Общ преглед: Пазарът на недвижими имоти в Монако през 2025 г.
Пазарът на недвижими имоти в Монако през 2025 г. остава изключително устойчив и ексклузивен, като надгражда рекордната 2024 година. Въпреки глобалните икономически колебания, секторът на имотите в Княжеството демонстрира устойчивост и растеж. Всъщност 2024 година отбеляза исторически връх в обема на сделките: общите продажби (нови проекти плюс препродажби) достигнаха около 5,8–5,9 милиарда евро — най-високото ниво досега henleyglobal.com rosemont-int.com. Този ръст се дължи основно на дългоочаквани нови проекти, които разшириха ултра-луксозния жилищен фонд на Монако и привлякоха купувачи от цял свят monacolife.net rosemont-int.com. Първоначалните данни за 2025 година показват запазване на инерцията — само през първото тримесечие на 2025 г. са реализирани 2,6 милиарда евро жилищни продажби, което е най-силното първо тримесечие в историята на Монако monacolife.net. Търсенето значително надвишава предлагането, което поддържа цените на водещо световно ниво — средно над 50 000 евро на квадратен метър и често много по-високо за най-луксозните имоти monacoproperties.mc monacoproperties.mc.
Няколко фактора стоят в основата на трайното привличане на Монако. Град-държавата предлага политическа стабилност, данъчно облекчена среда (без данък върху доходите, капиталовите печалби или годишен данък върху имуществото за физически лица) knightfrank.com immigrantinvest.com, и изключително високо качество на живот. Сигурността и ексклузивността са от първостепенно значение – в Монако има едни от най-ниските нива на престъпност в света и разкошен начин на живот, подкрепян от ресторанти със звезди Мишлен, луксозни бутици и престижни културни и спортни събития. Тази уникална комбинация, заедно със стратегическото разположение на Монако на Френската Ривиера, продължава да привлича лица с висока нетна стойност (HNWIs), които търсят сигурна инвестиция и престижна резиденция monacoproperties.mc monacoproperties.mc. Резултатът е пазар на недвижими имоти без аналог: изключително висок по отношение на цени, с нисък обем и характеризиращ се с ожесточена конкуренция за много ограничено предлагане на имоти.
Сегмент жилищни недвижими имоти
Сегментът на жилищните имоти в Монако включва всичко – от студиа до грандиозни пентхауси, и остава ядрото на пазара. През 2025 г. търсенето на жилищни недвижими имоти е на рекордни нива, както се вижда от ръста както в продажбите на ново строителство, така и в препродажбите. Монако е предимно пазар на апартаменти – вилите и къщите са изключителна рядкост – така че повечето сделки са с апартаменти в луксозни сгради. Според официалната статистика на Монако, средната цена на апартамент от вторичния пазар достигна рекордните 6 милиона евро през 2024 г. (медиана ~3,6 милиона евро) rosemont-int.com. Пресметнато на квадратен метър, цените на вторичния пазар достигнаха нов връх от около €51,967 на м² през 2024 г. rosemont-int.com, като леко надминаха предишния рекорд от 2021 година monacostatistics.mc. Това представлява 1,1% годишен ръст спрямо 2023 г. и приблизително 44% увеличение за последното десетилетие monacostatistics.mc – изключителна дългосрочна капитализация, отразяваща устойчивото търсене в Монако.
Разпределението на цените на жилищния пазар е силно изкривено към високите стойности. Към 2024 г. половината от всички продадени имоти (ново строителство и препродажби) надвишават стойност от €22 милиона rosemont-int.com rosemont-int.com. Студиата и апартаментите с една спалня често започват от около €1 милион за ~30–40 м², докато по-големите апартаменти с престижни локации или панорамни гледки обикновено струват осемцифрени суми monacoproperties.mc. Не е необичайно емблематичните пентхауси и просторните многоспални имоти в най-добрите квартали да се продават за над €50 милиона. Особено впечатляващо е, че навлизането на нови ултралуксозни проекти още повече вдигна средните размери на сделките: например, новопостроените апартаменти, продадени през 2024 г., достигнаха средна цена от впечатляващите €36.4 милиона всеки (значително по-висока от типичните препродажби) knightfrank.com knightfrank.com. Това разграничение показва, че жилищният пазар в Монако всъщност е разделен на два под-сегмента – „нормален“ пазар на препродажбите (който пак остава изключително скъп според световните стандарти) и ултра-премиум пазар на ново строителство, насочен към най-богатите купувачи.
Секторът за наеми също е ключова част от жилищния пазар в Монако и често служи като пробна стъпка за новодошлите. Монако има най-високите наеми за луксозни имоти в света, като средните искани наеми са дори 12% по-високи от тези в Ню Йорк, 146% по-високи от тези в Лондон и далеч пред всички други големи градове henleyglobal.com. През 2024 г. наемите за първокласни жилища в Монако нараснаха с около 6% до приблизително €114,5 на м² на месец (например, 100 м² апартамент би се отдавал под наем за ~€11 450/месец) henleyglobal.com henleyglobal.com. Луксозните тристайни апартаменти отбелязаха още по-рязко увеличение на наемите (над 50% на годишна база), тъй като семейства и по-големи домакинства се конкурират за ограниченото пространство henleyglobal.com. Въпреки скромните доходи от наеми (често само ~1–2% годишно поради високата стойност), много инвеститори държат жилищна собственост в Монако за дългосрочно съхраняване на капитала и като опорна точка за получаване на резидентство в Княжеството, а не за доходност traverseinternationalfinance.com immigrantinvest.com.
Луксозни и ултра-премиум имоти
Целият пазар на Монако може да се счита за „луксозен“, но в него има ултра-прайм сегмент от изключителни имоти. Това включва просторни готови за живеене апартаменти, пентхауси с частни басейни и исторически вили в стил бел епок (макар и малко на брой). Активността в този супер-луксозен сегмент е стабилна и рекордно висока. През 2024 г. препродажбите на имоти на стойност над 10 млн. евро се увеличиха с ~10%, а 19 сделки по препродажба надхвърлиха 20 млн. евро, най-много за една година knightfrank.com. Междувременно, секторът на новото строителство отбеляза още по-екстремни данни: от 101 нови апартамента, продадени през 2024 г., 57 бяха продадени за над 20 млн. евро, а седем реализираха сделки над 100 млн. евро knightfrank.com. Тази статистика илюстрира дълбочината на търсенето в най-високия сегмент на пазара.
Последните проекти от висок клас поставиха нови стандарти. Mareterra, проект за рекултивация на сушата на стойност над 2 милиарда евро, известен още като Portier Cove, добави 110 апартамента и 10 вили към жилищния фонд на Монако през 2024 г. henleyglobal.com. Този екологичен район, изграден върху новонапълнена земя в Ларвото, постигна цени над 100 000 евро на м² за някои единици – повече от двойно над средното ниво в Княжеството knightfrank.com knightfrank.com. По подобен начин, проектът Testimonio II – Bay House предостави 56 ултралуксозни апартамента и 5 вили, с великолепни удобства и нов международен училищен кампус на място knightfrank.com knightfrank.com. Тези пускания на пазара разшириха ултралуксозния сегмент в Монако и предизвикаха силен интерес сред купувачите, допринасяйки за безпрецедентния обем продажби през 2024 г. Средната цена за ново строителство от 36 милиона евро, цитирана по-горе, показва колко по-висока е вече летвата за новите луксозни резиденции knightfrank.com.
<ultra-prime сегментът се радва на успех, подкрепен от глобален елит на заможните, които търсят най-доброто от най-доброто в безопасен пристан. Несравнимата привлекателност на Монако – от нулеви лични данъци до ненадмината сигурност – вдъхва увереност, че инвестицията от 50 милиона или дори 100 милиона евро в имот може да бъде стабилно съхранение на стойност knightfrank.com knightfrank.com. Много свръхбогати индивидуалности възприемат недвижимите имоти в Монако като самостоятелен активен клас. Дори с повишаването на лихвените проценти по света през 2022–2023, най-високият сегмент на пазара в Монако остана устойчив; повечето купувачи на това ниво разполагат с достатъчно кеш и решенията им зависят повече от геополитически и лайфстайл съображения, отколкото от разходите по финансиране. Например, промени в политиката в чужбина засилиха привлекателността на Монако: перспективата за по-високи данъци за богатите в страни като Великобритания и Италия е засилила търсенето на свръхлуксозни жилища в Монако knightfrank.com. В обобщение, луксозният сегмент в Монако води пазара с рекордни цени и ожесточена конкуренция за елитните имоти.Сегмент за търговски недвижими имоти
Секторът на търговските недвижими имоти в Монако е по-малък по мащаб, но отразява динамиката на жилищния пазар с високо търсене и оскъдно предлагане. Офис пазарът в Княжеството е изключително напрегнат – първокласни офис райони като Carré d’Or в Монте-Карло имат практически нулева свободна площ и наемите често са над 1 300 €/м² годишно, като достигат до 2 900 €/м²/година за най-престижните адреси traverseinternationalfinance.com. Тези наемни нива се равняват приблизително на 110–240 €/м² на месец, което прави офис пространството в Монако едно от най-скъпите в световен мащаб. Въпреки умерената доходност от офиси (~2–3% за първокласни имоти) traverseinternationalfinance.com, инвеститорите (често частни банки, фамилни офиси или собственици-ползватели) са привлечени от стабилността и престижа на търговските активи в Монако. Ключови наематели са фирми от сферата на финансовите услуги, управление на активи и семейни офиси, както и луксозни марки – всички привлечени от заможната клиентела на Монако и благоприятната за бизнес среда.
Търговският имотен сектор също се характеризира с високи наеми и пълна заетост, особено в луксозните търговски зони около Казино площада. Бутици-флагмани за висша мода и бижута в Златния квадрат плащат reportedly над 5 000 € на м² годишно наем (над 400 €/м² месечно) traverseinternationalfinance.com, отразявайки огромните продажби, генерирани от заможните жители и посетители на Монако. Дори второстепенните търговски райони (местни магазини, храни и напитки) се представят отлично, като се има предвид, че има ~40 000 жители и ~50 000 дневни работници/туристи в рамките на площ от 2 км² в Монако traverseinternationalfinance.com. Големи събития като Формула 1 Гран При и Monaco Yacht Show допълнително повишават търсенето на търговски площи и хотели, което гарантира минимална незаетост на търговските площи през цялата година.
Струва си да се отбележи, че правителството на Монако активно управлява градското развитие, за да балансира жилищните нужди с търговски и инфраструктурни проекти. Имало е инициативи за добавяне на офис площи (например нови офис сгради в района Фонтвие и на други места), но всяко ново пространство бързо се усвоява. Планирано е мащабно обновяване на търговския център на Фонтвие до 2027 г., което ще модернизира този район и вероятно ще включва нови офис и търговски пространства traverseinternationalfinance.com. Като цяло, въпреки че търговският сегмент представлява по-малка част от пазара на недвижими имоти в Монако като стойност, той играе ключова роля в подкрепа на икономиката – и проявява същите белези на изключителност, ниска доходност, но висока капиталова стойност и високо дългосрочно търсене.
Ценови тенденции и пазарна динамика
Цените на имотите в Монако следват стабилна възходяща траектория през последното десетилетие, прекъсвана от периоди на ускорен растеж, когато на пазара излизат нови предложения. Както е показано на фигурата по-горе, обемите на транзакции (както по брой продажби, така и по обща стойност в евро) достигнаха исторически върхове през 2024 г. след сравнително по-тихите 2022–2023 г. Дългосрочната тенденция е ясна: въпреки случайни колебания от година на година, стойността на недвижимите имоти в Монако се е увеличила значително. Средната цена на препродажба на квадратен метър, например, е нараснала от около €36,000 през 2015 г. до почти €52,000 през 2023 г. monacoproperties.mc, а след това е достигнала рекорд от €51,967/м² през 2024 г. monacostatistics.mc. Това означава, че цените са с около 40–45% по-високи в сравнение с преди десет години monacostatistics.mc. Дори пандемията от COVID-19 през 2020 г. не обърна тенденцията на растеж на цените в Монако – най-много доведе до краткотрайно забавяне на обемите на транзакции, но стойностите останаха стабилни, тъй като собствениците рядко са принудени да продават поради принуда, а купувачите продължават да разглеждат Монако като сигурен актив.
Ключова динамика през последните години беше контрастът между пазарите на ново строителство и препродажби. През 2022 и 2023 г. броят на сделките с препродажби всъщност намаля до най-ниски нива за последните години knightfrank.com rosemont-int.com. Това не беше поради липса на интерес, а по-скоро поради недостиг на налични обяви – много собственици задържат имотите си, а ново предлагане почти липсваше. После дойде 2024 г., когато завършването на 159 нови апартамента (най-голямото годишно увеличение от 1993 г. насам) внесе ново предлагане и ускори продажбите knightfrank.com rosemont-int.com. Над 100 от тези нови жилищни единици бяха продадени в рамките на годината knightfrank.com, което показва колко голям е натрупаният интерес, когато се предлага качествен продукт. Сделките с ново строителство – основно в Mareterra и Testimonio II – повдигнаха пазарните показатели като цяло и издигнаха общата стойност на продажбите до почти 3,7 милиарда евро само за нови продажби henleyglobal.com. Обемите на препродажбите останаха под своите върхови стойности, но цените в сегмента на препродажбите достигнаха нови върхове поради недостига на добри имоти и постоянния интерес от купувачи. По същество, пазарът в Монако е ограничен по отношение на предлагането на всяко ниво, и когато има каквото и да било увеличение на предлагането, то веднага се усвоява, често на рекордни цени.
Съотношението между типовете и размерите на имотите също се променя. Наблюдава се нарастващо търсене на по-големи апартаменти (подходящи за семейства), отчасти защото Монако затегна изискванията за постоянно пребиваване – кандидатите сега трябва да осигурят жилище, подходящо за размера на домакинството си, което увеличава интереса към жилища с две и три спални henleyglobal.com knightfrank.com. През 2024 г. около 71% от новите продадени жилища са с три или повече спални knightfrank.com, а жилищата с три спални представляват близо 15% от всички сделки – дял, който нараства всяка година henleyglobal.com. Междувременно, студиата и апартаментите с една спалня, макар все още да съставляват приблизително половината от реализираните сделки, имат леко намаляващ дял от пазара, тъй като все повече заможни семейства и купувачи с няколко домакинства навлизат на пазара henleyglobal.com. Тази тенденция подчертава как се променя базата от купувачи в Монако – не само милиардери, търсещи pied-à-terre, но и заможни семейства, които целят да пребивават целогодишно (често поради начин на живот, бизнес или образование). В резултат на това инвеститорите насочват проектите си към по-големи апартаменти с повече удобства, с очакване за трайно търсене на просторен луксозен живот в Монако.
Друга забележителна динамика е вариацията между различните квартали на Монако. Монако може да е малък (2,1 км²), но има отличаващи се квартали, чиито имотни пазари могат да се развиват различно. Например през 2024 г. има зрелищен ръст на цените в Ларвото – крайбрежният квартал, където се намира Mareterra – средната цена на м² в Ларвото скочи до около 97 600 € (48% годишно увеличение) благодарение на тези нови ултра-премиум сделки rosemont-int.com. Жарден Екзотик (на западния хълм) също бележи рязко увеличение от 20% на средните цени през 2024 г. henleyglobal.com, което отчасти се дължи на новите модерни проекти там. За разлика от тях, Монте-Карло (където е известният Каре д’Ор около Казиното) остава най-активният пазар за препродажба – около една трета от всички препродажби се извършват именно там – и отбелязва 11% ръст на цените през 2024 г. henleyglobal.com rosemont-int.com. Други райони като Фонтвий и Ла Кондамин имат малко по-умерени цени (все така високи, често 40–50 хил. евро на м²) и не отбелязват толкова рязък скок, но са стабилни и високоликвидни пазари. Ключовото е, че всеки имот с “прайм” локация – било то панорамна морска гледка, близост до Казиното или част от нов емблематичен проект – върви със солидна надценка. Пазарът на Монако е много стратифициран според микро-локация и качество на имота, но във всички райони тенденцията е нагоре.
Перспективи за бъдещето и прогноза за 3–5 години
Гледайки напред, перспективата за недвижимите имоти в Монако през следващите 3–5 години е по принцип положителна, като се очаква продължаващо покачване на цените и устойчива търсенe, макар вероятно с по-умерен темп след последните пикове. Няколко тенденции и фактора оформят тази прогноза:
- Ограничено ново предлагане: Потокът на ново строителство е много ограничен след проектите, завършени през 2024 г. Големи проекти като Mareterra вече са приключили и има малко сравними проекти на непосредствения хоризонт henleyglobal.com henleyglobal.com. Ограниченията в площта на Княжеството означават, че съществени допълнения към жилищния фонд ще са рядкост. Едно предстоящо развитие е реновацията/разширението във Фонтвиeй (целево около 2026–2027 г.), което ще добави някои жилища, но нищо в мащабите на разширението Mareterra. Следователно, дефицитът в предлагането ще продължи, като вероятно ще оказва натиск за покачване на цените в средносрочен план knightfrank.com. Въпреки че 2024 г. видя необичаен пик в транзакциите, през 2025 г. обемът може да се нормализира на леко по-ниско ниво поради липсата на нови жилища за продажба – но този недостиг ще поддържа високите стойности.
- Устойчиво търсене от световния елит: Привлекателността на Монако за богатите е структурна и изглежда ще продължи. В несигурен свят, статутът на безопасно убежище на Монако – икономическа и политическа стабилност, лична сигурност и изгоден фискален режим – е изключително привлекателен knightfrank.com. Геополитически фактори могат допълнително да увеличат търсенето: например промени като края на британския „non-dom“ данъчен статут или по-високи данъци за милионерите другаде в Европа могат да накарат повече богати хора да се преместят в Монако knightfrank.com. Експерти на пазара предвиждат, че Княжеството ще продължи да привлича нови богати жители, което от своя страна подкрепя и пазарите на продажби, и наем. Както отбеляза един консултант по недвижими имоти, силното търсене на наеми често е водещ индикатор – а в момента наемите са с голямо търсене, което предполага сериозен интерес към покупките и през 2025 г. knightfrank.com knightfrank.com.
- Лихвени проценти и икономически климат: За разлика от масовия пазар на недвижими имоти, луксозният пазар в Монако е по-малко чувствителен към ипотечните лихви (много от сделките са в брой), но глобалните тенденции в лихвените проценти все пак оказват косвено въздействие. Очакваната стабилизация или лек спад на лихвените проценти през 2025 г. може да подобри настроенията и ликвидността за някои купувачи savills.com. Ако фондовите пазари и световният БВП се представят добре, това обикновено води до създаване на повече богатство и ликвидност за покупки на луксозни имоти. Обратно, големи икономически спадове в световен мащаб представляват рисков фактор – но дори и в такива ситуации Монако често печели, тъй като инвеститорите насочват капитали към осезаеми сигурни активи като елитна собственост. Като цяло, ако не настъпи тежка глобална криза, повечето прогнози предвиждат умерен ръст на цените в Монако през следващите няколко години, може би от порядъка на няколко процента годишно, натрупващи се върху днешната висока база. Това би удължило серията на Монако като един от най-добре представящите се пазари за луксозни имоти в света по отношение на запазване на капиталовата стойност.
- Зрялост и селективност на пазара: С достигането на нови върхове от цените, купувачите стават все по-взискателни. Имотите, които са остарели или нямат гледки, може да се задържат по-дълго на пазара или да изискват корекции в цената, докато луксозните резиденции „до ключ“ се разпродават бързо knightfrank.com knightfrank.com. Можем да очакваме продължаваща поляризация: имотите от най-висок клас ще поскъпват най-много, а вторичните предложения ще останат с по-слабо представяне, освен ако не бъдат обновени. Въпреки това, дори и „изгодните“ имоти в Монако (относително понятие) се възползват от общо ниското предлагане. Държавната политика на Княжеството – например осигуряване на част от жилищата за местни граждани и работници – ще продължи, но тези мерки имат минимално влияние върху открития пазар за международни купувачи.
В обобщение, пазарът на недвижими имоти в Монако през 2025 г. и след това би трябвало да остане на лек възходящ тренд. Малко вероятно е да се повтори изключителният скок в обемите от 2024 г., освен ако не стартира нов голям проект, но очаква се цените да останат на рекордно високи нива или да продължат постепенно да растат. Експерти в индустрията предвиждат Монако да запази короната си на най-скъпия имотен пазар в света през следващите години с темпове на растеж, които, макар и не експлозивни, изпреварват много други топ луксозни пазари (Монако отчита +1% до +3% ръст на цените през 2024 г. според източника, в сравнение с равен или отрицателен растеж в някои други луксозни центрове) henleyglobal.com businessinsider.com. Основно, фундаменталните фактори на ограничено предлагане и силно търсене от глобалния елит създават дългосрочен пазар в полза на продавачите. Потенциалните инвеститори трябва да се подготвят за сериозна конкуренция и значителни капиталови изисквания, но и да имат увереност, че техните активи в Монако ще запазят стойността си и ще поскъпват с времето.
Възможности за инвестиции и ключови развития
За инвеститорите и професионалистите в недвижимите имоти, Монако предлага уникални възможности наред с предизвикателствата си. Най-пряката възможност е капиталовата печалба: исторически тези, които са инвестирали в имущество в Монако и са задържали дългосрочно, са били щедро възнаградени, както се вижда от 44% ръст на цената на м² през последното десетилетие monacostatistics.mc. Недвижимите имоти в Монако се ползват с репутация на “сигурна кутия за съхранение” на богатство, осигурявайки стабилност дори по време на световни сътресения. Все пак, доходността от наем е много ниска, а разходите по сделки са значителни, така че типичният инвеститорски профил тук е търпелив, ултра-богат индивидуалист, който поставя на първо място съхранението на богатството и статуса пред непосредствената възвръщаемост.
Ключовите развития могат да предоставят нови възможности за влизане на пазара. През 2024–2025 г. проектът Mareterra е водещото развитие – въпреки че много жилища са разпродадени на зелено, всяка останала наличност или препродажби от този проект предлагат шанс да притежавате част от новия еко-квартал на Монако. Mareterra включва не само жилища, но и яхтено пристанище, градини и културни пространства, представлявайки върха на урбанистичното разширение на Монако hellomonaco.com. Друг скорошен проект е Testimonio II – Bay House, който доведе до построяване на луксозни резиденции (Bay House) и социални жилища едновременно. Инвеститорите, които купиха рано в тези проекти, видяха незабавно повишение на стойността още с тяхното завършване (всъщност, рекордните продажби за 2024 г. показват, че много купувачи на зелено реализираха печалба). Бъдещи проекти, които си струва да следите, включват регенерацията на квартал Fontvieille, която се очаква да добави нови търговски и жилищни комплекси (евентуално обновен търговски център и апартаменти до 2027 г.) traverseinternationalfinance.com, както и възможни нови високи сгради, тъй като по-старите се реконструират – процес, който се насърчава в Монако с цел оптимизиране на ограничената площ.
Инвестирането в Монако често означава покупка на по-стари имоти с цел реновация. Някои находчиви инвеститори търсят добре разположени, но остарели апартаменти, които могат да бъдат модернизирани, тъй като обновените жилища се търсят повече от купувачи, които искат дом „до ключ“. Освен това има един off-market пазар: много продажби в Монако (особено във високия сегмент) се случват без публичност. Сътрудничеството с местни агенции и контакти може да разкрие възможности, които никога не стигат до публичните обяви. С оглед на строгата поверителност и малкия размер на Монако, вътрешната информация е ключова.
От гледна точка на чуждестранен инвеститор, Монако не налага ограничения върху собствеността на имоти. Чужденци (физически лица или компании) могат свободно да купуват, с изключение на някои имоти, разположени до двореца със специален статут immigrantinvest.com. Тази откритост, съчетана с липсата на лични данъци, прави Монако идеално място за инвестиции в активи. Все пак инвеститорите трябва да са наясно с високите разходи при влизане и излизане: около 6%–7.5% такса за прехвърляне (в зависимост от структурата), плюс нотариални такси (~1.5–2.5%) и брокерски комисиони (обикновено 3% от всяка страна) immigrantinvest.com immigrantinvest.com. Всичко взето заедно, транзакционните разходи могат да достигнат 10% или повече от цената – важно при изчисляване на възвращаемостта. Въпреки това, много купувачи не се притесняват, имайки предвид изключителната история на Монако – ликвидността и постоянният търсенето означават, че обикновено можете да продадете сравнително бързо, особено за желани имоти (недвижимостта в Монако е изключително ликвидна на пазара на HNWI, с стотици сделки годишно въпреки малкия мащаб).
Що се отнася до възможностите за развитие, те са предимно ограничени до местни предприемачи, тъй като правителството на Монако строго контролира планирането. Международните инвеститори обикновено участват чрез закупуване на единици в нови проекти или чрез съвместни предприятия с местни партньори. Възможности може да има и в нишови сегменти като луксозни краткосрочни наеми, насочени към посетителите на събития (напр. отдаване под наем на имот по време на Гран При може да донесе астрономически седмични наеми). Като цяло най-добрата стратегия е да се фокусира върху локация и качество – инвестиция в престижен адрес в Монако е възможно най-сигурната инвестиция в недвижими имоти. С нова инфраструктура (като разширени пристанищни територии, нови паркове и предстоящи подобрения в транспорта), които постоянно подобряват Княжеството, стойността на имотите е на път да продължи да се покачва.
Правна и регулаторна среда
Правната рамка на Монако за собственост на имоти е сигурна, прозрачна и благоприятна за инвеститорите. Сделките с имоти се извършват чрез нотариални актове (по френската правна традиция), което гарантира ясен трансфер на собствеността и държавна регистрация. Ключово е, че в Монако няма годишен данък върху собствеността, както и няма данък върху личния доход или капиталовата печалба за физически лица immigrantinvest.com. Това означава, че собствениците не плащат повторно данъчно облагане върху своята недвижима собственост, нито върху наемните приходи (с изключение на френските граждани, които по силата на двустранно споразумение плащат френски данък върху генерирания в Монако доход от наеми). Няма и общ данък върху богатството, а наследството не се облага с данъци за преките наследници (другите наследствени трансфери имат минимални данъци в сравнение с международните стандарти). Тези условия правят Монако изключително привлекателно за инвестиции в недвижими имоти с цел данъчна ефективност.
Чуждестранната собственост като цяло е разрешена. Международните купувачи могат да притежават свободна собственост на имот в Монако на свое име или чрез юридическо лице. Много от тях избират да купуват чрез базирано в Монако гражданско дружество (SCI) за поверителност и планиране на имуществото, тъй като това позволява на собственика да избегне публично разкриване в имотния регистър (крайният действителен собственик все пак трябва да бъде разкрит на властите за спазване на противодействието на прането на пари, но не публично) traverseinternationalfinance.com. Както беше споменато, единственото ограничение е забрана за чужденци да купуват няколко конкретни имота, разположени близо до Двореца на принца, но това няма практически ефект върху общия пазар immigrantinvest.com. Финансиране е достъпно чрез банки в Монако, макар и обикновено с консервативни проценти на финансиране спрямо стойността (50%–60% е обичайно) traverseinternationalfinance.com, а много от покупките са в брой или чрез частно банкиране, имайки предвид клиентелата.
Процесът на сделката е ясен, но формален. След като купувачът и продавачът се споразумеят, се подписва предварителен договор („compromis de vente“) с 10% депозит, който се държи на ескроу от нотариус. След правна проверка (нотариусът проверява собствеността, тежести и др.), се подписва окончателният нотариален акт. Държавният данък върху прехвърлянето е 4,5% при покупка на лична сметка или чрез прозрачна юридическа структура immigrantinvest.com; при използване на непрозрачна структура, ставката е по-висока (7,5%) с цел обезкуражаване на анонимността. Нотариалните такси са около 1,5%, а ако сделката е сключена чрез агенция, купувачът обикновено заплаща 3% + ДДС комисионна (продавачът плаща сходна такса) immigrantinvest.com immigrantinvest.com. Тези правила осигуряват сигурни сделки и ясно записване на имотни права.
Правната система на Монако също предоставя рамка за наемане на имоти. Жилищните наеми обикновено са годишни или за няколко години и са в полза на наемодателите (по-кратки срокове и пазарното търсене позволява прецизен подбор от страна на наемодателите). Договорите за търговски наеми често следват френската схема 3-6-9 години, осигурявайки на наемателите права за подновяване и компенсации при прекратяване без причина traverseinternationalfinance.com. В луксозния търговски сегмент обаче, т.нар. „ключови пари“ (“pas-de-porte”) и премийни плащания за права по договора са често срещани, което отразява дефицита на престижни търговски площи traverseinternationalfinance.com. Като инвеститор, важно е да потърсите местен адвокат за всички търговски придобивания за по-добра ориентация в тези нюанси.
Накрая, притежаването на имот в Монако може да бъде врата към пребиваване, което е съществен фактор за инвеститорите. Макар че няма директна програма за гражданство чрез инвестиции, закупуването или наемането на имот е задължително условие за издаване на карта за пребиваване. Законът изисква кандидатите да докажат жилище в Монако, финансова независимост и добър характер. Стойността на имота няма законово изискан минимум immigrantinvest.com, но на практика, с оглед цените в Монако, всяко притежание означава значителни средства. Пребиваването носи ползи като липса на данък върху доходите и правото да се живее целогодишно в Монако, затова много инвеститори разглеждат имотната покупка като част от стратегия за начин на живот и финанси. Регулациите не само защитават имотните права, а и повишават стойността на имотите, като я свързват с ценните права за пребиваване в Монако.
Квартали и специфики на районите
Въпреки малкия си размер, Монако е разделено на няколко отличителни района, всеки със свой собствен характер и ценови класове на имотите:
- Монте Карло (Carré d’Or и околностите): Това е най-известният квартал на Монако, дом на Казиното Монте Карло, хотел Hôtel de Paris и луксозни бутици. Включва Златния квадрат (Carré d’Or) и съседните райони. Имотите тук, често разположени в сгради от бел епоката или в луксозни съвременни резиденции като One Monte Carlo, са сред най-скъпите на квадратен метър в света. Монте Карло отчита около 36% от всички препродажби според последните данни, като е най-активният сегмент на пазара rosemont-int.com. Цените са постоянно високи (обикновено €50,000–€60,000/м² за препродажби и значително повече за най-добрите адреси). Купувачите ценят Монте Карло заради гламура и централността – да живееш тук означава да си на крачки от ресторанти с три звезди Мишлен, Казиното и гледки към яхтеното пристанище.
- Ларвото: Простирайки се по източния бряг, Ларвото традиционно предлагаше комбинация от крайбрежни апартаментни блокове и по-спокойни жилищни улици. Сега кварталът е под светлините на прожекторите благодарение на Mareterra, който ефективно разшири Ларвото в морето с ултралуксозни резиденции и вили. През 2024 г. Ларвото отбеляза зашеметяващ скок в средните цени от +48% – най-високият растеж от всички квартали – издигайки средната цена почти до €98,000/м² rosemont-int.com. Макар тази сума да е повлияна от рекордно високите продажби в Mareterra, тя затвърждава Ларвото като елитен район. Самият плаж на Ларвото също беше наскоро обновен (нови плажни съоръжения и заведения за хранене). Ключови сгради са 21 Princesse Grace (трофеен адрес) и предстоящите подрайони на Mareterra като Le Renzo и Les Jardins d’Eau en.savills.mc. Ларвото предлага комбинация от курортен морски живот и модерни нови сгради.
- Ла Кондомин и Порт Еркюл: Концентриран около главното пристанище на Монако (Порт Еркюл) и пазарния площад, Ла Кондомин е оживен и по-исторически квартал. Изобилства от средновисоки сгради, открити пазари и близост до трасето на Формула 1 Гран При. Тук цените са малко по-ниски (често в границите €40,000–€50,000/м²), но постоянно се покачват. Привлича онези, които искат да са близо до оживлението на пристанището и да имат по-лесен достъп с автомобил (районът се намира в подножието на Скала). Продължаващото обновяване на бреговата ивица Портие (близо до източния край на Порт Еркюл) и разширението на круизния кей вероятно ще подобрят района. Макар не толкова бляскав като Монте Карло, Ла Кондомин е високо ценен заради автентичния си чар и централно разположение.
- Фонвией: Югозападен квартал, изграден върху отвоювана от морето територия през 70-те и 80-те години на миналия век, Фонвией е сравнително нов. Той включва второто яхтено пристанище, търговски център и много модерни жилищни комплекси (някои от тях са сравнително „умерени“ по стандартите на Монако и често са предпочитани от семейства и дългосрочни жители). Цените във Фонвией някога бяха по-достъпни, но както и другаде, са се повишили; нови луксозни проекти като Terrazza Fontvieille и бъдещи планирани развития могат да стеснят разликата още повече. Фонвией предлага по-спокойна атмосфера, паркове и дори хелиопорт за бързи полети до летище Ница. Очакващият се редизайн до 2027 г. (разширяване на търговския център и добавяне на нови жилища) е ключово развитие, което да се следи и вероятно ще повиши стойностите в този квартал.
- Жарден Екзотик: Издигнат върху високият западен хълм, този квартал носи името на прочутата Екзотична градина. Тук наскоро бяха завършени нови луксозни сгради като L’Exotique, които придават модерен, съвременен облик. Благодарение на тях, цените в Жарден Екзотик скочиха с ~20% през 2024 г. henleyglobal.com. Много апартаменти тук се наслаждават на панорамна гледка към цялото крайбрежие и Монако отдолу, в една по-тиха обстановка. Макар и малко по-отдалечен от основната действителност (но нищо не е наистина далеч в Монако), Жарден Екзотик става популярен за онези, които търсят модерен лукс с разкошни гледки – често на по-ниска цена за m² в сравнение с морския бряг (макар цените все пак да са изключително високи по всякакви стандарти).
- Монако-Вил (Льо Роше): Старият град на Скалата, около Княжеския дворец, е малък, исторически квартал с тесни средновековни улички. Недвижимите имоти тук се появяват рядко – обикновено са уникални къщи или апартаменти в вековни сгради. Атмосферата е като в живописно селце. Цените трудно могат да бъдат обобщени поради ниския обем на предлаганите имоти, но в Монако-Вил стойността се определя повече от наследството. Това не е типична дестинация за инвеститори (много сгради са собственост на държавата или са със защитен статут), но остава престижен адрес за ценители на историята.
Всеки един от кварталите на Монако е изключително желан и дори онези, които някога се смятаха за второстепенни, бързо наваксват с водещите райони. През последните години разликите в ръста на цените често се дължат на мястото, където се реализират нови проекти (например скокът в Ларвото заради Mareterra). Независимо от квартала, всяка собственост в Монако носи престиж благодарение на адреса. Потенциалните купувачи често се фокусират върху много конкретни микролокации: южно изложение, гледка към морето или трасето на Гран При, близост до клубове или училища и др. Като се има предвид малкият размер на града, дори малко локално предимство може забележимо да повлияе на стойността. Например, апартамент на горен етаж с директна гледка към пристанището в Монте Карло или Кондамин ще струва значително повече от подобен, разположен на пресечка навътре.
Сравнения с други луксозни пазари
Според Доклада за богатството на Knight Frank за 2025 г. 1 милион щатски долара в Монако купува драстично по-малко първокласна жилищна площ в сравнение с други големи градове (вижте таблицата по-долу) cxotoday.com:
| Град | Прибл. първокласна жилищна площ за 1 млн. щ.д. |
|---|---|
| Монако | 19 кв. м |
| Хонконг | 22 кв. м |
| Сингапур | 32 кв. м |
| Женева | 33 кв. м |
| Лондон | 34 кв. м |
| Ню Йорк | 34 кв. м |
- Цена на квадратен метър: Монако последователно се нарежда като най-скъпият имотен пазар в света на база площ. Както се вижда по-горе, 1 млн. щатски долара купуват само ~19 м² първокласен имот в Монако businessinsider.com businessinsider.com. Това е приблизително наполовина по-малко пространство спрямо Ню Йорк или Лондон за същия бюджет, а дори най-близкият конкурент на Монако, Хонконг, предлага ~22 м² за $1М – относителна находка в сравнение с Монако businessinsider.com cxotoday.com. С други думи, луксозен апартамент, който може да струва 5 милиона долара в Лондон или Ню Йорк, може лесно да струва 10–15 милиона долара в Монако за подобен размер или качество. Ценовото предимство на Монако се е увеличило през последните години, тъй като другите водещи пазари не са настигнали ръста му във върховия сегмент.
- Размер и динамика на пазара: В сравнение с градове като Лондон, Ню Йорк или Дубай, пазарът на Монако е бутиков – само няколкостотин продажби годишно – но надминава очакванията по обща стойност заради екстремните цени. В Лондон и Ню Йорк обемите са по-големи и има по-разнообразни под-пазари (от масови жилища до ултралуксозни квартали). В тези градове по-широки икономически промени и политически решения (например нови данъци за чуждестранни купувачи в Лондон или възходи и спадове във финансовия сектор в Ню Йорк) могат значително да повлияят на цените и продажбите. Монако, в сравнение, се държи повече като пазар на редки колекционерски обекти, като стойностите се определят от глобалните богати и фиксираното предлагане от ~2 квадратни километра. Той е по-слабо обвързан с местната икономическа продукция (БВП на Монако е малък) и по-силно с глобалните тенденции на богатството и настроенията на инвеститорите. Дубай, например, отбеляза рязък ръст на цените в премиум сегмента (над +130% кумулативно след 2020 г.), тъй като богати инвеститори се стекоха там заради по-големи домове и изгодни визови режими, но дори и след този бум, луксозните цени в Дубай остават доста под тези в Монако – през 2024 г. 1 млн. щ.д. купува ~91 м² в Дубай, което е около четири пъти повече площ, отколкото в Монако content.knightfrank.com content.knightfrank.com. Освен това, пазарът на Дубай е много по-активен и може да бъде по-волатилен, когато има цикли на предлагането, докато строгият контрол и липсата на земя в Монако действат като постоянен спирач срещу свръхпредлагане, поддържайки цените относително защитени.
- Ултралукс сегмент: Сравнявайки най-високия сегмент на различните пазари, Монако се откроява със своята висока концентрация на ултрабогата дейност. Само няколко места в света виждат редовни сделки за имоти с деветцифрени суми: В Лондон има няколко (исторически имения или пентхауси, продавани за над £100M), Хонконг и Ню Йорк също имат няколко продажби за $100M, а Лос Анджелис с мегавили. Но Монако, със седем продажби от над €100M само за 2024 година knightfrank.com, има несравнимо висока концентрация на такива ултрапремиум сделки спрямо своя размер. Това отразява уникалния купувачески контингент на Монако – международен списък на милиардери, за които дом в Монако е както символ на статус, така и стратегически актив (често свързан и с получаване на резидентство). Дом за $100М в Монако не е просто недвижимост; това е билет към ексклузивна общност с фискални и лайфстайл ползи, които малко други места могат да предложат. В други градове, дори при подобни ценови нива, този пакет от предимства не може да се дублира.
- Данъчна и регулаторна среда: Монако и Дубай споделят предимството на липса на данък върху личните доходи, което привлича мобилни свръхбогати личности (UHNWIs), които иначе биха се установили във финансови центрове като Лондон, Ню Йорк или Хонконг. За разлика от тях, Лондон налага значителни гербови такси при покупка на имоти с висока стойност и няма статут на данъчен оазис (всъщност, Великобритания затяга данъчните правила за лица с неустановено местопребиваване). Хонконг, въпреки че е с ниски данъци, претърпя политически промени, които въведоха несигурност и доведоха до отлив на капитали през последните години. Швейцария, друг център на богатството, предлага някои данъчни предимства чрез споразумения за данъчно облагане на еднократни суми, но швейцарските градове не могат да се сравнят с цените на недвижимите имоти или крайбрежния блясък на Монако. Вековната суверенност на Монако, стабилната монархия и строгите закони за дискретност осигуряват ниво на стабилност и поверителност, което все повече се цени от световния елит. Това означава, че дори когато други пазари за луксозни имоти стават несигурни – било поради популистки данъчни мерки, политически вълнения или свръхпредлагане – Монако често печели като убежище. Регулаторният подход на Княжеството (строга проверка на жителите, нулева толерантност към незаконни пари) също уверява настоящите собственици, че престижът на адресите в Монако ще бъде запазен, за разлика от някои пазари, които загубиха добра репутация поради приток на „мръсни“ пари.
- Начин на живот и фактори за търсене: Всеки елитен пазар има свое собствено предложение за начин на живот. Монако предлага курортна атмосфера с натоварен социален календар (Гран при, Яхтено изложение, Гала вечер на Монте Карло и др.), всичко това в сигурен и изискан мини-град. Лондон предлага културни институции, образование и глобален бизнес център; Ню Йорк предлага несравними бизнес възможности и култура; Дубай предлага съвременен лукс и повече пространство за тези, които търсят разкошни имоти и нова среда; Хонконг исторически беше динамична входна точка към Азия. Много хора с големи финансови възможности притежават няколко жилища в тези центрове и ги ползват за различни нужди. Монако често служи като база за почивка и бизнес контакти в Европа – често богати семейства прекарват лятото или част от годината в Монако (наслаждавайки се на климата и събитията), а другата част от годината – в Лондон, Ню Йорк или Дубай по бизнес. Този модел означава, че търсенето на недвижими имоти в Монако е донякъде отделено от необходимостта от силна местна икономика; вместо това се поддържа от глобалното привличане и оскъдността на монегаския адрес. Освен това, наемният пазар в Монако остава постоянно стегнат, тъй като новопристигащите често „опитват, преди да купят“ henleyglobal.com – за разлика от Ню Йорк или Лондон, където луксозните имоти често стоят празни по време на кризи, в Монако почти винаги има заможен наемател или купувач, който чака неговия ред.
В заключение, имотният пазар на Монако през 2025 г. се счита за може би най-престижният и скъп на планетата. Съчетанието от ограничена площ, благоприятни закони и световна слава създава самоподдържащ се цикъл на високо търсене и високи цени. Независимо дали го сравняваме с традиционните финансови столици или с нови данъчно облагодетелствани дестинации, Монако успява да засенчи своите конкуренти по изключителност и устойчива стойност. За инвеститори и лица с висок нетен доход това означава, че навлизането на пазара на Монако изисква сериозна ангажираност – но също така означава, че притежавате може би най-ценния недвижим имот, на място, където „изключителността и луксът диктуват правилата на играта” rosemont-int.com henleyglobal.com.
