Недвижимите имоти в Сан Диего 2025: жилища за 1 милион долара, високи наеми и променящ се пазар

Жилищният пазар в Сан Диего през 2025 г. претърпява забележима промяна след години на бурен растеж. Цените на жилищата остават близо до рекордно високи нива – около 1 милион долара за типичен дом – но бързото поскъпване от пандемичния период се е успокоило zillow.com alliedschools.com. Предлагането на жилища за продажба постепенно се подобрява от исторически ниски нива, давайки на купувачите малко повече предимство в сравнение с последните години alliedschools.com. В същото време, наемателите се сблъскват с рекордно високи наеми от около 2 500 долара на месец средно, като ръстът на наемите най-накрая се забавя поради вълна от нови апартаменти на пазара obrag.org. По-долу ще намерите изчерпателен анализ на тенденциите в жилищните и търговските имоти в Сан Диего, представянето на кварталите, профилите на купувачите/наемателите, инвестиционните перспективи, прогнозите, строителния тръбопровод, новите закони, предизвикателствата с достъпността и ключовите икономически фактори – от лихвените проценти до миграцията – които оформят бъдещето на пазара.

Тенденции при жилищните имоти през 2025 г.

Цени на жилищата: Стойностите на жилищата в Сан Диего са се стабилизирали през 2025 г. след метеоритния ръст през предходните няколко години. Средната продажна цена в средата на 2025 г. е около 950 000 до 1 000 000 долара, приблизително с 1–3% по-ниска от година по-рано zillow.com alliedschools.com. Индексът на стойността на жилищата на Zillow за Сан Диего е бил около 998 000 долара към юли 2025 г., което е спад от 3,4% на годишна база zillow.com. По същия начин, Асоциацията на риелторите в Калифорния отчете средната цена на самостоятелна къща в окръг Сан Диего на 1,025 милиона долара през юни 2025 г., лек спад от 2–3% спрямо юни 2024 г. patch.com. Накратко, цените са леко намалели от върха си, но остават исторически високи – почти 60% по-високи отколкото преди пет години в началото на 2020-те luxurysocalrealty.com. Това изравняване на цените бележи охлаждане след бурния бум по време на пандемията, отразявайки реакцията на купувачите срещу ограниченията на достъпността и по-високите разходи за финансиране.

Обем на продажбите и наличности: Активността на продажбите на жилища се е забавила умерено. До средата на 2025 г. броят на сключените сделки е леко под нивата от миналата година (продажбите на жилища в окръг Сан Диего през юни 2025 г. са били с около 2% по-ниски спрямо юни 2024 г.) sdhousingmarket.com. Един основен фактор е недостигът на обяви – въпреки че наличностите се подобряват, те все още са ограничени. В средата на 2025 г. на пазара в района на Сан Диего е имало приблизително 3 500 жилища zillow.com, което се равнява на около 3,2 месеца предлагане, спрямо ~2,4 месеца година по-рано alliedschools.com. Това увеличение на предлагането с 33% е дало на купувачите повече възможности, отколкото по време на пандемичната еуфория alliedschools.com. Въпреки това, общите наличности остават значително под нормите отпреди 2020 г., тъй като много собственици са „заключени“ с изключително ниски ипотечни лихви и не желаят да продават (над 80% от собствениците на жилища в Калифорния имат ипотека с лихва под 5%, което ги възпира да преминат към заем с 7% лихва) lao.ca.gov lao.ca.gov. Новите обяви в Сан Диего всъщност са били надолу с двуцифрен процент на годишна база по-рано през 2025 г. calmatters.org, което допринася за пазар, който, макар и по-спокоен, все още е относително ограничен спрямо историческите стандарти.

Скорост на пазара и конкуренция: Продажбата на жилища отнема малко повече време средно, но желаните имоти все още се продават бързо. Средното време на пазара се е увеличило до около 24–27 дни (около 3–4 седмици) в средата на 2025 г., което е с ~15–17% по-дълъг период спрямо преди година sdhousingmarket.com alliedschools.com. Купувачите са станали по-внимателни, тъй като нарастващите лихвени проценти ограничават бюджетите, а наддаването е по-малко ожесточено в сравнение с 2021–2022 г. Въпреки това, повече от една трета от обявите все още се продават над исканата цена zillow.com, а приблизително 37% от продажбите са приключили над обявената цена в началото на лятото zillow.com – знак, че готовите за нанасяне жилища в популярни квартали все още могат да предизвикат конкуренция. В същото време, почти половината от всички продажби вече са под обявената цена zillow.com, което отразява увеличената преговорна сила на купувачите в сравнение с изключително конкурентния пазар по време на пандемията. По същество, жилищният пазар в Сан Диего през 2025 г. се е насочил към по-балансирано състояние: купувачите получават повече възможности за преговори и време за избор, тъй като предлагането расте и цените се стабилизират, но продавачите все още се възползват от исторически високи оценки и постоянен недостиг на жилища.

Въздействие на лихвените проценти: Повишените ипотечни лихви в диапазона 6,5–7% са ключов фактор за забавянето на темпото на пазара. След като лихвените проценти скочиха от ~3% до ~7% между 2021 и 2023 г., достъпността за купувачите се влоши lao.ca.gov. Резултатът е по-малко квалифицирани купувачи в горния сегмент и по-предпазливо наддаване. Много потенциални купувачи, които искат да преминат към по-голям дом, остават на място, за да запазят ипотеките си с ниска лихва – явление, което ограничава предлагането на жилища за продажба lao.ca.gov lao.ca.gov. Междувременно, купувачите за първи път се сблъскват с месечни ипотечни плащания, които са почти 80% по-високи отколкото преди само няколко години – жилище от среден клас в Калифорния сега изисква плащане от около ~$5,900, което е увеличение с 82% от 2020 г. насам lao.ca.gov. Тези високи лихви ефективно поставиха таван на цените на жилищата през 2025 г., слагайки край на неконтролираното поскъпване. Прогнозите в индустрията предвиждат, че ипотечните лихви може да се смекчат леко по-късно през 2025 г. (възможно е да паднат до средата на 6%) themortgagereports.com, което може да отприщи натрупаното търсене. Засега скъпото финансиране доведе до период на стабилизиране на цените и намалена динамика на пазара на жилища в Сан Диего.

Тенденции в търговските недвижими имоти

Докато жилищните имоти се охлаждат плавно, търговските недвижими имоти в Сан Диего се сблъскват с по-драматични промени след пандемията. Различните сектори се представят неравномерно:

Офисни площи: Пазарът на офиси остава слаб, тъй като моделите на дистанционна и хибридна работа продължават. Офисните вакантни площи достигнаха рекордни нива през 2025 г. Общата вакантност на офисите в окръга достигна 14.5% през второто тримесечие на 2025 г., спрямо около 14.2% година по-рано cushmanwakefield.com. Много компании са намалили площите си, отдават излишното пространство под наем или избират споделени работни пространства. Офисите клас А са особено недостатъчно използвани (например високите сгради в центъра имат вакантност над 10%) avisonyoung.us. Наемодателите предлагат стимули и отстъпки от наемите, за да привлекат наематели в този пазар, благоприятен за наемателите. Milken Institute класира икономиката на Сан Диего по-ниско през 2025 г. отчасти поради тези тенденции при работните места и офис площите, като отбелязва, че краткосрочният ръст на заетостта е бил само ~0.5% през 2024 г. – значително изоставайки от националното ниво axios.com. Положителното е, че диверсифицираната икономика на Сан Диего (сектори като науки за живота, отбрана и технологии) осигурява известна защита – но перспективите за офисите зависят от тенденциите за връщане в офиса и дали ръстът на работните места в технологичния/биотехнологичния сектор ще се възстанови.
Индустриални и логистични площи: След бурен растеж, индустриалният пазар на недвижими имоти отчита леко покачване на вакантността от исторически ниски нива. Вакантността на индустриалните площи в окръга беше около 7.7% в средата на 2025 г., рязко нагоре (+2.3 процентни пункта на годишна база), тъй като нови складови площи излязоха на пазара и ръстът на електронната търговия се нормализира cushmanwakefield.com. Пазарът на складове в Южна Калифорния излиза от период на бурна експанзия и Сан Диего не е изключение – наемателите вече имат повече избор, а ръстът на наемите се забавя. Въпреки това, вакантността на индустриалните площи около 7% остава здрава по исторически стандарти, а търсенето на дистрибуционни центрове и производствени площи за биотехнологии в основните подрегиони (Otay Mesa, Miramar, Sorrento Valley и др.) продължава. Наемните цени леко са се понижили от пика си, тъй като наемодателите се конкурират за по-малко активни наематели latimes.com. Анализаторите очакват индустриалният пазар да възстанови равновесието си до 2026 г., тъй като регионалната икономика и движението на стоки се приспособяват към следпандемичните норми jpmorgan.com.
Лаборатории за науки за живота: Пазарът на недвижими имоти за науки за живота в Сан Диего – подкатегория на офис площи, специализирани за биотехнологични лаборатории – преживя строителен бум през последните години, който сега доведе до излишък от празни лабораторни площи. Делът на свободните площи в сектора на науките за живота скочи до 26.3% към средата на 2025 г., спрямо едва 16.5% година по-рано cushmanwakefield.com. Финансирането с рисков капитал за биотехнологии се охлади спрямо върховете от 2021 г., а някои стартиращи компании фалираха или се свиха, оставяйки новопостроени лабораторни сгради без наематели. Ключови клъстери като Torrey Pines, UTC и Sorrento Mesa имат висока наличност на лабораторни площи. Този излишък оказва натиск за понижаване на наемите на лабораторния пазар. Въпреки това, Сан Диего остава водещ биотехнологичен център на национално ниво и експертите от индустрията очакват, че с формирането на нови стартиращи компании за лекарства и медицински технологии (и продължаващото партньорство на големите фармацевтични компании на местно ниво), тези празни лабораторни площи постепенно ще бъдат усвоени. Междувременно, наемодателите предлагат отстъпки и стимули за довършителни работи, за да привлекат наематели от сектора на науките за живота. Високият процент на свободни лабораторни площи е краткосрочен риск за търговските инвеститори, но подчертава колко много нови площи са били въведени в експлоатация, за да се отговори на търсенето по време на бума в биотехнологиите.
Търговски и хотелски имоти: Пазарът на търговски недвижими имоти в Сан Диего е сравнително стабилен. Свободните търговски площи са около 5.1% (Q2 2025), само малко над нивото от миналата година cushmanwakefield.com. Потребителите до голяма степен се върнаха към пазаруването и храненето на място; туристическите райони и кварталните центрове също се възползваха от силното възстановяване на туризма през 2025 г. Пазарът на хотелиерство в Сан Диего се възстановява силно – заетостта на хотелите и цените на стаите се подобриха с връщането на конгресите и туристите axios.com. Това има положителен ефект и върху търговските и ресторантьорските площи. Въпреки че растежът на електронната търговия продължава, повечето добре разположени търговски обекти (особено откритите търговски центрове) се представят стабилно, а някои празни големи магазини се преустройват в фитнеси, развлекателни обекти или дори жилищни проекти. Многофамилните жилищни имоти под наем, които често се категоризират като търговски активи, се представят стабилно (ниски нива на свободни площи около 4–5% и минимален ръст на наемите тази година) obrag.org. Като цяло, търговският пазар на недвижими имоти в Сан Диего през 2025 г. е смесена картина: офисите и специализираните лабораторни сектори са изправени пред предизвикателства, индустриалният сектор се нормализира след силен период, а търговията и хотелиерството са предпазливо оптимистични.

Пазарна динамика в различните квартали

Пазарът на недвижими имоти в Сан Диего е силно локализиран, със значителни различия по квартали и под-пазари. Крайбрежните луксозни райони, модерните градски квартали и вътрешните предградия показват различни тенденции през 2025 г.:

Луксозни крайбрежни пазари: Високият клас крайбрежни общности (La Jolla, Del Mar, Coronado, Rancho Santa Fe и др.) обикновено запазват стойността си или дори отбелязват покачване, благодарение на оскъдната наличност и платежоспособните купувачи. Например, средната цена на жилище в Del Mar беше около $3.0 милиона в началото на 2025 г. – цели 55% по-висока спрямо година по-рано sofi.com sofi.com. (Такъв огромен скок вероятно отразява няколко сделки с изключително скъпи имоти, които изкривяват медианата, а не повсеместно поскъпване.) Крайбрежните имоти остават търсени заради гледките към океана и начина на живот, а много собственици в тези райони имат финансовата възможност да изчакат пазарните колебания, вместо да продават на по-ниска цена. Все пак, дори луксозните пазари са се охладили спрямо наддаването през 2021 г. – в Del Mar жилищата са стояли на пазара средно около 57 дни и са се продавали с около 4% под исканата цена sofi.com sofi.com, което показва, че дори заможните купувачи преговарят в сегашната обстановка.
Централни градски квартали: Някои от модерните, традиционно конкурентни квартали по-близо до центъра наскоро претърпяха корекции в цените. Например North Park – популярен район сред млади професионалисти – отбеляза почти 20% спад в цените на жилищата от началото на 2024 до началото на 2025 г. sofi.com. Медианната цена в North Park падна до около $900,000 sofi.com, тъй като по-високите лихви изключиха част от купувачите за първи дом, а пандемичната еуфория за еднофамилни къщи се охлади. По подобен начин части от Downtown San Diego и Hillcrest отбелязаха застой или спад в цените на апартаментите, особено за жилища без уникални характеристики. Тези райони се бяха изстреляли нагоре през 2021–2022 г., така че умереното отстъпление през 2023–2025 г. представлява нормализиране на пазара. Въпреки това, търсенето на централно разположени жилища остава – пазарът в North Park се счита за „много конкурентен“, като офертите често се сключват за около две седмици, понякога дори над исканата цена за най-желаните имоти sofi.com sofi.com. На практика, охлаждането в градските квартали върна на пазара някои относителни изгодни оферти (цените са под пиковите нива), които находчивите купувачи бързо изкупуват.
Вътрешни и крайградски райони: По-достъпните предградия и вътрешни общности се превърнаха в горещи точки на активност, тъй като купувачите търсят най-добро съотношение цена-качество. Региони като East County и North County Inland отбелязват добър обем на продажбите. През юни 2025 г. пощенските кодове с най-много продажби на жилища бяха предимно във вътрешността: райони като Fallbrook (92028), Rancho Bernardo (92128), Spring Valley (91977) и San Marcos (92078) водеха окръга по брой сделки sdhousingmarket.com. Тези квартали предлагат по-големи парцели или повече пространство на сравнително умерена цена на квадратен фут, което привлича семейства и дистанционно работещи, които не е необходимо да са близо до брега sdhousingmarket.com. Например, Rancho Bernardo (планирана общност във вътрешността) и San Marcos имат средни цени на жилищата значително под средните за крайбрежието, но все пак осигуряват качествени училища и удобства – което ги прави привлекателни „изгодни сделки“. Анализите на брокерите отбелязват, че вътрешните общности дават на купувачите „повече къща за парите“ заедно с добър достъп до паркове, магазини и магистрали sdhousingmarket.com. В резултат на това конкуренцията остава ожесточена в много от тези изгодни пазари; някои жилища привличат множество оферти и се резервират бързо, ако са добре оценени. За разлика от това, някои по-скъпи крайбрежни пазари в North County (Encinitas, Del Mar) имаха по-бавни продажби просто поради липса на наличност и изключително високи цени. Като цяло, крайградският Сан Диего се представя стабилно, с умерен ръст на цените в някои райони и само леки спадове в други. Промяната е, че търсенето се е насочило повече към екзурбиите и предградията, тъй като купувачите търсят относителна достъпност в тази среда на високи лихви alliedschools.com alliedschools.com.
Южен залив и гранични райони: В южната част на окръга (напр. Чула Виста, Нешънъл Сити, Импириъл Бийч) търсенето на жилища също е силно. Особено Чула Виста е водеща в строителството на нови домове, като разрешава много повече жилища на глава от населението в сравнение с повечето градове в окръга planetizen.com planetizen.com. Това строителство е увеличило предлагането и е задържало ръста на цените. Жилище от среден клас в източната част на Чула Виста или Отай Ранч обикновено е по-евтино от подобно жилище по на север, което привлича купувачи за първи път и военни семейства. Към началото на 2025 г. средната цена на еднофамилна къща в Нешънъл Сити е била около $600,000, спад от пика в $700,000 dawnsellssandiego.com, което показва известна корекция в сегмента за начално ниво. Кварталите в Южен залив остават сравнително достъпни и са в центъра на усилията на региона за справяне с недостига на жилища.

В обобщение, представянето на кварталите в Сан Диего е разделено: ултра-скъпите крайбрежни пазари и някои желани анклави се държат стабилно или дори достигат нови върхове, докато много квартали от среден клас отбелязват умерен спад спрямо пиковете по време на пандемията. Междувременно, периферните предградия с по-ниски цени се радват на стабилно търсене и по-добър обем на продажбите, тъй като купувачи, търсещи достъпност, се насочват натам. Тази мозайка от тенденции подчертава важността на локацията – дори на пазар, който като цяло се охлажда, микро-пазарите могат да се държат много различно.

Демография и поведение на купувачите и наемателите

Кой купува през 2025 г.: Кръгът на купувачите на жилища в Сан Диего се е стеснил до тези с по-високи доходи, собствен капитал или външни средства, предвид високите цени и разходите по заемите. Купувачите, които надграждат (съществуващи собственици на жилища), и двойки професионалисти с два дохода съставляват голяма част от купувачите, като често използват капитал от предишна продажба на жилище. Типичният купувач в Сан Диего днес обикновено е на 30 или 40 години (по-възрастни милениали и представители на поколение X), често заети в индустрии като технологии, биотехнологии, здравеопазване или армията. Купувачите на първо жилище не са изчезнали, но се сблъскват със значителни препятствия: при средна цена от около $1M, едно домакинство трябва да има доход около $250,000+, за да може спокойно да си позволи средното жилище offthe56.com. Това е приблизително три пъти повече от действителния медианен доход на домакинствата в региона, което означава, че само около 15% от домакинствата в Сан Диего могат да си позволят жилище на средна цена при сегашните лихви offthe56.com. Тази реалност е изтласкала много по-млади семейства и купувачи със средни доходи извън пазара или към апартаменти, жилища за ремонт или периферни райони. Също така продължаваме да виждаме купувачи, които се преместват в Сан Диего – някои от по-скъпи пазари в Калифорния (като Сан Франциско или Ориндж Каунти), търсещи относителни изгоди, а други от други щати, привлечени от климата и начина на живот. Всъщност, Сан Диего се радва на приток на нови жители, които търсят по-добро качество на живот, дори и едновременно с това да губи някои жители заради високите разходи definesdre.com. Резултатът е известна динамика: новодошлите с капитал или пари в брой често заменят местни жители, които продават и се изнасят в по-евтини щати.

Кой наема: Предвид пречките пред собствеността на жилище, голям сегмент от жителите на Сан Диего остават наематели. Само около 49% от домакинствата в района на Сан Диего притежават собствен дом (срещу ~65% на национално ниво) kpbs.org. Наемателите включват широка смес от млади професионалисти, студенти (с няколко университета в района), военни и работници с по-ниски доходи в сферата на услугите и туризма. Забележително е, че много семейства от средната класа, които в миналото биха купили първо жилище, сега продължават да живеят под наем и в 30-те си години поради проблеми с достъпността. Демографията на наемателите обхваща както наскоро завършили колеж, живеещи в градски апартаменти, така и семейства в крайградски таунхауси. Високодоходните наематели също са фактор – някои добре платени хора избират да наемат луксозни апартаменти или еднофамилни къщи (плащайки над $3K на месец), защото или не могат да си позволят покупка, или предпочитат гъвкавост. Средният наем в окръг Сан Диего достигна приблизително $2,500 в началото на 2025 г. obrag.org, така че дори наемането изисква стабилен доход. Въпреки това, наемането е значително по-осъществимо от купуването за повечето: месечната цена за покупка на жилище със средна стойност е с ~70% по-висока от наема на еквивалентен дом, разлика близка до рекордни нива lao.ca.gov lao.ca.gov. Тази разлика задържа много хора на пазара на наеми.

Поведение на купувачите: Днешните купувачи действат по-внимателно и пресметнато в сравнение с бума на покупките преди няколко години. При високи лихвени проценти и икономическа несигурност, някои купувачи са натиснали пауза – много отлагат покупките или са много придирчиви, изчаквайки най-добрата оферта. Проучванията показват, че инфлацията и опасенията от рецесия са направили някои потребители предпазливи към големи финансови решения alliedschools.com. Тези, които са активни на пазара, често търсят отстъпки от продавача (като помощ с разходите по закриване или намаляване на лихвения процент) и са по-склонни да се откажат, ако жилището не бъде оценено по очаквания начин или инспекциите разкрият проблеми. Също така се наблюдава по-агресивно договаряне на цената; ниските оферти вече не са рядкост в определени сегменти, особено ако даден имот стои дълго на пазара. Въпреки това, добре оценените жилища в отлично състояние все още могат да предизвикат наддаване – сериозните купувачи знаят, че готовите за нанасяне домове в престижни квартали остават търсени. Купувачите с плащане в брой и инвеститорите също продължават да играят роля (около 20% от продажбите в Калифорния са изцяло в брой през последните тримесечия), като подпомагат търсенето в по-скъпия сегмент и при проблемни или подценени имоти.

Интересното е, че миграционните тенденции влияят върху това кой купува: окръг Сан Диего изпитва нетна вътрешна емиграция (хиляди местни жители напускат всяка година за по-достъпни региони), но това се компенсира от международна имиграция и известен приток от други скъпи метрополиси kpbs.org kpbs.org. Между средата на 2023 и средата на 2024 г. около 24 000 души са напуснали Сан Диего за други части на САЩ, но приблизително същият брой хора са се преместили в Сан Диего от чужбина, което води до нулева промяна в населението kpbs.org. Тези, които напускат, често са семейства със средни доходи или пенсионери, търсещи по-евтино жилище (цената на жилището е посочена като причина №1) kpbs.org. Новопристигащите имигранти и прехвърлени служители обикновено са работници, заемащи позиции в индустрии като биотехнологии, здравеопазване, академични среди или квалифицирани професии – създавайки ново търсене на жилища, често първоначално като наематели. По същество, търсенето на жилища в Сан Диего се поддържа от работната база и привлекателния начин на живот, дори когато високите разходи изтласкват някои дългогодишни местни жители извън района.

Поведение на наемателите: От страна на наемите, наемателите получиха известно облекчение през 2025 г. След години на рязко покачване на наемите, ръстът им се забави до около 0–1% годишно obrag.org. Процентът на свободните жилища се е покачил до около 5% (от рекордно ниските почти 3% през 2021 г.), поради наплива на нови жилищни сгради obrag.org obrag.org. В резултат на това наемателите виждат повече промоции и отстъпки – обичайно е новите луксозни комплекси да предлагат „един месец без наем“ или други оферти, за да привлекат наематели obrag.org. Наемателите вече имат малко повече възможности за договаряне, особено в сегмента на луксозните апартаменти. Мнозина се възползват от това, като подновяват договорите си с по-малки увеличения или преговарят с наемодателите, знаейки, че празното жилище е скъпо за собственика. Въпреки това, общите наеми остават близо до исторически върхове, така че финансовата тежест е голяма: голяма част от наемателите плащат значително над препоръчителните 30% от дохода си за жилище. Някои наематели живеят с повече съквартиранти или разширено семейство, за да се справят. Вижда се и продължаващо търсене на наеми на еднофамилни къщи – семейства, които не могат да купят, често търсят къща под наем в добър училищен район, тенденция, която поддържа наемите на отделни къщи доста високи. Институционалните инвеститори имат известно присъствие на пазара на наеми в Сан Диего, макар и по-малко отколкото в по-евтините градове на Сънбелт – все пак, субектите, които са купили еднофамилни къщи за отдаване под наем, ги задържат, тъй като се очаква ръстът на наемите, макар и по-бавен, да продължи поради недостига на жилища.

В обобщение, купувачите в Сан Диего през 2025 г. са по-заможни и по-предпазливи към риска, докато населението на наемателите е широко и нарастващо, включващо тези, които не могат да купят. И двете групи са повлияни от високите разходи за живот в региона и се адаптират – купувачите стават по-избирателни или се изнасят към периферията, а наемателите търсят изгодни оферти или споделят жилище. Основното предизвикателство е, че разходите за жилище далеч изпреварват доходите, което принуждава хората да правят трудни избори кой може да остане в Сан Диего и в какво качество (собственик или наемател).

Възможности и рискове за инвестиции

Пазарът на недвижими имоти в Сан Диего продължава да привлича инвеститори – от малки частни наемодатели до големи фирми – но 2025 г. представя по-нюансиран пейзаж от възможности и рискове за инвестиции:

Възможности:

Силен търсенe на наеми: Тъй като собствеността върху жилище е недостъпна за мнозина, търсенето на наеми е стабилно, което подхранва възвръщаемостта за инвеститорите на пазара на наеми alliedschools.com. Наемите са на рекордно високи нива (средно около $2,500) и въпреки че растежът се е стабилизирал, нивата на незаетост (~5%) остават ниски спрямо историческите стандарти obrag.org. Това прави добре разположените многофамилни имоти и еднофамилните наеми привлекателни за инвеститори, търсещи доход. Високите наеми и ниската незаетост означават, че наемодателите могат да постигнат стабилен паричен поток, особено в квартали, популярни сред млади професионалисти или близо до работни центрове. Например, инвестирането в дуплекс или четириетажна сграда в райони като North Park или Golden Hill може да осигури постоянна заетост, тъй като много наематели предпочитат тези централни райони и имат малко алтернативи за собственост. Освен това, търсенето на краткосрочни наеми (за ваканционни имоти) в туристическите райони на Сан Диего остава силно през цялата година, въпреки че сега е ограничено от регулации (обсъдени по-долу).
„Достъпни“ зони и добавена стойност: Относително достъпните под-пазари предлагат потенциал за растеж. Пазари като Chula Vista, Escondido, San Marcos и части от East County имат по-ниски начални цени, но отбелязват ръст на населението и работните места. Инвеститорите наблюдават тези райони, където цените на жилищата и наемите имат възможност да се покачат към средното за окръга. Според индустриални прогнози, околните градове с добри транспортни връзки (като Chula Vista или Escondido) ще продължат да привличат както наематели, така и купувачи, предлагайки на инвеститорите по-висока доходност от първокласните крайбрежни райони alliedschools.com. Има и възможност при имоти за ремонт или по-стари жилища: инвеститорите, добавящи стойност, могат да реновират остарели имоти, за да ги препродадат или отдадат под наем на по-висока цена. Тъй като голяма част от жилищния фонд на Сан Диего е остарял (много жилища от 60-те до 80-те години), обновяването на имоти може да отключи стойност. Ключът е да се насочите към квартали в подем – напр. Vista или Lemon Grove – където подобренията отговарят на нарастващото търсене от купувачи.
Вторични жилищни единици (ADUs): Про-жилищните закони на Калифорния улесниха добавянето на ADUs (къщи за гости) в парцели за еднофамилни къщи, а окръг Сан Диего възприе това като начин за увеличаване на жилищното предлагане. Както инвеститорите, така и собствениците на жилища се възползват, като строят ADUs за доход от наем. Добавянето на ADU може значително да увеличи доходността на инвестиционен имот – къща в задния двор може да се отдава под наем за $1,500–$2,500 в зависимост от локацията, като засилва паричния поток. Градът дори е създал предварително одобрени планове за ADU и стимули. Това е отлична възможност за малки инвеститори: купете къща с голям парцел в квартал в средната част на града и добавете една или две ADUs. Като се има предвид високото ниво на наемите, възвръщаемостта може да е силна, а търсенето от наематели за тези единици (често в желани жилищни квартали) е високо. ADUs също се възползват от благоприятни регулации (не се изисква отделен паркинг близо до транспорт и опростени разрешителни) definesdre.com.
Дългосрочно поскъпване: Въпреки краткосрочните колебания, недвижимите имоти в Сан Диего исторически поскъпват значително в дългосрочен план поради ограничената земя и постоянния интерес. Инвеститорите с дълъг хоризонт разчитат на продължаващ растеж на собствения капитал. Привлекателността на региона – климат, крайбрежие, диверсифицирана икономика – подсказва, че стойността на имотите вероятно ще се покачва с времето, макар и с по-умерен темп от последните няколко години. Настоящите прогнози предвиждат 3–5% годишен ръст на цените на жилищата през следващите години alliedschools.com, вместо двуцифрените проценти, наблюдавани наскоро. Този стабилен растеж, комбиниран с доход от наем, може да осигури убедителна обща възвръщаемост за инвеститорите, които купуват и държат имоти. Освен това пазарът в Сан Диего е по-малко волатилен от някои райони, ориентирани към технологиите; той по-скоро забавя темпото, отколкото да се срине, което дава известна сигурност на дългосрочните собственици.

Рискове:

Високи начални разходи и лихвени проценти: Най-голямата бариера за инвеститорите в момента са високите разходи за придобиване и финансиране. Цени на жилища близо до $1M означават големи първоначални вноски и ипотеки. Кредитите за инвестиционни имоти често са на още по-високи лихви (и без възможност за рефинансиране с ниски лихви, които собствениците на жилища вече са си осигурили), което прави сметките трудни. Разходите за финансиране около 7%+ значително намаляват паричния поток – много имоти няма да са рентабилни, освен ако не се купят с голямо самоучастие или на отстъпка. Този лихвен риск е критичен: ако лихвите се повишат още или останат високи, силно задлъжнелите инвеститори могат да видят минимален или отрицателен паричен поток. Освен това високите цени повишават риска от корекция на цените – макар че сериозен срив изглежда малко вероятен поради недостига на предлагане, е възможно при рецесия стойностите да спаднат още. Инвеститорите трябва да са готови да задържат имотите си при краткосрочни спадове в оценката.
Регулаторни и законодателни рискове: Регулаторната среда е смесена за инвеститорите. От една страна, законите в подкрепа на жилищното строителство (правила за ADU, SB 9, позволяващ преобразуване на еднофамилни имоти в дуплекси) могат да създадат възможности. От друга страна, има нови ограничения: Сан Диего наредбата за краткосрочни наеми влезе в сила през 2023 г., ограничавайки ваканционните наеми на цели жилища до около 1% от жилищния фонд на града (приблизително 5 400 единици) и изискваща лиценз, базиран на лотариен принцип truvi.com. Това драстично ограничи инвестициите от типа Airbnb – много преди това доходоносни ваканционни имоти (особено в Mission Beach и крайбрежните райони) загубиха разрешителните си, което повлия на стойността на имотите в тези райони за инвеститорите, които разчитаха на краткосрочни приходи truvi.com truvi.com. Освен това, законите в Калифорния, благоприятни за наемателите (правила за изгонване само при основателна причина, лимити за увеличение на наема от ~10% годишно по AB 1482), ограничават агресивното повишаване на наемите. Макар че държавният лимит за наемите (5% плюс CPI, максимум ~10%) не е бил твърде рестриктивен при ръст на наемите от 0,8% obrag.org, той може да намали възвръщаемостта, ако инфлацията скочи или инвеститор се опитва да повиши под-пазарен наем до пазарно ниво. Бъдещо законодателство също е риск – в Калифорния постоянно се обсъждат по-строги мерки за контрол на наемите, данъци върху празни жилища или нови жилищни данъци. Инвеститорите трябва да бъдат бдителни за промени в политиките, които могат да засегнат рентабилността.
Икономически и пазарни цикли: Икономиката на Сан Диего е разнообразна, но не е защитена от рецесия. По-широк икономически спад – особено ако засегне туризма, разходите за отбрана или технологичния/биотехнологичния сектор – може да увеличи безработицата и да намали търсенето на жилища. Вече растежът на заетостта се е забавил (само +0,5% през 2024 г., според данни на EDC) axios.com, а някои високоплатени индустрии на местно ниво (като науките за живота и производството) отчетоха загуби на работни места в края на 2024 г. axios.com. Ако настъпи рецесия през 2025–2026 г., наемите може да се понижат допълнително, а свободните площи да се увеличат, тъй като някои наематели ще започнат да живеят заедно или ще напуснат региона. Собствениците на търговски имоти, особено в офис и търговския сектор, са изправени пред риска от по-дълги периоди на незаетост и натиск върху наемите, ако бизнесите продължат да се свиват. Инвеститорите в недвижими имоти трябва да отчитат тези циклични рискове и да не приемат непрекъснат растеж за даденост. Например, излишъкът на офис площи за науките за живота, споменат по-рано, е поучителен пример: строителите преизградиха, очаквайки безкраен растеж на биотехнологиите, а сега свободните площи са високи. Инвеститор в лабораторна сграда или офис кондо в момента може да има затруднения да намери наематели и да обслужва дълга си. В тези сегменти е необходима предпазливост, докато пазарът не се балансира.
Климатични и екологични рискове: По-фин дългосрочен риск е климатичната промяна и екологичните регулации. Крайбрежните и каньонските райони на Сан Диего носят рискове от горски пожари, наводнения (особено с покачването на морското равнище) и сеизмична активност. Имотите във вътрешните зони, податливи на пожари, може да видят рязко покачване на застрахователните разходи или ограничена наличност на покритие – застрахователите в Калифорния станаха по-предпазливи след последните загуби от пожари. Крайбрежните имоти могат да се сблъскат с ерозия или по-строги строителни норми. Макар тези рискове все още да не са оказали съществено влияние върху стойностите, инвеститорите трябва да ги включат в дю дилиджънса си (например, проверка на пожарните зони, осигуряване на подходяща застраховка и отчитане на бъдещи изисквания за разкриване на информация).

В същността си, Сан Диего остава „пазар на инвеститорите“ в много отношения, със стабилни основи за отдаване под наем и дългосрочни двигатели на растежа. Но за разлика от свободния за всички пазар в началото на 2020-те, пазарът през 2025 г. изисква повече прецизност и селективност. Инвеститорите трябва да се уверят, че сделките са изгодни при по-високи лихвени проценти, да следят новите правила (като лимита за краткосрочни наеми) и да са подготвени за умерена краткосрочна ценова волатилност. Тези, които купуват умно – фокусирайки се върху търсени локации или добавяйки стойност чрез развитие (ADU, реновации) – все още могат да намерят добри възможности в Сан Диего. Постоянната привлекателност на региона и ограниченото предлагане означават, че добре подбраните инвестиции в имоти вероятно ще се изплатят в дългосрочен план, стига човек да навигира разумно настоящите рискове.

Прогнози за цени и наличност

Напред, повечето анализатори прогнозират, че жилищният пазар в Сан Диего ще остане стабилен до растящ през следващите години, освен ако не настъпят големи икономически сътресения. Ето основните прогнози и очаквания за цените, наличността и общите пазарни условия:

Прогноза за цените на жилищата: Вместо влакчето на ужасите от последните няколко години, очаква се цените на жилищата в Сан Диего да отбележат умерен, стабилен растеж. Консенсусните прогнози на брокери и икономисти предвиждат годишно поскъпване в порядъка на 3% до 5% през 2025 и 2026 г. alliedschools.com. Това отразява намирането на ново равновесие на пазара – подобренията в предлагането и високите ипотечни лихви ограничават цените, но постоянното търсене и недостатъчното дългосрочно строителство не позволяват значителен спад. Моделите на Zillow, например, предвиждат, че Сан Диего ще бъде сред по-„конкурентните“ пазари в страната през 2025 г., като вероятно ще надмине средното за САЩ по ръст на цените axios.com. Въпреки това, ерата на двуцифрените годишни увеличения вероятно е приключила засега. Ако лихвените проценти постепенно се понижат към края на 2025 и 2026 г. (мнозина очакват 30-годишните ипотечни лихви да спаднат до 5-6% до 2026 г.), това всъщност може да възпламени отново известен ръст на цените, тъй като покупателната способност се подобрява. Обратно, ако лихвите останат високи за по-дълго, ръстът на цените може да се задържи в долния край на прогнозите или временно да се изравни. Забележително е, че никой достоверен анализатор не прогнозира срив на цените в Сан Диего – сериозният недостиг на жилища действа като подова стойност за цените. Дори ако икономическите условия се влошат, очаква се евентуалните спадове в цените да бъдат умерени (няколко процента) и краткотрайни, предвид продължаващия жилищен недостиг в Калифорния.
Инвентаризация и ново строителство: Очаква се инвентаризацията да се разширява постепенно през следващите няколко години, въпреки че вероятно ще остане под идеалните нива. Сан Диего започна да увеличава жилищното строителство през 2022–2024 г. и този импулс се пренася и през 2025 г.: град Сан Диего е разрешил ~8 500 нови жилища през 2024 г., в допълнение към близо 10 000 през 2023 г. insidesandiego.org – едни от най-високите числа от десетилетия. Оценява се, че има 3 500 жилищни единици в процес на одобрение по специални ускорени програми, според офиса на кмета insidesandiego.org. Освен това, около 4 000 нови апартамента се очаква да бъдат открити в целия окръг през 2025 г. (подобно на добавките през 2024 г.) obrag.org. Това постоянно добавяне на предлагане – особено на многофамилни жилища – би трябвало да помогне за ограничаване на екстремните увеличения на цените и наемите. Въпреки това, достигането на истински балансиран пазар ще отнеме време. Анализаторите не очакват инвентаризацията да достигне нивата отпреди пандемията (2018-2019) до края на 2026 г. най-рано alliedschools.com. Дотогава някои по-големи проекти (възможно преустройство на Sports Arena/Midway District, жилищата в кампуса на SDSU Mission Valley и др.) също може да допринесат с нови единици. Строителният процес в Сан Диего остава натоварен, но предизвикателства като недостиг на работна ръка, високи разходи за материали и съпротива от местни жители означават, че не всички планирани проекти ще завършат навреме. Като цяло, очаквайте инвентаризацията да се покачва леко, облекчавайки част от напрежението, но не до степен на пренасищане.
Обем на продажбите и пазарен баланс: Очаква се обемът на продажбите на жилища леко да се увеличи през втората половина на 2025 г. и през 2026 г., докато пазарът се адаптира. Калифорнийската асоциация на брокерите на недвижими имоти отбеляза подобрени нагласи към жилищния пазар до средата на 2025 г. и предположи, че продажбите могат да се възстановят през втората половина на годината patch.com. Много потенциални купувачи се въздържаха през изминалата година; ако лихвените проценти спаднат или дори психологически се стабилизират, част от това търсене ще се върне. По същия начин, някои собственици, които са отлагали продажбата, може най-накрая да пуснат имотите си на пазара, особено ако видят, че цените се задържат стабилни. Това сочи към постепенен ръст на транзакционната активност. Вероятно се движим към по-балансиран пазар: нито изразен пазар на продавача, нито на купувача, а нещо по средата. На практика това означава, че 2025 и 2026 г. може да се характеризират с по-дълги периоди на обявяване (месеци, а не седмици за по-скъпите имоти), повече намаления на цените при застояли оферти, но все така бързи продажби за добре оценени имоти в желани райони. Брокерите описват това като здравословна нормализация – след еуфорията пазарът се държи по-типично за сезона и цикъла. Купувачите ще имат повече избор, а продавачите ще трябва да бъдат реалисти относно цените. Индексът на пазарната активност за Сан Диего към август 2025 г. е бил около 42 (според местни данни) youtube.com redfin.com, което показва леко предимство за продавачите (неутралният индекс обикновено е около 30). Очакваме този индекс да се задържи в диапазона 40±5 занапред, което отразява лекото предимство за продавачите поради ниското предлагане, но далеч не толкова изразено, колкото през 2021 г. (когато в някои месеци е бил над 80).
Наеми и пазар на наеми: Перспективата за наемите е предпазливо оптимистична за наемателите. С хиляди нови апартаменти, които излизат на пазара, и леко повишена вакантност, увеличенията на наемите са спрели. CoStar прогнозира, че наемите в Сан Диего ще възобновят умерени покачвания до 2026 г., приблизително в съответствие с историческите норми (~3-4% годишно) obrag.org. През 2024–2025 г. ръстът на наемите може да остане много нисък (0-2%), докато пазарът усвоява новото предлагане. Забележително е, че строителите са се отдръпнали от започването на нови многофамилни проекти през 2025 г. поради по-високи разходи за финансиране и текущото забавяне на наемите obrag.org obrag.org. Това предполага, че след новите доставки през 2025 г. може да има застой в новите наличности до 2027 г., което потенциално отново ще затегне пазара. Така наемателите сега се радват на период с по-голяма възможност за договаряне, но дългосрочната тенденция на наемите в търсения Сан Диего все още е възходяща. За наемодателите/инвеститорите краткосрочният риск е предоставянето на отстъпки и изправянето пред застой на наемите, но дългосрочната прогноза е за продължаващо силно търсене на наеми и ръст, след като настоящата вълна от нови жилища бъде усвоена.
Икономически неизвестни: Всички прогнози предполагат липса на големи сътресения. Един от неизвестните фактори е по-широката икономика – ако САЩ навлязат в рецесия в края на 2025 г., търсенето на жилища може временно да отслабне. Безработицата в Сан Диего се повиши до около 4.9% в средата на 2025 г. kpbs.org, а допълнителни загуби на работни места (особено в сектори с високи заплати) биха намалили покупателната способност и потребителското доверие. Друг неизвестен фактор е политиката по лихвените проценти: ако инфлацията отново се ускори и ипотечните лихви надхвърлят 7.5% за дълго, това може да потисне търсенето повече от очакваното и да окаже лек натиск надолу върху цените. От друга страна, ако Федералният резерв намали лихвите по-бързо от очакваното през 2024–25 г., ипотечните лихви може да паднат, което потенциално би могло да реактивира масово купувачите и да предизвика нов скок в цените. Най-вероятно ще видим среден вариант: постепенно подобряване на достъпността, докато доходите растат, а лихвите бавно намаляват, което ще доведе до устойчиво ниво на продажби и ръст на цените.

В обобщение, очаквайте пазарът на недвижими имоти в Сан Диего през следващите години да се характеризира с стабилност и постепенна корекция: умерено покачване на цените (вместо бумове или сривове), бавно увеличаващо се предлагане и избор, и наемен пазар, който остава скъп, но не излиза извън контрол. Основното несъответствие – много хора искат да живеят в Сан Диего срещу ограничено жилищно предлагане – ще продължи да поддържа пазара. Както се казва в една прогноза за жилищата, високата привлекателност на Сан Диего и ограничената земя означават, че вероятно ще се представя по-добре от много други пазари, дори ако растежът вече не е главоломен axios.com axios.com. Освен ако не настъпи непредвидена криза, „новото нормално“ е по-спокоен, по-балансиран пазар, който все още облагодетелства вече участващите (собствениците на жилища), докато постепенно се опитва да приеме повече новодошли с добавяне на нови жилища.

Строителство и инвестиционни проекти

Строителен бум (до известна степен): В отговор на жилищната криза, Сан Диего ускорява строителството на нови жилища – особено апартаменти и таунхауси. В периода 2018–2024 г. регионът добави значителен брой жилищни единици и тази тенденция продължава и през 2025 г. Град Сан Диего води с най-голям абсолютен брой разрешени нови жилища в окръга planetizen.com, отчасти благодарение на промени в политиките, насърчаващи строителството (обсъдени в следващия раздел). Впечатляващо е, че Чула Виста е водещ играч в новото строителство, като е разрешила около 38 нови жилищни единици на 1 000 жители от 2018 до 2024 г. – най-много на глава от населението в окръга planetizen.com planetizen.com. Това контрастира с някои по-малки градове като Ел Кахон, които са разрешили само около 10 единици на 1 000 жители и изостават planetizen.com planetizen.com. Изводът е, че строителството е силно концентрирано в определени юрисдикции, благоприятни за растеж (Чула Виста, град Сан Диего, части от Северния окръг), докато други допринасят малко.

Видове жилища: По-голямата част от новото строителство е многофамилно. Около 60% от всички нови жилища, построени в окръга през последните години, са апартаменти или кондоминиуми voiceofsandiego.org. Например, според преброяването в Чула Виста, 56% от новите им единици са в комплекси с 5+ жилища (апартаменти/кондоминиуми), ~9% са ADU, и ~24% са еднофамилни къщи planetizen.com. Този акцент върху многофамилното строителство е умишлен – това е най-ефективният начин за добавяне на жилища в регион с ограничена земя. Сред големите проекти, които ще бъдат завършени през 2025 г., са Alexan Camellia (комплекс с 531 жилища в Convoy District на Kearny Mesa) obrag.org, както и различни средновисоки жилищни сгради в центъра, Mission Valley и по транспортните коридори. До края на 2025 г. се очаква да бъдат открити около 3,500–4,000 нови апартамента в целия окръг Сан Диего obrag.org obrag.org, което е сравнимо с годишните стойности за 2022–2024 г. Има и значително разширяване на военното жилищно настаняване близо до базите, студентски жилища до UCSD и SDSU, както и някои мащабно планирани общности, които добавят жилища в Otay Ranch, San Marcos и други покрайнини.

Достъпни срещу пазарни цени: Постоянен проблем е, че повечето нови строежи са на пазарни или луксозни цени и не са наистина „достъпни“ за жители със средни или ниски доходи. Анализ показа, че около 78% от всички нови жилища, построени наскоро в окръг Сан Диего, са насочени към купувачи/наематели с надсредни доходи planetizen.com. Само малка част са жилища с ограничение за достъпност по нотариален акт. Например, от ~1,894 нови жилища, построени в центъра на Сан Диего през 2024 г., само 174 (9%) са достъпни жилища за домакинства с ниски доходи 10news.com. Високите разходи за строителство (труд, материали, земя) и такси означават, че строителите обикновено трябва да искат високи наеми/цени, за да им излязат сметките. В резултат на това новите луксозни апартаменти често се отдават под наем за над $3,000 за едностаен, което, както отбелязват наблюдатели, „не помага директно на кризата с достъпните жилища“ obrag.org. За да се справят с това, градът и окръгът имат програми за субсидиране на достъпни строежи – напр. програмата „Bridge to Home“ инвестира $90 милиона за създаване на близо 2,000 достъпни жилища чрез партньорства insidesandiego.org. В процес на реализация са няколко изцяло достъпни проекта (често от неправителствени организации или Комисията по жилищно настаняване на Сан Диего), но те обикновено са по-малки по мащаб (десетки, а не стотици жилища наведнъж).

Големи проекти и инфраструктура: Освен жилищата, има значими строителни проекти, които ще оформят имотния пейзаж на Сан Диего:

Проектът за обновяване на Naval Information Warfare (NAVWAR) близо до Old Town е голям проект, който може да включва хиляди нови жилища със смесено предназначение (очаква се одобрение от федералните власти).
Реконструкцията на Sports Arena/Midway District е в етап на планиране, след като избирателите премахнаха ограничението за височина от 30 фута за района. Конкуриращи се предложения предвиждат нова арена плюс до 4,000 жилищни единици, търговски площи и паркове. Ако получи разрешение през 2025 г., строителството може да започне през 2026–27 г.
SDSU Mission Valley: Разширяването на Държавния университет на Сан Диего на мястото на стадиона в Mission Valley е в процес на строителство – включва ривър парк, университетски сгради и 4,600 жилищни единици (микс от студентски, достъпни, пазарни), които ще бъдат завършвани на етапи до края на 2020-те. Това ще създаде нов градски квартал и ще облекчи натиска върху студентските жилища.
Реновиране на University City/UTC: С разширяването на трамвайната линия (Mid-Coast line) до UTC, има множество проекти в близост до станциите – високи жилищни сгради, нови лабораторни сгради – което ефективно създава плътно „втори център“ в района на UTC. Актуализациите на общинския план през 2024 г. за University City значително увеличиха допустимата гъстота insidesandiego.org.
Инфраструктура на границата: Дългоочакваният трансграничен терминал на летището в Тихуана (CBX) стимулира развитието на хотели и паркинги в близост. Също така, вторият граничен пункт на Otay Mesa е в процес на строителство, което може да засили индустриалните и логистичните имоти след завършването му (и потенциално да позволи повече жилища за работещи в района за трансгранични пътуващи).

Перспективи за строителството: Строителите в Сан Диего са предпазливо оптимистични, но се сблъскват и с предизвикателства. Покачващите се лихвени проценти правят строителните заеми по-скъпи и могат да забавят проектите. Цените на материалите остават високи (а митата върху стоманата/дървесината увеличават разходите) obrag.org obrag.org. Недостигът на работна ръка в строителните професии също е ограничение – има повече работа, отколкото работници, което може да забави сроковете. Въпреки това, инвеститорите знаят, че има натрупано търсене. Някои изчакват с проекти, докато икономическите условия се подобрят, но много продължават напред благодарение на обществения натиск за жилища и стимулите (като закона за бонус плътност в Калифорния, който позволява допълнителни жилища, ако част от тях са достъпни). Забележително е, че регионалната жилищна цел (по държавни изисквания) за 2021-2029 г. е амбициозна, и според някои доклади окръг Сан Диего всъщност е на път да надмине държавната си жилищна цел с ~4,500 жилища до 2029 г., ако сегашните темпове на разрешителни се запазят timesofsandiego.com. Това би било положителен етап, въпреки че самата цел може да е недостатъчна спрямо търсенето.

В обобщение, строителният поток в Сан Диего е силен, особено за многофамилни жилища. Нови жилища се въвеждат с най-бързите темпове от години, което постепенно облекчава недостига. Въпреки това, повечето нови жилища са на пазарни цени и не са евтини, така че кризата с достъпността не се решава само с предлагането. Продължаващи усилия – от реформи в политиките до публично-частни партньорства – целят да увеличат строителството още повече, включително на достъпни и „липсващи междинни“ жилища (като таунхауси, ADU и дуплекси). Ако тези усилия продължат, Сан Диего може постепенно да намали разликата между предлагането и търсенето на жилища, което е ключов фактор за дългосрочна стабилност на пазара.

Промени в политиките и регулациите, влияещи на недвижимите имоти

През последните няколко години, законодателни и регулаторни промени както на щатско, така и на местно ниво значително повлияха на пазара на недвижими имоти в Сан Диего. Политиците се опитват да се справят с жилищната криза, да насърчат строителството, да защитят наемателите и да балансират интересите на общността. Ето основните промени и техните въздействия:

Реформи в жилищната плътност и зонирането: Калифорния прие няколко закона, които отменят изключващото зониране и стимулират строителството на жилища. SB 9, в сила от 2022 г., позволява повечето еднофамилни парцели да бъдат разделени или застроени с до 4 жилищни единици (дуплекси/триплекси) по право. Това на практика увеличава плътността в квартали, където досега беше разрешена само една къща на парцел. Сан Диего прие SB 9 – градът дори отмени някои такси, за да насърчи използването му – макар че ефектът засега е скромен (няколкостотин проекта по SB 9). По подобен начин, законите за допълнителни жилищни единици (ADU) бяха засилени (AB 68 и други), изисквайки от градовете да одобряват постройки във вътрешните дворове и преустройства на гаражи с минимална бюрокрация. Сан Диего актуализира местните наредби, за да се съобрази, и както беше отбелязано, издаването на разрешителни за ADU рязко се увеличи (ADU съставляват ~9% от новите жилища през последните години) planetizen.com. Градът също така стартира иновативни програми като „Complete Communities“ и „Housing Action Package 2.0“ insidesandiego.org, които предоставят бонуси за плътност и ускорени разрешителни за проекти близо до транспорт или с достъпни жилища. Например, Complete Communities позволява на строителите да изграждат повече жилищни единици от обикновено разрешеното, ако включат част от тях като социални жилища и допринесат за удобствата в квартала insidesandiego.org. Тези реформи в зонирането започват да дават резултати под формата на повече малки вътрешноквартални проекти и предложения за апартаменти в райони с достъп до транспорт. Конкретен пример: Енсинитас (северно от Сан Диего) беше принуден от щата да облекчи зонирането след дълга съпротива; оттогава е одобрил проекти с по-висока плътност, за да изпълни щатските жилищни изисквания planetizen.com.
Улесняване на разрешителните: Градската управа на Сан Диего, под ръководството на кмета Тод Глория, е направила приоритет опростяването на одобренията за жилища. Програмата за ускорено одобрение на достъпни жилища и инициативи като „Разрешение сега“ са ускорили обработката на проекти, които отговарят на условията insidesandiego.org. Градът дори създаде програма за преглед на всеки жилищен проект близо до обществен транспорт в рамките на 30 дни („Пълни общности сега“) insidesandiego.org. Освен това градът предлага бърз преглед и дори самосертифициране за някои строителни планове insidesandiego.org. Тези мерки намаляват печално известните забавяния при започване на строителството на жилища. Щатът също допринася: изключенията по CEQA (Калифорнийския закон за качеството на околната среда) са разширени за градски жилища, а AB 2011 (в сила от 2023 г.) позволява министерско одобрение на жилища върху търговски зонирани терени. Скоро може да видим стари търговски центрове или офис паркове в Сан Диего, които се преустройват в жилища според разпоредбите на AB 2011, които заобикалят част от местния контрол в полза на строителство по право със стандарти за труд. В съвкупност тези регулаторни промени се опитват да наклонят баланса от NIMBY-обструкционизъм към про-жилищна позиция.
Регулации за краткосрочни наеми: Както беше споменато по-рано, основна местна регулаторна промяна беше затягането на контрола върху краткосрочните ваканционни наеми в Сан Диего. От май 2023 г. Наредбата за краткосрочно жилищно настаняване (STRO) изисква всеки, който отдава под наем цял дом за кратък срок (под 30 дни), да има градски лиценз. Ключово е, че градът ограничи тези лицензи до 1% от жилищния фонд (около 5 400 жилища) за по-голямата част от града, плюс малко допълнително (~0,75% от жилищата) специално в Mission Beach truvi.com. Това незабавно сви пазара на краткосрочни наеми – до края на 2023 г. градът беше премахнал над 7 000 незаконни ваканционни наеми, които нямаха лицензи lajolla.ca nbcsandiego.com. Влиянието: някои инвеститори, които отдаваха чрез Airbnb, преминаха към дългосрочно отдаване под наем или продадоха имотите си. Mission Beach, където преобладаваха ваканционните наеми, видя корекция в стойността на имотите и активността на продажбите, тъй като много бивши наеми излязоха на пазара. Невъзможността за прехвърляне на лицензи (новият собственик не може да наследи лиценза за краткосрочен наем от продавача) също направи имотите с много такива наеми по-малко привлекателни за покупка truvi.com. Тази наредба беше в отговор на оплаквания от общността относно парти къщи и усещането, че Airbnb намаляват жилищното предлагане. За по-широкия пазар това вероятно освободи част от апартаментите и къщите, които се върнаха към дългосрочен наем или собственост, което донесе малко облекчение за наличността на жилища. Инвеститорите вече знаят позицията на Сан Диего: краткосрочните наеми са позволени, но строго ограничени – фактор, който насочва новите инвестиции повече към традиционното отдаване под наем.
Защита на наемателите и тавани на наемите: Калифорния въведе AB 1482 в цялата щат през 2020 г., който ограничава увеличенията на наемите за повечето по-стари (15+ години) многофамилни имоти до 5% плюс ИПЦ (около 8–10% през последните години с висока инфлация) и изисква основателна причина за изгонване. Сан Диего спазва това; въпреки че самият Сан Диего няма по-строг местен контрол на наемите, щатският закон ефективно поставя таван на това колко могат да увеличават наемите наемодателите годишно за обхванатите жилища. Като се има предвид, че пазарните наеми се увеличиха само с ~0–3% през 2023–2025 г., този таван напоследък не е бил ограничаващ obrag.org. Но той осигурява сигурност на наемателите срещу екстремни увеличения. През 2022–2023 г., по време на рязкото покачване на наемите, много наематели в Сан Диего наистина бяха защитени от този закон от увеличения над ~10%. Освен това, защитите срещу изгонване бяха засилени по време на COVID и някои от тях бяха удължени – например, при изгонване без вина се изисква помощ за преместване. Градът и окръгът са обсъждали дори по-силни наредби за защита на наемателите (като право на адвокат или по-строги правила за основателна причина), макар че към момента няма приети такива извън щатския закон. Инвеститорите и управителите на имоти трябваше да се приспособят към тези правила, които въвеждат повече изисквания за съответствие и ограничават агресивните стратегии за наемите.
Такси за развитие и стимули: Сан Диего се опитва да балансира таксите за въздействие, които финансират инфраструктурата, без да обезкуражава строителството. Градът актуализира своите изисквания за инклузионно жилищно строителство през 2020 г., като изисква повечето нови жилищни проекти да включват поне 10% достъпни жилища или да платят компенсаторна такса. Някои строители избират да включат жилища, за да получат бонуси за плътност. Има и намаления на таксите за въздействие за ADU и определени малки проекти. В Housing Action Package 2.0 градът разгледа намаляване на изискванията за паркиране и облекчаване на ограниченията за височина близо до транспорт, което намалява строителната цена на жилище insidesandiego.org. Щатският “builder’s remedy” (за градове без съответстващи жилищни планове) не е бил тестван в град Сан Диего, тъй като градът е в крак със задълженията си по жилищния елемент (за разлика от някои градове в Лос Анджелис, например). Въпреки това, няколко по-малки града в окръг SD, които изостават с планирането на жилища, може да се сблъскат с проекти по builder’s remedy (позволяващи на строителите да заобикалят местното зониране, ако са изпълнени критериите за достъпност). Тази заплаха подтиква градовете да спазват зонирането за повече жилища.
Трансфери на данъчна оценка на имоти: Пропозиция 19 (2021) в Калифорния позволи на по-възрастни собственици на жилища (55+) да прехвърлят ниската си данъчна основа върху нов дом навсякъде в щата до 3 пъти. Това помогна на някои “празни гнезда” в Сан Диего да се преместят в по-малко жилище без голям данъчен удар и потенциално освободи част от инвентара на по-големи домове за по-млади семейства. Трудно е да се измери, но вероятно Prop 19 е допринесла за известно увеличение на обявите през 2022–2025 г. от възрастни хора, които иначе са се чувствали “заключени” от данъците по Prop 13 при нов дом. Това е малък, но положителен фактор за мобилността.
Инвестиции в инфраструктура и транспорт: Политиката не означава само закони за жилищата – решенията за инфраструктура също влияят на недвижимите имоти. Продължаващият стремеж на Сан Диего към развитие, ориентирано към обществения транспорт, се подкрепя от разширението на Mid-Coast Trolley (открито през 2021 г.) и регионалния транспортен план на SANDAG от 2021 г., който предвижда повече линии на обществения транспорт (макар че финансирането е спорно). Градът също така инвестира в проекти като Pure Water (подобряване на водната инфраструктура) universitycitynews.org и подобрения на паркове. По-добрият транспорт и удобства могат да направят определени квартали по-привлекателни за развитие (например нови апартаменти, които изникват покрай новите спирки на трамвая от Old Town до UTC).

В обобщение, промените в политиката в Сан Диего в момента са по-скоро в полза на жилищното строителство и по-високата плътност, което е промяна спрямо историческия подход на бавен растеж. Щатските закони зададоха тона, като отмениха някои местни ограничения, а градът отговори с иновативни собствени пакети за насърчаване на строителството. Това започва да дава резултат с повече построени жилища и леко облекчаване на кризата. От друга страна, регулации като ограничението на краткосрочните наеми и контролът на наемите бяха въведени, за да защитят наличността на жилища и наемателите, и донякъде ограничават определени печалби за собствениците. Балансът, който политиците се опитват да постигнат, е да стимулират достатъчно ново предлагане и да защитят жителите, без да прогонят инвеститорите или наемодателите. През средата на 2025 г. Сан Диего дори беше похвален от щатските лидери за усилията си да опрости жилищното строителство и беше посочен като модел в Калифорния insidesandiego.org. Ако тези законодателни тенденции продължат (а това е вероятно, предвид сериозността на жилищния недостиг), можем да очакваме допълнителни мерки като увеличаване на плътността по новите транспортни линии, повече стимули за достъпни жилища и може би нови помощи за наематели. Участниците на пазара на недвижими имоти в Сан Диего трябва да останат гъвкави и информирани, тъй като регулаторната среда се развива – тя вече е толкова важна, колкото и пазарните сили за оформянето на резултатите.

Проблеми с достъпността и предлагането на жилища

Въпреки известно скорошно охлаждане и политически интервенции, достъпността на жилищата остава най-належащият проблем на пазара на недвижими имоти в Сан Диего. Регионът последователно се нарежда сред най-недостъпните жилищни пазари в Съединените щати. Основните аспекти на този проблем включват:

Небесно високи разходи за жилища: Към средата на 2025 г. средната цена на жилище (~1 милион долара) изисква годишен доход от около 200 000–250 000 долара, за да бъде закупено комфортно offthe56.com lao.ca.gov. Въпреки това, средният доход на домакинство в Сан Диего е само около 90 000 долара. Тази разлика означава, че само около 15% от домакинствата могат да си позволят това жилище на средна цена offthe56.com. Този индекс на достъпност (15%) е изключително нисък – за сравнение, на национално ниво около 50% от домакинствата могат да си позволят националната средна цена на жилище. Дори в сравнение с общата ниска достъпност в Калифорния (17% от домакинствата в щата могат да си позволят средната цена на жилище в началото на 2025 г.) homes.com, Сан Диего е в затруднение. Високите разходи за жилища също понижават позициите на региона по икономическа конкурентоспособност; жилищният фактор беше причина Сан Диего да падне в доклада на Milken за най-добре представящите се градове axios.com axios.com.

От страна на наемите, средните наеми около 2 500 долара също натоварват бюджетите. Домакинство се нуждае от доход от около 100 000 долара (при 30% от дохода за наем), за да си го позволи – много над това, което печелят много наематели. Почти половината от наемателските домакинства в Сан Диего се считат за „финансово натоварени“ (плащат над 30% от дохода си за наем). Процентът на собственост на жилища, който се задържа около 55% в града (и ~60% в окръга), отразява колко трудно е да се премине от наемане към собственост kpbs.org. Много професии със средни доходи – учители, медицински сестри, държавни служители, мениджъри в хотелиерството – намират за практически невъзможно да си купят дом в общността, на която служат. Тази криза на достъпността не е просто статистика; тя променя социалната тъкан, както е обсъдено по-долу.

Недостатъчно жилищно предлагане: Основната причина за ниската достъпност е класически дисбаланс между търсенето и предлагането. В продължение на десетилетия Сан Диего (както и по-голямата част от крайбрежна Калифорния) не построи достатъчно жилища за нарастващото си население и работни места. Ограничителното зониране (огромни територии, отредени само за еднофамилни къщи), съпротивата на общността срещу по-голяма гъстота (NIMBY-изъм), високите такси и дългите разрешителни процедури поддържаха ниско жилищното строителство. Както се казва в един доклад, „десетилетия на мудно жилищно строителство доведоха Сан Диего до сериозен жилищен недостиг“ axios.com. Когато през 2020-те години настъпи бумът на технологиите и жилищата, това ограничено предлагане доведе до наддаване и рязко покачване на цените.

За да навакса, регионът се нуждае от десетки хиляди нови жилищни единици. Щатът определи Регионална жилищна нужда (RHNA) от около 171 000 нови жилища за окръг Сан Диего за периода 2021–2029 г. По средата на периода окръгът не е съвсем в крак с всички нива на доходи (макар че може да надхвърли общата цел, ако сегашните тенденции се запазят) timesofsandiego.com. Недостигът е особено остър при достъпните жилища: около 41 000 жилища за хора с ниски доходи са планирани, но само няколко хиляди са в процес на изграждане planetizen.com. Така че, дори когато общото строителство се увеличава, предлагането за хора със средни и ниски доходи изостава драстично. Докато предлагането не надвиши значително търсенето, достъпността ще остане недостижима.

Въздействие върху хората и икономиката: Човешкото въздействие на недостъпните жилища е значително. Младите възрастни живеят по-дълго с родителите си или делят жилище с други. Семействата отлагат или се отказват от собствен дом; някои дори отлагат раждането на деца заради жилищните разходи. Ключови работници напускат – има истории за учители, медицински сестри, полицаи и други, които се преместват в места като Аризона или Тексас, защото не могат да си позволят да останат в Сан Диего. Всъщност, скромният ръст на населението в региона вече се дължи изцяло на имиграция; повече хора се изнасят вътрешно, отколкото се заселват, а жилищните разходи се посочват като причина №1 за тези напускания kpbs.org. Този „изтичане на мозъци“ и загуба на работна ръка с времето може да навреди на местния бизнес и публичните услуги.

Освен това високите жилищни разходи означават повече пътуване до работа от отдалечени райони (например Temecula/Murrieta в окръг Ривърсайд, където хората пътуват по 60+ мили в едната посока до работата си в Сан Диего, за да си позволят дом). Това води до задръствания и замърсяване и намалява качеството на живот. Когато само заможните могат да си позволят да живеят в много квартали, това води до икономическа сегрегация. Сан Диего рискува да се превърне в място, където само много богатите или тези, които са купили жилище преди години, могат да имат стабилен дом, докато по-младите и по-малко заможните жители са изправени пред нестабилност и изместване. Граждански активисти посочват, че това подкопава разнообразието и характера на града.

Бездомност и несигурност по отношение на жилището: Крайната проява на кризата с достъпността е видима в бездомното население на Сан Диего, което се е увеличило през последните години. Много работещи бедни, които са изправени пред повишаване на наема или изгонване, нямат къде да отидат на толкова скъп пазар и в крайна сметка живеят в коли или приюти. Липсата на евтини жилища влошава проблема с бездомността – дори когато градът отваря нови приюти или зони за безопасно къмпингуване, хората изпадат в бездомност по-бързо, отколкото могат да бъдат настанени отново. Климатът на Сан Диего също привлича бездомни хора от други места. Оценява се, че хиляди жители на Сан Диего изпитват бездомност във всеки един момент, ситуация, която е пряко свързана с високата цена и недостига на жилища (заедно с фактори като психично здраве и зависимости). Градът и окръгът признават, че без значително повече достъпни/субсидирани жилища ще бъде невъзможно да се намали значително бездомността.

Предприети стъпки: Изложихме много от политиките (бонуси за плътност, ускорени одобрения и др.), насочени към увеличаване на предлагането. Жилищната комисия на Сан Диего и неправителствени организации също активно се опитват да създадат достъпни жилища чрез придобивания и ново строителство (например, превръщане на мотели в апартаменти за бездомни с помощта на държавни средства HomeKey). Има стремеж към жилища за „липсващата средна класа“ – дуплекси, таунхауси, апартаменти с вътрешни дворове – които по дизайн могат да бъдат по-достъпни. Регионът също така проучва иновативни идеи като обществени поземлени тръстове (за да се запази жилището постоянно достъпно) и разширяване на публичните жилищни ваучери, но тези мерки все още са в малък мащаб спрямо нуждите.

Забележително е, че общественото отношение бавно се променя. Въпреки че съпротивата на NIMBY срещу развитието все още съществува, нараства осъзнаването, че някакво увеличаване на плътността е необходимо за подобряване на достъпността. По-младите жители и групи за застъпничество изразяват YIMBY (“Yes In My Backyard”) нагласи. Дори някои дългогодишни собственици на жилища осъзнават, че собствените им деца няма да могат да живеят в Сан Диего без промени. Това помогна на инициативи като увеличаване на зонирането в Hillcrest и University City да бъдат приети insidesandiego.org. Въпреки това, остава предизвикателство – всеки проект може да се превърне в битка на квартално ниво.

Достъпност в прогнозата: В краткосрочен план достъпността може леко да се подобри, просто защото цените са се стабилизирали, а доходите бавно нарастват. Например, индексът за достъпност на жилищата на CAR за окръг Сан Диего може да се повиши с няколко пункта от най-ниското си ниво към края на 2024 г. Но по същество жилищата ще останат много скъпи спрямо доходите. Офисът на законодателния анализатор отбеляза, че към средата на 2025 г. доходът, необходим за закупуване на типичен дом в Калифорния (~237 000 долара), е повече от два пъти по-голям от медианния доход lao.ca.gov – ситуация, за която няма бързо решение. Само комбинация от значително повече жилищно строителство (особено на по-ниски ценови нива) и/или по-висок растеж на доходите може да преодолее тази разлика. Сан Диего работи по първото, но ще са нужни години, за да се постигне значителна промяна.

Основен извод: Проблемът с достъпността и предлагането на жилища в Сан Диего е дългосрочен въпрос, породен от недостиг и високо търсене. Той се проявява в ежедневната борба на семействата да плащат наем, в невъзможността на ключови работници да живеят в общностите, които обслужват, и в трудните решения на хората да напуснат региона. Въпреки че по-спокойните пазарни условия през 2025 г. и политическите мерки са леко облекчили натиска (с повече нови жилища и спряна инфлация на цените), жилищата в Сан Диего остават недостъпни за по-голямата част от жителите offthe56.com. Това е може би най-голямата заплаха за бъдещия просперитет и приобщаващост на региона. Решаването му ще изисква постоянни усилия: продължаване на увеличаването на предлагането на всички нива, запазване и създаване на достъпни жилища и намиране на креативни решения за намаляване на строителните разходи. Способността на Сан Диего да остане жизнен, разнообразен метрополис зависи от напредъка по този въпрос.

Влияние на лихвените проценти, миграцията и макроикономическите фактори

Накрая разглеждаме по-широките макроикономически фактори, които влияят на пазара на недвижими имоти в Сан Диего: основно лихвените проценти, миграционните модели и цялостния икономически климат. Тези фактори в голям мащаб често определят възходите и спадовете на жилищния пазар.

Повишаващи се лихвени проценти: Бързото покачване на лихвените проценти по ипотеките от 2022 г. насам е може би най-големият единичен фактор, който охлажда жилищния пазар в Сан Диего през 2024–2025 г. Както беше споменато, типичната 30-годишна фиксирана ипотека скочи от около 3% в края на 2021 г. до над 7% през 2023 г., което драстично увеличи разходите по заемите lao.ca.gov. На практика месечната вноска за средно жилище сега е приблизително с 80% по-висока, отколкото би била при лихвите от 2020 г. lao.ca.gov. Този шок от лихвите изключи много купувачи на ръба и принуди други да намалят бюджета си, като по този начин намали търсенето и стабилизира цените. Това създаде и ефекта на „златните белезници“ за продавачите – тъй като 80% от собствениците на жилища в Калифорния имат заеми с лихва под 5%, те се колебаят да продават и да загубят ниската си лихва lao.ca.gov. Недостигът на жилища в Сан Диего е отчасти резултат от този ефект на заключване, както беше отбелязано по-горе.

Напредвайки, пътят на лихвените проценти ще оказва силно влияние върху пазарната активност. Към средата на 2025 г. лихвите показват признаци на стабилизиране в диапазона около средните 6%, дори спадайки до около 6,5% през август 2025 г. – най-ниското ниво за последните около 10 месеца kyma.com money.com. Ипотечните анализатори прогнозират, че лихвите ще намаляват постепенно през 2025 г.; прогнозите на Fannie Mae и MBA сочат, че 30-годишната лихва ще бъде средно около 6,4% през 2025 г. и потенциално под 6% през 2026 г. themortgagereports.com fortune.com. Ако тези прогнози се сбъднат, Сан Диего може да види възраждане на купуваческата активност, тъй като финансирането ще стане малко по-достъпно. Дори спад от един процентен пункт в ипотечните лихви значително увеличава покупателната способност (или алтернативно, позволява на повече собственици да рефинансират или да се преместят без шок от плащанията). Затова облекчаването на лихвените проценти е ключов положителен фактор за жилищния пазар. Обратно, ако инфлацията изненада с ръст или други икономически фактори наложат ново покачване на лихвите, пазарът може да се забави още повече. На този етап повечето очакват, че вече сме видели пика на лихвите и тенденцията ще бъде стабилна или надолу – положителен знак за недвижимите имоти.

Миграция и демографски промени: Демографската динамика на Сан Диего е сложна. От една страна, като скъп район, градът изпитва нетна вътрешна миграция към други места – т.е. повече жители на САЩ се преместват извън Сан Диего към други щати или окръзи, отколкото обратното. Тази тенденция се ускори в края на 2010-те и началото на 2020-те, когато дистанционната работа позволи на някои да се преместят, а високите жилищни разходи изтласкаха други. Популярни дестинации за бивши жители на Сан Диего са по-евтини вътрешни райони (например окръг Ривърсайд) или други щати (Невада, Аризона, Тексас и др.). Както беше отбелязано по-рано, почти 24 000 нетни вътрешни напускащи са отчетени за периода 2023-2024 г. kpbs.org. Този поток облекчава донякъде натиска върху търсенето на жилища, особено в сегмента на началното ниво.

Въпреки това, Сан Диего като цяло успява да поддържа приблизително стабилно население (около 3,3 милиона в окръга) благодарение на естествен прираст (раждания минус смъртни случаи) и международна имиграция. Всъщност, от 2023 до 2024 г., лекото увеличение на населението в окръга се дължи изцяло на приток от около 24 000 международни имигранти, които компенсират напускащите хора kpbs.org. Много от тези имигранти идват заради работа (например работници с H1-B визи в технологичния/биотехнологичния сектор, военни съюзници или трансгранична миграция поради близостта на Тихуана). Те увеличават търсенето на жилища, често първоначално наемайки. Така че нетният ефект е, че жилищният пазар в Сан Диего все още се сблъсква с нарастващо (или поне не намаляващо) население, въпреки че само тенденциите в миграцията в САЩ биха предполагали спад.

Друг фактор е вътрешната миграция в Южна Калифорния: например Zillow определя окръг Ривърсайд като „отдушник“ за кризата с достъпността в Сан Диего axios.com. Някои жители на Сан Диего, които не могат да си позволят жилище на местно ниво, купуват в югозападната част на Ривърсайд (Темекула/Муриета) и понасят дълги пътувания. Обратно, малък брой хора с по-високи доходи от Лос Анджелис или окръг Ориндж се преместват в Сан Диего заради относително по-ниските цени на жилищата (в сравнение със Западната част на ЛА или крайбрежието на окръг Ориндж) или поради начина на живот. Освен това, голямото военно присъствие в Сан Диего означава, че хиляди военни семейства се преместват всяка година, което влияе на моделите на наемане и покупка на жилища, особено около Кемп Пендълтън, MCAS Miramar и Военноморската база Сан Диего.

Гледайки напред, макро-миграционната перспектива е, че Калифорния като цяло е забавила загубата на население и може да се стабилизира (населението на щата всъщност леко се е увеличило през 2024 г.) gov.ca.gov. Според прогнозите на SANDAG, Сан Диего ще нарасне умерено (с ~113 000 души от 2022 до 2050 г., около +3,5%) sandag.org – по-бавен растеж от историческия, отразяващ тези предизвикателства. За жилищата, ако изселването продължи на сегашните нива, това действа като отдушник, предотвратявайки екстремна стегнатост. Но ако Сан Диего по някакъв начин спре изтичането (чрез по-добра достъпност или повече работни места), търсенето ще се увеличи. Обратно, ако повече хора напуснат от очакваното (например, ако дистанционната работа остане разпространена и повече хора решат да продадат и да се преместят), това може да намали търсенето на жилища. До момента нетният ефект е малък – достатъчно имиграция и раждания, за да се поддържа лек положителен натиск върху жилищата.

Макроикономическа среда: Недвижимите имоти в Сан Диего не могат да избягат от по-широките икономически тенденции:

Пазар на труда: Икономиката на Сан Диего през 2025 г. е относително силна, но с някои слаби места. Безработицата в окръга е в диапазона 4–5% kpbs.org, по-добре от 5.4% за Калифорния. Въпреки това, както съобщава Axios, ръстът на работните места се забави до ~0.5% през 2024 г. axios.com. Сектори като технологиите и науките за живота претърпяха съкращения или замразяване на наемането (част от глобалния спад в технологиите), което охлади търсенето на жилища от висок клас. Добрата новина е, че туризмът и хотелиерството напълно се възстановиха след COVID axios.com, което помага на пазара на наеми и жилищата от по-нисък клас (работещите в услугите намират работа). Освен това, разходите за отбрана остават гръбнак – военната заетост и договорите в Сан Диего осигуряват стабилност (и често купувачи-ветерани с VA заеми). Ако националната технологична индустрия се възстанови в края на 2025 г., както някои прогнозират axios.com, значителният технологичен сектор на Сан Диего (Qualcomm, биотехнологични стартъпи и др.) може отново да започне да създава работни места, което ще доведе до по-голямо търсене на наематели и купувачи, особено в средния и по-високия ценови сегмент.
Инфлация и доходи: Високата инфлация през 2021-2023 г. ерозира реалните доходи и повиши лихвените проценти. Към средата на 2025 г. инфлацията значително е спаднала, но цените (включително за строителни материали и земя) остават високи. Заплатите в Сан Диего се увеличават (средната почасова заплата е нараснала с ~23% от 2020 г.) lao.ca.gov, но не толкова бързо, колкото разходите за жилища (плащанията по жилища са се увеличили с 82%) lao.ca.gov. Ако инфлацията остане умерена и ръстът на заплатите продължи, с времето това ще подобри леко достъпността. Ако настъпи рецесия и безработицата се увеличи, някои домакинства може да се съберат заедно или да напуснат, което ще намали търсенето в краткосрочен план. Въпреки това, този сценарий често води до намаляване на лихвените проценти, което всъщност може да стимулира жилищния пазар. Така че има противодействащи сили.
Инвеститорски климат: В световен и национален мащаб инвеститорите станаха по-предпазливи към недвижимите имоти поради нарастващите разходи за финансиране. В Сан Диего виждаме по-малко наддавания от институционални инвеститори за еднофамилни къщи в сравнение с 2021 г. Ако фондовият пазар е силен (както беше през 2023–25 г.), купувачите от по-висок клас имат повече средства за първоначална вноска. Ако се срине, луксозният пазар може да отбележи спад. Сан Диего няма толкова динамика на втори домове, както например чисто ваканционен район, но някои заможни купувачи от други региони купуват тук; техният апетит се влияе от по-широката икономическа увереност.
Геополитически фактори: Като граничен град, имотният пазар в Сан Диего е повлиян дори от условията в съседните Тихуана и Баја Калифорния. Семейства и инвеститори от двете страни на границата играят роля (някои мексикански граждани купуват имоти в Сан Диего като стабилна инвестиция, а някои американци живеят в Тихуана заради по-ниския наем и пътуват до работа). Промени в граничната политика или сигурността могат да имат леки отражения върху жилищния пазар. Освен това, всяко голямо разполагане или промяна във военната стратегия може временно да повлияе на жилищата около базите (например, когато военноморски кораб е в пристанището срещу когато е на мисия, заетостта на наемите около базата се променя).

В обобщение, лихвените проценти, миграцията и макроикономиката са фоновата музика, по която се движи жилищният пазар на Сан Диего. Покачването на лихвите значително забави темпото на пазара; сега всички погледи са насочени към момента, в който Федералният резерв ще облекчи политиката си, тъй като това вероятно ще съживи търсенето на жилища. Миграцията осигурява леко движение напред-назад – докато Сан Диего остава желано място, хората ще идват, но ако остане изключително скъпо, някои ще си тръгнат. Макроикономиката, от своя страна, ще влияе върху работните места и доходите – ключови фактори за това колко хора могат да участват на жилищния пазар. В момента (средата на 2025 г.) показателите сочат предпазлив оптимизъм: инфлацията намалява, лихвите се стабилизират, заетостта е стабилна, а потребителските нагласи се подобряват. Ако тези тенденции се запазят, имотният пазар в Сан Диего може да навлезе в период на устойчива активност – нито прегрят, нито колабиращ, а растящ в синхрон с по-широката икономика. Следенето на Федералния резерв, статистиката за миграцията и местните доклади за работни места ще даде насоки накъде се движи пазарът в този динамичен град на Южна Калифорния.

Източници:

Zillow Research, San Diego Housing Market Overview (July 2025) zillow.com zillow.com
Allied Schools Real Estate Journal, San Diego Housing Market Trends & Forecast 2025 (17 юли 2025) alliedschools.com alliedschools.com
Patch (San Diego), Home Sales Decline In San Diego County (City News Service, 22 юли 2025) patch.com patch.com
Redfin Data Center, Актуализация на жилищния пазар в Сан Диего – юни 2025 (Порша Грийн, Compass) sdhousingmarket.com sdhousingmarket.com
SoFi Learn, Жилищен пазар в Сан Диего: Тенденции и цени (2025) sofi.com sofi.com
OB Rag, 4 000 апартамента идват в окръг Сан Диего през 2025 (3 април 2025) obrag.org obrag.org
Axios San Diego, Очаква се Сан Диего да бъде един от най-горещите пазари през 2025 (14 януари 2025) axios.com axios.com
KPBS, Населението на окръг Сан Диего се увеличава леко, но само заради имиграцията (17 март 2025) kpbs.org kpbs.org
Off the 56 Blog, Жилищната криза в Сан Диего: Можем ли да си позволим да останем? (Бърн МакГовърн, 2023) offthe56.com offthe56.com
Planetizen/Гласът на Сан Диего, Кои градове в окръг Сан Диего строят нови жилища? (29 юли 2025) planetizen.com planetizen.com
Офис на законодателния анализатор, Индекс на достъпността на жилищата в Калифорния (Q2 2025) lao.ca.gov lao.ca.gov
Axios Сан Диего, Забавеният ръст на работните места понижава икономическия рейтинг на Сан Диего (29 януари 2025) axios.com axios.com
Truvi Blog, Закон за краткосрочните наеми в Сан Диего – Влияние на регулациите от 2023 г. (23 май 2024) truvi.com truvi.com

Недвижимите имоти в Сан Диего 2025: жилища за 1 милион долара, високи наеми и променящ се пазар

Тенденции при жилищните имоти през 2025 г.

Тенденции в търговските недвижими имоти

Пазарна динамика в различните квартали

Демография и поведение на купувачите и наемателите

Възможности и рискове за инвестиции

Прогнози за цени и наличност

Строителство и инвестиционни проекти

Промени в политиките и регулациите, влияещи на недвижимите имоти

Проблеми с достъпността и предлагането на жилища

Влияние на лихвените проценти, миграцията и макроикономическите фактори

Roman Bednarski

Search

Latest Posts

Пазарът на недвижими имоти в Орландо 2025: Бум или срив? Тенденции, горещи точки и 5-годишна прогноза

Пазарът на недвижими имоти в Тампа 2025: Растящи цени, топ квартали и шокиращи прогнози

Прогнози и тенденции за пазара на недвижими имоти в Стокхолм през 2025

Недвижими имоти в Минеаполис 2025: Бурни тенденции, горещи квартали и смели прогнози за 2030

Недвижимите имоти в Шарлът 2025: Бурен растеж, променящи се тенденции и смели прогнози до 2028

Пазарът на недвижими имоти в Сан Хосе 2025: Тенденции, прогнози и технологични промени