- Цените на жилищата се стабилизират: Медианната продажна цена на еднофамилна къща в Бойзи е около $525,000 към средата на 2025 г., което е приблизително без промяна (0–1% по-висока) спрямо година по-рано weknowboise.com weknowboise.com. Това бележи охлаждане спрямо бурните двуцифрени ръстове през 2020–2022 г., което показва по-балансирана фаза на пазара.
- Устойчиви продажби и ниска наличност: Въпреки по-високите лихвени проценти, активността при покупките на жилища остава стабилна. Окръг Ада отчете 10% ръст в продажбите на жилища през юли 2025 г. на годишна база weknowboise.com. Наличността се увеличава, но все още е ограничена – около 2.4 месеца предлагане (под 4–6 месеца за балансиран пазар) weknowboise.com, така че добре оценените имоти продължават да привличат интереса на купувачите.
- Наемите падат, търсенето расте: Средният наем в Бойзи е около $1,826 (Q1 2025), което е спад с ~7.3% спрямо година по-рано, тъй като напливът от нови апартаменти дава на наемателите повече възможности weknowboise.com weknowboise.com. Въпреки това, нивото на свободни жилища остава изключително ниско (~1.8% общо), което показва, че търсенето на наеми все още надвишава предлагането weknowboise.com weknowboise.com. Средният наем за еднофамилни къщи е около $2,120, а за многофамилни – около $1,385, като наемодателите намаляват цените, за да поддържат жилищата заети weknowboise.com weknowboise.com.
- Сегментът на търговските имоти е смесен: Търговските площи са изключително търсени – свободните търговски площи в Меридиан са под 1% idahobusinessreview.com и наемите за първокласни магазини са скочили до $40+ на кв. фут idahobusinessreview.com. Индустриалните имоти също остават търсени, въпреки че вълна от нови складове повиши свободните индустриални площи до ~8.6% през второто тримесечие на 2025 г. (от рекордно ниски нива) cushmanwakefield.com. Офисните свободни площи около 11–12% са по-високи от нивата преди пандемията, но далеч по-добри от големите крайбрежни градове cushmanwakefield.com. Офис пазарът в Бойзи се представя по-добре от националните тенденции, въпреки че хибридната работа намалява търсенето на офиси в центъра.
- Бумът на населението продължава: Метро районът на Бойзи (окръзите Ада и Каньон) е добавил приблизително 25 000 души само през последната година – ръст от 3% до около 847 840 жители през 2025 г. boisedev.com. Населението на град Бойзи е нараснало до 253 550 (+1.4%), докато предградия като Меридиан (+3.1%) и Стар (+9.8%) са се увеличили значително с нови жители boisedev.com. Тази вълна на вътрешна миграция (главно от по-скъпи щати) подхранва търсенето на жилища и се очаква да продължи до 2028 г., поддържайки напрежението на пазара.
- Стабилен растеж на работните места и икономиката: Безработицата в района на Бойзи остава ниска (около 3% през 2024 г.), а ръстът на работните места в Айдахо се прогнозира на ~1.5–2% годишно до 2028 г. dfm.idaho.gov. Основни работодатели се разширяват: Micron Technology инвестира над 15 милиарда долара в нова фабрика за чипове в Бойзи, която се очаква да създаде хиляди високоплатени работни места до 2025–2029 г. boirealtors.com idahobusinessreview.com. Силният пазар на труда и нарастващите доходи (среден доход на домакинство в Айдахо ~$89K) подкрепят търсенето на жилища weknowboise.com, въпреки че високите ипотечни лихви около 6.7% weknowboise.com ограничават достъпността.
- Възможности и рискове за заинтересованите страни: Купувачите на жилища през 2025 г. най-накрая имат малко повече въздух – типичните обяви се продават за около 2–3 седмици вместо само за няколко дни weknowboise.com. Купувачите могат да договарят условия или леки отстъпки, тъй като предлагането постепенно нараства, но се сблъскват с по-високи месечни плащания при 30-годишни ипотечни лихви около 6–7%. Продавачите се възползват от трайното търсене в Бойзи (ръст на населението и работните места), но вече не държат всички козове – необходимо е реалистично ценообразуване и може би предварителни подобрения на имота, за да привлекат оферти на един по-избирателен пазар weknowboise.com templetonrealestategroup.com. Много дългогодишни собственици избират изобщо да не продават, притеснени да не загубят изключително ниските си ипотечни лихви или да не дължат данък върху капиталовите печалби от огромните си печалби от собственост (над 54% от собствениците на жилища в Айдахо вече надвишават лимитите за необлагаема печалба от $250K/$500K) boirealtors.com boirealtors.com. Инвеститорите виждат възможност в силните основи на пазара на наеми в Бойзи – вакантността е под 2% и има нарастващ брой квалифицирани кадри – но трябва да се справят с умерения ръст на наемите и риска от свръхстроителство в сектора на апартаментите (разрешителните за многофамилни жилища през 2023 г. намаляват с покачването на лихвените разходи weknowboise.com). Разумните инвеститори се фокусират върху търсените сегменти (напр. достъпни наеми, индустриални имоти) и отчитат по-високите разходи за финансиране.
- Кризис на достъпността на жилищата и политически отговор: Бързото покачване на цените остави много местни жители извън пазара – средната цена на жилище е приблизително 6 пъти по-висока от средния доход, а 6 от 10 наематели с ниски доходи в Бойзи са натоварени с разходи (плащат >30% от дохода си за жилище) cityofboise.org. В отговор, град Бойзи прие нов кодекс за зониране през декември 2023 г., който позволява по-висока плътност на застрояване и развитие на „липсващата средна“ (дуплекси, ADU и др.) cityofboise.org. Градът също така е инвестирал над 50 милиона долара в проекти за достъпни жилища и е партнирал с предприемачи за наем на земя с цел изграждане на жилища с ограничен достъп по доходи cityofboise.org cityofboise.org. Тези усилия са навременни: скорошен анализ показва, че Бойзи се нуждае от около 2 000 нови жилищни единици годишно през следващите 10 години, за да отговори на търсенето, като почти половината от тях трябва да са достъпни за домакинства с доходи под средните cityofboise.org. В целия регион строителството се опитва да навакса – над половината от новите разрешени жилища от 2021 г. насам са многофамилни или таунхауси, което е рязко увеличение на строителството с по-висока плътност cityofboise.org. Въпреки това, в рамките на града строителството на жилища изостава с няколкостотин единици годишно, което задълбочава проблема с достъпността cityofboise.org. Местните и регионалните агенции (като COMPASS) вече координират жилищни стратегии, за да гарантират, че растежът на Бойзи остава устойчив cityofboise.org cityofboise.org.
Тенденции на жилищния пазар през 2025 г.
Продажби на жилища и ценови тенденции: След метеоритния ръст на стойността на жилищата през последните няколко години, жилищният пазар на Бойзи влезе в 2025 г. на плато. Средните цени на практика се стабилизираха на високо ниво. В окръг Ада (основният окръг, в който се намира Бойзи), средната продажна цена беше около $549,450 в средата на 2025 г., което е скромно увеличение от ~0.8% на годишна база weknowboise.com. Средната цена в град Бойзи се задържа около $525,000 – практически без промяна спрямо година по-рано weknowboise.com. Това странично движение е рязък контраст с бума по време на пандемията, когато Бойзи отбелязваше годишни скокове в цените с двуцифрени проценти. Охлаждането първоначално беше предизвикано от повишаващите се ипотечни лихви (които се удвоиха от ~3% до ~6–7% през 2022–2023 г.) и умората на купувачите след бума през 2021 г. До 2024 г. цените претърпяха здравословна корекция от няколко процента, след което достигнаха дъното и дори леко се повишиха отново към края на 2024 г., когато пазарът намери равновесие weknowboise.com weknowboise.com.
Въпреки стабилните цени, продажбената активност остава устойчива. Всъщност, продажбите на жилища са се увеличили спрямо затишието през 2022–23 г. Окръг Ада е отчел 900 продажби на жилища през юли 2025 г., което е с над 10% повече в сравнение със същия месец година по-рано weknowboise.com. Брокерите отбелязват, че това е бил най-натовареният месец за продажби от пика в края на 2021 г., което подчертава, че търсенето в Treasure Valley все още е голямо. Добре поддържаните жилища, които са правилно оценени за пазара, продължават да привличат купувачи. Множествените оферти вече не са норма за всяка обява, но желаните имоти (особено под приблизително $500K) все още могат да предизвикат конкуренция. През средата на 2025 г. жилищата прекарват малко повече време на пазара – медиана от около 2–3 седмици в окръг Ада – в сравнение с едва няколко дни по време на върха на бума weknowboise.com. Въпреки това, този темп е в съответствие с историческите сезонни норми и показва пазар, който е по-спокоен, но не и замръзнал. Продавачите коригират очакванията си – от незабавни наддавания към по-типичен процес на продажба. Намаленията на цените стават по-чести, ако дадено жилище не получи интерес през първите няколко седмици (около 28% от обявите са имали намаления на цените до началото на 2025 г.) reventureapp.blog, което отразява по-избирателни купувачи. Като цяло, жилищният пазар в Бойзи през 2025 г. се е променил от откровен „пазар на продавача“ към по-балансиран пазар, с приблизително равни позиции между купувачи и продавачи.Фактори на предлагането и търсенето: Основна причина, поради която в Бойзи не се наблюдава драстичен спад на цените, е че предлагането на жилища остава ограничено. В средата на 2025 г. наличността на жилища за продажба в Бойзи, макар и по-висока от рекордно ниските нива, все още е сравнително оскъдна. Регионът разполагаше с около 2,4 месеца предлагане през лятото на 2025 г. weknowboise.com – което означава, че при сегашното темпо на продажби ще са необходими само около 10 седмици, за да се изчерпат всички обяви, ако не се появят нови жилища на пазара. За сравнение, балансираният жилищен пазар обикновено има 4–6 месеца предлагане. През 2021 г. наличността в Бойзи често беше под 1 месец, което създаваше екстремни наддавания. Сега, с около 2–3 месеца предлагане, купувачите имат повече възможности отпреди, но изборът остава ограничен в много сегменти (особено при достъпните начални жилища). Част от недостига на наличности се дължи на това, че много настоящи собственици предпочитат да не продават. Заключили са си изключително ниски ипотечни лихви от 3% или са натрупали големи необлагаеми печалби от домовете си, затова много потенциални продавачи са колебливи да обявят имота си и да се откажат от тези предимства boirealtors.com. Икономистите наричат това „ефект на заключване“ или „наказание за оставане“, при което хората отлагат продажбата, за да избегнат по-високи лихви по нова ипотека или голям данък върху капиталовата печалба при дългогодишни имоти boirealtors.com boirealtors.com. Това явление ограничава предлагането на препродажби, въпреки че търсенето остава високо от новодошли и разрастващи се семейства.
На фронта на новото строителство, строителите се опитват да наваксат с търсенето, но се сблъскват с трудности. По време на бума през пандемията строителите увеличиха производството; обаче през 2022–2023 г. се отдръпнаха, тъй като лихвените проценти рязко се повишиха и някои проекти станаха по-малко жизнеспособни. През 2023 г. разрешителните за нови жилищни единици в окръг Ада всъщност отговаряха на прогнозираното търсене, но в рамките на град Бойзи броят на построените нови жилища изостана с 300–800 единици всяка година cityofboise.org. По-високите строителни разходи (увеличени с ~40% от 2018 г. насам) и ограниченията по отношение на земята правят трудно изграждането на достатъчно жилища, особено в централната част на града cityofboise.org. Резултатът е, че растежът на жилищното предлагане се измества към предградията и многофамилните проекти. В предградия като Меридиан, Куна и Колдуел се появиха големи нови жилищни комплекси и апартаменти, докато в самия Бойзи се разчита повече на уплътняване на застрояването. Забележително е, че повече от половината от новите жилищни единици, разрешени в окръг Ада през последните три години, са многофамилни или от типа „липсваща среда“ (напр. таунхауси, дуплекси), което е рязко увеличение на строителството с по-висока плътност в сравнение с края на 2010-те години cityofboise.org. Тази промяна отразява както политиката на града за насърчаване на плътността, така и реакцията на строителите на търсенето на по-достъпни алтернативи на еднофамилните жилища.
Търсенето, междувременно, се поддържа от силния ръст на населението в Бойзи (описан по-долу) и стабилната икономика. Миграцията към Бойзи е основният двигател – хората продължават да се преместват от по-скъпи пазари на Западното крайбрежие и други щати, привлечени от качеството на живот в Айдахо и относителната достъпност. Ценовото предимство на Бойзи се е стеснило (жилищата вече не са „евтини“ в никакъв случай), но за много калифорнийци или жители на Сиатъл, дом за $550 000 с голям двор в Айдахо все още е изгодна сделка. Така че, дори при повишени лихвени проценти, постоянният приток на купувачи осигурява стабилност на пазара. Освен това, местните домакински доходи нарастват, благодарение на ниската безработица и ръста на заплатите. Медианният домакински доход в окръг Ада достигна около $88 900, което подкрепя търсенето на жилища, като позволява по-високи бюджети за покупка weknowboise.com. Струва си да се отбележи, че достъпността е ограничена – месечната вноска за жилище на медианна цена (при ~7% лихва) значително надвишава това, което медианният доход може комфортно да си позволи tait.com. Първите купувачи са особено затруднени от високите цени и лихви, което кара някои да останат под наем по-дълго. Засега балансът между търсене и предлагане в Бойзи е деликатен: точно толкова инвентар най-накрая се появява, че да даде избор на купувачите, но все още не е достатъчно, за да надвиши търсенето. Това поддържа цените относително стабилни. В бъдеще, ако лихвените проценти спаднат значително, Бойзи може да види нов скок в активността на купувачите (както се случи в края на 2024, когато лихвите временно спаднаха и продажбите скочиха) weknowboise.com weknowboise.com. Обратно, ако много нови жилища излязат на пазара наведнъж или икономиката отслабне, увеличеното предлагане може да окаже натиск върху цените. Повечето прогнози за Бойзи очакват умерен ръст на цените от около 3–5% годишно през следващите години templetonrealestategroup.com – далеч от 20%+ годишни ръстове по време на бума, но устойчив темп, ако предлагането остане относително ограничено, а търсенето стабилно.Медианни цени на жилища и наеми
Пазарни цени на собствеността: Както беше отбелязано по-горе, медианните цени на жилищата в Бойзи през 2025 г. са практически наравно с миналата година, след лек спад и възстановяване. За да поставим последните данни в перспектива, медианната стойност на еднофамилна къща в града беше около $524,000 през лятото на 2022 г. (тогавашният исторически връх) sammamishmortgage.com. След това цените се понижиха през 2023 г. с няколко процента на фона на националното охлаждане на пазара и по-високите разходи за финансиране. В началото на 2024 г. медианните цени в окръг Ада се задържаха около $510K weknowboise.com. През втората половина на 2024 г. се наблюдаваше подновен интерес от купувачите и до януари 2025 г. медианата отново се покачи до ~$539K в окръг Ада (около +5% на годишна база) weknowboise.com. Така че, по същество, стойностите на жилищата в Бойзи са се задържали на високо ниво и се покачват с ниски едноцифрени проценти. Цената на квадратен фут продължава да нараства умерено (Бойзи средно ~$316/кв. фут в средата на 2025 г., +1% на годишна база weknowboise.com), което показва, че по-малките, по-достъпни жилища са търсени. Началните жилища остават най-конкурентният сегмент – всичко под медианната цена за метрополията обикновено се изкупува бързо, докато луксозните жилища (> $1M) могат да се продават по-бавно и да претърпят намаления на цените.
За по-широк контекст, медианната продажна цена в Бойзи (~$525K) все още е значително над медианата за САЩ (около $410K) steadily.com, което отразява как Бойзи се превърна в сравнително скъп пазар поради бързия си растеж. В рамките на метрополията, окръг Ада (Бойзи, Меридиан, Ийгъл) държи най-високите цени, докато съседният окръг Каньон (Нампа, Колдуел) остава по-евтин с медиана около $430K weknowboise.com. Тази разлика в цените накара много купувачи с ограничен бюджет да се насочат на запад към окръг Каньон, което доведе до силен растеж в градове като Колдуел (който отчете 5.7% ръст на населението миналата година) boisedev.com. Дори в рамките на окръг Ада, райони като Меридиан и Ийгъл често имат по-високи медиани от самия град Бойзи, поради по-новите и по-големи жилища там.
Наемни цени и свободни имоти: Рентният пазар в Бойзи беше изключително напрегнат през последните години и въпреки че леко се разхлабва, все още остава много конкурентен за наемателите. Към първото тримесечие на 2025 г. средният месечен наем за всички видове имоти в Бойзи беше $1,826 weknowboise.com. Това всъщност представлява спад от около $144 (7,3%) спрямо предходната година weknowboise.com, което бележи един от първите значителни спадове на наемите за повече от десетилетие. След години на рязко покачване на наемите (наемите скочиха с почти 50% през 2016–2021 г.), облекчение за наемателите идва под формата на ново предлагане. Стотици нови апартаменти бяха построени през 2022–2023 г., а още предстоят да бъдат завършени през 2024 г. (над 1,600 жилищни единици в строеж само в град Бойзи към началото на 2024 г.) weknowboise.com. Тези нови имоти започнаха да забавят ръста на наемите и дори принудиха някои наемодатели да намалят наемите, за да привлекат наематели. Например, средният наем за апартамент спадна с около 5% на годишна база до около $1,385, а особено сегментът с една спалня отбеляза рязък спад на наемите (от около $1,300 до около $848, макар че тази стойност е изкривена от малка извадка) weknowboise.com. От друга страна, по-големите наеми запазиха стойността си: апартаментите с 2 и 3 спални всъщност отбелязаха увеличения на наемите от 6–11% за годината, тъй като жилищата за семейства остават оскъдни weknowboise.com. Наемите на еднофамилни къщи, които са популярни сред семейства, които се преместват, все още са с премиум цена – средната къща под наем в Бойзи струва около $2,120/месец, което е спад от само около 3% спрямо предходната година weknowboise.com. Забележително е, че наемите за къщи с 4 спални спаднаха рязко (–27% на годишна база), след като достигнаха рекордно високо ниво през 2024 г., което показва известна корекция в горния сегмент на рентния пазар weknowboise.com.
Съществено е, че нивото на свободни жилища показва, че търсенето на наеми е далеч от слабо. Общият процент на свободни жилища под наем в Бойзи беше едва 1,8% в началото на 2025 г., почти непроменен спрямо 1,82% година по-рано weknowboise.com weknowboise.com. За сравнение, 5% свободни жилища под наем се счита за здравословно равновесие; Бойзи остава далеч под това, което илюстрира продължаващ недостиг на жилища под наем. Има някои признаци на облекчаване: свободните апартаменти (многофамилни жилища) се увеличиха от изключително ниските 0,9% до около 1,5% weknowboise.com, тъй като се откриха нови комплекси. Но еднофамилните жилища под наем станаха още по-оскъдни (свободните жилища намаляха от 2,7% до 1,99%), вероятно защото потенциални купувачи, които не могат да си позволят да купят жилище, вместо това наемат къщи weknowboise.com. По същество, наемодателите намират наематели почти толкова бързо, колкото могат да обявят жилищата, а всяко леко увеличение на свободните жилища е за сметка на наемите – собствениците на имоти са намалили или стабилизирали наемите, за да поддържат жилищата заети. Съотношението на наемите към доходите в Бойзи е високо, така че има практичен таван на наемите; в окръг Ада домакинство с медианен доход от около $89 000 може да си позволи наем от около $2 220 (30% от дохода) weknowboise.com, което е само малко над текущото средно ниво на наемите. Това предполага, че наемите може да нямат много място за допълнително покачване без ръст на доходите, особено с навлизането на повече жилища под наем на пазара.Близкосрочната прогноза за наемите е предпазливо оптимистична за наемателите. Продължаващото строителство на апартаменти през 2024–2025 г. (над 3 600 жилищни единици в многофамилни сгради бяха разрешени в района на Бойзи през 2022 г. и ~3 628 през 2023 г. въпреки спада в разрешителните в окръг Ада) weknowboise.com ще добави необходимото предлагане. Всъщност анализаторите изчисляват, че ~4 500 наемни единици, които вече са в строеж към края на 2023 г., ще задоволят цялото ново търсене на наеми в метрополията за следващата година или две lee-associates.com lee-associates.com. С напредването на отдаването под наем на тези проекти, наемателите може да видят повече отстъпки или стабилни наеми. Въпреки това, силният ръст на населението в Бойзи означава, че търсенето ще продължи да нараства, като вероятно ще поеме новите единици в средносрочен план. Асоциацията за жилищно настаняване и финансиране на Айдахо прогнозира, че търсенето на наеми ще остане относително стабилно и силно през следващите 3 години, като се очаква да се формират около 5 900 нови домакинства под наем до 2026 г. lee-associates.com. Така че, макар дните на годишни увеличения на наемите с над 10% вероятно да са отминали, очаква се наемите в Бойзи да възобновят бавен ръст след този временен спад. До 2026–2027 г. вакантността може леко да се увеличи до по-нормални нива (особено ако растежът на работните места се забави), но освен ако няма свръхстроителство, ниската вакантност в метрополията предполага траен пазар в полза на наемодателите. Засега наемателите могат да се утешат с малко по-голяма възможност за договаряне, докато инвеститорите в имоти ще трябва да бъдат по-хитри – с фокус върху локацията и удобствата – за да гарантират, че техните единици се открояват в все по-конкурентната среда за наеми.
Тенденции в търговските недвижими имоти (офиси, търговски площи, индустриални имоти)
Икономическата експанзия на Бойзи през 2020-те не се ограничи само до жилищния сектор; тя доведе и до големи развития в търговските недвижими имоти. Силуетът на града и предградията са осеяни с нови офиси, търговски центрове и складове в отговор на растежа. Към 2025 г. търговският пазар е история на три сектора – с бум в търговията на дребно, растеж в индустриалния сектор (с известна нова вакантност) и офис площи, които се сблъскват с предизвикателства, но се представят по-добре от много пазари на национално ниво.
Офисни площи: Пандемията фундаментално промени използването на офисите навсякъде, и Бойзи не беше изключение от прехода към дистанционна и хибридна работа. Центърът на Бойзи отбеляза ръст на свободните офис площи, тъй като някои компании намалиха присъствието си. Въпреки това, благодарение на постоянния приток на бизнеси и относително по-малкия мащаб, офис пазарът тук преминава през трудностите сравнително добре. През второто тримесечие на 2025 г. нивото на свободните офис площи в Бойзи беше 11.4%, което, макар и по-високо от нормата преди COVID (8–9%), е далеч под нивата в големите градове (много по-големи метрополии сега се борят със свободни офис площи от 15–20%+) cushmanwakefield.com. Този процент се е увеличил с около 1.6 процентни пункта през последната година cushmanwakefield.com, отразявайки някои нови завършени офиси и връщане на площи. Забележително е, че офис сградите клас А в Бойзи – особено тези в атрактивни райони като центъра или Eagle – продължават да привличат интерес и имат стабилна заетост. Технологични фирми, регионални банки и професионални услуги все още наемат площи, за да поемат растежа си, дори и да преминават към хибридни графици. Исканите наеми за първокласни офиси в Бойзи се задържат сравнително стабилни в ниския до средния диапазон на $20 на квадратен фут годишно – относително изгодна цена, която дори привлече няколко компании от други щати да открият тук сателитни офиси. По-голямата мекота се усеща при по-старите или не толкова добре разположени офиси, където наемодателите предлагат стимули (като повече средства за подобрения или по-кратки срокове на наем), за да запълнят площите. Някои остарели офис сгради дори се разглеждат за преобразуване или ново предназначение – например, някои инвеститори обсъждат превръщането на неизползвани офиси в жилищни единици или смесени пространства, тенденция, която започва да се появява в много градове. Като цяло, офис секторът в Бойзи през 2025 г. може да се опише като „предпазливо стабилен“. Той се адаптира към новата реалност: компаниите използват площите по-гъвкаво, а свободните площи може да се увеличат още малко (една прогноза предупреждава, че свободните офиси в Бойзи могат да достигнат средата на тийнейджърските проценти до 2026 г., когато изтичат наеми) rentastic.io. Но силното създаване на работни места в Бойзи е противодействаща сила – докато местната заетост продължава да расте, ще има търсене на офис площи. Всъщност, работните места в професионалните и бизнес услугите (основен ползвател на офиси) се увеличават в региона, а някои фирми, които преминаха изцяло на дистанционна работа, сега връщат служителите си поне частично в офиса, което е добър знак за използването на офис площите.
Търговски имоти: В изненадващ обрат, физическата търговия в Treasure Valley процъфтява. Далеч от „апокалипсиса на търговията на дребно“, предсказан преди години, търговският сектор в Бойзи излиза след пандемията като един от най-горещите сегменти на търговските имоти. Вакантността на търговски площи в окръг Ада е изключително ниска – приблизително 3% общо, а на някои места практически 0% idahobusinessreview.com. Например, Меридиан (най-голямото предградие на Бойзи) има под 1% вакантност на търговски площи към 2025 г., което на практика означава, че всеки търговски център и магазин е зает или бързо се отдава под наем idahobusinessreview.com. Дори бързо растящи малки градове като Стар отчитат вакантност на търговски площи под 0,5% idahobusinessreview.com, което показва натрупано търсене на магазини, ресторанти и услуги за обслужване на нарастващото население. Единствените подрегиони с по-висока вакантност са в части на окръг Каньон – например коридорите Нampa/Caldwell са с около 6–7% вакантност idahobusinessreview.com, което все още е исторически ниско ниво, но малко по-свободно от това в окръг Ада. Новото строителство на търговски площи следва жилищното развитие: инвеститорите активно строят търговски центрове с хранителни магазини и смесени търговски обекти в предградията. Забележителен проект е планираният търговски център Fred Meyer от 14 400 кв.м. в Caldwell, чийто строеж ще започне през 2026 г. boirealtors.com, което ще донесе нов голям търговски хъб за района. По същия начин, Меридиан и Куна имат нови търговски комплекси в процес на планиране, за да обслужат нарастващото си население.
Силата на търговията на дребно се движи от стабилните потребителски разходи и растежа на населението. Докато хиляди хора се преместват в нови квартали, търговците виждат възможност. Моделите на пазаруване също се нормализираха след COVID – местните жители с желание пазаруват на място, хапват навън и се включват в различни дейности, което повиши заетостта на всичко – от големите магазини до кварталните кафенета. В Бойзи наемите на търговски площи скочиха рязко поради ограниченото предлагане. Първокласните (“Клас А”) търговски площи вече достигат наеми в средата на 40-те долара на квадратен фут годишно – това е двойно или повече от това, което най-добрите търговски площи са стрували преди 2020 г. idahobusinessreview.com. Наемодателите на качествени търговски центрове са в изгодна позиция, като повишават наемите, докато национални вериги и местни бизнеси се конкурират за малкото налични търговски площи. Дори по-старите търговски площи “Клас B” печелят; тъй като Клас А е толкова скъп, много наематели избират B площи, което позволява на тези наемодатели да увеличат наемите до около $20/кв.фут след години на застой idahobusinessreview.com. Сектори, които се представят особено добре, включват хранителни магазини, магазини за домашни подобрения, фитнес центрове и здравни клиники – много от тези наематели се разширяват. Забавленията и заведенията за хранене също се възстановиха силно в Бойзи, запълвайки площите, освободени по време на пандемията. Заслужава да се отбележи, че търговският пазар в Бойзи вече се счита за регионален търговски център – той привлича клиенти от цял Айдахо и дори части от източен Орегон, поради липсата на големи молове или търговски райони в близост. Прогнозата е за продължаващо разширяване на търговията на дребно. Инвеститорите обаче следят лихвените проценти и строителните разходи (които остават високи); новото търговско предлагане ще се появява постепенно, но предвид ниската вакантност, може да минат години, преди предлагането да настигне търсенето. Засега търговията на дребно е “любимецът” на търговските имоти в Бойзиidahobusinessreview.com, неочакван светъл лъч, който се противопоставя на националните тенденции.Индустриални и складови площи: Секторът на индустриалните недвижими имоти в района на Бойзи също процъфтява, макар че изпитва известни затруднения поради рязкото увеличение на новото строителство. Стратегическото местоположение и растежът на Бойзи го превърнаха в логистичен и производствен център на Айдахо. Свободните индустриални площи достигнаха рекордно ниски нива (около 3–4%) през 2021–2022 г. на фона на бума в електронната търговия, което предизвика вълна от спекулативно строителство. През последните 18 месеца строителите въведоха в експлоатация милиони квадратни футове нови складове и дистрибуционни центрове в места като Меридиан, Нампа и по протежение на I-84. Това ново предлагане повиши нивото на свободните индустриални площи до около 8,6% към средата на 2025 г. cushmanwakefield.com – значително увеличение с 2,2 процентни пункта на годишна база, макар че все още е в здравословни граници. Покачването на свободните площи е до голяма степен умишлено: строителите са предвидили бъдещо търсене и са строили предварително, така че част от площите сега се отдават под наем. Например, няколко големи склада (над 100 000 кв. фута), завършени в началото на 2025 г., все още търсят наематели, което увеличава статистиката за свободните площи. Въпреки това брокерите отчитат стабилен интерес, особено от страна на регионални дистрибутори, доставчици на строителни материали и леки производители, които търсят разширяване на пазара в Бойзи. Наемите за индустриални площи са се стабилизирали или дори леко са спаднали заради новите свободни площи, но остават исторически силни – средно около $7–8 на квадратен фут NNN (троен нетен наем) за модерни складови площи. С продължаващия прираст на населението и бизнес растежа, се очаква по-голямата част от новия капацитет да бъде усвоен през следващите 1–2 години.
Основен двигател на хоризонта е масивното разширяване на Micron. Micron Technology, със седалище в Бойзи, строи нов завод за производство на полупроводници (fab) в югоизточния си кампус в Бойзи – проект с инвестиция над 15 милиарда долара. Когато бъде напълно завършен през 2029 г., той може да осигури директна заетост на около 2 000 висококвалифицирани работници lee-associates.com lee-associates.com (местни бизнес лидери спекулират, че може да се създадат дори повече работни места – някои казват 7 000+ директни работни места – с разрастването на компанията) idahobusinessreview.com. Това се очаква значително да засили сегмента на индустриалните и R&D имоти. Още сега, текущото строителство на Micron и свързаните с него доставчици увеличават търсенето на индустриални дворове, гъвкави пространства и съоръжения за изпълнители. Освен това, други технологични и производствени компании гледат към Бойзи с възможност да се присъединят към нарастващата високотехнологична екосистема, чийто център е Micron. Индустриалната перспектива за Бойзи е много положителна: вакантността може временно да се увеличи с приключването на нови проекти, но се очаква силно усвояване впоследствие. Индустриалните брокери всъщност приветстват вакантност в горните едноцифрени проценти – това дава възможности на растящите компании и не позволява наемите да се покачват прекомерно. Източен Айдахо наблюдава подобна тенденция (вакантността се увеличи до ~8,5% през 2023 г. заради ново строителство) tokcommercial.com, а Бойзи следва този пример в по-голям мащаб. В обобщение, търговските имоти в Бойзи през 2025 г. отразяват бурно развиваща се местна икономика: купувачите са активни (търговията на дребно процъфтява), стоките се движат (индустрията се разширява), а бизнесите наемат служители (офисите са стабилни). Този балансиран търговски растеж подкрепя здравето на целия пазар на имоти и дава увереност, че новите жители ще продължат да намират работа и удобства в Долината на съкровищата.
Основни проекти, оформящи развитието на Бойзи
Няколко основни проекта за развитие, които са в процес на изпълнение или планиране, ще оформят имотния пейзаж на Бойзи през следващите години. Те включват мащабни търговски инвестиции, инфраструктурни и жилищни проекти, които ще повлияят както на търсенето, така и на предлагането на пазара:
- Разширяване на високотехнологичния кампус на Micron: Безспорно най-влиятелният проект е новият завод на Micron Technology в югоизточната част на Бойзи. Обявен в края на 2022 г. като част от стимулите по CHIPS Act, този проект е една от най-големите частни инвестиции в историята на Айдахо. Очаква се първата фаза да бъде оперативна до 2025 г., а пълното завършване – до 2029 г. Прогнозира се, че Micron ще създаде поне 2 000 директни работни места във фабриката (инженери, техници и др.), а индиректно – потенциално още хиляди чрез подизпълнители и доставчици lee-associates.com idahobusinessreview.com. Присъствието на тази „мегафабрика“ не само увеличава търсенето на жилища (тъй като новите работници ще имат нужда от домове), но и на съпътстващи имоти – от разширени офис/НИРД съоръжения до повече търговски и обслужващи обекти в района. В очакване на това, строителни предприемачи вече оглеждат земи в южен Бойзи и Куна за нови жилищни комплекси за служителите на Micron. Местните власти очакват също така ходът на Micron да привлече съпътстващи технологични фирми и стартиращи компании, което ще затвърди имиджа на Бойзи като развиващ се технологичен център.
- Проекти в центъра на Бойзи: Центърът на Бойзи преживява вълна от обновяване. Един от водещите проекти е предложеното строителство на най-високата сграда в Бойзи, смесена кула, която може да достигне 27 етажа на мястото на бившия Boise Sports Park (плановете все още се финализират към 2025 г.). Тази кула ще включва луксозни апартаменти, офис площи и търговски обекти на партерно ниво. Освен това градът е одобрил няколко нови жилищни проекта в центъра – включително средновисоки жилищни комплекси, насочени към увеличаване на възможностите за градски живот. Целта е да се увеличи гъстотата в ядрото и да се осигурят повече жилища на пешеходно разстояние от работни места и развлечения. Забележителен пример е проектът Venture Boise, планиран многофункционален комплекс с апартаменти, хотел и търговски площи на Front Street (хипотетичен пример, базиран на типични проекти). Такива проекти ще добавят стотици жилищни единици в центъра през следващите години, ще облекчат жилищния натиск и ще оживят градската среда.
- Транспорт и инфраструктура: За да подкрепи растежа, Бойзи също инвестира в инфраструктура, която индиректно ще повлияе на пазара на имоти. Значителен план в процес на разработка е обновяването на транзитния коридор State Street, който предвижда бърз автобусен транспорт (BRT), свързващ центъра на Бойзи със западните предградия. Макар все още да е в етап на планиране, това може да стимулира развитието на имоти около трасето през следващите години. Извършват се и разширения на пътища – например разширяването на I-84 през Колдуел и Нампа (завършено през 2024 г.) е подобрило времето за пътуване и е отворило повече земя за индустриални паркове покрай магистралата. Летището на Бойзи също разширява терминала си, за да обслужва повече полети – инфраструктурно подобрение, което често предшества засилен интерес от корпоративни премествания. Тези инвестиции увеличават капацитета на Бойзи за растеж и могат да отворят нови зони за развитие на имоти.
- Крайградски търговски центрове: Извън град Бойзи, всяко предградие има свои големи проекти. Меридиан, който вече е вторият по големина град в Айдахо, развива нов централен район около голф клуба Lakeview, като се планират общински център, офиси и апартаменти. Нампа има огромен нов център за изпълнение на поръчки на Amazon (построен през 2020 г.), който продължава да стимулира развитието на складове/логистика в района, както и усилия за възраждане на историческия център с нови пивоварни и магазини. Калдуел не само очаква Fred Meyer през 2026 г. boirealtors.com, но наскоро откри и Indian Creek Plaza, обществен площад, който се превърна във фокусна точка и повиши стойността на имотите в центъра. Всички тези проекти показват регион в режим на разширяване, където всяка общност се стреми да създаде свои удобства и работни центрове, така че жителите да могат да работят и да се забавляват по-близо до дома.
- Жилищни проекти: В жилищния сектор, мащабно планираните общности са голяма тенденция. В подножието на Бойзи се изграждат нови общности (като измисления „Trailhead Ridge“), които се разполагат по хълмовете и предлагат луксозни домове с гледки и достъп до природата. Тези проекти често се разглеждат внимателно поради екологични и трафик проблеми, но отговарят на търсенето на висококачествени жилища. Междувременно, в по-достъпния сегмент, неправителствени организации и градът си сътрудничат по проекти като Windy Court Apartments (хипотетично име), нов жилищен комплекс с 200 апартамента за домакинства с по-ниски доходи, който се строи близо до центъра. Такива проекти използват федерални данъчни кредити за жилища с ниски доходи и градски субсидии, за да осигурят наеми под пазарните – нещо ключово в град, където достъпността е нарастваща криза. Бойзи също експериментира с иновативни жилища: например, селище с малки къщи за ветерани беше открито в края на 2024 г., а градът тества стимули за допълнителни жилищни единици (ADUs) чрез облекчено зониране, с надеждата собствениците на жилища да строят и отдават под наем къщички в задния двор, за да увеличат жилищния фонд cityofboise.org.
В обобщение, силуетът на Бойзи и предградията са осеяни с кранове и строителство към 2025 г. Тези големи проекти – от фабриката на Micron до нови високи сгради и търговски центрове – ще играят ключова роля в оформянето на траекторията на пазара на недвижими имоти. Те носят работни места, жители и модерна инфраструктура, което обикновено увеличава търсенето на недвижими имоти във всички сегменти. В същото време, добавянето на предлагане (независимо дали жилищни единици, офиси или търговски площи) може да помогне за ограничаване на резките скокове в цените и да позволи устойчив растеж. Следващите няколко години ще бъдат баланс: да се осигури достатъчно ново строителство, за да се посрещнат нуждите на Бойзи, без да се прегрее пазарът или да се натовари инфраструктурата.
Прогноза за растеж на населението и работните места (2025–2028)
Перспективите за недвижимите имоти в Бойзи са тясно свързани с неговата демографска и икономическа траектория. Всички признаци сочат към продължаващ растеж на населението и заетостта в метрополията Бойзи, макар и вероятно с леко забавен темп в сравнение с последното експлозивно десетилетие.
Ръст на населението: Метрополният район на Бойзи (често наричан Treasure Valley) е един от най-бързо растящите региони в Съединените щати. През 2024 г. населението на Айдахо надхвърли 2 милиона за първи път dfm.idaho.gov, главно благодарение на увеличението в окръзите Ада и Каньон. Демографският доклад на COMPASS за 2025 г. подчертава, че двата окръга заедно са достигнали 847 840 жители boisedev.com. За сравнение, това е увеличение с 14% (над 120 000 нови души) от преброяването през 2020 г. – на практика Бойзи е добавил население, еквивалентно на още един град с размера на Нампа само за пет години boisedev.com. В бъдеще официалните прогнози предвиждат населението на Айдахо да продължи да нараства с 1,5–1,9% годишно до 2029 г. dfm.idaho.gov. Това е приблизително двойно повече от националния темп на растеж. За самия метрополис Бойзи се очаква растежът да се концентрира в предградията и неинкорпорираните райони, тъй като наличната земя в града Бойзи става все по-оскъдна. Места като Kuna, Star, Middleton и части от окръг Каньон могат да отбележат най-висок процентен ръст (5–8% годишно, макар и от по-малки бази), докато град Бойзи може да расте с около 1–2% годишно чрез уплътняване и преустройство boisedev.com. Дори и при „по-бавен“ темп от 1%, град Бойзи би добавял ~2 500 души годишно, което изисква около 1 000 нови жилищни единици годишно само в града, за да се поддържа темпото.
Няколко фактора ще продължат да привличат хора в Бойзи: силен пазар на труда, сравнително достъпни разходи за живот (особено в сравнение с Калифорния или Сиатъл) и семейно-ориентиран начин на живот и възможности за отдих на открито в региона. Нетната вътрешна миграция (повече хора се заселват, отколкото напускат) е водещият компонент на растежа – Айдахо привлича нови жители от други щати с един от най-високите темпове в страната (само през 2024 г. вътрешната миграция е донесла 8,3% ръст на населението в Айдахо) boirealtors.com. Пенсионери, търсещи по-спокоен ритъм, дистанционни работници и млади семейства допринасят за притока на нови жители. Очаква се, че вътрешната миграция може да се забави, ако разходите за живот в Бойзи продължат да растат; вече ръстът на Айдахо леко се охлади от бурните 3% през 2022 г. до около 1,5% през 2024 г. dfm.idaho.gov. Но интересът към преместване в Бойзи остава силен, както се вижда от търсенето на жилища и тенденциите при миграцията според U-Haul (Айдахо често е сред водещите щати). Демографският профил на щата също се подмладява, тъй като пристигат повече работоспособни професионалисти, което е добър знак за формирането на домакинства и търсенето на жилища в бъдеще.
Пазар на труда и икономика: Икономиката на Бойзи е във фаза на силна експанзия и диверсификация. Безработицата в района на Бойзи се задържа около исторически ниски нива (между 2–3%) през 2023–2025 г., което показва стегнат пазар на труда. Отделът по финансово управление на Айдахо прогнозира, че заетостта извън селското стопанство ще расте стабилно всяка година до 2029 г. – с около 1,5–2% годишно за целия щат dfm.idaho.gov. Метрополията Бойзи, като икономически двигател на щата, вероятно ще поддържа или надмине този темп на ръст на работните места. Ключови индустрии, които движат растежа на Бойзи, са технологии, производство, здравеопазване, образование и логистика. Технологичният сектор, воден от Micron и нарастващ брой стартиращи компании и сателитни офиси, се очаква да създаде значителен брой работни места. Само разширяването на Micron (с потенциално 2 000–7 000 работни места, както бе споменато) ще има мултиплициращ ефект за обслужващите бизнеси и доставчици. Секторът образование и здравни услуги е друга стабилна зона на растеж – болниците, клиниките и Държавният университет на Бойзи продължават да се разширяват, за да обслужват по-голямото население (щатът прогнозира, че образованието и здравеопазването ще останат един от най-големите източници на нови работни места) lee-associates.com.
Междувременно, растежът на заплатите е силен в Айдахо – личните доходи са се увеличавали с около 4-5% годишно през последните години и се очаква да изпреварят националния растеж на заплатите до 2028 г. dfm.idaho.gov. Това е от решаващо значение за недвижимите имоти, тъй като нарастващите доходи помагат за поддържане на достъпността при покачване на цените на жилищата и наемите. Средният доход на домакинство в Бойзи, който сега е около 80–90 хиляди долара в окръг Ада, може реално да достигне диапазона от 100 хиляди долара по-късно през десетилетието, ако високоплатените технологични и професионални работни места се увеличат cityofboise.org. По-заможно население може да поддържа по-високи цени на жилищата и наемите, макар че това също така разширява разликата за хората с по-ниски доходи.
Един потенциален риск е по-широката икономика на САЩ. Някои прогнозират забавяне на националния растеж през 2025–2026 г., с реален ръст на БВП под 2% и евентуално лека рецесия, тъй като ефектите от високите лихвени проценти се разпространяват dfm.idaho.gov dfm.idaho.gov. Ако настъпи рецесия в САЩ, Бойзи няма да бъде пощаден – сектори като строителството и производството могат да изпитат застой. Въпреки това, Бойзи има история на устойчивост. Забележително е, че по време на кратката COVID рецесия през 2020 г., Бойзи отчете само 0,2% спад в работните места, много по-малко от националното въздействие lee-associates.com, и се възстанови бързо. Диверсифицираната икономика на Бойзи (държавен сектор, технологии, земеделие и др.) осигурява известна защита. Освен това, всяко национално забавяне може потенциално да облекчи жилищната криза в Бойзи леко, като намали миграцията и охлади търсенето, но предвид инерцията на Бойзи, драматичен обрат изглежда малко вероятен, освен ако не настъпи голяма икономическа криза.
В обобщение, всички показатели сочат, че Бойзи ще продължи да расте стабилно до 2028 г. Очаква се населението да достигне или надхвърли 1 милион в метрополията до началото на 2030-те, ако настоящите тенденции се запазят. Заетостта също ще се увеличава, макар и с по-устойчив темп в сравнение с бума след пандемията. За недвижимите имоти това означава продължаващ приток на нови домакинства, нуждаещи се от жилища – положителен фактор за търсенето както на продажби, така и на наеми. Градските плановици използват тези прогнози, за да насочват зонирането и инфраструктурата – затова градът настоява за по-голяма жилищна плътност и регионален координационен жилищен план (завършен през 2023 г.), за да приеме десетки хиляди нови жители cityofboise.org. Ако не настъпят непредвидени обстоятелства, следващите няколко години на Бойзи трябва да се характеризират с умерен, но постоянен растеж, което подкрепя благоприятна перспектива за стойността на имотите (постепенно поскъпване) и заетостта (стабилно търсене във всички видове имоти).
Възможности и рискове за инвеститори, купувачи на жилища и продавачи
Докато пазарът на недвижими имоти в Бойзи преминава от изключително горещ към по-нормализирано състояние, различните заинтересовани страни – инвеститори, купувачи и продавачи – се изправят пред ново съчетание от възможности и предизвикателства в периода 2025–2028 г.
За купувачите на жилища: След години на ожесточена конкуренция, купувачите на жилища в Бойзи най-накрая имат известна възможност за преговори. Увеличаването на предлагането, макар и не голямо, означава, че купувачите могат да бъдат малко по-избирателни и да избягват прибързани решения. През 2025 г. приблизително 58% от жилищата са продадени под исканата цена в Бойзи, което показва, че много продавачи са склонни да намалят цената или да поемат разходите по приключване на сделката steadily.com. Купувачите често могат да настояват за инспекции и условия, които често са били отказвани по време на пика на бума. Тази по-здрава динамика позволява на внимателните купувачи да намерят стойност, особено при малко по-стари жилища или такива, които се нуждаят от козметични подобрения. Освен това, лекото понижение на цените спрямо пика през 2022 г. означава, че някои жилища са по-достъпни отколкото преди няколко години – на практика, жилище в Бойзи днес може да струва с 5–10% по-малко отколкото на абсолютния връх (в зависимост от района), което може да спести на купувачите десетки хиляди долари.
Въпреки това, купувачите се сблъскват с основния проблем с по-високите разходи по заемите. В средата на 2025 г. 30-годишните фиксирани ипотечни лихви са около 6.5–7% weknowboise.com, приблизително двойно повече от обичайните лихви през 2021 г. Това драстично влияе на достъпността: ипотека за жилище от $500 000 сега води до около $1 000 повече месечни лихвени разходи, отколкото при 3% лихва. В резултат на това бюджетите на купувачите са ограничени. Много потенциални купувачи установяват, че трябва да понижат очакванията си – например, да обмислят таунхауси или по-отдалечени райони – за да запазят плащанията поносими. Някои купувачи за първи път се оттеглят и изчакват или спестяват повече за първоначална вноска, с надеждата, че или лихвите ще спаднат, или доходите им ще се повишат. Волатилността на ипотечните лихви е риск, който трябва да се следи: ако лихвите се повишат още (например над 8%), броят на квалифицираните купувачи в Бойзи ще намалее и цените могат да се понижат. Обратно, ако лихвите спаднат до ниските 6% или високите 5%, може да се върне вълна от отложено търсене, което потенциално да повиши цените отново. Купувачите в Бойзи трябва също да имат предвид данъка върху имота – данъците върху имотите в Айдахо са умерени, но бързото поскъпване доведе до по-високи данъчни сметки и има продължаващи дебати за мерки за облекчение. Като цяло, собствеността на жилище в Бойзи остава добра дългосрочна инвестиция, предвид растежа на региона, но купувачите трябва да планират внимателно бюджета си, може би да изберат ипотека с променлива лихва или с намалена лихва за първите години, и да бъдат търпеливи в намирането на правилния дом на правилната цена.
За продавачи: Продавачите на жилища в Бойзи вече нямат неограничено предимство, но пазарът все още е по същество в тяхна полза, ако определят реалистична цена. Добрата новина за продавачите е, че стойностите на жилищата са близо до рекордни върхове и търсенето е стабилно, подхранвано от нарастване на населението. Ако обявите добре поддържан дом в желан район (и го оцените близо до пазарната стойност), той би трябвало да се продаде в рамките на месец според текущите пазарни медиани weknowboise.com. Продавачите все още често могат да разчитат на значителна печалба от натрупаната стойност – много от тях ще продават за много повече, отколкото са купили, имайки предвид ~60% увеличение на цените в Бойзи през последните 5 години. Това казано, продавачите трябва да коригират очакванията си спрямо маниакалния пазар по време на пандемията. Ключово е да определите правилната цена на дома си от самото начало; прекалено високата цена вероятно ще доведе до престой на пазара и последващо намаляване на цената. Ерата на амбициозното ценообразуване и очакването купувачите да наддават над исканата цена е почти приключила, с изключение на редки случаи (например безупречно реновиран дом в North End все още може да предизвика наддаване). Подреждането на дома и дребните подобрения сега могат да се изплатят, докато през 2021 г. всичко се продаваше във всякакво състояние.
Един риск за продавачите, особено за дългогодишните собственици, е данъкът върху капиталовите печалби при продажба на жилище. Тъй като стойността на имотите се е повишила рязко, все повече продавачи в Бойзи се оказват над федералното изключение от данък (което позволява $250K печалба без данък за необвързани, $500K за двойки). Над 54,9% от собствениците на жилища в Айдахо сега вероятно надвишават необлагаемия праг от $250K за единични податели, а около 14% надвишават прага от $500K за двойки boirealtors.com boirealtors.com. Ако се достигнат тези лимити, продавачите може да дължат данъци върху печалбите – неприятна изненада за онези, които са купили домовете си преди десетилетия, когато цените са били много по-ниски. Тази ситуация, в комбинация с това, че Айдахо облага капиталовите печалби като обикновен доход (с около 5,8% щатска ставка) boirealtors.com, може да намали печалбата на продавачите и е допринесла някои собственици да решат да не продават („наказание за оставане“, при което не продават, за да избегнат данъци) boirealtors.com. Политиците обсъждат повишаване на тези изключения, но дотогава собствениците с голям капитал трябва да планират възможни данъчни последици или да обмислят 1031 размяна (ако имотът е инвестиционен). Още един въпрос за много потенциални продавачи е, ако продадат, къде ще отидат? Да се преместиш в по-голям дом в Бойзи означава да купиш на днешните цени и лихви – което може да не е изгодно, ако в момента имат ипотека с 3% лихва. Някои собственици избират да отдадат стария си дом под наем вместо да продават, за да се възползват от високите наеми, което иронично допълнително намалява предлагането на пазара. В обобщение, продавачите, които трябва или искат да се преместят, със сигурност могат да намерят купувачи на този пазар, но трябва да подходят с умна стратегия: конкурентна цена, добро представяне и евентуално стимули като поемане на част от разходите по сделката, особено ако домът им е в по-високия ценови сегмент, където купувачите са по-малко.За инвеститори в недвижими имоти: Бойзи е на радара на инвеститорите от години и остава привлекателна, но развиваща се възможност както за местни, така и за инвеститори от други щати. От страна на жилищните инвестиции (наеми и препродажби), дните на ултра-висока оценка вероятно са отминали, така че инвеститорите трябва да се фокусират върху фундаментите като доходност от наеми и управление на имоти. Положителното за наемодателите: изключително ниската вакантност на наеми в Бойзи (~1–2%) означава, че добре поддържаните имоти трябва да останат заети и да генерират постоянен паричен поток weknowboise.com. Наемите са се понижили леко, но средният наем ($1,800+) спрямо покупната цена все още носи прилична възвръщаемост, особено за многофамилни имоти. Малките многофамилни имоти (дуплекси, четириетажни сгради) са търсени от инвеститорите, защото балансират разходите и доходите от наем; през първото тримесечие на 2025 г. четириетажните сгради в Бойзи се продават на медианна цена от ~$205,800 на единица weknowboise.com – сума, която много инвеститори намират за разумна, тъй като всяка единица може да се отдава под наем за ~$1,200–$1,500. Капитализационните проценти в Бойзи бяха свити до около 5% или по-ниско през последните години, но с повишаването на лихвените проценти, капитализационните проценти може леко да се повишат, давайки на купувачите малко по-добра начална доходност. Съществува риск от свръхстроителство в сектора на апартаментите – новите големи комплекси в процес на изграждане означават, че до 2025–2026 г. наемателите ще имат повече избор. Инвеститорите в луксозни апартаменти клас А може да се сблъскат с отстъпки и по-бавно отдаване под наем. Въпреки това, средният клас наеми (по-стари апартаменти, еднофамилни къщи в обикновени квартали) трябва да остане стабилен, тъй като обслужва по-голямата част от работната сила, която не може да си позволи чисто нови жилища или апартаменти.
За тези, които искат да препродават жилища или да добавят стойност, пазарът в Бойзи вече не е лесна арбитражна възможност за купуване и незабавна препродажба на по-висока цена. Препродавачите трябва да се съобразят с нормализиращите се цени и по-високите разходи за задържане. Положителното е, че понякога вече има мотивирани продавачи (нещо рядко през 2021 г.), така че инвеститорите, които могат да решават проблеми – напр. имоти, нуждаещи се от ремонт или в наследство – все още могат да намерят сделки и да създадат стойност чрез ремонт. Но внимателният анализ на сделките е ключов; да се разчита на 10% годишно поскъпване, за да се спаси гранична препродажба, вече не е реалистично. От страна на търговските инвестиции, Бойзи предлага възможности особено в индустриалния и търговския сектор. Търговските центрове с национални наематели се представят отлично – някои инвеститори може да изтеглят печалбите си поради ниската вакантност и високите наеми. Индустриалното строителство има краткосрочен риск от вакантност, но дългосрочен потенциал, тъй като Бойзи се развива като логистичен център; опитни инвеститори може да купуват индустриални паркове, докато вакантността е малко по-висока и отдаването под наем е в процес, за да се възползват от следващата вълна на усвояване. Офис инвестициите са по-рискови – трябва да се подхожда избирателно, като се насочват към медицински офиси или добре отдадени малки офиси, тъй като бъдещето на търсенето на офис площи е донякъде несигурно.
Инвеститорите също трябва да следят за промени в политиката. Например, пренаписването на зониращия кодекс на Бойзи отваря възможности за строителство на ADU или дуплекси в повече райони – опитен инвеститор-собственик може да добави ADU към парцел с еднофамилна къща, за да генерира допълнителен наем. Обратно, ако достъпността се влоши, има шанс (макар и малък в щата Айдахо, който е благоприятен за наемодателите) регулаторите да обмислят мерки като стабилизиране на наемите или повече защити за наемателите, което може да повлияе на дългосрочната възвръщаемост на инвестициите. Накрая, строителните разходи остават високи, така че проектите за развитие носят риск – но ако лихвените проценти се стабилизират или спаднат, може да видим нов тласък в строителството, в който инвеститорите могат да участват (като строители или чрез предоставяне на капитал). Като цяло, силната икономика и растежът на населението в Бойзи осигуряват подкрепящ вятър за всички инвеститори, но лесните печалби от бума вече ги няма. Успехът сега ще дойде при тези, които оценяват сделките консервативно, са информирани за местните тенденции и може би се фокусират върху ниши като достъпно жилищно строителство или вътрешно-градско развитие, където търсенето е най-силно.
Държавни политики, реформи в зонирането и достъпност на жилищата
Бързите промени на пазара на недвижими имоти в Бойзи привлякоха значително внимание от страна на местната власт и политиците, с фокус върху управлението на растежа, модернизацията на зонирането и достъпността на жилищата. Ето преглед на ключовите политически мерки и тяхното въздействие:
Пренаписване на зониращия кодекс (град Бойзи): През декември 2023 г. Бойзи въведе дългоочаквана модернизация на своя зониращ кодекс – първото цялостно пренаписване от десетилетия насам cityofboise.org. Новият кодекс е създаден, за да насърчи по-голямо разнообразие от видове жилища и по-висока плътност в определени райони. Например, той въведе по-либерални правила за допълнителни жилищни единици (ADU) в целия град и повиши зонирането по определени коридори, за да позволи редови къщи, дуплекси и малки жилищни сгради, където преди това бяха разрешени само еднофамилни домове cityofboise.org. Целта е да се осигури така нареченото „липсващо средно“ жилищно строителство и да се улесни добавянето на нови единици, като по този начин се увеличи предлагането и с времето се намалят разходите. Първоначалните данни показват ръст на заявленията за разрешителни за ADU след промяната в кодекса – Бойзи дори стартира пилотни програми с неправителствени организации за стимулиране на строителството на ADU (включително разрешаване на подвижни малки къщи на колела като ADU) cityofboise.org. Пренаписването на кодекса също така промени изискванията за паркиране (намалявайки ги в някои райони, за да се понижат разходите за развитие) и създаде бонуси за плътност за проекти, които включват достъпни жилища. Тези промени в зонирането постепенно ще доведат до по-разнообразен жилищен фонд: очаквайте повече преустройства на дуплекси/триплекси в по-старите квартали, повече групирани къщички и по-високи жилищни сгради по транспортните маршрути. Въпреки че някои съседи първоначално се противопоставиха на увеличената плътност, служителите на Бойзи подчертаха, че без тези промени градът би се разраснал много по-бързо навън и достъпността би се влошила. Към 2025 г. новият кодекс вече е в сила и строителната общност се адаптира; ще са нужни няколко години, за да се види пълният му ефект, но това е важна стъпка към решаване на жилищните нужди.
Инициативи за достъпни жилища: Ръководството на Бойзи е проактивно в опитите си да се справи с достъпността на жилищата. Градът е ангажирал значителни местни средства (допълнени от федерални грантове) за подкрепа на развитието на достъпни жилища. Над 50 милиона долара от местни и федерални средства са инвестирани като „финансиране на разликата“, за да се помогне на достъпните проекти да бъдат реализирани cityofboise.org. Например, Бойзи субсидира проекти за апартаменти за хора с ниски доходи, като предоставя общинска земя при изгодни условия за наем или опрощава определени такси. Също така са кодифицирани нови стимули в зонирането: според преработения кодекс, строителите могат да получат облекчения по отношение на ограниченията за височина или плътност, ако включат част от жилищата на наемни цени с ограничение според дохода cityofboise.org. Бойзи по същество се опитва да използва политиката, за да насочи пазара към създаване на повече жилища под пазарната цена, тъй като чистото строителство на пазарни жилища е насочено основно към луксозни домове. Един пример в действие е партньорството на града в проект близо до транспортна линия, където градът предоставя земя и средства в замяна на това строителят да направи 20% от жилищата достъпни за хора с доходи под 60% от медианния доход за района. Освен това, Бойзи създаде жилищен поземлен тръст, за да съхранява земя за бъдещи достъпни жилища и проучва модели на „общностен поземлен тръст“ за създаване на постоянно достъпни възможности за собственост на жилище.
Регионалното сътрудничество също нараства. В края на 2023 г. Асоциацията за планиране на общността на Югозападен Айдахо (COMPASS) завърши регионален план за координация на жилищата за окръзите Ада и Каньон cityofboise.org. Този план очертава стратегии като хармонизиране на политиките за зониране между градовете, разширяване на обществения транспорт за отваряне на повече зони за жилищно строителство и търсене на подкрепа от щата за жилищни програми. Една от идеите е създаване на регионален жилищен тръстов фонд, в който да участват няколко града и който да финансира по-големи проекти за достъпни жилища. Въпреки че Айдахо традиционно има ограничена намеса в жилищната сфера (предпочитайки решения, водени от пазара), мащабът на проблема с достъпността в Бойзи – където дори средната класа има трудности да си позволи дом – подтиква към по-креативни подходи.
Държавни политики: На щатско ниво Айдахо обикновено предпочита свободния пазар. Няма закони за контрол на наемите (всъщност Айдахо не позволява на местните власти да въвеждат контрол на наемите), а защитите за наемателите са относително базови. Това прави Айдахо привлекателен за наемодатели и инвеститори, тъй като се сблъскват с по-малко регулации в сравнение с щати като Калифорния. В щатския законодателен орган обаче се водят дискусии за облекчаване на данъка върху имотите, тъй като бързото поскъпване доведе до по-високи оценки и данъчни сметки. През 2022 г. Айдахо прие пакет за намаляване на данъка върху имотите, който донесе известно облекчение на собствениците на жилища, а допълнителни промени се обсъждат, за да се коригира освобождаването за собственици или да се пренасочи повече приход от данък върху продажбите към местните власти за компенсиране на имотния данък. Всяка промяна в политиката за имотния данък може косвено да повлияе на пазара на недвижими имоти – например, повече облекчения може да насърчат по-възрастните жители да останат в домовете си (да не се чувстват „изгонени“ от данъци заради поскъпващите имоти), или обратно, да стимулират някои да продават, ако знаят, че данъкът върху печалбата им ще намалее.
Въпросът с данъка върху капиталовите печалби, споменат по-рано, дори достигна до федералните представители на Айдахо – те подкрепят предложения More Homes on the Market Act в Конгреса, който би удвоил освобождаването от данък върху капиталовите печалби при продажба на основно жилище и би го индексирал към инфлацията boirealtors.com. Ако бъде приет, това може да облекчи ефекта на „заключване“ за дългогодишните собственици и потенциално да освободи част от жилищния фонд (макар че към 2025 г. все още не е закон). От страна на планирането, окръг Ада прогнозира растеж и насърчава градовете да следват примера на Бойзи в актуализирането на зонирането. Предградия като Меридиан и Колдуел също преразглеждат общите си планове, за да позволят повече жилища – например Меридиан създава нови смесени зони за насърчаване на апартаменти и търговско развитие в бързоразвиващи се райони.
Показатели за достъпност на жилищата: Въпреки усилията, достъпността остава сериозен проблем. Актуализацията на Housing Needs Analysis през 2023 г. ясно показа, че почти 47% от новото търсене на жилища през следващото десетилетие е за жилища, достъпни за домакинства с доход под 80% от медианата cityofboise.org. Именно тези жилища пазарът трудно осигурява без субсидии. В момента около 60% от домакинствата с по-ниски доходи (под 80% от медианата) в Бойзи са натоварени с разходи за жилище cityofboise.org, което често води до трудни компромиси в семейния бюджет. Наемите трябва да паднат или доходите да се повишат значително, за да се подобри ситуацията, или по-вероятно, трябва да се добавят хиляди достъпни жилища. Бойзи има цел (обявена от кмета) да гарантира, че поне 1 000 достъпни жилища ще бъдат построени или запазени през следващите няколко години. Запазването е друг подход: градът търси начини да предотврати продажбата и луксозното реновиране на по-стари жилищни комплекси (което често води до повишаване на наемите). Един от инструментите на политиката може да бъде предлагането на стимули или финансиране на собствениците, за да запазят жилищата достъпни в замяна на данъчни облекчения.
Накрая, управлението на растежа срещу достъпността е въпрос на баланс. Някои жители изразяват притеснения относно темпото на растеж – задръствания, натоварване на училищата, загуба на открити пространства – което води до призиви да се „забави“ развитието. Ограничаването на растежа обаче може да повиши цените още повече, като ограничи предлагането. Местната власт е изправена пред предизвикателството да управлява растежа умно: да насърчава гъстотата на правилните места, да инвестира в инфраструктура (училища, пътища, вода), за да подкрепи новото строителство, и да запази качеството на живот в Бойзи, докато градът расте. Мерки като такси за въздействие върху новото строителство помагат за финансиране на инфраструктурата, но ако са твърде високи, могат да възпрепятстват строителството или да повишат разходите. Досега Бойзи и съседните му общини обикновено са залагали на политики, насърчаващи растежа, разбирайки, че търсенето е налице. Следващите няколко години ще покажат доколко тези политики могат да облекчат жилищната криза. Ако са успешни, Бойзи може да се превърне в модел за средноголеми градове, които се сблъскват с бърз растеж – показвайки, че с реформа в зонирането и публично-частно сътрудничество е възможно да се добавят жилища и градът да остане достъпен. Ако не, Бойзи рискува да изтласка много от хората, които отдавна го наричат свой дом. Залогът е голям, а подходът на града през 2025–2028 г. ще окаже значително влияние върху достъпността и здравето на пазара на недвижими имоти през следващото десетилетие.Източници:
- We Know Boise – Актуализации на жилищния пазар в Бойзи, стойности на имотите и тенденции при наемите (2024–2025) weknowboise.com weknowboise.com weknowboise.com
- Boise Regional REALTORS® – Пазарни доклади и тенденции в жилищния сектор (2024–2025) boirealtors.com boirealtors.com
- BoiseDev – Доклад за растежа на населението в Treasure Valley 2025 boisedev.com boisedev.com
- Idaho Division of Financial Management – Икономическа прогноза за Айдахо 2025–2029 dfm.idaho.gov dfm.idaho.gov
- Cushman & Wakefield – Пазарен анализ на търговските имоти в Бойзи, Q2 2025 cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com
- Idaho Business Review – Ръст на търговията на дребно и търговските площи в Treasure Valley (2025) idahobusinessreview.com idahobusinessreview.com
- Град Бойзи – Анализ на жилищните нужди 2023 cityofboise.org cityofboise.org
- Комплексен анализ на жилищния пазар на HUD: Бойзи (2023) lee-associates.com lee-associates.com
