···

ブームか安定か？ボイジーの2025年不動産市場動向と5年予測

8月 30, 2025
by
Boom or Balanced? Boise’s 2025 Real Estate Market Trends & 5-Year Forecast
  • 住宅価格の横ばい： ボイジーの一戸建て住宅の中央値販売価格は2025年半ば時点で約$525,000となっており、前年と比べてほぼ横ばい（0～1％上昇）です weknowboise.com weknowboise.com。これは2020～2022年の二桁成長の熱狂からの落ち着きを示しており、よりバランスの取れた市場段階を示しています。
  • 堅調な販売と低い在庫： 金利が高いにもかかわらず、住宅購入活動は安定しています。エイダ郡では2025年7月の住宅販売が前年比で10％増加しました weknowboise.com。在庫は増加傾向にありますが、依然として約2.4か月分の供給とタイトで（バランスの取れた市場の4～6か月を下回る）、適正価格の物件は引き続き買い手の関心を集めています。weknowboise.com。
  • 家賃は下落、需要は上昇： ボイジーの平均家賃は約$1,826（2025年第1四半期）で、1年前から約7.3％下落しています。新しいアパートの供給増加により、借り手の選択肢が増えたためです weknowboise.com weknowboise.com。それでも空室率は依然として非常に低く（全体で約1.8％）、賃貸需要が供給を上回っていることを示しています weknowboise.com weknowboise.com。一戸建て賃貸の平均は約$2,120、集合住宅は約$1,385で、家主は空室を埋めるために家賃を下げています weknowboise.com weknowboise.com。
  • 商業用不動産はまちまち： 小売スペースは非常に好調 － メリディアンの小売空室率は1%未満、idahobusinessreview.com 主要な店舗賃料は1平方フィートあたり40ドル以上の水準に急騰していますidahobusinessreview.com。工業用物件も依然として需要がありますが、新たな倉庫の波により、工業用空室率は2025年第2四半期に約8.6%まで上昇しました（過去最低水準からの増加）cushmanwakefield.com。オフィスの空室率は11～12%で、パンデミック前の基準より高いものの、大都市沿岸部よりはるかに良好ですcushmanwakefield.com。ボイジーのオフィス市場は全国的な傾向を上回っていますが、ハイブリッドワークの普及でダウンタウンのオフィス需要はやや軟化しています。
  • 人口ブームが継続： ボイジー都市圏（エイダ郡とキャニオン郡）は、過去1年で約25,000人増加し、2025年には約847,840人となり、3%の増加となりましたboisedev.com。ボイジー市の人口は253,550人（+1.4%）に増加し、メリディアン（+3.1%）やスター（+9.8%）などの郊外では新住民が急増しましたboisedev.com。この流入の波（主により高コストの州から）は住宅需要を押し上げており、2028年まで続くと予測され、市場への圧力が続く見込みです。
  • 堅調な雇用と経済成長: ボイジー地域の失業率は依然として低く（2024年時点で約3%）、アイダホ州の雇用成長率は年間約1.5～2%で2028年まで推移すると予測されていますdfm.idaho.gov。主要雇用主が拡大中で、マイクロン・テクノロジーはボイジーに新しい半導体工場を建設するため150億ドル以上を投資しており、2025～2029年までに数千の高給職を創出する見込みですboirealtors.comidahobusinessreview.com。堅調な労働市場と所得の上昇（アイダホ州の世帯中央値年収は約8万9千ドル）が住宅需要を支えていますweknowboise.comが、6.7%近い高い住宅ローン金利weknowboise.comが手頃さを圧迫しています。
  • ステークホルダーにとっての機会とリスク: 2025年の住宅購入者は、ようやく少し余裕が出てきました ― 一般的な物件は数日ではなく約2～3週間で売れるようになっています。買い手は、在庫が徐々に増加する中で、条件交渉やわずかな値引きが可能ですが、30年固定金利が6～7%程度のため、月々の支払いが高くなっています。売り手は、ボイジーの根強い需要（人口増加や雇用増）から恩恵を受けていますが、もはや全ての主導権を握っているわけではありません ― より現実的な価格設定や、場合によっては事前の住宅改修が、より選択的な市場でオファーを引き出すために必要ですtempletonrealestategroup.com。長年の所有者の多くは、超低金利の住宅ローンを失うことや、莫大な資産増加によるキャピタルゲイン課税（現在、アイダホ州の住宅所有者の54%以上が$250K/$500Kの非課税限度額を超えている）を警戒し、そもそも売却しない選択をしていますboirealtors.com。投資家は、ボイジーの強い賃貸市場の基礎（空室率2%未満、成長する人材プール）にチャンスを見出していますが、賃料上昇の鈍化や、アパート部門での過剰供給リスク（2023年の集合住宅許可件数は金利上昇で減少weknowboise.com）に注意が必要です。慎重な投資家は、需要の高い分野（例：手頃な賃貸、工業用不動産）に注目し、資金調達コストの上昇も考慮しています。
  • 住宅の手頃さの危機と政策対応: 急激な価格上昇により多くの地元住民が手が届かなくなっています――中央値の住宅価格は中央値所得の約6倍であり、ボイジーの低所得世帯の賃貸者の10人中6人がコスト負担（収入の30％超を住宅費に支出）となっていますcityofboise.org。これに対応し、ボイジー市は2023年12月に新たなゾーニングコードを制定し、高密度住宅や「ミッシングミドル」（二世帯住宅、ADUなど）の開発を認めましたcityofboise.org。また、市は5,000万ドル超を手頃な住宅プロジェクトに投資し、開発業者と提携して所得制限付き住宅の建設のために土地リースも行っていますcityofboise.orgcityofboise.org。これらの取り組みは時宜を得ています。最近の分析によると、ボイジーでは今後10年間で毎年約2,000戸の新規住宅が必要で、そのうちほぼ半数が中央値以下の所得層向けの手頃な住宅である必要がありますcityofboise.org。地域全体でも建設が追いつこうとしています――2021年以降に許可された新規住宅の半数以上が集合住宅やタウンホームであり、高密度建築が大幅に増加していますcityofboise.org。しかし、市域内では住宅建設が毎年数百戸不足しており、手頃さのギャップが拡大していますcityofboise.org。現在、地域機関（COMPASSなど）と連携し、ボイジーの成長が持続可能となるよう住宅戦略を調整していますcityofboise.orgcityofboise.org。

2025年の住宅不動産動向

住宅販売と価格動向: 過去数年間に住宅価値が急上昇した後、ボイジーの住宅市場は2025年に高止まりの状態で推移しています。 中央価格は本質的に高水準で安定しています。エイダ郡（ボイジーを含む中心の郡）では、2025年半ばの中央値は約$549,450で、前年比でわずか約0.8%の上昇となっていますweknowboise.com。ボイジー市の中央値は$525,000前後で、前年からほとんど変化がありませんweknowboise.com。この横ばいの動きは、パンデミック時代のブームでボイジーが年率二桁台の価格上昇を記録していた時期とは大きな対照をなしています。冷え込みの主な要因は、住宅ローン金利の上昇（2022～2023年に約3%から約6～7%に倍増）と、2021年の熱狂後の買い手の疲弊でした。2024年までに価格は健全な調整で数パーセント下落し、その後底を打ち、2024年末には市場が均衡を見つけたことでわずかに再上昇しましたweknowboise.comweknowboise.com。

価格が横ばいであるにもかかわらず、販売活動は依然として堅調です。実際、住宅販売は2022～23年の低迷期から回復しています。エイダ郡では2025年7月に900件の住宅販売が記録され、前年同月比で10％以上増加しましたweknowboise.com。不動産業者によると、これは2021年後半のピーク時以来最も活発な販売月であり、トレジャーバレーには依然として十分な需要があることを示しています。市場に適正価格で出された手入れの行き届いた住宅は、引き続き買い手を引き付けています。すべての物件で複数のオファーが当たり前という状況ではなくなりましたが、魅力的な物件（特に約50万ドル未満の価格帯）では依然として競争が見られます。2025年中頃の住宅は市場に出ている期間がやや長くなっており、エイダ郡では中央値で約2～3週間となっています。これは、熱狂の最盛期にはわずか数日だったのに比べて長くなっていますweknowboise.com。しかし、このペースは歴史的な季節の平均と一致しており、市場が冷えてはいるが冷え切ってはいないことを示しています。売り手は、即座に入札合戦が起こることを期待するのではなく、より一般的な販売プロセスへと期待を調整しています。最初の数週間で関心が集まらない場合、価格を下げるケースが増えており（2025年初めには約28％の物件で価格が引き下げられました）reventureapp.blog、買い手がより選択的になっていることを反映しています。全体として、2025年のボイジーの住宅不動産市場は、完全な「売り手市場」から、買い手と売り手の力がほぼ均衡したバランスの取れた市場へと移行しています。

需給要因: ボイジーで大幅な価格下落が見られない主な理由の一つは、住宅供給が依然として制約されていることです。 2025年半ば時点で、ボイジーの売り出し中住宅在庫は記録的な低水準からは増加したものの、依然として比較的少ない状況です。この地域の在庫はおよそ2.4か月分（2025年夏時点、weknowboise.com）で、現在の販売ペースで新規物件が市場に出なければ、全リスティングが売り切れるまで約10週間しかかからない計算です。参考までに、均衡した住宅市場では通常4～6か月分の在庫があります。2021年には、ボイジーの在庫はしばしば1か月未満で、激しい入札合戦が起きていました。現在は在庫が約2～3か月分となり、買い手の選択肢は以前より増えましたが、多くのセグメント（特に手頃なスターターホーム）では選択肢が依然として限られています。在庫が圧迫されている一因は、多くの既存住宅所有者が売却を控えていることです。3%という超低金利の住宅ローンを確保していたり、住宅で大きな非課税利益を得ていたりするため、多くの潜在的な売り手は売り出しをためらってこれらのメリットを手放したくないと考えています（boirealtors.com）。経済学者はこれを「ロックイン効果」または「据え置きペナルティ」と呼び、新たな住宅ローンの高金利や長期保有物件の多額のキャピタルゲイン課税を避けるために売却を先延ばしにする現象です（boirealtors.comboirealtors.com）。この現象により、中古住宅の供給が制限されており、新規参入者や成長する家族からの需要が高いにもかかわらず、供給が追いついていません。

新築の分野では、建設業者は需要に追いつこうとしていますが、逆風に直面しています。パンデミックの好景気の間、住宅建設業者は生産を拡大しましたが、2022～2023年には金利の急騰や一部プロジェクトの採算性低下により、建設を抑制しました。2023年には、エイダ郡での新規住宅ユニットの許可件数は予想される需要に実際に追いついていましたが、ボイジー市の市域内では、毎年新築住宅の数が300～800戸不足していましたcityofboise.org。建設コストの上昇（2018年以降約40％増）や土地の制約により、特に市中心部で十分な住宅を建設することが困難になっていますcityofboise.org。その結果、住宅供給の増加は郊外や多世帯プロジェクトに傾いています。メリディアン、クナ、コールドウェルなどの郊外都市では、大規模な新しい分譲地やアパート団地が次々と建設されていますが、ボイジー市内では主にインフィル開発に依存しています。特筆すべきは、過去3年間にエイダ郡で許可された新しい住宅ユニットの半数以上が多世帯住宅または「ミッシング・ミドル」（例：タウンハウス、デュプレックス）であったことです。これは2010年代後半と比べて高密度建設の大幅な増加ですcityofboise.org。この変化は、都市の政策が高密度を奨励していることと、開発業者が一戸建て住宅よりも手頃な代替案への需要に応えていることの両方を反映しています。

一方で、需要はボイジーの力強い人口増加（詳細は後述）と堅調な経済によって支えられています。ボイジーへの移住が主な要因であり、人々はアイダホの生活の質と比較的手頃な価格に惹かれ、西海岸の高額な市場や他州から引き続き移住しています。ボイジーのコスト優位性は縮小しました（住宅はもはや「安い」とは言えません）が、多くのカリフォルニア州民やシアトル住民にとって、アイダホで広い敷地にある55万ドルの家は依然としてお買い得です。そのため、金利が上昇しても、安定した買い手の流入が市場の下支えとなっています。さらに、地元の世帯収入も上昇しており、低失業率と賃金の伸びが背景にあります。エイダ郡の世帯収入の中央値は約88,900ドルに上昇し、これがより高い購入予算を可能にし、住宅需要を支えていますweknowboise.com。ただし、手頃さは限界に達していることには注意が必要です。中央値の住宅（約7%の金利を想定）の月々の支払いは、中央値の収入で快適に支払える額を大きく上回っていますtait.com。初めて家を買う人は特に高価格と高金利に苦しんでおり、長く賃貸にとどまる人もいます。現時点で、ボイジーの需給バランスは微妙です：ちょうど十分な在庫がようやく出てきて買い手に選択肢を与えていますが、需要を上回るほどではありません。これが価格を比較的堅調に保っています。今後、もし住宅ローン金利が大きく下がれば、ボイジーでは再び買い手の活動が活発化する可能性があります（2024年後半に金利が一時的に下がり、販売が急増した時のように）weknowboise.comweknowboise.com。逆に、新築物件が一度に大量に市場に出たり、経済が悪化した場合は、供給増加が価格に圧力をかける可能性があります。ボイジーのほとんどの予測では、今後数年間で年間約3～5%の緩やかな価格上昇が見込まれていますtempletonrealestategroup.com。これはブーム時の年20%以上の上昇とは大きく異なりますが、供給が比較的タイトで需要が安定していれば持続可能な軌道です。

住宅価格中央値＆家賃相場

持ち家市場価格: 上述の通り、2025年のボイジーの住宅中央値価格は、わずかな下落と回復を経て、前年とほぼ同水準となっています。最近の数値を比較すると、市内の一戸建て住宅の中央値は2022年夏に約$524,000（当時の過去最高値）sammamishmortgage.comでした。その後、2023年には全国的な市場の冷え込みと資金調達コストの上昇を受けて、数パーセント下落しました。2024年初頭には、エイダ郡の中央値は約$510Kで推移していましたweknowboise.com。2024年後半には買い手の関心が再び高まり、2025年1月にはエイダ郡の中央値が約$539Kまで回復（前年比約+5%）weknowboise.com。つまり、ボイジーの住宅価値は高水準で横ばいとなり、低い一桁台の割合でじわじわと上昇しています。平方フィート単価も緩やかに上昇を続けており（2025年半ばのボイジー平均は約$316/平方フィート、前年比+1%weknowboise.com）、より小さく手頃な住宅の需要が高いことを示しています。エントリーレベルの住宅は依然として最も競争が激しいセグメントで、都市圏の中央値以下の物件はすぐに売れてしまう傾向があります。一方、ラグジュアリー層（$1M超）の住宅は売却までに時間がかかり、値下げされることもあります。

より広い文脈で見ると、ボイジーの中央値売却価格（約$525K）は、米国全体の中央値（約$410K）steadily.comを大きく上回っており、急速な成長によってボイジーが比較的高価な市場へと変貌したことを反映しています。都市圏内では、エイダ郡（ボイジー、メリディアン、イーグル）が最も高い価格帯となっており、隣接するキャニオン郡（ナンパ、コールドウェル）は中央値が約$430Kweknowboise.comと安価です。この価格差により、予算重視の買い手が西側のキャニオン郡へ流れ、コールドウェルのような都市では昨年5.7%の人口増加が見られましたboisedev.com。エイダ郡内でも、メリディアンやイーグルのようなエリアは、より新しく広い住宅が多いため、ボイジー市よりも中央値が高いことがよくあります。

賃貸料金と空室率: ボイジーの賃貸市場は近年非常に逼迫していましたが、やや緩和しつつあるものの、依然として借り手にとって非常に競争が激しい状況です。2025年第1四半期時点で、ボイジーの全物件タイプにおける平均月額家賃は$1,826でしたweknowboise.com。これは前年から約$144（7.3%）の減少を示しておりweknowboise.com、10年以上ぶりの大幅な家賃下落のひとつとなっています。2016年から2021年にかけて家賃がほぼ50%も急騰した後、借り手にとっては新たな供給という形で安堵が訪れています。数百戸の新築アパートが2022年から2023年に建設され、2024年にもさらに供給が予定されています（2024年初頭時点でボイジー市内だけで1,600戸以上が建設中）weknowboise.com。これらの新規供給により家賃の上昇が鈍化し、一部の大家は借り手を集めるために家賃を下げざるを得なくなっています。例えば、アパートの平均家賃は前年比で約5%下落し$1,385となり、特に1ベッドルームのセグメントでは家賃が急落しました（約$1,300から約$848へ。ただしこの数字はサンプル数が少ないため偏りあり）weknowboise.com。一方で、より広い賃貸物件は価値を維持しており、2ベッドルームや3ベッドルームのアパートは、家族向け物件の供給不足から、年間で6～11%の家賃上昇が見られましたweknowboise.com。転居してくる家族に人気の一戸建て賃貸は依然として高値で取引されており、ボイジーの一戸建て賃貸の平均家賃は$2,120/月で、前年からの下落幅はわずか約3%ですweknowboise.com。特筆すべきは、4ベッドルームの家賃が2024年の過去最高値から大きく下落し（前年比–27%）、賃貸市場の上位セグメントで調整が起きていることですweknowboise.com。

重要なのは、空室率が賃貸需要がまったく弱まっていないことを示している点です。ボイジーの賃貸住宅全体の空室率は2025年初頭でわずか1.8%で、1年前の1.82%からほとんど変化していませんweknowboise.comweknowboise.com。参考までに、5%の賃貸空室率が健全な均衡とされており、ボイジーはそれを大きく下回っており、賃貸住宅の継続的な不足を示しています。緩和の兆しもいくつか見られます。アパート（集合住宅）の空室率は、非常に厳しい0.9%から約1.5%weknowboise.comへと上昇しましたが、これは新しい複合施設がオープンしたためです。しかし、一戸建て賃貸はさらに希少になり（空室率は2.7%から1.99%に低下）、これは購入市場で価格が合わずに家を買えなかった人たちが代わりに一戸建てを借りている可能性がありますweknowboise.com。基本的に、家主は物件をリストするのとほぼ同じ速さで入居者を見つけており、空室率のわずかな上昇は家賃の犠牲の上に成り立っています――物件所有者は入居率を維持するために家賃を下げたり据え置いたりしています。ボイジーの家賃対収入比率は高いため、家賃には実質的な上限があります。エイダ郡では、中央値の収入（約8万9千ドル）の世帯が支払える家賃は約2,220ドル（収入の30%）ですweknowboise.com。これは現在の平均家賃水準をわずかに上回る程度です。これは、特に今後賃貸物件が増えるにつれて、収入の伸びがなければ家賃がこれ以上大きく上昇する余地はあまりないことを示唆しています。

家賃の短期的な見通しは、借り手にとって慎重ながらも楽観的です。2024～2025年もアパート建設が続く見込みで（2022年にはボイジー都市圏で3,600戸以上の集合住宅が許可され、2023年も約3,628戸が許可されました。アダ郡の許可件数は減少したものの）、weknowboise.com 必要な供給が追加されます。実際、アナリストは2023年末時点ですでに建設中の約4,500戸の賃貸住宅が、今後1～2年の間にすべての新たな賃貸需要を満たすと見積もっています lee-associates.com lee-associates.com。これらのプロジェクトが入居を進めるにつれ、借り手はさらなる特典や家賃の据え置きを目にする可能性があります。それでも、ボイジーの堅調な人口増加により、需要は今後も増加し続けるため、中期的には新規供給も吸収される見込みです。アイダホ住宅金融協会は、今後3年間、賃貸需要は比較的安定して強い状態が続き、2026年までに約5,900世帯の新たな賃貸世帯が形成されると予測しています lee-associates.com。したがって、年10％超の家賃上昇の時代は終わったものの、ボイジーの家賃はこの一時的な下落の後、緩やかな上昇に戻ると予想されます。2026～2027年には空室率がより通常の水準までわずかに上昇する可能性があります（特に雇用成長が鈍化した場合）が、過剰供給がなければ、都市圏の低空室率環境は持続的な貸主優位の市場を示唆しています。現時点では、借り手はやや交渉力が増したことに安心できる一方、不動産投資家は、立地や設備に注力し、競争が激化する賃貸市場で自分の物件を際立たせるための工夫が求められます。

商業用不動産の動向（オフィス、小売、工業）

2020年代のボイジーの経済成長は住宅にとどまらず、商業用不動産でも大きな開発を牽引しています。市街地や郊外には、成長に対応した新しいオフィス、ショッピングセンター、倉庫が点在しています。2025年時点で、商業市場は3つの分野の物語となっています。小売は好調、工業は成長（新たな空室もあり）、オフィススペースは逆風に直面しつつも、全米の多くの市場よりは健闘しています。

オフィススペース: パンデミックは世界中でオフィスの利用方法を根本的に変え、ボイジーもリモートワークやハイブリッドワークへの移行の影響を受けました。ダウンタウン・ボイジーでは、一部の企業がオフィス面積を縮小したため、空室率が上昇しました。しかし、ボイジーは安定した企業の流入と比較的小規模な市場規模のおかげで、オフィス市場は比較的うまくこの状況を乗り切っています。2025年第2四半期時点で、ボイジーのオフィス空室率は11.4%で、これはCOVID以前の8～9%という通常水準より高いものの、大都市の水準（多くの大都市圏では現在15～20%以上の空室率に直面）よりはるかに低いですcushmanwakefield.com。この空室率は過去1年間で約1.6ポイント上昇しておりcushmanwakefield.com、新しいオフィスの完成や返却されたスペースが反映されています。特筆すべきは、ボイジーのクラスAオフィスビル—特にダウンタウンやイーグルのような魅力的なエリアにあるもの—は引き続き関心を集め、安定した入居率を維持していることです。テック企業、地域銀行、専門サービス業は、たとえハイブリッド勤務体制を採用していても、成長に対応するためにスペースを借り続けています。ボイジーの一等地オフィスの募集賃料は、年間1平方フィートあたり20ドル台前半から中盤で比較的安定しており、これは相対的にお得なため、州外企業がサテライトオフィスを設置する動きも見られます。主に軟調なのは、古いオフィスや立地が理想的でないオフィスで、家主はスペースを埋めるために（テナント改善費の増額や短期契約などの）インセンティブを提供しています。中には、転用や再活用が検討されている時代遅れのオフィスビルもあり、例えば一部の開発業者は、使われていないオフィスを住宅や複合用途スペースに転換することを議論しており、これは多くの都市で始まりつつあるトレンドです。全体として、2025年のボイジーのオフィス部門は「慎重ながら安定」と表現できます。企業はより柔軟にスペースを使うようになり、空室率は今後さらに少し上昇する可能性があります（ある予測では、2026年までにボイジーのオフィス空室率が中盤台に近づく可能性があると警告しています）rentastic.io。しかし、ボイジーの強い雇用創出がこれに対抗する力となっています—地元の雇用が成長し続ける限り、オフィススペースの需要は存在します。実際、専門職・ビジネスサービス職（オフィス利用の主要な業種）はこの地域で拡大しており、完全リモートに移行した企業の中にも、少なくとも一部の従業員をオフィスに戻す動きが見られ、これはオフィス利用にとって好材料です。

小売不動産: 意外な展開として、トレジャーバレーの実店舗小売は好調です。数年前に予測された「小売業の終焉」とは程遠く、ボイジーの小売セクターはパンデミック後、最も熱い商業分野の一つとして浮上しています。エイダ郡の小売空室率は非常に低く、全体で約3%、場所によってはほぼ0%ですidahobusinessreview.com。例えば、メリディアン（ボイジー最大の郊外都市）では、2025年時点で小売空室率1%未満であり、事実上すべてのショッピングセンターや店舗が満室、もしくはすぐに賃貸されていますidahobusinessreview.com。急成長中の小都市スターでさえ、小売空室率は0.5%未満と報告されていますidahobusinessreview.com。これは、急増する人口に対応する店舗、レストラン、サービスへの潜在的な需要を示しています。唯一空室率が高いサブマーケットはキャニオン郡の一部で、例えばナンパ／コールドウェル回廊では空室率が約6～7%ですidahobusinessreview.com。それでも歴史的に見ればタイトな水準ですが、エイダ郡よりはやや緩やかです。新しい小売開発は住宅地の増加に伴って進んでおり、開発業者は郊外のノードで食料品店を核としたショッピングセンターや複合用途の小売施設を積極的に建設しています。注目すべきプロジェクトとして、コールドウェルで計画されている155,000平方フィートのフレッド・マイヤー・スーパーストアがあり、2026年に着工予定ですboirealtors.com。これにより、その地域に大規模な新しい小売拠点が誕生します。同様に、メリディアンやクナでも、急増する住民に対応するための新しい小売複合施設が計画されています。

小売業の強さは、堅調な消費者支出と人口増加によって支えられています。何千人もの人々が新しい住宅地に移り住む中、小売業者はチャンスを見出しています。COVID後、買い物のパターンも正常化し、地元住民は対面での買い物や外食、アクティビティへの参加に意欲的であり、これが大型店舗から近隣のカフェに至るまで、あらゆる業態の入居率を押し上げています。ボイジーでは、小売賃料が急騰しており、供給が限られていることが要因です。最上級（「クラスA」）の小売スペースは、現在、年間1平方フィートあたり40ドル台半ばの賃料を要求しており、これは2020年以前の一等地の小売賃料の2倍以上ですidahobusinessreview.com。質の高い小売センターの家主は主導権を握り、全国チェーンや地元企業が希少な店舗スペースを争う中、賃料を引き上げています。古い「クラスB」の小売スペースでさえ恩恵を受けており、クラスAが高額なため、多くのテナントがBクラスのスペースを確保し、長年停滞していた家主も賃料を1平方フィートあたり約20ドルの水準まで引き上げていますidahobusinessreview.com。特に好調なのは、食料品店、ホームセンター、フィットネスセンター、医療クリニックなどの分野で、多くのテナントが拡大しています。エンターテインメントや飲食業もボイジーで力強く回復し、パンデミック中に空いたスペースを埋めています。注目すべきは、ボイジーの小売市場が現在、地域のショッピング拠点と見なされている点です。近隣に大規模なモールや小売地区がほとんどないため、アイダホ州全域や東オレゴンの一部からも顧客を引き寄せています。今後も小売業の拡大が続く見通しです。ただし、開発業者は金利や建設コスト（依然として高水準）に注視しており、新たな小売スペースの供給は徐々に進むものの、空室率が非常に低いため、需要に供給が追いつくまでには数年かかる可能性があります。現時点では、小売業はボイジーの商業用不動産市場の「花形」idahobusinessreview.comであり、全国的な傾向に逆行する予想外の明るい話題となっています。

工業・倉庫: ボイジー広域圏の工業用不動産セクターも好調に成長していますが、新規建設の急増により成長痛も経験しています。ボイジーの戦略的な立地と成長により、アイダホ州の物流・製造のホットスポットとなっています。工業用物件の空室率は、eコマースの急増を受けて2021～2022年に過去最低（約3～4％）を記録し、投機的な開発の波を引き起こしました。過去18か月で、開発業者はメリディアン、ナンパ、I-84沿いなどに数百万平方フィートの新しい倉庫や配送センターを供給しました。この新規供給により、工業用空室率は2025年半ば時点で約8.6％cushmanwakefield.comまで上昇しました。これは前年比2.2ポイントの顕著な増加ですが、依然として健全な範囲内です。空室率の上昇は主に意図的なもので、開発業者は将来の需要を見越して先行して建設したため、現在一部のスペースがテナント募集中です。例えば、2025年初頭に完成した複数の大型倉庫（10万平方フィート超）はまだテナントを探しており、これが空室率を押し上げています。しかし、ブローカーによると、特に地域ディストリビューター、建材サプライヤー、軽工業メーカーからの拡張需要は堅調とのことです。工業用スペースの賃料は新たな空室の影響で横ばい、もしくはやや下落していますが、歴史的には依然として高水準で、最新の倉庫スペースで1平方フィートあたりNNN（トリプルネット）で約7～8ドルが平均です。人口増加とビジネス成長の継続により、新たな供給の多くは今後1～2年で吸収される見込みです。

今後の大きな原動力となるのは、Micronの大規模拡張です。ボイジーに本社を置くMicron Technologyは、ボイジー南東部のキャンパスに新しい半導体製造工場（ファブ）を建設中で、そのプロジェクトは150億ドルを超える投資となっています。2029年までに完全に建設されると、約2,000人の高度なスキルを持つ労働者を直接雇用する可能性があります。lee-associates.com lee-associates.com（地元のビジネスリーダーの中には、会社の拡大に伴い、7,000人以上の直接雇用が生まれると推測する人もいます）idahobusinessreview.com。これは工業用および研究開発用不動産セグメントを大きく押し上げる見込みです。すでにMicronの建設工事や関連サプライヤーによって、工業用ヤード、フレックススペース、請負業者向け施設の需要が高まっています。さらに、他のテクノロジーや製造業の企業も、Micronを中心とした成長するハイテク・エコシステムに加わるため、ボイジー進出を検討しています。このように、ボイジーの工業分野の見通しは非常に明るいと言えます。新規プロジェクトの完成に伴い一時的に空室率が上昇する可能性はありますが、その後は強い吸収が見込まれます。工業用不動産の仲介業者は、空室率が一桁台後半であることをむしろ歓迎しています。これは成長企業に選択肢を与え、賃料の高騰を抑える効果があるからです。イースタン・アイダホでも同様の傾向（新築による空室率が2023年に約8.5%まで上昇）が見られましたtokcommercial.comが、ボイジーもより大規模に同じ道をたどっています。まとめると、2025年のボイジーの商業用不動産は、地元経済の好調を反映しています。買い物客が活発に動き（小売業が好調）、商品が流通し（工業分野が拡大）、企業が雇用を増やしています（オフィス分野が安定）。このバランスの取れた商業成長が不動産市場全体の健全性を支え、トレジャーバレーに新たに移住する人々が仕事や利便性を引き続き見つけられるという自信につながっています。

ボイジーを形作る主な開発プロジェクト

現在進行中または計画中の主な開発プロジェクトが、今後数年間でボイジーの不動産市場に大きな影響を与える見込みです。これらには、大規模な商業投資、インフラ、住宅開発が含まれ、市場の需要と供給の両面に影響を与えるでしょう。

  • マイクロンのハイテクキャンパス拡張: これまでで最も影響力の大きいプロジェクトは、マイクロン・テクノロジーの新しい製造工場がボイジー南東部に建設されることです。2022年後半にCHIPS法のインセンティブの一環として発表されたこのプロジェクトは、アイダホ州史上最大級の民間投資の一つです。第1期は2025年に稼働開始予定で、2029年までに全面完成予定です。マイクロンは、ファブで少なくとも2,000人の直接雇用（エンジニア、技術者など）を生み出すと見込まれており、請負業者やサプライヤーを通じてさらに数千人の間接雇用も期待されています。lee-associates.com idahobusinessreview.com。この「メガファブ」の存在は、新たな労働者が住居を必要とするため住宅需要を押し上げるだけでなく、拡張されたオフィスやR&D施設から小売・サービス業まで、周辺の不動産需要も高めます。これを見越して、住宅開発業者は南ボイジーやクナ周辺の土地に注目し、マイクロン従業員向けの新しい分譲地を計画しています。地元当局も、マイクロンの進出が関連テック企業やスタートアップを呼び込み、ボイジーの成長するテックハブとしてのイメージを強化すると期待しています。
  • ダウンタウン・ボイジーのプロジェクト: ボイジーのダウンタウンでは再開発の波が起きています。注目のプロジェクトの一つは、ボイジーで最も高いビルの建設計画で、元ボイジー・スポーツパーク跡地に27階建ての複合用途タワーが建設される可能性があります（2025年時点で計画は最終調整中）。このタワーには高級コンドミニアム、オフィススペース、1階の小売店が含まれます。さらに、市はダウンタウンで複数の新しい住宅プロジェクトを承認しており、都市型居住の選択肢を増やす中層アパート群などが含まれます。目的は中心部の人口密度を高め、職場や娯楽施設まで徒歩圏内の住宅を増やすことです。注目例としては、Venture Boise開発があり、これはフロントストリート沿いにアパート、ホテル、小売店を含む複数棟の計画です（典型的な開発例をもとにした仮想例）。こうしたプロジェクトにより、今後数年でダウンタウンに数百戸の住宅が追加され、住宅不足の緩和や都市中心部の活性化が期待されます。
  • 交通・インフラ: 成長を支えるため、ボイジーは不動産に間接的な影響を与えるインフラ投資も進めています。現在進行中の大きな計画の一つが、ステートストリート・トランジット・コリドーのアップグレードで、これはダウンタウン・ボイジーと西部郊外を結ぶバス高速輸送（BRT）を構想しています。まだ計画段階ですが、今後数年で沿線のトランジット指向型開発を促進する可能性があります。道路拡張も進行中で、例えばI-84の拡幅（2024年にカールドウェルとナンパ間で完了）は通勤時間を短縮し、高速道路沿いの工業団地用地を拡大しました。ボイジー空港もターミナル拡張を進めており、これは企業移転の関心が高まる前兆となるインフラ強化です。これらの投資はボイジーの成長力を高め、不動産開発の新たなエリアを切り開く可能性があります。
  • 郊外の商業センター: ボイジー市外では、それぞれの郊外都市が独自の大型プロジェクトを進めています。メリディアンは、現在アイダホ州で2番目に大きな都市となり、Lakeview Golf Club周辺に新しいダウンタウン地区を開発中で、市民センター、オフィス、アパートの建設が計画されています。ナンパには、2020年に建設された巨大なアマゾンのフルフィルメントセンターがあり、周辺で倉庫・物流開発が進み続けています。また、歴史あるダウンタウンの再活性化も進められており、新しいブルワリーやショップが登場しています。コールドウェルでは、2026年にフレッド・マイヤーの開業を待つだけでなく、最近インディアン・クリーク・プラザという公共広場がオープンし、ダウンタウンの不動産価値を高める中心地となっています。これらすべてのプロジェクトは、各コミュニティが独自のアメニティや雇用拠点を作り、住民がより自宅近くで働き、遊べるようにしようとする、拡大モードの地域を物語っています。
  • 住宅開発: 住宅分野では、マスタープラン・コミュニティが大きなトレンドです。ボイジーの丘陵地帯では、新しいコミュニティ（架空の「トレイルヘッド・リッジ」など）が丘を切り開き、眺望とアウトドアアクセスを備えた高級住宅を提供しています。これらの開発は、環境や交通への懸念から慎重な審査を受けることが多いですが、高級住宅への需要に応えています。一方、手頃な価格帯では、非営利団体と市が協力し、ウィンディ・コート・アパートメント（仮称）など、低所得世帯向けの新しい200戸の手頃な住宅団地をダウンタウン近くで建設中です。こうしたプロジェクトは、連邦の低所得者向け住宅税額控除や市の助成金を活用し、相場より低い家賃を提供しています。これは、手頃な住宅が深刻な課題となっているボイジー市にとって極めて重要です。また、ボイジー市は革新的な住宅にも取り組んでおり、例えばタイニーホームズ・ビレッジ（小型住宅村）が2024年末に退役軍人向けにオープンし、市はゾーニング緩和によるADU（付属住宅）のインセンティブも試験的に導入し、住宅供給を増やすために住民が裏庭コテージを建てて貸し出すことを促していますcityofboise.org。

要するに、2025年現在、ボイジーのスカイラインや郊外にはクレーンや建設現場が点在しています。これらの主要な開発――マイクロンの工場から新しい高層ビルやショッピングセンターまで――は、不動産市場の動向を形作る上で重要な役割を果たします。これらは雇用、住民、現代的なインフラをもたらし、一般的に不動産需要を全体的に押し上げます。同時に、住宅、オフィス、小売スペースなどの供給を増やすことで、極端な価格高騰を抑え、持続可能な成長を実現する助けにもなります。今後数年は、ボイジーのニーズを満たす十分な新規開発を提供しつつ、市場の過熱やインフラへの負担を避けるというバランスが求められるでしょう。

人口と雇用成長の見通し（2025～2028年）

ボイジーの不動産の見通しは、その人口動態と経済の動向と密接に結びついています。すべての指標は、ボイジー都市圏の人口と雇用が今後も増加し続けることを示していますが、過去10年の爆発的な成長と比べるとやや緩やかなペースになるかもしれません。

人口増加: ボイジー都市圏（しばしばトレジャーバレーと呼ばれる）は、アメリカ合衆国で最も急成長している地域の一つです。2024年、アイダホ州の人口は初めて200万人を超えましたdfm.idaho.gov。これは主にエイダ郡とキャニオン郡の増加によるものです。2025年のCOMPASS人口統計レポートによると、エイダ郡とキャニオン郡の合計人口は847,840人に達しましたboisedev.com。参考までに、これは2020年国勢調査から14%増（12万人以上の新規人口）であり、ボイジーはわずか5年でナンパ市と同規模の都市をもう一つ加えたことになりますboisedev.com。今後については、公式予測によるとアイダホ州の人口は2029年までに毎年1.5～1.9%の割合で増加し続けるとされていますdfm.idaho.gov。これは全米平均の約2倍の成長率です。特にボイジー都市圏では、ボイジー市内の利用可能な土地が減少するにつれて、成長は郊外都市や未編入地域に集中すると予想されています。クナ、スター、ミドルトン、およびキャニオン郡の一部などは、最も高い割合の成長（年間5～8%、ただし元の人口は少ない）を示す可能性があり、ボイジー市自体はインフィルや再開発によって年間1～2%程度の成長が見込まれますboisedev.com。たとえ「遅い」1%の成長率でも、ボイジー市は年間約2,500人増加し、都市内だけで年間約1,000戸の新しい住宅が必要となります。

いくつかの要因が今後も人々をボイジーに引き寄せ続けるでしょう：強い雇用市場、比較的手頃な生活費（特にカリフォルニアやシアトルと比べて）、そして地域の家族向けのライフスタイルやアウトドアレクリエーションです。純流入（入ってくる人が出ていく人より多いこと）が成長の主な要素であり、アイダホ州は国内の他州からの住民獲得率が全米でもトップクラスです（国内移住だけで2024年にはアイダホ州の人口が8.3%増加）boirealtors.com。ゆっくりとした生活を求める退職者、リモートワーカー、若い家族などが流入の要因となっています。もしボイジーの生活費が上昇し続ければ、流入が緩やかになる可能性もあると予想されています。実際、アイダホ州の成長率は2022年の3%から2024年には約1.5%へとやや鈍化しましたdfm.idaho.gov。しかし、ボイジーへの移住希望者のパイプラインは依然として強く、住宅需要やU-Haulの移住トレンド（アイダホ州はしばしば上位にランクイン）などからもそれがうかがえます。州の人口動態プロファイルも、より多くの労働年齢層のプロフェッショナルが流入することで若返っており、今後の世帯形成や住宅需要にとって好材料です。

雇用市場と経済: ボイジーの経済は力強い拡大と多様化の段階にあります。失業率は2023年から2025年にかけてボイジー都市圏で歴史的な低水準（2～3%台）を維持しており、労働市場が逼迫していることを示しています。アイダホ州財務管理局は、非農業雇用が毎年安定して成長すると2029年まで予測しており、州全体で年間約1.5～2%のペースですdfm.idaho.gov。州の経済エンジンであるボイジー都市圏は、雇用成長率でそのペースに匹敵するか上回る可能性が高いです。ボイジーの成長を支える主な産業は、テクノロジー、製造業、医療、教育、物流です。マイクロン社や増加するスタートアップ、サテライトオフィスを中心としたテック分野は、今後多くの雇用を生み出すと見込まれています。マイクロンの拡張だけでも（2,000～7,000人の雇用創出が見込まれる）サービス業やサプライヤーに波及効果をもたらします。教育・医療サービス分野も安定した成長分野であり、ボイジーの病院やクリニック、ボイジー州立大学は拡大を続けており、増加する人口に対応しています（州は教育・医療分野が今後も最大の雇用増加源の一つであると予測）lee-associates.com。

一方で、賃金の伸びはアイダホ州で堅調です。近年、個人所得は年間約4～5％増加しており、2028年まで全国の賃金成長率を上回ると予測されていますdfm.idaho.gov。これは不動産にとって重要で、所得の上昇は住宅価格や家賃が上昇する中で、手頃さを維持するのに役立ちます。ボイジーの世帯収入の中央値は現在エイダ郡で約8万～9万ドルですが、高収入のテックや専門職の雇用が増えれば、今後10年のうちに10万ドル台に達する可能性もありますcityofboise.org。裕福な人口層が増えれば、より高い住宅価格や家賃を支えられますが、低所得層との格差も広がります。

一つの潜在的な逆風は、米国全体の経済です。一部の予測では、2025～2026年に全国的な成長の減速が見込まれており、実質GDP成長率は2％未満、金利高騰の影響で軽度の景気後退が起こる可能性もありますdfm.idaho.gov dfm.idaho.gov。もし米国で景気後退が起きれば、ボイジーも無縁ではありません。建設や製造業などの分野で一時的な停滞が見られるかもしれません。しかし、ボイジーは回復力のある実績があります。特に2020年のコロナ禍による短期間の景気後退時、ボイジーの雇用減少は0.2％にとどまり、全国的な影響よりはるかに軽微で、すぐに回復しましたlee-associates.com。ボイジー経済の多様性（政府、テック、農業など）が一定の緩衝材となっています。さらに、全国的な景気後退が起きた場合、ボイジーの住宅不足が多少緩和される可能性もあり、人口流入や需要が落ち着くかもしれませんが、ボイジーの勢いを考えると、大きな経済危機が起きない限り、劇的な逆転は起こりにくいでしょう。

まとめると、すべての指標はボイジーが2028年まで着実に成長し続けることを示しています。現在の傾向が続けば、人口は2030年代初頭までに100万人に近づくか、超える見込みです。雇用も拡大しますが、パンデミック後の急成長よりは持続可能なペースになるでしょう。不動産市場にとっては、新たな世帯の住宅需要が引き続き流入することを意味し、売買・賃貸の両方でプラスの需要要因となります。都市計画担当者はこれらの予測をもとに、用途地域やインフラ整備を進めており、そのため市は住宅密度の向上や、数万人規模の新住民受け入れのための地域住宅調整計画（2023年完了）を推進していますcityofboise.org。予期せぬ事態がなければ、今後数年のボイジーは緩やかだが持続的な成長が見込まれ、不動産価値（緩やかな上昇）や稼働率（物件タイプを問わず堅調な需要）にとって好材料となるでしょう。

投資家、住宅購入者、売却者にとっての機会とリスク

ボイジーの不動産市場が過熱状態からより正常化した状態へと移行する中、投資家、購入者、売却者といったさまざまな関係者は、2025～2028年の展望において新たな機会と課題に直面しています。

住宅購入者向け: 数年間の激しい競争を経て、ボイジーの住宅購入者にはようやく交渉の機会が生まれています。物件数の増加は大きくはありませんが、購入者は少し選択肢が増え、衝動的な決断を避けることができます。2025年には、ボイジーで売却された住宅の約58%が売出価格を下回っており、多くの売主が値下げやクロージングコストの負担に応じていることを示していますsteadily.com。購入者は今や検査や条件付き契約を主張することができるようになり、これはブームのピーク時にはしばしば放棄されていました。この健全なダイナミクスにより、熱心な購入者は、特にやや築年数の経った住宅や軽微な化粧直しが必要な物件で価値を見出すことができます。さらに、2022年のピークからの価格のわずかな下落により、数年前よりも手の届く住宅が増えています。実際、現在のボイジーの住宅は、エリアによりますが、絶頂期より5～10%安くなっている可能性があり、購入者は数万ドルを節約できることもあります。

しかし、購入者は借入コストの上昇という大きな逆風に直面しています。2025年半ば時点で、30年固定金利住宅ローンの金利は約6.5～7%weknowboise.comで、2021年によく見られた金利のほぼ2倍です。これは購入可能額に大きな影響を与えます。たとえば、50万ドルの住宅ローンでは、3%の金利だった場合よりも月々の利息負担が約1,000ドル増加します。その結果、購入者の予算は圧迫され、多くの見込み購入者は、支払いを抑えるためにタウンホームや郊外の物件を検討するなど、希望を下げざるを得ません。一部の初めての購入者は、金利の低下や収入の増加を期待して、購入を見送り、頭金をさらに貯めている状況です。住宅ローン金利の変動は注視すべきリスクです。もし金利がさらに上昇（例えば8%超）すれば、ボイジーで住宅を購入できる人の数は減り、価格が下落する可能性があります。逆に、金利が6%前半や5%後半まで下がれば、潜在的な購入需要が一気に戻り、再び価格が上昇する可能性もあります。ボイジーの購入者は固定資産税にも注意が必要です。アイダホ州の固定資産税は中程度ですが、急速な値上がりで税額が増加しており、救済策についての議論が続いています。全体として、ボイジーでの住宅所有は地域の成長を考えると長期的には良い選択肢ですが、購入者は慎重に予算を立て、変動金利やバイダウンローンを検討し、適切な価格と物件をじっくり探す忍耐が必要です。

売り手向け: ボイジーの住宅売り手はもはや無制限の優位性を持っているわけではありませんが、市場は依然として基本的には売り手に有利です（現実的な価格設定をすれば）。売り手にとっての朗報は、住宅価値が過去最高水準に近く、需要が安定していることです。これは人口増加によって支えられています。手入れの行き届いた住宅を人気エリアで（市場価値に近い価格で）リストアップすれば、現在の市場中央値に基づき1か月以内に売れるはずですweknowboise.com。売り手は依然として大きなエクイティを得られることが多く、過去5年間でボイジーの価格が約60%上昇していることを考えると、多くの人が購入時よりはるかに高く売却できるでしょう。とはいえ、売り手はパンデミック時の熱狂的な市場から期待を調整する必要があります。最初から適正な価格設定をすることが重要です。価格を高く設定しすぎると、市場に長く残り、最終的に値下げすることになるでしょう。希望的観測による価格設定や、買い手が提示価格以上で入札することを期待する時代は、ほとんど終わりました（例外は、ノースエンドの完璧にリノベーションされた住宅など、まれなケースで入札合戦が起こることがある程度です）。ホームステージングやちょっとした改修は今なら効果がありますが、2021年にはどんな状態でも売れていました。

売り手、特に長期間所有している人にとってのリスクの一つは、住宅売却時のキャピタルゲイン税です。住宅価格が急騰したことで、より多くのボイジーの売り手が連邦税の控除枠（独身者は25万ドル、夫婦は50万ドルまでの利益が非課税）を超えるようになっています。現在、アイダホ州の住宅所有者の54.9%超が、独身者の25万ドルの利益控除枠を超えている可能性が高く、約14%が夫婦の50万ドル控除枠を超えていますboirealtors.com boirealtors.com。この上限を超えると、売り手は利益に対して税金を支払う必要があり、数十年前に今よりはるかに安い価格で家を購入した人にとっては予想外の負担となります。この状況に加え、アイダホ州ではキャピタルゲインが通常所得として課税される（州税率約5.8%）ためboirealtors.com、売却益が目減りし、一部の所有者が売却を控える（「据え置きペナルティ」＝税金回避のため現金化しない）要因にもなっていますboirealtors.com。政策立案者はこれらの控除枠の引き上げを議論していますが、それまでは高い持分を持つ住宅所有者は税金の影響を計画的に考えるか、（投資物件であれば）1031交換を検討する必要があります。多くの売却希望者にとってもう一つの検討事項は、売却後にどこに住むか？です。ボイジーで住み替える場合、現在の価格と金利で購入することになり、今3%の住宅ローンを抱えている人にとっては魅力的でないかもしれません。一部の住宅所有者は、売却せずに旧宅を賃貸に出して高い家賃収入を得ることを選択しており、皮肉にも売り出し物件の在庫をさらに減らしています。まとめると、必要または希望で引っ越しを考えている売り手は、この市場で確実に買い手を見つけることができますが、競争力のある価格設定、良いマーケティング、特に高価格帯で買い手が少ない場合はクロージングコストの一部負担などのインセンティブを含め、賢い戦略で臨むべきです。

不動産投資家向け: ボイジーは何年も前から投資家の注目を集めており、現在も地元および州外の投資家にとって魅力的だが変化しつつある投資先です。住宅投資（賃貸や転売）の分野では、超高騰の時代はおそらく終わったため、投資家は家賃利回りや物件管理といった基本に注目する必要があります。大家にとっての好材料は、ボイジーの賃貸空室率が非常に低い（約1～2％）ため、手入れの行き届いた賃貸物件は入居者が途切れず、安定したキャッシュフローを生み出せる点ですweknowboise.com。家賃はやや下落していますが、平均家賃（1,800ドル以上）は購入価格に対して依然として十分なリターンをもたらしており、特に集合住宅で顕著です。小規模集合住宅（デュプレックスやフォープレックス）は、コストと家賃収入のバランスが良いため投資家に人気です。2025年第1四半期には、ボイジーのフォープレックスが1戸あたり中央値約205,800ドルで売買されましたper unitweknowboise.com。この価格は、1戸あたり約1,200～1,500ドルで賃貸できることを考えると、多くの投資家にとって妥当といえます。キャップレートは近年5％前後まで圧縮されていますが、金利上昇により今後やや上昇し、買い手にとっては若干有利な利回りで参入できる可能性があります。アパート部門の過剰供給リスクもあり、大型新築物件の供給が進むことで2025～2026年には入居者の選択肢が増える見込みです。高級賃貸（クラスA）投資家は、家賃割引や入居ペースの鈍化に直面するかもしれません。しかし、中間層向け賃貸（築年数の古いアパートや平均的な地域の一戸建て）は堅調に推移する見込みです。なぜなら、新築物件や新築住宅を購入できない大多数の労働者層がターゲットだからです。

これから転売（フリップ）やバリューアップを狙う人にとって、ボイジー市場はもはや「買ってすぐ高値で売る」簡単な裁定取引の場ではありません。フリッパーは価格の正常化や保有コストの上昇を考慮する必要があります。良い点としては、今では時折動機のある売り手（2021年にはほとんどいなかった）が現れるため、リフォームが必要な物件や相続物件など、問題解決ができる投資家は依然としてお得な案件を見つけ、リハブによって価値を創出できます。ただし、慎重な案件分析が不可欠です。年10％の値上がりを前提にした無理な転売は、もはや現実的ではありません。商業用不動産投資の分野では、特に工業用や小売用にチャンスがあります。全国チェーンのテナントが入る小売センターは好調で、空室率が低く家賃が高いため、売却を検討する投資家もいます。工業用開発は短期的には空室リスクがありますが、ボイジーが物流拠点として成長するにつれ長期的な上昇余地があります。目利きの投資家は、空室率がやや高くリーシング中の工業団地に今のうちに投資し、次の吸収波に乗ることも可能です。オフィス投資はリスクが高く、慎重な選別が必要です。医療オフィスやテナントがしっかり入っている小規模オフィスを狙うべきで、今後のオフィス需要はやや不透明です。

投資家は政策の変更にも注目しておくべきです。例えば、ボイジーのゾーニングコード（用途地域規制）の改正により、より多くの地域でADU（付属住宅）やデュプレックス（2世帯住宅）の建設が可能になりました。目ざとい投資家オーナーであれば、一戸建ての敷地にADUを追加して家賃収入を増やすこともできます。逆に、住宅の手頃さがさらに悪化した場合、（大家に有利なアイダホ州では可能性は低いものの）規制当局が家賃安定化やさらなる入居者保護などの措置を検討する可能性もあり、長期的な投資リターンに影響を与えるかもしれません。最後に、建設コストは依然として高いため、開発プロジェクトにはリスクが伴いますが、もし金利が安定または低下すれば、投資家が（建設者として、または資本提供者として）参加できる新たな建設ブームが再び起こるかもしれません。全体として、ボイジーの強い経済と人口増加はすべての投資家にとって追い風となりますが、ブーム時代の簡単な利益はもうありません。今後は、慎重に案件を精査し、地域の動向に常に注意を払い、手頃な住宅やインフィル開発（既存市街地での開発）など需要が最も高い分野に注力する人が成功するでしょう。

政府の政策、ゾーニング改革＆住宅の手頃さ

ボイジーの不動産市場の急速な変化は、地方自治体や政策立案者から大きな注目を集めており、成長管理、ゾーニングの近代化、住宅の手頃さといった課題に焦点が当てられています。ここでは、主要な政策措置とその影響の概要を紹介します。

ゾーニングコードの改正（ボイジー市）：2023年12月、ボイジー市は長年待たれていたゾーニングコードの近代化を実施しました。これは数十年ぶりの全面的な改正ですcityofboise.org。新しいコードは、より多様な住宅タイプと、特定エリアでの密度向上を促進することを目的としています。例えば、付属住宅（ADU）のルールが市全域で緩和され、特定の幹線道路沿いでは、これまで一戸建てしか認められていなかった場所でタウンハウスやデュプレックス、小規模アパートの建設が可能になりましたcityofboise.org。この狙いは「ミッシングミドル（中間層向け）」住宅を実現し、住宅供給を増やして長期的にコストを下げることです。初期の兆候として、コード改正後にADUの許可申請が急増しており、ボイジー市は非営利団体と連携したADU建設のインセンティブ・パイロットプログラム（車輪付きの可動式タイニーハウスをADUとして認めるなど）も開始しましたcityofboise.org。また、駐車場要件の見直し（一部地域で削減し開発コストを下げる）や、手頃な住宅を含むプロジェクトへの密度ボーナスの導入も行われました。これらのゾーニング変更により、住宅の多様化が徐々に進むはずです。今後、古い住宅地でのデュプレックス／トリプレックスへの転用や、コテージクラスター開発、交通路沿いの高層住宅などが増えると予想されます。一部の住民は当初、密度増加に反対しましたが、ボイジー市当局は、これらの改革がなければ都市のスプロール（郊外拡大）が加速し、住宅の手頃さがさらに悪化すると強調しています。2025年までに新コードは施行され、開発業界も適応しつつあります。影響が完全に現れるまでには数年かかりますが、住宅問題解決への大きな一歩です。

手頃な住宅イニシアチブ: ボイジー市のリーダーシップは、住宅の手頃さに取り組むため積極的に行動しています。市は、手頃な価格の住宅開発を支援するために多額の地元資金（連邦助成金も補助）を投入しています。5,000万ドル以上の地元および連邦資金が、「ギャップファイナンス」として投資され、手頃な住宅プロジェクトの実現を後押ししていますcityofboise.org。例えば、ボイジー市は、市有地を有利なリース条件で提供したり、特定の手数料を免除したりすることで、低所得者向けアパートプロジェクトを補助しています。また、新たなゾーニング・インセンティブも法制化しました。改正された条例のもと、開発業者は、一定割合のユニットを所得制限付き家賃で提供すれば、高さや密度制限の緩和を受けることができますcityofboise.org。ボイジー市は、純粋な市場価格の建設が高級住宅に偏りがちな現状を踏まえ、政策を活用して市場をより低価格帯の住宅供給へと誘導しようとしています。実例としては、市が交通機関沿線の開発に協力し、市が土地と資金を提供する代わりに、開発業者が全ユニットの20％を地域中央値所得の60％未満の人々に手頃な価格で提供するというものがあります。さらに、ボイジー市は住宅用土地信託を設立し、将来の手頃な住宅用地を確保したり、「コミュニティ土地信託」モデルを検討して恒久的に手頃な価格の持ち家機会を創出しようとしています。

地域協力も拡大しています。2023年末、南西アイダホ地域計画協会（COMPASS）は、エイダ郡とキャニオン郡のための地域住宅調整計画を完成させましたcityofboise.org。この計画では、都市間でのゾーニング政策の調和、公共交通の拡充による住宅地の拡大、住宅プログラムへの州の支援要請などの戦略が示されています。複数の都市が拠出する地域住宅信託基金を設立し、より大規模な手頃な住宅開発の資金源とする案も浮上しています。アイダホ州は歴史的に住宅への介入が限定的（市場主導の解決策を好む）でしたが、ボイジー市の手頃な住宅問題の規模が大きくなり、中流家庭でさえ住宅購入が困難になっている現状が、より創造的なアプローチを促しています。

州の政策: 州レベルでは、アイダホ州は一般的に自由市場アプローチを支持しています。家賃統制法はありません（実際、アイダホ州は地方自治体による家賃統制の制定を禁止しています）、また、テナント保護も比較的基本的なものです。これにより、カリフォルニア州のような州と比べて規制が少ないため、アイダホ州は家主や投資家にとって魅力的な場所となっています。しかし、急速な地価上昇により評価額や税額が上昇したことから、不動産税の軽減について州議会で議論が行われています。2022年、アイダホ州は住宅所有者に一定の救済をもたらす不動産税削減パッケージを可決し、今後も住宅所有者控除の調整や、地方自治体の不動産税を相殺するために売上税収の一部を割り当てる案などが議論されています。不動産税政策の変更は不動産市場に間接的な影響を与える可能性があります。例えば、さらなる救済があれば高齢の住民が住み続けやすくなったり（値上がりした自宅の「税負担」で追い出されることが減る）、逆に税負担が軽減されると分かれば売却を促すインセンティブになる場合もあります。

前述のキャピタルゲイン税の問題は、アイダホ州の連邦議員にも波及しており、彼らは議会で提案されているMore Homes on the Market Act（市場にもっと住宅を法案）を支持しています。この法案は、主たる住宅売却時のキャピタルゲイン控除を倍増し、インフレに連動させるものですboirealtors.com。成立すれば、長期所有者の「ロックイン効果」を緩和し、在庫の一部を市場に出す効果が期待されます（ただし2025年時点ではまだ法律になっていません）。計画面では、エイダ郡が成長を予測し、各市にボイジー市のようなゾーニングの見直しを促しています。郊外都市のメリディアンやコールドウェルも、より多くの住宅を認めるために総合計画を改訂中で、例えばメリディアンでは新たな複合用途ゾーンを設け、成長著しい地域でアパートと商業開発の両方を促進しようとしています。

住宅の手頃さ指標: こうした取り組みにもかかわらず、住宅の手頃さは依然として深刻な課題です。2023年の住宅ニーズ分析の更新では、今後10年間の新たな住宅需要のうち、約47%が中央値所得の80%未満の世帯向けの手頃な住宅であることが明らかになりましたcityofboise.org。しかし、まさにそのような住宅こそ、市場が補助金なしでは供給しにくいものです。現在、ボイジー市の低所得（中央値所得の80%未満）世帯の約60%が住宅費負担過重となっていますcityofboise.org。これは家計のやりくりに困難な選択を強いることが多いです。これを改善するには家賃が大幅に下がるか、所得が大幅に上がる必要がありますが、より現実的には数千戸の手頃な住宅を新たに供給する必要があります。ボイジー市は（市長が表明した目標として）今後数年で少なくとも1,000戸の手頃な住宅を新築または保存することを目指しています。保存ももう一つのアプローチで、市は古いアパートが売却され高級リノベーションされる（結果的に家賃が上がる）ことを防ぐ方法を模索しています。政策手段の一つとして、所有者に対し、税制優遇と引き換えに手頃な家賃を維持するためのインセンティブや融資を提供する案も考えられています。

最後に、成長管理と手頃な価格のバランスは難しいものです。一部の住民は成長のペースについて懸念を示しています――交通渋滞、学校への負担、オープンスペースの喪失――そのため「開発を遅らせる」よう求める声もあります。しかし、成長を制限すると供給が絞られ、価格がさらに高騰する可能性があります。したがって、地方自治体は賢く成長を管理するという課題に直面しています。適切な場所での高密度化を促進し、新しい開発を支えるためにインフラ（学校、道路、水道）に投資し、成長しながらボイジーの住みやすさを維持することが求められます。新築に対するインパクトフィー（負担金）のような施策はインフラ資金の調達に役立ちますが、設定が高すぎると建設を抑制したりコストを上昇させたりする可能性もあります。これまでのところ、ボイジーとその近隣都市は需要があることを理解し、概ね成長推進の政策を取ってきました。今後数年で、これらの政策対応が住宅不足をどれだけ緩和できるかが試されます。もし成功すれば、ボイジーは急成長に悩む中規模都市のモデルとなるかもしれません――ゾーニング改革と官民連携によって、住宅を増やしつつ都市のアクセス性を維持できることを示せるでしょう。もしそうでなければ、ボイジーは長年住んできた多くの人々を価格面で締め出すリスクがあります。賭け金は高く、2025～2028年の市の取り組みが、今後10年の不動産市場のアクセス性と健全性に大きな影響を与えるでしょう。

出典:

Roman Bednarski

Don't Miss

Real Estate Market in Portugal’s Algarve: 2025 and Beyond

ポルトガル・アルガルヴェの不動産市場：2025年以降

2024年、アルガル
Orange County Real Estate Market Outlook 2025

オレンジカウンティ不動産市場の見通し 2025

2025年春時点のオ