Rynek nieruchomości w Baltimore 2025: główne trendy, odważne prognozy i najgorętsze dzielnice

26 sierpnia, 2025
by
Baltimore Real Estate Market 2025: Major Trends, Bold Forecasts & Hot Neighborhoods

Rynek nieruchomości w Baltimore w 2025 roku to pełen kontrastów obraz: odporne na zawirowania zapotrzebowanie na mieszkania mimo wyższych stóp procentowych, sektor komercyjny szukający równowagi po pandemii oraz przełomowe inwestycje zmieniające krajobraz miasta. W tym raporcie analizujemy stan rynku nieruchomości w Baltimore we wszystkich segmentach – od rosnących czynszów i ograniczonej podaży mieszkań po duże projekty nadbrzeżne i prognozy do 2030 roku – z komentarzami ekspertów i lokalnymi danymi.

Trendy na rynku mieszkaniowym w 2025 roku

Ceny i sprzedaż domów: Rynek mieszkaniowy w Baltimore ochłonął po szaleństwie lat 2021–2022, ale pozostaje stabilny z umiarkowanym wzrostem cen. Typowa wartość domu w mieście to około 189 000 USD, nieco wyższa (około +0,6% rok do roku na połowę 2025 roku) zillow.com zillow.com. Mediana cen sprzedaży jest wyższa (około 225 000 USD w połowie 2025 roku), ponieważ gotowe do zamieszkania domy w atrakcyjnych lokalizacjach wciąż osiągają wysokie oferty zillow.com. Nie widać znaczących spadków cen – w rzeczywistości w wielu dzielnicach ceny nadal powoli rosną, choć nie w dwucyfrowym tempie z lat boomu pandemicznego leetessier.com leetessier.com. Według średniej prognoz głównych analityków, wartości domów mają wzrosnąć o około 1,5–2% w 2025 roku, co wskazuje na łagodny trend wzrostowy, a nie na załamanie rynku leetessier.com. Podaż pozostaje historycznie niska, co utrzymuje ceny: w połowie 2025 roku na rynku było tylko około 2 700 domów zillow.com, a oferty są akceptowane w zaledwie 19 dni (mediana) zillow.com zillow.com – to znak, że dobrze wycenione domy wciąż szybko znajdują nabywców.

Podaż mieszkań i nowe inwestycje: Podaż domów na sprzedaż jest ograniczona przez lata niedostatecznej zabudowy oraz niechętnych sprzedających, co powoduje utrzymujący się niedobór ofert. Wielu obecnych właścicieli domów z bardzo niskimi stopami procentowymi kredytów hipotecznych wstrzymuje się ze sprzedażą, co utrzymuje niską podaż na rynku wtórnym. Jeśli chodzi o nowe budownictwo, w Baltimore obserwuje się wzrost inwestycji w budownictwo wielorodzinne. Prawie 4 000 nowych mieszkań zostało oddanych do użytku tylko w I kwartale 2025 roku, a popyt ze strony najemców nadążał na tyle, że poziom pustostanów spadł, zamiast wzrosnąć bpmngmt.com. Kilka dużych projektów mieszkaniowych jest w trakcie realizacji lub niedawno zostało otwartych – na przykład inwestycja Baltimore Peninsula (Port Covington) zaczęła oddawać pierwsze domy w 2024 roku, w tym projekt Locke Landing, który w ciągu najbliższych 3–4 lat dostarczy ponad 800 nowych mieszkań (szeregowych, kondominiów i apartamentów) sobopost.org. Trwają także przebudowy osiedli o zróżnicowanym poziomie dochodów; Plan Transformacji Perkins Somerset Old Town (PSO) po wschodniej stronie miasta zastępuje stare mieszkania komunalne nowymi społecznościami o mieszanych dochodach (ponad 550 lokali w pierwszej fazie), wraz z nową szkołą i udogodnieniami – projekt ten ostatecznie obejmie około 6 000 mieszkańców tych dzielnic baltimoretogether.com. Inwestycje te mają na celu zwiększenie podaży mieszkań, jednak popyt wciąż przewyższa podaż – co oznacza, że rynek w 2025 roku nadal sprzyja sprzedającym.

Siła rynku najmu: Rynek najmu jest bardzo gorący w 2025 roku, z wysokim popytem i stale rosnącymi czynszami. Średni czynsz w Baltimore City wynosi około 1 624 USD miesięcznie, nieco poniżej średniej krajowej USA, z rocznym wzrostem czynszu na poziomie około +0,8% – wystarczająco, by nadążyć za inflacją, a jednocześnie pozostaje przystępny w porównaniu z innymi miastami bpmngmt.com bpmngmt.com. W szerszym obszarze metropolitalnym czynsze wzrosły o około 3,3% od stycznia 2024 roku bpmngmt.com. Co ważne, wskaźniki pustostanów spadły po raz pierwszy od 2021 roku i obecnie wynoszą około 7,9% w całym mieście bpmngmt.com. W popularnych dzielnicach, takich jak Canton, Federal Hill i Fells Point, obowiązują wyższe czynsze (około 2 000–2 400 USD za typowe mieszkanie) dzięki położeniu nad wodą i bogatemu życiu nocnemu bpmngmt.com bpmngmt.com. Nawet napływ nowych mieszkań nie osłabił rynku – silna absorpcja utrzymuje niski poziom pustostanów, co jest wyraźnym sygnałem odpornego popytu najemców bpmngmt.com. Właściciele mają więc większą siłę w ustalaniu cen i wielu z nich optymalizuje czynsze oraz oferuje nowoczesne udogodnienia, by wykorzystać napięty rynek. Ogólnie rzecz biorąc, sektor najmu w Baltimore w 2025 roku jest zdrowy i konkurencyjny, zapewniając solidne zyski właścicielom nieruchomości, ponieważ miasto pozostaje o około 9% tańsze niż średnia krajowa czynszów – to przewaga przyciągająca najemców wypchniętych z droższych metropolii bpmngmt.com bpmngmt.com.

Nieruchomości komercyjne: biura, handel i przemysł

Rynek biurowy

Sektor biurowy Baltimore znajduje się w okresie przejściowym. Wskaźnik pustostanów biurowych w centrum miasta osiągnął rekordowe poziomy podczas pandemii i po niej – sięgając około 18–22% pustostanów w latach 2023–2024 w dzielnicy biznesowej miasta cushmanwakefield.com bisnow.com – gdy firmy ograniczały działalność, a praca zdalna/hybrydowa zmniejszyła popyt. W 2025 roku rynek biurowy powoli się równoważy. Widać oznaki stabilizacji: ogólny wskaźnik pustostanów biurowych w Baltimore utrzymywał się na poziomie około 22,4% w połowie 2024 roku, praktycznie bez zmian rok do roku (gwałtowne wzrosty pustostanów wyhamowały) cushmanwakefield.com. Właściciele nieruchomości odpowiadają na wysoki poziom pustostanów ustępstwami i kreatywnym wykorzystaniem starszych powierzchni. Jasnym punktem jest wzrost liczby najemców rządowych zajmujących biura w centrum – stan Maryland rozpoczął przenoszenie agencji z biur podmiejskich do centrum Baltimore, dążąc do przeniesienia 6 000 pracowników państwowych do centralnej dzielnicy biznesowej do końca 2025 roku godowntownbaltimore.com godowntownbaltimore.com. Ta inicjatywa, wspierana przez fundusze stanowe, zapełnia część pustych wieżowców i zwiększa ruch pieszy w dni powszednie. Mimo to, popyt na biura pozostaje poniżej poziomów sprzed pandemii. Aktywność najmu się poprawiła (całkowity najem w 2023 roku był o ok. 27% wyższy niż średnia z okresu pandemii) bisnow.com, ale praca hybrydowa zostaje na stałe – budynki biurowe, zwłaszcza starsze klasy B/C, mocno konkurują o mniejszą liczbę najemców na pełen etat. Najlepsze biura klasy A w rejonach takich jak Harbor East i Harbor Point radzą sobie lepiej (korzystając z nowych aranżacji i udogodnień nad wodą), podczas gdy przestarzałe budynki mają trudności. Aby pobudzić ożywienie, władze miasta rozważają nawet konwersje biur na mieszkania i ulgi podatkowe. Główne statystyki biurowe na 2025 rok pokazują rynek w stagnacji, ale nie w kryzysie: pustostany w centrum ok. 22%, pustostany biurowe na przedmieściach hrabstwa Baltimore w połowie nastu procent (około 16–17%) cushmanwakefield.com, a czynsze generalnie bez zmian po osiągnięciu plateau w latach 2022–2023. Perspektywy są ostrożnie optymistyczne, że wraz z wzrostem gospodarki i powrotem większej liczby pracowników (choć w trybie hybrydowym), absorpcja powierzchni biurowych w Baltimore będzie powoli się poprawiać. Warto zauważyć, że nowe prestiżowe projekty biurowe wciąż są realizowane – T. Rowe Price otworzył swoją nową siedzibę główną o powierzchni 550 000 stóp kwadratowych w Harbor Point w 2024 roku thedailyrecord.com, co sygnalizuje zaufanie, że nowoczesne, wysokiej jakości biura cmoże prosperować i przyciągać głównych najemców, nawet gdy starsze biura są przekształcane.

Sektor detaliczny

Baltimore’s rynek nieruchomości handlowych to mieszanka sukcesów na poziomie dzielnic i wyzwań w centrum miasta. Pasaże handlowe w dzielnicach i podmiejskie centra handlowe w dużej mierze odbudowały się po pandemicznych spadkach – w takich rejonach jak Hampden, Canton i Federal Hill odnotowuje się niską pustostanowość lokali handlowych, ponieważ restauracje i butiki korzystają z lokalnych wydatków i turystyki. Natomiast handel detaliczny w centrum Inner Harbor boryka się z zamknięciami sklepów i mniejszym ruchem pieszym. Kultowe pawilony Harborplace, niegdyś tętniące życiem nadwodne centrum handlowe, w większości opustoszały do lat 2010. Jednak nadchodzą duże zmiany: ogromna przebudowa Harborplace o wartości 1 miliarda dolarów została zatwierdzona i ma rozpocząć się pod koniec 2026 roku cbsnews.com cbsnews.com. Deweloper MCB Real Estate (prowadzony przez pochodzącego z Baltimore Davida Bramble’a) wyburzy stare pawilony i zbuduje nowoczesny kompleks wielofunkcyjny – obejmujący 4,5-akrowy ogólnodostępny park i amfiteatr, nowe powierzchnie handlowe i gastronomiczne, a nawet dwie wieże mieszkalne z ok. 900 apartamentami cbsnews.com cbsnews.com. Zmiany w planie zagospodarowania przestrzennego uchwalone w 2024 roku zniosły limity wysokości zabudowy na tym terenie, umożliwiając tak gęstą zabudowę baltimorefishbowl.com. W międzyczasie miasto i organizatorzy ożywiają centrum wydarzeniami (np. ponownie otwarta arena CFG Bank Arena organizuje koncerty), by przyciągnąć klientów z powrotem. Czynsze za lokale handlowe w Baltimore są stosunkowo przystępne (handel uliczny w najlepszych lokalizacjach to średnio kilkanaście dolarów za stopę kwadratową rocznie), a pustostan dobrze położonych lokali handlowych wynosi poniżej 5% w wielu podrynkach mackenziecommercial.com. Perspektywy dla handlu detalicznego są stopniowo coraz lepsze: wraz ze wzrostem liczby mieszkańców w centrum i realizacją dużych projektów, takich jak Harborplace i rozbudowa Harbor East, popyt na handel detaliczny powinien rosnąć. Dodatkowo, odbudowująca się turystyka w Baltimore (sukcesy Orioles w baseballu, konwencje itp.) powinna zwiększyć sprzedaż detaliczną. Do 2025 roku inwestorzy byli ostrożnie optymistyczni – nieruchomości handlowe miały pozytywną dynamikę na wejściu w 2025 rok, z poniżejprzeciętnym poziomem pustostanów w skali kraju, a Baltimore podąża za tym trendem, zwłaszcza w przypadku handlu podstawowego i gastronomii doświadczalnej, których nie da się przenieść do internetu institutionalpropertyadvisors.com. Podsumowując, handel detaliczny stabilizuje się, a na horyzoncie są przełomowe projektymająca na celu zdefiniowanie na nowo krajobrazu zakupów i rozrywki w centrum Baltimore w późniejszej części tej dekady.

Sektor przemysłowy

Sektor nieruchomości przemysłowych w aglomeracji Baltimore był w ostatnich latach siłą napędową, napędzaną strategicznym położeniem regionu i infrastrukturą portową. Magazyny, logistyka i powierzchnie typu flex odnotowały gwałtowny wzrost popytu podczas boomu e-commerce, co spowodowało spadek pustostanów i wzrost czynszów. Do 2025 roku pojawiają się oznaki spowolnienia po zawrotnym tempie – jednak rynek pozostaje zasadniczo silny. Wskaźnik pustostanów w sektorze przemysłowym metropolii Baltimore wzrósł do około 8,5% w II kwartale 2025 roku, co oznacza wzrost o 100 punktów bazowych w porównaniu z początkiem roku i najwyższy poziom pustostanów od 2020 roku cushmanwakefield.com. Ten wzrost jest częściowo wynikiem fali nowych inwestycji w latach 2023–24 oraz niepewności makroekonomicznej, która skłoniła najemców do wstrzymania się z ekspansją cbre.com. Tylko dwie umowy najmu powierzchni przemysłowej powyżej 200 000 stóp kwadratowych zostały podpisane w pierwszej połowie 2025 roku, podczas gdy w porównywalnych okresach ostatnich lat średnio zawierano 10 takich dużych transakcji cbre.com. Absorpcja netto stała się lekko ujemna na początku 2025 roku (około 46 000 stóp kwadratowych netto utraty zajętej powierzchni od początku roku do połowy roku) – to pierwsze osłabienie od dekady cbre.com cbre.com. Pomimo tych przeciwności, czynniki napędzające popyt pozostają solidne: prawie 100 najemców poszukiwało powierzchni w całym regionie, a całkowity wolumen najmu faktycznie wzrósł o około 17% kwartał do kwartału w II kwartale (głównie dzięki przedłużeniom umów) cbre.com cbre.com. Port Baltimore i Tradepoint Atlantic nadal przyciągają rozwój sektora przemysłowego. Tradepoint Atlantic, kampus logistyczny o powierzchni 3 300 akrów w Sparrows Point, jest obecnie siedzibą ponad 20 głównych najemców, w tym Amazon, FedEx, Home Depot, Under Armour, Volkswagen i innych gdcoc.org. W przygotowaniu są nowe obiekty (magazyny, centra dystrybucyjne, a nawet potencjalny nowy terminal kontenerowy), co zapewnia, że Baltimore pozostaje kluczowym węzłem dystrybucyjnym regionu Mid-Atlantic. Czynsze za nieruchomości przemysłowe są na rekordowo wysokim poziomie (około 8–10 dolarów za stopę kwadratową netto dla nowoczesnych magazynów) po wzroście o prawie 69% od 2015 roku nmrk.com. Nieznaczny wzrost iWzrost liczby wolnych miejsc daje najemcom nieco większą siłę negocjacyjną, a wzrost czynszów spowolnił do niskich jednocyfrowych wartości rocznie, ale nie oczekuje się dużej nadpodaży. W rzeczywistości, dostawy w 2025 roku mają być mniej niż połową poziomu z 2023 roku cbre.com, co powinno pomóc zrównoważyć rynek. Ogólnie rzecz biorąc, perspektywy sektora przemysłowego są stabilne: po chwili wytchnienia w 2025 roku spowodowanej niepewnością gospodarczą i wyższymi stopami procentowymi, oczekuje się, że popyt ponownie wzrośnie w kolejnych latach, wspierany przez zalety portu w Baltimore oraz jego rosnącą rolę w dystrybucji, produkcji dla nauk przyrodniczych, a nawet centrów danych (które są obecnie rozważane w kolejnej fazie projektu Baltimore Peninsula) southbmore.com.

Dynamika rynku kupujących vs. wynajmujących

Dynamika pomiędzy kupowaniem a wynajmem w Baltimore wyraźnie się zmieniła w obliczu rosnących stóp procentowych i zmian gospodarczych po pandemii. Dla wielu mieszkańców wynajem jest obecnie bardziej przystępny cenowo niż posiadanie, co wpływa na wybory mieszkaniowe. W skali kraju całkowity miesięczny koszt posiadania domu w cenie mediany (wliczając kredyt hipoteczny, podatki, utrzymanie, ubezpieczenie) wzrósł o około 64% w ciągu czterech lat, do około 3 800 dolarów miesięcznie, z powodu wyższych stóp i wydatków wtop.com wtop.com. Tymczasem koszt wynajmu typowego domu jednorodzinnego wzrósł w tym okresie tylko o ~16%, do około 2 236 dolarów miesięcznie wtop.com wtop.com. Oznacza to, że posiadanie domu może kosztować ~70% więcej miesięcznie niż wynajem równoważnego domu w 2024 roku wtop.com wtop.com. Baltimore podąża za tym trendem: przy 30-letnich stopach hipotecznych utrzymujących się na poziomie około 6,5–7%, wielu potencjalnych kupujących zauważa, że ich potencjalna rata kredytu hipotecznego znacznie przewyższa lokalne czynsze. W rezultacie część gospodarstw domowych opóźniła zakup i pozostała najemcami, zwiększając popyt na wynajem (co widać w spadającej liczbie wolnych mieszkań na wynajem i wzroście czynszów w Baltimore) bpmngmt.com bpmngmt.com. Zarządcy nieruchomości zauważają, że rosnące ceny domów i koszty kredytów “zmuszają więcej osób do wynajmu”, zwłaszcza młodych profesjonalistów, którzy kilka lat temu kupiliby mieszkanie, a teraz decydują się na wynajem w popularnych dzielnicach, takich jak Canton czy Fed Hill bpmngmt.com bpmngmt.com.

W tym samym czasie, rynek sprzedaży znajduje się w impasie: sprzedający wciąż mają przewagę w wielu transakcjach z powodu ograniczonej podaży (domy w dobrej cenie często otrzymują wiele ofert na poziomie lub powyżej ceny wywoławczej – około 39% sprzedaży w Baltimore w połowie 2025 roku zakończyło się powyżej ceny ofertowej zillow.com zillow.com). Jednak kupujący stali się bardziej ostrożni i wrażliwi na ceny, biorąc pod uwagę wysokie koszty kredytów i niepewność gospodarczą. To doprowadziło do wydłużenia czasu poszukiwań i mniejszej liczby wojen ofertowych niż w 2021 roku, a kupujący często negocjują teraz naprawy lub ustępstwa ze strony sprzedającego. W zasadzie rok 2025 wydaje się bliższy zrównoważonemu rynkowi niż szalejącemu rynkowi sprzedającego z niedalekiej przeszłości. W niektórych miesiącach Baltimore odnotowało nawet niewielki wzrost liczby dostępnych nieruchomości i czasu sprzedaży, co wywołało debatę na temat możliwego przechylenia się rynku na korzyść kupujących – jednak każda taka zmiana jest bardzo lokalna i umiarkowana. Ogólnie rzecz biorąc, kupujący liczący na duże spadki cen nadal są rozczarowani, ponieważ ceny utrzymują się na stałym poziomie lub powoli rosną zamiast spadać leetessier.com leetessier.com. Dla tych, którzy mogą sobie pozwolić na zakup, sytuacja nagradza cierpliwość i przygotowanie: kupujący z wstępną akceptacją kredytową i dobrą wiedzą o rynku mogą odnieść sukces, jeśli szybko zareagują na atrakcyjne oferty, biorąc pod uwagę, że mediana czasu do podpisania umowy wynosi poniżej trzech tygodni zillow.com.

Aktywność inwestorów to kolejny czynnik w tej układance. Stosunkowo niskie ceny domów w Baltimore (mediana ~224 tys. USD, czyli około połowa mediany krajowej) baymgmtgroup.com oraz silny popyt na wynajem sprawiają, że miasto jest atrakcyjne dla inwestorów nieruchomości. Zarówno lokalni, jak i spoza stanu inwestorzy kupują domy szeregowe i małe budynki wielorodzinne, aby przekształcić je w nieruchomości na wynajem. To zainteresowanie inwestorów dodatkowo wzmacnia rynek najmu, ponieważ znaczna część zasobów mieszkaniowych Baltimore to nieruchomości niezamieszkane przez właścicieli. W 2024 roku Baltimore zostało uznane za dobry rynek do inwestowania w wynajem ze względu na dużą populację studentów i pracowników służby zdrowia (liczne uniwersytety i szpitale zapewniają stałą pulę najemców) oraz stabilny rynek pracy baymgmtgroup.com baymgmtgroup.com. Obecność inwestorów może utrudniać zakup pierwszego domu w niektórych dzielnicach (inwestorzy często płacą gotówką lub przebijają oferty wyższymi kwotami), ale oznacza też solidną podaż mieszkań na wynajem. Około połowa gospodarstw domowych w Baltimore wynajmuje, a nie posiada na własność, a ten wskaźnik może nieznacznie wzrosnąć, jeśli wysokie stopy procentowe kredytów hipotecznych się utrzymają. Władze miasta są świadome tej sytuacji; polityki takie jak rozszerzenie pomocy dla kupujących po raz pierwszy i finansowanie mieszkań dostępnych cenowo mają na celu utrzymanie możliwości zakupu domu, nawet gdy presja rynkowa skłania coraz więcej osób do wynajmu.

Możliwości inwestycyjne i rozwijające się dzielnice

Baltimore jest często nazywane „miastem dzielnic” i rzeczywiście trendy na poziomie dzielnic napędzają możliwości inwestycyjne. W miarę jak zbliżamy się do 2025 roku, kilka obszarów wyróżnia się jako rozwijające się gorące punkty dla rynku nieruchomości:

  • Nadbrzeżne dzielnice (Federal Hill, Canton, Fells Point): Te historycznie popularne obszary w południowym i wschodnim Baltimore pozostają magnesem dla młodych profesjonalistów i inwestorów. Łączą historyczny urok z nową zabudową i odnotowały kontynuowaną gentryfikację i wyższe czynsze w 2025 roku bpmngmt.com. Tętniąca życiem scena restauracyjno-barowa Federal Hill oraz bliskość centrum miasta utrzymują wysoki popyt – średnia cena domu to około 330 tys. dolarów, a typowe czynsze przekraczają 2100 dolarów baymgmtgroup.com baymgmtgroup.com. Canton i Fells Point, ze swoimi nadbrzeżnymi parkami i butikami, osiągają jedne z najwyższych czynszów w mieście (mediana ~2300 dolarów w Canton) baymgmtgroup.com baymgmtgroup.com. Te dzielnice nadal zyskują na wartości, ale w umiarkowanym tempie, co czyni je solidnym wyborem dla inwestorów szukających długoterminowego wzrostu i pewnych najemców. Nowe luksusowe szeregowce i projekty apartamentowe w tych rejonach (np. wzdłuż Key Highway lub Brewer’s Hill) zwiększają podaż, jednak poziom wynajmu pozostaje wysoki.
  • Mount Vernon & Station North: Mount Vernon, kulturalne serce Baltimore, znane jest z klasycznej architektury i instytucji (muzea, uniwersytety). Coraz częściej pojawia się na radarze inwestorów jako miejsce na wartościowe inwestycje w nieruchomości wielorodzinne – obszar ten jest przystępny cenowo (średnia cena domu ~223 tys. dolarów) baymgmtgroup.com, a jednocześnie przyciąga stałą populację najemców – studentów i młodych profesjonalistów. Sąsiednie Station North (Charles North/Greenmount West) rozkwitło jako dzielnica sztuki i rozrywki, z nowymi apartamentami i odnowionymi domami szeregowymi przyciągającymi kreatywnych mieszkańców. Ceny w tych centralnych dzielnicach są nadal rozsądne w stosunku do ich potencjału, co czyni je obiecującymi lokalizacjami typu „kup tanio, wynajmij drogo”.
  • Dzielnice na fali (Remington, Pigtown, Highlandtown): Poza tradycyjnymi gorącymi punktami, wiele wcześniej pomijanych dzielnic nabiera rozpędu. Remington, na przykład, przekształcił się dzięki modnym halom gastronomicznym (R. House), biurom start-upów i apartamentom rozwijanym przez Seawall – co pobudziło renowacje domów w okolicznych kwartałach. Pigtown (Washington Village), blisko stadionów i nowej rozbudowy University of Maryland BioPark, przyciąga inwestorów, którzy przekształcają zaniedbane budynki w nowoczesne mieszkania na wynajem. A Highlandtown/Brewer’s Hill we wschodnim Baltimore, zróżnicowana społeczność z rozwijającą się sceną artystyczną, stała się tańszą alternatywą dla Canton – można tam oczekiwać dalszego wzrostu wartości wraz z pojawianiem się nowych sklepów (jak kompleks Yard 56) i projektów mieszkaniowych. Inwestorzy szukający „nowego Canton” bacznie obserwują te dzielnice, które są na progu szerszego odkrycia.
  • Hrabstwo Baltimore i przedmieścia: Przedmieścia miasta również oferują możliwości, zwłaszcza dla osób zainteresowanych nieruchomościami na wynajem obsługującymi rodziny i dojeżdżających do pracy. Obszary takie jak Towson, Catonsville i Parkville mogą pochwalić się dobrymi szkołami i utrzymującym się wysokim popytem. Towson, na przykład, ma czynsze w okolicach 1850 dolarów oraz silną bazę najemców-studentów z Towson University bpmngmt.com bpmngmt.com. Wraz z tym, jak coraz więcej firm przyjmuje model pracy hybrydowej, przedmieścia z łatwym dostępem do miasta mogą odnotować zwiększony popyt na mieszkania ze strony osób poszukujących przestrzeni i elastyczności, co czyni podmiejskie domy jednorodzinne na wynajem lub domy do remontu i odsprzedaży atrakcyjną opcją inwestycyjną.

Podsumowując, inwestorzy mają wiele opcji w Baltimore – od luksusowych apartamentów nad wodą po robotnicze szeregowce nadające się do remontu. Kluczowe czynniki do rozważenia to kierunek rozwoju dzielnicy (czy obszar się poprawia?), popyt na wynajem (bliskość miejsc pracy/uczelni) oraz względna przystępność cenowa. Na liście rozwijających się dzielnic Baltimore często znajdują się takie miejsca jak Federal Hill, Canton, Fells Point, Mount Vernon, a nawet ekskluzywna Roland Park dla luksusowych wynajmów baymgmtgroup.com baymgmtgroup.com. Każda z nich oferuje inny profil ryzyka i zysku. Wspólnym mianownikiem jest to, że wartości nieruchomości w Baltimore, mimo wzrostów, są znacznie niższe niż w Waszyngtonie D.C. czy Nowym Jorku, co sugeruje potencjał wzrostu. Inicjatywy miasta w zakresie rewitalizacji (np. dotacje dla kupujących domy w wybranych dzielnicach oraz wspomniane reformy planistyczne) mogą również odblokować nowe możliwości w długo zaniedbywanych rejonach. Przykładowo, zakrojona na szeroką skalę przebudowa Perkins Homes w pobliżu Little Italy w ciągu najbliższych kilku lat stworzy mieszkania o zróżnicowanym poziomie dochodów oraz lokale handlowe w miejscu dawnych bloków, co prawdopodobnie podniesie wartość nieruchomości w sąsiednich Harbor East i Upper Fells Point. Wczesni inwestorzy w tych przechodzących transformację strefach mogą znacznie skorzystać, jeśli projekty te zakończą się sukcesem.

Zmiany w polityce i rozwój planowania przestrzennego

Niedawne zmiany w polityce i reformy zagospodarowania przestrzennego mają znacząco wpłynąć na rynek nieruchomości w Baltimore poprzez zachęcanie do rozwoju i zwiększenie podaży mieszkań. W maju 2025 roku burmistrz Brandon Scott przedstawił szeroki pakiet legislacyjny o nazwie Housing Options and Opportunity Act – pięć ustaw dotyczących zagospodarowania przestrzennego, mających na celu uczynienie mieszkań „bardziej dostępnych i przystępnych cenowo” w całym mieście foxbaltimore.com foxbaltimore.com. Ustawy te proponują wycofanie wykluczających zasad zagospodarowania przestrzennego, które ograniczały gęstość zabudowy mieszkaniowej. W szczególności jedna z ustaw (nr 25-0066) umożliwi budowę małych budynków wielorodzinnych (do 4 lokali) w strefach mieszkaniowych, które wcześniej były przeznaczone wyłącznie pod domy jednorodzinne foxbaltimore.com foxbaltimore.com. Oznacza to w praktyce legalizację bliźniaków, domów trzy- i czterorodzinnych w wielu rejonach, co stwarza możliwości łagodnego zagęszczania zabudowy i zróżnicowania typów mieszkań. Kolejna ustawa znosi wymogi dotyczące miejsc parkingowych poza ulicą, które często zwiększały koszty i komplikowały projekty miejskie foxbaltimore.com foxbaltimore.com. Usunięcie obowiązkowych minimalnych miejsc parkingowych pozwoli deweloperom budować na mniejszych działkach i obniżyć koszt jednostkowy, co – miejmy nadzieję – przełoży się na tańsze mieszkania. Dodatkowo, pakiet reform dotyczy niektórych nietypowych przepisów budowlanych (np. wymogu dwóch klatek schodowych w budynkach powyżej trzech kondygnacji); jedna ze zmian pozwoli na budowę budynków do 6 pięter z jedną klatką schodową, dostosowując przepisy Baltimore do powszechnych standardów międzynarodowych, aby obniżyć koszty budowy foxbaltimore.com foxbaltimore.com. Po uchwaleniu i wdrożeniu, te zmiany w zagospodarowaniu przestrzennym mają pobudzić nowe inwestycje wielorodzinne, zwłaszcza w dzielnicach z dobrą infrastrukturą, które wcześniej były „zablokowane” pod zabudowę jednorodzinną. Nacisk kładziony jest na odwrócenie dekad „rasistowskiego wykluczającego zagospodarowania przestrzennego” i zwiększenie równości poprzez otwarcie większej liczby społeczności na różne formy mieszkalnictwa. Krótko mówiąc, Baltimore w 2025 roku przyjmuje bardziej prorozwojowe podejście, licząc na to, że bardziej elastycznKod zagospodarowania przestrzennego doprowadzi do większej liczby opcji mieszkaniowych i niższych czynszów w dłuższej perspektywie.

Poza zagospodarowaniem przestrzennym, inne inicjatywy polityczne kształtują środowisko nieruchomości. Miasto rozszerzyło zachęty do rozwoju w niektórych obszarach – na przykład kontynuuje stosowanie finansowania przyrostu podatkowego (TIF) w celu wsparcia dużych projektów, takich jak Port Covington/Baltimore Peninsula. Historyczne ulgi podatkowe są nadal dostępne na renowację wielu zabytkowych budynków miasta, co jest kluczowe dla finansowania remontów w dzielnicach takich jak West Baltimore. Skupiono się także na rozwiązaniu problemu słynnych pustostanów: stan i miasto utworzyły w 2023 roku Baltimore Vacants Initiative, aby koordynować fundusze i programy na rzecz rewitalizacji lub wyburzania zniszczonych nieruchomości news.maryland.gov news.maryland.gov. Powiązanym działaniem jest Project C.O.R.E. (Creating Opportunities for Renewal and Enterprise), który trwa i polega na usuwaniu setek zrujnowanych domów oraz przygotowywaniu gruntów pod nowe inwestycje. Wszystko to wpływa na rynek, potencjalnie uwalniając tereny pod zabudowę i poprawiając warunki w sąsiedztwie (a tym samym wartość nieruchomości).

Na froncie komercyjnym w centrum miasta jednym z unikalnych posunięć politycznych była relokacja biur rządowych stanu do centrum Baltimore, o czym wspomniano wcześniej. Przy wsparciu byłego gubernatora Larry’ego Hogana i kontynuacji przez gubernatora Wesa Moore’a, Maryland przeznaczył dziesiątki milionów na ten cel godowntownbaltimore.com godowntownbaltimore.com. Do końca 2025 roku ponad 5 000 pracowników stanowych przeniesie się do wynajmowanych biur w Central Business District, zajmując duże części budynków biurowych godowntownbaltimore.com godowntownbaltimore.com. Jest to w istocie polityka rozwoju gospodarczego mająca na celu stabilizację nieruchomości w centrum: więcej pracowników oznacza większy popyt na apartamenty w centrum, lokale gastronomiczne i transport – to pozytywne sprzężenie zwrotne, którego miasto bardzo potrzebuje, by ożywić swoje centrum.

Wreszcie, Plan Główny Hrabstwa Baltimore 2030 (obejmujący podmiejskie hrabstwo otaczające miasto) oraz aktualizacja miejskiego planu ogólnego (nazywana „Our Baltimore”) stanowią mapę drogową dla zagospodarowania przestrzennego na następne dziesięciolecie. Choć są to przewodniki polityki na wysokim poziomie, podkreślają zabudowę wielofunkcyjną, rozwój zorientowany na transport publiczny oraz zrównoważone praktyki. Co istotne, plan miasta Baltimore zakłada dodanie tysięcy nowych jednostek mieszkalnych do 2030 roku i koncentrowanie rozwoju wokół linii transportu publicznego oraz centrów pracy, co współgra z wprowadzanymi zmianami w zagospodarowaniu przestrzennym. Wszystkie te działania polityczne – reforma strefowania, zachęty, strategiczne relokacje – mają na celu uczynienie Baltimore bardziej przyjaznym środowiskiem dla inwestycji oraz rozwiązanie długoletnich problemów, takich jak dostępność mieszkań i pustostany. Społeczność nieruchomościowa uważnie obserwuje, jak szybko te zmiany przełożą się na realne projekty w terenie.

Czynniki demograficzne i ekonomiczne wpływające na podaż i popyt

U podstaw trendów na rynku nieruchomości w Baltimore leżą prądy demograficzne i ekonomiczne regionu. Kluczowym czynnikiem jest trajektoria populacji miasta. Przez dziesięciolecia Baltimore traciło mieszkańców, którzy przenosili się na przedmieścia lub do innych stanów. Jednak najnowsze dane dają promyk nadziei: między 2023 a 2024 rokiem populacja Baltimore nieznacznie wzrosła po raz pierwszy od lat. Szacunki spisu powszechnego pokazują, że miasto zyskało około 750 osób, co daje populację około 568 300 w połowie 2024 roku foxbaltimore.com youtube.com. Choć to niewielki wzrost, urzędnicy podkreślają tę stabilizację jako znak, że Baltimore może wychodzić z trendu odpływu ludności. Cały obszar metropolitalny (Baltimore-Columbia-Towson MSA) liczy około 2,8 miliona mieszkańców i nadal powoli rośnie iemergent.com iemergent.com, mimo że samo miasto się kurczyło. Jeśli Baltimore utrzyma wzrost liczby ludności (nawet na poziomie ~0,1% rocznie), wzmocni to popyt na mieszkania na wynajem i do zakupu oraz poprawi zaufanie inwestorów.

Demografia: Baltimore ma zróżnicowaną populację, ale boryka się także z wyzwaniami społeczno-ekonomicznymi. Mediana dochodów gospodarstw domowych w mieście jest stosunkowo niska – Baltimore zajmuje 87. miejsce spośród 100 największych miast USA pod względem mediany dochodów, a około 20% mieszkańców żyje poniżej granicy ubóstwa planning.baltimorecity.gov. Oznacza to, że znacząca część popytu na mieszkania dotyczy lokali przystępnych cenowo i dla klasy pracującej. Deweloperzy i decydenci starają się zapewnić, by nowe projekty obejmowały mieszkania dostępne cenowo (np. poprzez wymogi dotyczące mieszkań włączających lub projekty z wykorzystaniem Low-Income Housing Tax Credit), zwłaszcza że rosnące czynsze mogą inaczej wykluczyć wieloletnich mieszkańców. Jednocześnie w niektórych rejonach napływa młoda kadra profesjonalistów i studentów, co tworzy mikro-rynki najemców/nabywców o wyższych dochodach (na przykład populacja w centrum i dzielnicach nadbrzeżnych jest młodsza i bardziej zamożna). Wskaźnik posiadania domów w obszarze metropolitalnym wynosi około 67% iemergent.com iemergent.com, ale w samym mieście jest znacznie niższy (bliżej 45%–50%). Prowadzone są intensywne działania na rzecz zwiększenia wskaźnika posiadania domów przez osoby czarnoskóre i latynoskie, który znacznie odbiega od wskaźnika wśród białych mieszkańców Baltimore iemergent.com iemergent.com – zmniejszenie tej luki mogłoby odblokować nowy popyt na zakup mieszkań, jeśli programy kredytowe i informacyjne odniosą sukces w najbliższych latach.

Czynniki gospodarcze: Gospodarka Baltimore stanowi podstawę kondycji rynku nieruchomości. Najwięksi pracodawcy w regionie to opieka zdrowotna i edukacja (“eds and meds”), administracja rządowa, usługi finansowe i logistyka. Instytucje takie jak Johns Hopkins University and Hospital (największy pracodawca w mieście), University of Maryland Medical Center oraz Loyola/Notre Dame nie tylko zatrudniają dziesiątki tysięcy osób, ale także przyciągają studentów i naukowców – wszyscy oni potrzebują mieszkań. Dlatego okolice tych instytucji (np. Johns Hopkins Homewood w Charles Village oraz okolice Hopkins Hospital/Eager Park) charakteryzują się stałym popytem na mieszkania. W metropolii obecna jest także znacząca administracja federalna (Social Security Administration, NSA w pobliskim Fort Meade) oraz rozwijający się sektor technologii i cyberbezpieczeństwa. Bezrobocie w Maryland utrzymuje się na stosunkowo niskim poziomie (około 4% w latach 2023–25), a wzrost zatrudnienia jest stabilny, choć niezbyt spektakularny. Warto zauważyć, że rośnie liczba miejsc pracy związanych z portem i logistyką dzięki dynamicznemu rozwojowi portu w Baltimore i rozwojowi Tradepoint Atlantic. Na przykład nowe centra dystrybucyjne w Tradepoint tworzą setki miejsc pracy dla pracowników fizycznych, co z kolei wspiera rynki mieszkaniowe w hrabstwie Baltimore i południowo-wschodnich dzielnicach miasta.

Czynniki jakości życia w Baltimore również odgrywają rolę w popycie na nieruchomości. Przestępczość i jakość szkół publicznych to odwieczne obawy często wymieniane przez osoby opuszczające miasto. Ograniczenie przestępczości z użyciem przemocy jest priorytetem obecnej administracji i choć w latach 2023–2024 odnotowano pewną poprawę (liczba zabójstw nieco spadła), miasto zdaje sobie sprawę, że bezpieczeństwo i postrzeganie wpływają na to, czy rodziny zdecydują się mieszkać w mieście, czy wybiorą przedmieścia. Postępy w tym zakresie mogą zachęcić więcej mieszkańców do pozostania i inwestowania w miejskie dzielnice, co podniesie wartość domów. Podobnie inwestycje w transport (takie jak planowane przywrócenie linii Red Line East-West) i infrastrukturę mogą otworzyć nowe obszary pod zabudowę i ułatwić dojazdy, wpływając na wzrost popytu na mieszkania w tych rejonach.

Podsumowując, popyt na rynku nieruchomości w Baltimore to opowieść o dwóch miastach: jednym napędzanym przez napływ młodych profesjonalistów, studentów i osób starszych szukających miejskiego stylu życia (co napędza popyt na luksusowe apartamenty i odnowione kamienice w gentryfikujących się dzielnicach), a drugim przez istniejącą populację klasy pracującej, która potrzebuje przystępnych cenowo domów i czynszów. Trendy gospodarcze i demograficzne – stabilne zatrudnienie, możliwa stabilizacja liczby ludności oraz inicjatywy na rzecz wzrostu dochodów i własności mieszkań – wskazują na powolny, ale pozytywny rozwój. Jeśli Baltimore wykorzysta swoje atuty (edukacja, opieka zdrowotna, port/logistyka, przystępność cenowa w porównaniu z DC/Philly) i zmierzy się z wyzwaniami, popyt na mieszkania i powierzchnie komercyjne może tylko rosnąć w ciągu następnej dekady.

Prognozy rynkowe na lata 2025–2030

Patrząc w przyszłość, eksperci przewidują, że rynek nieruchomości w Baltimore doświadczy umiarkowanego, zrównoważonego wzrostu w latach 2025–2030, zamiast gwałtownych wahań z ostatniej dekady. Ekonomiści zajmujący się rynkiem mieszkaniowym przewidują okres spłaszczenia, a następnie stopniowych wzrostów cen domów. W skali kraju oczekuje się, że wartości nieruchomości będą rosły wolniej – mniej więcej na poziomie 3-4% rocznie przez następne pięć lat redfin.com – a przystępny cenowo rynek Baltimore może odnotować podobny lub nieco niższy wzrost wartości. W krótkim okresie prognoza na 2025 rok (jak wspomniano wcześniej) to około +1–2% wzrostu cen domów w rejonie Baltimore leetessier.com, biorąc pod uwagę przeszkody w postaci wysokich stóp procentowych. W latach 2026–2027, jeśli inflacja osłabnie, a stopy kredytów hipotecznych nieco spadną, aktywność sprzedażowa może ponownie wzrosnąć, przyciągając więcej kupujących na rynek i powodując nieco wyższe roczne wzrosty cen (być może jednocyfrowe wzrosty procentowe). Jednak nie przewiduje się dużych skoków cen; raczej panuje konsensus co do „spłaszczonych wzrostów cen” i bardziej zrównoważonych warunków realestate.usnews.com. Byłoby to mile widziane w porównaniu do dwucyfrowych wzrostów z 2021 roku, utrzymując mieszkania w Baltimore stosunkowo przystępne cenowo i zmniejszając ryzyko bańki. W rzeczywistości niektóre krajowe prognozy (np. Zillow) przewidywały nawet krótkotrwały spadek cen w 2025 roku (na poziomie kilku procent) przed wznowieniem wzrostu fastcompany.com, choć lokalni eksperci w większości nie zgadzają się, że Baltimore odnotuje jakiekolwiek spadki cen w ujęciu rocznym, o ile nie nastąpi recesja.

Jednym z kluczowych czynników prognozy jest trajektoria stóp procentowych kredytów hipotecznych. Obecne prognozy wskazują, że stopy procentowe kredytów hipotecznych na 30 lat prawdopodobnie utrzymają się w okolicach 6% do 2025 roku leetessier.com, z możliwością spadku bliżej 5% w latach 2026–2027, jeśli Rezerwa Federalna skutecznie opanuje inflację. Jeśli stopy rzeczywiście spadną w drugiej połowie dekady, Baltimore może odnotować wzrost liczby kupujących po raz pierwszy, co zwiększy wolumen sprzedaży. Podaż mieszkań również będzie miała wpływ na wyniki – jeśli reformy planistyczne miasta i zachęty do rozwoju skutecznie doprowadzą do powstania większej liczby lokali mieszkalnych (zarówno na sprzedaż, jak i na wynajem), może to pomóc utrzymać ceny/czynsze na rozsądnym poziomie, nawet przy rosnącym popycie.

Po stronie komercyjnej prognozy na lata 2025–2030 różnią się w zależności od sektora. Powierzchnie biurowe mają odbudowywać się powoli; prognozy firm takich jak JLL i Newmark sugerują, że wskaźnik pustostanów biurowych w Baltimore pozostanie podwyższony przez kilka lat, a następnie stopniowo się poprawi, gdy przestarzałe biura zostaną usunięte lub przekształcone, a firmy dostosują się do hybrydowych modeli pracy. Możemy zaobserwować, że wskaźnik pustostanów biurowych spadnie z ~20% do zdrowszego poziomu 15% do końca dekady, zakładając brak nowych wstrząsów popytu na biura. Wzrost czynszów w biurach prawdopodobnie będzie minimalny w najbliższym czasie, a właściciele skoncentrują się na utrzymaniu najemców – wszelkie podwyżki czynszów będą mocno skoncentrowane w najlepszych obiektach z unikalną ofertą. Nieruchomości przemysłowe powinny odzyskać dynamikę już w 2026 roku – po lekkim spowolnieniu w 2025, połączenie wzrostu e-commerce, zwiększonego ruchu w porcie oraz pojawienia się Baltimore jako węzła dystrybucyjnego środkowego Atlantyku ma napędzać nowe umowy najmu. Analitycy branżowi przewidują, że pustostany w sektorze przemysłowym ponownie się zmniejszą do 2027 roku, a wzrost czynszów będzie kontynuowany (choć w jednocyfrowym tempie rocznym) ze względu na wysokie koszty nowej zabudowy i silny popyt na nowoczesne obiekty logistyczne. Planowana podaż powierzchni przemysłowych w Tradepoint Atlantic sięga końca dekady i obejmuje miliony stóp kwadratowych, co wskazuje na zaufanie do przyszłego popytu.

Jeśli chodzi o rynek mieszkań na wynajem (multifamily), firmy prognozujące takie jak CoStar i Yardi przewidują stały wzrost czynszów w Baltimore do 2030 roku, średnio o 2-3% rocznie, zakładając brak poważnej recesji gospodarczej. Wskaźniki pustostanów mogą nieznacznie wzrosnąć wraz z kolejną falą nowych inwestycji (tysiące kolejnych mieszkań planowanych jest w centrum i w Harbor East/Little Italy), ale na 2025 rok absorpcja utrzymuje tempo i oczekuje się, że ten trend się utrzyma, biorąc pod uwagę stosunkowo niskie czynsze w Baltimore na tle regionu. W istocie Baltimore prawdopodobnie pozostanie rynkiem właściciela pod wieloma względami – o ile nie dojdzie do nadpodaży, popyt ze strony najemców powinien utrzymać wysoki poziom zajętości. Ważną niewiadomą będzie wzrost dochodów: jeśli płace w rejonie Baltimore wzrosną (na przykład dzięki rozwojowi branży technologicznej lub przyciągnięciu nowych pracodawców), może to umożliwić wyższe koszty mieszkaniowe i tym samym wesprzeć rynek. Z drugiej strony, jeśli liczba ludności ponownie się zatrzyma lub spadnie, popyt może się osłabić. Na ten moment większość ekspertów ostrożnie optymistycznie zakłada, że populacja miasta utrzyma się na stałym poziomie lub nieznacznie wzrośnie dzięki działaniom rewitalizacyjnym, co oznacza, że popyt na mieszkania będzie obecny dla nowej podaży wchodzącej na rynek.

Aby podać kilka liczb dotyczących długoterminowej prognozy: analiza rynku kredytów hipotecznych iEmergent dla Baltimore przewiduje, że od 2023 do 2026 roku łączna wartość udzielonych kredytów na zakup domów wzrośnie o około 4,3%, co odzwierciedla wyższe ceny, ale liczba transakcji faktycznie spadnie (z około 29 000 kredytów na zakup domów w 2023 roku do 26 800 w 2026 roku) iemergent.com iemergent.com. Oznacza to, że choć przeciętny dom będzie droższy (ze względu na aprecjację), mniej domów będzie zmieniać właściciela – trend zgodny ze starzejącym się zasobem mieszkaniowym i mniejszą mobilnością. Pod koniec lat 20. XXI wieku, jeśli stopy procentowe się unormują i spadną, możemy zobaczyć ponowny wzrost liczby transakcji (więcej kupujących wchodzących na rynek), być może powrót do ~30 000 kredytów na zakup rocznie lub więcej. Wzrost cen ma być umiarkowany, ale dodatni, więc do 2030 roku mediana ceny domu w Baltimore może być na przykład o 10–15% wyższa niż w 2025 roku (skumulowana przez pięć lat). W przypadku czynszów prawdopodobny jest podobny umiarkowany wzrost; najemcy mogą płacić w 2030 roku o około 15% więcej niż obecnie, zakładając utrzymanie się obecnych trendów, choć będzie to się różnić w zależności od podrynku i typu lokalu.

Krótko mówiąc, prognoza rynku nieruchomości w Baltimore na lata 2025–2030 to perspektywa umiarkowanego wzrostu. Rynek przechodzi z okresu gorącej aktywności i gwałtownych wahań w fazę dojrzewania i stabilizacji. Szanse będą sprzyjać dobrze przygotowanym: doświadczeni inwestorzy i nabywcy domów, którzy patrzą długoterminowo, mogą skorzystać z relatywnie wysokich stóp zwrotu i niższych cen wejścia w Baltimore, podczas gdy deweloperzy, którzy dostosują projekty do obszarów wzrostu miasta i zachęt politycznych, powinni znaleźć sprzyjające warunki. O ile nie wystąpią nieprzewidziane wstrząsy gospodarcze, Baltimore w 2030 roku ma być nieco większe pod względem liczby ludności, z odnowionym centrum, większą liczbą mieszkań i rynkiem nieruchomości, który – choć nie rozgrzany do czerwoności – stale rośnie i jest znacząco odmieniony w porównaniu do 2020 roku.

Znaczące firmy, deweloperzy i projekty kształtujące krajobraz nieruchomości

Kilku kluczowych deweloperów, firm i flagowych projektów aktywnie przekształca krajobraz nieruchomości w Baltimore w 2025 roku i w kolejnych latach:

  • Baltimore Peninsula (Port Covington) – Rozwijany przez MAG Partners/MacFarlane Partners i partnerów: Jest to jeden z najbardziej ambitnych projektów rewitalizacji miejskiej w USA, przekształcający 235 akrów dawnego przemysłowego nabrzeża w południowym Baltimore w nową dzielnicę o mieszanym przeznaczeniu. Po latach planowania i prac infrastrukturalnych (wspieranych przez jedno z największych w kraju finansowań TIF), pierwszy etap projektu „Chapter 1” dostarczył dotychczas 1,1 miliona stóp kwadratowych powierzchni magpartners.com, w tym budynki biurowo-handlowe Rye Street Market, dwa kompleksy apartamentowe (≈400 mieszkań, obecnie wynajętych w około 50% sobopost.org sobopost.org) oraz hotel. W 2024 roku CFG Bank przeniósł swoją siedzibę do jednego z nowych biur sobopost.org, a pod koniec 2024 roku nowa globalna siedziba Under Armour, kampus o powierzchni 280 000 stóp kwadratowych, osiągnęła stan surowy – 1 400 pracowników UA ma się tam przenieść na początku 2025 roku sobopost.org. Deweloperzy Baltimore Peninsula (na czele z CEO MaryAnne Gilmartin z MAG Partners) planują kolejne etapy, które mogą obejmować dodatkowe wieże biurowe, tysiące kolejnych mieszkań, parki, a nawet potencjalnie stadion piłkarski lub centra danych w przyszłych fazach southbmore.com. Ten projekt w praktyce tworzy zupełnie nową dzielnicę, a jeśli się powiedzie, przesunie środek ciężkości Baltimore na południe. Obserwatorzy rynku nieruchomości często wskazują Baltimore Peninsula jako barometr – jej sukces lub wyzwania wpłyną na postrzeganie rynku w Baltimore.
  • Harbor Point & Harbor East – Rozwinięte przez Beatty Development i partnerów: Harbor East (w dużej mierze rozwinięte przez H&S Properties w latach 2000.) oraz sąsiedni Harbor Point (prowadzony przez Beatty) tworzą tętniące życiem nadbrzeżne przedłużenie centrum miasta. Znaczące firmy mające tu swoje siedziby to m.in. regionalna centrala Exelon Corp. oraz różne firmy finansowe i prawnicze. W 2024 roku T. Rowe Price zakończyło przeprowadzkę do zupełnie nowej, bliźniaczej siedziby w Harbor Point thedailyrecord.com business.maryland.gov – inwestycja o wartości 278 milionów dolarów, która podkreśla zaufanie do Baltimore. Beatty Development stoi także za nowymi luksusowymi wieżowcami apartamentowymi (takimi jak 1405 Point i nowy Liberty Harbor East), które są skierowane do zamożnych najemców. Ci deweloperzy zasadniczo stworzyli ekskluzywną enklawę z hotelami, sklepami i restauracjami, które przyciągają turystów i zamożnych mieszkańców. Dynamika rozwoju Harbor East/Point ma się utrzymać, a dodatkowe tereny są dostępne pod zabudowę (np. przyszłe etapy mogą przynieść kolejne wieże mieszkalne lub budynek badawczy dla nauk przyrodniczych). Szczególnie obszar Harbor East stał się miejscem zakupów i gastronomii, a jego sukces przyciągnął zewnętrznych inwestorów – na przykład globalna firma nieruchomościowa Armada Hoffler zainwestowała w rozwój tej okolicy. Podsumowując, zespoły Beatty i H&S odegrały kluczową rolę w przekształceniu nabrzeża Baltimore w dzielnicę tętniącą życiem przez całą dobę, poprawiając wizerunek miasta i zwiększając jego bazę podatkową.
  • MCB Real Estate – firma Davida Bramble’a (deweloper Harborplace): MCB Real Estate to lokalny deweloper, który zyskał rozgłos, podejmując się rewitalizacji Harborplace. Po przejęciu upadającego Harborplace z zarządu komisarycznego w 2022 roku, MCB przez dwa lata opracowywało plan zagospodarowania, który został zatwierdzony przez mieszkańców w 2024 roku. Jak wspomniano, plan zakłada wyburzenie starych pawilonów z lat 80. i budowę nowoczesnego kompleksu wielofunkcyjnego z czterema nowymi budynkami (w tym 32/25-piętrową wieżą mieszkalną z ok. 900 mieszkaniami oraz dwoma budynkami komercyjnymi o powierzchni 200 000 stóp kwadratowych z handlem detalicznym i nawet parkiem na dachu) cbsnews.com cbsnews.com. David Bramble i jego firma stają się kluczowymi budowniczymi miasta; ich zdolność do realizacji tego projektu o wartości 1 miliarda dolarów (którego budowa ma się rozpocząć w 2026 roku cbsnews.com) będzie kluczowa dla przyszłości centrum. MCB angażuje się także w inne projekty, w tym osiedlowe centra handlowe i inwestycje w przystępne cenowo mieszkania w całym regionie. Warto zauważyć, że Bramble, jako afroamerykański deweloper prowadzący tak prestiżowy projekt, jest postrzegany jako pionier w mieście dążącym do inkluzywnego rozwoju.
  • Weller Development (pierwotny deweloper Port Covington) & Plank Industries: Byli to pierwotni inicjatorzy wizji Port Covington, wspierani przez założyciela Under Armour, Kevina Planka. Weller Development nadzorował wczesne fazy budowy infrastruktury i pierwszą falę zabudowy w Port Covington (zanim MAG Partners przejęło prowadzenie rozwoju pionowego). Chociaż Weller od tego czasu ograniczył swoją rolę, jego praca położyła podwaliny pod to, co dziś jest Baltimore Peninsula. Destylarnia Sagamore Spirit i Rye Street Tavern Planka również przyczyniły się do rozpoznawalności tej okolicy. Plank Industries nadal ma udział i wpływ na rozwój Baltimore, od Port Covington po mniejsze projekty, takie jak butikowe hotele (np. Sagamore Pendry w Fells Point, rozwijany we współpracy z innymi kilka lat temu). Ich ambicje i zastrzyk kapitału dla Baltimore były katalizatorem zmian, nawet jeśli realizacja jest teraz w nowych rękach.
  • Partnerstwa publiczno-prywatne w mieszkalnictwie przystępnym cenowo: Wiele grup deweloperskich współpracuje z agencjami miejskimi, aby zająć się rewitalizacją mieszkań. Na przykład wspomniany wcześniej projekt Perkins Somerset Oldtown to współpraca obejmująca Housing Authority of Baltimore City, deweloperów komercyjnych takich jak Cross Street Partners oraz organizacje non-profit, wykorzystująca federalny grant Choice Neighborhoods w wysokości 30 milionów dolarów. Podobnie grupy takie jak Mission First Housing i Enterprise Homes są aktywne w budowie nowych społeczności o mieszanym dochodzie na terenach dawnych mieszkań komunalnych (np. nowe etapy O’Donnell Heights we wschodnim Baltimore). Ci deweloperzy, choć nie zawsze pojawiają się w nagłówkach, są kluczowi w przekształcaniu tkanki mieszkaniowej Baltimore, dążąc do zastąpienia zniszczonych kwartałów nowoczesnymi domami.
  • Centra nauk przyrodniczych i technologii: Rozwój Baltimore jako umiarkowanego centrum nauk przyrodniczych sprawił, że deweloperzy tacy jak Wexford Science & Technology (który zbudował 1,5 mln stóp kw. Johns Hopkins Science + Technology Park we wschodnim Baltimore) oraz instytucje takie jak University of Maryland BioPark realizują projekty. Nowy budynek BioPark, 4MLK, jest w budowie po zachodniej stronie miasta i ma dodać 250 000 stóp kw. powierzchni laboratoryjnej i biurowej oraz przyciągnąć 50–100 firm biotechnologicznych po ukończeniu business.maryland.gov eda.gov. W sektorze technologicznym plan Port Covington obejmuje centrum innowacji dla cyberbezpieczeństwa i startupów technologicznych (wspierane przez niedawne federalne uznanie Baltimore za Tech Hub). Firmy i organizacje takie jak UpSurge Baltimore pracują nad rozwojem ekosystemu startupowego, co może zwiększyć zapotrzebowanie na nietuzinkowe powierzchnie biurowe i coworkingowe w dzielnicach takich jak Fells Point, Federal Hill i Station North. Firmy nieruchomościowe skoncentrowane na tych sektorach, takie jak South Duvall (deweloper skoncentrowany na naukach przyrodniczych), będą odgrywać coraz większą rolę w dostarczaniu powierzchni laboratoryjnych i technologicznych.
  • Znane agencje pośrednictwa i zarządcy nieruchomości: Firmy takie jak CBRE, JLL, Cushman & Wakefield, Newmark oraz lokalni gracze, tacy jak MacKenzie Commercial, są mocno zaangażowani w rynek Baltimore, pośrednicząc w dużych transakcjach i publikując analizy kształtujące nastroje inwestorów. Po stronie mieszkaniowej firmy takie jak Redfin i Zillow zwiększyły swoją obecność w zakresie danych, podczas gdy duzi zarządcy nieruchomości, tacy jak Bay Management Group (BayMGMT) i Harbor Stone Advisors, obsługują tysiące wynajmowanych nieruchomości w Baltimore i często publikują analizy (jak te, na które się powołujemy) dotyczące trendów rynkowych bpmngmt.com baymgmtgroup.com. Choć nie są „deweloperami”, firmy te mają wpływ na to, które projekty są realizowane (poprzez finansowanie i wynajem) oraz na postrzeganie rynku poprzez swoje raporty.

Podsumowując, rynek nieruchomości w Baltimore w 2025 roku kształtowany jest przez połączenie wielkich, wizjonerskich inwestycji oraz drobnych ulepszeń na poziomie dzielnic. Deweloperzy tacy jak MAG Partners, MCB Real Estate i Beatty Development zmieniają panoramę miasta wielohektarowymi projektami, podczas gdy niezliczeni mniejsi inwestorzy i budowniczowie remontują domy szeregowe i pojedyncze działki. Inicjatywy sektora publicznego i prywatna przedsiębiorczość coraz częściej idą w parze, czego przykładem jest relokacja urzędów do centrum przez stan oraz reforma strefowania miasta, które cieszą się poparciem środowiska biznesowego. Pozostała część lat 20. XXI wieku będzie kluczowa: to właśnie ci gracze i projekty zdecydują, czy Baltimore w pełni wykorzysta swoje atuty – przystępne koszty życia, historyczny charakter, strategiczne położenie – by stworzyć prężny, inkluzywny rynek nieruchomości. Jeśli wczesne sygnały są miarodajne (np. tempo wynajmu w nowych inwestycjach i pierwszy od lat wzrost liczby mieszkańców), perspektywy Baltimore stają się coraz bardziej pozytywne. Do 2030 roku panorama miasta wzbogaci się o nowe wieżowce w Harborplace i Port Covington, dzielnice przyciągną nowych mieszkańców szukających szans, a historia nieruchomości w Baltimore będzie opowieścią o odrodzeniu i stabilnym wzroście – opartą na fundamentach tworzonych właśnie teraz, w 2025 roku.

Źródła:

Roman Bednarski

Don't Miss

Mallorca’s 2025 Real Estate Boom: Record Prices, Luxury Surge & Hidden Opportunities

Boom na rynku nieruchomości na Majorce w 2025 roku: rekordowe ceny, wzrost segmentu luksusowego i ukryte możliwości

RegionŚr.Cena (€/m², koniec 2024)Roczna zmiana (2024)Palma (miasto)€4,442/m² yes-mallorca-property.com+12,7% yes-mallorca-property.comPort d’Andratx
Detroit Real Estate 2025: Boomtown Buzz, Big Bets, and a Market in Motion

Nieruchomości w Detroit 2025: Miasto boomu, wielkie zakłady i rynek w ruchu

Rynek nieruchomości w Detroit odbija się w 2025 roku, łącząc