デトロイト不動産2025：ブームタウンの熱気、大胆な投資、動き続ける市場

デトロイトの不動産市場は2025年に楽観と慎重さが入り混じる中で回復しています。破産後の再生が数年続いた後、住宅価格は上昇しており、市内ほぼすべての地域で上昇が見られます detroitmi.gov。同時に、野心的な商業プロジェクトがスカイラインを一新しています。新しい高層ビルから大規模なインフラ整備までさまざまです。投資家たちはデトロイトの有名な手頃な物件に大きなリターンを期待していますが、自動車産業への経済依存や根強い荒廃地域などのリスクも依然として残っています。本レポートでは、デトロイトの2025年不動産トレンドと2028年までの見通しについて、住宅・商業市場、主要な開発、注目の地域、そしてモーターシティの不動産環境に影響を与える政策を詳しく解説します。

2025年の住宅不動産トレンド

住宅市場の概要

2025年のデトロイトの住宅市場は、価格上昇、供給不足、そして堅調な需要が特徴です。パンデミック後の熱狂的な高騰を経て、市場は緩やかな成長に落ち着いています。住宅価値は9年連続で上昇しています detroitmi.gov。これは10年前の低迷期からの力強い回復を反映しています。実際、市の報告によると、2024年にはデトロイトの99%の地域で住宅価値が上昇しました（208地域中206地域）detroitmi.gov。このような幅広い上昇は、市全体で回復が進んでいることを示しています。これらの上昇は、2024年だけで約14億ドルの新たな住宅所有者の資産増加につながりましたdetroitmi.gov。

2025年半ば時点で、デトロイトの一般的な住宅価値は約80,000ドルですzillow.com zillow.com。これは全米基準で見ても非常に手頃な価格ですが、1年前からほぼ横ばい（-0.2%の変化）となっていますzillow.com zillow.com。一方で、中央値の売出価格は6桁台に上昇しており、2025年7月時点で約105,000ドルですzillow.com zillow.com。住宅は活発に売買されており、多くの場合1か月以内に売れています。デトロイトの住宅の中央値は、売り出しから契約成立までわずか28日ですzillow.com。この速さは、高金利にもかかわらず多くの買い手が活動していることを示しています。実際、売買の27%はリスト価格を上回って成約していますzillow.com。これは、人気エリアのすぐに住める住宅が入札合戦を引き起こす可能性があることを示しています。全体として、デトロイトは価格水準の面では買い手に優しい市場であり続けていますが、質の高い即入居可能な住宅をめぐる競争は激化しています。

住宅価格と売買動向

デトロイトの住宅価格動向は、多くの地域で年率二桁成長を示しています。例えば、2024年初頭時点でデトロイトの中央値の掲載価格は前年比13.7%上昇し、約85,300ドルとなりましたsteadily.com。2025年夏までには中央値の掲載価格はさらに上昇（約10万ドル以上の範囲）しましたが、中央値の売却価格はやや低く（2025年中頃で約83,000ドル）zillow.com zillow.com、多くの売却が投資家による転売や割安な修繕物件であることを示唆しています。最近の成長があっても、デトロイトの住宅価格中央値は10万ドル未満にとどまっていますark7.com。これは他の米国都市圏と比べて際立った対照であり（参考までに、ミシガン州の州都ランシングの住宅平均価格は約39万ドルark7.com）、この低価格帯は投資家や初めての購入者にとって大きな魅力ですが、同時にデトロイト市場の地域ごとのばらつきも反映しています。

販売量は限られた在庫によって制約されています。2023年の高い住宅ローン金利により一部の売り手が様子見を続けたため、2025年半ばのデトロイトの売り出し住宅在庫はわずか3,100戸強（人口約64万人の都市で）zillow.comでした。在庫は徐々に改善しており、2024年2月には売り出し住宅数が前月比12.4%増加し、より多くの売り手が市場に参入しましたsteadily.com。それでも、供給は居住者と州外投資家の両方からの需要に対して依然として逼迫しています。業界予測では、2025年には住宅販売がわずかに増加し、住宅ローン金利がやや緩和され、抑制されていた需要が解放されると見込まれていますcitylivingdetroit.com citylivingdetroit.com。一方、住宅価格の上昇は緩やかなペースで続くと予想されています。全国の専門家は、2025年の平均住宅価格上昇率は約2.6%citylivingdetroit.com、2029年まで年間上昇率は3～5%の範囲で推移realwealth.com realwealth.comと予測しています。デトロイトは比較的小規模で手頃な中西部市場であるため、全国平均を上回る可能性があり、手頃なハートランドの都市圏の中には今後数年で年間5%以上の上昇を記録するところもあるかもしれませんrealwealth.com。ただし、年間10%以上の急騰の時代は終わったと考えられ、価格上昇は持続可能でインフレに連動した水準に落ち着いてきています。

賃貸・集合住宅市場の動向

デトロイトの集合住宅賃貸セクターは明るい材料であり、高い需要と空室率の引き締まりが見られます。デトロイト都市圏のアパート市場の入居率は2024年末までに93.2%に達し、2025年末までには約93.8%に上昇すると予測されていますmmgrea.com mmgrea.com。これは、手頃な価格を重視する借り手の流入を反映しており、最も強い入居率の伸びは「ワークフォースハウジング」セグメント（中・下位層の賃貸物件）で見られ、2024年にはほぼ1ポイント上昇し、93%以上の入居率となりましたmmgrea.com mmgrea.com。昨年、新規供給により空室率がやや上昇した高級賃貸アパートメントでさえ、2025年に新築物件の供給が減速することで安定すると予想されていますmmgrea.com mmgrea.com。

家賃の伸びは目覚ましいものがあります。デトロイトは2024年に実質家賃が3.4%上昇しました。これは、全米50大アパート市場の中でも最も高い家賃成長率の一つですmmgrea.com。これはサンノゼに次いで2番目で、全米平均を大きく上回っています。これは一部、デトロイトの新規供給が限られていることと、安定した雇用成長によるものですmmgrea.com mmgrea.com。2025年には、家賃は引き続き上昇すると予測されていますが、ペースは正常化し、年間でおよそ3.8%の成長が見込まれていますmmgrea.com。特筆すべきは、デトロイトの家賃上昇は四半期ごとに一貫していたことで、サンベルトの一部市場で家賃が下落したのとは対照的です。都市圏の慎重な建設計画（2025年に予定されている新規ユニットは約1,700戸のみ）により、供給過剰が防がれていますmmgrea.com mmgrea.com。住宅ローン金利が高く、多くの購入希望者が賃貸にとどまっているため、デトロイトの集合住宅への投資家の関心は依然として高いです。新しいアパートプロジェクトは、ダウンタウン、ミッドタウン、特定の郊外などの人気エリアに集中しており、現代的な設備を求める借り手によって急速に吸収されています。全体として、強い賃貸市場がデトロイトの住宅回復を支えており、家主に安定したキャッシュフローをもたらし、購入が難しい、あるいは購入の準備ができていない人々に住まいの選択肢を提供しています。

2025年の商業用不動産動向

オフィスマーケット

デトロイトのオフィス不動産は、パンデミックによって業界が揺れた後、2025年には徐々に安定を取り戻しつつあります。都市圏全体のオフィス空室率は2025年半ば時点で約20%で推移しており、歴史的な基準から見ると高いものの、安定化の兆しを見せています。実際、2025年第1四半期と第2四半期の両方で、オフィススペースの純吸収がプラスとなりました（上半期合計で13万平方フィート超が吸収されています）。これは、テナントの動きが上向いた2四半期連続となり、数年にわたる縮小傾向の後の希望の兆しです。多くの企業はデトロイトを離れるのではなく、適正規模化や質の高いスペースへのアップグレードを進めています。特にダウンタウンのクラスAオフィスは、下位グレードのビルよりも好調で、ダウンタウンのクラスA空室率は市場平均（全体の20%に対し、10%台後半と推定）より数ポイント低くなっています。一方、二次的なエリアの古いビルは高い空室率に苦しむ中、トップクラスのタワーのオーナーは改装済みスペースやインセンティブでテナントを誘致しています。

賃貸活動は活況とは言えないものの、安定しています。2025年上半期には約140万平方フィートのオフィスリース契約が締結され、5年平均をやや上回るペースです。特筆すべきは、そのリースボリュームの半分以上がクラスA物件であったこと、さらに新規契約（更新ではなく）が大半を占めており、既存オフィスの更新だけでなく、デトロイトへの進出や拡張を示唆しています。契約規模は中規模（1万～5万平方フィートのテナントが活動の45%を占める）に偏っており、中堅企業やスタートアップの成長がうかがえます。オフィスの募集賃料は2025年にやや下落していますが、高い空室率にもかかわらず、1年前より1～2%高い水準を維持しています。全体として、デトロイトのオフィス市場の見通しは慎重な楽観といえます。空室率は高いものの横ばい傾向にあり、回復は緩やかになるでしょう。質への移行の流れにより、ダウンタウンの新築または最近改装されたビル（例：Bedrock社や他の大手オーナー所有物件）は今後も埋まっていく一方、郊外の老朽化したオフィスパークはハイブリッドワーク時代に遅れをとる可能性があります。

工業・物流

オフィスがデトロイトの弱点だとすれば、産業用不動産セクターはその原動力です。地域の産業用／倉庫の空室率は2023年末時点でわずか3.3%steadily.com、2025年第2四半期には約3.7%cushmanwakefield.comと、非常に低い空室率で、倉庫や工場がほぼ満室であることを示しています。デトロイト都市圏の産業用スペース需要は、物流、流通、自動車関連の利用者によって堅調に推移しています。Eコマース大手やサプライヤーが利用可能な倉庫を次々と確保し、デトロイトの製造業基盤（特に電気自動車生産へのシフトに伴い）が、現代的な産業施設の需要を後押ししています。新たな投機的建設物件の供給が相次いでも、空室率は前年比で数ポイントしか上昇していませんcushmanwakefield.com。これは新しいスペースがすぐに吸収されていることを示しています。デベロッパーは2023年後半から2024年にかけて約50万平方フィートの産業用スペースを追加し、2025年にはさらに100万～200万平方フィートが建設中で、多くは主要な物流回廊に位置しています。

産業用不動産の賃料は、タイトな市場状況を受けて上昇しています。多くの企業が、高速道路や国境越えの交通拠点近くの立地にプレミアムを支払うことをいといません。デトロイトの物流拠点としての地位は、2025年後半にさらに強化される見込みです。新しいゴーディ・ハウ国際橋がカナダへの連絡橋として開通予定で、国境を越えた貿易の流れが強化されます。47億ドル規模のこの橋の建設プロジェクトは完成間近（2025年秋の開通を目指す）でclickondetroit.com en.wikipedia.org、倉庫業者や運送会社はデトロイト南西部での需要増加を見込んでいます。まとめると、産業用不動産はデトロイトにおいて貸主優位の市場です。空室率の低さ、安定した入居率の成長、物流インフラの継続的な拡大が、持続的な強さを示しています。大きな景気後退がない限り、このセクターは2028年までデトロイトの商業用不動産の基盤であり続けるでしょう。

小売・複合用途

デトロイトの小売不動産は慎重ながらも復活の兆しを見せています。長年の人口減少により多くの小売回廊が十分にサービスされていませんでしたが、最近の再開発の取り組みが小売業の見通しを後押ししています。いくつかの複合用途のメガプロジェクトが進行中で、小売業者を再び市内に呼び戻しています。例えば、Bedrock社の新しいダウンタウンのHudson’s跡地、District Detroitのリトルシーザーズアリーナ近くの拡張、そして30億ドル規模のNew Center「Future of Health」開発（主要開発セクション参照）は、いずれも2025年に進展しています。これらのプロジェクトは有名ブランドも惹きつけており、Appleが旗艦店でダウンタウン・デトロイトに戻ってくると報じられています。これらの開発がもたらす人通りに惹かれてのことですinstitutionalpropertyadvisors.com。

これらの注目度の高いプロジェクトがある一方で、新規小売建設は依然として限定的です。高い建設コストと、まだ回復途上の小売需要により、2025年の小売完成面積は都市圏で約247,000平方フィートにとどまっていますinstitutionalpropertyadvisors.com。この供給の緩やかな増加と店舗の再オープンが相まって、小売の空室率は非常に低いままです。実際、デトロイトの複数テナント型小売の空室率は2024年に3%を下回り、2025年も歴史的な低水準を維持していますinstitutionalpropertyadvisors.com。既存のショッピングセンターや小売ストリップは、特に郊外でほぼ満室です。最も需要が強いのは、食料品店、フィットネスセンター、レストランで、これらの業態がデトロイトの改善する地域や郊外に進出していますinstitutionalpropertyadvisors.com。郊外のサブマーケットであるマコーム郡やサウスフィールドでは、これらのテナントによる活発なリースが報告されており、グロスポイント、ノースオークランド、西ウェイン郡郊外のような裕福なエリアでは、空室率の低さを背景に昨年小売賃料が5%以上上昇しましたinstitutionalpropertyadvisors.com。

市内では、ダウンタウンやミッドタウンの小売業が、住民やオフィスワーカーの復帰とともに徐々に回復しています。新しいダウンタウンのエンターテインメント施設や住宅への転換が、1階部分の小売スペースの機会を増やしています。地域の小売業は、依然として「二つの都市」の物語です。再活性化しているエリア（例：コークタウン、ウェストビレッジ）ではカフェやショップが増えていますが、人口がまばらなため、郊外の一部地域ではいまだに基本的な小売店が不足しています。全体として、デトロイトの小売業への投資家の関心が数年ぶりに高まっています。高い利回りと最悪期を脱したという感覚が背景にあります。2024年、デトロイトでは小売不動産の投資売買が6億3500万ドルに達し、2023年比で23%増加しました。これは、全国の投資家が市場への信頼を取り戻したことを示していますpacommercial.com。供給が逼迫し、人口もようやく安定してきたことで、デトロイトの小売セクターは徐々に回復の物語を描きつつあります。

主な開発およびインフラプロジェクト

デトロイトの主要な開発およびインフラプロジェクトは、都市を再形成し、不動産成長の基盤となっています。ここでは、2025年の主要プロジェクトのいくつかを紹介します。これらが市場を牽引しています。

ハドソンズ・サイト超高層ビル（ダウンタウン）： デトロイトのスカイラインに、かつてのハドソンズ百貨店跡地に新たな中心的存在が誕生します。ベッドロック社によるこの複合用途開発は、オフィス、ラグジュアリー住宅、小売、イベントスペースを含み、2023年末に上棟し、開業に向けて進行中です。この注目のプロジェクトはすでにAppleなどの小売業者を誘致しており、ショッピングやエンターテインメントでウッドワード・アベニューを再活性化することが期待されていますinstitutionalpropertyadvisors.com。完成すれば（2024～2025年予定）、ハドソンズ・タワーはデトロイトで最も高いビルの一つとなり、都市復活の象徴となるでしょう。
ディストリクト・デトロイト＆ミシガン大学イノベーションセンター: ディストリクト・デトロイトは、ダウンタウンおよびミッドタウン周辺（リトルシーザーズ・アリーナ近く）で10棟の建物を開発または改修する大規模な計画です。2023年にオフィスタワーの資金調達の課題で一部遅延が発生した後、住宅および教育用途に焦点が移りました。2025年には、ディストリクト・デトロイトで261戸のアパート建設が始まりますaxios.com。さらに、ミシガン大学イノベーションセンター（UMCI）が2023年末にこの地区内で着工し、開発者スティーブン・ロスが主導しています。この2億5千万ドルの技術・研究キャンパスは、U-Mのダウンタウン拡張として2027年までに開設予定ですoutliermedia.org bridgemi.com。ディストリクト・デトロイト計画には、後期段階でアリーナ隣接の290室のホテルも含まれていますaxios.com。これらのプロジェクトは、学生、教職員、新たな住民を地域にもたらし、住宅やサービスの需要を高めるでしょう。
ルネサンス・センター大改修: ゼネラルモーターズの象徴的なルネサンス・センター複合施設（リバーフロント）は、劇的な変貌を遂げる可能性があります。2024年末、GMとベッドロックは、老朽化したレンセン・タワーの一部を解体・再構成する16億ドルの再開発を提案しましたaxios.com。この計画では、複合施設の一部を住宅やホテルスペースに転換し、ダウンタウンの街路網との一体化を図ります。ただし、2億5千万ドルの公的資金と政治的支援が前提となっていますaxios.com。公的資金が頓挫した場合、GMは完全解体も選択肢として示唆していますaxios.com――1970年代の巨大要塞を再考する必要性を強調しています。2025年には、このプロジェクトが資金調達に成功するかどうかに注目が集まります。レンセンの改修が成功すれば、一等地のリバーフロント不動産が開放され、数百戸のアパートが新設される可能性があり、ダウンタウンの不動産市場に大きな刺激を与えるでしょう。
ミシガン・セントラル駅＆コークタウン・キャンパス: フォード・モーター・カンパニーによる歴史的なミシガン・セントラル駅の修復は、コークタウンで2024年に大きな節目を迎え、かつて荒廃していた駅舎が完全に改修され、盛大にお披露目されましたaxios.com。約10億ドル規模のこのプロジェクトは、駅と周辺の建物をモビリティとテクノロジーに特化したイノベーション拠点へと変貌させます（フォード、グーグル、その他のパートナーが参加）。2025年には、駅でオフィスや研究所、場合によっては小売店の営業が始まる予定で、現地での飲食店、ホテル、さらには旅客鉄道サービスの復活も計画されていますaxios.com。この開発により、すでにコークタウンの不動産は活況を呈しており、スタートアップや従業員がフォードのキャンパス近くに拠点を求めて、地域の地価が上昇しています。駅周辺の新築を含む追加フェーズは2025～2026年まで続き、コークタウンはデトロイトで最も注目される地区の一つとしての地位をさらに確固たるものにします。
ヘンリー・フォード「未来の医療」キャンパス（ニューセンター）: デトロイトのダウンタウン北部、ニューセンター地区では、25億～30億ドル規模の医療・住宅メガプロジェクトの建設が進行中ですaxios.com。ヘンリー・フォード・ヘルス、ミシガン州立大学、デトロイト・ピストンズが主導し、病院の大規模拡張、医療研究施設、新しい住宅アパート、小売店などが含まれます。2029年まで続くこの「未来の医療」キャンパスは、デトロイト史上最大級の投資の一つです。最先端の医療施設と数百戸の新しい住宅がニューセンターにもたらされ、すでに再生が進むエリアをさらに活性化させます。短期的には、このプロジェクトにより道路閉鎖や交通規制axios.comが発生していますが、長期的には雇用と住民の増加が期待されています。ニューセンターやミッドタウン周辺の不動産は、すでにその期待から価値が上昇しています。
ニュー・デトロイト・シティFCスタジアム（サウスウェスト）： デトロイトの人気プロサッカーチーム、デトロイト・シティFCは、長年空き地となっていた元サウスウェスト・デトロイト病院の跡地に新スタジアムを建設する計画を発表しました。クラブはコークタウン／サウスウェストの端に約16エーカーの土地を取得し、2027年シーズンの開業を目指していますaxios.com。2025年時点で、このプロジェクトは地域計画の段階にあります。デトロイトのコミュニティ・ベネフィット条例プロセス（地域住民に開発の恩恵が行き渡るようにするための一連の公開会議）を経る予定ですaxios.com。計画中のスタジアムと付帯開発（トレーニング施設、住宅や小売店の可能性もあり）は、ミシガン・アベニュー回廊をさらに活性化し、近隣のヒスパニック系住民が多いサウスウェスト地区の成長を加速させる可能性があります。不動産投資家はすでに近隣の商業ビルや土地に注目しており、スタジアムによる波及効果を期待しています。
交通インフラ – ゴーディ・ハウ橋＆I-375撤去： 2つの大規模インフラプロジェクトが不動産に影響を与えます。ゴーディ・ハウ国際橋（新しいデトロイト-ウィンザー間の橋）は、2025年末の開通を目指して完成間近ですclickondetroit.com en.wikipedia.org。この橋は国境を越えた貨物輸送能力を大幅に拡大します。橋のデトロイト側の終点があるデルレイ地区では、新しい税関プラザやトラックルートのための土地集約が進んでいます。工業系デベロッパーは、橋の開通後、両国で倉庫需要が増加すると見込んでいます。もう一つの変革的プロジェクトは、I-375ダウンタウン高速道路を地上の大通りに転換する計画です。2025年に着工予定で、このプロジェクトにより、ダウンタウンと東側の住宅地を分断していた1マイルの高速道路が撤去されます。2027年までにI-375が撤去されることで土地が解放され、イースタン・マーケットやグリークタウンなどのエリアが再びつながり、複合用途開発のための新たな区画が生まれる可能性があります。市当局は、かつて高速道路の溝があった将来の大通り沿いに大規模な新規不動産投資が行われると期待しています。

これらのプロジェクトの一つ一つが、垂直型開発であれインフラであれ、デトロイトの未来への信任投票です。短期的には建設雇用を生み、長期的には現代的な小売、医療施設、交通接続、住宅在庫など、都市の課題を解決します。不動産関係者にとって、これらの取り組みは従来のダウンタウン／ミッドタウン中心部を超えてチャンスの地図を広げ、都市のつながりを強化し、成長の拠点を生み出すことで、周辺地域の不動産価値を今後何年にもわたり押し上げるはずです。

市場に影響を与える経済要因

複数の経済的要因が2025年のデトロイト不動産を形作っています。これには雇用動向、移住パターン、金利環境が含まれます:

雇用と賃金: メトロ・デトロイトの経済は着実に雇用を増やしてきましたが、そのペースは2024～2025年にかけて緩やかになりました。デトロイト都市圏の失業率は2025年半ばで約4.5～5%fred.stlouisfed.orgで、全国平均とほぼ同じ水準です。しかし、デトロイト市自体は2025年初頭時点で依然として約10%の失業率ycharts.comに直面しており、これはスキルギャップや地域での雇用機会の少なさが原因です。良いニュースとしては、市内の失業率は数年前の二桁台から下がっており、大手雇用主（自動車メーカー、医療システム、金融・テック企業）が採用を進めています。医療、テクノロジー、先端製造業での雇用増加が、デトロイトの経済を自動車以外にも多様化させていますark7.com。例えば、フォードのテックハブやグーグルのコークタウンでの拠点、さらにモビリティやフィンテック分野のスタートアップが、市内により高収入の雇用をもたらしています。雇用の増加は住宅需要を押し上げますが、デトロイトでは労働参加率の低さが続いているため、一部のコミュニティでは雇用増加の恩恵を感じていません。賃金の伸びは堅調で、デトロイトの低い住宅コストと相まって、実際に地元の所得に対して最も手頃な大都市市場の一つとなっています。一方で、もし自動車産業の変動（例: サプライチェーンの問題や労働争議など）が起これば、デトロイトの経済は不安定になり、住宅購入への消費者信頼感に影響を与える可能性があります。2025年これまでのところ、経済見通しは慎重ながらも前向きです。ミシガン州のGDPは緩やかに成長し、デトロイトの消費支出も健全で、不動産の安定にとって良い兆候です。
人口と移住: 歴史的な転換点として、デトロイトの人口は数十年にわたる減少の後、ついに安定し始めている可能性があります。米国国勢調査局の最新推計によると、デトロイトの人口は2022年から2024年にかけて約1%増加し、約64万5,000人に達しましたbridgedetroit.com。これは2年連続の人口増加でありbridgedetroit.com、デトロイトでは60年以上ぶりのことです。この増加（前年比約6,800人）は、集計方法の見直しと、再生された地域への新たな移住が実際にあったことによるものですbridgedetroit.com bridgedetroit.com。若いプロフェッショナルや家族が改装済みの住宅や新築アパートに移り住み、自然減を相殺しています。マイク・ダガン市長は、モーニングサイド（イーストサイド）やメリーグローブ（ノースウエスト）などの市内の一部地域では、改装や新住民のおかげで、過去よりも多くの住宅が現在居住されていると述べていますbridgedetroit.com。デトロイトの人口構成は依然として約78%がアフリカ系アメリカ人ですが、最近は非黒人住民も増えており、人口のわずかな増加に寄与していますbridgedetroit.com。人口が安定または増加することは不動産にとって大きな転機であり、購入者や賃貸者、そして小売需要の増加を意味します。また、人口減少都市は不動産価値にとって警告サインとなるため、投資家の信頼も高まります。しかし、デトロイトの都市圏全体の成長は緩やかで、ミシガン州全体では人口の高齢化や出生率の低下といった人口動態の課題に直面しています。州の報告書では、傾向が改善しなければ次世代でミシガン州の人口が70万人減少する可能性があると警告していますbridgedetroit.com。デトロイトがこれら初期の成果を維持できるかどうか――移民の誘致、大学卒業生の定着、郊外住民の都心誘致――が、長期的な住宅需要の鍵となります。
金利と資金調達: 過去2年間の住宅ローン金利の急騰は、デトロイトの不動産市場にとって諸刃の剣となっています。一方で、金利の上昇（2023～24年の30年固定で約7%）は一部の住宅購入者を市場から締め出し、住宅価格の上昇圧力を抑えました。2023年後半には、多くの購入者が高い月々の支払いを負担できず、販売件数が減少しました。他方、デトロイトの非常に低い住宅価格は高金利の影響を一部和らげています――7%の金利で10万ドルの住宅ローンは、5%の金利で50万ドルのローンよりも依然として手頃です。2025年が進むにつれ、専門家は住宅ローン金利が徐々に緩和すると予測しています。ファニーメイ、MBA、その他の予測者の間では、連邦準備制度理事会（FRB）がインフレ低下に対応して金融政策を緩和することで、金利は2024～2025年にわずかに下がるというのがコンセンサスですcitylivingdetroit.com citylivingdetroit.com。実際、FRBは2024年に基準金利の引き下げを開始すると広く予想されており、これにより「住宅ローン金利も下がる可能性がある――少なくともわずかに」とモルガン・スタンレーは述べていますcitylivingdetroit.com。7%から6%程度への低下でも、特に様子見していた初めての購入者層を中心に、住宅購入需要がさらに喚起されるでしょう。資金調達コストの低下は、商業開発の採算にも寄与し、（一部のDistrict Detroitの建物のように）高金利を理由に資金調達が困難だった停滞プロジェクトにも追い風となりますaxios.com。デトロイトを注視する投資家も金利に敏感で、借入コスト上昇によるキャップレート上昇が2023年の一部投資取引を抑制しました。もし金利が2025～2026年にかけて安定または低下すれば、デトロイトでは住宅販売と不動産投資取引の両方が増加し、市場に新たな勢いがもたらされる可能性があります。
インフレーションと建設コスト: より広い経済状況――特にインフレーション――はデトロイトの不動産市場に影響を与えています。2021～22年に建設資材や労働コストが急騰し、2025年にはインフレーションは落ち着いたものの、デトロイトでの建設は家賃や価格に比べて依然として高額です。これが手頃な価格の住宅や投機的住宅の新築に冷や水を浴びせています。開発業者は、デトロイトの一部地域では評価額が補助金なしでは建設コストに見合わないとよく指摘します。市は、ターゲット地域の税金を軽減するNeighborhood Enterprise Zones（近隣企業ゾーン）などの税制優遇措置を活用し、新築を実現可能にしています。デトロイトの高い保険料や固定資産税も投資家の計算に影響します（デトロイトの固定資産税率はミシガン州内でも最も高い部類ですが、8万ドルの住宅の実際の税額は金額的にはそれほど大きくありません）。これに対応して、市は政策変更を打ち出しています――特に、土地に構造物より高い税率をかけることで住宅所有者や小規模事業者の税負担を約17％削減する土地価値税改革 detroitmi.gov detroitmi.govが注目されています。2025年時点ではこの提案は実施されていません（州法の制定と住民投票が必要で、停滞しています）detroitersfortaxjustice.com。しかし、今後数年で復活し可決されれば、デトロイトでの物件改修や新築の経済的条件が大きく改善される可能性があります。要するに、インフレーションや金利、コストといったマクロ経済要因は一長一短で、供給を抑制し一部の買い手を遠ざけてきましたが、デトロイトの基礎的条件の改善や（税制改革のような）政策的な救済策が徐々に逆風を打ち消しつつあります。

注目の地域：成長エリアと苦戦エリア

デトロイトはしばしば「地域の街」と表現され、2025年現在、それぞれの地域の状況は大きく異なります。開発や価格上昇で活況を呈している地区もあれば、荒廃や人口流出に苦しみ続けている地区もあります。以下は、今後注目すべき成長中の地域と、引き続き課題に直面している地域の例です:

今後注目すべき成長中の地域

コークタウン＆サウスウエスト・デトロイト: デトロイト最古の地区であるコークタウンは、フォードのミシガン・セントラル・ステーション・キャンパスや新しいレストラン、ロフト、そして計画中のサッカースタジアムによるルネッサンスの真っ只中にあります。隣接するサウスウエスト・デトロイト（メキシカンタウン／ハバード・ファームズ地区）とともに、歴史的な住宅と空き地が混在し、現在は新たな建物が建てられています。専門家は、コークタウンとサウスウエストを、主要な投資とおしゃれで歴史的な雰囲気の恩恵を受ける2025～2026年の注目エリアと指摘していますmatchrealty.com。このエリアでは、若いプロフェッショナルや郊外からの移住者が本物の都市的雰囲気や将来の成長（DCFCスタジアムや新しい交通網など）に惹かれて移り住み、住宅価値が上昇しています。例えば、ハバード・ファームズはサウスウエストのサブネイバーフッドで、美しい1900年代初頭の住宅が並び、投資家が物件を修復し、地域の発展に伴う価値上昇を見込んでいますark7.com。
ニューセンター＆ノースエンド: ヘンリー・フォード病院の拡張や最新鋭のピストンズ／医科大学開発を中心とするニューセンターは、急速に成長拠点となりつつあります。この勢いは、すぐ東にあるノースエンド地区にも波及しており、ここは歴史的な住宅が多く、リハビリプロジェクトが増加しています。交通の改善（Qラインの路面電車がニューセンターとミッドタウン／ダウンタウンを結ぶようになりました）や大手雇用主の存在が、このエリアを魅力的にしています。専門家は、インフラのアップグレードと雇用増加のおかげでニューセンターが「勢いを増している」と指摘しています matchrealty.com。ノースエンドや隣接するボストン・エジソン（壮大な歴史地区）、バージニア・パークでも、不動産投資家が活発に活動しており、ミッドタウンと比べて価格はまだ比較的低いものの上昇傾向にあります。市は最近、これらのエリアの道路を再舗装し、照明を改善するなど、さらなる魅力向上を図っています。
ミッドタウン＆ブラッシュ・パーク: ミッドタウンは10年以上にわたりデトロイト復興の象徴であり、今も人気が高いエリアです。ウェイン州立大学や主要な文化施設、増加するプロフェッショナル層による安定した需要があります。ブラッシュ・パークはミッドタウン北端に位置し、かつては廃墟が広がっていましたが、修復されたビクトリア様式の邸宅と洗練された新築コンドミニアムが混在するエリアへと変貌しましたark7.com。ブラッシュ・パークでは、数多くのタウンホームや複合用途開発（手頃な価格のユニットも含む）が完成または進行中で、ダウンタウン近くに住みたい若い賃貸・購入希望者を惹きつけています。新しいホッケーアリーナや、まもなく開設されるミシガン大学イノベーションセンターも徒歩圏内にあり、ブラッシュ・パークの成長は確実です。ミッドタウン／ブラッシュ・パークの住宅価格中央値は市内でも最も高い水準ですが、それでも需要は高く、このエリアの人気の高さを物語っています。
ジェファーソン＝チャルマーズ＆イーストリバーフロント: デトロイト川沿いの東端に位置するジェファーソン＝チャルマーズ地区は、歴史的な住宅が並ぶ手頃なウォーターフロント・コミュニティとして注目を集めています。若いアーバン・ホームステッダーたちがこの地で家を改装しており、川へと続く運河（時にデトロイトの「リトル・ヴェニス」とも呼ばれる）に惹かれています。洪水の問題が課題となっていますが、市は護岸の改良や新たな雨水対策プロジェクトに投資しています。ダウンタウンに近いイーストリバーフロントエリア（リバータウン）では、高級アパートが建設され、リバーウォーク公園システムの拡張も進んでいます。川沿いは現在ほぼ全域が自転車・徒歩道でつながっており（全米ベスト・リバーウォークに選出）、隣接する不動産価値も上昇しています。新しいコンドミニアムや小売パビリオン、水族館やアーバンビーチの提案もあり、リバーフロントはますます活気ある地区となっています。これら東側リバーゾーンの不動産は上昇傾向にありますが、ミッドタウンよりはまだ手頃です。
バグリー＆フィッツジェラルド（北西部）: デトロイト北西部、デトロイト・マーシー大学近くに位置するバグリーとフィッツジェラルドは、歴史ある住宅地で、コミュニティ再開発が大きく進んでいます。市のフィッツジェラルド再生プロジェクト（2010年代後半）では、荒廃地の一掃や緑道・公園・住宅の再生が行われ、再生の土台が築かれました。現在は民間デベロッパーや非営利団体が空き家のリノベーションを続けています。バグリー、特にリバノイス通り（「ファッション通り」）沿いは、1920年代の堅牢なレンガ造りの住宅が中流層や投資家に人気で、質の高い賃貸物件にもなっています。このエリアは、まだお得な物件が見つかり、商業地の復活とともに資産価値の上昇が期待できる注目のコミュニティとされていますrondoinvestment.com。リバノイス通り沿いには新しいカフェやベーカリー、ブティックも登場し、発展の兆しが見られます。

注目すべき他の地区としては、東側のウェストビレッジ／アイランドビュー（歴史地区で新住民や新ビジネスが流入）、ロズデールパークなどの北西デトロイト地区（すでに安定しており、広い住居を求める買い手で価格上昇中）、そして市外の一部郊外（ファーンデール、ヘイゼルパークなど。デトロイトに隣接し、都市的な利便性と郊外のサービスを求める人々に人気）matchrealty.comが挙げられます。全体的な傾向としては、建築的な魅力や立地の強みを持つエリアが再生を遂げていることです。若い住宅購入者たちは、リノベーションローンやランドバンク購入を活用し、これらの地区に新たな活気をもたらしています。その結果、入居率が上がると犯罪が減少し、小売業も進出するという好循環がデトロイト各地で生まれています。

課題を抱える地区

デトロイトの進展は依然として均一ではなく、一部の地域では人口減少、投資撤退、低い不動産価値に苦しみ続けています。これらは通常、まだ大規模な再開発の関心を集めていない、または市内の雇用拠点から非常に孤立している地域です。例えば、極東側（ジェファーソン＝チャルマーズ以東）や、デトロイト西側のブライトムーアなどの一部では、今もなお流入より流出の方が多い状況です。これらのコミュニティでは、各ブロックに何十もの空き地や荒廃した家屋があることが多く、長年の税金差し押さえや取り壊しの遺産となっています。デトロイト土地銀行局は何千もの放棄住宅を解体してきましたが（危険な荒廃を除去するのに役立っています）、空き地は場所によってはほとんど田舎のような雰囲気を生み出し、大規模な計画がなければ再建が困難です。

経済的には、これらの地域の一部では住宅の中央値売却価格が5万ドル未満であり、多くの物件は特別なプログラムを通じてのみ住宅ローンが組めるか、投機家によって現金で購入されています。市のデータによると208地区中206地区で価値が上昇しているものの、過去1年で2つの地区では価値が下落 detroitmi.gov ― これらは最も困難な地域である可能性が高いです。候補としては、極西部のリバーデールや、東側のオズボーンやヴァン・ダイク／ハーパーなど、新たな購入者がほとんどいない地区が挙げられます。このような地域では、市全体の傾向が好調でも、残る住民は犯罪、学校の質、評価額の低さなどの問題が続くことを懸念しています。「カタリスト」となる投資（新たな雇用主、大規模再開発、インセンティブゾーンへの指定など）がなければ、これらの地区はデトロイトの広範な復興から取り残されるリスクがあります。

状況を好転させるための取り組みも行われています。市は空き地をまとめて再開発用に売り出すプログラムを実施し、建設業者にインフィル住宅や公園の建設を促そうとしています。コミュニティ団体も活動しており、長年放置されていた地域に新しい食料品店ができるなど、小さな成功が大きな違いを生むこともあります。しかし現実として、デトロイトはまだパッチワーク状であり、不動産は超ローカルです。発展著しいブロックのすぐ1マイル先で、住宅価値が依然として下落している場所もあります。投資家は地区ごとにしっかり調査する必要があります。強い地域が拡大し、人口減少が反転すれば、上昇気流がより多くの地域を押し上げることが期待されています。しかし現時点では、デトロイトの再生は未完成であり、巨大なチャンスと根強い課題がしばしば隣り合わせで存在しています。

投資機会とリスク

デトロイトの不動産復活は、世界中の投資家の注目を集めています。2025年のチャンスは大きいですが、リスクも同様に大きいです。ここでは、なぜ一部の人々がデトロイトに強気なのか、そして注意すべき点を見ていきます。

主な投資機会:

手頃な参入価格と高い利回り: デトロイトは、全米主要都市の中でも最も低い不動産参入コストを提供しています。市内の住宅の中央値はまだ10万ドル未満であり、ark7.com、小規模な投資家でも物件を（多くの場合現金で）購入し、ポートフォリオを構築することが可能です。比較的高い家賃と組み合わさることで、デトロイトの賃貸利回り（キャップレート）は非常に魅力的です。例えば、家主が一戸建て住宅を8万ドルで購入し、月900ドルで賃貸すれば、年率二桁の利回りを実現できます。これは高額な沿岸市場では考えられない数字です。このダイナミクスはもちろん、適切な地域の選定やリハブ費用の管理に依存しますが、キャッシュフローの可能性は大きな魅力です。デトロイトが一戸建て賃貸リターンで全米最高の市場の一つとされているのも不思議ではなく、ターンキー賃貸会社が州外投資家向けに急増しています。さらに、住宅価格が低い水準から上昇している（過去5年間でデトロイトでは122％以上上昇したという指標も）steadily.com steadily.comため、投資家は都市の回復とともに今後も値上がりの余地があると見ています。
バリューアップ投資と開発案件: バリューアップ投資、つまり老朽化した物件や時代遅れの物件を購入し、リノベーションする機会が豊富にあります。デトロイトの住宅ストックには20世紀初頭の建築物が多く、レンガ造りのコロニアル様式、ビクトリアンハウス、アールデコのアパートなどが並びます。主要エリアの多くの建物は「骨組みはしっかりしている」が大規模なリハブが必要です。デトロイトで建設をうまく進められる投資家は、これらの物件を再生することで大きなエクイティを生み出せます。市や州は歴史的保存税額控除などのインセンティブを提供しており、203(k)リハブローンのような融資は自宅購入者のリフォームを支援します。商業面では、開発業者が古いオフィスビルをロフトに転換したり、工場をアーティストスタジオにしたり、土地を新用途に再活用したりしています。例えば、クリエイティブな開発業者は複合用途物件（住宅と商業要素を組み合わせたもの）で複数の収入源を得ることに成功しています。steadily.com。ダウンタウンやミッドタウンが埋まってきた今、ミルウォーキージャンクションやコークタウンなどの二次エリアでも、成熟前に早期参入するチャンスがあります。
デトロイトに有利なマクロトレンド: リモートワークや人口移動の広範なトレンドはデトロイトに恩恵をもたらす可能性があります。パンデミックによって一部の仕事はどこでもできることが証明され、デトロイトの低い生活費は大きな魅力です。高額な都市からデトロイトに移住し、わずかな費用で立派な家を購入するリモートワーカーがいるという逸話もあります。一方で、デトロイトの経済は自動車以外にも多様化しており、テクノロジー、医療、さらには都市型農業のようなニッチ分野の成長が不動産市場の新たな支えとなっていますark7.com。市中心部も15年前より活気ある24時間都市へと変貌しつつあり、これが人材（ひいては企業）を惹きつけています。もしデトロイトが公共の安全や学校をさらに改善できれば、NYCやシカゴ、沿岸部の高額都市を避けて都市型ライフスタイルを求める人々をますます引き寄せるかもしれません。
長期的なインフラとプロジェクト: 長期的視点を持つ投資家は、前述の変革的なインフラや開発プロジェクトに賭けています。これらのメガプロジェクト（例：ゴーディ・ハウ橋付近、I-375大通り計画の沿線、ニューセンター周辺など）の近くの土地や建物を購入することで、プロジェクトが実現した際に大きな利益を得られる可能性があります。すでにデトロイト南西部の工業用地の価値は新しい橋を見越して上昇しています。ダウンタウンでは、まもなく撤去されるI-375周辺の土地を巡って投機が盛んで、開発業者はそのエリアがダウンタウンと再接続されることで不動産ブームが起こると見込んで区画を集めています。要するに、デトロイトの成長路線を信じる人にとっては、今がまだ比較的安価なうちに資産を取得する好機です。

主な投資リスク:

経済的依存と変動性: デトロイトの景気は今なお自動車産業や製造業とある程度連動しています。自動車販売に打撃を与える不況や、ビッグスリーの大規模な再編が起これば、デトロイト経済に大きな衝撃を与える可能性があります。以前より多様化しているとはいえ、都市圏の雇用の多くは依然として自動車産業に（直接的または間接的に）結びついています。また、自動車産業の電気自動車への移行や自動化の進展という大きな課題もあり、これにより将来的に雇用が減少する可能性もあります。投資家は、景気後退や業界の混乱リスクを考慮する必要があり、これが住宅・商業不動産の需要を弱める可能性があります。市内の失業率は依然として高くycharts.com、貧困も課題であり、市場の一部は脆弱で、家賃を維持するために政府の支援（バウチャーなど）に依存しています。
固定資産税と保険の負担: デトロイトは固定資産税率が非常に高いことで有名です – 課税率（ミレージレート）は郊外の約2倍です detroitmi.gov。安価な物件では実際の税額は低いものの、リノベーションして価値を上げると税金が跳ね上がり、利益を圧迫することがあります（州法では自宅所有者の年間増税はインフレ率に制限されていますが、投資家は購入後この上限が適用されません）。ランドバリュータックス（地価税）計画による改革が進行中で（実施されれば建物部分の税金が約30%削減される見込み）、detroitpbs.org detroitmi.gov、2025年時点ではまだ施行されていません。さらに、デトロイトの保険料も高額になることがあります。市内の保険請求（盗難、火災など）が多いため、保険料は平均より高くなっています。例えば、デトロイトの大家の中には、郊外の同様の家のほぼ2倍の保険料を支払っている人もいます。これらの維持コストは投資家にとって予想外となり、考慮しないとキャッシュフローを圧迫する可能性があります。
物件の状態とメンテナンス: デトロイトの多くの物件、特に最も手頃なものは大規模な修繕が必要です。5万ドルの家を買っても、修理にさらに5万ドル以上かかる場合もあります。よくある問題は、老朽化または安全でない電気・配管、交換が必要な屋根、機能しないHVAC（空調）、長年の放置による構造的な問題などです。リノベーション費用や入居者の入れ替えコストを過小評価すると、投資家は困難に直面します。また、信頼できる業者を見つけるのも課題です。再開発が進む中、熟練労働者の需要が高く、コストが上昇したり、工事が遅延したりすることもあります。デトロイトでの不動産所有はしばしば「パッシブ」ではなく、積極的な管理が求められます。空き家のバンダリズム防止、市の許認可やリハブ時の検査対応、平均信用スコアが低い市内での入居者審査など、投資家は自ら注意深く管理するか、優秀な地元のプロパティマネージャーを雇う必要があります。
荒廃と地域リスク: デトロイトはブロックごとに状況が異なるため、一見良さそうな区画で物件を購入しても、周囲の数ブロックが原因で質の高い入居者や買い手が集まらないことがあります。周囲が空き家だらけで、入居者が数軒しかいない場合、賃貸需要は限られます。デトロイトの犯罪や安全性は改善傾向にありますが、依然として一部地域では懸念材料であり、イメージも重要です。過去10年、州外の投資家が超格安物件を現地確認せずに購入し、住めない地域だったと気づくという苦い経験もありました。現在は、洗練された投資家は無差別に買うのではなく、将来性のある特定のエリアを狙っています。それでも、「間違った」地域を選ぶリスクは現実的です。デトロイトの再生が市全体に及ぶまでは、市場が弱いエリアの物件は値上がりがほとんど期待できず、投機的な上昇の後に価値が下がることさえあります。流動性も課題で、苦戦しているエリアの物件は、買い手が少なく、安値でしか売れない場合もあります。
規制およびコンプライアンスリスク: デトロイトでは賃貸規制の執行が強化されています。家主は賃貸物件を登録し、検査に合格しなければなりません（市はこれを区ごとに段階的に導入しています）。規則に従わない場合、罰金や、家賃未払いの入居者を退去させることができなくなる可能性があります（物件が認定賃貸でない場合、裁判官が退去請求を却下することがあります）。さらに、新たな立ち退き回避プログラムや入居者保護策が登場しており、家主は適切な法的手続きを厳密に守る必要があります。これらは克服できない問題ではありませんが、投資家には情報収集や場合によっては法的支援の利用が求められ、コストが増加します。開発面では、デトロイトのコミュニティ・ベネフィット条例（CBO）が大規模プロジェクト（7,500万ドル超）に追加要件を課しています。開発業者は地域雇用や騒音対策などについてコミュニティと合意を交渉しなければなりません。axios.com。これは主に大手事業者に影響しますが、開発と地域社会の利益のバランスを目指す規制環境を示しています。投資家は市の政策に注目すべきです。例えば、賃貸規制、税制優遇措置、ゾーニングの変更（デトロイトではADUのような用途に対してより寛容なゾーニングを試験的に導入しており、単世帯用地にユニットを追加する機会となる可能性があります）などです。reddit.com。

まとめると、デトロイトは高リターンだがリスクも高い市場です。多くの人が安く買って市の回復の波に乗り、荒廃した物件を収益性の高い賃貸に変えたり、家を転売して大きな利益を得たりしています。本物の都市再生の物語の一部になれるチャンスは魅力的です。しかし、慎重さと地域の専門知識が不可欠です。デトロイトで最も成功している投資家は、地元チームと提携し、地域の徹底的なデューデリジェンスを行い、予測不能な事態に備えた予備予算を持っています。デトロイトの状況が今後さらに改善すれば、（荒廃や人口減少などの）リスクが後退し、チャンスがさらに広がることが期待されます。現時点では、モーターシティに投資する人は目を開き、現実的な期待を持ち、楽観と慎重さのバランスを取る必要があります。

政策および規制の変更

政府の政策や規制は、デトロイトの不動産環境において極めて重要な役割を果たします。最近の主な変更や提案されている変更をいくつか挙げます。

固定資産税改革（提案されている土地価値税）： デトロイトの指導者たちは、同市の固定資産税制度が成長の障害となっていることを認識しています。2023年、マイク・ダガン市長は大胆な土地価値税（LVT）案を提案しました。これは、建物にかかる固定資産税率を約30％引き下げ、土地価値に対する税金を大幅に引き上げるというものです。detroitpbs.org detroitmi.gov。このアイデアは、全米の大都市で最も高い税負担を抱える住宅所有者や生産的な不動産所有者の負担を軽減し、一方で空き地を低コストで遊休状態にしている投機家にはペナルティを課すことを目的としています。提案によれば、デトロイトの住宅所有者の97％が減税（平均で税額の17％減）となる見込みです（LVTが導入された場合）detroitmi.gov detroitmi.gov。例えば、10万ドルの住宅所有者は年間約900ドルの節約になるかもしれませんdetroitmi.gov。一方、典型的な空き地の税金はほぼ3倍になりdetroitmi.gov、土地所有者に開発や売却を促す圧力となります。州議会は2023年末に、デトロイトがこの案を住民投票にかけることを可能にする法案を可決しましたhouse.mi.gov。しかし、2025年時点では一部の反対や政治的障害により、このイニシアチブは停滞していますdetroitersfortaxjustice.com。もし最終的に有権者に承認されれば、LVTは今後数年で施行され、デトロイトの固定資産税が数十年ぶりに抜本的に見直されることになりますdetroitpbs.org。不動産関係者はこの動きを注視しています。これは数千の空き地の開発を促進し、デトロイトでの不動産所有の財務状況を大きく改善する可能性があります。一方で、反対派は（駐車場の税金引き上げが消費者に転嫁されるなどの）予期せぬ悪影響を懸念しています。現時点では現状維持ですが、デトロイトが勢いを維持する方法を模索する中で、税制議論が再浮上することが予想されます。
コミュニティ・ベネフィット条例（CBO）： 数年前に導入されたデトロイトのCBOは、7,500万ドルを超える開発プロジェクト（または多額の公的助成を受けるプロジェクト）に対し、地域住民との意見交換プロセスを経て、地域社会への利益を交渉することを義務付けています。これには、デトロイト市民の雇用、公園への投資、労働力訓練への資金提供、その他の施策が含まれる場合があります。例えば、新しいDCFCサッカースタジアムは、2025年にこの複数回の会議プロセスを経て、地域の懸念やニーズに対応する予定ですaxios.com。開発業者は当初CBOに難色を示していましたが、現在ではデトロイトでビジネスを行う上での一部となっています。大規模プロジェクトには多少の時間とコストが追加されますが、地域社会との関係が円滑になり、反対運動を未然に防ぐ効果もあります。小規模な開発業者はCBOの直接的な影響を受けませんが、その精神が中規模プロジェクトにも波及し、開発の影響に対する注目が高まっています。市はCBOの遵守を監督するコミュニティ・ベネフィット局も設置しました。全体として、デトロイトのCBOは他都市のモデルと見なされており、より包括的な開発への転換を示しています。これは大規模プロジェクトを計画する不動産投資家にとって重要な要素です。
ゾーニングと土地利用の柔軟性： デトロイトは、適応的再利用や新しい住宅タイプを促進するため、ゾーニングコードの更新を進めています。例えば、近年の変更により、特定の地域で付属住宅ユニット（ADU）（カレッジハウスや一戸建て敷地内の地下アパートなど）の建設が容易になりましたreddit.com。また、市はかつて一戸建て専用にゾーニングされていた地域でも、デュプレックスやフォープレックスなどの「ミッシング・ミドル」住宅を受け入れるようになり、人口密度や住宅の選択肢を増やしています。商業地域では、時代遅れの用途制限が緩和され、ライブワークスペースやマイクロ小売店、ポップアップビジネスなどが可能になりました。これらの改革は段階的ですが継続的に進められており、開発のための手続きの簡素化を目指しています。デトロイトが人口増加を目指す中、今後もさらなるゾーニングの革新が期待されます。例えば、手頃な価格の住宅向けの密度ボーナスや、指定成長ゾーンでの承認手続きの迅速化などです。こうした変化に敏感な不動産開発業者は、新たな機会を活かすことができます（例えば、賃貸収入のためにADUを追加したり、古い工業用建物を多目的商業利用に転換する際に多くの特例を必要としないなど）。
賃貸規制と入居者保護: デトロイトは賃貸人口が多いため、住宅の安定性に一定の注力をしています。立ち退きに直面する低所得者向けの弁護士無料提供などのプログラムが導入されており、「正当な理由のある立ち退き」条例についても議論されていますが、2025年時点では市議会で可決されていません。家主は賃貸物件を登録し、検査・認証を受けることが義務付けられており、これは2018年以降デトロイトが強化してきた取り組みです。2025年までに多くの地域で少なくとも1回の検査サイクルが実施されており、市はすべての賃貸物件が基準を満たすまでこの取り組みを継続しています。これは最終的には住宅の質向上に寄与しますが、短期的には一部の「DIY」家主が罰金を避けるために修理投資をしたり、物件を売却したりすることを余儀なくされました。さらに、市は最近賃貸物件データベースを作成し、投機的な立ち退きや補助住宅での過度な家賃値上げを抑制する方法も模索しています。デトロイトでは家賃統制は導入されておらず（州法により不可）、これらの緩やかな措置がより入居者寄りの姿勢を示しています。賃貸市場の投資家は、遵守要件や住宅状況に対する監視強化の可能性を認識しておく必要があります。
州および連邦のインセンティブ: より高いレベルでは、ミシガン州にはデトロイトの不動産に影響を与えるさまざまなインセンティブプログラムがあります。「オポチュニティゾーン」は2017年の連邦税法で創設され、多くのデトロイトの地域が含まれており、投資家はそこでのプロジェクトに投資することで税制上の優遇を受けられます（OZプログラムは2026年まで実施されており、多くのデトロイトプロジェクトで活用されています）。州は歴史的建造物税額控除も復活させており、複数のデトロイト開発業者がダウンタウンや地域の古い建物の修復に利用しています。さらに、低所得者向け住宅税額控除（LIHTC）やミシガン州の住宅開発基金などのプログラムも、デトロイトで手頃な価格の住宅建設に積極的に活用されており、多くは混合所得開発の一部として行われています。これらの政策は資金調達のギャップを埋め、民間資本だけでは実現しにくい開発を促進します。目利きの投資家や開発業者は、こうしたインセンティブを組み合わせてデトロイトのプロジェクトを実現可能かつ収益性の高いものにできます。例えば、新しい複合用途ビルでは、固定資産税の減免、オポチュニティゾーン投資、ブラウンフィールド（汚染地）であれば環境浄化のための助成金などを活用できます。これらのインセンティブの活用は複雑ですが、近年デトロイトの官民連携エコシステムは開発業者をサポートする体制がより洗練されてきています。

要するに、デトロイトの政策環境は不動産の継続的な成長を支援しつつ、包摂性の確保を目指す方向に進んでいます。住宅所有者の税負担軽減、大規模プロジェクトへの地域住民の意見反映、創造的な開発を可能にするためのゾーニング緩和、入居者保護などが、デトロイトの再生を持続可能なものにするためのパズルのピースとなっています。関係者は市役所やランシング（州政府）の政策動向を注視すべきであり、これらは投資判断に大きな影響を与えます。もしデトロイトが減税を実現し、住民を増やすことに成功すれば、規制環境が都市をより投資しやすく、住みやすい市場へと変える大きな役割を果たすでしょう。

結論

2025年、デトロイトの不動産市場は、歴史ある過去と希望に満ちた未来の分岐点に立っています。かつて見捨てられていた住宅街にはリノベーション作業員や新しい住民が集まり活気づいており、住宅価格は上昇しているものの、全国平均と比べて驚くほど手頃なままです。商業エリアも活気を取り戻し、ショップや飲食店が並び、大規模なプロジェクトが市の中心部やその周辺を再構築しています。モーターシティの経済エンジンは多様化し、勢いを増しており、今後数年間の住宅需要や不動産価値にとって好材料です。2028年までの予測では、安定的で緩やかな成長が見込まれており、バブルも暴落もなく、着実に基盤を再構築する都市の姿が描かれています realwealth.com realwealth.com.

もちろん、課題も残っています。デトロイトの一部地域では依然として荒廃が問題となっており、投資家は高いリターンの期待と都市再生のリスクを天秤にかける必要があります。それでも全体的な流れは前向きです。政策は長年の障害に取り組み、人口減少は反転の兆しを見せ、勢いが感じられます。ある地元の人口統計学者は、「これをトレンドと呼べる」と述べ、デトロイトが再び成長していることを示唆していますbridgedetroit.com。このトレンドは「今後さらに続き、強まっていく」と予想されていますbridgedetroit.com.

デトロイトを検討している人にとって、2025年は注視するか、思い切って参入するべき時期です――この都市は数十年ぶりに最もダイナミックな局面にあると言えるでしょう。再生された高層ビルのダウンタウンのコンドミニアム、発展途上地区のリノベーション物件、商業再開発への投資など、デトロイトの不動産市場は可能性に満ちています。モーターシティの復活物語はまだ進行中であり、2028年に向けての次章では、継続的な再生、新たなスカイラインを形作るプロジェクト、より活気と多様性に富んだ都市の織り成しが着実に進むことが期待されています。不動産分野でも、伝説的な自動車産業と同様に、デトロイトは革新し、適応し、前進できることを証明しており、全米で最も注目すべき不動産市場の一つとなっています。

出典: デトロイトの不動産市場データと動向 zillow.com detroitmi.gov; メトロ・デトロイトの商業市場レポート cbre.com institutionalpropertyadvisors.com; デトロイト市の住宅および人口レポート detroitmi.gov bridgedetroit.com; 専門家による予測と分析 realwealth.com matchrealty.com; 開発や政策変更に関する地元ニュース axios.com detroitmi.gov.