נדל"ן בדטרויט 2025: באז של עיר מתפתחת, הימורים גדולים ושוק בתנועה

שוק הנדל"ן של דטרויט מתאושש ב-2025 עם שילוב של אופטימיות וזהירות. לאחר שנים של התחדשות לאחר פשיטת רגל, מחירי המגורים עולים וכמעט כל שכונות העיר רושמות עליות detroitmi.gov. במקביל, פרויקטים מסחריים שאפתניים משנים את קו הרקיע, מבנייני משרדים חדשים ועד שדרוגי תשתית מסיביים. משקיעים בוחנים את הנכסים המפורסמים בזול של דטרויט בתקווה לתשואות גבוהות, אך סיכונים—מהתלות הכלכלית בתעשיית הרכב ועד כיסי עזובה מתמשכת—עדיין מרחפים. דוח זה צולל לעומק מגמות הנדל"ן של דטרויט לשנת 2025 והתחזית עד 2028, וכולל את שוקי המגורים והמסחר, פיתוחים מרכזיים, אזורים חמים בשכונות, והמדיניות שמשפיעה על נוף הנדל"ן של עיר המנועים.

מגמות נדל"ן למגורים ב-2025

סקירת שוק הדיור

שוק הדיור של דטרויט ב-2025 מתאפיין ב-עליית מחירים, היצע מוגבל וביקוש עמיד. לאחר זינוק סוער בעקבות המגפה, השוק התייצב לצמיחה מתונה. ערכי הבתים עולים זה תשע שנים ברציפות detroitmi.gov, מה שמבטא התאוששות חזקה מהשפל של העיר לפני עשור. למעשה, העיר מדווחת כי 99% משכונות דטרויט ראו עלייה בערך הבתים ב-2024 (206 מתוך 208 שכונות) detroitmi.gov – רוחב הערכה יוצא דופן שמדגיש את אופיה העירוני של ההתאוששות. עליות אלו תורגמו לכ-1.4 מיליארד דולר בעושר חדש לבעלי בתים ב-2024 בלבד detroitmi.gov.

עד אמצע 2025, שווי הבית הטיפוסי בדטרויט עומד על כ-80,000 דולר zillow.com zillow.com – מחיר נמוך במיוחד בהשוואה לארצי, אך למעשה כמעט ללא שינוי (ירידה של ‎0.2%-) מהשנה הקודמת zillow.com zillow.com. עם זאת, מחיר הרישום החציוני עלה למספרים בני שש ספרות: כ-105,000 דולר ביולי 2025 zillow.com zillow.com. הבתים נמכרים במהירות, לעיתים תוך חודש. הבית החציוני בדטרויט שוהה רק 28 ימים בשוק לפני שנכנס להסכם zillow.com, קצב מהיר שמצביע על כך שיש קונים פעילים רבים למרות ריביות גבוהות יותר. למעשה, 27% מהמכירות אף נסגרו מעל מחיר הרישום zillow.com, מה שמעיד שבתים מוכנים למגורים באזורים מבוקשים יכולים לעורר מלחמות הצעות. בסך הכול, למרות שדטרויט נותרת שוק ידידותי לקונים מבחינת רמת מחירים, התחרות על בתים איכותיים ומוכנים למעבר הולכת ומתחממת.

מחירי בתים ומכירות

מגמות מחירי הבתים בדטרויט מציגות צמיחה שנתית דו-ספרתית באזורים רבים. לדוגמה, בתחילת 2024 מחיר הרישום החציוני בדטרויט עלה ב-13.7% משנה לשנה לכ-85,300 דולר steadily.com. עד קיץ 2025 החציון עלה עוד (לטווח של כ-100 אלף דולר ומעלה), אם כי מחירי המכירה החציוניים נמוכים מעט (כ-83,000 דולר באמצע 2025) zillow.com zillow.com, מה שמרמז שרבות מהמכירות הן עסקאות משקיעים או נכסים לשיפוץ במחיר מוזל. גם לאחר הצמיחה האחרונה, מחיר הבית החציוני בדטרויט נותר מתחת ל-100,000 דולר ark7.com – ניגוד בולט לערים מטרופוליניות אחרות בארה"ב (לשם השוואה, הבתים בבירת מישיגן, לאנסינג, עולים בממוצע כמעט 390,000 דולר ark7.com). בסיס המחיר הנמוך הזה מהווה אטרקציה עיקרית למשקיעים ולקונים ראשונים, אך הוא גם משקף את ההבדלים בין שכונות לשכונות בשוק של דטרויט.נפח המכירות הוגבל בשל מלאי מוגבל. כאשר שיעורי המשכנתאות הגבוהים ב-2023 השאירו חלק מהמוכרים מחוץ לשוק, המלאי של בתים למכירה בדטרויט באמצע 2025 עמד על קצת יותר מ-3,100 בתים (בעיר של כ-640 אלף תושבים) zillow.com. המלאי הזה משתפר באיטיות – בפברואר 2024 נרשמה עלייה של 12.4% במספר הבתים למכירה לעומת החודש הקודם כאשר יותר מוכרים נכנסו לשוק steadily.com. עם זאת, ההיצע עדיין מצומצם יחסית לביקוש מצד דיירים ומשקיעים מחוץ למדינה. תחזיות הענף צופות כי מכירות הבתים יעלו ב-2025 כאשר שיעורי המשכנתאות ירדו מעט והביקוש הכבוש ישתחרר citylivingdetroit.com citylivingdetroit.com. בינתיים, הצפי הוא שהעלייה במחירי הבתים תימשך בקצב מתון. מומחים ארציים צופים כ-עלייה ממוצעת של 2.6% במחירי הבתים ב-2025 citylivingdetroit.com, עם עליית ערך שנתית בטווח של 3–5% עד 2029 realwealth.com realwealth.com. דטרויט, כשוק קטן וזול יחסית במערב התיכון, עשויה להציג ביצועים טובים מהממוצע הארצי – ייתכן שחלק מהאזורים הזולים במרכז המדינה יעברו את רף ה-5% עלייה שנתית בשנים הקרובות realwealth.com. עם זאת, עידן העליות השנתיות של מעל 10% כנראה הסתיים; הצמיחה במחירים מתמתנת לקצב בר-קיימא ובהתאם לאינפלציה.

מגמות שוק השכירות והדיור הרב-משפחתי

מגזר השכירות הרב-משפחתית של דטרויט הוא נקודת אור, עם ביקוש גבוה וירידה בשיעור הדירות הפנויות. שיעור התפוסה בשוק הדירות המטרופוליני של דטרויט הגיע ל-93.2% בסוף 2024 והוא צפוי לעלות לכ-93.8% עד סוף 2025 mmgrea.com mmgrea.com. נתון זה משקף זרם של שוכרים שמעדיפים נגישות כלכלית – העלייה החזקה ביותר בתפוסה נרשמה במגזר "דיור לעובדים" (השכרות בדרג בינוני ונמוך), שזינק כמעט באחוז מלא ב-2024 ליותר מ-93% תפוסה mmgrea.com mmgrea.com. אפילו דירות היוקרה, שראו עלייה קלה בשיעור הדירות הפנויות בשנה שעברה בשל כניסת דירות חדשות לשוק, צפויות להתייצב כאשר קצב הבנייה החדשה יואט ב-2025 mmgrea.com mmgrea.com.

צמיחת שכר הדירה הייתה מרשימה. דטרויט רשמה עלייה של 3.4% בשכר הדירה האפקטיבי ב-2024, אחת משיעורי צמיחת שכר הדירה הגבוהים ביותר מבין 50 שווקי הדירות הגדולים בארה"ב mmgrea.com. זה היה שני רק לסן חוזה והרבה מעל הממוצע הארצי, בין היתר בזכות ההיצע החדש המוגבל של דטרויט וצמיחת התעסוקה היציבה mmgrea.com mmgrea.com. לשנת 2025, התחזית היא ששכר הדירה ימשיך לעלות, אם כי בקצב מתמתן – בערך צמיחה של 3.8% בשנה mmgrea.com. ראוי לציין כי העליות בשכר הדירה בדטרויט היו עקביות מרבעון לרבעון גם כאשר בשווקי Sun Belt מסוימים נרשמו ירידות; צנרת הבנייה הזהירה במטרופולין (רק כ-1,700 יחידות חדשות מתוכננות ל-2025) מנעה עודף היצע mmgrea.com mmgrea.com. עם ריביות משכנתא גבוהות ורבים שרוצים לקנות נאלצים להמשיך לשכור, העניין של משקיעים בנכסי מולטיפמילי בדטרויט נותר חזק. פרויקטי דירות חדשים מרוכזים באזורים חמים כמו מרכז העיר, מידטאון ופרברים מסוימים, והם נספגים במהירות על ידי שוכרים שמחפשים מתקנים מודרניים. בסך הכול, השוק השכירות החזק תומך בהתאוששות המגורים של דטרויט – מבטיח תזרים מזומנים לבעלי הדירות ומציע אפשרויות מגורים לאלה שאינם מוכנים או מסוגלים לקנות.

מגמות נדל"ן מסחרי ב-2025

שוק המשרדים

שוק משרדי הנדל"ן של דטרויט מתחיל להתייצב בהדרגה ב-2025 לאחר שהמגפה טלטלה את התחום. שיעור הוואקנסי (תפוסה ריקה) במשרדים במטרופולין עומד על כ-20% באמצע 2025 cbre.com – רמה גבוהה יחסית להיסטוריה, אך יש סימנים לייצוב. למעשה, הרבעון הראשון והשני של 2025 שניהם הציגו ספיגה נטו חיובית של שטחי משרדים (סה"כ יותר מ-130,000 רגל רבוע נספגו במחצית הראשונה של השנה) cbre.com. זה היה הרבעון השני ברציפות של עלייה בביקוש מצד שוכרים – סימן מעודד לאחר כמה שנים של צמצומים. חברות רבות מבצעות התאמות גודל ומשדרגות למשרדים איכותיים במקום לנטוש את דטרויט. משרדי Class A, במיוחד במרכז העיר, מציגים ביצועים טובים יותר מבניינים ברמה נמוכה יותר – שיעור הוואקנסי במשרדי Class A במרכז העיר נמוך בכמה נקודות אחוז מהממוצע בשוק (הערכה: בטווח הגבוה של העשרה אחוזים לעומת 20% בכלל) cbre.com. בעלי נכסים מובילים משכו שוכרים עם שטחים משופצים ותמריצים, בעוד שבניינים ישנים יותר באזורים משניים מתמודדים עם שיעורי ואקנסי גבוהים יותר.

פעילות השכירות, אף שאינה פורחת, יציבה. כ-1.4 מיליון רגל רבוע של חוזי שכירות משרדים נחתמו במחצית הראשונה של 2025, מעט מעל קצב הממוצע של חמש השנים האחרונות cbre.com. ראוי לציין כי יותר ממחצית מהיקף השכירות היה בנכסי Class A cbre.com, וחוזים חדשים (ולא חידושים) שלטו – מה שמרמז שחלק מהחברות נכנסות לדטרויט או מתרחבות, ולא רק מחדשות משרדים קיימים. גודל העסקאות נטה לטווח הבינוני (שוכרים של 10,000–50,000 רגל רבוע היוו 45% מהפעילות) cbre.com, מה שמעיד על צמיחה של חברות בינוניות וסטארטאפים. שכר הדירה המבוקש למשרדים ירד מעט ב-2025 בשל הוואקנסי הגבוה, אך נותר גבוה בכ-1–2% לעומת שנה שעברה cbre.com. בסך הכול, התחזית למשרדי דטרויט היא של אופטימיות זהירה: הוואקנסי גבוה אך מתייצב, וכל התאוששות תהיה איטית. מגמת המעבר לאיכות משמעה שבניינים חדשים או משופצים במרכז העיר (למשל כאלה בבעלות Bedrock ובעלי נכסים גדולים נוספים) צפויים להמשיך להתמלא, בעוד שפארקי משרדים ישנים בפרברים עלולים להישאר מאחור בעידן העבודה ההיברידית.

תעשייה ולוגיסטיקה

אם המשרד הוא החוליה החלשה של דטרויט, תחום הנדל"ן התעשייתי הוא מנוע הצמיחה שלה. שיעור הוואקנסי (פנוי) בתעשייה/מחסנים באזור עמד על 3.3% בלבד בסוף 2023 steadily.com ו-כ-3.7% ברבעון השני של 2025 cushmanwakefield.com – שיעור פנוי נמוך במיוחד שמצביע על תפוסה כמעט מלאה של מחסנים ומפעלים. הביקוש לשטחי תעשייה במטרו דטרויט היה חזק, מונע על ידי לוגיסטיקה, הפצה ומשתמשים מתחום הרכב. ענקיות מסחר אלקטרוני וספקים חטפו מחסנים זמינים, ובסיס הייצור של דטרויט (במיוחד עם המעבר לייצור רכבים חשמליים) מגביר את הצורך במתקנים תעשייתיים מודרניים. גם עם גל של השלמות בנייה ספקולטיבית חדשה, שיעור הפנוי עלה רק בעשיריות אחוז משנה לשנה cushmanwakefield.com, מה שמראה שהשטחים החדשים נספגים במהירות. יזמים הוסיפו כ-500,000 רגל רבוע של שטחי תעשייה בסוף 2023–2024 ועוד 1–2 מיליון רגל רבוע נמצאים בבנייה ב-2025, לעיתים קרובות במסדרונות לוגיסטיים מרכזיים.

שכר הדירה לנכסים תעשייתיים נמצא בעלייה בשל השוק הצפוף. חברות רבות מוכנות לשלם פרמיה עבור אתרים סמוכים לצמתים תחבורתיים כמו כבישים בין-מדינתיים ומעברי גבול. מעמדה של דטרויט כמרכז לוגיסטי יקבל דחיפה נוספת בסוף 2025 כאשר גשר גורדי האו הבינלאומי החדש לקנדה צפוי להיפתח, ולשפר את זרימת הסחר בין המדינות. עם פרויקט הגשר בעלות 4.7 מיליארד דולר שמתקרב לסיום (פתיחה מתוכננת לסתיו 2025) clickondetroit.com en.wikipedia.org, חברות אחסנה והובלה צופות ביקוש גובר בדרום-מערב דטרויט. לסיכום, הנדל"ן התעשייתי הוא שוק של בעלי נכסים בדטרויט: שיעורי פנוי נמוכים, גידול יציב בתפוסה, והמשך הרחבת תשתיות הלוגיסטיקה – כולם מצביעים על עוצמה מתמשכת. אלא אם יתרחש מיתון כלכלי משמעותי, תחום זה צפוי להישאר אבן יסוד של שוק הנדל"ן המסחרי בדטרויט עד 2028.

קמעונאות ושימושים מעורבים

הנדל"ן הקמעונאי של דטרויט חווה התאוששות זהירה. שנים של ירידה באוכלוסייה הותירו מסדרונות קמעונאיים רבים ללא מענה, אך יוזמות פיתוח מחדש האחרונות מחזקות את התחזית הקמעונאית. מספר פרויקטי ענק לשימושים מעורבים נמצאים בעבודה ומחזירים קמעונאים לעיר. לדוגמה, האתר החדש של בד-רוק Hudson’s במרכז העיר, הרחבת District Detroit ליד אצטדיון ליטל סיזרס, ופיתוח "עתיד הבריאות" בניו סנטר בשווי 3 מיליארד דולר (ראו סעיף פיתוחים מרכזיים) – כולם מתקדמים ב-2025. פרויקטים אלה אף מושכים מותגים בולטים – לפי הדיווחים, אפל חוזרת למרכז דטרויט עם חנות דגל, שנמשכה בזכות תנועת הרגליים שהפיתוחים הללו מבטיחים institutionalpropertyadvisors.com.

למרות הפרויקטים הבולטים הללו, הבנייה הקמעונאית החדשה נותרת מוגבלת. עלויות בנייה גבוהות וביקוש קמעונאי שעדיין מתאושש שומרים על השלמות קמעונאיות ב-2025 סביב 22,950 מ"ר במטרופולין institutionalpropertyadvisors.com. הצמיחה האיטית בהיצע, יחד עם פתיחה מחודשת של חנויות, שמרו על שיעור תפוסה גבוה במיוחד. למעשה, שיעור הוואקנסי הקמעונאי הרב-שוכר ירד מתחת ל-3% בדטרויט ב-2024 ונשאר קרוב לשפל היסטורי גם ב-2025 institutionalpropertyadvisors.com. מרכזי קניות ורצועות מסחריות מבוססות מלאות ברובן, במיוחד בפרברים. הביקוש הגבוה ביותר הוא לסופרמרקטים, חדרי כושר ומסעדות – מגזרים שמתרחבים כדי לשרת את השכונות והפרברים המשתפרים של דטרויט institutionalpropertyadvisors.com. תת-שווקים פרבריים כמו מחוז מקומב וסאות'פילד מדווחים על השכרות חזקות של שוכרים אלה, בעוד אזורים מבוססים כגון גרוס פוינטס, צפון אוקלנד ופרברי מחוז ויין המערבי ראו עליית שכר דירה קמעונאי של מעל 5% בשנה שעברה על רקע תפוסה גבוהה institutionalpropertyadvisors.com.

בתוך העיר, המסחר במרכז העיר וב-Midtown חוזר בהדרגה כאשר התושבים ועובדי המשרדים חוזרים. מתחמי בילוי חדשים במרכז העיר והסבות למגורים מוסיפים הזדמנויות למסחר בקומת הקרקע. המסחר בשכונות נותר סיפור של שתי ערים: אזורים מתחדשים (למשל Corktown, West Village) זוכים לבתי קפה וחנויות, בעוד שחלק מהשכונות החיצוניות עדיין חסרות מסחר בסיסי בשל אוכלוסייה דלילה. בסך הכול, העניין של משקיעים במסחר בדטרויט מתעורר לראשונה מזה שנים, הודות לתשואות גבוהות ולתחושה שהגרוע מכל מאחורינו. בשנת 2024, דטרויט ראתה השקעות במכירות נכסי מסחר בסך 635 מיליון דולר – עלייה של 23% לעומת 2023 – כאשר משקיעים לאומיים שבו לבטוח בשוק pacommercial.com. עם היצע מצומצם והאוכלוסייה שמתייצבת סוף סוף, מגזר המסחר של דטרויט מציג סיפור התאוששות, אם כי כזה שיתפתח בהדרגה.

פיתוחים מרכזיים ופרויקטי תשתית

פיתוחים מרכזיים ופרויקטי תשתית בדטרויט מעצבים מחדש את העיר ותומכים בצמיחת הנדל"ן. הנה כמה מהפרויקטים המרכזיים ב-2025 שמניעים את השוק:

גורד השחקים באתר הדסון (מרכז העיר): קו הרקיע של דטרויט מקבל מוקד חדש באתר חנות הכלבו לשעבר של הדסון. פרויקט השימושים המעורבים של Bedrock – הכולל משרדים, מגורי יוקרה, מסחר וחלל לאירועים – הגיע לשיא הגובה בסוף 2023 ומתקדם לעבר פתיחה. הפרויקט הבולט הזה כבר משך קמעונאים כמו Apple וצפוי להחיות את שדרת וודוורד עם קניות ובילוי institutionalpropertyadvisors.com. עם השלמתו (צפוי 2024–2025), מגדל הדסון יהיה בין הבניינים הגבוהים בדטרויט, ויסמל את תחיית העיר.
דיסטריקט דטרויט ומרכז החדשנות של אוניברסיטת מישיגן: District Detroit הוא תוכנית רחבת היקף לפיתוח או שיפוץ של 10 מבנים במרכז העיר ובמידטאון (ליד אצטדיון ליטל סיזרס). לאחר עיכובים ב-2023 בשל אתגרי מימון למגדל משרדים, המיקוד עבר לשימושים למגורים ולחינוך. ב-2025, הבנייה מתחילה על בניין דירות עם 261 יחידות בדיסטריקט דטרויט axios.com. בנוסף, מרכז החדשנות של אוניברסיטת מישיגן (UMCI) חדש החל להיבנות בסוף 2023 בתוך הדיסטריקט, ביוזמת היזם סטיבן רוס. קמפוס הטכנולוגיה והמחקר הזה, בעלות 250 מיליון דולר, צפוי להיפתח עד 2027 כהרחבה של U-M למרכז העיר outliermedia.org bridgemi.com. תוכנית דיסטריקט דטרויט כוללת גם מלון עם 290 חדרים ליד האצטדיון בשלב מאוחר יותר axios.com. פרויקטים אלה יביאו סטודנטים, סגל ותושבים חדשים לאזור, ויגבירו את הביקוש לדיור ולשירותים.
שיפוץ מרכז הרנסאנס: קומפלקס מרכז הרנסאנס האייקוני של ג'נרל מוטורס על קו המים עשוי לעבור שינוי דרמטי. בסוף 2024, GM ובדרוק הציעו פיתוח מחדש בעלות 1.6 מיליארד דולר שיכלול הריסה חלקית ועיצוב מחדש של מגדלי רנסן המתיישנים axios.com. התוכנית תהפוך חלק מהקומפלקס ליחידות מגורים ולשטחי מלון, ותשלב אותו טוב יותר עם רשת הרחובות של מרכז העיר. עם זאת, היא תלויה במימון ציבורי של 250 מיליון דולר ובתמיכה פוליטית axios.com. אם המימון הציבורי ייכשל, GM אף העלתה אפשרות של הריסה מלאה כחלופה axios.com – מה שמדגיש את הצורך לחשוב מחדש על המבצר הענק מהשנות ה-70. ב-2025, כל העיניים נשואות לשאלה האם הפרויקט ישיג מימון. שיפוץ מוצלח של רנסן יפתח נדל"ן יוקרתי על קו המים ויוכל להוסיף מאות דירות, מה שייתן דחיפה לשוק הנדל"ן של מרכז העיר.
תחנת מישיגן סנטרל וקמפוס קורקטאון: שיקום תחנת הרכבת ההיסטורית מישיגן סנטרל של חברת פורד בקורקטאון הגיע לאבן דרך ב-2024, כאשר מבנה התחנה הנטוש שופץ במלואו ונחנך בטקס מרשים axios.com. הפרויקט, שעלותו כמעט מיליארד דולר, הופך את התחנה והמבנים הסובבים אותה למרכז חדשנות המתמקד בניידות וטכנולוגיה (בשיתוף פורד, גוגל ושותפים נוספים). החל מ-2025, צפויה התחנה לאכלס משרדים, מעבדות ואולי גם מסחר קמעונאי, כאשר נבחנים גם תכניות למסעדות, מלון ואפילו חזרת שירות רכבות נוסעיםaxios.com. הפיתוח הזה כבר האיץ את שוק הנדל"ן של קורקטאון – ערכי הנכסים באזור זינקו כשחברות סטארט-אפ ועובדים מבקשים להתמקם ליד קמפוס פורד. שלבים נוספים, כולל בנייה חדשה סביב התחנה, יימשכו עד 2025–2026, ויחזקו עוד יותר את מעמדה של קורקטאון כאחת השכונות המבוקשות בדטרויט.
קמפוס הנרי פורד "עתיד הבריאות" (ניו סנטר): ברובע ניו סנטר של דטרויט, צפונית למרכז העיר, מתבצעת בנייה של פרויקט ענק בתחום הבריאות והמגורים בעלות של 2.5–3 מיליארד דולר axios.com. בהובלת Henry Ford Health, אוניברסיטת מדינת מישיגן ודטרויט פיסטונס, הפרויקט כולל הרחבת בית חולים מרכזי, מתקני מחקר רפואי, דירות מגורים חדשות ומסחר קמעונאי. הקמפוס "עתיד הבריאות", שצפוי להסתיים עד 2029, הוא מההשקעות הגדולות בתולדות דטרויט. הוא יביא מתקנים רפואיים מתקדמים ומאות יחידות דיור חדשות לניו סנטר, אזור שכבר חווה התחדשות. בטווח הקצר, הפרויקט גורם לסגירות כבישים ושינויים בתנועה axios.com, אך בטווח הארוך הוא מבטיח פריחה בתעסוקה ובאוכלוסייה. שוק הנדל"ן סביב ניו סנטר ומידטאון כבר נמצא בעלייה בציפייה להתפתחויות.
אצטדיון ניו דטרויט סיטי FC (דרום-מערב): קבוצת הכדורגל המקצוענית האהובה של דטרויט, דטרויט סיטי FC, הודיעה על תוכניות לבניית אצטדיון חדש באתר של בית החולים הנטוש לשעבר בדרום-מערב דטרויט. המועדון רכש כ-16 דונם בקצה קורקטאון/דרום-מערב עבור אצטדיון שצפוי להיפתח בעונת 2027 axios.com. נכון ל-2025, הפרויקט נמצא בשלבי תכנון קהילתי. הוא יעבור את תהליך Community Benefits Ordinance של דטרויט – סדרת מפגשים ציבוריים שמטרתם להבטיח שהפיתוח יועיל לתושבים המקומיים axios.com. האצטדיון המתוכנן והפיתוחים הנלווים (מתקני אימון, ייתכן שגם מגורים או מסחר) יוסיפו פעילות למסדרון שדרת מישיגן ויכולים להאיץ את הצמיחה בשכונות הדרום-מערביות בעלות האופי ההיספני. משקיעי נדל"ן כבר בוחנים בנייני מסחר וקרקעות סמוכים, בציפייה לאפקט חיובי מהאצטדיון.
תשתיות תחבורה – גשר גורדי האו והסרת I-375: שני פרויקטי תשתית מרכזיים ישפיעו על שוק הנדל"ן. גשר גורדי האו אינטרנשיונל, מעבר חדש בין דטרויט לוינדזור, מתקרב לסיום עם יעד פתיחה בסוף 2025 clickondetroit.com en.wikipedia.org. גשר זה יגדיל משמעותית את קיבולת התובלה בין המדינות. שכונת דלריי, בה נמצא קצה הגשר בצד דטרויט, חוותה איחוד קרקעות עבור מתחמי מכס ונתיבי משאיות חדשים. יזמי תעשייה צופים לעלייה בביקוש למחסנים משני צדי הגבול לאחר פתיחת הגשר. פרויקט משנה נוסף הוא המרת כביש I-375 המהיר במרכז העיר לשדרה ברמת רחוב. הפרויקט, שיחל ב-2025, יסיר קטע כביש מהיר באורך מייל שבודד את מרכז העיר מהשכונות המזרחיות. עד 2027, הסרת I-375 תשחרר קרקעות ותחבר מחדש אזורים כמו Eastern Market ו-Greektown, מה שעשוי לאפשר פיתוחים מעורבי שימוש חדשים. גורמי עירייה מצפים להשקעות נדל"ן משמעותיות לאורך השדרה העתידית במקום בו היה תעלת הכביש המהיר.

כל אחד מהפרויקטים הללו – בין אם פיתוחים אנכיים או תשתיות – מהווה הבעת אמון בעתידה של דטרויט. הם מביאים משרות בנייה בטווח הקצר, ובטווח הארוך הם נותנים מענה לחוסרים בעיר (אם זה מסחר מודרני, מתקני בריאות, חיבורי תחבורה או היצע דיור). עבור בעלי עניין בנדל"ן, יוזמות אלו מרחיבות את מפת ההזדמנויות מעבר לליבת הדאונטאון/מידטאון המסורתית, מחברות את מרקם העיר ויוצרות מוקדי צמיחה שצפויים להעלות את ערך הנכסים באזורים הסובבים במשך שנים קדימה.

גורמים כלכליים המשפיעים על השוק

כוחות כלכליים מרובים מעצבים את שוק הנדל"ן בדטרויט בשנת 2025, כולל מגמות תעסוקה, דפוסי הגירה, וסביבת הריבית:

תעסוקה ושכר: כלכלת מטרו דטרויט מוסיפה משרות באופן יציב, אם כי הקצב התמתן ב-2024–2025. שיעור האבטלה באזור מטרו דטרויט עמד על כ-4.5–5% באמצע 2025 fred.stlouisfed.org, בדומה לממוצע הארצי. עם זאת, בעיר דטרויט עצמה עדיין יש כ-10% אבטלה בתחילת 2025 ycharts.com – תוצאה של פערי מיומנויות ופחות משרות בשכונות. החדשות הטובות הן ששיעור האבטלה בעיר ירד מהספרות הדו-ספרתיות לפני כמה שנים, ומעסיקים גדולים (יצרניות רכב, מערכות בריאות, חברות פיננסים/הייטק) מגייסים עובדים. הצמיחה בתעסוקה בתחומי הבריאות, ההייטק והתעשייה המתקדמת מסייעת לגוון את כלכלת דטרויט מעבר לתעשיית הרכב ark7.com. לדוגמה, מרכז ההייטק של פורד ונוכחות גוגל בקורקטאון, לצד סטארטאפים בתחום התחבורה הפיננסית, מביאים לעיר משרות בשכר גבוה. עלייה בתעסוקה מגבירה את הביקוש לדיור, אך ההתמדה בשיעור השתתפות נמוך בכוח העבודה בדטרויט גורמת לכך שחלק מהקהילות לא מרגישות את השיפור. הצמיחה בשכר הייתה יציבה, ובשילוב עם עלויות הדיור הנמוכות בדטרויט, העיר היא למעשה אחת מהשווקים הגדולים הכי נגישים ביחס להכנסה המקומית. מצד שני, אם תהיה תנודתיות בתעשיית הרכב (למשל בעיות בשרשרת האספקה או שביתות עובדים), הכלכלה של דטרויט עלולה להתערער, מה שישפיע על ביטחון הצרכנים ברכישת בתים. עד כה ב-2025, התחזית הכלכלית חיובית בזהירות: התמ"ג של מישיגן צומח במתינות וההוצאה הצרכנית בדטרויט בריאה, מה שמבשר טובות ליציבות שוק הנדל"ן.
אוכלוסייה והגירה: בתפנית היסטורית, ייתכן שאוכלוסיית דטרויט סוף סוף מתייצבת לאחר עשרות שנים של ירידה. ההערכות האחרונות של לשכת מפקד האוכלוסין של ארה"ב הראו כי אוכלוסיית דטרויט גדלה בכ-1% בין 2022 ל-2024, והגיעה לכ-645,000 תושבים bridgedetroit.com. זו הייתה שנה שנייה ברציפות של גידול באוכלוסייה bridgedetroit.com, דבר שדטרויט לא ראתה יותר מ-60 שנה. העלייה (כ-6,800 איש משנה לשנה) מיוחסת לשיטת ספירה מעודכנת ולמעבר אמיתי של תושבים חדשים לשכונות מתחדשות bridgedetroit.com bridgedetroit.com. צעירים מקצועיים ומשפחות עוברים לבתים משופצים ולדירות חדשות, מה שמאזן את הירידה הטבעית באוכלוסייה. ראש העיר מייק דוגן ציין כי אזורים בעיר כמו מורנינגסייד (הצד המזרחי) ומריגרוב (הצפון-מערבי) רואים כיום יותר בתים מאוכלסים מאשר בשנים קודמות, בזכות שיפוצים ותושבים חדשים bridgedetroit.com. דטרויט נותרת כ-78% אפרו-אמריקאית מבחינה דמוגרפית, אך לאחרונה העיר מושכת יותר תושבים שאינם שחורים, מה שתורם לעלייה הקלה באוכלוסייה bridgedetroit.com. אוכלוסייה יציבה או גדלה היא משנה משחק בתחום הנדל"ן: זה אומר יותר קונים, יותר שוכרים, וביקוש מוגבר לקמעונאות. זה גם מגביר את ביטחון המשקיעים, שכן עיר מתכווצת היא דגל אדום לערך הנכסים. עם זאת, אזור המטרו של דטרויט כולו גדל לאט, ומדינת מישיגן כולה מתמודדת עם אתגרים דמוגרפיים (אוכלוסייה מזדקנת, שיעורי ילודה נמוכים). דוח מדינתי אף הזהיר כי אוכלוסיית מישיגן עלולה לרדת ב-700,000 בדור הבא אם המגמות לא ישתפרו bridgedetroit.com. היכולת של דטרויט לשמר את ההישגים המוקדמים הללו – על ידי משיכת מהגרים, שמירה על בוגרי מכללות ומשיכת תושבי פרברים למרכז העיר – תהיה קריטית לביקוש לדיור בטווח הארוך.
ריביות ומימון: העלייה בריביות המשכנתא בשנתיים האחרונות הייתה חרב פיפיות עבור שוק הנדל"ן בדטרויט. מצד אחד, ריביות גבוהות יותר (שנעות סביב 7% למשכנתא ל-30 שנה בריבית קבועה בשנים 2023–24) הרחיקו חלק מהקונים מהשוק והפעילו לחץ כלפי מטה על קצב עליית מחירי הבתים. היקף המכירות בסוף 2023 ירד כאשר רבים מהקונים לא יכלו להרשות לעצמם את התשלומים החודשיים הגבוהים יותר. מצד שני, מחירי הבתים הנמוכים במיוחד בדטרויט ממזערים חלק מההשפעות של ריביות גבוהות – משכנתא של 100,000 דולר בריבית של 7% עדיין משתלמת יותר ממשכנתא של 500,000 דולר בריבית של 5%. ככל שנת 2025 מתקדמת, מומחים צופים שריביות המשכנתא יירדו בהדרגה. הקונצנזוס בקרב פאני מיי, MBA וחזאים נוספים הוא שהריביות ירדו מעט בשנים 2024–2025 כאשר הפדרל ריזרב ירכך את המדיניות המוניטרית בתגובה לאינפלציה נמוכה יותר citylivingdetroit.com citylivingdetroit.com. למעשה, הציפייה הרווחת היא שהפד יתחיל להוריד את הריבית הבסיסית שלו ב-2024, מה "שיכול להוריד גם את ריביות המשכנתא – לפחות במעט," לפי מורגן סטנלי citylivingdetroit.com. אפילו ירידה מ-7% לכ-6% תוכל להמריץ ביקוש נוסף מצד רוכשי דירות, במיוחד בקרב רוכשים ראשונים שהמתינו מהצד. עלויות מימון נמוכות יותר יסייעו גם לפיתוחים מסחריים לצאת לפועל – חלק מהפרויקטים שנתקעו (כמו מבנים מסוימים ב-District Detroit) האשימו את הריביות הגבוהות בכך שמנעו מהם מימון ישים axios.com. גם משקיעים העוקבים אחרי דטרויט רגישים לריביות, שכן שיעורי היוון גבוהים יותר (שנובעים מעלויות מימון גבוהות) האטו חלק ממכירות ההשקעה ב-2023. אם הריביות יתייצבו או יירדו בשנים 2025–2026, דטרויט עשויה לראות עלייה הן במכירות בתים והן בעסקאות השקעה בנדל"ן, מה שיזרים דחיפה חדשה לשוק.
אינפלציה ועלויות בנייה: האקלים הכלכלי הרחב יותר – במיוחד האינפלציה – משפיע על שוק הנדל"ן בדטרויט. עלויות חומרי הבנייה והעבודה עלו בחדות בשנים 2021–22, ולמרות שהאינפלציה נרגעה עד 2025, הבנייה בדטרויט נותרת יקרה יחסית לשכר הדירה/המחירים. לכך יש השפעה מצננת על בנייה חדשה של דיור בר השגה ובתים להשקעה; יזמים לעיתים קרובות מציינים כי הערכות השווי בשכונות מסוימות בדטרויט עדיין אינן מצדיקות את עלויות הבנייה ללא סובסידיות. העיר התמודדה עם זה באמצעות כלים כמו הקלות מס (למשל, אזורי יזמות שכונתיים שמפחיתים מסים באזורים ממוקדים) כדי להפוך בנייה חדשה לאפשרית. עלויות ביטוח גבוהות ומסי רכוש בדטרויט גם משפיעות על חישובי המשקיעים (שיעור מס הרכוש בדטרויט הוא מהגבוהים במישיגן, אם כי בפועל המסים על בית בשווי 80 אלף דולר אינם גבוהים מאוד במונחים כספיים). בתגובה, העיר העלתה הצעות למדיניות חדשה – הבולטת שבהן היא רפורמת מס ערך קרקע שתפחית מסים בכ-17% לבעלי בתים ולעסקים קטנים על ידי מיסוי הקרקע בשיעור גבוה יותר מהמבנים detroitmi.gov detroitmi.gov. נכון ל-2025, הצעה זו לא יושמה (היא דרשה חקיקה מדינתית ומשאל עם, שנתקעו) detroitersfortaxjustice.com, אך אם תחזור ותעבור בשנים הקרובות, היא עשויה לשפר משמעותית את הכדאיות הכלכלית של שיפוץ או בניית נכסים בדטרויט. לסיכום, הגורמים המאקרו-כלכליים של אינפלציה, ריביות ועלויות הם חרב פיפיות: הם הגבילו את ההיצע והרחיקו חלק מהקונים, אך היסודות המשתפרים של דטרויט והקלה פוטנציאלית במדיניות (כמו רפורמת מס) מאזנים בהדרגה את הרוחות הנגדיות הללו.

זרקור שכונתי: אזורים בעלייה מול אזורים מתקשים

דטרויט מתוארת לעיתים קרובות כ“עיר של שכונות,” וב-2025 מצבן של השכונות הללו משתנה מאוד. חלק מהאזורים משגשגים עם פיתוחים ועליית מחירים, בעוד שאחרים ממשיכים להתמודד עם הזנחה ונטישה. להלן דוגמאות לשכונות מתפתחות שכדאי לעקוב אחריהן ואזורים שמתמודדים עם אתגרים מתמשכים:

שכונות מתפתחות שכדאי לעקוב אחריהן

קורקטאון ודטרויט הדרום-מערבית: קורקטאון, השכונה הוותיקה ביותר בדטרויט, נמצאת בעיצומה של תחייה מחודשת המונעת על ידי קמפוס תחנת מישיגן סנטרל של פורד וגל של מסעדות חדשות, לופטים, וכעת גם אצטדיון כדורגל מתוכנן. יחד עם דטרויט הדרום-מערבית הסמוכה (אזור מקסיקנטאון/האבארד פארמס), היא מציעה שילוב של בתים היסטוריים וקרקעות ריקות שמתחילים לבנות עליהן. מומחים מצביעים על קורקטאון ודטרויט הדרום-מערבית ככוכבות של 2025–2026 שנהנות מהשקעות גדולות ואווירה היסטורית ואופנתית matchrealty.com. ערכי הבתים כאן זינקו כאשר צעירים מקצועיים ואפילו תושבים מהפרברים עוברים לאזור, נמשכים לאווירה האותנטית של העיר ולהזדמנויות הצמיחה העתידית (כמו אצטדיון DCFC וחיבורים תחבורתיים חדשים). האבארד פארמס, לדוגמה, תת-שכונה בדרום-מערב, מתהדרת בבתים יפיפיים מתחילת המאה ה-20 ורואים בה משקיעים שמחדשים נכסים, מתוך הימור על עליית ערך ככל שהאזור משתפר ark7.com.
ניו סנטר והנורת' אנד: ניו סנטר, שמבוססת על הרחבת בית החולים הנרי פורד ופיתוח מתקדם של קבוצת הפיסטונס/בית הספר לרפואה, הופכת במהירות למוקד צמיחה. הדינמיקה הזו גולשת אל שכונת נורת' אנד הסמוכה ממזרח, העשירה בבתים היסטוריים ופרויקטים רבים של שיפוץ. תחבורה משופרת (קו החשמלית QLine שמחבר כעת את ניו סנטר למידטאון/מרכז העיר) ומעסיקים גדולים הפכו את האזור לאטרקטיבי. מומחים מציינים את ניו סנטר כ"אזור שתופס תאוצה" בזכות שדרוגי תשתיות וצמיחה בתעסוקה matchrealty.com. משקיעי נדל"ן פעילים בנורת' אנד, כמו גם בשכנות בוסטון אדיסון (רובע היסטורי מרשים) ווירג'יניה פארק, שם המחירים עדיין נמוכים יחסית למידטאון אך עולים. העיר לאחרונה סללה מחדש רחובות ושיפרה את התאורה באזורים אלו, מה שמגביר עוד יותר את האטרקטיביות שלהם.
מידטאון ובראש פארק: מידטאון הייתה סמל לתחיית דטרויט במשך יותר מעשור, והיא עדיין מבוקשת. יש בה ביקוש יציב מצד אוניברסיטת ויין סטייט, מוסדות תרבות מרכזיים ומעמד מקצועי הולך וגדל. בראש פארק, בקצה הצפוני של מידטאון, עברה מהפך מנוף של חורבות לשילוב של אחוזות ויקטוריאניות משוחזרות ודירות יוקרה חדשות ark7.com. עשרות בתי עירוב שימושים (כולל יחידות ברות השגה) הושלמו או נמצאים בבנייה בבראש פארק, ומושכים שוכרים ורוכשים צעירים שרוצים להיות קרובים למרכז העיר. עם אולם ההוקי החדש ומרכז החדשנות של אוניברסיטת מישיגן שעתיד להיפתח במרחק הליכה קצרה, המסלול של בראש פארק הוא בבירור כלפי מעלה. מחירי הבתים החציוניים במידטאון/בראש פארק הם מהגבוהים בעיר, ובכל זאת הביקוש נותר גבוה – עדות לאטרקטיביות של האזור.
ג'פרסון-צ'אלמרס וחזית הנהר המזרחית: בצד המזרחי הרחוק לאורך נהר הדטרויט, שכונת Jefferson-Chalmers זכתה לתשומת לב כקהילת מגורים על קו המים במחיר סביר עם בתים היסטוריים. צעירים עירוניים משפצים כאן בתים, נמשכים לתעלות שמובילות לנהר (לעיתים מכנים את האזור "ונציה הקטנה" של דטרויט). אמנם בעיות הצפה יצרו אתגרים, אך העיר משקיעה בשיפור קירות הים ובפרויקט חדש להפחתת מי סערה. קרוב יותר למרכז העיר, אזור East Riverfront (ריוורטאון) ראה בנייני דירות יוקרתיים חדשים והרחבת מערכת הפארקים RiverWalk. כעת, כאשר חזית הנהר כמעט מחוברת לחלוטין בשביל אופניים/הליכה (שנבחר ל"ריוורווק" הטוב ביותר בארה"ב), ערכי הנדל"ן הסמוכים עלו. דירות חדשות, ביתני מסחר ואפילו הצעות לאקווריום וחוף עירוני הופכים את חזית הנהר לשכונה תוססת יותר ויותר. הנדל"ן באזורים אלו בצד המזרחי של הנהר נמצא בעלייה, אך עדיין זול יותר מאשר במידטאון.
באגלי ופיצג'רלד (צפון-מערב): מוסתרות בצפון-מערב דטרויט ליד אוניברסיטת דטרויט מרסי, Bagley ו-Fitzgerald הן שכונות מגורים היסטוריות שזכו למאמצי פיתוח קהילתי משמעותיים. Fitzgerald Revitalization Project של העיר בסוף שנות ה-2010 פינה מפגעים ויצר שבילי ירק, פארקים ובתים משופצים, והכין את הקרקע להתחדשות. כיום, יזמים פרטיים ועמותות ממשיכים לשפץ בתים ריקים בשכונות אלו. באגלי, במיוחד לאורך שדרת ליוורנויס ("שדרת האופנה"), מציעה בתים לבנים מוצקים משנות ה-20 שהפכו פופולריים בקרב קונים מהמעמד הבינוני ואפילו משקיעים שהופכים אותם להשכרות איכותיות. האזור נחשב לקהילה מתפתחת שבה עדיין ניתן למצוא עסקה וליהנות מעליית ערך ככל שרצועות המסחר מתעוררות לחיים rondoinvestment.com. מסדרון ליוורנויס כולל בתי קפה, מאפיות ובוטיקים חדשים – סימנים לשכונה בעלייה.

שכונות נוספות ברשימת המעקב כוללות את West Village/Islandview בצד המזרחי (אזור היסטורי שרואה זרימה של תושבים ועסקים חדשים), אזורים בצפון-מערב דטרויט כמו Rosedale Park (כבר יציב, וכעת רואה עליות מחירים כאשר קונים מחפשים יותר מרחב), ומובלעות פרבריות נבחרות ממש מחוץ לעיר (פרנדייל, הייזל פארק וכו', שגובלות בדטרויט ומושכות את מי שרוצה שירותים עירוניים עם שירותים פרבריים) matchrealty.com. המגמה הכללית היא ש-אזורים עם תשתית אדריכלית חזקה או יתרון מיקום חווים תחייה מחודשת. בעלי בתים צעירים, לעיתים בסיוע משכנתאות שיפוץ או רכישות מהבנק הקרקעי, מחיים את השכונות הללו. כתוצאה מכך, ככל שהתפוסה עולה, הפשיעה נוטה לרדת והמסחר מגיע בעקבותיה, מה שיוצר מעגל חיובי בכיסים שונים ברחבי דטרויט.

שכונות המתמודדות עם אתגרים

ההתקדמות של דטרויט נותרת לא אחידה, וחלק מהשכונות ממשיכות להתמודד עם ירידה באוכלוסייה, חוסר השקעה וערכי נכסים נמוכים. בדרך כלל מדובר באזורים שעדיין לא משכו עניין משמעותי בפיתוח מחדש או מבודדים מאוד ממרכזי התעסוקה של העיר. לדוגמה, חלקים מ-הצד המזרחי הרחוק (מעבר לג'פרסון-צ'אלמרס) ומקטעים של הצד המערבי של דטרויט כמו ברייטמור עדיין רואים יותר אנשים עוזבים מאשר נכנסים. בקהילות אלו יש לעיתים עשרות מגרשים ריקים או בתים נטושים בכל בלוק, תוצאה של שנים של עיקולי מס והריסות. בעוד שרשות הבנק הקרקעי של דטרויט הרסה אלפי בתים נטושים (ובכך סייעה להסיר הזנחה מסוכנת), הקרקע הריקה יוצרת במקומות מסוימים תחושה כמעט כפרית שקשה לבנות מחדש ללא תכניות בקנה מידה גדול.

מבחינה כלכלית, בחלק מהשכונות הללו יש מחירי מכירה חציוניים של בתים מתחת ל-50,000 דולר, כאשר נכסים רבים ניתנים למשכנתא רק דרך תכניות מיוחדות או נרכשים במזומן על ידי ספקולנטים. הנתונים של העיר המראים ש-206 מתוך 208 שכונות חוו עליית ערך פירושם ש-שתי שכונות חוו ירידת ערך בשנה האחרונה detroitmi.gov – ככל הנראה באזורים הקשים ביותר. מועמדות לכך הן שכונות מבודדות כמו ריברדייל במערב הרחוק או חלקים מ-אוסבורן או ואן דייק/הרפר במזרח, שבהם כמעט ואין קונים חדשים. באזורים כאלה, למרות שהמגמות העירוניות חיוביות, התושבים שנותרים חוששים מבעיות מתמשכות כמו פשע, איכות בתי הספר ושמאות נמוכות מדי. ללא השקעה "מזרזת" (כמו מעסיק חדש, פיתוח מאסטר או הכללה באזור תמריצים), שכונות אלו מסתכנות בלהישאר מאחור בהתחדשות הרחבה של דטרויט.

יש מאמצים לשנות את המגמה. לעיר יש תכניות ל-איגוד ושיווק קרקעות ריקות לפיתוח מחדש, בתקווה למשוך יזמים לבנות דיור משלים או פארקים. ארגוני קהילה פעילים, וניצחונות קטנים (כמו פתיחת סופרמרקט חדש באזור מוזנח) יכולים לעשות הבדל גדול. אך המציאות היא שדטרויט נותרה טלאים-טלאים, ו-שוק הנדל"ן הוא מקומי מאוד. בלוק מתפתח יכול להיות במרחק קילומטר בלבד מבלוק שבו ערכי הבתים עדיין יורדים. משקיעים חייבים לבדוק כל שכונה בנפרד. התקווה היא שככל שהאזורים החזקים יתרחבו והאוכלוסייה תגדל, הגאות תרים יותר סירות. לעת עתה, ההתחדשות של דטרויט אינה שלמה – הזדמנויות עצומות מתקיימות לצד אתגרים מתמשכים, לעיתים קרובות בסמיכות רבה.

הזדמנויות וסיכונים להשקעה

הקאמבק של שוק הנדל"ן בדטרויט שם אותה על מפת המשקיעים ברחבי העולם. ההזדמנויות ב-2025 משמעותיות – אך כך גם הסיכונים. הנה סקירה מדוע יש אופטימיות לגבי דטרויט ומה חשוב לקחת בחשבון:

הזדמנויות השקעה עיקריות:

מחירי כניסה נגישים ותשואות גבוהות: דטרויט מציעה חלק מהמחירי הכניסה הנמוכים ביותר לנדל"ן מכל עיר גדולה בארה"ב. מחיר הבית החציוני בעיר עדיין מתחת ל-100 אלף דולר ark7.com, כלומר גם משקיעים קטנים יכולים לרכוש נכסים (לעיתים במזומן) ולבנות תיק השקעות. בשילוב עם שכר דירה חזק יחסית, התשואות מהשכרה (cap rates) בדטרויט יכולות להיות אטרקטיביות מאוד. בעל נכס יכול לרכוש בית פרטי, למשל, ב-80,000 דולר, להשכיר אותו ב-900 דולר לחודש, ולהשיג תשואה שנתית דו-ספרתית – מספרים שלא נשמעים בשווקים יקרים בחוף המזרחי או המערבי. כמובן, דינמיקה זו תלויה בבחירת השכונה הנכונה ובניהול עלויות השיפוץ, אך פוטנציאל תזרים המזומנים הוא גורם משיכה מרכזי. אין זה מפתיע שדטרויט צוינה כאחד מהשווקים הטובים ביותר לתשואות מהשכרת בתים פרטיים, וחברות ניהול נכסים "Turnkey" התרבו כדי לשרת משקיעים מחוץ למדינה. בנוסף, עם עליית מחירי הבתים מנקודת פתיחה נמוכה (עלייה של מעל 122% בחמש השנים האחרונות בדטרויט לפי מדדים מסוימים) steadily.com steadily.com, משקיעים רואים פוטנציאל להמשך עליית ערך ככל שהעיר מתאוששת.
השבחת נכסים ויזמות פיתוח: יש הזדמנות רבה להשקעות השבחה – רכישת נכסים מוזנחים או מיושנים ושיפוצם. מלאי הדיור של דטרויט מלא בארכיטקטורה מתחילת המאה ה-20: בתים קולוניאליים מלבנים, בתים ויקטוריאניים, דירות ארט דקו. מבנים רבים באזורים מרכזיים הם בעלי "שלד טוב" אך דורשים שיפוץ משמעותי. משקיעים שמסוגלים לנהל פרויקטי בנייה בדטרויט יכולים ליצור הון עצמי משמעותי על ידי שיקום נכסים אלו. העיר והמדינה מציעות תמריצים כמו זיכויי מס לשימור היסטורי, ומסלולי מימון כמו הלוואות שיפוץ 203(k) יכולים לסייע לרוכשים לשפץ בתים. בצד המסחרי, יזמים ממירים בנייני משרדים ישנים ללופטים, הופכים מפעלים לסטודיואים לאמנים, ומייעדים קרקעות לשימושים חדשים. לדוגמה, יזמים יצירתיים הצליחו עם נכסים מעורבי שימוש – שילוב מגורים ומסחר – כדי להנות ממספר מקורות הכנסה steadily.com. ככל שמרכז העיר ומידטאון התמלאו, יש גם הזדמנויות באזורים משניים (כמו Milwaukee Junction, Corktown וכו') להיכנס מוקדם לפני שהאזורים הללו מתבגרים לחלוטין.
מגמות מאקרו שמטיבות עם דטרויט: מגמות רחבות יותר של עבודה מרחוק והגירה עשויות להועיל לדטרויט. המגפה הוכיחה שחלק מהעבודות ניתן לבצע מכל מקום, והעלות הנמוכה של החיים בדטרויט היא נקודת מכירה. יש עדויות אנקדוטליות לכך שעובדים מרחוק עוברים מערים יקרות יותר לדטרויט כדי לרכוש בתים מרשימים בשבריר מהעלות. במקביל, הכלכלה של דטרויט מתגוונת מעבר לתעשיית הרכב – צמיחה בטכנולוגיה, בריאות ואפילו תחומים כמו חקלאות עירונית מספקים עוגנים חדשים לשוק הנדל"ן ark7.com. מרכז העיר הפך גם הוא לסביבה תוססת ופעילה 24/7 לעומת מה שהיה לפני 15 שנה, מה שמסייע למשוך כישרונות (ובעקיפין, גם חברות). אם דטרויט תמשיך לשפר את הבטיחות הציבורית והחינוך, ייתכן שתמשוך יותר אנשים שמעוניינים באורח חיים עירוני ללא תג המחיר הגבוה של ניו יורק, שיקגו או החופים.
תשתיות ופרויקטים ארוכי טווח: משקיעים עם ראייה ארוכת טווח מהמרים על פרויקטי התשתית והפיתוח הטרנספורמטיביים שתוארו קודם לכן. רכישת קרקע או מבנים ליד פרויקטים ענקיים אלה (למשל ליד גשר גורדי האו, במסלול תכנית השדרוג של I-375, סביב ניו סנטר וכו') עשויה להניב רווחים גדולים כאשר הפרויקטים יושלמו. כבר עכשיו, ערך הקרקעות התעשייתיות בדרום-מערב דטרויט עלה בציפייה לגשר החדש. במרכז העיר, יש ספקולציות רבות סביב אתרים כמו I-375 שעומד להיעלם—יזמים אוספים מגרשים בציפייה לבום נדל"ן כאשר האזור יתחבר מחדש למרכז העיר. למעשה, למי שמאמין בכיוון של דטרויט, עכשיו זה הזמן לרכוש נכסים כל עוד המחירים עדיין נמוכים יחסית.

סיכוני השקעה מרכזיים:

תלות כלכלית ותנודתיות: מצבה של דטרויט עדיין עולה ויורד במידה מסוימת יחד עם תעשיית הרכב והייצור. מיתון שיפגע במכירות רכב או שינוי מבני גדול באחת משלוש יצרניות הרכב הגדולות עלול לזעזע את כלכלת דטרויט. למרות שהעיר מגוונת יותר מבעבר, חלק גדול מהמשרות במטרופולין עדיין קשור לרכב (ישירות או בעקיפין). קיימת גם השאלה המרחפת של מעבר תעשיית הרכב לרכבים חשמליים ואוטומציה פוטנציאלית – מה שעלול לצמצם משרות לאורך זמן. משקיעים חייבים לקחת בחשבון את הסיכון למיתון כלכלי או שיבוש מגזרי, מה שעלול להחליש את הביקוש לנדל"ן למגורים ולמסחר. שיעור האבטלה בעיר נותר גבוה ycharts.com, והעוני עדיין מהווה אתגר, כלומר חלקים מהשוק שבריריים ותלויים בתמיכה ממשלתית (שוברים וכו') כדי לשמור על שכר הדירה.
נטל מס רכוש וביטוח: לדטרויט יש שיעורי מס רכוש גבוהים במיוחד – שיעור המילאג' הוא בערך כפול מזה של הפרברים detroitmi.gov. למרות שחשבונות המס בפועל נמוכים בנכסים זולים, לאחר שיפוץ והעלאת ערך, המסים יכולים לקפוץ ולפגוע ברווחים (החוק המדינתי מגביל את העלייה השנתית לאינפלציה לבעלי בתים שמתגוררים בנכס, אך משקיעים לא מקבלים את ההגבלה הזו לאחר הרכישה). יש מאמצים לרפורמה באמצעות תוכנית מס ערך הקרקע (שצפויה להוריד את המסים על מבנים בכ-30% אם תיושם) detroitpbs.org detroitmi.gov, אך נכון ל-2025 זה עדיין לא בתוקף. בנוסף, הביטוח בדטרויט עלול להיות יקר; שיעור התביעות הגבוה בעיר (גניבות, שריפות וכו') גורם לפרמיות להיות מעל הממוצע. לדוגמה, ישנם בעלי נכסים בדטרויט שמשלמים כמעט פי שניים על ביטוח לעומת בית דומה בפרבר. עלויות נשיאה אלו עלולות להפתיע משקיעים ולשחוק את תזרים המזומנים אם לא לוקחים אותן בחשבון.
מצב הנכס ותחזוקה: נכסים רבים בדטרויט, במיוחד הזולים ביותר, דורשים שיפוץ משמעותי. רכישת בית ב-50,000 דולר עשויה לדרוש גם השקעה של 50,000 דולר או יותר בתיקונים. בעיות נפוצות כוללות מערכות חשמל ואינסטלציה מיושנות או לא בטוחות, גגות שדורשים החלפה, היעדר מערכת חימום/קירור תקינה, ואפילו בעיות מבניות עקב הזנחה ממושכת. משקיעים שממעיטים בהערכת עלויות השיפוץ או עלויות תחלופת דיירים עלולים להסתבך. יש גם אתגר במציאת קבלנים אמינים; הביקוש לעובדים מיומנים גבוה בשל כל הפיתוחים בעיר, והעלויות עלולות לעלות או שהפרויקטים יתעכבו. החזקת נכס בדטרויט לרוב אינה "פסיבית" – היא דורשת ניהול אקטיבי. מהבטחת שמירה על בתים ריקים מפני ונדליזם, דרך התמודדות עם רישוי ובדיקות עירוניות בשיפוצים, ועד סינון דיירים בעיר עם דירוגי אשראי ממוצעים נמוכים – המשקיע חייב להיות קפדן או לשכור חברת ניהול מקומית מקצועית.
הזנחה וסיכון שכונתי: האופי המשתנה של דטרויט מרחוב לרחוב אומר שמשקיע יכול לקנות בנכס שנראה ברחוב סביר, רק כדי לגלות שהרחובות הסמוכים מרתיעים דיירים או קונים איכותיים. אם הנכס הוא אחד הבודדים המאוישים בין בתים ריקים רבים, מאגר השוכרים יהיה מוגבל. הפשיעה והביטחון בדטרויט משתפרים אך עדיין מהווים דאגה בחלק מהשכונות – ולתפיסה יש חשיבות. משקיעים מחוץ למדינה למדו לקח קשה בעשור האחרון כאשר קנו בתים זולים במיוחד מבלי לראות אותם, רק כדי לגלות שהאזור אינו ראוי למגורים. כיום, משקיעים מתוחכמים ממקדים את השקעותיהם בכיסים מתפתחים במקום לקנות ללא הבחנה. ועדיין, הסיכון לבחור את השכונה "הלא נכונה" הוא ממשי. עד שההתחדשות של דטרויט תגיע לכל חלקי העיר, נכסים באזורים חלשים עשויים לראות עליית ערך מינימלית ואף ירידת ערך לאחר קפיצה ספקולטיבית ראשונית. גם הנזילות עלולה להיות בעייתית: לא תמיד קל למכור נכס באזור מתקשה, כי ייתכן שיהיו מעט קונים פוטנציאליים – ורק במחירי מציאה.
סיכונים רגולטוריים וציות: דטרויט מחזקת את האכיפה של תקנות השכירות. בעלי דירות חייבים לרשום נכסים להשכרה ולעבור בדיקות (העיר מיישמת זאת בהדרגה לפי אזורים). אי-ציות עלול להוביל לקנסות או אפילו לאי-יכולת לפנות דיירים שאינם משלמים (אם הנכס אינו מוסמך להשכרה, שופטים יכולים לדחות בקשות פינוי). בנוסף, הופיעו תוכניות מניעת פינוי והגנות חדשות לדיירים, מה שמחייב בעלי דירות להקפיד על הליכים משפטיים תקינים. אף שמדובר באתגרים שניתן להתמודד איתם, הם דורשים מהמשקיעים להיות מעודכנים ואולי להיעזר בייעוץ משפטי, מה שמוסיף לעלויות. בצד הפיתוח, תקנת התועלת הקהילתית (CBO) של דטרויט מוסיפה שכבה לפרויקטים גדולים (מעל 75 מיליון דולר): יזמים חייבים לנהל משא ומתן על הסכמים קהילתיים להעסקה מקומית, הפחתת רעש ועוד. axios.com. אמנם זה משפיע בעיקר על שחקנים גדולים, אך זה מעיד על סביבה רגולטורית שמטרתה לאזן בין פיתוח לאינטרסים קהילתיים. משקיעים צריכים לעקוב אחרי מדיניות העיר – למשל, כל שינוי בתקנות השכירות, תמריצי מס או ייעוד קרקע (דטרויט אף בוחנת ייעוד קרקע גמיש יותר לדברים כמו ADUs, מה שיכול להוות הזדמנות להוספת יחידות למגרשים של בתים פרטיים) reddit.com.

לסיכום, דטרויט מציעה סביבה עם סיכון גבוה אך גם תגמול גבוה. רבים הצליחו לקנות בזול ולרכוב על גל ההתאוששות של העיר – להפוך נכסים מוזנחים לנכסים מניבים או לשפץ ולמכור בתים ברווח משמעותי. ההזדמנות להיות חלק מסיפור התחדשות עירונית אמיתי היא מפתה. עם זאת, זהירות ומומחיות מקומית הן חיוניות. המשקיעים המצליחים ביותר בדטרויט משתפים פעולה עם צוותים מקומיים, מבצעים בדיקות נאותות מעמיקות לשכונות, ומחזיקים תקציבי חירום לבלתי צפוי. ככל שנרטיב דטרויט ממשיך להשתפר, התקווה היא שחלק מהסיכונים (הזנחה, ירידה באוכלוסייה וכו') יתפוגגו, וההזדמנויות יפרחו עוד יותר. לעת עתה, כל מי שמשקיע בעיר המנועים חייב להישאר ערני ולשמור על ציפיות ריאליות, תוך איזון בין אופטימיות לזהירות.

שינויים במדיניות ורגולציה

מדיניות הממשלה והרגולציה ממלאות תפקיד מרכזי בסביבת הנדל"ן של דטרויט. כמה שינויים עיקריים אחרונים ומוצעים ראויים לציון:

רפורמת מס רכוש (מס ערך קרקע מוצע): מנהיגי דטרויט מזהים שמבנה מס הרכוש של העיר מהווה חסם לצמיחה. בשנת 2023, ראש העיר מייק דוגן הציע תוכנית מס ערך קרקע (LVT) נועזת שתפחית את שיעור מס הרכוש על מבנים בכ-30% ותעלה משמעותית את המס על ערך הקרקע detroitpbs.org detroitmi.gov. הרעיון הוא להקל על בעלי בתים ובעלי נכסים יצרניים מהנטל הגבוה ביותר של מסי ערים גדולות בארה"ב, תוך ענישה של ספקולנטים שמחזיקים קרקעות ריקות ללא שימוש בעלות מס נמוכה מאוד. לפי ההצעה, 97% מבעלי הבתים בדטרויט יקבלו הפחתת מס (בממוצע 17% מהחשבון) אם LVT ייושם detroitmi.gov detroitmi.gov. לדוגמה, בעל בית בשווי 100,000$ עשוי לחסוך כ-900$ בשנה detroitmi.gov. במקביל, המס על מגרש ריק טיפוסי כמעט וישולש detroitmi.gov, מה שיגביר את הלחץ על בעלי קרקעות לפתח או למכור. בית המחוקקים של המדינה העביר חקיקה מסמיכה בסוף 2023 כדי לאפשר לדטרויט להעלות זאת למשאל עם house.mi.gov, אך נכון ל-2025 היוזמה נתקעה בשל התנגדויות ומכשולים פוליטיים detroitersfortaxjustice.com. אם תאושר בסופו של דבר על ידי הבוחרים, LVT עשוי להיכנס לתוקף בשנים הקרובות ויהיה הרפורמה הראשונה במס רכוש בדטרויט מזה עשרות שנים detroitpbs.org. בעלי עניין בנדל"ן עוקבים מקרוב: זה עשוי להוביל לפיתוח אלפי מגרשים ריקים ולשפר משמעותית את הכדאיות הכלכלית של בעלות על נכס בדטרויט. מצד שני, מתנגדים חוששים מהשלכות לא צפויות (למשל, העלאת מסים על חניונים שתתגלגל לצרכנים וכו'). לעת עתה, המצב נותר בעינו, אך צפוי שהדיון במס יחזור כאשר דטרויט תחפש דרכים לשמר את התנופה שלה.
תקנת הטבות קהילתיות (CBO): שהופעלה לפני מספר שנים, תקנת ה-CBO של דטרויט מחייבת שכל פרויקט פיתוח מעל 75 מיליון דולר (או שמקבל סבסוד ציבורי משמעותי) יעבור תהליך מעורבות קהילתית וינהל משא ומתן על הטבות לשכונה המקומית. זה יכול לכלול התחייבויות להעסיק תושבי דטרויט, להשקיע בפארקים, לממן הכשרות מקצועיות או צעדים נוספים. למשל, אצטדיון הכדורגל החדש של DCFC יעבור את התהליך הרב-מפגשי הזה ב-2025 כדי לתת מענה לדאגות וצרכי הקהילה axios.com. למרות שמפתחים בתחילה התנגדו ל-CBO, כיום זה הפך לחלק מהותי מהעשייה העסקית בדטרויט. זה מוסיף זמן ועלות לפרויקטים גדולים, אך גם נוטה להקל על יחסי קהילה ויכול למנוע התנגדויות. מפתחים קטנים יותר אינם מושפעים ישירות מה-CBO, אך רוח התקנה הובילה ליותר תשומת לב להשפעות הפיתוח גם בפרויקטים בינוניים. העיר גם יצרה משרד להטבות קהילתיות לפיקוח על עמידה בדרישות. בסך הכול, תקנת ה-CBO של דטרויט נחשבת למודל עבור ערים אחרות ומייצגת מעבר לפיתוח מכליל יותר – שיקול חשוב למשקיעי נדל"ן המתכננים פרויקטים גדולים.
גמישות בתכנון ובשימושי קרקע: דטרויט מעדכנת את קוד התכנון שלה כדי לעודד שימוש חוזר במבנים קיימים וטיפוסי מגורים חדשים. לדוגמה, שינויים בשנים האחרונות הקלו על בניית יחידות דיור נלוות (ADUs) בשכונות מסוימות (כמו יחידות מגורים מעל מוסך או דירות במרתף במגרשי בתים פרטיים) reddit.com. העיר גם פתוחה יותר ל"דיור ביניים חסר" – כמו דופלקסים או בנייני ארבע דירות – באזורים שבעבר יועדו רק לבנייה צמודת קרקע, במטרה להגדיל את הצפיפות ואפשרויות הדיור. באזורים מסחריים, הוסרו מגבלות שימוש מיושנות כדי לאפשר חללים משולבים למגורים ולעבודה, מסחר זעיר ועסקים זמניים. הרפורמות הללו מתבצעות בהדרגה אך באופן מתמשך, במטרה לצמצם בירוקרטיה בפיתוח. ככל שדטרויט מנסה להגדיל את אוכלוסייתה, צפויים חידושים נוספים בתכנון, אולי בונוסים בצפיפות עבור דיור בר השגה, או אישורים מזורזים באזורים ייעודיים לצמיחה. יזמי נדל"ן שיעקבו אחרי השינויים הללו יוכלו לנצל הזדמנויות חדשות (למשל, הוספת ADU להכנסה משכירות או הסבת מבנה תעשייתי ישן לשימושים מסחריים מעורבים ללא צורך באישורים חריגים רבים).
תקנות שכירות והגנות לדיירים: עם אוכלוסיית שוכרים גדולה, דטרויט שמה דגש מסוים על יציבות דיור. תוכניות כמו זכות לייצוג משפטי לדיירים בעלי הכנסה נמוכה העומדים בפני פינוי הושקו, ויש דיונים על תקנות פינוי "מטעמים מוצדקים", אם כי נכון ל-2025 לא עבר דבר במועצת העיר. בעלי דירות מחויבים לרשום את הנכסים המושכרים שלהם ולעבור בדיקות/אישורים – מאמץ שדטרויט הגבירה מאז 2018. עד 2025, שכונות רבות עברו לפחות סבב אחד של בדיקות, והעיר ממשיכה להחיל זאת עד שכל הנכסים להשכרה יעמדו בדרישות. זה חיובי בסופו של דבר לאיכות הדיור, אך בטווח הקצר אילץ חלק מהמשכירים ה"עשה זאת בעצמך" להשקיע בתיקונים או למכור נכסים במקום להתמודד עם קנסות. בנוסף, העיר יצרה לאחרונה מאגר מידע לנכסים להשכרה ובוחנת דרכים לצמצם פינויים ספקולטיביים והעלאות שכר דירה מופרזות בדיור מסובסד. אף שדטרויט לא החילה פיקוח על שכר דירה (ואינה יכולה לפי החוק המדינתי), צעדים רכים אלה מעידים על גישה פרו-דיירית יותר. משקיעים בשוק השכירות צריכים להיות מודעים לדרישות הציות ולסבירות לביקורת מוגברת על תנאי הדיור.
תמריצים מדינתיים ופדרליים: ברמה גבוהה יותר, מישיגן מפעילה מגוון תוכניות תמריצים שמשפיעות על שוק הנדל"ן בדטרויט. "אזורי הזדמנויות" שנוצרו בחוק המס הפדרלי מ-2017 כוללים שכונות רבות בדטרויט, ומעניקים למשקיעים הטבות מס על השקעות בפרויקטים שם (תוכנית ה-OZ פועלת עד 2026, ורבים מפרויקטי דטרויט השתמשו בה). המדינה גם החזירה את זיכויי המס לשימור מבנים היסטוריים, בהם השתמשו יזמים בדטרויט לשיקום מבנים ישנים במרכז העיר ובשכונות. בנוסף, תוכניות כמו זיכוי מס לדיור בר השגה (LIHTC) וקרן הפיתוח לדיור של מישיגן משמשות בפועל לבניית דיור בר השגה בדטרויט, לעיתים כחלק מפרויקטים מעורבי-הכנסה. מדיניות אלה מסייעות לסגור פערי מימון ומעודדות פיתוח שלא היה קורה רק עם הון פרטי. משקיע או יזם חד עין יכול לשלב תמריצים כאלה כדי להפוך פרויקט בדטרויט לכדאי ורווחי. לדוגמה, בניין חדש לשימושים מעורבים עשוי להיעזר בהפחתת מס רכוש, השקעה מאזור הזדמנויות, ומענקים לניקוי סביבתי אם מדובר באתר מזוהם. הניווט בין התמריצים הללו עשוי להיות מורכב, אך המערכת הציבורית-פרטית של דטרויט הפכה למתוחכמת יותר בשנים האחרונות כדי להדריך יזמים בתהליך.

בעיקרו של דבר, מדיניות דטרויט נעה לכיוון של תמיכה בצמיחה מתמשכת בשוק הנדל"ן תוך ניסיון להבטיח הכלה. הפחתת נטל המס על בעלי בתים, דרישת שיתוף ציבור בפרויקטים גדולים, הקלה בזונינג לפיתוח יצירתי, והגנה על שוכרים – כל אלה חלקים בפאזל שמטרתו להפוך את ההתחדשות של דטרויט לבר-קיימא. בעלי עניין צריכים לעקוב מקרוב אחרי עיריית דטרויט ולנסינג (ממשלת המדינה) לשינויים במדיניות, שכן אלה עשויים לשנות משמעותית את חישובי ההשקעה. אם דטרויט תצליח להחיל הפחתות מס ולמשוך תושבים נוספים, הסביבה הרגולטורית תשחק תפקיד מרכזי בהפיכת העיר לשוק אטרקטיבי יותר להשקעה ולמגורים.

סיכום

בשנת 2025, שוק הנדל"ן של דטרויט עומד בצומת דרכים מכריע בין עבר עשיר לעתיד מלא תקווה. שכונות מגורים שבעבר נחשבו לאבודות שוקקות כיום בצוותי שיפוץ ודיירים חדשים, מה שמעלה את מחירי הבתים אך עדיין שומר עליהם נגישים להפליא בהשוואה לממוצע הארצי. צירי מסחר מתעוררים לחיים עם חנויות ומסעדות, כאשר פרויקטים ענקיים מעצבים מחדש את מרכז העיר והסביבה. מנוע הכלכלה של עיר הרכב מתגוון וצובר תאוצה, מה שמבשר טובות לביקוש לדיור ולערך הנכסים בשנים הקרובות. תחזיות עד 2028 צופות צמיחה יציבה, אם כי מתונה – לא בום, לא משבר, אלא עיר שבונה מחדש את יסודותיה בהדרגה realwealth.com realwealth.com.

כמובן, אתגרים עדיין קיימים. אזורים מסוימים בדטרויט עדיין מתמודדים עם הזנחה, ומשקיעים חייבים לאזן בין הבטחת תשואות גבוהות לסיכונים של התחדשות עירונית. ובכל זאת, המגמה הכללית מעודדת: מדיניות חדשה מתמודדת עם מכשולים ותיקים, נראה כי מגמת הירידה באוכלוסייה מתהפכת, ויש תחושת תנופה מוחשית. כפי שאמר דמוגרף מקומי, "אפשר לקרוא לזה מגמה" שדטרויט שוב בצמיחה bridgedetroit.com, מגמה שצפויה "להימשך ולהתחזק בשנים הקרובות" bridgedetroit.com.

למי ששוקל את דטרויט, 2025 היא שנה שצריך לעקוב אחריה מקרוב – או להיכנס לפעולה – העיר נמצאת אולי בנקודת השיא הדינמית ביותר שלה מזה עשרות שנים. בין אם זו המשיכה של דירה במגדל משופץ במרכז העיר, בית לשיפוץ בשכונה מתפתחת, או השקעה בפרויקט מסחרי, דטרויט מציעה נוף נדל"ני עשיר באפשרויות. סיפור הקאמבק של עיר הרכב עדיין נכתב, והפרקים הבאים עד 2028 צפויים לכלול התחדשות מתמשכת, פרויקטים חדשים שמעצבים את קו הרקיע, וחיבור הדרגתי של מרקם עירוני תוסס ומגוון יותר. בתחום הנדל"ן – כמו בתעשיית הרכב האגדית שלה – דטרויט מוכיחה שהיא יודעת לחדש, להסתגל ולהתקדם, מה שהופך אותה לאחד משוקי הנדל"ן המסקרנים ביותר למעקב בארה"ב.

מקורות: נתוני שוק הנדל"ן והמגמות בדטרויט zillow.com detroitmi.gov; דוחות שוק מסחרי מטרו דטרויט cbre.com institutionalpropertyadvisors.com; דוחות דיור ואוכלוסייה של עיריית דטרויט detroitmi.gov bridgedetroit.com; תחזיות וניתוחים של מומחים realwealth.com matchrealty.com; חדשות מקומיות על פיתוחים ושינויים במדיניות axios.com detroitmi.gov.