Por qué el mercado inmobiliario de Chicago podría ser la mejor apuesta de Estados Unidos en 2025 y más allá

El mercado inmobiliario de Chicago en 2025 se encuentra en una encrucijada de oportunidad y transformación. Los precios de las viviendas residenciales están aumentando de manera constante (no descontroladamente), y la demanda de compradores sigue siendo resiliente a pesar de las tasas de interés más altas. Los sectores comerciales de la ciudad muestran un panorama mixto: las propiedades industriales y multifamiliares están en auge, mientras que las oficinas antiguas del centro enfrentan vacantes récord. Sin embargo, la ventaja de asequibilidad de Chicago frente a las ciudades costeras está atrayendo nuevo interés chicagorealtor.com. Desde mercados de alquiler ajustados y barrios de moda hasta grandes proyectos de desarrollo y cambios en políticas, este informe desglosa las últimas tendencias. ¿Podría Chicago ser realmente una de las jugadas inmobiliarias más inteligentes del país en 2025? Analicemos los datos, las previsiones hasta 2030 y los factores clave que están dando forma a este mercado.

Tendencias del mercado residencial en 2025

Precios y ventas de viviendas: El mercado de la vivienda en Chicago está experimentando un crecimiento moderado de precios con un volumen de ventas en aumento. A mediados de 2025, el precio medio de venta de una vivienda en Chicago ronda los $402,000, un aumento de aproximadamente 4.4% interanual redfin.com. La actividad de ventas también ha subido ligeramente: unas 2,675 viviendas vendidas en junio de 2025, un aumento del 4% respecto al mismo mes del año pasado redfin.com. (Esto marca un cambio respecto a 2024, cuando las ventas se habían desacelerado). Las viviendas también se están vendiendo un poco más rápido (aproximadamente 49 días en el mercado, ~5 días menos que el año pasado) en medio de la continua demanda de compradores redfin.com. La siguiente tabla resume los indicadores recientes de toda la ciudad:

Mercado de Viviendas de Chicago (mediados de 2025)	Valor	Variación interanual
Precio de venta mediano (jun 2025)	$402,000	+4.4% redfin.com
Viviendas vendidas (jun 2025, todos los tipos)	2,675	+4.2% redfin.com
Días medianos en el mercado	49 días	5 días más rápido redfin.com
Precio mediano por pie cuadrado	$281	+3.7% interanual redfin.com

Inventario y oferta: Una razón por la que los precios están subiendo es la oferta limitada de viviendas en venta. El inventario en Chicago se ha mantenido persistentemente bajo: en mayo de 2025, el número de viviendas en el mercado era aproximadamente un 16% menor que el año anterior heartlandro.realtor. Esta escasez de anuncios está creando condiciones competitivas. Incluso con tasas hipotecarias rondando el ~6.8%, los compradores están adquiriendo lo disponible relativamente rápido (de ahí la ligera caída en los días en el mercado). Los agentes inmobiliarios informan que 2024 probablemente marcó el piso en el inventario, y más propietarios podrían poner sus propiedades a la venta a finales de 2025 a medida que los cambios de vida impulsen mudanzas a pesar de las bajas tasas hipotecarias existentes chicagorealtor.com chicagorealtor.com. Si los nuevos anuncios aumentan, Chicago podría ver un salto en las ventas de viviendas en 2025; a nivel nacional, el pronóstico de NAR prevé un aumento del 9–13% en las ventas de viviendas este año, y el constante crecimiento del empleo y la relajación de las tasas en Chicago podrían ayudar a que siga la misma tendencia chicagorealtor.com.

Tendencias de precios por tipo de propiedad: Las casas unifamiliares han liderado las subidas de precios recientemente. En la ciudad de Chicago, los precios de las casas unifamiliares fueron ~9.4% más altos en mayo de 2025 que un año antes heartlandro.realtor. Los valores de los condominios y casas adosadas también han subido, pero de manera más moderada (alrededor de +4.4% interanual en mayo) heartlandro.realtor. Cabe destacar que los volúmenes de ventas se han visto limitados por la oferta: el número de ventas de casas unifamiliares fue en realidad ligeramente menor (–2% interanual) en mayo, y las ventas de condominios bajaron alrededor de un 10% respecto al año anterior heartlandro.realtor heartlandro.realtor. En resumen, todavía hay muchos compradores en el mercado, pero compiten por un grupo limitado de listados. La asequibilidad sigue siendo aceptable para los estándares de las grandes ciudades (el precio medio de Chicago es ~14% inferior al promedio de EE. UU.), pero las tasas de interés más altas significan que los pagos mensuales de los compradores son mayores, lo que mantiene el crecimiento de precios bajo control. En general, los expertos anticipan una apreciación moderada y constante en lugar de saltos explosivos de precios; se espera un crecimiento anual de precios de viviendas del orden de 3–5% en el corto plazo libertybank.com.

Análisis del mercado de alquiler: Rentas y tasas de vacancia

El mercado residencial de alquiler de Chicago está muy activo en 2025, con rentas en aumento y vacancias cerca de mínimos históricos. La demanda de apartamentos ha aumentado ya que muchos posibles compradores siguen siendo inquilinos (debido a las altas tasas de interés y la limitada oferta de viviendas de entrada). Aquí están las métricas clave del alquiler:

• Alquiler promedio: En toda la ciudad, el alquiler promedio de un departamento es de aproximadamente $1,929 por mes, lo que es ~22% más alto que el alquiler promedio en EE. UU. de ~$1,577 tritonrealtygroupllc.com tritonrealtygroupllc.com. Los alquileres varían según el tamaño de la unidad y la ubicación: a junio de 2025, un estudio típico se alquila por ~$1,872, los de una habitación alrededor de $2,524 y los de dos habitaciones alrededor de $3,142 en promedio tritonrealtygroupllc.com (con unidades de lujo en edificios altos alcanzando precios aún mayores). Los alquileres han estado aumentando aproximadamente 3–4% por año, un ritmo que se espera continúe hasta 2025 tritonrealtygroupllc.com.
• Ocupación/Vacancia: La ocupación de departamentos es extremadamente alta – más del 95% de las unidades están ocupadas en promedio, con muchos barrios principales con menos del 5% de vacancia. En zonas populares como Logan Square, Lincoln Park o Andersonville, las tasas de vacancia se están reduciendo a niveles muy bajos chicagospropertymanagement.com. Los propietarios reportan múltiples solicitantes para unidades de calidad; a menudo hay más de 8 inquilinos aplicando por anuncio, una señal de competencia intensa y vacancia mínima tritonrealtygroupllc.com tritonrealtygroupllc.com. Este mercado ajustado da a los propietarios poder de fijación de precios (concesiones limitadas) y resulta en alquileres rápidos para cualquier departamento nuevo que salga al mercado.
• Impulsores de la demanda de alquiler: Varios factores están impulsando el auge de los alquileres en Chicago. El resurgimiento urbano pospandemia – a medida que los jóvenes profesionales regresan a la vida en la ciudad y las oficinas reabren – ha fortalecido la demanda de alquileres ubicados en el centro chicagorealtor.com chicagorealtor.com. Al mismo tiempo, las altas tasas hipotecarias y la incertidumbre económica están haciendo que algunos posibles compradores primerizos permanezcan más tiempo en el mercado de alquiler, “impulsando aún más la demanda” de alquileres chicagospropertymanagement.com. Además, la escasa construcción nueva de viviendas multifamiliares en Chicago en los últimos años significa que la oferta no está alcanzando la demanda. De hecho, 2025 está experimentando uno de los periodos de inventario de alquiler más ajustados en la memoria reciente, con menos unidades nuevas disponibles tritonrealtygroupllc.com tritonrealtygroupllc.com. Este desequilibrio (demanda constante frente a una oferta decreciente) es una receta para continuos aumentos en los alquileres.
• Perspectiva de inversión: Los propietarios e inversionistas se están beneficiando de estas tendencias: alta ocupación, aumento de los alquileres y tasas de capitalización favorables (rendimientos de alquiler) en comparación con los mercados costeros más caros chicagospropertymanagement.com. El sector multifamiliar de Chicago ha atraído el interés de inversionistas nacionales precisamente por estas razones. Sin embargo, también hay atención política sobre el mercado de alquiler: las campañas a favor del control de alquileres han resurgido en Illinois (aunque el control de alquileres a nivel estatal sigue prohibido), y en ciertas áreas en proceso de gentrificación la ciudad ha intervenido con medidas para evitar el desplazamiento chicagospropertymanagement.com. Por ejemplo, alrededor del popular 606 Trail en el lado noroeste, una “Ordenanza Antigentrificación” ahora restringe las demoliciones y la especulación en barrios como Logan Square y Humboldt Park para ayudar a frenar el aumento desmedido de los alquileres y proteger a los residentes de larga data chicagospropertymanagement.com. Estas políticas subrayan el difícil equilibrio entre promover la inversión y garantizar que la vivienda siga siendo asequible.

Perspectiva de alquileres: Se espera que los alquileres en Chicago sigan una trayectoria ascendente en los próximos años, salvo una gran recesión económica. Los expertos en arrendamiento proyectan un crecimiento anual de los alquileres de alrededor del 3%–4% en toda la ciudad, en línea con los promedios históricos tritonrealtygroupllc.com. Las tasas de vacancia deberían mantenerse bajas (por debajo del 5–6%), dado que la oferta de nuevos departamentos es modesta y los costos de construcción son altos. Los inquilinos seguirán enfrentando un mercado competitivo – aunque si las tasas de interés bajan y la compra de viviendas se vuelve más asequible, la demanda de alquiler podría moderarse ligeramente a medida que algunos hogares vuelvan a optar por la compra de viviendas. Por ahora, sin embargo, el mercado de alquileres de Chicago es favorable para los propietarios, caracterizado por “fuerte crecimiento de alquileres, inventario nuevo limitado y competencia intensa entre inquilinos” tritonrealtygroupllc.com.

Bienes raíces comerciales: señales mixtas en 2025

El sector de bienes raíces comerciales de Chicago en 2025 está experimentando tendencias divergentes según el tipo de propiedad. En términos generales, los almacenes industriales y las instalaciones logísticas están prosperando, los alquileres multifamiliares son sólidos (como se mencionó anteriormente), e incluso el comercio minorista está experimentando un repunte tras el COVID, especialmente en los corredores populares de la ciudad dailyherald.com. Por otro lado, el mercado de oficinas enfrenta altas tasas de vacancia y caídas en la valoración tras el auge del trabajo remoto. A continuación, desglosamos el estado actual de los principales segmentos comerciales:

Mercado de oficinas – Altas vacancias y fase de transición

El mercado de oficinas en el centro de Chicago está en un período de corrección. El auge del trabajo remoto/híbrido ha dejado muchas oficinas infrautilizadas, especialmente los edificios más antiguos en The Loop. Para mediados de 2025, la tasa de vacancia de oficinas en el CBD (Distrito Central de Negocios) alcanzó un récord histórico en el rango medio de 24–27% – un nivel inaudito hace una década bradfordallen.com chicagobusiness.com. Solo en el segundo trimestre de 2025, las oficinas del centro registraron una absorción neta negativa de 1.5 millones de pies cuadrados, lo que llevó la vacancia directa a 24.7% (un récord) y redujo ligeramente las rentas solicitadas ($41 por pie cuadrado bruto) bradfordallen.com. Para ponerlo en contexto, la vacancia en el centro era de ~23% a finales de 2024 y solo ha seguido aumentando taylorjohnson.com taylorjohnson.com, lo que indica el décimo trimestre consecutivo de aumento en la vacancia al comenzar 2025 chicagobusiness.com. Los propietarios lo están sintiendo: el volumen de arrendamiento de oficinas en 2024 fue de solo 8.2 millones de pies cuadrados, prácticamente igual que en 2023 y muy por debajo de los niveles previos a la pandemia taylorjohnson.com.

Sin embargo, dentro del sector de oficinas, es una historia de dos submercados. Las oficinas más nuevas, ricas en servicios (y los espacios spec suite) siguen atrayendo inquilinos, mientras que los edificios de oficinas “commodities” más antiguos luchan taylorjohnson.com. En ningún lugar es esta división más clara que en Fulton Market (West Loop) frente al corredor histórico de LaSalle Street. Fulton Market – un antiguo distrito de empacadoras de carne convertido en un moderno centro tecnológico – continúa superando: presume de la menor vacancia de oficinas de cualquier submercado (alrededor de 16% de vacancia, comparado con ~25% de promedio en el centro) e incluso registró absorción neta positiva en 2024 taylorjohnson.com. Grandes contratos de arrendamiento (por ejemplo, grandes empresas tecnológicas y de publicidad) se han inclinado por las nuevas torres de construcción de Fulton Market con comodidades modernas. En contraste, muchas torres de oficinas antiguas del Loop están en gran parte vacías, y algunas son prácticamente obsoletas sin renovaciones importantes. Como dijo un funcionario de la ciudad, partes del centro tradicional están “agonizando” con oficinas obsoletas “construidas como fortalezas hace un siglo”, ocupación en colapso y una base impositiva en disminución chicago.suntimes.com.

Inversión y valores de oficinas: La crisis en las oficinas se ha traducido en fuertes caídas en los valores de las propiedades. Las ventas recientes de edificios de oficinas en el centro se han cerrado con descuentos masivos – en promedio, alrededor de un 73% por debajo de los precios de venta anteriores taylorjohnson.com. En términos monetarios, aproximadamente $405 millones en propiedades de oficinas del centro se comercializaron en todo 2024 (en aumento desde un mínimo histórico de $140M en 2023), pero ese volumen sigue siendo una fracción de los más de $1.4 mil millones vistos en 2019 taylorjohnson.com. Los inversionistas son extremadamente cautelosos con las oficinas; solo se están realizando operaciones oportunistas y con grandes descuentos. El lado positivo es que estos precios de ganga están atrayendo compradores que planean reconvertir o mejorar los edificios, y de hecho Chicago está viendo una ola de proyectos de conversión de oficinas (más sobre esto en la sección de Desarrollos). También vale la pena señalar que los mercados de oficinas suburbanos de Chicago enfrentan desafíos similares: la vacancia de oficinas suburbanas ronda el 24–25%, a la par con el centro taylorjohnson.com. Algunos campus corporativos suburbanos están siendo reconvertidos o alquilados para nuevos usos (por ejemplo, laboratorios de ciencias de la vida, logística) a medida que las empresas consolidan espacio.

En resumen, el mercado de oficinas de Chicago está en transición. Los propietarios se están enfocando en renovaciones, ofreciendo suites especulativas y dotando de amenidades a los edificios para atraer inquilinos. Las perspectivas a corto plazo siguen siendo débiles – “con $5.4 mil millones en préstamos de oficinas en Chicago que vencen en los próximos dos años, podría surgir más estrés” taylorjohnson.com – pero ya hay primeros indicios de estabilización. La actividad de alquileres a finales de 2024 aumentó ligeramente, y tanto inquilinos como inversionistas muestran interés en espacios de calidad al precio adecuado. El mercado de oficinas en Chicago está esencialmente reajustándose a un nuevo equilibrio: se necesitarán menos oficinas en total, muchos edificios antiguos serán reconvertidos, y los que permanezcan como oficinas deberán ofrecer entornos de primer nivel para seguir siendo competitivos.

Industrial y logística – Un sector potente

En marcado contraste con las oficinas, el sector inmobiliario industrial en Chicago es sólido y sigue siendo uno de los tipos de propiedad más atractivos. Chicago es un centro logístico nacional – impulsado por la capacidad de carga del Aeropuerto O’Hare, extensos intermodales de tren/camión y su ubicación central – y esto sigue generando fuerte demanda de almacenes y centros de distribución. Los puntos clave del mercado industrial en 2025 incluyen:

• Vacancia y Absorción: La tasa de vacancia industrial es de solo ~5.5% a inicios de 2025 cawleycre.com, lo cual está por debajo incluso de los niveles previos a la pandemia y muy por debajo del promedio de vacancia industrial de EE. UU. (~7%) cawleycre.com. En los últimos 12 meses, Chicago absorbió alrededor de 8–9 millones de pies cuadrados de espacio industrial, manteniéndose entre los principales mercados de EE. UU. en demanda neta cawleycre.com. Aunque hubo una gran ola de nuevos almacenes entregados (casi 15+ millones de pies cuadrados añadidos en el último año), la oferta y la demanda están equilibrándose aproximadamente, y las vacancias siguen siendo bajas.
• Crecimiento de Rentas: Los propietarios industriales están disfrutando de un crecimiento constante de rentas. Las tarifas de arrendamiento de almacenes aumentaron aproximadamente 3.3% interanual (a Q1 2025) cawleycre.com, superando el promedio nacional y marcando la primera vez en más de una década que el crecimiento de rentas industriales de Chicago lidera la nación cawleycre.com. Las rentas promedio solicitadas están alrededor de $9.70 por pie cuadrado (triple neto) en toda la región, con espacios modernos de distribución “big-box” en submercados principales alcanzando $5–$8 por pie cuadrado y espacios de relleno más pequeños logrando $11–$12+ por pie cuadrado cawleycre.com. Las vacancias bajas y la fuerte competencia por instalaciones bien ubicadas continúan empujando las rentas al alza.
• Pipeline de Construcción: A pesar de la alta demanda, los desarrolladores han sido disciplinados con la nueva construcción. Solo alrededor de 1.1% del inventario industrial de Chicago está en construcción a 2025 (mucho menos que en los mercados del Sunbelt que construyeron agresivamente) cawleycre.com. Este pipeline restringido ha evitado el exceso de oferta. Los desarrolladores se están enfocando en proyectos build-to-suit y son cautelosos con las construcciones especulativas. Se espera que la desaceleración en nuevas entregas mantenga la tasa de vacancia industrial estable en el rango medio del 5%, incluso cuando el crecimiento económico se modere cawleycre.com. En resumen, el mercado industrial de Chicago no está sobreconstruyendo, lo que es una buena señal para que los propietarios mantengan el poder de fijación de precios.
• Acuerdos notables: La inversión en propiedades industriales en Chicago sigue activa. En el último año, se negociaron alrededor de $4.2 mil millones en activos industriales, incluyendo importantes acuerdos de portafolio cawleycre.com. Las tasas de capitalización han subido ligeramente junto con las tasas de interés, pero los inversionistas institucionales aún ven los almacenes de Chicago como inversiones atractivas a largo plazo. Por ejemplo, a finales de 2024 se realizaron grandes compras como la de Ares Management, que adquirió un centro de distribución en Aurora de 33,000 m² por $46 millones (~$1,400/m²) y Nuveen comprando una instalación logística de 25,000 m² a una tasa de capitalización del 5.4% cawleycre.com. Un titular destacado: un centro de datos especializado en Elk Grove se vendió por la asombrosa cifra de $439 millones (más de $24,700/m²), lo que muestra la prima por activos industriales críticos cawleycre.com. En el lado de arrendamientos, empresas como ShipBob y Expeditors firmaron grandes nuevos contratos de alquiler de almacenes en el área metropolitana a rentas saludables de alrededor de $75–86/m² cawleycre.com. Las empresas de comercio electrónico, distribución de alimentos y manufactura continúan expandiéndose en los corredores industriales de Chicago, manteniendo la demanda estable incluso cuando algunos mercados nacionales se enfrían.

En resumen: El sector inmobiliario industrial de Chicago es altamente resiliente y sigue creciendo. Las bajas tasas de vacancia, la oferta moderada de nuevos espacios y las ventajas logísticas de la región sugieren que este sector seguirá siendo un pilar de fortaleza, ofreciendo a los inversionistas ingresos estables y potencial de apreciación.

Segmentos comerciales minoristas y otros

Minorista: Tras unos años difíciles, el sector inmobiliario minorista de Chicago muestra señales de resurgimiento en 2025. A medida que regresa el flujo de personas a los distritos comerciales y corredores gastronómicos, los minoristas están expandiéndose nuevamente (o al menos deteniendo el cierre de locales). Las tiendas urbanas en barrios como West Loop, Fulton Market, Wicker Park y el centro de la Avenida Michigan están viendo un renovado interés de inquilinos. Corredores locales señalan que “incluso el comercio minorista está recuperando fuerza en los corredores urbanos” que tienen alto flujo peatonal y poblaciones densas dailyherald.com. Por ejemplo, la transformación de Fulton Market en un punto gastronómico y de entretenimiento ha impulsado las rentas minoristas allí por encima de los niveles previos a la pandemia. El comercio minorista de alto nivel en el centro (por ejemplo, la Magnificent Mile) aún se está recuperando de las vacancias, pero contratos emblemáticos (como nuevas tiendas insignia y atracciones experienciales) han comenzado a llenar algunos de los vacíos.

Dicho esto, la salud del sector minorista varía según la ubicación y el formato. Los centros comerciales de barrio anclados por supermercados o servicios esenciales se mantuvieron estables durante todo el tiempo y continúan funcionando bien. Los grandes centros comerciales regionales en los suburbios presentan resultados mixtos: unos pocos de primer nivel están prosperando, mientras que los más débiles están siendo considerados para su reconversión. En general, el gasto del consumidor en Chicago ha sido sólido, y las tasas de vacancia de locales comerciales han disminuido ligeramente desde sus máximos de 2020. Las rentas de los locales comerciales principales se están estabilizando o subiendo nuevamente, aunque todavía son comunes los incentivos para atraer inquilinos. De cara al futuro, se espera que el comercio minorista evolucione: más usos temporales (pop-up), más locales de comida/bebida y entretenimiento reemplazando tiendas tradicionales, y un crecimiento continuo de desarrollos de uso mixto que integran comercios con residencias u oficinas. Los diversos vecindarios de Chicago crean micromercados para el comercio minorista, por lo que el desempeño seguirá dependiendo de la demografía local y los patrones de tránsito peatonal.

Hoteles y Hospitalidad: La ocupación hotelera en Chicago se ha recuperado significativamente con el regreso de los viajes y las convenciones. Para 2025, los principales hoteles del centro reportan una ocupación promedio en el rango medio-alto del 60%, frente al ~40–50% en 2020–21. Las tarifas de las habitaciones también se han recuperado. Este repunte está animando algunos nuevos proyectos hoteleros (especialmente hoteles boutique más pequeños en zonas de moda como Fulton Market) y la conversión de algunas oficinas antiguas en hoteles. Cabe destacar que la ciudad también avanza con su primer resort de casino, que incluirá un importante componente de hospitalidad (detalles en la próxima sección). Aunque no es el foco de este informe, la salud del sector hotelero ayuda a impulsar la demanda de ciertos tipos de propiedades (restaurantes, locales de entretenimiento, etc.) y refleja una mayor vitalidad urbana.

Sectores Especializados: Otros sectores comerciales como laboratorios de ciencias de la vida, consultorios médicos y centros de datos también merecen mención. Chicago ha estado intentando ampliar su presencia en ciencias de la vida: desarrollos como el edificio de laboratorios de 14 pisos en Fulton Market y el planeado distrito de innovación Bronzeville Lakefront buscan posicionar la ciudad para el crecimiento biotecnológico. Los edificios de consultorios médicos están funcionando razonablemente bien, con la industria de la salud expandiéndose en muchas comunidades. Y los centros de datos se han convertido silenciosamente en un uso inmobiliario importante en Chicago (especialmente en suburbios como Elk Grove Village), gracias a los incentivos fiscales de Illinois y la conectividad de fibra de la región: Chicago es ahora uno de los principales mercados de centros de datos en EE. UU. Cada uno de estos sectores de nicho suma al mosaico inmobiliario comercial de la ciudad y ofrece alternativas de inversión más allá de las categorías tradicionales de oficinas/comercio/industrial.

Barrios y Zonas Clave a Observar (Crecimiento vs. Declive)

A Chicago a menudo se la llama una “ciudad de barrios”, y las tendencias inmobiliarias pueden variar drásticamente en toda el área metropolitana. En 2025, ciertos barrios están experimentando un rápido crecimiento e inversión, mientras que otros enfrentan desafíos o transiciones. Aquí un vistazo a algunas áreas clave:

Barrios “calientes” de alto crecimiento:

• Fulton Market y West Loop: Si hay una zona que resume el crecimiento de Chicago, es Fulton Market. Este antiguo distrito de almacenes en el Near West Side ha experimentado un desarrollo explosivo. En los últimos años, decenas de nuevas sedes corporativas, torres de apartamentos, hoteles y restaurantes han abierto aquí. Es la sede regional de Google en el Medio Oeste y de muchas empresas tecnológicas/creativas. El ambiente de vivir-trabajar-disfrutar de Fulton Market (restaurantes de moda, hoteles boutique, apartamentos de lujo) está atrayendo demanda residencial y comercial dailyherald.com. Actualmente presume de la menor vacancia de oficinas de la ciudad (≈16%) y de una absorción positiva continua, incluso mientras otros submercados luchan taylorjohnson.com. En el ámbito residencial, varios nuevos edificios de apartamentos de lujo se están alquilando rápidamente, y los precios de los condominios en el adyacente West Loop han subido. Fulton Market/West Loop es un ejemplo destacado de una historia de éxito urbano, emergiendo como “un centro de inversión tanto residencial como comercial” en Chicago dailyherald.com. Se espera un mayor crecimiento aquí, aunque el ritmo de nuevos proyectos podría moderarse a medida que la zona se consolida.
• Near South Side (Bronzeville, Motor Row, etc.): Bronzeville, un histórico barrio afroamericano en el South Side, está experimentando una renovada inversión y desarrollo. Los esfuerzos de revitalización liderados por la ciudad y su proximidad al centro han impulsado proyectos como nuevas viviendas de ingresos mixtos, comercios minoristas e incluso planes para un gran parque de innovación (el mega-desarrollo Bronzeville Lakefront en el antiguo sitio del Hospital Michael Reese). Los precios de las viviendas en Bronzeville han ido en aumento a medida que nuevos compradores y desarrolladores redescubren el gran y antiguo parque habitacional de la zona. Los pronósticos destacaron a Bronzeville como un barrio preparado para “un crecimiento notable debido a los esfuerzos de revitalización y al aumento del interés de los compradores.” libertybank.com De hecho, la asequibilidad del barrio (en comparación con el North Side) y su herencia cultural lo hacen atractivo para quienes buscan más espacio cerca del centro de la ciudad. Más al sur, zonas como Motor Row y partes del South Loop cerca del centro de convenciones McCormick Place también están sumando nuevos apartamentos y servicios. El planeado Centro Presidencial Obama un poco más al sur (en el adyacente Woodlawn, cerca de Hyde Park) es otro catalizador (ver más abajo). En conjunto, el Near South Side en general está en alza, aunque se está teniendo cuidado para asegurar que los residentes de toda la vida se beneficien del crecimiento.
• Barrios del lado noroeste (Logan Square, Avondale): Logan Square ha sido uno de los barrios más de moda de Chicago durante varios años, y sigue creciendo en 2025. Jóvenes profesionales y familias han acudido en masa a Logan Square por sus parques, acceso al transporte y su escena de restaurantes y bares. Esta alta demanda ha hecho que los alquileres y los valores de las viviendas aumenten significativamente, y la oferta sigue siendo limitada. De hecho, las tasas de vacancia son extremadamente bajas en áreas de alta demanda como Logan Square (así como en los barrios vecinos Lincoln Park y Andersonville en el lado norte) chicagospropertymanagement.com. Logan Square también ilustra el lado negativo del crecimiento: las preocupaciones sobre la gentrificación. Es una de las zonas afectadas por la ordenanza anti-gentrificación de la ciudad alrededor del sendero The 606, que busca frenar las demoliciones y el desarrollo costoso chicagospropertymanagement.com. Aun así, se espera una apreciación continua de los precios de las viviendas en Logan Square. Barrios similares y modernos – Avondale, Pilsen, West Town, etc. – también están experimentando una fuerte demanda. Según las predicciones del mercado, las zonas con “gran atractivo comunitario y desarrollo de infraestructura” probablemente verán una apreciación superior a la media, y lugares como Logan Square cumplen con ese perfil libertybank.com.
• Enclaves estables y de lujo: No todas las zonas están en auge o en declive: algunos barrios consolidados se mantienen estables, lo cual es destacable en sí mismo. Lincoln Park en el lado norte y Hyde Park en el lado sur son ejemplos de mercados “estables” libertybank.com. Estas zonas han sido deseables durante mucho tiempo (Lincoln Park por sus viviendas exclusivas y escuelas, Hyde Park por la influencia de la Universidad de Chicago y el acceso al lago) y, por lo tanto, no han experimentado grandes fluctuaciones de precios. Mantienen una demanda y precios consistentes, ofreciendo oportunidades para compradores que buscan una inversión más estable. De manera similar, Gold Coast, Lakeview y Oak Park (justo fuera de los límites de la ciudad) siguen siendo mercados confiables, con los segmentos de lujo en esas áreas impulsados por compradores de alto poder adquisitivo, incluso cuando los segmentos de mercado medio se normalizan.

Zonas que enfrentan desafíos o están en transición:

• Corredor de LaSalle Street en The Loop: El que alguna vez fue el bullicioso corazón del distrito financiero de Chicago (LaSalle St. en el Loop central) es ahora una de las áreas más desafiadas. Como se discutió en la sección de oficinas, muchos edificios de oficinas antiguos aquí están en gran parte vacíos, lo que perjudica a los negocios locales y al valor de las propiedades. La ciudad está interviniendo activamente para evitar un círculo vicioso: la iniciativa “LaSalle Street Reimagined” está proporcionando incentivos para convertir estas oficinas en apartamentos, hoteles u otros usos. En 2025, el Concejo Municipal aprobó alrededor de $65 millones en subsidios TIF para ayudar a transformar dos grandes edificios de oficinas de LaSalle en residenciales (cientos de nuevos apartamentos, incluyendo unidades asequibles) chicago.suntimes.com chicago.suntimes.com. En los próximos años, probablemente veremos LaSalle Street convertirse en un distrito de uso mixto con miles de nuevos residentes, lo que podría revitalizar la zona. Pero, mientras tanto, esta parte del Loop está en transición: los propietarios están lidiando con altos costos de mantenimiento en torres mayormente vacías. Perspectiva a corto plazo: se esperan más cierres de oficinas y ventas en dificultades, seguidos de construcción para reinventar estas cuadras para 2030.
• South Shore y Woodlawn (impacto del Obama Center): En el South Side junto al lago, South Shore y Woodlawn son vecindarios en transición. El próximo Obama Presidential Center en el adyacente Jackson Park (que se inaugurará alrededor de 2025) es un arma de doble filo para estas comunidades. Por un lado, promete nuevas inversiones, turismo y mejores servicios: un “faro” de oportunidades para el South Side. Por otro, los residentes de toda la vida temen que acelere la gentrificación y haga que la zona sea cada vez más inaccesible, desplazando a los hogares de bajos ingresos theguardian.com. Ya, los inversores han estado comprando propiedades anticipando aumentos de valor, y los precios de las viviendas en Woodlawn subieron cuando se anunció el centro. La ciudad aprobó un acuerdo de beneficios comunitarios (CBA) para mitigar el desplazamiento, incluyendo requisitos de vivienda asequible. Aun así, South Shore en particular ha visto aumentos de alquileres y especulación, lo que ha provocado protestas y pedidos de más protecciones chicago.suntimes.com inthesetimes.com. En resumen, estos vecindarios tienen potencial de crecimiento (cuentan con hermosas viviendas y ubicación frente al lago), pero garantizar un desarrollo inclusivo será clave. Los observadores inmobiliarios estarán atentos a cómo cambian los valores una vez que abra el Obama Center y si los residentes de toda la vida pueden compartir el progreso.
• Barrios seleccionados del West y South Side: Desafortunadamente, algunas partes de Chicago siguen enfrentando desinversión, alta criminalidad o pérdida de población. Por ejemplo, áreas en el extremo sur como Roseland o West Pullman, y partes del West Side como Garfield Park, no han experimentado el auge inmobiliario que se ha visto en otros lugares. Los valores de las propiedades en estos barrios siguen siendo relativamente bajos, y los lotes vacíos o edificios abandonados son comunes. La iniciativa INVEST South/West de la ciudad (lanzada en 2019) está enfocando muchas de estas áreas comunitarias con fondos públicos e incentivos para el desarrollo – y hay éxitos a pequeña escala (nuevos supermercados, rehabilitación de viviendas, etc.). Pero el progreso es lento y el mercado privado sigue siendo cauteloso. Se espera que para 2030, algunos de estos corredores logren un cambio. Mientras tanto, estas son zonas de alto riesgo y alta recompensa para inversores – se pueden adquirir propiedades muy baratas, pero el camino hacia una apreciación significativa es incierto y muy localizado.

En resumen, las tendencias de los barrios de Chicago reflejan una ciudad en proceso de cambio. Las zonas más atractivas (West Loop, partes del Near Northwest y Near South) están atrayendo nuevos residentes, negocios y desarrollos a un ritmo acelerado. Los barrios estables y acomodados siguen funcionando bien. Y las áreas que han quedado rezagadas son el foco de una renovada atención, aunque los resultados allí dependerán de políticas efectivas e inclusión económica. Para cualquiera que esté considerando el mercado inmobiliario de Chicago, entender la dinámica de cada barrio es crucial – este no es un mercado uniforme.

Desarrollos y proyectos de construcción importantes

A pesar de los desafíos en algunos sectores, Chicago cuenta con varios desarrollos inmobiliarios y proyectos de infraestructura significativos en marcha. Estos proyectos darán forma al paisaje y la dinámica del mercado de la ciudad durante los próximos años. Aquí algunos de los más destacados:

• Conversiones de oficinas a residencias en LaSalle Street: Como se mencionó, la ciudad está impulsando agresivamente la conversión de edificios de oficinas obsoletos en el centro en apartamentos (a menudo con requisitos de ingresos mixtos). A principios de 2025, las autoridades aprobaron subsidios TIF (alrededor de $65 millones) para apoyar dos grandes proyectos de conversión en LaSalle Street chicago.suntimes.com. Por ejemplo, en 111 W. Monroe, los desarrolladores convertirán 14 pisos de un edificio de oficinas antiguo en 349 unidades residenciales (105 asequibles) con la ayuda de $40 millones en fondos TIF de la ciudad chicago.suntimes.com. Otro en 208 S. LaSalle creará 226 apartamentos (68 asequibles) con aproximadamente $26 millones en apoyo TIF chicago.suntimes.com. Estos forman parte del plan más amplio “LaSalle Street Reimagined” concebido bajo la exalcaldesa Lori Lightfoot y adoptado por el actual alcalde Brandon Johnson chicago.suntimes.com chicago.suntimes.com. Al ofrecer incentivos, Chicago busca “eliminar el exceso de inventario de oficinas” e inyectar nueva vivienda y vida al Loop taylorjohnson.com. Varios otros edificios (como el antiguo Clark-Adams building y 19 S. LaSalle) también están en proceso para convertirse en apartamentos u hoteles taylorjohnson.com. Esta tendencia será transformadora: se espera que el Loop central evolucione gradualmente hacia un vecindario residencial más mixto para 2030.
• Los megaproyectos The 78 y Lincoln Yards: Chicago ha aprobado en los últimos años algunos planes de mega-desarrollo para crear nuevos distritos de uso mixto desde cero. Los dos más grandes son “The 78” (25 hectáreas a lo largo de la ribera del South Loop) y “Lincoln Yards” (21 hectáreas a lo largo de la rama norte del río Chicago, entre Lincoln Park y Bucktown). Ambos son visiones multimillonarias para nuevos vecindarios con millones de pies cuadrados de oficinas, residencias, comercios, parques, etc. Sin embargo, el progreso ha sido lento. Han pasado más de cinco años desde que se aprobaron, pero a finales de 2024, se ha realizado muy poca construcción vertical chicago.urbanize.city chicago.urbanize.city. Las razones: la pandemia “aniquiló la demanda de oficinas” y las altas tasas de interés dificultaron la financiación de las fases de los megaproyectos chicago.urbanize.city. Para The 78, solo se han realizado algunas infraestructuras (una nueva carretera y trabajos de servicios públicos); los planes para un centro de investigación universitario se cancelaron en 2024, y la propuesta de incluir un estadio de béisbol sigue siendo solo una idea chicago.urbanize.city chicago.urbanize.city. En Lincoln Yards se completó un edificio de apartamentos (en 1229 W. Concord), pero las siguientes fases se estancaron cuando los principales inversores se retiraron y Sterling Bay (el desarrollador) busca nuevo capital chicago.urbanize.city chicago.urbanize.city. Perspectiva: Estos megaproyectos están aprobados y listos para cuando mejoren las condiciones del mercado. Probablemente no se concreten por completo hasta finales de la década de 2020 o principios de la de 2030. Si/cuando se construyan, podrían añadir miles de unidades de vivienda y un importante espacio comercial, lo que sería un cambio radical. Por ahora, representan potencial más que oferta actual. (Un giro: el propietario del equipo de fútbol Chicago Fire está considerando el sitio de The 78 para un nuevo estadio de fútbol; si esa idea avanza, podría acelerar el desarrollo allí) chicago.urbanize.city.
• Bronzeville Lakefront (sitio de Michael Reese): Otro mega-desarrollo es el plan Bronzeville Lakefront en el South Side de la ciudad (el sitio del antiguo Hospital Michael Reese, cerca de McCormick Place). Es una propuesta de $3.8 mil millones para crear un distrito de innovación de uso mixto de 48 acres en Bronzeville, que incluye laboratorios, oficinas, comercios y residencias chicago.urbanize.city chicago.urbanize.city. La Fase 1 iba a incluir el ARC Innovation Center (en asociación con un centro médico israelí) y un centro comunitario chicago.urbanize.city. La ciudad incluso realizó una ceremonia de inauguración en 2023 chicago.urbanize.city. Sin embargo, para finales de 2024 el proyecto se había estancado sin un cronograma firme para la construcción vertical chicago.urbanize.city. Los desafíos para asegurar financiamiento, además de una transición en la alcaldía, han frenado el impulso. Curiosamente, este sitio se ha considerado como posible ubicación para que los Chicago Bears construyan un estadio de la NFL con cúpula (ya que el equipo está en desacuerdo con el suburbio de Arlington Heights) chicago.urbanize.city chicago.urbanize.city. Eso sigue siendo especulativo. Por ahora, Bronzeville Lakefront es otro “esperar y ver” – un gran plan esperando el momento adecuado. Si avanza, podría traer empleos y residentes a Bronzeville y continuar el renacimiento del área.
• Casino de Chicago – Bally’s Resort: Un desarrollo que está avanzando es el primer casino de Chicago. En 2022, la ciudad seleccionó a Bally’s Corporation para construir un casino y complejo de entretenimiento de $1.7 mil millones en el sitio de la antigua planta de Tribune Publishing en River West. A partir de 2025, un casino temporal ya está operando en el Medinah Temple, y el resort permanente está en etapas de planificación y trabajos iniciales en el sitio. Gaming & Leisure Properties pagó $250 millones por el sitio de Tribune a finales de 2022 cawleycre.com, y Bally’s planea abrir el resort completo para 2026. El proyecto incluirá un casino, hotel, restaurantes y potencialmente un lugar de entretenimiento, creando efectivamente una nueva atracción principal a lo largo del río Chicago. Impacto inmobiliario: el casino creará empleos y podría impulsar más desarrollo en River West (por ejemplo, hoteles, residencias para alojar trabajadores), aunque algunos se preocupan por la congestión. Es notable que una gran planta de impresión fue adquirida y será reconvertida para este uso no tradicional, una señal de la economía en evolución de Chicago.
• Infraestructura de transporte – Extensión de la Red Line: En el frente de infraestructura, uno de los proyectos más grandes es la Extensión de la Red Line de la CTA en el extremo sur. Tras décadas de discusión, la ciudad ha asegurado financiamiento (incluyendo una subvención federal de aproximadamente $2 mil millones) para extender el tren Red Line 5.6 millas al sur desde su actual terminal en la calle 95 hasta la calle 130. Se espera que la construcción comience a finales de 2025, con servicio para 2030 railwayage.com railwayage.com. Este proyecto agregará cuatro nuevas estaciones en vecindarios desatendidos y mejorará significativamente el acceso al transporte para el extremo sur de Chicago. Más allá de la movilidad, se proyecta que la extensión de la Red Line sea un catalizador para el desarrollo: se estima que generará 25,000 empleos y alrededor de $1.7 mil millones en inversión inmobiliaria a lo largo de la nueva línea para 2040 railwayage.com. Podemos anticipar nuevas viviendas orientadas al transporte, comercios cerca de las estaciones y un aumento en el valor de las propiedades en áreas como Roseland y West Pullman con el tiempo como resultado. La ciudad y los grupos comunitarios ya están planificando para asegurar que los residentes locales se beneficien mediante viviendas asequibles y medidas contra el desplazamiento alrededor de las estaciones. Esta es una inversión en infraestructura transformadora que podría impulsar una parte de Chicago que ha quedado rezagada en crecimiento.
• Expansión del Aeropuerto O’Hare: Aunque no es un desarrollo inmobiliario en el sentido convencional, la actual expansión O’Hare 21 merece ser mencionada por su impacto económico. Chicago está invirtiendo $8.5–12 mil millones para modernizar el Aeropuerto Internacional O’Hare con nuevas terminales, puertas de embarque y servicios, con finalización prevista para 2028–2030 chicago.gov youtube.com. Este enorme proyecto creará miles de empleos en la construcción y, una vez terminado, mejorará el estatus de Chicago como un centro de transporte global. Un estudio del Illinois Economic Policy Institute estimó que completar la expansión de O’Hare aumentará la economía en más de $18 mil millones y generará decenas de miles de empleos journal-topics.com. Para el sector inmobiliario, un O’Hare mejorado significa mayor demanda de hoteles cercanos, oficinas (para empresas de logística y viajes) y almacenes industriales (para carga aérea). Las áreas alrededor del aeropuerto, como Rosemont y Elk Grove Village, podrían ver un efecto de inversión indirecta. Además, una mejor conectividad global es un punto de venta para las empresas que consideran ubicarse en Chicago en lugar de otras ciudades.
• Otros Proyectos Destacados: Algunos más destacados: el Centro Presidencial Obama en Jackson Park (mencionado anteriormente) está en construcción y se prevé que abra en 2025/26. Es un proyecto de ~$500 millones que incluye un museo, biblioteca y mejoras en el parque, lo que debería atraer turistas y atención al South Side de Chicago thegateuchicago.com. En West Loop, un nuevo rascacielos en 320 S. Canal (“BMO Tower”) abrió en 2022 y ya está en alquiler, y los toques finales en la Salesforce Tower (333 W. Wolf Point) están completados, sumando espacio de oficinas moderno (aunque el alquiler es lento). El perfil urbano de Chicago sigue evolucionando: la torre de 101 pisos St. Regis Tower abrió en 2021, y las propuestas para nuevos rascacielos como un superalto en 1000M (South Michigan Ave) están en suspenso debido a las condiciones del mercado. En el sector residencial de condominios, varios proyectos de lujo de mediana altura están en marcha en zonas acomodadas (Gold Coast, Lincoln Park). Y a nivel de vecindario, innumerables desarrollos más pequeños – desde nuevos edificios de 3 departamentos en lotes urbanos hasta expansiones de subdivisiones suburbanas – se suman colectivamente.

En general, la escena de desarrollo de Chicago está activa pero también pragmática en 2025. Algunos grandes proyectos están en pausa debido a realidades económicas, pero muchas inversiones focalizadas (conversiones, transporte, proyectos institucionales) siguen adelante. El enfoque de la ciudad parece ser reinversión y adaptación: reutilizar lo que ya tiene (antiguas oficinas, sitios industriales) y reforzar la infraestructura para sentar las bases del crecimiento futuro.

Oportunidades y Riesgos de Inversión

Desde la perspectiva de un inversionista, el mercado inmobiliario de Chicago ofrece una combinación única de oportunidades y riesgos en 2025. A continuación, se presenta una visión estructurada de lo que hace atractivo a este mercado y dónde se debe tener precaución:

Oportunidades clave:

• Valor del Medio Oeste y Flujo de Caja: Chicago es conocida por sus precios asequibles en comparación con otras grandes ciudades, lo que puede significar tasas de capitalización (rendimientos de alquiler) más altas para los inversionistas. A diferencia de los mercados costeros donde los compradores enfrentan precios altísimos y rendimientos mínimos, en Chicago se pueden adquirir activos de calidad a un costo razonable. Esta asequibilidad del Medio Oeste, combinada con una demanda constante, le da a Chicago la reputación de ser un mercado de “valor” con flujo de caja sólido chicagospropertymanagement.com. Los inversionistas que buscan propiedades generadoras de ingresos – ya sean multifamiliares, industriales o incluso oficinas de valor agregado – a menudo pueden encontrar tasas de capitalización 100–300 puntos base más altas que en ciudades como Nueva York o San Francisco. Como resultado, Chicago está cada vez más en el radar tanto de inversionistas institucionales como de pequeños propietarios que buscan rendimientos confiables.
• Fuerte demanda en industrial y logística: Como se detalló, el sector industrial de Chicago es un destacado. Las instalaciones logísticas están en alta demanda, la vacancia es baja (~5%) y el crecimiento de rentas es constante cawleycre.com. Los inquilinos de comercio electrónico y distribución (Amazon, Target, empresas de logística de terceros, etc.) seguirán necesitando espacio aquí debido a la ubicación estratégica de Chicago. Para los inversionistas, esto significa oportunidades para comprar o desarrollar almacenes con confianza en la ocupación a largo plazo. Las tasas de capitalización industrial en Chicago pueden rondar el 5–6% para propiedades Clase A (más altas para Clase B/C), ofreciendo buenos rendimientos ajustados al riesgo. La disciplina del mercado en la nueva construcción también reduce el riesgo de sobreoferta. En resumen, el sector industrial inmobiliario en Chicago sigue siendo una apuesta sólida – un sector “básico” donde se puede invertir capital y esperar un crecimiento estable de los ingresos.
• Multifamiliar y Build-to-Rent: Los fundamentos multifamiliares de Chicago son excelentes en este momento: alta ocupación, aumento de rentas y oferta nueva limitada. Esto crea un terreno fértil para inversiones en alquiler, desde pequeños edificios de 2-4 unidades hasta grandes complejos de apartamentos. Hemos visto que el volumen de inversión multifamiliar en realidad aumentó a principios de 2025, ya que los inversores reconocen el potencial (algunos informes señalaron que las ventas de apartamentos en Chicago en el primer trimestre de 2025 más que se duplicaron en comparación con el año anterior) northmarq.com. Los vecindarios en toda la ciudad, e incluso los suburbios, están experimentando un crecimiento de rentas que impulsa el NOI (ingreso operativo neto). “Desempeño constante y estable” se espera que continúe en el mercado multifamiliar de Chicago, según analistas de J.P. Morgan, gracias a la construcción limitada y la demanda sostenida de inquilinos jpmorgan.com. Además, hay interés en comunidades unifamiliares build-to-rent en los suburbios, dirigidas a familias que desean una casa para alquilar (esta es una clase de activo emergente). El principal riesgo aquí es regulatorio (ver control de rentas más abajo) o una recesión económica, pero fuera de eso, los apartamentos son un punto brillante para la inversión.
• Conversiones de oficinas en dificultades (Reutilización adaptativa): Para inversores/desarrolladores oportunistas con tolerancia a la complejidad, el sector de oficinas en dificultades de Chicago ofrece oportunidades únicas. Como se mencionó, muchas oficinas del centro se están vendiendo con descuentos del 60–70% respecto a los valores máximos taylorjohnson.com. Esto abre la puerta para que compradores astutos adquieran edificios en ubicaciones privilegiadas por una fracción del costo de reposición. La estrategia entonces es reposicionar o convertir estos edificios – en apartamentos, hoteles u oficinas modernizadas – y crear valor. La ciudad está literalmente subsidiando tales conversiones en LaSalle Street chicago.suntimes.com, reduciendo el riesgo financiero. Los primeros en moverse en este espacio podrían cosechar recompensas al transformar “elefantes blancos” en activos rentables. No es fácil (zonificación, desafíos de construcción, etc.), pero las empresas especializadas en reutilización adaptativa están mirando activamente a Chicago. En esencia, la caída de las oficinas tiene un lado positivo: presenta una oportunidad única en una generación para comprar bienes raíces en el centro a precios de ganga y reinventarlos para la demanda futura.
• Iniciativas e incentivos público-privados: El gobierno de Chicago es bastante proactivo al asociarse con iniciativas inmobiliarias. Desde distritos TIF hasta incentivos fiscales e inversiones en infraestructura, la ciudad está desplegando herramientas que los inversionistas pueden aprovechar. Por ejemplo, el Transit TIF para la extensión de la Línea Roja ayudará a financiar ese proyecto, impulsando las áreas a lo largo de la ruta. La ciudad también ofrece incentivos para el desarrollo de vivienda asequible, preservación de monumentos históricos (créditos fiscales históricos), y tiene programas como INVEST South/West que proporcionan fondos a proyectos en vecindarios emergentes. Como señaló el Daily Herald, “las asociaciones público-privadas y los programas de incentivos están desbloqueando nuevo potencial” en Chicago, especialmente para aquellos desarrolladores con conocimiento local y un enfoque estratégico dailyherald.com. Los inversionistas que se alinean con estas iniciativas (por ejemplo, construyendo viviendas de ingresos mixtos para obtener créditos fiscales, o aprovechando un incentivo TOD cerca de un proyecto de transporte) pueden reducir costos y riesgos. Además, grandes empleadores (como Google, por ejemplo) que se asocian en bienes raíces (Google ocupará el Thompson Center para sus oficinas) demuestran confianza y pueden anclar nuevas inversiones. En general, quienes trabajan de la mano con los planes de la ciudad – revitalizando el centro, agregando vivienda asequible, etc. – pueden encontrar tanto apoyo financiero como de aprobaciones, haciendo que los proyectos sean más viables.

Principales riesgos y desafíos:

• Incertidumbre en el sector de oficinas: El lado negativo de la oportunidad en oficinas es que el camino hacia la recuperación es largo, y no todos los edificios se salvarán. Las vacantes de oficinas están en máximos históricos y podrían incluso aumentar si más empresas reducen su tamaño. La inminente ola de vencimientos de préstamos (>$5 mil millones para 2027) significa que podríamos ver incumplimientos o ventas de emergencia si los propietarios no pueden refinanciar taylorjohnson.com. Esto podría deprimir aún más los valores de las propiedades y presionar a los prestamistas (aunque también crea esas oportunidades de conversión). Además, los propios proyectos de conversión conllevan riesgos: no todas las oficinas pueden convertirse física o económicamente en apartamentos, y hay un límite en la cantidad de unidades que el mercado del centro puede absorber en un corto período. Hasta que alcancemos un nuevo equilibrio (probablemente dentro de algunos años), el mercado de oficinas del centro será volátil. Los inversionistas en edificios o préstamos CMBS vinculados a oficinas en Chicago deben estar preparados para volatilidad de valor y posibles pérdidas. También existe un riesgo económico más amplio: si el centro de la ciudad tiene dificultades, afecta los ingresos fiscales y los negocios circundantes, lo que podría tener efectos secundarios en la ciudad si no se gestiona.
• Aumento de las tasas de interés y costos de financiamiento: El entorno de tasas de interés más altas es un problema a nivel nacional, pero afecta particularmente a mercados como Chicago que dependen de crecimiento y rendimiento moderados. Cuando aumentan los costos de la deuda, los inversores apalancados ven flujos de efectivo más reducidos. Algunos proyectos de desarrollo se han detenido porque los préstamos para construcción son demasiado caros. Las tasas altas “añaden presión a los desarrollos nuevos y existentes,” como se ha señalado, junto con condiciones crediticias más estrictas que hacen que los prestamistas sean más conservadores dailyherald.com. Si la inflación se mantiene persistente y la Fed mantiene las tasas elevadas (o si los bancos regionales reducen los préstamos para bienes raíces comerciales), el volumen de transacciones podría seguir siendo bajo y algunos propietarios podrían incumplir en lugar de refinanciar a tasas mucho más altas. En Chicago, donde las tasas de capitalización ya son más altas, el margen sobre la deuda sigue siendo razonable, pero el margen de error es menor. Esencialmente, los inversores deben analizar los acuerdos con cautela, asumir mayores costos de mantenimiento y posiblemente aportar más capital propio. Hasta que las tasas de interés se estabilicen o disminuyan, esto es un obstáculo para el mercado inmobiliario, lo que podría frenar el crecimiento de los precios y la liquidez.
• Riesgos fiscales/políticos: El clima financiero y político de Chicago puede introducir riesgos. Los impuestos a la propiedad en Illinois (y el condado de Cook) están entre los más altos del país, y las facturas fiscales elevadas pueden reducir los rendimientos inmobiliarios. Siempre existe la posibilidad de aumentos de impuestos o nuevas tarifas mientras la ciudad y el condado lidian con obligaciones de pensiones. Por ejemplo, el nuevo alcalde ha propuesto aumentar el impuesto de transferencia inmobiliaria en ventas de propiedades de alto valor para financiar servicios para personas sin hogar – un objetivo noble, pero un costo adicional que los inversores deben considerar. En el aspecto regulatorio, aunque Illinois actualmente prohíbe el control de alquileres, los vientos políticos podrían cambiar. Ha habido llamados renovados al control de alquileres por parte de grupos de inquilinos debido al aumento de los alquileres chicagospropertymanagement.com. Si eso llegara a implementarse (incluso de forma limitada), podría limitar el crecimiento de los alquileres y el valor de los activos multifamiliares. Además, cosas como la Affordable Requirements Ordinance (ARO) obligan a los desarrolladores a incluir unidades asequibles o pagar tarifas, lo que puede afectar la economía de los proyectos. En resumen, los inversores deben estar atentos al Ayuntamiento y a Springfield: las políticas de apoyo pueden impulsar el mercado, pero también existe el riesgo de medidas que afecten la rentabilidad (ya sea a través de impuestos más altos, normativas de zonificación más estrictas o protecciones para inquilinos). Participar en el proceso cívico y analizar de forma conservadora los posibles costos es prudente.
• Tendencias de Población y Demografía: Un riesgo fundamental a largo plazo es que el crecimiento poblacional de Chicago ha sido plano o negativo en los últimos años. La ciudad propiamente dicha perdió algunos residentes a finales de la década de 2010 y nuevamente durante la migración por la pandemia. Aunque 2022–2023 vio cierta estabilización, no hay un gran auge poblacional como en las ciudades del Sunbelt. De hecho, un estudio de McKinsey pronosticó “demanda moderada” de vivienda en Chicago hasta 2030 debido a los desafíos de la vida urbana y los cambios post-COVID chicagobusiness.com. Si Chicago no está aumentando su población o base laboral de manera robusta, la demanda inmobiliaria podría crecer solo lentamente. Eso puede limitar el potencial de apreciación: los inversionistas podrían obtener mejor flujo de efectivo aquí, pero menos crecimiento de capital en comparación con los mercados de alto crecimiento. También existe el riesgo de una emigración continua si problemas como la delincuencia, los impuestos o el trabajo remoto hacen que otros lugares sean más atractivos para empresas y familias. Esencialmente, Chicago necesita atraer y retener personas para impulsar el sector inmobiliario a largo plazo. Si la ciudad logra capitalizar su asequibilidad (por ejemplo, atraer trabajadores remotos o nuevas empresas de las costas), este riesgo disminuye. Pero si no, una población estancada podría significar un exceso de oferta en algunos tipos de propiedades en el futuro (especialmente si se construye demasiado en las ubicaciones equivocadas).
• Riesgos Económicos y Externos: Por último, se aplican los riesgos económicos generales. Una recesión en EE. UU. impactaría la economía de Chicago: la pérdida de empleos aumentaría las vacantes comerciales y podría disparar las ejecuciones hipotecarias o morosidad residencial. Sectores como la manufactura o el transporte son sensibles a los ciclos económicos, lo que a su vez afectaría el sector industrial inmobiliario. Además, eventos imprevisibles (otra ola de pandemia, problemas geopolíticos, etc.) podrían sacudir los mercados. Chicago también enfrenta desafíos de percepción en torno a la delincuencia en ciertas áreas, que si no se gestionan pueden afectar la deseabilidad de los vecindarios (aunque la delincuencia ha bajado en 2023–2024 en muchas categorías, la percepción aún persiste). En el ámbito de la construcción, los altos costos de construcción y la escasez de mano de obra siguen siendo problemas, lo que podría paralizar proyectos o causar sobrecostos, un riesgo para los desarrollos.

Al sopesar las oportunidades frente a los riesgos de Chicago, se podría decir que la ciudad ofrece rendimientos sólidos y estables pero sin el crecimiento acelerado de los mercados del Sunbelt. Es un lugar donde la diversificación y la selección cuidadosa de proyectos son clave. Muchos inversionistas ven a Chicago como un buen mercado para mantener a largo plazo: no es probable que dupliques tu dinero de la noche a la mañana, pero con fundamentos que pueden resistir crisis (como lo hizo relativamente bien en la caída de 2008) y un gobierno que, aunque imperfecto, está tratando activamente de abordar los desafíos inmobiliarios de frente.

Perspectivas del Mercado hasta 2030

¿Qué deparan los próximos 5–10 años para el sector inmobiliario de Chicago? Aunque las bolas de cristal siempre son inciertas, las tendencias y pronósticos actuales pueden dar una idea de la trayectoria hasta 2030. Aquí una perspectiva por sectores:

Perspectiva residencial (vivienda): Se espera que el mercado de la vivienda en Chicago siga un rumbo de crecimiento moderado y sostenible durante la década. Existe un amplio consenso de que, a nivel nacional, la apreciación de los precios de las viviendas será más moderada en los próximos años (después del frenético aumento de 2020–2022). Por ejemplo, un análisis predice que los próximos cinco años traerán más actividad de ventas pero aumentos de precios más planos en la vivienda en general realestate.usnews.com. Chicago, con su crecimiento históricamente estable de precios, probablemente refleje esa tendencia. El Índice de Precios de Viviendas Case-Shiller para Chicago debería seguir aumentando anualmente, pero probablemente en el rango de dígitos bajos a medios (por ejemplo, ~3% por año en promedio) libertybank.com. Esto significa que para 2030, los valores medianos de las viviendas en Chicago podrían ser entre un 20–30% más altos que hoy, situando el precio medio de venta quizás en el rango de $480K–$520K (salvo efectos de la inflación o grandes cambios económicos). Ciclos de auge/caída no se anticipan; en cambio, piense en una apreciación lenta y constante, respaldada por la relativa asequibilidad de la ciudad y la economía estable del Medio Oeste.

En cuanto al volumen de ventas, una vez que las tasas de interés se estabilicen (posiblemente para 2025–2026), podríamos ver un resurgimiento de transacciones a medida que se libere la demanda contenida. NAR ha pronosticado un aumento del 7–12% en las ventas de viviendas existentes en 2025 y otro ~10%+ en 2026 a nivel nacional bankrate.com. Si Chicago experimenta algo cercano a eso, significará un mercado mucho más activo a mediados de la década de 2020. Después de ese repunte inicial, las ventas podrían estabilizarse a volúmenes más normales. Es importante destacar que cualquier crecimiento en la compra de viviendas dependerá de la oferta: se necesita más inventario (a través de nuevas construcciones o más listados). Para 2030, Chicago también podría ver una afluencia de compradores más jóvenes (Millennials y Gen Z) comprando finalmente viviendas a medida que llegan a los 30 y 40 años, proporcionando un impulso demográfico a la demanda de vivienda.

Perspectiva del mercado de alquiler: El sector de alquileres de Chicago debería mantenerse fuerte pero quizás no tan frenético para finales de la década de 2020. A corto plazo (2025–2026), se espera que continúe la baja vacancia y aumentos de alquiler por encima de la inflación, dada la actual escasez de oferta. Si la construcción aumenta más adelante en la década –lo cual probablemente sucederá si los alquileres se mantienen altos– la entrega de nuevos proyectos de apartamentos entre 2027–2030 podría aumentar suavemente las vacancias y moderar el crecimiento de los alquileres. Pero a menos que haya una sobreconstrucción masiva, Chicago probablemente seguirá teniendo una ocupación saludable en el rango del 93–95% a largo plazo, con alquileres aumentando quizás ~2–3% anualmente en términos reales. La relativa asequibilidad de la ciudad frente a las ciudades costeras también podría atraer a más trabajadores remotos o recién llegados a alquilar en Chicago, generando nueva demanda.

Un matiz: los cambios en las políticas podrían alterar el panorama de alquileres. Si, hipotéticamente, se implementara el control de alquileres para 2030 (un gran si, ya que actualmente está prohibido a nivel estatal), eso podría limitar los aumentos de renta y cambiar el cálculo de inversión. Alternativamente, si Chicago incentiva la construcción de muchas viviendas asequibles nuevas, eso podría aumentar la oferta en ciertos rangos de precios. Salvo esos cambios, el escenario base es condiciones favorables para los propietarios, moviéndose gradualmente hacia el equilibrio a medida que se construyen más unidades. Los inquilinos podrían obtener un ligero alivio si el crecimiento salarial se iguala y hay más opciones disponibles, pero es poco probable que Chicago vuelva al mercado de alta vacancia para inquilinos de finales de la década de 2000.

Perspectiva del sector inmobiliario comercial: Cada segmento tiene su propia perspectiva:

• Oficinas: Para 2030, es probable que el mercado de oficinas de Chicago sea más pequeño pero más saludable. Esperamos que una parte significativa de las oficinas antiguas vacantes de hoy sea eliminada del inventario – ya sea demolida o convertida para otros usos. Esto ayudará a reducir la vacancia en el centro desde los niveles actuales. Es concebible que la vacancia de oficinas en el Loop, que ahora ronda el 25%, pueda bajar a un rango de entre mediados y altos porcentajes de la adolescencia para 2030 si se realizan suficientes conversiones y si el crecimiento del empleo en los sectores que usan oficinas se reanuda. Las oficinas que permanezcan tenderán a ser más nuevas o recientemente renovadas, ya que el stock obsoleto se elimina. Los alquileres de oficinas de primera clase A podrían estabilizarse una vez que se reduzca el exceso de oferta (los propietarios de los edificios que sobrevivan podrían incluso recuperar poder de fijación de precios a finales de la década). Sin embargo, un retorno a una vacancia inferior al 15% como antes de 2020 podría ser optimista; el trabajo remoto llegó para quedarse en cierta medida, limitando la demanda. La gran incógnita es el crecimiento económico – si Chicago logra atraer nuevas empresas o expansiones (por ejemplo, en tecnología, ciencias de la vida, finanzas), eso podría impulsar la absorción de oficinas. Por otro lado, si las empresas continúan reduciendo sus espacios, el camino será más largo. En general, se espera un sector de oficinas ajustado al tamaño adecuado: menos metros cuadrados totales, pero mejor utilizados y más vibrantes con elementos de uso mixto. El centro podría tener más residentes y turistas y algo menos de viajeros de 9 a 5, transformando su carácter.
• Industrial: Las perspectivas para el sector industrial son fuertes y estables. El papel de Chicago como centro logístico no está disminuyendo; de hecho, el comercio electrónico, la reconfiguración de la cadena de suministro (mayor inventario de seguridad) y el crecimiento poblacional en el Medio Oeste mantendrán la demanda alta. Para 2030, podríamos ver nuevos submercados logísticos emerger en la periferia si el suelo más cercano se ocupa por completo. Es probable que la vacancia industrial se mantenga en una banda baja (quizás en el rango del 5–7%), asumiendo un ciclo económico normal. El crecimiento de rentas podría moderarse a niveles de inflación (2–3% anual) a largo plazo, especialmente si más desarrolladores comienzan a agregar oferta más adelante en la década. Pero el mercado industrial de Chicago tiene una ventaja estructural con su infraestructura cawleycre.com – mientras la economía estadounidense siga moviendo mercancías, Chicago será un nodo clave. Los inversionistas pueden anticipar que los activos industriales continuarán ofreciendo rendimientos confiables, y cambios tecnológicos adicionales (como la automatización en almacenes o el transporte autónomo) podrían incluso aumentar el valor de los centros de distribución bien ubicados. Un aspecto a vigilar: las preocupaciones medioambientales y comunitarias pueden ejercer presión sobre el desarrollo de almacenes en algunas áreas (ha habido protestas por el tráfico de camiones diésel en el South Side), lo que posiblemente influya en dónde se pueden ubicar nuevas instalaciones.
• Retail: Para 2030, el sector minorista de Chicago habrá evolucionado aún más. Proyectamos que los principales distritos comerciales (North Michigan Ave, Armitage Avenue, Fulton Market, etc.) habrán reinventado sus ofertas con más experiencias y opciones minoristas mixtas, recuperando probablemente gran parte de su vitalidad. Los centros comerciales de clase B/C podrían ver una mayor vacancia si no se reposicionan (algunos pueden convertirse en usos mixtos o ser parcialmente reconvertidos como centros de distribución de última milla u otros conceptos). La tendencia de que el comercio minorista siga el crecimiento residencial continuará; se espera más comercio en los barrios que sumen población (por ejemplo, mega-desarrollos como Lincoln Yards y The 78 incorporarán comercio si/cuando se desarrollen). El comercio minorista de barrio que atiende necesidades diarias debería funcionar bien, pero cualquier minorista que no se haya adaptado al omnicanal para 2030 tendrá dificultades. El auge de las compras en línea probablemente se estabilice en torno a cierta cuota de mercado, lo que significa que el comercio físico debería estabilizarse en una nueva normalidad. Para los inversionistas, el comercio urbano en Chicago puede ser una buena jugada si se compra a las rentas corregidas de hoy y si se eligen ubicaciones con alto tráfico peatonal (o potencial para ello). Las tasas de capitalización para el comercio minorista son más altas ahora debido al riesgo percibido, pero hacia finales de la década quienes apuesten por propiedades bien ubicadas podrían ver una buena apreciación a medida que el sector se estabilice.
• Multifamiliar (departamentos): Ya hablamos de los alquileres antes; para agregar, el multifamiliar como inversión debería seguir siendo atractivo y activo en Chicago. Para 2030 podría haber mucha más propiedad institucional del parque de alquileres de Chicago (la tendencia de grandes inversores comprando alquileres en el Sunbelt podría extenderse a Chicago si los rendimientos son buenos). Es probable que la ciudad fomente el desarrollo de más viviendas, posiblemente flexibilizando algunas normas de zonificación para permitir más densidad en ciertos vecindarios. Si la economía de Chicago se mantiene estable, hay argumentos para pensar que la demanda de vivienda incluso podría aumentar debido a personas que se mudan desde ciudades demasiado caras – el escenario de “imán de asequibilidad del Medio Oeste”. En ese caso, tanto la vivienda en alquiler como la de venta se beneficiarían más allá de las previsiones actuales. Por otro lado, si la población se estanca o disminuye, la nueva oferta podría superar la demanda y causar debilidad. Por ahora, el escenario base es un crecimiento moderado de hogares, suficiente para llenar las nuevas unidades planificadas. La vacancia multifamiliar para 2030 podría aumentar ligeramente desde los niveles ultrabajos actuales a algo como el 6% (una tasa más normalizada), y el crecimiento de los alquileres podría moderarse al nivel de la inflación. Pero los inversores seguirán encontrando atractivo el multifamiliar en Chicago por su combinación de rentabilidad y estabilidad.

Desarrollo e Infraestructura 2030: Para 2030, varios de los grandes proyectos mencionados (con suerte) serán una realidad. La extensión de la Línea Roja debería estar operativa, impulsando desarrollos orientados al transporte alrededor de sus estaciones. La expansión de O’Hare estará terminada, lo que podría hacer a Chicago aún más atractiva para viajes corporativos y negocios relacionados. El Centro Obama llevará años abierto, y veremos si realmente impulsó un mini boom inmobiliario en Woodlawn/South Shore. En el centro, las conversiones de LaSalle Street deberían estar completas o en etapas finales para 2030, sumando miles de nuevos residentes al Loop – un cambio drástico que podría crear una comunidad 24/7 en un área que solía vaciarse a las 6 pm. Si The 78 y Lincoln Yards retoman su curso, partes de esos proyectos podrían estar construidas (aunque la finalización total podría ser después de 2035). Así que la ciudad podría ganar uno o dos vecindarios completamente nuevos para 2030, con nombres como “River District” o “Lincoln Yards” volviéndose comunes.

En cuanto a infraestructura, además del transporte, mejoras como la expansión de 5G y banda ancha en toda la ciudad habrán mejorado silenciosamente la base tecnológica, quizás haciendo de Chicago un mayor centro tecnológico. Y, con suerte, las finanzas de la ciudad serán estables, permitiendo la inversión continua en parques, escuelas y seguridad, todo crucial para la atracción inmobiliaria.

Resumen de la previsión del mercado: Para concluir, la previsión inmobiliaria de Chicago para 2025–2030 apunta a un optimismo cauteloso. No se espera que Chicago sea una ciudad en auge descontrolado, pero tampoco está en declive. Es más probable que sea el actor constante de Estados Unidos: ofreciendo suficiente potencial a través de la reurbanización y el valor relativo, mientras evita los peores excesos. Si eres inversor, eso significa que Chicago podría ser una jugada inteligente a largo plazo: no obtendrás el crecimiento explosivo de Austin o Miami, pero también tendrás cierta protección frente a la volatilidad extrema, además de mayores rendimientos por ingresos. Como señaló un informe, el mercado de Chicago tiende a tener “ganancias constantes pero no explosivas”, actuando como un referente de estabilidad en el Medio Oeste libertybank.com libertybank.com.

Los factores impredecibles (positivos o negativos) serán: ¿Puede Chicago atraer nuevas oleadas de residentes? ¿El trabajo remoto disminuirá o se revertirá? ¿Cómo resultarán las intervenciones agresivas de la ciudad en el sector inmobiliario? Si más personas deciden que Chicago es la gran ciudad asequible donde quieren vivir y trabajar, la próxima década podría sorprender gratamente al alza (en términos de valores inmobiliarios y desarrollo). Por el contrario, si la actual disminución de la población no se detiene y las empresas no crecen, el mercado podría mantenerse tibio.

En resumen: De cara a 2030, el sector inmobiliario de Chicago está posicionado para ofrecer un crecimiento razonable con un riesgo manejable. Muy bien podría resultar ser, como sugiere nuestro título, una de las mejores apuestas de Estados Unidos – especialmente para inversores que buscan un mercado equilibrado con fundamentos sólidos. Como siempre, la debida diligencia y el conocimiento del mercado local serán clave, pero la combinación de tamaño, diversidad y valor relativo de Chicago le otorga un atractivo duradero en el panorama inmobiliario.

Fuentes:

• Chicago Association of REALTORS® – Perspectivas del mercado 2025 (pronóstico de Lawrence Yun) chicagorealtor.com chicagorealtor.com
• Illinois Realtors & IHS – Previsión del mercado inmobiliario de Illinois, junio de 2025 heartlandro.realtor heartlandro.realtor
• Redfin – Tendencias del mercado de viviendas en Chicago (junio de 2025) redfin.com redfin.com
• Triton Realty Group – Mercado de alquiler multifamiliar de Chicago 2025 tritonrealtygroupllc.com tritonrealtygroupllc.com
• Blog de administración de propiedades de Chicago – Pronóstico del mercado de alquiler 2025 chicagospropertymanagement.com chicagospropertymanagement.com
• Daily Herald (J. VanDahm) – Tendencias que están dando forma al mercado inmobiliario comercial de Chicago en 2025 dailyherald.com dailyherald.com
• Bradford Allen – Informe del mercado de oficinas del centro Q2 2025 bradfordallen.com; Informe de fin de año 2024 (vía Taylor Johnson) taylorjohnson.com taylorjohnson.com
• Cawley Commercial – Actualización del mercado industrial de Chicago 2025 cawleycre.com cawleycre.com
• Chicago Sun-Times (F. Spielman) – Subsidios TIF para la renovación de LaSalle Street chicago.suntimes.com chicago.suntimes.com
• Railway Age – Financiamiento de la extensión de la Línea Roja de la CTA railwayage.com
• Liberty Bank – Tendencias del mercado de la vivienda en Chicago 2025 libertybank.com libertybank.com
• U.S. News – Predicciones del mercado de la vivienda 2025–2030 realestate.usnews.com
• Crain’s Chicago Business – Pronóstico de McKinsey para la demanda de vivienda en la ciudad chicagobusiness.com
• The Guardian – El Centro Obama y la vivienda en el South Side theguardian.com