Рекордные вакансии и рост цен: что ждет рынок недвижимости Сан-Франциско в 2025 году (тренды и прогнозы)

Рынок недвижимости Сан-Франциско в 2025 году не поддается простым определениям — это история о двух секторах, движущихся в противоположных направлениях. На жилом рынке цены на дома и аренда удивительно устойчивы, чему способствуют ограниченное предложение и восстановление спроса, несмотря на то что высокие процентные ставки испытывают бюджеты покупателей. Тем временем коммерческий сектор — особенно офисы в центре города — сталкивается с рекордно высокими показателями вакантности и последствиями удаленной работы. Инвесторы, покупатели жилья, продавцы и профессионалы рынка недвижимости внимательно следят за этими тенденциями, ища возможности в условиях неопределенности. В этом подробном отчете рассматриваются ключевые события в жилой и коммерческой недвижимости: от предложения жилья и ценовых тенденций до влияния процентных ставок, демографических изменений, инвестиционных возможностей и местных изменений в политике. Включены экспертные мнения, актуальные рыночные данные и прогнозы на ближайшие годы, чтобы помочь вам ориентироваться в будущем рынка недвижимости Сан-Франциско.

Таблица: Недвижимость Сан-Франциско 2025 — Ключевые рыночные показатели

Показатель (2025)	Жилая недвижимость (дома)	Коммерческая недвижимость (офисы)
Медианная цена продажи	~$1,5 млн (июнь 2025) redfin.com (рост ~2–8% в годовом исчислении)	Н/Д (стоимость объектов снижается; недавние продажи проблемных офисов по ~$230–$264 за кв. фут assets.cushmanwakefield.com)
Предложение и запасы	~1,8 месяца предложения для отдельно стоящих домов (рынок продавца) thefrontsteps.com; ~3,8 месяца для кондоминиумов (рынок покупателя) thefrontsteps.com – исторически низкий уровень запасов	~34,8% уровень вакантности офисов (2 кв. 2025) assets.cushmanwakefield.com – рекордно высокий уровень вакантности
Рыночная активность	495 продаж домов в июне 2025 (+24% г/г) redfin.com; на объявления часто поступает 4+ предложения, сделки заключаются примерно за 20 дней redfin.com zillow.com	Чистое отрицательное поглощение -665 000 кв. футов с начала года (освобождено больше площадей, чем сдано в аренду) assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com; пешеходный трафик в центре по-прежнему низкий
Цены и аренда	Типичная стоимость дома ~$1,27 млн (июль 2025) zillow.com; Медианная аренда ~$2 941/мес. (июнь 2025), рост на 11% г/г sfchronicle.com (самая в…с 2020 года)	Средняя запрашиваемая арендная ставка на офисы класса A ~66,78 доллара за кв. фут в годassets.cushmanwakefield.com (остается стабильной, некоторые уступки со стороны арендодателей)
Тренд/Прогноз на 2025 год	Устойчивый – Низкое предложение поддерживает цены; продажи растут несмотря на ипотечные ставки 6–7%. Прогнозы варьируются от -6% падения (Zillow) resiclubanalytics.com до умеренного +3% роста (NAR) nowbam.com цен на жилье в следующем году.	Переходный – Вакантность близка к пику; небольшой рост аренды со стороны AI и биотех-компаний, но ожидается медленное восстановление. Городские стимулы для преобразования офисов в жилье могут постепенно снизить вакантность в центре города axios.com spur.org.

Тенденции на рынке жилой недвижимости в 2025 году

Ограниченное предложение подогревает рынок продавца

Запасы жилья в Сан-Франциско остаются крайне ограниченными в 2025 году, продолжая многолетнюю тенденцию к снижению. «Просто не хватает домов для всех», как отмечается в одном из местных рыночных отчетов thefrontsteps.com. К маю 2025 года количество выставленных на продажу домов было меньше, чем год назад — количество предложений на дома снизилось примерно на 2,5% по сравнению с прошлым годом, а количество предложений на квартиры — на впечатляющие ~14% thefrontsteps.com. Это ограниченное предложение является серьезным препятствием для покупателей и выгодой для продавцов, смещая рынок в пользу последних.

Здоровым, сбалансированным рынком жилья обычно считается наличие около 3 месяцев предложения (месяцев запаса) в Калифорнии thefrontsteps.com. В Сан-Франциско этот показатель значительно ниже. Месяцы запаса для частных домов составили всего 1,8 месяца в мае 2025 года (снижение на 14% по сравнению с прошлым годом) thefrontsteps.com — это явно рынок продавца. Для квартир предложение составляет около 3,8 месяца (снижение примерно на 22% по сравнению с прошлым годом) thefrontsteps.com, что немного выше сбалансированного уровня, поэтому сегмент квартир склоняется к рынку покупателя. На практике объекты с адекватной ценой продаются очень быстро. В среднем частный дом находился на рынке всего 13 дней (практически без изменений по сравнению с прошлым годом), а квартиры — 23 дня, что на 25% быстрее, чем год назад thefrontsteps.com. Многие дома получают несколько предложений и продаются выше запрашиваемой цены — фактически, около 64% сделок в середине 2025 года закрывались выше цены листинга zillow.com, часто после торгов между покупателями.

Этот дефицит на рынке поддерживает цены на жильё на удивление высокими. Несмотря на общее охлаждение по стране, в Сан-Франциско медианные цены продажи восстановились в 2025 году. В мае 2025 года медианная цена односемейного дома составила $1 802 000, что на 7,6% выше, чем годом ранее, а медианная цена квартиры (condo) составила $1 298 000 (рост на 8,3% в годовом выражении) thefrontsteps.com. К июню медианная общая цена жилья составляла около $1,5 миллиона, что на +2,7% больше, чем год назад redfin.com. Это один из самых высоких уровней цен за последние два года thefrontsteps.com, что свидетельствует о том, что рынок восстановил большую часть позиций, утраченных во время пандемии. Низкое предложение — ключевой фактор, поддерживающий стоимость: как отмечается в отчёте, «это явление, вероятно, связано с тем, что запасы жилья сокращаются уже много лет» thefrontsteps.com.

Тем не менее, разные источники данных показывают более сложную картину. Индекс стоимости жилья Zillow (который сглаживает тренды) оценил типичную стоимость жилья в Сан-Франциско в $1,27 млн на середину 2025 года, что на самом деле на 1,1% ниже, чем год назад zillow.com. Это говорит о том, что хотя цены проданных объектов выросли по сравнению с прошлогодним спадом, общая стоимость жилья по городу примерно стабильна или немного снизилась по сравнению с серединой 2024 года. По сути, цены на жильё в Сан-Франциско достигли дна в конце 2022/начале 2023 года на фоне роста процентных ставок и с тех пор стабилизировались или немного выросли. Восстановление неравномерное — сегмент элитной недвижимости (дома за $5 млн и выше) вновь укрепился в 2025 году, тогда как рынок квартир дешевле $1 млн остаётся более сдержанным, по данным местных агентов ruthkrishnan.com redfin.com. Но в целом, самые сильные падения цен, похоже, уже позади, благодаря дефициту предложения и устойчивому спросу со стороны покупателей.

Высокие ипотечные ставки и проблемы с доступностью жилья

Всплеск ипотечных процентных ставок за последние два года бросил длинную тень на рынок жилья Сан-Франциско, но его последствия сложны. Средняя ставка по 30-летней фиксированной ипотеке выросла с примерно 3% в 2021 году до 6–7% в 2023–2024, что резко снизило доступность жилья для покупателей. Этот «шок ставок» изначально охладил спрос и способствовал снижению цен в 2022 году. Даже в 2025 году ставки остаются высокими по историческим меркам – отраслевые прогнозы ожидают, что ставки останутся выше 6% большую часть 2025 года nowbam.com. Национальная ассоциация риелторов (NAR) прогнозирует среднюю ипотечную ставку 6,4% во второй половине 2025 года, которая снизится только до примерно 6,1% в 2026 году nowbam.com. Главный экономист NAR Лоуренс Юн подчеркивает, что процентные ставки – это «волшебная пуля» для рынка жилья – многие покупатели «ждут и ждут», когда ставки снизятся и откроют доступность nowbam.com.

В сверхдорогом Сан-Франциско более высокие расходы на заимствование оказывают огромное влияние на покупательскую способность. Например, дом за $1,5 млн с первоначальным взносом 20% обойдется примерно в $7 000 ежемесячного ипотечного платежа при ставке 6,5% (без учета налогов/страховки) – почти вдвое больше, чем при 3% годовых. Это вывело за борт некоторых потенциальных покупателей, особенно впервые приобретающих жилье без собственного капитала. Доступность жилья в районе залива близка к рекордно низким значениям, и покупатели с наличными или высоким доходом имеют преимущество в таких условиях. Как отметил один риелтор из Кремниевой долины, «большинство жителей [района залива] чувствуют себя богаче, потому что большинство инвестирует в акции или имеет RSU компании» – после бурного роста фондового рынка в 2023–24 годах (особенно в сфере технологий) у многих состоятельных покупателей есть наличные, несмотря на высокие ставки financialsamurai.com. Этот эффект богатства, сосредоточенный среди работников и инвесторов в сфере технологий, помогает поддерживать спрос на жилье, даже когда стоимость ипотеки остается высокой.

Продавцы, с другой стороны, неохотно выставляют на продажу, что усугубляет дефицит предложений. Многие домовладельцы, зафиксировавшие ипотеку под 3%, не спешат продавать и терять низкую ставку – это явление известно как «эффект блокировки». Новых объявлений о продаже в Сан-Франциско стало примерно на 13% меньше по квартирам и почти не изменилось по домам в середине 2025 года thefrontsteps.com, что отражает эту нерешительность продавцов. Проще говоря, высокие ставки снизили мобильность на рынке – меньше людей продают, а покупающие вынуждены увеличивать бюджеты или вносить больше наличных. Эта динамика иронично помогает удерживать цены, поскольку предложение остается ограниченным.

Смотрим вперед, умеренно более низкие ставки могут стать катализатором. Если инфляция продолжит снижаться, большинство прогнозов предполагают, что ипотечные ставки опустятся ближе к ~6% к концу 2025 года nowbam.com. Это может несколько повысить доступность жилья и вернуть некоторых покупателей с позиции ожидания. Действительно, уже есть ранние признаки адаптации покупателей: продажи домов в Сан-Франциско выросли на 24% в июне 2025 года по сравнению с предыдущим годом redfin.com, что говорит о росте спроса, несмотря на то, что ставки держатся около 6,5%. Эксперты ожидают постепенных улучшений: NAR прогнозирует рост продаж жилья примерно на 6% в 2025 году и еще на 11% в 2026 году по мере постепенной адаптации рынка nowbam.com nowbam.com. Доступность, однако, останется критическим ограничением. Медианная цена дома в Сан-Франциско более чем на 214% выше, чем в среднем по США redfin.com, и даже возвращение к 5% ипотечным ставкам (что маловероятно до 2026 года) все равно сохранит высокие ежемесячные платежи. Покупатели и инвесторы в 2025 году, таким образом, действуют в условиях высоких ставок, часто используя креативные стратегии — больший первоначальный взнос, выкуп ставки или гибридные ARM — чтобы сделать расчеты более приемлемыми до возможного снижения стоимости финансирования.

Демографические сдвиги и спрос на жилье

Демографические тенденции Сан-Франциско играют ключевую роль в прогнозе рынка недвижимости. Город пережил резкий отток населения в 2020–2021 годах: численность населения снизилась с ~878 000 в апреле 2020 года до примерно 812 000 в 2022 году, что составляет падение примерно на 7,5% sfchronicle.com. Это было вызвано переходом на удаленную работу во время пандемии, увольнениями в сфере технологий и стремлением жителей к большему пространству или более низким расходам в других местах. Однако в 2023–2024 годах наметился осторожный рост. К середине 2024 года население Сан-Франциско оценивалось чуть менее чем в 828 000, что на ~1,7% выше минимума 2022 года sfchronicle.com. Все пять округов района залива вернулись к умеренному росту населения в 2024 году costar.com, в основном благодаря международной иммиграции и некоторым возвращающимся внутренним мигрантам.

Что важно, кто возвращается (а кто нет), показывает меняющуюся демографию города. Анализ данных переписи показывает, что молодые взрослые (20–24) возвращаются в большом количестве – вероятно, поскольку студенты и начинающие специалисты вновь заселяют город sfchronicle.com. Некоторые группы даже выросли по сравнению с допандемийным уровнем: например, число азиатских женщин 35–39 лет и азиатских мужчин 40–44 лет в Сан-Франциско сейчас примерно на 2% выше, чем в 2020 году, после снижения в 2020–22 и последующего роста выше прежнего уровня sfchronicle.com. В то же время, многие молодые белые профессионалы (от конца 20 до начала 30 лет), которые уехали, не вернулись – Сан-Франциско потерял примерно четверть белого населения в этом возрастном диапазоне, и эта группа по-прежнему значительно меньше, чем раньше sfchronicle.com. Это говорит о том, что удалённая работа и проблемы с доступностью жилья продолжают направлять часть традиционной технологической рабочей силы в другие регионы.

Эти демографические изменения оказывают разнонаправленное влияние на рынок жилья. Возвращение студентов и молодых работников поддерживает рынок аренды и продажи жилья начального уровня (например, кондоминиумы), в то время как отток некоторых специалистов среднего возраста может ослабить спрос на элитную аренду или жильё для обмена на более просторное. Кроме того, Сан-Франциско остаётся самым быстро стареющим мегаполисом в США, с очень малым количеством детей – семьи уезжают в поисках большего пространства или доступных пригородов sfchronicle.com. Низкая рождаемость и отток семей означают меньшее давление на спрос на односемейные дома со стороны растущих домохозяйств, но сохраняется склонность к меньшим квартирам и аренде для одиночек и пар.

С положительной стороны, иммиграция из-за рубежа поддержала рост населения. Восстановление района залива было обеспечено международными мигрантами, которые занимают рабочие места и жильё; за последний год Сан-Франциско получил тысячи новых жителей из-за рубежа costar.com. Многие из них – высококвалифицированные работники в сфере технологий и биотехнологий или студенты, которые часто сначала арендуют жильё, прежде чем покупать, способствуя высокому спросу на аренду.

Возможно, самым крупным демографическим/экономическим фактором является возрождение технологической индустрии в 2023–2025 годах, особенно бум искусственного интеллекта. Сан-Франциско стал эпицентром революции в области искусственного интеллекта, привлекая компании и таланты. Огромное финансирование – 75 миллиардов долларов венчурных инвестиций только в первой половине 2025 года – хлынуло в стартапы, базирующиеся в Сан-Франциско, особенно в компании, занимающиеся ИИ assets.cushmanwakefield.com. Такие компании, как OpenAI (оценка ~100 млрд долларов) и Anthropic (оценка более 40 млрд долларов), быстро расширяют свое присутствие в городе, нанимая таланты и арендуя офисные помещения financialsamurai.com financialsamurai.com. Этот приток высокооплачиваемых работников сферы технологий уже создает новых миллионеров и оживляет отдельные сегменты рынка жилья. По мере того как эти компании развиваются, сотрудники, получившие богатство от IPO акций, могут влить ликвидность в рынок недвижимости, что напоминает прошлые технологические подъемы financialsamurai.com. Один из давних инвесторов утверждает, что это «чрезвычайное количество [технологического] богатства» неизбежно перетечет в покупку жилья и повышение уровня жизни в районе залива financialsamurai.com. Действительно, бум искусственного интеллекта называют одной из ключевых причин, по которой «2025 год представляет собой отличную возможность для инвестиций в недвижимость Сан-Франциско», по мнению некоторых экспертов, которые предсказывают рост спроса на жилье по мере расширения технологического сектора financialsamurai.com financialsamurai.com.В целом,

спрос на жилье в Сан-Франциско в 2025 году отражает город в состоянии перемен: общее население все еще примерно на 5–6% ниже допандемийного уровня sfchronicle.com, но снова растет по мере того, как приезжают молодые люди, иммигранты и технологические новаторы. Возвращение в офисы, инициированное крупными работодателями (Google, Amazon, JPMorgan и другие теперь требуют больше очного присутствия) financialsamurai.com, постепенно наполняет город в будние дни, что может побудить некоторых сотрудников снова жить ближе к офису. Удаленная работа далека от исчезновения — посещаемость офисов в Сан-Франциско в среднем составляет лишь около 50% от допандемийного уровня sfchronicle.com batlingroup.com, — но маятник постепенно качается обратно. Как выразился один блогер о недвижимости: «городская жизнь уверенно возвращается», и Сан-Франциско вновь обретает свою привлекательность благодаря ресторанам мирового класса, культуре и рабочим местам, что «вероятно, приведет к росту цен на недвижимость в ближайшие годы» financialsamurai.com. С демографической точки зрения, город привлекает все более технологически ориентированную, обеспеченную аудиторию, несмотря на то, что некоторые семьи среднего класса и удаленные работники остаются в стороне. Такая поляризация создает определенные проблемы (например, стареющее население, меньше семей), но приток высокооплачиваемых специалистов сулит хороший спрос на жилье если город сможет удержать этих новичков в долгосрочной перспективе.

Восстановление рынка аренды: от затишья для арендаторов к рынку арендодателей

После спада во время пандемии, рынок аренды Сан-Франциско стремительно восстановился в 2025 году. Пустующие квартиры, простаивавшие в 2021 году, теперь вызывают очереди на входе. В июне 2025 года медианная арендная плата за квартиру в Сан-Франциско выросла на 11% по сравнению с прошлым годом — это самый быстрый рост арендной платы среди всех городов США, несмотря на то, что национальная медианная аренда упала на 0,7% за тот же период sfchronicle.com. Медианная арендная плата в городе достигла $2,941 в месяц, что является самым высоким уровнем с 2020 года (хотя всё ещё немного ниже пика 2019 года) sfchronicle.com. Уровень вакантности квартир резко снизился — с примерно 5,1% в середине 2024 года до всего 3,5% в середине 2025 года sfchronicle.com. Для сравнения, уровень вакантности аренды в США составляет около 6% — предложение аренды в Сан-Франциско снова крайне ограничено.

Этот резкий поворот создал, по словам арендодателей, «ажиотаж». Арендаторы снова сталкиваются с переполненными просмотрами, ценовыми войнами и даже предложениями по аренде выше запрашиваемой суммы. Один местный арендатор рассказал о просмотрах, «настолько переполненных, что люди сталкивались друг с другом», при этом на одну квартиру было десятки заявок sfchronicle.com. Заявители пишут личные «письма любви» арендодателям с приложенными резюме, предлагают несколько месяцев аренды вперёд, а некоторые арендодатели сообщают о 30+ заявках на привлекательные квартиры sfchronicle.com sfchronicle.com. «Я не видел такого с до COVID», — сказал один генеральный директор управляющей компании, управляющий 1 100 квартирами, который сдал семь квартир за одну субботу sfchronicle.com. Практически каждый новый договор аренды подписывается по ставке выше, чем у предыдущего арендатора, часто на несколько сотен долларов больше sfchronicle.com. В самых востребованных районах (например, Mission, Potrero Hill, части Dogpatch) арендодатели фиксируют рост арендной платы на 20% на сменяемых квартирах по сравнению с прошлым годом sfchronicle.com.

Несколько факторов способствуют тому, что сейчас рынок на стороне арендодателей. Сдержанный спрос — один из главных: многие молодые арендаторы в 2020–21 годах съехали из города или жили с соседями, а теперь возвращаются или ищут собственное жильё. Высокие цены на жильё и процентные ставки также удерживают потенциальных покупателей на рынке аренды — из-за дорогих ипотек многие арендаторы «отказались» от идеи покупки жилья на данный момент sfchronicle.com, что поддерживает высокий спрос на аренду. Кроме того, сокращения в IT-сфере в 2022–23 годах не привели к долгому спаду на рынке аренды, потому что многие более обеспеченные арендаторы остались или были заменены новыми сотрудниками в быстрорастущих секторах, таких как искусственный интеллект. Как отметил Роб Уорнок, старший научный сотрудник Apartment List: несмотря на экономическую неопределённость, в Сан-Франциско «достаточно денег, чтобы поднимать арендные ставки на рынке с ограниченным предложением» sfchronicle.com. Бум найма в сфере искусственного интеллекта — ключевой пример: такие компании, как OpenAI и Anthropic, не только арендуют офисы, но и привозят поток хорошо оплачиваемых сотрудников, которым нужно жильё. Это «создало больше миллионеров» и усилило конкуренцию за элитное жильё в аренду, поскольку такие арендаторы могут позволить себе премиальные квартиры sfchronicle.com sfchronicle.com. Один из руководителей SF Association of Realtors отметил, что восточные районы рядом с технологическими центрами «100%» ощущаются такими же горячими, как во времена доткомов; районы с большим количеством стартапов демонстрируют самые бурные темпы роста арендных ставок sfchronicle.com.

Со стороны предложения, текучесть низкая — существующие арендаторы остаются на месте из-за страха не найти новое жилье на этом бешеном рынке sfchronicle.com. Новое строительство арендного жилья в Сан-Франциско идет медленно (подробнее об этом в разделе политики), поэтому фактическое предложение не выросло достаточно, чтобы удовлетворить возросший спрос. В результате — классический дисбаланс спроса и предложения: слишком много арендаторов охотятся за слишком малым количеством квартир. У арендодателей вновь появилась возможность диктовать цены, которой не было последние пять лет. К середине 2025 года уровень арендной платы в Сан-Франциско примерно на 10% ниже пика 2019 года в среднем, что означает, что есть еще потенциал для роста, если экономический рост продолжится sfchronicle.com. В некоторых элитных зданиях арендная плата уже вернулась к уровню 2019 года или превысила его, в то время как в старых/маленьких квартирах наблюдается небольшое отставание sfchronicle.com.

Важно отметить, что арендная плата сезонна — она, как правило, достигает пика летом. Летний скачок 2025 года превзошел ожидания, но зимой рынок, возможно, немного остынет, как обычно. Тем не менее, общая тенденция указывает на то, что Сан-Франциско снова становится рынком арендодателя после благоприятного для арендаторов затишья во время пандемии. Для инвесторов это означает рост доходности от арендной недвижимости. Рост арендной платы в сочетании с небольшим снижением цен в 2022–23 годах немного повысил капрейты, хотя доходность недвижимости в Сан-Франциско по-прежнему относительно низкая (обычно ~3-5%) из-за высоких цен. Рост арендной платы — палка о двух концах: он свидетельствует о высоком спросе (хорошо для арендодателей и стоимости недвижимости), но также подчеркивает проблему доступности жилья, с которой сталкивается город (сложно для арендаторов и политиков). Как один из признаков напряженного рынка, некоторые арендаторы теперь предлагают оплату аренды за целый год вперед, чтобы получить договор — почти неслыханная ранее тактика, которая теперь возвращается sfchronicle.com. Джанан Нью из SF Apartment Association подвела итог: «Сейчас рынок сумасшедший. Очень конкурентный… мы слышали истории о 30 заявках на некоторые показы» sfchronicle.com. Она отметила, что в некоторых районах рынок все еще слабый (например, SoMa и Tenderloin, где самая низкая арендная плата в городе из-за удаленной работы и уличной обстановки) sfchronicle.com, но в целом 2025 год — самый сильный рынок аренды в Сан-Франциско с середины 2010-х.

Тенденции коммерческой недвижимости в 2025 году

Крах офисного рынка и последствия удаленной работы

Коммерческая недвижимость Сан-Франциско – особенно офисный сектор – сталкивается с резкими переменами в 2025 году. Переход на удалённую и гибридную работу во время пандемии привёл к кризису вакантных офисов, который, похоже, не будет быстро решён. По состоянию на середину 2025 года, центр Сан-Франциско сталкивается с рекордно высокими вакансиями офисных помещений. Общий уровень вакантности офисов достиг 34,8% во втором квартале 2025 года assets.cushmanwakefield.com, что выше уже и так высокого показателя ~33,5% годом ранее. Это означает, что более 1/3 всех офисных площадей в городе пустует, что является поразительным показателем для одного из самых востребованных офисных рынков мира в прошлом. Для сравнения, национальный уровень вакантности офисов составляет около 19–20% credaily.com axios.com, что ставит Сан-Франциско в число самых проблемных офисных рынков среди крупных городов США (на самом деле, одно исследование 91 крупного города показало, что в Сан-Франциско самый высокий уровень вакантности – 34,7% axios.com).

Знаковые башни центра города, от пирамиды Трансамерика до высоток на Маркет-стрит, теперь часто заполнены лишь наполовину, особенно это касается старых зданий. Офисные объекты класса B/C (старые здания с меньшим количеством удобств) испытывают наибольшие трудности – их «сложнее сдавать в аренду» в новых рыночных условиях spur.org. Премиальные башни класса A с современными удобствами по-прежнему имеют относительно низкий уровень вакантности (например, «трофейные» здания первого уровня в Финансовом районе имеют около 10% прямой вакантности assets.cushmanwakefield.com), поскольку компании, которым нужно пространство, выбирают «переход к качеству», стремясь к лучшим локациям. Но даже эти трофейные здания предлагают уступки и сталкиваются с крупными съездами арендаторов. Тенденция возврата площадей продолжилась и в 2025 году: во втором квартале истёк срок аренды Google на 365 000 кв. футов в One Market Plaza, и договор не был продлён, что добавило огромный объём пустующих площадей assets.cushmanwakefield.com. Компания беспилотных автомобилей Cruise также выставила на субаренду 182 000 кв. футов assets.cushmanwakefield.com. Это лишь два примера среди многих арендаторов, сокращающих площади или покидающих здания. В целом, чистое поглощение составило -665 000 кв. футов в первой половине 2025 года (то есть было освобождено больше площадей, чем сдано в аренду) assets.cushmanwakefield.com. В Сан-Франциско теперь четыре года подряд отрицательное чистое поглощение офисных площадей, что свело на нет весь прирост занятости 2010-х годов.

Коренная причина — это удалённая работа и гибкие графики, которые резко снизили потребность в офисных помещениях. Еженедельная посещаемость офисов по-прежнему составляет лишь ~45–50% от допандемийных норм в деловых районах Сан-Франциско blog.bayareametro.gov. Многие технологические компании перешли на постоянные гибридные модели, отказываясь от избыточных площадей. Даже компании, которые расширяются (часто это стартапы в сфере ИИ), как правило, арендуют небольшие, гибкие офисы или коворкинги, а не целые башни. Спрос на офисы в Сан-Франциско в 2025 году примерно на 30% ниже уровня 2019 года по большинству показателей, что соответствует росту вакантности. И дело не в новом предложении — с 2020 года было открыто очень мало новых офисных зданий. Это действительно шок спроса: присутствие технологической индустрии (крупнейшей базы арендаторов офисов в Сан-Франциско) сократилось. Крупные работодатели, такие как Salesforce, Meta, Dropbox и другие, за последние 2–3 года сдали в субаренду или освободили значительные площади своих офисов в Сан-Франциско.

В финансовом плане этот спад на рынке офисов наносит серьёзный удар по владельцам и инвесторам. Стоимость офисной недвижимости резко упала по сравнению с пиковыми значениями — здания, которые до пандемии продавались по $800 за кв. фут, сейчас продаются с большими скидками. В 2023–24 годах несколько знаковых зданий в центре города были изъяты банками или проданы с аукциона за малую часть своей прежней стоимости. Например, Market Center (комплекс 555 California) был продан кредитором в 2025 году примерно за $230 за кв. фут, а другая башня по адресу 300 Howard была продана примерно за $264 за кв. фут assets.cushmanwakefield.com. Эти цены на 70% и более ниже пиковых оценок, что говорит о масштабах кризиса. Такие сделки по бросовым ценам привлекли некоторых спекулятивных инвесторов — одну из них даже назвали «одной из самых высоких цен, которые видел Сан-Франциско за последние годы», что подчёркивает, насколько низко опустилась планка assets.cushmanwakefield.com. Капитализация (инвестиционная доходность) офисов в Сан-Франциско выросла до высоких однозначных процентов и выше, чтобы привлечь покупателей, что отражает неопределённость относительно будущих доходов.

Уровни арендной платы, что интересно, не упали так сильно, как заполняемость. Средняя запрашиваемая арендная плата за офисные помещения в Сан-Франциско составляла около $66,78 за кв. фут в год (полное обслуживание) во 2 квартале 2025 года, практически без изменений по сравнению с $66,61 в предыдущем квартале assets.cushmanwakefield.com. Офисы класса A в центральном деловом районе предлагают около $73/кв. фут, а помещения высшего класса по-прежнему могут стоить более $100/кв. фут assets.cushmanwakefield.com. Номинальные ставки держатся, потому что арендодатели не хотят «сбросить» рынок ниже – вместо этого они предлагают крупные уступки (месяцы бесплатной аренды, большие бюджеты на улучшение помещений), чтобы заключить сделки. Фактические ставки аренды снизились, но заявленные ставки показывают, что арендодатели считают этот спад временным. Есть ощущение достижения дна: в одном отчете отмечалось, что офисный рынок «продолжал стабилизироваться» в середине 2025 года, при этом активность по аренде фактически увеличилась, даже несмотря на то, что уровень вакантности немного вырос из-за окончания старых договоров аренды assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com. На самом деле, объем новых сделок по аренде в первой половине 2025 года был самым высоким с 2019 года assets.cushmanwakefield.com – признак того, что некоторые арендаторы воспользовались более дешевыми и гибкими условиями, чтобы переехать или улучшить офис. Многие из этих арендаторов – это небольшие технологические и AI-компании, которые берут краткосрочные договоры аренды (часто субаренду) по выгодным ставкам assets.cushmanwakefield.com. Доля доступных площадей под субаренду, которая резко выросла в начале пандемии, на самом деле несколько снизилась (с ~7 млн кв. футов до 6,2 млн кв. футов), поскольку часть субаренд истекла или была отозвана assets.cushmanwakefield.com.

Несмотря на эти небольшие положительные признаки, реальность такова, что в центре Сан-Франциско огромный избыток офисных площадей, на поглощение которых могут уйти годы. При уровне вакантности около 35% примерно 25 миллионов кв. футов пустуют — это сопоставимо с тем, как если бы все офисные площади в центре Атланты стояли пустыми. Даже самые оптимистичные прогнозы не ожидают снижения вакантности ниже 20% до конца этого десятилетия без серьезных мер. Арендодатели с истекающими кредитами сталкиваются с трудностями — рефинансирование затруднено из-за высоких процентных ставок и низкой заполняемости, поэтому ожидается больше дефолтов и продаж проблемных активов.

Устойчивость удаленной работы — основная проблема. Многие компании теперь используют гибридный график 2-3 дня в офисе, что фактически требует на 40–60% меньше площади на сотрудника, чем до 2020 года. Кроме того, некоторые крупные компании переехали или расширились в других регионах (Техас, Флорида и др.), что структурно снизило спрос на офисы в Сан-Франциско. Положительным моментом остается сектор биотехнологий — спрос на лабораторные помещения в Mission Bay и Dogpatch стабилен, так как мокрые лаборатории не могут работать удаленно. Но это лишь малая часть всего рынка. Провайдеры коворкингов и гибких офисов также расширяются (например, конкуренты WeWork и местные стартапы коворкингов), чтобы удовлетворить спрос компаний на краткосрочные обязательства.

В целом, офисный рынок Сан-Франциско в 2025 году переживает беспрецедентную встряску. Вакантность на уровне ~35% — это неизведанная территория, и доходы от аренды по городу снизились примерно на 7% по сравнению с 2019 годом, в то время как операционные расходы для арендодателей выросли примерно на 28% sfchronicle.com, что создает финансовые трудности. Экономика центра города сильно пострадала — меньше офисных работников означает меньше пешеходного трафика для розничных торговцев (обсуждается ниже) и снижение пассажиропотока в транспорте. Дальнейший путь, вероятно, включает перепрофилирование устаревших офисов и ожидание постепенного возвращения спроса по мере развития экономики. Гибридная работа останется надолго, но Сан-Франциско делает ставку на то, что его сильные стороны — инновации, культура и расположение — в конечном итоге привлекут компании и работников обратно еще сильнее. Городские власти и инвесторы уже активно разрабатывают стратегии заполнения пустоты — от переоборудования офисов в жилье до предоставления стимулов для новых видов использования, которые мы рассмотрим в следующих разделах.

Смешанные сигналы в розничной торговле и коммерции

Беды офисов в центре города перекинулись и на розничную торговлю и гостиничный сектор Сан-Франциско. Меньше работников в деловом центре города — значит, меньше клиентов для магазинов, кафе и ресторанов, особенно в будние дни. Юнион-сквер и Маркет-стрит, главные торговые коридоры города, были заметно затронуты — громкие закрытия и пустующие витрины стали предметом новостей. В 2023 году и Nordstrom, и Westfield Mall объявили о своем уходе из центра: Westfield передал контроль над своим торговым центром SF Center кредитору, а Nordstrom закрыл свой флагманский магазин в Сан-Франциско, ссылаясь на снижение потока посетителей и опасения по поводу безопасности globest.com sfist.com. Они были среди десятков ритейлеров — от крупных сетей, таких как Old Navy и Anthropologie, до небольших бутиков — которые закрылись или переехали с 2020 года sfist.com. К началу 2025 года вакансия торговых площадей на Юнион-сквер оценивалась примерно в 25%, а на некоторых боковых улицах в Финансовом районе пустовало до 1/3 витрин abc7news.com. Это резкий контраст с почти 5% вакантных торговых площадей до пандемии.

Однако не всё так мрачно для розничной торговли в Сан-Франциско. В 2025 году появились признаки адаптации и восстановления. В этом году в центре города открылось несколько новых предприятий, включая рестораны, магазины с необычным опытом и развлекательные заведения, что говорит о том, что предприниматели видят возможности в более низкой арендной плате downtownsf.org. Город даже смягчил некоторые правила — например, Сан-Франциско ослабил ограничения на открытие сетевых магазинов на ключевых улицах, таких как Ван-Несс-авеню, чтобы привлечь новых арендаторов в пустующие помещения youtube.com abc7news.com. Окружной комитет по развитию центра города сообщил, что по меньшей мере четыре новых предприятия открылись в начале 2025 года в районе Юнион-сквер, и планируется открытие новых, в рамках усилий по «разгону импульса центра города» downtownsf.org. И хотя крупные магазины класса люкс ушли, другие заняли их место (например, IKEA открывает новый городской формат магазина в районе Мид-Маркет в 2025 году, чтобы привлечь покупателей и стать якорем для обновления этого района).

Важно отметить, что туризм восстанавливается, что помогает розничной торговле и гостиничному бизнесу. Заполняемость отелей в Сан-Франциско растет с возвращением конгрессов и туристов, хотя она все еще ниже уровня 2019 года. Международный туризм, особенно из Европы и Азии, активизировался в 2023–2024 годах благодаря отложенному спросу на поездки. Это возвращает больше покупателей и посетителей ресторанов на Юнион-сквер и Рыбацкую пристань. Чемпионат мира 2026 года и другие предстоящие события также стимулируют усилия по обновлению центра города.

В более широком сегменте коммерческой недвижимости, помимо офисов и розничной торговли, промышленные и складские помещения в Сан-Франциско остаются востребованными (в городе ограниченный промышленный фонд и высокий спрос со стороны компаний последней мили и производственных предприятий). Многоквартирные жилые дома (5+ квартир) снова стали популярными среди инвесторов благодаря росту арендных ставок – хотя строгий контроль арендной платы и защита прав арендаторов в Сан-Франциско заставляют инвесторов проявлять осторожность, элитные новые жилые комплексы (которые не подпадают под контроль арендной платы) показывают хорошие результаты с ростом арендных ставок и заполняемости.

В целом, перспективы коммерческой недвижимости в Сан-Франциско неоднозначны: офисы и розничная торговля в центре переживают болезненную перестройку, в то время как другие сегменты, такие как аренда жилья, лаборатории и районная розница, демонстрируют устойчивость. Экономическое здоровье города в ближайшие годы будет зависеть от оживления центра города и успешного перепрофилирования неиспользуемых коммерческих площадей. Политики это хорошо понимают, что приводит к всплеску местных изменений в политике, направленных на улучшение ситуации.

Изменения местной политики и их влияние

Столкнувшись с этими беспрецедентными вызовами, лидеры Сан-Франциско (в партнерстве с правительством штата Калифорния) запустили серию изменений в политике, чтобы поддержать рынок недвижимости и решить давние проблемы. Ключевые инициативы на 2024–2025 годы охватывают все: от строительства и доступности жилья до оживления центра города с новыми функциями. Ниже приведены основные изменения в политике и их значение для рынка:

Ускорение строительства жилья и упрощение застройки

Сан-Франциско заслужил репутацию города с медленным развитием жилищного строительства — печально известные задержки с выдачей разрешений, строгие нормы зонирования и частое противодействие со стороны местных жителей десятилетиями сдерживали новое строительство. В 2023 году штат Калифорния предупредил Сан-Франциско, что это должно измениться. Обязательный для города Жилищный элемент (2023–2031) установил амбициозную цель — более 82 000 новых домов к 2031 году, чтобы смягчить кризис доступности жилья gov.ca.gov. Однако жилищная проверка штата в конце 2023 года выявила, что практика Сан-Франциско не соответствует законодательству штата, отметив, что если текущие темпы сохранятся (в 2023 году одобрялось менее одной единицы жилья в день), город серьезно не выполнит свою цель gov.ca.gov gov.ca.gov. В ответ штат предписал 18 обязательных мер для Сан-Франциско, фактически вынуждая город упростить и реформировать процесс утверждения жилищного строительства gov.ca.gov. Среди них: отмена некоторых дискреционных проверок проектов, реформа применения CEQA (экологическая экспертиза) на местном уровне, ускорение выдачи разрешений после утверждения и повышение прозрачности/подотчетности в процессе планирования gov.ca.gov. Губернатор Гэвин Ньюсом подчеркнул, что «сложный, громоздкий, непредсказуемый» процесс утверждения жилья в Сан-Франциско должен быть исправлен, чтобы открыть «новую эру жилья» с большим предложением gov.ca.gov.

Уже сейчас мы видим изменения. В 2023–2024 годах Сан-Франциско принял ряд постановлений, чтобы «сократить бюрократию» в жилищном строительстве. Например, город начал соответствовать новым законам штата, таким как SB 35/SB 423, которые позволяют определённым многоквартирным проектам получать министерское (автоматическое) одобрение, если они соответствуют критериям доступности и зонирования spur.org. Департамент градостроительства обновляет нормы, чтобы сократить субъективные архитектурные проверки и требования к условному использованию. Мэр Лондон Брид (до 2024 года) и новый мэр Дэниел Лури (с 2025 года) оба поддерживали меры в пользу жилищного строительства. Мэр Лури, вступивший в должность с программой по восстановлению жизнеспособности Сан-Франциско, поддерживает политику «возвращения здравого смысла» в развитие города — упрощая строительство жилья и привлекая семьи обратно financialsamurai.com. Существует осторожный оптимизм, что местная политика меняется от NIMBY (Not-In-My-Backyard — «не в моём дворе») в сторону более YIMBY (Yes-In-My-Backyard — «да, в моём дворе») подхода, учитывая давление со стороны штата и очевидную потребность в большем количестве жилья.

Одна из ощутимых политических перемен: снижены сборы и требования для некоторых проектов. В 2023 году в Сан-Франциско было легализовано строительство четырёхквартирных домов на большинстве участков, предназначенных для индивидуального жилья (в ответ на калифорнийский закон SB9), а также запущены программы поощрения вспомогательных жилых единиц (ADU). Город также сократил некоторые требования к доступному жилью, которые тормозили проекты — например, временно снизил процент обязательного доступного жилья в отдельных проектах для повышения их осуществимости и предоставил освобождение от сборов для 100% доступных жилых комплексов. Эти меры направлены на разблокировку замороженных проектов; действительно, несколько ранее одобренных, но не построенных проектов начали реализовываться в 2024 году после этих изменений. Тем не менее, прогресс идёт медленно: к концу 2024 года Сан-Франциско отставал от многих других городов района залива по выполнению жилищных планов sfchronicle.com sfstandard.com, с разрешением только на несколько тысяч единиц жилья с 2023 года. Испытанием станет то, смогут ли реформы значительно ускорить строительство в 2025–2026 годах.

Преобразование офисных зданий в жилые и оживление центра города

Возможно, самыми заметными изменениями в местной политике стали те, что направлены на переосмысление центра Сан-Франциско. Из-за большого количества пустующих офисных помещений городские власти увидели возможность решить сразу две проблемы: заполнить пустующие здания и создать столь необходимое жильё. В 2023 году аналитический центр SPUR опубликовал крупный доклад «От рабочего пространства к дому», в котором анализировалось, какие офисные здания можно реально переоборудовать под жильё spur.org. Выводы: многие старые офисы класса B/C физически подходят для переоборудования, но были финансово нецелесообразны по тогдашним правилам spur.org. В докладе было предложено шесть ключевых изменений политики, чтобы сделать переоборудование возможным в больших масштабах spur.org.

Правительство Сан-Франциско отреагировало быстро. К середине 2025 года город внедрил все шесть рекомендаций SPUR spur.org, приняв один из самых агрессивных в стране пакетов стимулов для переоборудования:

Упрощённые строительные нормы и согласования: В 2023 году был принят закон, позволяющий отказаться от некоторых требований градостроительного кодекса для проектов по переоборудованию офисов в жильё spur.org. Это создало более быстрый, административный путь одобрения (освобождая проекты от длительных дискреционных проверок и даже от CEQA во многих случаях). Департамент строительной инспекции также опубликовал более чёткие рекомендации по адаптивному использованию, чтобы помочь застройщикам ориентироваться в вопросах сейсмической и противопожарной безопасности в старых офисах spur.org spur.org.

марте 2025 года

освобождающий от всех требований по доступному (инклюзивному) жилью и городских сборов за воздействие до 7 миллионов кв. футов офисных площадей, преобразованных в жилые

spur.org

Налоговые льготы: В 2024 году избиратели приняли Положение C, которое освобождает от налога на передачу недвижимости до 5 миллионов кв. футов преобразованных площадей spur.org spur.org. Поскольку в Сан-Франциско высокие налоги на передачу (до 6% на крупные сделки), это значительная экономия для проектов конверсии. Кроме того, Калифорния приняла AB 2488 (Тинг) в 2024 году, позволяющий Сан-Франциско создать специальный «финансовый округ» для поддержки конверсий spur.org. В июне 2025 года город создал этот округ, который будет возмещать застройщикам будущий прирост налога на имущество — по сути, возвращая часть новых налогов на имущество с преобразованного здания обратно в проект для закрытия финансовых разрывов spur.org spur.org. Этот уникальный инструмент поможет компенсировать высокие строительные расходы на перепланировку и реконструкцию офисов.
Резерв по Положению M: Положение M Сан-Франциско (ограничение на новое офисное строительство) было изменено так, что любые офисные площади, удалённые в результате конверсии, добавляются обратно в допустимую офисную квоту города в будущем spur.org. Этот «банк площадей» означает, что город не теряет навсегда потенциальные рабочие площади — когда рынок восстановится, можно будет построить новые современные офисы взамен преобразованных, теоретически. Это был политический компромисс для получения широкой поддержки конверсий.

Эти стимулы являются одними из самых щедрых в стране для конверсии офисов. Результат: застройщики и владельцы недвижимости теперь всерьёз оценивают многие здания для перепрофилирования под жильё. Исследование The Kaplan Group показало, что в Сан-Франциско есть потенциал примерно для 61 600 жилых единиц за счёт конверсии офисов (если все подходящие пустующие офисы будут перепрофилированы) axios.com axios.com – это второй по величине потенциал в США после Нью-Йорка. Городские власти стремятся воспользоваться этим. Первые проекты по перепрофилированию после пандемии уже реализуются: например, историческое здание Humboldt Bank Building на Маркет-стрит планируется переоборудовать под жильё axios.com. Множество других предложений находятся в разработке, с акцентом на старые башни финансового района и офисные здания SoMa 1960–1980-х годов с высоким уровнем вакантности.

Хотя проблемы остаются – стоимость перепрофилирования всё ещё высока (многие здания могут быть рентабельны только при покупке по сниженным ценам) – эти изменения в политике значительно улучшают расчёты. Освобождая от миллионов сборов и налогов и ускоряя одобрения, Сан-Франциско дал понять, что он “глубоко привержен переосмыслению центра города как района смешанного использования” spur.org. Ожидаемые выгоды многообразны: экономические (замена пустующих офисов на ценные жилые помещения должна увеличить поступления от налога на имущество и продажу spur.org), социальные (добавление жилья может привести тысячи новых жителей, которые будут поддерживать малый бизнес, искусство и ночную жизнь в центре spur.org), и жилищные (больше квартир, в том числе потенциально более доступных, в районе с развитым транспортом). Один из городских супервизоров заявил: «Мы не просто ускоряем необходимый прогресс в строительстве жилья — мы обновляем решения по землепользованию XX века, чтобы создать процветающие районы смешанного использования XXI века». axios.com

Помимо преобразований, мэрия запустила более широкую Программу восстановления центра города. В 2023 году мэр Брид созвала рабочую группу (продолженную мэром Лури) для привлечения новых отраслей – например, лабораторий в области наук о жизни, центров исследований и разработок ИИ, а также художественных и образовательных учреждений – в пустующие помещения в центре города. Обсуждается гибкость зонирования, чтобы разрешить больше ночных заведений, площадок для мероприятий и даже жилых отелей в бывших офисных зданиях. Предлагались налоговые льготы для работодателей, возвращающих сотрудников в офис. Город также инвестирует в повышение качества жизни: увеличение пеших патрулей полиции и уборки улиц в центре города для решения проблем безопасности и чистоты, которые ранее отпугивали некоторых офисных работников и покупателей. Мэр Лури подчеркнула необходимость быть «жёстче в борьбе с преступностью, очистить улицы от бездомных и избавиться от наркоторговцев», чтобы улучшить имидж центра города financialsamurai.com. В начале 2025 года были активизированы усилия по переселению палаточных городков в приюты и борьбе с открытыми наркорынками в районе Тендерлойн. Хотя эти социальные проблемы сохраняются, любой успех в создании более безопасной и оживлённой атмосферы в центре города может напрямую повлиять на рынок недвижимости, привлекая людей обратно.

Доступность жилья и защита прав арендаторов

На жилом рынке Сан-Франциско продолжает свою традицию сильной защиты прав арендаторов, но с некоторыми новыми особенностями. «Налог на пустующие дома» — мера, одобренная избирателями (Пропозиция M 2022), предусматривающая налогообложение владельцев квартир, которые простаивают более половины года, — должен был вступить в силу в 2024 году. Его целью было вернуть на рынок аренды часть из примерно 4 000 пустующих квартир и собрать средства на жильё sfchronicle.com sfchronicle.com. Однако этот закон столкнулся с юридическим препятствием: в октябре 2024 года судья Верховного суда признал налог на пустующие дома неконституционным и противоречащим законодательству штата sfchronicle.com sfchronicle.com. Город обжалует это решение sfchronicle.com, и на данный момент введение налога приостановлено. Сторонники, такие как супервизор Дин Престон, утверждают, что это необходимый инструмент для увеличения предложения аренды, в то время как критики считают, что он нарушает права собственности sfchronicle.com sfchronicle.com. В зависимости от исхода апелляции (или пересмотренной меры), этот налог может вернуться в какой-либо форме — что потенциально повлияет на то, сколько владельцев кондоминиумов будут держать квартиры пустыми, а сколько — сдавать их в аренду. Пока что налог на пустующие дома находится в подвешенном состоянии sfchronicle.com sfchronicle.com.

Контроль арендной платы по-прежнему остается в силе: большинство многоквартирных домов, построенных до 1979 года, подпадают под городское постановление о стабилизации арендной платы, которое в 2025 году разрешает ежегодное повышение аренды всего на 1,4% sf.gov. В период высокой инфляции 2022–2023 годов это означало, что расходы многих домовладельцев значительно опережали разрешённые повышения арендной платы (одно исследование показало, что эксплуатационные расходы выросли примерно на 20–30% с 2019 года, в то время как доходы от аренды с контролируемой ставкой снизились примерно на 7%) sfchronicle.com. В результате некоторые мелкие домовладельцы продали недвижимость, и эти старые здания часто скупались инвесторами, делающими ставку на долгосрочный рост стоимости, а не на краткосрочный денежный поток.

Для решения проблемы доступности жилья Сан-Франциско в 2025 году также рассматривает новые источники финансирования для жилищного строительства. Ожидается, что на ближайших выборах будет вынесен на голосование местный законопроект о выпуске облигаций для строительства доступного жилья (в диапазоне $300–500 миллионов). Город также привлекает государственные и федеральные средства: мэр Брид (до ухода с поста) объявила о планах использовать новую федеральную программу для финансирования 3 700 новых доступных домов в рамках своей инициативы “Жильё для всех”, направленной на достижение цели в 82 000 единиц жилья sf.gov. Это включает строительство на общественных землях и переоборудование туристических отелей в жильё типа SRO для бездомных и малообеспеченных жителей.

В целом, местная политика в 2025 году активно развивается для стимулирования рынка недвижимости: ускоряется строительство жилья, активно продвигается адаптивное переиспользование пустующих офисов, а также принимаются меры (иногда экспериментальные или спорные) по улучшению делового климата и качества жизни в городе. Экспертный консенсус заключается в том, что эти меры — необходимые первые шаги, но ключевым будет их исполнение. Как отметила главный политический директор SPUR Суджата Шривастава, преобразование офисов “приносит экономические, социальные, экологические и фискальные выгоды”, а аналогичные программы возродили центры городов, таких как Нью-Йорк и Филадельфия — теперь “мы с нетерпением ждём, что будет дальше в Сан-Франциско.” spur.org spur.org В ближайшие годы станет ясно, насколько эти политические рычаги действительно смогут вывести Сан-Франциско из застоя на рынке коммерческой недвижимости и смягчить нехватку жилья.

Инвестиционные возможности и перспективы

Контрастное положение жилого и коммерческого рынков Сан-Франциско в 2025 году создаёт уникальный ландшафт для инвесторов. Возможности есть, но есть и риски, и успех будет зависеть от продуманной стратегии и правильного выбора времени. Вот некоторые ключевые инвестиционные идеи и прогнозы экспертов на будущее:

Жилая недвижимость: покупка на спаде и следование за технологической волной

Для инвесторов в недвижимость и покупателей жилья жилой сектор Сан-Франциско в 2025 году предлагает потенциально привлекательную точку входа – по крайней мере, по мнению некоторых опытных наблюдателей. Цены на жильё, хотя и восстанавливаются, всё ещё в целом ниже своего пика 2018–2020 годов (особенно на квартиры), а высокие ипотечные ставки сократили конкуренцию по сравнению с ажиотажем конца 2010-х. Финансовые аналитики, такие как автор Financial Samurai, утверждают, что 2025 год — это «отличная возможность» для покупки в Сан-Франциско financialsamurai.com. Обоснование: технологии переживают бум, и город, вероятно, находится на переломном моменте прямо перед новым подъёмом. С учётом того, что NASDAQ значительно вырос в 2023–24 годах, а в сфере искусственного интеллекта создаётся огромное богатство, многие местные жители получили новые доходы от акций, которые в конечном итоге будут конвертированы в покупку жилья financialsamurai.com. Поскольку это технологическое/AI-богатство «неизбежно» перетечёт в недвижимость, спрос (и цены) могут резко вырасти — а значит, те, кто купит сейчас, смогут получить значительную прибыль в ближайшие годы financialsamurai.com financialsamurai.com.

Кроме того, предложение настолько низкое, что любой рост спроса быстро приведёт к повышению цен. Есть признаки того, что это уже начинается — например, весной 2024 года в некоторых районах снова наблюдались ожесточённые торги financialsamurai.com. Поскольку многие покупатели выжидают, даже умеренное снижение ипотечных ставок или громкое IPO местной технологической компании могут спровоцировать новую волну покупок. Скрытый спрос реален: семьи, которые пропустили пандемию, или арендаторы, наконец решившие купить, могут вернуться, создав, как говорит один эксперт, «массовую войну ставок», как только условия улучшатся financialsamurai.com. Ожидание таково, что жизнь продолжается — браки, пополнение семей, смена работы — и люди не будут ждать вечно, так что даже при ставках 6-7% они в конечном итоге массово вернутся на рынок financialsamurai.com.

Сан-Франциско также остается местом вечного дефицита жилья. Географически небольшой и окружённый водой с трёх сторон, город не может разрастаться. Строгие нормы зонирования исторически ограничивали плотность застройки (хотя сейчас это немного смягчается). Эти факторы создают долгосрочное ограничение предложения — «город всего 7 на 7 миль, спрос всегда будет превышать предложение в долгосрочной перспективе», как отметил один из инвесторов financialsamurai.com. Таким образом, долгосрочное владение недвижимостью в Сан-Франциско исторически было выигрышной стратегией, за исключением краткосрочных колебаний. Инвесторы с горизонтом 5+ лет, как правило, уверены, что стоимость будет выше в будущем.

Тем не менее, в краткосрочной перспективе необходима осторожность. Некоторые прогнозы весьма пессимистичны на ближайшее будущее: последняя модель Zillow предсказывает, что Сан-Франциско столкнется с одним из самых резких падений цен на жильё в стране в следующем году — прогнозируется снижение на -6,1% к середине 2026 года resiclubanalytics.com. Этот пессимизм обусловлен проблемами доступности и тем, что на рынке начинает немного расти предложение. Экономисты Zillow отмечают, что в масштабах страны рост числа объявлений дал покупателям больше возможностей для торга, а на рынках вроде Сан-Франциско, где доступность жилья ограничена, «большее предложение даёт больше вариантов и оказывает понижательное давление на цены» resiclubanalytics.com. По сути, если достаточно домовладельцев решат продать (возможно, из-за страха спада или переезда из Сан-Франциско), всё ещё хрупкий спрос может быть перекрыт, что приведёт к снижению цен. Пессимистичный сценарий также указывает на слабый рост населения и возможность роста безработицы в сфере технологий как на риски — если экономика ослабнет или «бум ИИ» сойдёт на нет, спрос на жильё может застопориться. Как предостерёг Роб Уорнок из Apartment List относительно рынка аренды: «Если экономика останется хотя бы такой же сильной, как сейчас, очевидно, что [аренда] будет дорожать… Если ИИ лопнет, как пузырь, всё может измениться.» sfchronicle.com Та же логика применима и к стоимости жилья: многое зависит от состояния широкой технологической экономики.

Однако большинство экспертов прогнозируют умеренный рост или стабилизацию, а не обвал. Национальная ассоциация риэлторов прогнозирует, что цены на жильё в США вырастут примерно на 3% в 2025 году и на 4% в 2026 году nowbam.com, и Сан-Франциско может оказаться в этом диапазоне при условии стабильной местной экономики. Ассоциация ипотечных банкиров более сдержанна, ожидая менее 2% годового прироста по стране до 2026 года nowbam.com. Опрос Real Estate Expectations среди 100 экономистов поставил Сан-Франциско почти в конец списка мегаполисов по прогнозу на 2025 год, но даже это может означать небольшое снижение на несколько процентов, а не обвал. Консенсус таков, что коррекция 2022 года убрала часть перегрева с рынка, и сейчас мы близки к новому равновесию. Если не будет рецессии, стоимость жилья, скорее всего, будет колебаться или постепенно расти в ближайший год-два.

Для инвесторов в арендную недвижимость ситуация яснее: арендные ставки растут, а вакантность низкая, поэтому хорошо расположенные многоквартирные объекты должны приносить растущий денежный поток. В районах с высоким спросом (например, Pacific Heights, Mission Bay, Noe Valley) наблюдается почти полная заполняемость и рост арендных ставок, что увеличивает доходность. Некоторые инвесторы нацелены на небольшие многоквартирные дома и дуплексы, которые всё ещё можно найти по относительным скидкам по сравнению с несколькими годами ранее, рассчитывая, что рост аренды и последующее снижение ставок сделают их очень прибыльными. Также есть интерес к ADU (вспомогательные жилые единицы) – добавление арендной единицы к существующей недвижимости может увеличить доход, а законы Калифорнии теперь упростили получение разрешений на ADU.

Кроме того, квартиры (condos), которые отставали в восстановлении, могут представлять возможность. Квартиры в центре/СОМА продавались с существенным дисконтом к своему пику и к домам на одну семью. По мере возвращения городской активности и увеличения возвращения в офисы, городские квартиры могут вырасти в цене. Инвесторы избирательно покупают квартиры для сдачи в аренду (однако нужно учитывать взносы в ТСЖ и возможный контроль арендной платы).

Вкратце, прогноз по жилой недвижимости для инвесторов: осторожный оптимизм. Те, у кого есть наличные или надёжное финансирование, рассматривают 2025 год как шанс «купить дёшево» (относительно, для Сан-Франциско) до подъёма рынка. House hackers и покупатели впервые имеют больше возможностей для торга, чем во времена прошлых ажиотажей. Но терпение и прочная финансовая подушка крайне важны, так как краткосрочная волатильность возможна, а издержки на владение (ипотека, налоги) высоки. Если ставки по кредитам снизятся в 2025–2026 годах, как прогнозируется nowbam.com, любой, кто купил по более высокой ставке, сможет рефинансировать и, возможно, получить хороший прирост капитала как за счёт снижения ставки, так и за счёт роста стоимости жилья – на такой сценарий рассчитывают опытные инвесторы.

Коммерческая недвижимость: превращение проблем в возможности

В коммерческой сфере самый кризис, который терзает центр города, может стать золотой жилой для смелых инвесторов. Падение стоимости офисов означает, что трофейные активы доступны по ценам, немыслимым еще несколько лет назад. Крупные инвесторы (частные инвестиционные фонды, институциональные фонды, состоятельные частные лица) уже присматриваются. Например, в 2025 году некоторые институциональные инвесторы, такие как Blackstone, начали выборочно покупать офисные здания в Сан-Франциско с большими скидками, полагая, что смогут переждать спад assets.cushmanwakefield.com. Ставка делается на то, что «Сан-Франциско восстановится», как это было после прошлых кризисов (крах доткомов, Великая рецессия), и владение первоклассной недвижимостью по цене значительно ниже стоимости замещения принесет сверхприбыль в долгосрочной перспективе. Даже при 30% заполняемости, если вы купили небоскреб за 20 центов за доллар, математика может сработать при наличии терпения.

Стремление города к переоборудованию офисов в жилые помещения также открывает новые возможности. Девелоперы, специализирующиеся на адаптивном переиспользовании, активно изучают рынок Сан-Франциско. 7 миллионов кв. футов площадей, подходящих для освобождения от сборов spur.org и других стимулов, фактически являются огромной субсидией. Если девелопер сможет дешево приобрести устаревший офис (а многие будут доступны через банкротство или продажу долгов), он потенциально сможет превратить его в апартаменты с гораздо меньшими косвенными затратами. Государственные и городские стимулы (налоговые льготы, ускоренное получение разрешений и т.д.) снижают риски, и очевидна выгода от создания столь необходимого городу жилья. Не все здания подойдут — такие факторы, как размер этажа, расположение окон и стоимость сейсмического укрепления, могут стать решающими — но в Сан-Франциско много зданий начала и середины XX века, которые являются хорошими кандидатами. Мы можем увидеть появление нового типа инвесторов в Сан-Франциско: тех, кто собирает портфель из переоборудованных зданий в центре города, превращая пустующие офисы в жилые или многофункциональные объекты. Если им удастся, они окажутся в авангарде возрождения центра и смогут хорошо заработать, превратив офисную аренду по $30/кв. фут в апартаменты по $4000 в месяц.

Помимо переоборудования, разрешение города возвращать квоты на офисные площади по Пропозиции M для выведенных из эксплуатации помещений spur.org означает, что новое офисное строительство может стать рентабельным в будущем. Это не игра на ближайшее время, но землю или старые здания можно купить сейчас, «законсервировать», а затем перестроить в офисы нового поколения или лаборатории, когда рынок восстановится, скажем, через 5-7 лет. Особенно ценными могут быть участки, которые можно использовать под лаборатории для бионаук или здравоохранения, секторов с ростом. Уже сейчас некоторые офисы в центре рассматривают не переоборудование под жилье, а под лаборатории для биотехнологий (у которых другие требования к зданиям, но высокий спрос рядом с UCSF и Mission Bay).

Инвесторы также обращают внимание на торговые помещения на первом этаже и гостиничные объекты, находящиеся в затруднительном положении. Например, некоторые отели на Юнион-сквер (например, кредит Hilton Union Square был просрочен в 2023 году) могут сменить владельца по низким ценам, и опытный оператор может перепрофилировать объект или дождаться полного восстановления туризма и получить прибыль. Торговые помещения на первых этажах, аналогично, можно купить дешево и перепрофилировать – возможно, в спортзалы, развлекательные заведения или даже пункты выдачи логистики – ожидая, что пешеходный трафик в центре города постепенно улучшится.

Одна прямая возможность, связанная с политикой: новый финансовый район для оживления центра города axios.com. Застройщики, инвестирующие в неиспользуемые здания в определённых районах (Market St., Financial District, Union Square, East Cut и др.), могут получить компенсацию за часть своих затрат на развитие за счёт прироста налога на недвижимость axios.com spur.org. Это фактически улучшает рентабельность проекта. Это зелёный свет для креативных проектов – от коворкингов до жилых гибридов – зная, что город разделяет часть риска.

Конечно, риски в коммерческой недвижимости высоки. Издержки на содержание пустого офисного здания огромны (налоги, охрана, страховка, минимальный доход). Финансирование очень ограничено – банки неохотно кредитуют офисные объекты в Сан-Франциско, что означает, что многие сделки должны осуществляться за наличные или с помощью дорогих кредитов. Сроки восстановления неопределённы; инвесторам, возможно, придётся держать объекты много лет с отрицательным денежным потоком. Тем, кто занимается перепрофилированием зданий, грозят строительные риски и возможное сопротивление со стороны сообщества (хотя сейчас политическая ситуация им благоприятствует). Короче говоря, коммерческая недвижимость – это игра для тех, у кого есть значительный капитал и готовность к волатильности.

Прогнозы экспертов и перспективы развития

Что прогнозируют эксперты для рынка недвижимости Сан-Франциско в ближайшие несколько лет? В целом, большинство ожидает постепенного улучшения, но не быстрого бума. Фраза «осторожный оптимизм» звучит неоднократно.

На жилой стороне, как отмечалось, прогнозы расходятся. У Zillow умеренно пессимистичный прогноз снижения цен на жилье в США на 2% в 2025 году (и значительно больше в Сан-Франциско) resiclubanalytics.com resiclubanalytics.com, что контрастирует с ожиданиями NAR и Fannie Mae о росте цен на жилье по стране на 3–4% nowbam.com nowbam.com. Что касается непосредственно Сан-Франциско, отраслевые наблюдатели считают, что 2025 год станет годом стабилизации, и цены, возможно, останутся на прежнем уровне или немного вырастут. Многое зависит от процентных ставок: если ФРС начнет снижать ставки в 2024–25 годах и ипотечные ставки опустятся ниже 6%, это может «вернуть на рынок больше покупателей, которые сейчас выжидают», высвободив скрытый спрос nowbam.com. Худший сценарий (если не считать экономическую рецессию) — это медленное снижение цен еще на несколько процентов из-за проблем с доступностью. Но ни одна крупная компания не прогнозирует обвала — дефицит предложения слишком серьезен. Как заключил один из опросов риелторов, «Прогнозисты согласны, что рынок прошел свою самую низкую точку, но восстановление займет время» nowbam.com. К 2026 году, если ставки нормализуются на уровне 5–6%, большинство ожидает, что жилье в Сан-Франциско снова начнет умеренно дорожать, возможно, в соответствии с ростом доходов.

Прогнозы по коммерческой недвижимости/перспективам оценить сложнее, но в целом считается, что 2025 год станет дном для офисов, с возможным небольшим ростом к концу 2025 или 2026 года по мере роста экономики. Посещаемость офисов в Сан-Франциско медленно растет — за последний год увеличилась примерно на 21% по данным Placer.ai, что является одним из самых больших скачков среди мегаполисов sfchronicle.com — это говорит о том, что компании все чаще возвращают сотрудников в офисы. Многие считают, что вакантность достигла пика примерно в середине 30% и начнет постепенно снижаться по мере того, как часть площадей будет перепрофилирована, а аренда будет медленно расти. Однако даже оптимисты признают, что может потребоваться 5+ лет, чтобы снизить вакантность до здорового уровня (~15%). По консервативным моделям CBRE и JLL, вакантность офисов в Сан-Франциско останется выше 25% как минимум до 2027 года. Прогнозы по арендной плате для офисов — на прежнем уровне; вероятно, арендодатели продолжат предоставлять большие уступки, а не значительно снижать базовые ставки, пока заполняемость не улучшится.

Для ритейла восстановление зависит от возвращения работников и туристов. Если заполняемость офисов улучшится, а конгрессы/туризм продолжат восстанавливаться, розничная торговля в центре города сможет встать на ноги к 2026 году. Действия города по упрощению открытия сетевых магазинов и заполнению пустующих помещений могут привести к заметным изменениям в течение 1–2 лет (например, меньше заколоченных витрин на ключевых улицах).

Ключевым моментом является то, что успех политических инициатив определит среднесрочные результаты. Если даже четверть из потенциальных 61 000 единиц офисных преобразований будет реализована (скажем, около 15 000 единиц за следующие 5–7 лет), это может стать переломным моментом: тысячи новых жителей в центре города, формируя район, живущий 24/7, а не только офисную монокультуру с 9 до 5. Это повысит безопасность, развитие розницы и общую стоимость недвижимости в центре. По сути, городские власти сделали ставку на эту стратегию – время покажет, последуют ли за этим девелоперы. Уже сейчас началось движение по конверсиям и строительству нового жилья, что является обнадеживающим признаком.

В экспертных комментариях признается, что Сан-Франциско часто проходит путь от упадка к процветанию. Сейчас преобладает негативный нарратив – заголовки о «петле гибели» в центре города – но местные эксперты отмечают, что город умеет себя переизобретать. Как выразился один коммерческий брокер: «Сегодняшний страх – это завтрашняя возможность в недвижимости». Для тех, кто мыслит наперекор рынку, Сан-Франциско в 2025 году выглядит как то время, когда «умные деньги» заходят тихо.

В заключение, рынок недвижимости Сан-Франциско в 2025 году находится на перепутье. Жилая недвижимость держится на низком предложении, демонстрируя устойчивость несмотря на высокие ставки по кредитам – что создает предпосылки для возможного роста, если экономические ветры станут благоприятными. Коммерческая недвижимость, напротив, переживает болезненную трансформацию, но из этой боли рождаются новые возможности благодаря политическим инновациям и минимальным ценам на активы. Инвесторы, покупатели и профессионалы, которые понимают эти динамики – взаимосвязь запасов, процентных ставок, демографии и политики – будут в наилучшей позиции для успеха.

В 2026 году и далее все будут следить за тем, сможет ли Сан-Франциско добиться «великого городского возвращения»: наполнить свои башни новой жизнью (будь то жители или новые индустрии), сохранить доступность жилья на фоне процветания технологий и сохранить уникальную культурную атмосферу, которая привлекает людей жить и инвестировать в этот город. Прогнозы обнадеживающие, но сдержанные – умеренный рост цен, медленное снижение уровня вакантности и постепенное увеличение продаж и строительства. Как говорится в одной отраслевой рассылке: «Ожидайте умеренного улучшения в 2025 году и более сильного восстановления к 2026-му… восстановление займет время». nowbam.com Недвижимость Сан-Франциско пережила много бурь, и история 2025 года – смесь подъема и спада – это еще одна глава в ее динамичной эволюции. Вместе с вызовами приходят и возможности, и в Городе у залива их на горизонте немало.

Источники:

Обновление рынка Сан-Франциско и статистика по жилью (июнь 2025) thefrontsteps.com thefrontsteps.com thefrontsteps.com
Индекс стоимости жилья Zillow и рыночные данные (июль 2025) zillow.com zillow.com
Тенденции рынка жилья Сан-Франциско от Redfin (июнь 2025) redfin.com redfin.com
San Francisco Chronicle – демографические тенденции и изменения численности населения (июнь 2025) sfchronicle.com sfchronicle.com
San Francisco Chronicle – отчет о рынке аренды “рынок арендодателя” (июль 2025) sfchronicle.com sfchronicle.com
Cushman & Wakefield – SF Office MarketBeat Q2 2025 (вакантность, аренда) assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com
Axios – потенциал конверсии офисов и рейтинг вакантности (июнь 2025) axios.com axios.com
SPUR – Изменения политики для конверсии офисов в жилые помещения (июль 2025) spur.org spur.org
SF Chronicle – Судебная борьба по налогу на пустое жилье (март 2025) sfchronicle.com sfchronicle.com
Губернатор Калифорнии – обзор жилищной политики Сан-Франциско и цель 82 000 домов (октябрь 2023) gov.ca.gov gov.ca.gov
NowBAM/ HousingWire – прогнозы на 2025 год (цены на жилье, продажи, ставки) nowbam.com nowbam.com
ResiClub Analytics – прогноз Zillow для Сан-Франциско (-6,1%) resiclubanalytics.com resiclubanalytics.com
Financial Samurai – экспертный комментарий «Почему покупать в 2025 году» financialsamurai.com financialsamurai.com
SF Chronicle – цитаты о рынке аренды (Уорнок, Хуанг) sfchronicle.com sfchronicle.com