San Diego Emlak 2025: 1 Milyon Dolarlık Evler, Fırlayan Kiralar ve Değişen Piyasa

San Diego’nun 2025’teki konut piyasası, yıllarca süren aşırı hızlı büyümenin ardından belirgin bir değişim geçiriyor. Konut fiyatları hâlâ rekor seviyelere yakın – tipik bir ev için yaklaşık 1 milyon $ civarında – ancak pandemi döneminin hızlı değer artışı artık durulmuş durumda zillow.com alliedschools.com. Satılık konut stoku, tarihi düşük seviyelerden yavaş yavaş artıyor ve bu da alıcılara son yıllara kıyasla biraz daha fazla pazarlık gücü sağlıyor alliedschools.com. Aynı zamanda, kiracılar ortalama olarak aylık 2.500 $ ile rekor seviyede yüksek kiralarla karşı karşıya, ancak piyasaya giren yeni apartman dalgası sayesinde kira artışları nihayet yavaşladı obrag.org. Aşağıda San Diego’nun konut ve ticari gayrimenkul trendlerinin, mahalle performanslarının, alıcı/kiracı profillerinin, yatırım görünümünün, tahminlerin, geliştirme projelerinin, yeni yasaların, karşılaşılan erişilebilirlik sorunlarının ve faiz oranlarından göçe kadar piyasayı şekillendiren temel ekonomik faktörlerin kapsamlı bir dökümü yer almaktadır.

2025’te Konut Gayrimenkul Trendleri

Konut Fiyatları: San Diego’nun konut değerleri, önceki birkaç yılın baş döndürücü yükselişinin ardından 2025’te durağanlaştı. 2025 ortasında medyan satış fiyatı 950.000 $ ile 1.000.000 $ arasında seyrediyor; bu, bir yıl öncesine göre yaklaşık %1–3 daha düşük zillow.com alliedschools.com. Zillow’un San Diego için Konut Değer Endeksi, Temmuz 2025 itibarıyla yaklaşık 998.000 $ idi ve yıllık bazda %3,4 düşüş gösterdi zillow.com. Benzer şekilde, Kaliforniya Emlakçılar Birliği, San Diego County’deki medyan müstakil konut fiyatını Haziran 2025’te 1,025 milyon $ olarak bildirdi; bu, Haziran 2024’e göre hafif bir %2–3 düşüş anlamına geliyor patch.com. Kısacası, fiyatlar zirveden az da olsa gerilemiş durumda ancak hâlâ tarihsel olarak yüksek – 2020’lerin başına göre neredeyse %60 daha yüksek luxurysocalrealty.com. Fiyatlardaki bu yatay seyir, çılgın pandemi dönemi patlamasından bir soğuma anlamına geliyor ve alıcıların erişilebilirlik sınırlarına ve daha yüksek finansman maliyetlerine karşı gösterdiği tepkiyi yansıtıyor.

Satış Hacmi ve Stok: Konut satış aktivitesi hafifçe yavaşladı. 2025 ortasına kadar, kapanan satış sayısı geçen yılın seviyelerinin biraz altında (San Diego County’de Haziran 2025 konut satışları, Haziran 2024’e göre yaklaşık %2 daha düşük) sdhousingmarket.com. Bunun başlıca nedenlerinden biri ilan eksikliği – stok iyileşiyor olsa da hâlâ düşük. 2025 ortasında San Diego bölgesinde piyasada yaklaşık 3.500 konut vardı zillow.com, bu da yaklaşık 3,2 aylık arz anlamına geliyor, bir yıl öncesine göre ~2,4 aydan artış alliedschools.com. Arzdaki bu %33’lük artış, alıcılara pandemi çılgınlığına kıyasla daha fazla seçenek sundu alliedschools.com. Ancak, genel stok hâlâ 2020 öncesi normların oldukça altında, çünkü birçok ev sahibi ultra düşük mortgage oranlarına “kilitlenmiş” durumda ve satmak istemiyor (Kaliforniya’daki ev sahiplerinin %80’inden fazlası %5’in altında mortgage oranına sahip, bu da onları %7’lik bir krediye geçmekten caydırıyor) lao.ca.gov lao.ca.gov. San Diego’daki yeni ilanlar aslında 2025’in başlarında yıllık bazda çift haneli düştü calmatters.org, bu da piyasayı, daha serin olmasına rağmen, tarihsel standartlara göre hâlâ nispeten sıkı tutuyor.

Piyasa Hızı ve Rekabet: Evlerin satılması ortalama olarak biraz daha uzun sürüyor, ancak arzu edilen mülkler hâlâ hızlı satılıyor. Piyasada kalma medyan süresi 2025 ortasında yaklaşık 24–27 güne (yaklaşık 3–4 hafta) yükseldi; bu, bir yıl öncesine göre %15–17 daha uzun bir süre anlamına geliyor sdhousingmarket.com alliedschools.com. Artan faiz oranları bütçeleri zorladığı için alıcılar daha temkinli davranıyor ve 2021–2022’deki kadar çılgın teklif savaşları yaşanmıyor. Yine de, ilanların üçte birinden fazlası hâlâ istenen fiyatın üzerinde satılıyor zillow.com ve satışların yaklaşık %37’si yaz başında liste fiyatının üzerinde kapandı zillow.com – bu da, popüler mahallelerdeki taşınmaya hazır evlerin hâlâ rekabet yaratabildiğinin bir göstergesi. Aynı zamanda, tüm satışların neredeyse yarısı artık liste fiyatının altında gerçekleşiyor zillow.com; bu da pandemi dönemindeki aşırı rekabetçi piyasaya kıyasla alıcıların pazarlık gücünün arttığını gösteriyor. Özetle, 2025’te San Diego’nun konut piyasası daha dengeli bir hale geldi: alıcılar stok arttıkça ve fiyatlar yatay seyrederken nefes alma ve pazarlık yapma imkânı buluyor, ancak satıcılar hâlâ tarihsel olarak yüksek değerlerden ve kalıcı konut sıkıntısından faydalanıyor.

Faiz Oranlarının Etkisi: %6,5–7 aralığındaki yüksek mortgage faiz oranları, piyasadaki yavaşlamanın başlıca nedenlerinden biri oldu. Faiz oranları 2021 ile 2023 arasında yaklaşık %3’ten yaklaşık %7’ye yükseldikten sonra, alıcıların satın alma gücü azaldı lao.ca.gov. Sonuç olarak, üst segmentte daha az nitelikli alıcı ve daha temkinli teklifler ortaya çıktı. Potansiyel yükselme alıcıları, düşük faizli mortgage’larını korumak için yerlerinde kalıyor; bu da satılık konut arzını kısıtlayan bir olgu lao.ca.gov lao.ca.gov. Öte yandan, ilk kez ev alacaklar, birkaç yıl öncesine göre neredeyse %80 daha yüksek aylık mortgage ödemeleriyle karşı karşıya – orta segment bir California evi için artık yaklaşık 5.900 $’lık bir ödeme gerekiyor, bu da 2020’den bu yana %82 artış anlamına geliyor lao.ca.gov. Bu yüksek oranlar, 2025’te konut fiyatlarına fiilen bir tavan getirdi ve kontrolsüz değer artışını sona erdirdi. Sektör tahminleri, mortgage faizlerinin 2025’in ilerleyen dönemlerinde biraz gevşemesi (muhtemelen %6’ların ortasına inmesi) themortgagereports.com ve birikmiş talebin bir kısmının ortaya çıkması ihtimalini öngörüyor. Şimdilik, pahalı finansman San Diego konut piyasasında fiyat istikrarı ve düşük devir oranı dönemini başlattı.

Ticari Gayrimenkul Trendleri

Konut piyasası hafifçe soğurken, San Diego’daki ticari gayrimenkul pandemi sonrası daha dramatik değişimlerle karşı karşıya. Farklı sektörler eşit performans göstermiyor:

Ofis Alanı: Uzaktan ve hibrit çalışma modellerinin devam etmesiyle ofis piyasası zayıf kalmaya devam ediyor. Ofis boşluk oranları 2025’te rekor seviyelere yükseldi. İlçenin genel ofis boşluk oranı, 2025’in ikinci çeyreğinde %14,5’e ulaştı; bu oran bir yıl önce yaklaşık %14,2 idi cushmanwakefield.com. Birçok şirket alanını küçülttü, fazla alanı alt kiraya verdi veya ortak çalışma düzenlerini tercih etti. Özellikle A sınıfı ofisler (örneğin şehir merkezindeki yüksek binalar) büyük oranda kullanılmıyor ve boşluk oranları %10’ların ortasında seyrediyor avisonyoung.us. Mal sahipleri, bu kiracı lehine piyasada kiracı çekmek için teşvikler ve kira indirimleri sunuyor. Milken Institute, San Diego’nun metro ekonomisini 2025’te daha düşük sıraladı; bunda iş ve ofis alanı trendlerinin etkili olduğunu, kısa vadeli iş büyümesinin 2024’te yalnızca yaklaşık %0,5 olduğunu ve ülke ortalamasının oldukça gerisinde kaldığını belirtti axios.com. Olumlu bir not olarak, San Diego’nun çeşitlendirilmiş ekonomisi (yaşam bilimleri, savunma ve teknoloji sektörleriyle) bir miktar tampon sağlıyor – ancak ofis görünümü, ofise dönüş eğilimine ve teknoloji/biyoteknoloji iş büyümesinin toparlanıp toparlanmayacağına bağlı.
Endüstriyel ve Lojistik: Hızlı bir büyüme döneminin ardından, endüstriyel gayrimenkul sektöründe boşluk oranları tarihi düşük seviyelerden yukarı doğru hareket ediyor. İlçe genelinde endüstriyel boşluk oranı 2025 ortasında yaklaşık %7,7’ye yükseldi; bu, yeni depo arzının devreye girmesi ve e-ticaret büyümesinin normalleşmesiyle yıllık bazda +2,3 puanlık keskin bir artış anlamına geliyor cushmanwakefield.com. Güney Kaliforniya’nın depo piyasası hızlı bir genişlemeden çıkıyor ve San Diego da bir istisna değil – artık kiracıların daha fazla seçeneği var ve kira artışları yavaşladı. Yine de, %7 civarındaki endüstriyel boşluk oranı, tarihsel standartlara göre sağlıklı kabul ediliyor ve çekirdek alt pazarlarda (Otay Mesa, Miramar, Sorrento Valley vb.) dağıtım merkezleri ve biyoteknoloji üretim alanına olan talep devam ediyor. Kira oranları, daha az aktif kiracı için mal sahiplerinin rekabet etmesiyle zirveden biraz geriledi latimes.com. Analistler, bölgesel ekonomi ve mal hareketinin pandemi sonrası normlara uyum sağlamasıyla endüstriyel piyasanın 2026’ya kadar dengeye kavuşmasını bekliyor jpmorgan.com.
Yaşam Bilimleri Laboratuvarları: San Diego’nun yaşam bilimleri gayrimenkulleri – biyoteknoloji laboratuvarlarına özel ofislerin bir alt dalı – son yıllarda yaşanan bir inşaat patlaması sonucunda şu anda boş laboratuvar alanı fazlası ile karşı karşıya. Yaşam bilimleri boşluk oranı, 2025 ortasında %26,3’e yükseldi; bu oran bir yıl önce sadece %16,5’ti cushmanwakefield.com. Biyoteknoloji için girişim sermayesi fonlaması 2021 zirvesinden bu yana azaldı ve bazı girişimler kapandı veya küçüldü, bu da yeni inşa edilen laboratuvar binalarının kiracı aramasına yol açtı. Torrey Pines, UTC ve Sorrento Mesa gibi ana kümelerde yüksek laboratuvar alanı bulunabilirliği var. Bu arz fazlası, laboratuvar piyasasında kiralar üzerinde aşağı yönlü baskı oluşturuyor. Ancak, San Diego ulusal düzeyde hâlâ önde gelen bir biyoteknoloji merkezi ve sektör uzmanları, yeni ilaç ve medikal teknoloji girişimleri kurulduğunda (ve büyük ilaç şirketleri yerel ortaklıklarını sürdürdükçe) bu boş laboratuvar alanının kademeli olarak dolacağını öngörüyor. Bu arada, mülk sahipleri yaşam bilimleri kiracılarını cezbetmek için tavizler ve tadilat teşvikleri sunuyor. Yüksek laboratuvar boşluğu, ticari yatırımcılar için kısa vadeli bir risk olsa da, ne kadar yeni alanın biyoteknoloji talebini yakalamak için inşa edildiğini gösteriyor.
Perakende ve Konaklama: San Diego’da perakende gayrimenkul nispeten istikrarlı. Perakende boşluk oranı yaklaşık %5,1 (2025 2. çeyrek), geçen yılın sadece biraz üzerinde cushmanwakefield.com. Tüketiciler büyük ölçüde yüz yüze alışveriş ve yemeğe geri döndü; turistik bölgeler ve mahalle merkezleri, 2025’in güçlü turizm toparlanmasından faydalandı. San Diego’nun konaklama piyasası güçlü bir şekilde toparlanıyor – otel dolulukları ve oda fiyatları, kongrelerin ve tatil amaçlı seyahatin geri dönüşüyle iyileşti axios.com. Bu durum, perakende ve restoran alanları için olumlu yansımalar yaratıyor. E-ticaret büyümeye devam etse de, çoğu iyi konumlanmış perakende (özellikle açık hava merkezleri) ayakta kalmayı başardı ve bazı boş büyük mağazalar spor salonu, eğlence mekanı veya hatta konut projelerine dönüştürülüyor. Çok aileli kiralık mülkler, genellikle ticari varlıklar olarak sınıflandırılsa da, sağlam bir performans gösteriyor (boşluk oranları %4–5 civarında ve bu yıl sadece minimal kira artışı) obrag.org. Genel olarak, San Diego’nun 2025’teki ticari gayrimenkulü karma bir tablo sunuyor: ofis ve özel laboratuvar sektörleri zorluklarla karşı karşıya, sanayi sektörü sıcak bir dönemin ardından normale dönüyor ve perakende/konaklama ise temkinli bir iyimserlik taşıyor.

Farklı Mahallelerde Piyasa Performansı

San Diego’nun gayrimenkul piyasası son derece yerelleşmiş durumda ve mahalleye ve alt pazara göre önemli farklılıklar gösteriyor. Sahil lüks bölgeleri, popüler kentsel mahalleler ve iç banliyöler 2025’te farklı eğilimler sergiliyor:

Lüks Sahil Pazarları: Yüksek gelirli sahil toplulukları (La Jolla, Del Mar, Coronado, Rancho Santa Fe, vb.) genellikle değerini korudu veya hatta artışlar gördü; bunun nedeni ise sınırlı stok ve varlıklı alıcılar. Örneğin, Del Mar’da medyan ev fiyatı 2025’in başlarında yaklaşık 3,0 milyon dolar idi – bu, bir yıl öncesine göre %55 daha yüksek sofi.com sofi.com. (Bu kadar büyük bir artış, muhtemelen birkaç ultra lüks satışın medyanı yukarı çekmesinden kaynaklanıyor; genel bir değer artışını yansıtmıyor.) Sahil mülkleri, okyanus manzarası ve yaşam tarzı nedeniyle talep görmeye devam ediyor ve bu bölgelerdeki birçok ev sahibi, piyasadaki dalgalanmalara karşı evlerini indirimli satmak yerine bekleyebilecek maddi güce sahip. Yine de, lüks pazarlar bile 2021’deki teklif savaşlarına kıyasla soğudu – Del Mar’da evler piyasada ortalama ~57 gün kalıyor ve ortalama olarak istenen fiyatın yaklaşık %4 altında satılıyor sofi.com sofi.com, bu da varlıklı alıcıların bile bu ortamda pazarlık yaptığını gösteriyor.
Merkezi Kentsel Mahalleler: Şehir merkezine yakın, popüler ve rekabetçi bazı mahallelerde son zamanlarda fiyat düzeltmeleri yaşandı. Örneğin, North Park – genç profesyoneller için popüler bir bölge – 2024 başından 2025 başına kadar ev fiyatlarında neredeyse %20 düşüş gördü sofi.com. North Park’ta medyan fiyat yaklaşık 900.000 dolar’a geriledi sofi.com; bunun nedeni ise yüksek faiz oranlarının bazı ilk kez alıcıları piyasadan çıkarması ve pandemi dönemindeki tek ailelik evlere olan aşırı talebin azalması. Benzer şekilde, Downtown San Diego ve Hillcrest’in bazı bölümlerinde, özellikle benzersiz özellikleri olmayan dairelerde fiyatlar yatay seyretti veya düştü. Bu bölgeler 2021–2022’de yükselmişti, bu nedenle 2023–2025’teki ılımlı bir geri çekilme piyasa normalleşmesini temsil ediyor. Yine de, merkezi konumdaki evlere talep devam ediyor – North Park’ın piyasası “çok rekabetçi” olarak kabul ediliyor ve ilanlar genellikle sadece iki hafta içinde satılıyor, en çok talep gören mülkler bazen istenen fiyatın üzerinde alıcı buluyor sofi.com sofi.com. Temelde, kentsel mahallelerdeki soğuma, bazı göreceli fırsatları (fiyatlar zirve seviyelerinin altında) yeniden piyasaya sundu ve akıllı alıcılar bu fırsatları hızla değerlendiriyor.
İç Kesimler ve Banliyöler: Daha uygun fiyatlı banliyöler ve iç kesim toplulukları, alıcıların paralarının karşılığını aramalarıyla birlikte hareketlilik açısından cazibe merkezleri haline geldi. East County ve North County Inland gibi bölgelerde sağlıklı bir satış hacmi görülüyor. Haziran 2025’te, en çok konut satışının gerçekleştiği posta kodları büyük ölçüde iç kesimlerdeydi: Fallbrook (92028), Rancho Bernardo (92128), Spring Valley (91977) ve San Marcos (92078) ilçede işlem sayısında başı çekti sdhousingmarket.com. Bu mahalleler, karşılaştırmalı olarak daha mütevazı bir metrekare fiyatına daha büyük arsalar veya daha fazla alan sunuyor; bu da sahile yakın olmasına gerek olmayan aileleri ve uzaktan çalışanları cezbetti sdhousingmarket.com. Örneğin, Rancho Bernardo (planlı bir iç kesim topluluğu) ve San Marcos, kıyı ortalamasının oldukça altında medyan konut fiyatlarına sahip, ancak yine de kaliteli okullar ve olanaklar sunuyor – bu da onları cazip “fırsat bölgeleri” haline getiriyor. Emlakçı analizleri, iç kesim topluluklarının alıcılara “daha fazla ev, daha az para” ve aynı zamanda parklara, mağazalara ve otoyollara makul erişim sağladığını belirtiyor sdhousingmarket.com. Sonuç olarak, bu uygun fiyatlı pazarlarda rekabet sert kalmaya devam ediyor; bazı evler birden fazla teklif alıyor ve iyi fiyatlandırılırsa hızla satılıyor. Buna karşılık, birkaç yüksek fiyatlı North County kıyı pazarı (Encinitas, Del Mar) ise sadece stok eksikliği ve aşırı yüksek fiyatlar nedeniyle daha yavaş satış gördü. Genel olarak, San Diego banliyöleri sağlam bir performans sergiliyor; bazı bölgelerde ılımlı fiyat artışı, diğerlerinde ise sadece hafif düşüşler var. Değişim şu ki, talep daha çok çevre ilçelere ve banliyölere kaydı; alıcılar bu yüksek faiz ortamında göreceli uygunluk arıyor alliedschools.com alliedschools.com.
Güney Körfezi ve Sınır Bölgeleri: Güney İlçesi’nde (ör. Chula Vista, National City, Imperial Beach) konut talebi de güçlü olmuştur. Özellikle Chula Vista, yeni konut inşaatında lider olmuş, ilçe genelindeki çoğu şehirden kişi başına çok daha fazla konut izni vermiştir planetizen.com planetizen.com. Bu inşaatlar, stok eklemiş ve fiyat artışını kontrol altında tutmuştur. Doğu Chula Vista veya Otay Ranch’teki orta sınıf bir ev, genellikle daha kuzeydeki benzer bir evden daha ucuzdur ve bu da ilk kez ev alanları ve askeri aileleri cezbetmektedir. 2025 başı itibarıyla, National City’de tek ailelik bir evin medyan fiyatı yaklaşık 600.000$ civarındaydı, bu da $700K zirvesinden düşüş gösteriyor dawnsellssandiego.com ve giriş seviyesi segmentte bir düzeltmeye işaret ediyor. South Bay mahalleleri, karşılaştırmalı olarak uygun fiyatlı kalmaya devam ediyor ve bölgenin konut arzı eksikliklerini gidermeye yönelik çabalarında merkezi bir rol oynuyor.

Özetle, San Diego’nun mahalle performansı ikiye ayrılmış durumda: ultra lüks kıyı pazarları ve bazı cazip bölgeler güçlü duruyor veya hatta yeni zirvelere ulaşıyor, buna karşın birçok orta sınıf mahallede pandemi zirvelerinden mütevazı düşüşler görülüyor. Bu arada, çevre banliyöler daha düşük fiyat noktalarıyla istikrarlı talep ve daha iyi satış hacmi yaşıyor, çünkü uygun fiyat arayan alıcılar buralara yöneliyor. Bu eğilimler mozaiği, konumun önemini vurguluyor – genel olarak soğuyan bir piyasada bile, mikro-pazarlar çok farklı davranabiliyor.

Alıcı ve Kiracı Demografisi & Davranışı

2025’te Kimler Satın Alıyor: San Diego’nun ev alıcı havuzu, yüksek fiyatlar ve borçlanma maliyetleri nedeniyle daha yüksek gelire, birikime veya dışarıdan nakite sahip olanlarla sınırlı hale geldi. Bir üst seviyeye çıkan alıcılar (mevcut ev sahipleri) ve çift gelirli profesyonel çiftler, genellikle önceki ev satışından elde ettikleri birikimi kullanarak, alıcıların büyük bir kısmını oluşturuyor. San Diego’daki tipik alıcı bugün genellikle 30’lu veya 40’lı yaşlarında (daha yaşlı Y kuşağı ve X kuşağı), sıklıkla teknoloji, biyoteknoloji, sağlık veya ordu gibi sektörlerde çalışıyor. İlk kez ev alanlar tamamen ortadan kaybolmuş değil, ancak önemli engellerle karşılaşıyorlar: yaklaşık 1 milyon dolarlık medyan fiyatla, bir hanenin medyan bir evi rahatça satın alabilmesi için yaklaşık 250.000+ dolar gelire ihtiyacı var offthe56.com. Bu, bölgedeki gerçek medyan hane gelirinin yaklaşık üç katı anlamına geliyor; yani yalnızca yaklaşık San Diego hanelerinin %15’i mevcut oranlarla medyan fiyatlı bir evi karşılayabiliyor offthe56.com. Bu gerçek, birçok genç aileyi ve orta gelirli alıcıyı piyasadan ya da apartman dairelerine, tadilat gerektiren evlere veya çevre bölgelere itti. Ayrıca taşınma alıcılarının San Diego’ya gelmeye devam ettiğini görüyoruz – bazıları daha pahalı Kaliforniya piyasalarından (San Francisco veya Orange County gibi) göreceli olarak daha uygun fiyatlar arıyor, bazıları ise iklim ve yaşam tarzı nedeniyle eyalet dışından geliyor. Aslında, San Diego, yaşam kalitesini artırmak isteyenlerin göç alması ile öne çıkıyor, aynı zamanda yüksek maliyetler nedeniyle bazı sakinlerini kaybediyor definesdre.com. Sonuç biraz hareketlilik: birikimi veya nakdi olan yeni gelenler, genellikle nakde çevirip daha ucuz eyaletlere giden yerlilerin yerini alıyor.

Kimler Kiracı: Ev sahipliği önündeki engeller göz önüne alındığında, San Diegoluların büyük bir bölümü kiracı olarak kalıyor. San Diego metro bölgesindeki hanelerin yalnızca yaklaşık %49’u ev sahibi (ülke genelinde bu oran ~%65) kpbs.org. Kiracılar; genç profesyoneller, bölgede bulunan çeşitli üniversitelerdeki öğrenciler, askeri personel ve hizmet ile turizm sektörlerinde çalışan düşük gelirli işçilerden oluşan geniş bir karışımdır. Özellikle, geçmiş nesillerde başlangıç evi satın alabilecek olan birçok orta sınıf aile, uygun fiyatlı ev bulamama nedeniyle artık 30’lu yaşlarının sonuna kadar kirada kalmaya devam ediyor. Kiracı demografisi bu nedenle şehir merkezindeki apartmanlarda yaşayan yeni mezunlardan, banliyödeki sıra evlerde oturan ailelere kadar uzanıyor. Yüksek gelirli kiracılar da önemli bir faktör – bazı iyi maaşlı kişiler, ya ev satın alamadıkları için ya da esnekliği tercih ettikleri için lüks daireleri veya müstakil evleri (ayda 3.000$’dan fazla ödeyerek) kiralamayı seçiyor. San Diego County’de medyan kira 2025 başlarında yaklaşık 2.500$‘a ulaştı obrag.org, yani kiralamak bile sağlam bir gelir gerektiriyor. Yine de, çoğu kişi için kiralamak ev satın almaktan çok daha mümkün: Medyan bir evi satın almanın aylık maliyeti, eşdeğer bir evi kiralamaktan yaklaşık %70 daha yüksek; bu fark rekor seviyelere yakın lao.ca.gov lao.ca.gov. Bu fark, birçok insanı kiralık piyasasında tutuyor.

Alıcı Davranışı: Günümüz alıcıları, birkaç yıl önceki satın alma çılgınlığına kıyasla çok daha temkinli ve hesaplı hareket ediyor. Faiz oranlarının yüksek olması ve ekonomik belirsizlik nedeniyle bazı alıcılar beklemeye geçti – birçoğu satın alımları erteliyor veya çok seçici davranıp doğru fırsatı bekliyor. Anketler, enflasyon ve resesyon endişelerinin bazı tüketicileri büyük finansal adımlar atmaktan çekinir hale getirdiğini gösteriyor alliedschools.com. Piyasada aktif olanlar ise genellikle satıcıdan tavizler (kapanış masrafları veya faiz indirimi gibi) talep ediyor ve bir ev değerlemeden geçmezse ya da denetimlerde sorun çıkarsa almaktan vazgeçmeye daha istekli oluyor. Ayrıca, alıcıların fiyat konusunda daha sıkı pazarlık yaptığını da görüyoruz; bazı segmentlerde, özellikle bir ilan uzun süre piyasada kalmışsa, düşük teklif vermek artık nadir değil. Yine de, iyi fiyatlı ve iyi durumdaki evler hâlâ teklif savaşlarını tetikleyebiliyor – ciddi alıcılar, anahtar teslim evlerin gözde mahallelerde hâlâ talep gördüğünü biliyor. Nakit alıcılar ve yatırımcılar da hâlâ rol oynuyor (son çeyreklerde Kaliforniya’daki satışların yaklaşık %20’si tamamen nakit), bu da üst segmentte ve değeri düşük ya da sorunlu mülklerde talebi destekliyor.

İlginç bir şekilde, göç eğilimleri kimin ev aldığına etki ediyor: San Diego County, net yurtiçi dış göç yaşıyor (her yıl binlerce yerel sakin daha uygun fiyatlı bölgelere taşınıyor), ancak bu durum uluslararası göç ve diğer pahalı metropollerden gelen bir miktar akış ile dengeleniyor kpbs.org kpbs.org. 2023 ortası ile 2024 ortası arasında yaklaşık 24.000 kişi San Diego’dan ABD’nin başka bir yerine taşındı, ancak yaklaşık aynı sayıda kişi yurt dışından San Diego’ya taşındı ve bu da nüfus değişiminde bir denge sağladı into kpbs.org. Gidenler genellikle daha ucuz konut arayan orta gelirli aileler veya emekliler (konut maliyeti 1 numaralı sebep olarak gösterildi) kpbs.org. Gelen göçmenler ve transfer olanlar ise genellikle biyoteknoloji, sağlık, akademi veya vasıflı meslekler gibi sektörlerde iş dolduran çalışanlar – bu da genellikle ilk etapta kiracı olarak yeni bir konut talebi yaratıyor. Özetle, San Diego’nun konut talebi, yüksek maliyetler bazı uzun süreli yerlileri bölgeden çıkarsa da, iş tabanı ve yaşam tarzı çekiciliğiyle sürdürülüyor.

Kiracı Davranışı: Kiralama tarafında, kiracılar 2025’te bir miktar rahatlama yaşadı. Yıllarca süren yüksek kira artışlarının ardından, kira artışı yıllık yaklaşık %0–1 seviyesinde durdu obrag.org. Boşluk oranları, yeni apartman binalarının artışı nedeniyle yaklaşık %5’e yükseldi (2021’deki %3’e yakın rekor düşük seviyelerden) obrag.org obrag.org. Sonuç olarak, kiracılar daha fazla promosyon ve taviz görüyor – yeni lüks sitelerin “bir ay bedava” veya başka fırsatlar sunması yaygın hale geldi obrag.org. Kiracılar artık özellikle üst segment dairelerde biraz daha fazla pazarlık gücüne sahip. Birçoğu bunu daha küçük artışlarla kira yenileyerek veya ev sahipleriyle pazarlık yaparak değerlendiriyor; çünkü boş bir dairenin mal sahibi için maliyetli olduğunu biliyorlar. Buna rağmen, genel kira seviyeleri hâlâ tarihi zirvelere yakın, bu nedenle maliyet yükü yoğun: Kiracıların büyük bir kısmı, konut için önerilen gelirin %30’undan çok daha fazlasını ödüyor. Bazı kiracılar, başa çıkmak için oda arkadaşı veya geniş aileyle birlikte yaşamaya başladı. Ayrıca Müstakil Ev kiralarına olan talebin devam ettiğini görüyoruz – satın alamayan aileler genellikle iyi bir okul bölgesinde ev kiralamak istiyor, bu da müstakil ev kiralarını oldukça yüksek tutan bir eğilim. Kurumsal yatırımcılar San Diego’nun kiralık konut piyasasında bir miktar varlık gösteriyor, ancak daha ucuz Sunbelt şehirlerine göre daha az – yine de, kiralamak için müstakil ev satın alan kuruluşlar, konut sıkıntısı nedeniyle kira artışının yavaşlasa da devam etmesi beklendiğinden bu evleri ellerinde tutuyor.

Özetle, San Diego’nun 2025’teki alıcı kitlesi daha varlıklı ve daha risk bilincine sahip, kiracı nüfusu ise genişliyor ve satın alamayanları da içine alıyor. Her iki grup da bölgenin yüksek yaşam maliyetinden etkileniyor ve uyum sağlıyor – alıcılar daha seçici davranarak veya dış bölgelere taşınarak, kiracılar ise fırsat arayarak veya konut paylaşarak. En büyük zorluk, konut maliyetlerinin gelirlerin çok üzerinde olması; bu da San Diego’da kimin hangi koşullarda (ev sahibi ya da kiracı olarak) kalabileceği konusunda zor seçimlere yol açıyor.

Yatırım Fırsatları ve Riskler

San Diego’nun emlak piyasası – küçük ev sahiplerinden büyük şirketlere kadar – yatırımcıları çekmeye devam ediyor, ancak 2025 yılı yatırım için daha nüanslı bir tablo sunuyor: fırsatlar ve riskler:

Fırsatlar:

Güçlü Kiralık Talebi: Ev sahipliği birçok kişi için ulaşılmaz olduğundan, kiralık talebi güçlüdür, bu da yatırımcı getirilerini artırmaktadır kiralık piyasasında alliedschools.com. Kiralar tüm zamanların en yüksek seviyesinde (medyan ~2.500$) ve büyüme durağanlaşsa da, boşluk oranları (~%5) tarihsel normlara göre düşük kalmaktadır obrag.org. Bu durum, iyi konumlanmış çok aileli mülkleri ve tek ailelik kiralıkları gelir arayan yatırımcılar için cazip kılar. Yüksek kiralar ve düşük boşluk oranları, özellikle genç profesyonellerin veya iş merkezlerine yakın mahallelerde ev sahiplerinin sağlam nakit akışı elde etmesini sağlar. Örneğin, North Park veya Golden Hill gibi bölgelerde bir dubleks ya da dört daireli bir binaya yatırım yapmak, birçok kiracının bu merkezi bölgeleri tercih etmesi ve sahiplik alternatiflerinin az olması nedeniyle istikrarlı doluluk sağlayabilir. Ayrıca, kısa dönemli kiralama talebi (tatil kiralamaları için) San Diego’nun turistik bölgelerinde yıl boyunca güçlü kalmaya devam etmektedir, ancak artık düzenlemelerle sınırlandırılmıştır (aşağıda tartışılacaktır).
“Uygun Fiyatlı” Noktalar ve Değer Artışı: Nispeten uygun fiyatlı alt pazarlar büyüme potansiyeli sunar. Chula Vista, Escondido, San Marcos ve East County’nin bazı bölümleri daha düşük giriş fiyatlarına sahip olmakla birlikte nüfus ve iş büyümesi görmektedir. Yatırımcılar, ev fiyatlarının ve kiraların ilçe medyanına doğru yükselme potansiyeli olan bu bölgelere göz dikmiş durumda. Sektör tahminlerine göre, iyi ulaşım bağlantılarına sahip çevre şehirler (Chula Vista veya Escondido gibi) hem kiracıları hem de alıcıları çekmeye devam edecek, yatırımcılara ana sahil bölgelerinden daha yüksek getiri sunacak alliedschools.com. Ayrıca yenileme gerektiren evlerde de fırsat var: değer artışı hedefleyen yatırımcılar, eskiyen mülkleri yenileyerek daha yüksek fiyata satabilir veya kiraya verebilir. San Diego’nun konut stokunun büyük kısmı yaşlandığından (çoğu 1960–1980’lerden kalma evler), mülkleri güncellemek değer kazandırabilir. Anahtar, gelişmekte olan mahalleleri hedeflemektir – örneğin Vista veya Lemon Grove – burada yapılan iyileştirmeler yeni alıcı talebiyle buluşur.
Ek Bina Birimleri (ADU’lar): California’nın konut yanlısı yasaları, tek ailelik arsalar üzerine ADU (büyükanne daireleri) eklemeyi kolaylaştırdı ve San Diego County, konut arzını artırmanın bir yolu olarak bunu benimsedi. Yatırımcılar ve ev sahipleri, kira geliri için ADU inşa ederek bundan faydalanıyor. Bir ADU eklemek, bir yatırım mülkünün getirisini önemli ölçüde artırabilir – arka bahçedeki bir kulübe, konumuna bağlı olarak 1.500–2.500 $’a kiralanabilir ve nakit akışını güçlendirebilir. Şehir, önceden onaylanmış ADU planları ve teşvikler bile oluşturdu. Bu, küçük ölçekli yatırımcılar için önemli bir fırsat: orta şehir mahallelerinde büyük arsaya sahip bir ev satın alıp bir veya iki ADU eklemek. Yüksek kira seviyeleri göz önüne alındığında, getiri güçlü olabilir ve bu birimlere olan kiracı talebi (genellikle arzu edilen yerleşim mahallelerinde) yüksektir. ADU’lar ayrıca elverişli düzenlemelerden (toplu taşımaya yakın ayrı otopark gerekmemesi ve hızlandırılmış ruhsatlar) faydalanır definesdre.com.
Uzun Vadeli Değer Artışı: Kısa vadeli dalgalanmalara rağmen, San Diego emlak piyasası, sınırlı arazi ve sürekli talep nedeniyle tarihsel olarak uzun vadede güçlü bir şekilde değer kazanır. Uzun vadeli yatırımcılar, sürekli özsermaye büyümesi üzerine bahis oynar. Bölgenin cazibesi – iklimi, sahil şeridi, çeşitlendirilmiş ekonomisi – mülk değerlerinin zamanla yukarı yönlü eğilim göstereceğini, ancak son birkaç yıldaki kadar hızlı olmayacağını gösteriyor. Mevcut tahminler, önümüzdeki yıllarda yıllık %3–5 ev fiyatı artışı öngörüyor alliedschools.com, son dönemdeki çift haneli artışlar yerine. Bu istikrarlı büyüme, kira geliriyle birleştiğinde, al-sat yapmayan yatırımcılar için cazip bir toplam getiri sağlayabilir. Ayrıca, San Diego’nun piyasası bazı teknoloji merkezli bölgelere göre daha az dalgalıdır; genellikle yavaşlar, çökmez, bu da uzun vadeli sahipler için bir miktar güvenlik sağlar.

Riskler:

Yüksek Giriş Maliyetleri & Faiz Oranları: Yatırımcılar için şu anda en büyük engel, edinim ve finansman maliyetlerinin yüksek olmasıdır. 1 milyon $’a yakın ev fiyatları, yüksek peşinatlar ve ipotekler anlamına gelir. Yatırım mülkü kredileri genellikle daha yüksek oranlarda olduğundan (ve ev sahiplerinin sabitlediği düşük oranlı yeniden finansmanlar olmadan), matematik zorlayıcı olabilir. Finansman maliyetleri %7+ civarında olup nakit akışını önemli ölçüde azaltır – birçok mülk, önemli bir peşinat veya indirimli satın alınmadıkça kârlı olmayacaktır. Bu faiz oranı riski kritiktir: oranlar daha da yükselirse veya yüksek kalırsa, yüksek kaldıraçlı yatırımcılar düşük ya da negatif nakit akışları görebilir. Ayrıca, yüksek fiyatlar bir fiyat düzeltmesi olasılığını artırır – arz sıkıntısı nedeniyle ciddi bir çöküş olası görünmese de, bir durgunluk olursa değerler daha da düşebilir. Yatırımcılar, kısa vadeli değer kayıplarına karşı hazırlıklı olmalıdır.
Düzenleyici ve Yasal Riskler: Düzenleyici ortam yatırımcılar için karmaşık bir tablo sunuyor. Bir yandan, konut yanlısı yasalar (ADU kuralları, SB 9 ile tek ailelik arsalar üzerinde dubleks dönüşümüne izin verilmesi) fırsatlar yaratabiliyor. Öte yandan, yeni kısıtlamalar da var: San Diego’nun kısa dönem kiralama yönetmeliği 2023’te yürürlüğe girdi ve tüm ev tatil kiralamalarını şehrin konut stokunun yaklaşık %1’iyle (yaklaşık 5.400 birim) sınırlandırdı ve kura tabanlı bir lisans gerektirdi truvi.com. Bu, Airbnb tarzı yatırımları ciddi şekilde azalttı – önceden kârlı olan birçok tatil kiralaması (özellikle Mission Beach ve sahil bölgelerinde) izinlerini kaybetti ve bu durum, kısa vadeli gelire güvenen yatırımcılar için bu bölgelerde mülk değerlerini etkiledi truvi.com truvi.com. Ayrıca, Kaliforniya’nın kiracı dostu yasaları (haklı sebep olmadan tahliye kuralları, AB 1482 kapsamında yılda yaklaşık %10 kira artış sınırı) agresif kira artışlarını kısıtlıyor. Eyalet genelindeki kira artış sınırı (CPI artı %5, maksimum yaklaşık %10) obrag.org %0,8’lik kira artış ortamında çok kısıtlayıcı olmasa da, enflasyon yükselirse veya bir yatırımcı piyasa altı bir kirayı piyasa seviyesine çıkarmak isterse getirileri azaltabilir. Gelecekteki mevzuat da bir risk – Kaliforniya’da daha sıkı kira kontrolü, boş birimlere boşluk vergisi veya yeni konut vergileri hakkında sürekli tartışmalar var. Yatırımcıların kârlılığı etkileyebilecek politika değişikliklerine karşı dikkatli olması gerekiyor.
Ekonomik ve Piyasa Döngüleri: San Diego’nun ekonomisi çeşitlidir, ancak durgunluğa karşı tamamen korunaklı değildir. Daha geniş çaplı bir ekonomik durgunluk – özellikle turizm, savunma harcamaları veya teknoloji/biyoteknoloji sektörlerini etkilerse – işsizliği artırabilir ve konut talebini azaltabilir. Zaten, istihdam artışı yavaşladı (2024’te yalnızca +%0,5, EDC verilerine göre) axios.com ve bazı yüksek maaşlı sektörlerde (örneğin yaşam bilimleri ve imalat) 2024’ün sonlarında iş kayıpları yaşandı axios.com. 2025–2026’da bir durgunluk olursa, kiralar daha da yumuşayabilir ve bazı kiracılar birlikte yaşamaya başlarken veya bölgeden ayrılırken boşluk oranları artabilir. Özellikle ofis ve perakende alanında ticari mülk sahipleri, daha uzun süreli boşluklar ve kiralarda baskı riskiyle karşı karşıya kalabilir, eğer işletmeler küçülmeye devam ederse. Gayrimenkul yatırımcıları bu döngüsel riskleri hesaba katmalı ve kesintisiz büyümeyi varsaymamalıdır. Örneğin, daha önce bahsedilen yaşam bilimleri ofis fazlası bir uyarı hikayesidir: geliştiriciler sonsuz biyoteknoloji büyümesi bekleyerek fazla inşaat yaptı ve şimdi boşluk oranları yüksek. Şu anda bir laboratuvar binasında veya ofis katında yatırım yapan biri, kiracı bulmakta ve borcunu ödemekte zorlanabilir. Bu segmentlerde piyasa yeniden dengelenene kadar temkinli olmak gerekir.
İklim ve Çevresel Riskler: Daha ince bir uzun vadeli risk ise iklim değişikliği ve çevre düzenlemeleridir. San Diego’nun kıyı ve kanyon bölgeleri orman yangınları, sel (özellikle deniz seviyesi yükselirse) ve sismik aktivite riskleri taşır. Orman yangınına eğilimli iç bölgelerdeki mülklerde sigorta maliyetleri artabilir veya sigorta bulmak zorlaşabilir – Kaliforniya’daki sigortacılar son orman yangını kayıplarından sonra temkinli hale geldi. Kıyı mülkleri erozyon veya daha sıkı inşaat kurallarıyla karşılaşabilir. Bu riskler henüz değerleri ciddi şekilde etkilememiş olsa da, yatırımcıların durum tespitinde (örneğin yangın bölgelerini kontrol etmek, uygun sigorta almak ve gelecekteki açıklama gerekliliklerini göz önünde bulundurmak gibi) hesaba katması gereken unsurlardır.

Özetle, San Diego birçok açıdan hâlâ bir “yatırımcı pazarı” olmaya devam ediyor, sağlam kira temelleri ve uzun vadeli büyüme dinamikleriyle. Ancak 2020’lerin başındaki serbest piyasa ortamının aksine, 2025 piyasası daha fazla inceleme ve seçicilik gerektiriyor. Yatırımcıların, anlaşmaların yüksek faiz oranlarında da kârlı olduğundan emin olması, yeni kurallardan (örneğin kısa dönem kiralama sınırı) haberdar olması ve kısa vadeli fiyat dalgalanmalarına hazırlıklı olması gerekiyor. Akıllıca alım yapanlar – talep gören lokasyonlara odaklananlar veya geliştirme yoluyla (ADU’lar, yenilemeler) değer katanlar – San Diego’da hâlâ güçlü fırsatlar bulabilir. Bölgenin sürekli cazibesi ve kısıtlı arzı, iyi seçilmiş gayrimenkul yatırımlarının uzun vadede muhtemelen kazançlı olacağı anlamına gelir, tabii mevcut riskler akıllıca yönetilirse.

Fiyat ve Stok Tahminleri

İleriye bakıldığında, çoğu analist San Diego’nun konut piyasasının önümüzdeki yıllarda istikrarlı veya büyüyen kalacağını öngörüyor, büyük bir ekonomik şok yaşanmadığı sürece. İşte fiyatlar, stok ve genel piyasa koşulları için temel tahminler ve beklentiler:

Ev Fiyatları Görünümü: Son birkaç yıldaki dalgalanmalar yerine, San Diego ev fiyatlarının ılımlı, istikrarlı bir büyüme göstermesi öngörülüyor. Emlakçı ve ekonomistlerin ortak tahminleri, 2025 ve 2026 boyunca yıllık %3 ila %5 civarında bir değer artışı öngörüyor alliedschools.com. Bu, piyasada yeni bir denge bulunmasını yansıtıyor – arzda iyileşmeler ve yüksek mortgage faiz oranları fiyatları baskı altında tutarken, sürekli talep ve yetersiz uzun vadeli inşaat büyük bir düşüşü engelliyor. Örneğin Zillow’un modelleri, San Diego’nun 2025’te ülkenin en “rekabetçi” piyasalarından biri olacağını ve muhtemelen fiyat artışında ABD ortalamasının üzerinde performans göstereceğini öngörüyor axios.com. Ancak, çift haneli yıllık artışlar dönemi şimdilik sona ermiş görünüyor. Eğer faiz oranları 2025 sonu ve 2026’da kademeli olarak düşerse (çoğu kişi 30 yıllık mortgage oranlarının 2026’ya kadar %5-6 aralığına gerilemesini bekliyor), bu aslında alım gücü arttıkça fiyat artışını yeniden ateşleyebilir. Tersine, faizler daha uzun süre yüksek kalırsa, fiyat artışı tahminlerin alt sınırında kalabilir veya geçici olarak durağanlaşabilir. Özellikle, hiçbir güvenilir tahminci San Diego’da bir fiyat çöküşü öngörmüyor – ciddi konut arzı yetersizliği fiyatlar için taban oluşturuyor. Ekonomik koşullar kötüleşse bile, fiyat düşüşlerinin ılımlı (birkaç puan) ve kısa ömürlü olması bekleniyor, zira Kaliforniya’daki konut sıkıntısı devam ediyor.
Stok ve Yeni İnşaat: Stokun önümüzdeki birkaç yıl içinde kademeli olarak artması bekleniyor, ancak muhtemelen ideal seviyelerin altında kalacak. San Diego, 2022–2024 yıllarında konut inşaatını artırmaya başladı ve bu ivme 2025’e de taşınıyor: San Diego Şehri, 2024 yılında yaklaşık 8.500 yeni konuta izin verdi, 2023’teki neredeyse 10.000 konutun üzerine insidesandiego.org – onlarca yılın en yüksek rakamlarından bazıları. Belediye Başkanlığı Ofisi’ne göre, özel hızlandırılmış programlar kapsamında yaklaşık 3.500 konut birimi inşaat aşamasında insidesandiego.org. Ayrıca, yaklaşık 4.000 yeni dairenin 2025’te il genelinde açılması planlanıyor (2024’teki eklemelere benzer şekilde) obrag.org. Bu istikrarlı arz artışı – özellikle çok aileli konutlarda – aşırı fiyat ve kira artışlarını dizginlemeye yardımcı olmalı. Ancak, gerçekten dengeli bir piyasaya ulaşmak zaman alacak. Analistler, stokun pandemi öncesi (2018-2019) seviyelere en erken 2026 sonlarında ulaşmasını beklemiyor alliedschools.com. O zamana kadar, bazı büyük geliştirme projeleri (Spor Salonu/Midway Bölgesi’nin potansiyel yeniden geliştirilmesi, SDSU Mission Valley kampüs konutları vb.) de yeni birimler ekliyor olabilir. San Diego’daki inşaat hattı dolu kalmaya devam ediyor, ancak işgücü eksikliği, yüksek malzeme maliyetleri ve NIMBY muhalefeti gibi zorluklar, planlanan tüm projelerin zamanında tamamlanamayacağı anlamına geliyor. Genel olarak, stokun yavaşça artmasını, baskının bir kısmını hafifletmesini bekleyin, ancak aşırıya kaçacak kadar değil.
Satış Hacmi ve Piyasa Dengesi: Konut satış hacimlerinin, piyasanın uyum sağlamasıyla birlikte 2025’in ikinci yarısından 2026’ya doğru hafifçe artması öngörülüyor. California Emlakçılar Birliği, 2025 ortasında konut piyasası algısında iyileşme olduğunu belirtti ve satışların yılın ikinci yarısında toparlanabileceğini öne sürdü patch.com. Geçtiğimiz yıl birçok potansiyel alıcı piyasadan çekilmişti; faiz oranları düşerse ya da psikolojik olarak istikrar kazanırsa, bu talebin bir kısmı yeniden piyasaya girebilir. Benzer şekilde, satışını erteleyen bazı ev sahipleri de, özellikle fiyatların sağlam kaldığını görürlerse, nihayet evlerini listeleyebilir. Bu durum, işlem aktivitesinde kademeli bir artışa işaret ediyor. Muhtemelen daha dengeli bir piyasaya doğru ilerliyoruz: Ne sert bir satıcı piyasası ne de alıcı piyasası, daha çok ikisinin arasında bir durum. Pratikte bu, 2025 ve 2026’nın daha uzun listeleme süreleriyle (özellikle üst segment evlerde haftalar değil aylar), bayat ilanlarda daha fazla fiyat indirimiyle, ancak aranan bölgelerde iyi fiyatlandırılmış evlerde hızlı satışların devam etmesiyle karakterize edilebileceği anlamına geliyor. Emlakçılar bunu sağlıklı bir normalleşme olarak tanımlıyor – çılgınlığın ardından piyasa daha tipik, mevsimsel ve döngüsel bir şekilde hareket ediyor. Alıcıların daha fazla seçeneği olacak ve satıcıların fiyatlandırmada gerçekçi olması gerekecek. San Diego için Piyasa Hareket Endeksi Ağustos 2025 itibarıyla yaklaşık 42 idi (yerel verilere göre) youtube.com redfin.com, bu da hafif satıcı lehine bir piyasaya işaret ediyor (nötr endeks genellikle ~30’dur). Bu endeksin, düşük arz nedeniyle hafif satıcı avantajını yansıtarak, ancak 2021’deki (bazı aylarda 80’in üzerinde olan) aşırı seviyelere kıyasla çok daha az aşırı olacak şekilde, önümüzdeki dönemde 40±5 aralığında seyretmesini bekliyoruz.
Kira ve Kiralık Piyasası: Kiracılar için kira görünümü temkinli bir iyimserlik taşıyor. Binlerce yeni dairenin piyasaya girmesi ve boşluk oranının hafifçe artmasıyla, kira artışları durakladı. CoStar, San Diego kiralarının 2026 yılına kadar ılımlı artışlara devam edeceğini, bunun da tarihsel normlara (~%3-4 yıllık) yakın olacağını öngörüyor obrag.org. 2024–2025 yıllarında, piyasada yeni arzın sindirilmesiyle kira artışı çok düşük kalabilir (%0-2). Özellikle, geliştiriciler 2025 yılında daha yüksek finansman maliyetleri ve mevcut kira yavaşlaması nedeniyle yeni çok aileli projelere başlamaktan geri durdu obrag.org obrag.org. Bu, 2025 teslimatlarından sonra, 2027 yılına kadar yeni stokta bir durgunluk olabileceğini ve bunun da piyasayı yeniden sıkılaştırabileceğini gösteriyor. Bu nedenle, kiracılar şu anda daha fazla pazarlık gücüne sahip oldukları bir dönemin tadını çıkarıyor, ancak San Diego gibi yüksek talep gören bir bölgede uzun vadeli kira eğilimi hâlâ yukarı yönlü. Ev sahipleri/yatırımcılar için kısa vadeli risk, tavizler vermek ve durağan kiralarla karşılaşmak; ancak uzun vadede, mevcut yeni birimlerin sindirilmesinden sonra güçlü kira talebi ve büyümenin devam etmesi bekleniyor.
Ekonomik Belirsizlikler: Tüm tahminler büyük bir şok yaşanmaması varsayımına dayanıyor. Bir belirsizlik unsuru, daha geniş ekonomi – ABD 2025 sonlarında bir resesyona girerse, konut talebi geçici olarak zayıflayabilir. San Diego’nun işsizlik oranı 2025 ortasında yaklaşık %4,9’a yükseldi kpbs.org ve daha fazla iş kaybı (özellikle yüksek maaşlı sektörlerde) satın alma gücünü ve tüketici güvenini azaltacaktır. Bir diğer belirsizlik ise faiz oranı politikası: enflasyon yeniden yükselir ve mortgage oranları uzun süre %7,5’in üzerine çıkarsa, bu beklenenden daha fazla talebi bastırabilir ve fiyatlar üzerinde hafif aşağı yönlü baskı oluşturabilir. Öte yandan, Federal Rezerv 2024–25’te beklenenden daha hızlı faiz indirirse, mortgage oranları düşebilir ve bu da alıcıları topluca yeniden canlandırabilir ve fiyatlarda yeni bir artışa neden olabilir. Büyük olasılıkla, orta bir yol göreceğiz: gelirler arttıkça ve oranlar yavaşça düştükçe kademeli olarak iyileşen erişilebilirlik, sürdürülebilir bir satış ve fiyat artışı seviyesine yol açacak.

Özetle, önümüzdeki yıllarda San Diego’nun emlak piyasasının istikrar ve kademeli uyum ile karakterize olmasını bekleyin: aşırı yükselişler veya düşüşler yerine ılımlı fiyat artışları, yavaşça artan arz ve seçenekler, pahalı kalmaya devam eden ama kontrolden çıkmayan bir kiralık piyasa. Temel uyumsuzluk – San Diego’da yaşamak isteyen çok sayıda insan ile sınırlı konut arzı – piyasada bir taban oluşturmaya devam edecek. Bir konut tahmininin de belirttiği gibi, San Diego’nun yüksek cazibesi ve kısıtlı arazisi, büyüme artık gökyüzü kadar yüksek olmasa bile muhtemelen birçok piyasadan daha iyi performans göstereceği anlamına geliyor axios.com axios.com. Beklenmedik bir kriz olmadığı sürece, “yeni normal” hâlâ içinde olanları (ev sahipleri) kayıran, ama ek arzla yavaş yavaş daha fazla yeni geleni karşılamaya çalışan daha serin, daha dengeli bir piyasa olacak.

İnşaat ve Geliştirme Boru Hattı

Belirli Ölçüde İnşaat Patlaması: Konut krizine yanıt olarak, San Diego yeni konut inşaatını – özellikle apartmanlar ve sıra evler – hızlandırıyor. 2018–2024 yılları arasında bölge önemli sayıda birim ekledi ve bu eğilim 2025’e kadar devam ediyor. San Diego Şehri, kısmen gelişimi teşvik eden politika değişiklikleri sayesinde (bir sonraki bölümde ele alınacak) ilçede izin verilen en fazla yeni konut sayısına öncülük etti planetizen.com. Etkileyici bir şekilde, Chula Vista yeni inşaatta yıldız bir oyuncu oldu ve 2018’den 2024’e kadar her 1.000 sakin başına yaklaşık 38 yeni konut birimi için izin verdi – ilçede kişi başına en fazla planetizen.com planetizen.com. Bu durum, yalnızca 1.000 kişi başına yaklaşık 10 birime izin veren ve geride kalan El Cajon gibi bazı küçük şehirlerle tezat oluşturuyor planetizen.com planetizen.com. Sonuç olarak, inşaat belirli büyüme yanlısı bölgelerde (Chula Vista, San Diego şehri, North County’nin bazı bölümleri) yoğunlaşırken, diğerleri çok az katkı sağlıyor.

Konut Türleri: Yeni yapılan konutların çoğunluğu çok aileli. Son yıllarda ilçede inşa edilen tüm yeni evlerin yaklaşık %60’ı apartman veya konut (daire) idi voiceofsandiego.org. Örneğin, Chula Vista’nın sayımında, yeni birimlerinin %56’sı 5+ birimli komplekslerde (apartman/daire), yaklaşık %9’u ADU, ve yaklaşık %24’ü tek ailelik evlerden oluşuyordu planetizen.com. Bu çok birimli inşaata yönelme kasıtlıdır – arazi kısıtlı bir bölgede birim eklemenin en verimli yoludur. 2025’te tamamlanacak yüksek profilli projeler arasında Alexan Camellia (Kearny Mesa’nın Convoy District’inde 531 birimli kompleks) obrag.org ve ayrıca şehir merkezinde, Mission Valley’de ve toplu taşıma koridorları boyunca çeşitli orta katlı konut binaları yer alıyor. 2025 sonuna kadar, San Diego County genelinde yaklaşık 3.500–4.000 yeni dairenin açılması bekleniyor obrag.org obrag.org, bu da 2022–2024 yıllarının yıllık toplamlarıyla aynı seviyede. Ayrıca üslerin yakınında dikkat çekici askeri konut genişlemesi, UCSD ve SDSU yakınında öğrenci yurdu projeleri ve Otay Ranch, San Marcos ve diğer kenar bölgelerde bazı master planlı topluluklarda yeni evler ekleniyor.

Uygun Fiyatlı ve Piyasa Fiyatlı: Süregelen bir sorun, yeni yapılan konutların çoğunun piyasa fiyatında veya lüks seviyede olması, gerçekten “uygun fiyatlı” olmaması, yani orta ve düşük gelirli sakinler için erişilebilir olmamasıdır. Bir analiz, San Diego County’de son zamanlarda inşa edilen tüm yeni evlerin yaklaşık %78’inin yüksek gelirli alıcı/kiracılara yönelik olduğunu ortaya koydu planetizen.com. Sadece küçük bir kısmı tapu ile sınırlı uygun fiyatlı birimlerdir. Örneğin, 2024 yılında San Diego şehir merkezinde inşa edilen yaklaşık 1.894 yeni evin sadece 174’ü (%9) düşük gelirli haneler için uygun fiyatlı birimlerdi 10news.com. Yüksek inşaat maliyetleri (işçilik, malzeme, arsa) ve ücretler, geliştiricilerin projelerin maliyetini karşılaması için genellikle yüksek kira/fiyat talep etmelerini gerektiriyor. Sonuç olarak, yeni lüks daireler genellikle bir yatak odalı için 3.000 doların üzerinde kiralarla açılıyor ve gözlemcilerin belirttiği gibi, “bu doğrudan uygun fiyatlı konut krizine yardımcı olmuyor” obrag.org. Bunu ele almak için, şehir ve ilçe uygun fiyatlı projeleri sübvanse eden programlara sahip – örneğin, “Bridge to Home” programı ortaklıklar yoluyla yaklaşık 2.000 uygun fiyatlı birim oluşturmak için 90 milyon dolar yatırım yaptı insidesandiego.org. Tamamen uygun fiyatlı birkaç proje (genellikle kar amacı gütmeyen kuruluşlar veya San Diego Konut Komisyonu tarafından) gündemde, ancak bunlar genellikle daha küçük ölçekli (her seferinde yüzlerce değil, onlarca birim).

Büyük Gelişmeler ve Altyapı: Konutun ötesinde, San Diego’nun emlak manzarasını şekillendirecek önemli kalkınma projeleri var:

Donanma Bilgi Savaşları (NAVWAR) Yenileme Projesi Old Town yakınında büyük bir projedir ve binlerce yeni karma kullanımlı birimi içerebilir (federal onay bekleniyor).
Spor Salonu/Midway Bölgesi yeniden geliştirme planlama aşamasında, seçmenler bölge için 30 fitlik yükseklik sınırını kaldırdıktan sonra. Rekabetçi teklifler, yeni bir arena ile birlikte 4.000’e kadar konut birimi, perakende ve parklar öngörüyor. 2025’te onaylanırsa, 2026–27’de inşaata başlanabilir.
SDSU Mission Valley: San Diego Eyalet Üniversitesi’nin Mission Valley stadyum sahasındaki genişlemesi inşaat halinde – bir nehir parkı, kampüs binaları ve 2020’lerin sonlarına kadar aşamalar halinde teslim edilecek 4.600 konut birimi (öğrenci, uygun fiyatlı, piyasa fiyatlı karışımı) dahil. Bu, yeni bir kentsel köy yaratacak ve öğrenci konut baskısını hafifletecek.
University City/UTC Yenilemesi: Tramvayın (Mid-Coast hattı) UTC’ye uzatılmasıyla birlikte, istasyonların yakınında çok sayıda proje – yüksek katlı apartmanlar, yeni laboratuvar binaları – UTC bölgesinde adeta yoğun bir “ikinci şehir merkezi” oluşturuyor. 2024 yılında University City için yapılan topluluk planı güncellemeleri, izin verilen yoğunluğu önemli ölçüde artırdı insidesandiego.org.
Sınır Ötesi Altyapı: Uzun zamandır planlanan sınır ötesi Tijuana havaalanı terminali (CBX), yakın çevrede otel ve otopark gelişimini teşvik etti. Ayrıca, Otay Mesa’daki ikinci sınır kapısı inşaat halinde; tamamlandığında sanayi ve lojistik gayrimenkulünü artırabilir (ve potansiyel olarak sınır ötesi çalışanlar için o bölgede daha fazla işçi konutu yapılmasına olanak tanıyabilir).

İnşaat Görünümü: San Diego’daki inşaatçılar temkinli bir iyimserlik içinde ancak bazı zorluklarla karşı karşıya. Artan faiz oranları, inşaat kredilerini daha pahalı hale getiriyor ve projeleri geciktirebiliyor. Malzeme maliyetleri yüksek kalmaya devam ediyor (ve çelik/kereste üzerindeki tarifeler ek maliyet getirdi) obrag.org obrag.org. Mesleki işgücü eksikliği de bir kısıtlama – işten çok işçi var, bu da zaman çizelgelerini yavaşlatabiliyor. Yine de geliştiriciler, bastırılmış bir talep olduğunu biliyor. Bazıları ekonomik koşullar iyileşene kadar projeleri bekletiyor, ancak birçoğu konut için kamu baskısı ve teşvikler (örneğin, Kaliforniya’nın yoğunluk bonusu yasası, bazı birimler uygun fiyatlı olursa ekstra birimlere izin veriyor) sayesinde ilerliyor. Özellikle, bölgenin konut hedefi (eyalet zorunluluklarından) 2021-2029 için iddialı ve bazı raporlara göre San Diego County, mevcut ruhsatlandırma oranları devam ederse 2029’a kadar eyalet konut hedefini yaklaşık 4.500 ev ile aşma yolunda timesofsandiego.com. Bu olumlu bir dönüm noktası olurdu, ancak hedefin kendisi talebe göre hâlâ yetersiz olabilir.

Özetle, San Diego’nun geliştirme hattı güçlü, özellikle çok aileli konutlar için. Yeni konutlar son yılların en hızlı temposuyla piyasaya giriyor ve bu da sıkışıklığı yavaş yavaş hafifletiyor. Ancak, yeni birimlerin çoğu piyasa fiyatında ve ucuz değil, bu nedenle sadece arzla uygun fiyat sorunu çözülmüyor. Politika reformlarından kamu-özel ortaklıklarına kadar süren çabalar, daha fazla uygun fiyatlı ve “kayıp orta” konut (örneğin, sıra evler, ADU’lar ve dubleksler) dahil olmak üzere inşaatı daha da artırmayı hedefliyor. Bu çabalar devam ederse, San Diego konut arzı ile talebi arasındaki farkı kademeli olarak kapatabilir; bu da uzun vadeli piyasa istikrarı için kritik bir faktördür.

Gayrimenkulü Etkileyen Politika ve Düzenleyici Değişiklikler

Son birkaç yılda, yasama ve düzenleyici değişiklikler hem eyalet hem de yerel düzeyde San Diego’nun emlak ortamını önemli ölçüde etkiledi. Politika yapıcılar, konut krizine çözüm bulmaya, gelişimi teşvik etmeye, kiracıları korumaya ve topluluk endişelerini dengelemeye çalışıyor. İşte temel değişiklikler ve etkileri:

Konut Yoğunluğu ve İmar Reformları: Kaliforniya, dışlayıcı imarı geçersiz kılmak ve konut inşaatını teşvik etmek için çeşitli yasalar çıkardı. SB 9, 2022’de yürürlüğe girerek, çoğu tek ailelik arsada arsanın bölünmesine veya doğrudan 4 birime kadar (ikiz ev/üçlü ev) geliştirilmesine izin veriyor. Bu, daha önce her arsa için bir evle sınırlı olan mahalleleri fiilen daha yoğun hale getiriyor. San Diego, SB 9’u benimsedi – şehir, uygulamayı teşvik etmek için bazı ücretleri bile kaldırdı – ancak şu ana kadar etkisi mütevazı (birkaç yüz SB 9 projesi). Benzer şekilde, Ek Konut Birimi (ADU) yasaları güçlendirildi (AB 68 ve diğerleri), şehirlerin arka bahçe evleri ve garaj dönüşümlerini minimum bürokrasiyle onaylamasını zorunlu kıldı. San Diego, yerel yönetmelikleri uyarladı ve belirtildiği gibi, ADU ruhsatlandırması hızla arttı (ADU’lar son yıllarda yeni evlerin yaklaşık %9’unu oluşturdu) planetizen.com. Şehir ayrıca “Complete Communities” ve “Housing Action Package 2.0” insidesandiego.org gibi yenilikçi programlar başlattı; bu programlar, toplu taşımaya yakın veya uygun fiyatlı birimleri olan projelere yoğunluk bonusları ve hızlı ruhsatlar sağlıyor. Örneğin, Complete Communities, geliştiricilerin bazı düşük gelirli konutlar eklemesi ve mahalle olanaklarına katkıda bulunması koşuluyla, normalde izin verilenden daha fazla birim inşa etmelerine olanak tanıyor insidesandiego.org. Bu imar reformları, toplu taşımaya hizmet veren alanlarda daha küçük ölçekli dolgu projeleri ve apartman teklifleri şeklinde meyve vermeye başlıyor. Somut bir örnek: Encinitas (San Diego’nun kuzeyinde), uzun süre direndikten sonra eyalet tarafından imarı gevşetmeye zorlandı; o zamandan beri eyalet konut gerekliliklerini karşılamak için daha yüksek yoğunluklu projeleri onayladı planetizen.com.
İzin Süreçlerinin Hızlandırılması: San Diego şehir yönetimi, Belediye Başkanı Todd Gloria liderliğinde, konut onaylarının hızlandırılmasını öncelik haline getirdi. Uygun Fiyatlı Konut Hızlandırma Programı ve “Şimdi İzin” gibi girişimler, uygun projeler için işlemleri hızlandırdı insidesandiego.org. Şehir, hatta toplu taşıma yakınındaki herhangi bir konut projesini 30 gün içinde incelemek için bir program bile kurdu (“Tam Topluluklar Şimdi”) insidesandiego.org. Ayrıca, şehir hızlı inceleme ve bazı inşaat planları için kendi kendine onay imkanı da sunuyor insidesandiego.org. Bu adımlar, konut inşaatında yaşanan meşhur gecikmeleri azaltıyor. Eyalet de katkıda bulundu: CEQA (Kaliforniya Çevresel Kalite Yasası) muafiyetleri kentsel konutlar için genişletildi ve AB 2011 (2023’te yürürlüğe giriyor) ticari alanlarda konutların bakanlık onayıyla yapılmasına olanak tanıyor. Yakında San Diego’daki eski alışveriş merkezlerinin veya ofis parklarının, AB 2011’in hükümleri kapsamında, bazı yerel denetimleri atlayarak ve işgücü standartlarıyla birlikte, konuta dönüştürüldüğünü görebiliriz. Toplu olarak, bu düzenleyici değişiklikler, NIMBY engellemelerinden konut yanlısı bir tutuma geçişi hedefliyor.
Kısa Dönemli Kiralama Düzenlemeleri: Daha önce de değinildiği gibi, büyük bir yerel düzenleyici değişiklik, San Diego’nun kısa dönemli tatil kiralamalarına yönelik sıkı önlemleriydi. Mayıs 2023 itibarıyla yürürlüğe giren Kısa Dönem Konut Kullanımı (STRO) yönetmeliği, tüm evi kısa süreli (30 günden az) kiraya veren herkesin şehirden lisans almasını zorunlu kılıyor. En önemlisi, şehir bu lisansları konut stokunun %1’iyle (yaklaşık 5.400 birim) sınırladı; ayrıca Mission Beach’te özel olarak biraz daha fazla (~%0,75 konut) izin verildi truvi.com. Bu, kısa dönemli kiralama pazarını anında küçülttü – 2023 sonlarına gelindiğinde şehir, lisansı olmayan 7.000’den fazla yasa dışı tatil kiralamasını kapattı lajolla.ca nbcsandiego.com. Etkisi: Airbnb yapan bazı yatırımcılar uzun dönemli kiralamaya geçti ya da mülklerini sattı. Yoğun olarak tatil kiralaması yapılan Mission Beach’te, birçok eski kiralık mülk piyasaya çıkınca mülk değerleri ve satış aktivitesi buna göre ayarlandı. Lisansların devredilememesi (yeni bir alıcı, satıcıdan STR lisansını devralamıyor) de STR ağırlıklı mülkleri satın almak için daha az cazip hale getirdi truvi.com. Bu yönetmelik, parti evleriyle ilgili topluluk şikayetlerine ve Airbnb’lerin konut arzını azalttığı algısına yanıt olarak getirildi. Daha geniş pazar için, muhtemelen bir dizi daire ve evin uzun dönemli kiralama veya mülkiyet havuzuna geri dönmesini sağladı ve konut bulunabilirliği açısından küçük bir rahatlama getirdi. Yatırımcılar artık San Diego’nun tutumunu biliyor: kısa dönemli kiralama serbest ama sıkı şekilde sınırlı – bu da yeni yatırımları daha çok geleneksel kiralamaya yönlendiriyor.
Kiracı Koruması ve Kira Sınırları: Kaliforniya, 2020 yılında eyalet genelinde AB 1482 yasasını uygulamaya koydu; bu yasa, çoğu eski (15+ yaş) çok aileli mülklerde kira artışlarını %5 artı TÜFE (son yüksek enflasyon yıllarında yaklaşık %8–10) ile sınırlar ve tahliyeler için haklı bir sebep gerektirir. San Diego buna uymaktadır; San Diego’nun kendisinde daha sıkı bir yerel kira kontrolü olmasa da, eyalet yasası, kapsanan birimlerde ev sahiplerinin kiraları yıllık olarak ne kadar artırabileceğine fiilen bir tavan getirmiştir. Piyasa kiralarının 2023–2025 yıllarında yalnızca yaklaşık %0–3 artmış olması nedeniyle, bu tavan son zamanlarda bağlayıcı olmamıştır obrag.org. Ancak bu, kiracılara aşırı artışlara karşı güvence sağlar. 2022–2023 yıllarında, keskin kira artışları sırasında, birçok San Diego kiracısı gerçekten de bu yasa sayesinde yaklaşık %10’un üzerindeki artışlardan korunmuştur. Ayrıca, COVID sırasında tahliye korumaları güçlendirildi ve bazıları uzatıldı – örneğin, kusursuz tahliyelerde taşınma yardımı gerekmektedir. Şehir ve ilçe, daha güçlü kiracı koruma yönetmeliklerini (örneğin, avukat hakkı veya daha sıkı haklı sebep kuralları gibi) tartıştı, ancak şu anda eyalet yasasının ötesinde hiçbir düzenleme yürürlüğe girmemiştir. Yatırımcılar ve emlak yöneticileri, daha fazla uyum gerektiren ve agresif kira stratejilerini sınırlayan bu kurallara uyum sağlamak zorunda kaldı.
Geliştirme Ücretleri ve Teşvikler: San Diego, altyapıyı finanse etmek için etki ücretlerini inşaatı caydırmayacak şekilde dengelemeye çalıştı. Şehir, 2020 yılında dahil edici konut gerekliliklerini güncelledi ve çoğu yeni konut projesinin ya %10+ uygun fiyatlı birim içermesini ya da bir bedel ödemesini zorunlu kıldı. Bazı geliştiriciler, yoğunluk bonusu almak için birimleri dahil etmeyi tercih ediyor. Ayrıca, ADU’lar ve belirli küçük projeler için etki ücreti indirimleri var. Housing Action Package 2.0 kapsamında, şehir otopark gerekliliklerini azaltmayı ve toplu taşıma yakınında yükseklik sınırlarını gevşetmeyi değerlendirdi; bu da birim başına inşaat maliyetini düşürüyor insidesandiego.org. Eyaletin “builder’s remedy” (konut planı uyumlu olmayan şehirler için) San Diego Şehri’nde test edilmedi çünkü şehir konut planı yükümlülüklerini yerine getirdi (örneğin bazı LA şehirlerinin aksine). Ancak, SD County’de konut planlamasında geride kalan birkaç küçük şehir, geliştiricilerin uygun fiyat kriterleri karşılanırsa yerel imar kurallarını atlamasına izin veren builder’s remedy projeleriyle karşılaşabilir. Bu tehdit, şehirleri daha fazla konut için imar kurallarına uymaya teşvik ediyor.
Emlak Vergisi Transferleri: Kaliforniya’da 2021 yılında kabul edilen Proposition 19, yaşlı ev sahiplerinin (55+) düşük emlak vergisi matrahlarını eyalet genelinde yeni bir eve 3 kez kadar transfer etmelerine olanak tanıdı. Bu, San Diego’daki bazı yaşlıların büyük bir vergi yükü olmadan daha küçük bir eve geçmesine yardımcı oldu ve potansiyel olarak daha büyük evlerin envanterini genç aileler için serbest bıraktı. Bunu nicel olarak ölçmek zor, ancak Prop 19 muhtemelen 2022–2025 yıllarında, aksi takdirde yeni bir evde Prop 13 vergileri nedeniyle “kilitli” hisseden yaşlılardan gelen ilanlarda bir miktar artışa katkıda bulundu. Hareketlilik için küçük ama olumlu bir faktördür.
Altyapı ve Ulaşım Yatırımları: Politika sadece konut yasaları anlamına gelmez – altyapı kararları da gayrimenkulü etkiler. San Diego’nun devam eden toplu taşımaya yönelik gelişim hamlesi, Mid-Coast Trolley uzantısı (2021’de açıldı) ve SANDAG’ın 2021 bölgesel ulaşım planı ile destekleniyor; bu plan daha fazla toplu taşıma hattı öngörüyor (ancak finansman tartışmalı). Şehir ayrıca Pure Water projesi (su altyapısını iyileştirme) universitycitynews.org ve park iyileştirmeleri gibi alanlara da yatırım yapıyor. Daha iyi ulaşım ve olanaklar, bazı mahalleleri gelişim için daha cazip hale getirebilir (örneğin, Old Town’dan UTC’ye kadar yeni tramvay hattı istasyonları boyunca yükselen yeni apartmanlar).

Özetle, San Diego’daki politika değişiklikleri artık genel olarak konut yanlısı ve yoğunluk yanlısı; bu, tarihsel olarak yavaş büyüme tutumundan bir değişimdir. Eyalet yasaları, bazı yerel kısıtlamaları geçersiz kılarak tonu belirledi ve şehir de kendi teşvik paketleriyle inşaatı teşvik ederek yanıt verdi. Bunun karşılığını daha fazla birim inşa edilmesi ve krizin biraz hafiflemesiyle almaya başladı. Öte yandan, kısa dönemli kiralama sınırı ve kira kontrolü gibi düzenlemeler, konut erişilebilirliğini ve kiracıları korumak için uygulandı ve bu, ev sahipleri için bazı kâr yollarını kısmen sınırladı. Politika yapıcıların dengelemeye çalıştığı şey, yeterli yeni arzı teşvik etmek ve sakinleri korumak, bunu yaparken de geliştiricileri veya ev sahiplerini uzaklaştırmamak. 2025 ortasında San Diego, konut süreçlerini hızlandırma çabalarından dolayı eyalet liderleri tarafından övüldü ve California’da bir model olarak gösterildi insidesandiego.org. Bu yasal eğilimler devam ederse (ve konut sıkıntısının ciddiyeti göz önüne alındığında muhtemelen devam edecek), yeni toplu taşıma hatları boyunca yeniden imar, uygun fiyatlı konut için daha fazla teşvik ve belki de yeni kiracı destekleri gibi ek önlemler bekleyebiliriz. San Diego’daki gayrimenkul paydaşlarının, düzenleyici ortam geliştikçe çevik ve bilgili kalması gerekiyor – bu, sonuçları şekillendirmede piyasa güçleri kadar kritik hale geldi.

Uygun Fiyatlılık ve Konut Arzı Zorlukları

Son dönemdeki bir miktar soğuma ve politika müdahalelerine rağmen, konutun uygun fiyatlı olması San Diego’nun en acil gayrimenkul sorunu olmaya devam ediyor. Bölge, Amerika Birleşik Devletleri’nin en az uygun fiyatlı konut piyasalarından biri olarak sürekli olarak öne çıkıyor. Bu sorunun temel yönleri şunlardır:

Konut Maliyetlerinin Tavan Yapması: 2025 ortasına gelindiğinde, medyan ev fiyatı (~1 milyon $), rahatça satın almak için yıllık yaklaşık 200.000–250.000 $ gelir gerektiriyor offthe56.com lao.ca.gov. Ancak San Diego’daki medyan hane geliri yalnızca yaklaşık 90.000 $ civarında. Bu fark, yalnızca yaklaşık %15 hanenin o medyan fiyatlı evi karşılayabileceği anlamına geliyor offthe56.com. Bu karşılanabilirlik endeksi (%15) son derece düşük – karşılaştırma için, ulusal olarak hanelerin yaklaşık %50’si ulusal medyan evi karşılayabiliyor. Hatta Kaliforniya’nın genel olarak kötü olan karşılanabilirliğiyle karşılaştırıldığında bile (2025 başında eyalet genelinde hanelerin %17’si medyan evi karşılayabiliyordu) homes.com, San Diego büyük bir sıkıntı içinde. Yüksek konut maliyetleri, bölgenin ekonomik rekabetçilik sıralamalarını da aşağı çekiyor; konut, San Diego’nun Milken’in En İyi Performans Gösteren Şehirler raporunda gerilemesinde bir faktördü axios.com axios.com.

Kiralık tarafta ise, yaklaşık 2.500 $ olan medyan kiralar da bütçeleri zorluyor. Bir hanenin bunu karşılayabilmesi için yaklaşık 100.000 $ gelire ihtiyacı var (gelirin %30’u kiraya gidecek şekilde) – bu da birçok kiracının kazandığının çok üzerinde. San Diego’daki kiracı hanelerin neredeyse yarısı “maliyet yükü altında” kabul ediliyor (gelirinin %30’undan fazlasını kiraya harcıyor). Şehirde ev sahipliği oranının %55 civarında kalması (ve ilçede ~%60) kiradan ev sahipliğine geçmenin ne kadar zor olduğunu gösteriyor kpbs.org. Birçok orta gelirli meslek – öğretmenler, hemşireler, kamu görevlileri, konaklama yöneticileri – hizmet verdikleri toplulukta ev satın almayı pratikte imkansız buluyor. Bu karşılanabilirlik krizi sadece istatistiklerle ilgili değil; aşağıda tartışıldığı gibi toplumsal dokuyu da yeniden şekillendiriyor.

Yetersiz Konut Arzı: Düşük karşılanabilirliğin temel nedeni, klasik bir arz-talep dengesizliğidir. On yıllar boyunca, San Diego (kıyı Kaliforniya’nın çoğu gibi) büyüyen nüfusu ve iş tabanı için yeterli konut inşa etmedi. Kısıtlayıcı imar düzenlemeleri (geniş alanlar sadece tek ailelik evlerle sınırlı), yoğunluğa karşı topluluk muhalefeti (NIMBYcilik), yüksek ücretler ve uzun izin süreçleri konut üretimini düşük tuttu. Bir raporda belirtildiği gibi, “on yıllardır yavaş ilerleyen konut inşaatı San Diego’yu ciddi bir konut sıkıntısına soktu” axios.com. 2020’lerdeki teknoloji ve pandemi konut patlaması geldiğinde, bu sınırlı arz teklif savaşlarına ve fırlayan fiyatlara yol açtı.

Yetişmek için, bölgenin on binlerce yeni birime ihtiyacı var. Eyalet, San Diego County için 2021–2029 dönemi için Bölgesel Konut İhtiyacı Dağılımı (RHNA) kapsamında yaklaşık 171.000 yeni ev hedefi belirledi. Dönemin ortasında, ilçe tüm gelir seviyelerinde tam olarak hedefte değil (mevcut eğilimler devam ederse toplam hedef aşılabilir) timesofsandiego.com. Açık özellikle uygun fiyatlı konutta: yaklaşık 41.000 düşük gelirli birim tahsis edildi, ancak sadece birkaç bin tanesi planlama aşamasında planetizen.com. Yani, genel inşaat artarken bile, orta ve düşük gelirli insanlar için arz ciddi şekilde geride kalıyor. Arz anlamlı şekilde talebi aşmadıkça, karşılanabilirlik ulaşılmaz olmaya devam edecek.

İnsanlar ve Ekonomi Üzerindeki Etkisi: Karşılanamaz konutun insani etkisi büyüktür. Genç yetişkinler daha uzun süre aileleriyle yaşıyor veya oda arkadaşlarıyla birlikte kalıyor. Aileler ev sahibi olmayı erteliyor ya da tamamen vazgeçiyor; bazıları konut maliyetleri nedeniyle çocuk sahibi olmayı bile erteliyor. Anahtar çalışanlar bölgeden ayrılıyor – öğretmenler, hemşireler, polis memurları ve diğerlerinin taşındığına dair hikayeler var; çünkü San Diego’da kalmaya güçleri yetmiyor ve Arizona ya da Teksas gibi yerlere gidiyorlar. Aslında, bölgenin mütevazı nüfus artışı artık tamamen göçten kaynaklanıyor; ülke içinde daha fazla insan ayrılıyor ve konut maliyeti bu çıkışların 1 numaralı nedeni olarak gösteriliyor kpbs.org. Bu “beyin göçü” ve çalışan kaybı zamanla yerel işletmelere ve kamu hizmetlerine zarar verebilir.

Ayrıca, yüksek konut maliyetleri daha fazla işe gidip gelmeye neden oluyor (örneğin Riverside County’nin Temecula/Murrieta bölgesinde insanlar San Diego’daki işlerine gidebilmek için gidiş-dönüş 60+ mil yol yapıyor). Bu, trafik sıkışıklığına ve kirliliğe katkıda bulunuyor ve yaşam kalitesini düşürüyor. Sadece varlıklıların birçok mahalleye girebildiği bir ortam ekonomik ayrışmaya yol açıyor. San Diego, yalnızca çok zenginlerin ya da yıllar önce ev alanların istikrarlı konuta sahip olabildiği, genç ve daha az varlıklı sakinlerin ise istikrarsızlık ve yerinden edilme ile karşı karşıya kaldığı bir yer olma riskiyle karşı karşıya. Toplum aktivistleri bunun çeşitliliği ve şehrin karakterini zedelediğini belirtiyor.

Evsizlik ve Konut Güvensizliği: Uygun fiyat krizinin en uç noktası, son yıllarda artan San Diego’nun evsiz nüfusunda görülüyor. Kira artışı ya da tahliye ile karşı karşıya kalan birçok çalışan yoksul, bu kadar pahalı bir piyasada gidecek yer bulamıyor ve arabada ya da barınakta yaşamak zorunda kalıyor. Düşük maliyetli konut eksikliği evsizliği daha da kötüleştiriyor – şehir yeni barınaklar veya güvenli kamp alanları açsa bile, insanlar yeniden ev sahibi yapılabildiklerinden daha hızlı şekilde evsiz kalıyor. San Diego’nun iklimi de başka yerlerden evsiz bireyleri çekiyor. Herhangi bir gecede binlerce San Diegolu’nun evsizlik yaşadığı tahmin ediliyor; bu durum doğrudan yüksek maliyetli ve yetersiz konutla (zihinsel sağlık ve madde kullanımı faktörleriyle birlikte) bağlantılı. Şehir ve ilçe, çok daha fazla uygun fiyatlı/sübvansiyonlu konut olmadan evsizliğin önemli ölçüde azaltılmasının imkânsız olduğunu kabul etti.

Atılan Adımlar: Arzı artırmaya yönelik birçok politika adımını (yoğunluk teşvikleri, hızlandırılmış onaylar vb.) özetledik. San Diego’nun Konut Komisyonu ve sivil toplum kuruluşları da satın almalar ve yeni inşaatlar yoluyla uygun fiyatlı birimler yaratmaya aktif olarak çalışıyor (örneğin, motellerin evsiz bireyler için apartmanlara dönüştürülmesi, eyalet HomeKey fonlarının kullanılması). Tasarımı gereği daha uygun fiyatlı olabilen “eksik orta” konutlar – dubleksler, sıra evler, avlulu apartmanlar – için de bir itici güç var. Bölge ayrıca konutun kalıcı olarak uygun fiyatlı kalmasını sağlamak için topluluk arazi tröstleri gibi yenilikçi fikirleri ve kamu konut kuponlarının genişletilmesini de araştırıyor, ancak bunlar ihtiyaca kıyasla hâlâ küçük ölçekli.

Özellikle, kamuoyu tutumu yavaşça değişiyor. Gelişime karşı NIMBY (Arka Bahçemde İstemiyorum) direnci hâlâ mevcut olsa da, bir miktar artan yoğunluğun uygun fiyatlılığı iyileştirmek için gerekli olduğuna dair farkındalık artıyor. Daha genç sakinler ve savunuculuk grupları YIMBY (“Arka Bahçemde Evet”) görüşlerini dile getiriyor. Hatta bazı uzun süreli ev sahipleri bile kendi çocuklarının değişiklikler olmadan San Diego’da yaşayamayacağını fark ediyor. Bu, Hillcrest ve University City’deki imar artışı gibi girişimlerin insidesandiego.org’da kabul edilmesine yardımcı oldu. Yine de bu bir zorluk – her proje mahalle düzeyinde bir mücadeleye dönüşebiliyor.

Gelecekte Uygun Fiyatlılık: Kısa vadede, uygun fiyatlılık biraz iyileşebilir çünkü fiyatlar istikrar kazandı ve gelirler yavaşça artıyor. Örneğin, CAR’ın San Diego County için konut uygun fiyat endeksi 2024 sonundaki en düşük seviyesinden birkaç puan yükselebilir. Ancak temelde, konut hâlâ gelirlere kıyasla çok pahalı olacak. Yasama Analiz Ofisi, 2025 ortası itibarıyla tipik bir Kaliforniya evini karşılayabilmek için gereken gelirin (~237 bin $) medyan gelirin iki katından fazla olduğunu belirtti lao.ca.gov – ve bu durumun hızlı bir çözümü yok. Ancak çok daha fazla konut inşası (özellikle daha düşük fiyat seviyelerinde) ve/veya daha yüksek gelir artışı bu farkı kapatabilir. San Diego birincisi üzerinde çalışıyor, ancak bu konuda büyük bir ilerleme kaydetmek yıllar alacak.

Sonuç: San Diego’daki karşılanabilirlik ve konut arzı sorunu, uzun vadeli bir meseledir; arz eksikliği ve yüksek talepten kaynaklanır. Bu durum, ailelerin kira ödemekte yaşadığı günlük zorluklarda, temel hizmet çalışanlarının hizmet verdikleri topluluklarda yaşayamamasında ve bireylerin bölgeden ayrılmak zorunda kalmasında kendini gösterir. 2025’in daha durgun piyasa koşulları ve politika önlemleri biraz baskıyı hafifletmiş olsa da (daha fazla birim devreye giriyor ve fiyat enflasyonu durakladı), San Diego’da konut çoğu sakin için karşılanamaz durumda offthe56.com. Bu, belki de bölgenin gelecekteki refahı ve kapsayıcılığı için en büyük tehdittir. Bu sorunun çözümü, sürdürülebilir bir çaba gerektirecek: her seviyede arzı artırmaya devam etmek, uygun fiyatlı konutları korumak ve yaratmak, inşaat maliyetlerini düşürmek için yaratıcı çözümler bulmak. San Diego’nun canlı, çeşitli bir metropol olarak kalabilmesi, bu alanda ilerleme kaydetmesine bağlı.

Faiz Oranlarının, Göçün ve Makroekonomik Faktörlerin Etkisi

Son olarak, San Diego’nun emlak piyasasını etkileyen daha geniş makroekonomik faktörleri ele alıyoruz: başta faiz oranları, göç eğilimleri ve genel ekonomik ortam. Bu büyük ölçekli dinamikler, konut piyasasındaki iniş ve çıkışları çoğu zaman belirler.

Yükselen Faiz Oranları: 2022’den bu yana ipotek faiz oranlarındaki hızlı artış, muhtemelen 2024–2025’te San Diego’nun konut piyasasını soğutan en büyük tek faktör oldu. Belirtildiği gibi, tipik 30 yıllık sabit ipotek faizi 2021 sonlarında yaklaşık %3’ten 2023’te %7’nin üzerine çıktı ve borçlanma maliyetlerini dramatik şekilde artırdı lao.ca.gov. Pratikte, ortalama bir evin aylık ödemesi, 2020’deki oranlara kıyasla şu anda yaklaşık %80 daha yüksek lao.ca.gov. Bu faiz şoku, birçok sınırda kalan alıcıyı piyasadan çıkardı ve diğerlerini bütçelerini düşürmeye zorladı; böylece talebi azalttı ve fiyatları yataylaştırdı. Ayrıca satıcılar için “altın kelepçe” etkisi yarattı – Kaliforniya’daki ev sahiplerinin %80’i %5’in altında krediye sahip olduğundan, bu düşük oranı kaybetmemek için satış yapmaya isteksizler lao.ca.gov. San Diego’daki arz sıkıntısının bir kısmı, yukarıda belirtildiği gibi, bu kilitlenmenin bir sonucudur.

İleriye bakıldığında, faiz oranlarının seyri piyasa faaliyetlerini büyük ölçüde etkileyecek. 2025 ortası itibarıyla, oranlar %6’ların ortasında istikrar kazanma işaretleri gösterdi, hatta 2025 Ağustos’unda yaklaşık %6,5’e kadar geriledi – bu, yaklaşık 10 ayın en düşük seviyesi kyma.com money.com. Konut kredisi analistleri, oranların 2025 yılına doğru kademeli olarak düşeceğini öngörüyor; Fannie Mae ve MBA tahminleri, 30 yıllık oranın 2025’te ortalama %6,4 civarında ve 2026’da potansiyel olarak %6’nın altında olacağını gösteriyor themortgagereports.com fortune.com. Bu tahminler gerçekleşirse, San Diego’da finansmanın biraz daha uygun hale gelmesiyle alıcı faaliyetlerinde bir canlanma görülebilir. Konut kredisi oranlarında bir puanlık bir düşüş bile satın alma gücünü önemli ölçüde artırır (veya alternatif olarak, daha fazla ev sahibinin yeniden finansman yapmasına ya da ödeme şoku yaşamadan taşınmasına olanak tanır). Bu nedenle, faiz indirimi konut piyasası için önemli bir olumlu faktördür. Tersine, enflasyon yukarı yönlü sürpriz yaparsa veya diğer ekonomik faktörler oranları tekrar yükseltirse, piyasa daha da duraksayabilir. Şu anda çoğu kişi, oranlarda zirvenin görüldüğünü ve trendin yataydan aşağıya doğru olacağını düşünüyor – bu da emlak sektörü için olumlu bir işaret.

Göç ve Nüfus Değişimleri: San Diego’nun nüfus dinamikleri karmaşıktır. Bir yandan, yüksek maliyetli bir bölge olarak, net yurtiçi göç kaybı yaşamaktadır – yani, San Diego’dan diğer eyaletlere veya ilçelere taşınan ABD’li sakinlerin sayısı, tersine taşınanlardan fazladır. Bu eğilim, 2010’ların sonlarında ve 2020’lerin başlarında, uzaktan çalışmanın bazı kişilerin taşınmasına olanak tanıması ve konut maliyetlerinin başkalarını uzaklaştırmasıyla hızlandı. Eski San Diegolular için popüler varış noktaları, daha ucuz iç bölgeler (örneğin Riverside County) veya eyalet dışı (Nevada, Arizona, Teksas vb.) oldu. Daha önce belirtildiği gibi, neredeyse 24.000 net yurtiçi göç kaybı 2023-2024 döneminde kaydedildi kpbs.org. Bu akış, özellikle giriş seviyesi segmentinde konut talebi baskısını bir miktar hafifletiyor.

Ancak, San Diego genel olarak nüfusunu yaklaşık olarak sabit tutmayı başardı (ilçede yaklaşık 3,3 milyon kişi) çünkü doğal artış (doğumlar eksi ölümler) ve uluslararası göç sayesinde. Aslında, 2023’ten 2024’e kadar ilçedeki hafif nüfus artışı tamamen yaklaşık 24.000 uluslararası göçmenin gelişiyle, ayrılan insanları dengelemesi sayesinde oldu kpbs.org. Bu göçmenlerin birçoğu iş için geliyor (teknoloji/biyoteknolojide H1-B vizesiyle çalışanlar, askeri müttefikler veya Tijuana’nın yakınlığı nedeniyle sınır ötesi göç gibi). Bu kişiler konut talebine katkıda bulunuyor, genellikle ilk etapta kiracı oluyorlar. Yani net etki, San Diego’nun konut piyasasının, yalnızca ABD göç eğilimleri azalma gösterse bile, büyüyen (ya da en azından azalmayan) bir nüfusla başa çıkmak zorunda kalmasıdır.

Bir diğer faktör ise Güney Kaliforniya içindeki iç göç: örneğin, Zillow Riverside County’yi San Diego’nun karşılanabilirlik krizine karşı bir “baskı tahliye vanası” olarak tanımladı axios.com. Yerel olarak fiyatların dışında kalan bazı San Diegolular, Güneybatı Riverside’da (Temecula/Murrieta) ev alıp uzun yolculuklara katlanıyor. Tersine, Los Angeles veya Orange County’den daha yüksek gelirli bir grup, San Diego’ya (LA’nın Westside’ı veya Orange County’nin sahiline kıyasla) nispeten daha düşük ev fiyatları veya yaşam tarzı nedenleriyle taşınıyor. Ayrıca, San Diego’nun büyük askeri varlığı, her yıl binlerce askeri ailenin giriş çıkış yapması anlamına geliyor; bu da özellikle Camp Pendleton, MCAS Miramar ve Naval Base San Diego çevresinde kiralama ve ev satın alma kalıplarını etkiliyor.

İleriye bakıldığında, makro-göç görünümü Kaliforniya’nın genel olarak nüfus kaybını yavaşlattığı ve istikrar kazanabileceği yönünde (eyalet genelinde nüfus 2024’te aslında biraz arttı) gov.ca.gov. SANDAG’a göre San Diego’nun 2022’den 2050’ye kadar yaklaşık 113.000 kişiyle (%3,5 civarı) mütevazı bir şekilde büyümesi öngörülüyor sandag.org – bu, tarihsel olarak olduğundan daha yavaş bir büyüme ve bu zorlukları yansıtıyor. Konut açısından, dış göç mevcut seviyelerde devam ederse, bu aşırı sıkılığı önleyen bir tahliye vanası görevi görüyor. Ancak San Diego bir şekilde dışarıya göçü durdurabilirse (daha iyi karşılanabilirlik veya daha fazla iş sayesinde), talep artacaktır. Tersine, beklenenden daha fazla insan ayrılırsa (örneğin, uzaktan çalışma yaygın kalır ve daha fazla kişi nakde çevirip taşınmaya karar verirse), bu konut talebini yumuşatabilir. Şu ana kadar net etki küçük oldu – yeterli göç ve doğum, konut üzerinde hafif bir pozitif baskı oluşturmaya yetti.

Makroekonomik Ortam: San Diego’nun emlak piyasası, daha geniş ekonomik eğilimlerden kaçamaz:

İş Pazarı: San Diego’nun ekonomisi 2025’te nispeten güçlü, ancak bazı zayıf noktalar var. İlçede işsizlik oranı %4–5 aralığında kpbs.org, bu da Kaliforniya’nın %5,4’ünden daha iyi. Ancak, Axios’un bildirdiğine göre, 2024’te istihdam artışı ~%0,5’e yavaşladı axios.com. Teknoloji ve yaşam bilimleri gibi sektörlerde işten çıkarmalar veya işe alım dondurmaları yaşandı (küresel bir teknoloji durgunluğunun parçası olarak), bu da üst düzey konut talebini biraz soğuttu. İyi haber ise turizm ve konaklama sektörünün COVID sonrası tamamen toparlanmış olması axios.com, bu da kiralık konut piyasasına ve alt segment konutlara (hizmet sektörü çalışanlarının iş bulması) yardımcı oluyor. Ayrıca, savunma harcamaları hâlâ temel bir unsur – San Diego’daki askeri istihdam ve taşeronluk istikrar sağlıyor (ve genellikle VA kredisiyle ev alan gaziler). Eğer ulusal teknoloji sektörü 2025 sonlarında bazı tahminlere göre toparlanırsa axios.com, San Diego’nun büyük teknoloji sektörü (Qualcomm, biyoteknoloji girişimleri vb.) yeniden istihdam yaratmaya başlayabilir, bu da özellikle orta ve üst fiyat segmentlerinde daha fazla kiracı ve alıcı talebine dönüşebilir.
Enflasyon ve Gelir: 2021-2023’teki yüksek enflasyon, reel gelirleri aşındırdı ve faiz oranlarını yükseltti. 2025 ortasına gelindiğinde enflasyon önemli ölçüde düştü, ancak fiyatlar (inşaat malzemeleri ve arsa dahil) yüksek kalmaya devam ediyor. San Diego’da ücretler artıyor (saatlik ortalama ücretler 2020’den bu yana yaklaşık %23 arttı) lao.ca.gov, ancak konut maliyetleri kadar hızlı değil (ev ödemeleri %82 arttı) lao.ca.gov. Enflasyon ılımlı kalır ve ücret artışı sürerse, zamanla bu durum erişilebilirliği biraz iyileştirecek. Eğer bir durgunluk olursa ve işsizlik artarsa, bazı haneler bir araya gelebilir veya taşınabilir, bu da kısa vadede talebi azaltır. Ancak, bu senaryo genellikle faiz indirimlerini tetikler ve bu da aslında konut piyasasını canlandırabilir. Yani karşıt güçler var.
Yatırımcı İklimi: Küresel ve ulusal ölçekte, yatırımcılar artan finansman maliyetleri nedeniyle gayrimenkulde daha temkinli hale geldi. San Diego’da, 2021’e kıyasla kurumsal yatırımcıların tek ailelik evlerde teklif savaşlarına daha az girdiğini gördük. Eğer borsa güçlü olursa (2023–25’te olduğu gibi), üst segment alıcılar daha fazla peşinat kaynağına sahip olur. Eğer borsa zayıflarsa, lüks piyasada bir düşüş görülebilir. San Diego, tamamen tatil bölgesi olan yerlere kıyasla ikinci ev piyasası dinamiklerine çok sahip değil, ancak bölge dışından bazı varlıklı alıcılar burada ev alıyor; onların iştahı ise genel ekonomik güvene bağlı.
Jeopolitik Faktörler: Bir sınır şehri olması nedeniyle, San Diego’nun emlak piyasası komşu Tijuana ve Baja California’daki koşullardan bile etkileniyor. Sınır ötesi aileler ve yatırımcılar rol oynuyor (bazı Meksika vatandaşları San Diego’da istikrarlı bir yatırım olarak mülk satın alıyor ve bazı Amerikalılar daha ucuz kira için Tijuana’da yaşayıp işe gidip geliyor). Sınır politikası veya güvenliğindeki değişiklikler, konut piyasasında küçük dalgalanmalara yol açabiliyor. Ayrıca, büyük askeri konuşlandırmalar veya strateji değişiklikleri, üslerin yakınındaki konutları geçici olarak etkileyebiliyor (örneğin, bir Donanma gemisi limandayken veya göreve çıktığında, üssün çevresindeki kiralık konut doluluğu dalgalanıyor).

Özetle, faiz oranları, göç ve makroekonomi, San Diego’nun konut piyasasının dans ettiği arka plan müziği gibidir. Faiz oranlarındaki artış, piyasadaki tempoyu önemli ölçüde yavaşlattı; şimdi herkesin gözü Fed’in ne zaman gevşeyeceğinde, çünkü bu muhtemelen konut talebini yeniden canlandıracaktır. Göç ise hafif bir itme-çekme etkisi yaratıyor – San Diego cazip bir yer olmaya devam ettiği sürece insanlar gelmeye devam edecek, ancak aşırı pahalı kalırsa bazıları gidecek. Makroekonomi ise iş ve geliri etkileyecek – konut piyasasına kaç kişinin katılabileceğinin ana belirleyicileri bunlar. Şu anda (2025 ortası), göstergeler temkinli bir iyimserliğe işaret ediyor: enflasyon düştü, faizler dengeleniyor, istihdam istikrarlı ve tüketici güveni artıyor. Bu eğilimler devam ederse, San Diego emlak piyasası sürdürülebilir bir aktivite dönemine girebilir – ne aşırı ısınmış ne de çökmüş, daha çok genel ekonomiyle uyumlu bir büyüme. Federal Reserve’i, göç istatistiklerini ve yerel iş raporlarını takip etmek, bu dinamik Güney Kaliforniya şehrinde piyasanın nereye gittiğine dair ipuçları verecektir.

Kaynaklar:

Zillow Research, San Diego Konut Piyasası Genel Bakış (Temmuz 2025) zillow.com zillow.com
Allied Schools Real Estate Journal, San Diego Konut Piyasası Trendleri & Tahmini 2025 (17 Temmuz 2025) alliedschools.com alliedschools.com
Patch (San Diego), San Diego County’de Konut Satışları Azaldı (City News Service, 22 Temmuz 2025) patch.com patch.com
Redfin Veri Merkezi, San Diego Konut Piyasası Güncellemesi – Haziran 2025 (Portia Green, Compass) sdhousingmarket.com sdhousingmarket.com
SoFi Learn, San Diego Konut Piyasası: Trendler & Fiyatlar (2025) sofi.com sofi.com
OB Rag, 2025’te San Diego County’ye 4.000 Daire Geliyor (3 Nisan 2025) obrag.org obrag.org
Axios San Diego, San Diego’nun 2025’in en sıcak piyasalarından biri olması bekleniyor (14 Ocak 2025) axios.com axios.com
KPBS, San Diego County’nin nüfusu biraz arttı, ancak sadece göç nedeniyle (17 Mart 2025) kpbs.org kpbs.org
Off the 56 Blog, San Diego’nun Konut Krizi: Kalmaya Gücümüz Yetecek mi? (Bern McGovern, 2023) offthe56.com offthe56.com
Planetizen/San Diego’nun Sesi, San Diego County’deki Hangi Şehirler Yeni Konut İnşa Ediyor? (29 Temmuz 2025) planetizen.com planetizen.com
Yasama Analisti Ofisi, CA Konut Uygunluk Takipçisi (2. Çeyrek 2025) lao.ca.gov lao.ca.gov
Axios San Diego, Yavaşlayan istihdam artışı San Diego’nun ekonomik sıralamasını aşağı çekiyor (29 Ocak 2025) axios.com axios.com
Truvi Blog, San Diego Kısa Dönem Kiralama Yasası – ‘23 Yönetmeliklerinin’ Etkisi (23 Mayıs 2024) truvi.com truvi.com