Nepremičnine v Minneapolisu 2025: Rastoči trendi, priljubljene soseske in drzne napovedi za 2030

Trendi stanovanjskega trga v letu 2025

Stanovanjski trg v Minneapolisu ostaja močan in konkurenčen v letu 2025. Po noriji zgodnjih 2020-ih se je rast cen stanovanj umirila na vzdržno raven. Tipična vrednost doma v Minneapolisu je okoli 337.500 $ (sredina 2025) – kar je približno 1,5 % več kot leto prej zillow.com. Srednje prodajne cene se gibljejo v spodnjem do srednjem razredu 300.000 $ (približno 344.000 $ maja 2025) in nepremičnine se prodajo hitro – srednji čas do pogodbe je le 14 dni zillow.com. Več kot polovica oglasov se še vedno proda nad izklicno ceno na tem trgu prodajalcev zillow.com, kar odraža še vedno veliko povpraševanje kupcev v primerjavi z omejeno ponudbo.

Ponudba nepremičnin za prodajo v Minneapolisu ostaja zgodovinsko omejena. Sredina leta 2025 je na trgu le okoli 1.200 nepremičnin v mestu zillow.com. To pomanjkanje je del širšega trenda po vsej Minnesoti: ponudba na ravni države (~12.500 nepremičnin marca 2025) je malenkost višja kot leta 2024, a še vedno bistveno pod ravnmi pred letom 2010 kstp.com. Za primerjavo: med zadnjo nepremičninsko krizo leta 2008 je bilo po vsej državi naprodaj skoraj 49.000 nepremičnin, kar poudarja, kako omejena je današnja ponudba kstp.com. Eden ključnih razlogov je »učinek zaklepanja«: veliko lastnikov je refinanciralo ali kupilo, ko so bile hipotekarne obrestne mere 2–3 %, in zdaj neradi prodajajo ter se odpovedujejo tem izjemno nizkim obrestim. Ob trenutnih hipotekarnih obrestnih merah ~6,5–7 % lastniki, ki bi sicer prodali in kupili večje stanovanje, ostajajo na mestu, kar zmanjšuje število novih oglasov kstp.com. To je ohranilo trg izjemno omejen, čeprav povpraševanje kupcev ostaja visoko.

Kljub višjim stroškom financiranja povpraševanje kupcev ostaja močno v Minneapolisu. Nepremičninski posredniki poročajo, da imajo hiše (zlasti v srednjem cenovnem razredu 250.000–500.000 $) pogosto več deset ogledov in več ponudb že v prvih dneh na trgu kstp.com kstp.com. Kupci, ki prvič kupujejo, opisujejo nervozno okolje – ogledajo si veliko hiš in izgubijo več dražb, preden jim končno uspe kupiti dom kstp.com. Rezultat: Minneapolis je še vedno močan prodajni trg v letu 2025, čeprav so rasti cen zdaj enomestne, ne pa dvomestne kot v letu 2021. Lokalni strokovnjaki napovedujejo »planoto« ali blag porast vrednosti nepremičnin v prihodnje, namesto drastičnih nihanj kstp.com. Pravzaprav napovedi kažejo le na enomestno letno rast cen v odstotkih v bližnji prihodnosti, razen če ne pride do večjih gospodarskih sprememb sofi.com. To nakazuje na zdravo stabilizacijo – trg raste, vendar z bolj zmerno stopnjo, ki je lahko dolgoročno bolj vzdržna.

Trendi poslovnih nepremičnin v letu 2025

Trg poslovnih nepremičnin v Minneapolisu je zgodba o mešanih rezultatih v letu 2025. Po eni strani se pisarniški sektor bori, da bi si opomogel po pandemiji in prehodu na hibridno delo. Pisarniška praznina v središču Minneapolisa je narasla na približno 28–29 % – kar je bistveno več od državnega povprečja (~19,5 %) enr.com. Številna podjetja so zmanjšala obseg poslovanja ali sprejela politike dela na daljavo, zaradi česar so v nebotičnikih v središču mesta ostala prazna nadstropja. Tudi ko se zaposleni počasi vračajo v pisarne, ostajajo veliki prostori neizkoriščeni. V prvem četrtletju 2025 je CBD Minneapolisa (osrednje središče mesta) še naprej beležil negativno absorpcijo (več izpraznjenega kot najetega prostora), saj so veliki najemniki zmanjševali površine forterep.com. Odmevni primeri vključujejo odvetniške pisarne in korporacije, ki so združevale prostore, kar je povzročilo, da je bila absorpcija pisarn v središču mesta negativna za več kot 12.000 m² v začetku leta forterep.com. Lastniki so se odzvali z agresivnimi spodbudami za najem in znižanjem cen, da bi privabili najemnike nazaj v te stolpnice forterep.com.

Vendar pa ni vse tako črno na trgu pisarn. Predmestne in sodobne pisarne razreda A se odrežejo bolje, kar nakazuje trend “beg v kakovost” forterep.com. Podjetja, ki najemajo, iščejo manjše, visokokakovostne prostore z odličnimi ugodnostmi, da bi “zaslužili prihod na delo” zaposlenih forterep.com. Predmestni poslovni parki s posodobljenimi, sodelovalnimi delovnimi prostori so v nekaterih primerih dosegli polno zasedenost forterep.com. Na splošno je pisarniški trg v Twin Cities v prvem četrtletju 2025 zabeležil rahlo pozitivno neto absorpcijo – prvi dobiček po začetku leta 2022 – kar nakazuje, da je najhujše obdobje upada pisarn morda mimo forterep.com. Kljub temu pa stopnja praznih prostorov ostaja visoka, okoli 20–24 % skupno (in še višja v središču mesta) forterep.com forterep.com. Starejše stavbe razreda B/C v središču mesta so še posebej izpostavljene izzivom, mnoge pa so v načrtih za prilagodljivo ponovno uporabo (npr. preureditev v stanovanja ali večnamenske prostore) kot rešitev. Konec leta 2024 je Minneapolis sprejel odlok za poenostavitev pretvorbe pisarn v stanovanja, ki za nekaj let odpravlja določene ovire pri prostorskem načrtovanju in zahteve po dostopnih enotah, da bi spodbudili vlagatelje k preurejanju praznih stolpnic enr.com enr.com. Ta politika nakazuje zavezanost mesta k oživitvi središča mesta z dodajanjem stanovanj in zmanjševanjem praznih pisarniških prostorov.

V nasprotju s pisarnami industrijske in logistične nepremičnine uspevajo. Industrijski trg v Minneapolisu–St. Paulu ostaja eden najmočnejših v državi, saj je stopnja prostih kapacitet na nizki ravni ~4 % ob nenehnem povpraševanju najemnikov colliers.com. Sodobna skladišča in distribucijski centri po vsej metropolitanski regiji še naprej beležijo visoko zasedenost in rast najemnin zaradi rasti e-trgovine in proizvodnje. Tudi ko se pojavljajo novi industrijski projekti, so hitro zapolnjeni – poročilo Lee & Associates navaja, da je bila v 1. četrtletju 2025 industrijska stopnja prostih kapacitet pod 4 % in izpostavlja močno absorpcijo skoraj 74.000 m² na začetku leta view.ceros.com. Vlagatelji so množično vstopili v ta sektor, zaradi česar so industrijske nepremičnine zelo iskane. Trgovske nepremičnine so bolj mešane narave: soseskini nakupovalni centri in primestni trgovski pasovi so se dobro pobrali, zlasti tisti z živilsko trgovino ali izkustvenimi najemniki. Vendar pa trgovina v središču mesta beleži težave zaradi manjšega števila pisarniških delavcev in zaznave o varnosti. Nekatere znane trgovine v urbanih središčih (na primer Target je leta 2023 zaprl nedonosno lokacijo v Uptownu) so se umaknile zaradi nižje prodaje ali varnostnih skrbi. Na splošno pa je potrošnja v Dvojnih mestih zdrava, stopnja prostih trgovskih prostorov na najboljših lokacijah pa razmeroma nizka. Večstanovanjske poslovne nepremičnine (stanovanjske stavbe) prav tako dosegajo dobre rezultate – kot del stanovanjskega trenda uživajo visoko zasedenost in rast najemnin (več o tem v poglavju o najemnih trendih).

Spodnja črta: Komercialni sektor v Minneapolisu leta 2025 je zgodba dveh trgov – pisarniški prostori so v obdobju korekcije in preoblikovanja, medtem ko so industrijske in večstanovanjske nepremičnine zelo iskane. Okrevanje pisarniškega trga bo verjetno odvisno od ustvarjalne ponovne uporabe in povratka živahnosti v središču mesta. Medtem so vlagatelji optimistični glede skladišč, stanovanj in specializiranih rabe, ki so v skladu s trenutnimi gospodarskimi gonili.

Trendi pri nakupu in najemu stanovanj

Ravnovesje med nakupom in najemom v Minneapolisu se spreminja na zanimive načine. Povpraševanje po nakupu stanovanj ostaja močno, vendar se številni potencialni kupci soočajo z izzivi glede dostopnosti zaradi dvojnega udarca višjih cen in višjih obrestnih mer. Posledica je, da nekateri prebivalci odlašajo z nakupom in še naprej najemajo, kar spodbuja močan najemni trg.

Na strani kupcev morajo kupci v Minneapolisu leta 2025 krmariti po konkurenčnem okolju. Kot je bilo omenjeno, zaželene hiše pogosto prejmejo več ponudb nad izklicno ceno zillow.com. Kupci so morali postati strateški in agresivni, od hitrega oddajanja ponudb do ponujanja nad izklicno ceno in odpovedi pogojem, da bi si zagotovili posel kstp.com kstp.com. Prvi kupci to še posebej občutijo: z mediano prodajno ceno okoli 343.000 $ zillow.com in 30-letnimi hipotekarnimi obrestnimi merami blizu 7 % so mesečni stroški za številna gospodinjstva na začetku poti zastrašujoči. Kljub temu so cene stanovanj v Minneapolisu še vedno pod nacionalno mediano (~423.000 $), in z 24 % nižjo najemnino od ameriškega povprečja ostajata Dvojni mesti po standardih velikih mest razmeroma dostopni zillow.com sofi.com. Ta relativna dostopnost, skupaj z močnim lokalnim trgom dela, pomeni, da je veliko mladih strokovnjakov in družin zagnanih za nakup, če le najdejo primerno stanovanje. Glavna težava sta ponudba in strošek financiranja, ne pa pomanjkanje zanimanja – kar dokazujejo množice na dnevih odprtih vrat in hitri časi prodaje.Medtem pa trendi najema v Minneapolisu kažejo na živahen in vse bolj zgoščen trg. Pravzaprav je bil Minneapolis razglašen za #1 »mesto, ki ga velja spremljati« za najemnike v letu 2025 zaradi naraščajočega zanimanja potencialnih najemnikov rentcafe.com rentcafe.com. V letu 2024 so najemniški oglasi v Minneapolisu na večjih platformah zabeležili 30–40 % porast spletne aktivnosti, kar je več kot katero koli drugo ameriško mesto, kar kaže na razcvet povpraševanja po najemih rentcafe.com. To povpraševanje se je odrazilo v nizki stopnji prostih najemnih stanovanj – do konca leta 2024 se je ponudba stanovanj zmanjšala za približno 16 % v primerjavi s prejšnjim letom rentcafe.com. Posledično so najemodajalci pridobili moč za zmerno zvišanje najemnin. Povprečna najemnina v Minneapolisu znaša približno 1.595 $ (za vse tipe enot) sredi leta 2025, kar je približno 85 $ (+5 %) več kot leto prej zillow.com zillow.com. Najemnine so se v začetku leta 2025 sicer umirile (ni bilo mesečnega povečanja od junija do julija) zillow.com, a v primerjavi z lanskim letom so najemnine v Minneapolisu po obdobju pandemične stagnacije spet v rahlem porastu. Pomembno je, da so še vedno bistveno nižje kot v obalnih mestih – približno 25 % pod povprečno ameriško najemnino zillow.com – kar je eden od razlogov, da mesto privablja najemnike iz dražjih regij.Več dejavnikov vpliva na te trende najema. Minneapolis je središče visokošolskega izobraževanja, kjer domuje Univerza v Minnesoti in več drugih fakultet, samo na U of M je več kot 50.000 študentov. To ustvarja stalen tok študentskih najemnikov vsako leto sofi.com. Mnogi diplomanti ostanejo na tem območju zaradi zaposlitve, vendar si še ne morejo privoščiti nakupa, kar dodatno povečuje bazen najemnikov sofi.com. Poleg tega so se po pandemiji življenjske navade nekoliko spremenile in nekateri se raje odločajo za najem v urbanih soseskah z veliko ugodnostmi kot pa za nakup v oddaljenih predmestjih. Mešanica urbanih ugodnosti, parkov in razmeroma dostopnih najemnin je Minneapolis naredila za magnet za mlade strokovnjake, še posebej rentcafe.com rentcafe.com. Pomembno vlogo imajo tudi proaktivne stanovanjske politike mesta – Minneapolis je bilo eno prvih mest, ki je odpravilo izključno enodružinsko zazidavo (kar omogoča gradnjo dvojčkov/triplexov na parcelah, kjer so prej stale le enodružinske hiše), kar spodbuja nastanek več manjših večstanovanjskih enot za najem sofi.com. Čeprav to čez noč ni rešilo stanovanjske stiske, kaže podporo za širitev najemnih stanovanjskih možnosti.

Najemniki se res soočajo s konkurenco: stopnja zasedenosti okoli 94–95 % pomeni, da kakovostne enote hitro izginejo mmgrea.com mmgrea.com. Luksuzna stanovanja razreda A so bila v zadnjih letih pogosto na voljo (zlasti v središču mesta in v Uptown/Northeast), kar daje najemnikom z višjimi zahtevami več izbire. Toda nova gradnja se upočasnjuje (v letu 2025 je v celotni metropolitanski regiji pričakovanih le približno 4.300 novih enot, kar je oster padec v primerjavi z več kot 10.000 enotami v 2024) mmgrea.com mmgrea.com, zato se bo ponudba najemnih stanovanj še dodatno zaostrila. Ta omejena nova ponudba naj bi ohranila rast najemnin pozitivno (~3–4 % letno) do leta 2025 mmgrea.com. Kljub temu so uradniki v Minneapolisu pozorni na dostopnost stanovanj. Čeprav v Minneapolisu leta 2025 ni v veljavi nobene uredbe o nadzoru najemnin hemlane.com, mesto preučuje ukrepe za stabilizacijo najemnin in je sprejelo nove zakone o zaščiti najemnikov (npr. zahteva 60-dnevno obvestilo za večje povišanje najemnin) hemlane.com. Najemniki naj spremljajo spremembe politik, a za zdaj trg urejata ponudba in povpraševanje – in povpraševanje je visoko.

Povzetek: nakup doma v Minneapolisu je konkurenčen in drag, zato so nekatera gospodinjstva prisiljena dlje časa ostati v najemu, kar posledično še dodatno segreva trg najemnin. Tako kupci kot najemniki se soočajo z nizko ponudbo na svojih trgih. Za tiste, ki lahko kupijo, Minneapolis ponuja nekoliko boljšo dostopnost kot številna druga mesta, za tiste, ki najemajo, pa privlačen urbani življenjski slog po razumni ceni. Močna baza najemnikov (več kot polovica prebivalcev mesta najema) ponuja priložnosti za vlagatelje, kot bo predstavljeno v nadaljevanju.

Naložbene priložnosti in tveganja

Minneapolis v letu 2025 ponuja dinamično mešanico naložbenih priložnosti v nepremičnine, a tudi nabor razvijajočih se tveganj, ki jih morajo vlagatelji upoštevati. Na strani priložnosti več segmentov trga obeta:

• Stanovanjski najemi in gradnja za najem: Ker je trg najemnin zelo vroč (95 % zasedenost in naraščajoče najemnine), lahko vlaganje v večstanovanjske nepremičnine ali enodružinske najeme prinese solidne donose. Velika populacija študentov in mladih strokovnjakov v mestu zagotavlja stalno povpraševanje po najemninah sofi.com. Soseske okoli Univerze v Minnesoti ali drugih fakultet imajo na primer že vzpostavljen bazen najemnikov in nizko stopnjo praznih stanovanj. Poleg tega nova fleksibilnost glede prostorskega načrtovanja v Minneapolisu (dovoljuje do trojčkov na nekdanjih enojnih parcelah) daje malim vlagateljem priložnost, da razvijajo dvojčke/trojčke v enodružinskih soseskah sofi.com – s tem učinkovito ustvarjajo več najemnih enot na območjih z veliko povpraševanja. Lastnik-investitor lahko živi v eni enoti in oddaja druge, s čimer izkoristi potencial “house-hackinga”. Ta sprememba politike je namenjena povečanju ponudbe stanovanj in dostopnosti, vlagateljem pa odpira vrata za dodajanje vrednosti s preurejanjem ali gradnjo večstanovanjskih objektov na zaželenih lokacijah.
• Podcenjene soseske: Več sosesk v Minneapolisu ponuja scenarije “kupi poceni, izboljšaj in oddaj/prodaja drago”. Območje Near North je na primer zgodovinsko gledano prejelo manj naložb, zdaj pa je na radarju kot razvijajoča se soseska. Cene stanovanj v Near North so v zadnjem letu poskočile za približno 10 %, a so še vedno pod mestnim povprečjem, kar nakazuje prostor za nadaljnjo rast vrednosti sofi.com. Vlagatelji, ki se osredotočajo na obnavljanje starejših hiš ali razvoj zapolnitvenih gradenj na takih območjih, bi lahko imeli koristi od mestnih pobud za spodbujanje ekonomske vključenosti (npr. projekti kot Upper Harbor, glej spodaj, bodo okrepili severni del Minneapolisa). Podobno soseske kot Whittier, Northeast Minneapolis in Phillips ponujajo razmeroma nižje vstopne cene, a so v bližini trendovskih predelov, kar nakazuje dober potencial za rast, ko mesto raste. Nedaven primer: območje Northeast Minneapolis ima eno najvišjih stopenj zasedenosti stanovanj (95 %+ ) v metropolitanskem območju zaradi priljubljenosti in omejene nove gradnje mmgrea.com, kar kaže na močno povpraševanje najemnikov po vseh novih enotah, ki jih lahko vlagatelj doda.
• Komercialna dodana vrednost: Za bolj institucionalne vlagatelje je lahko stiska na trgu pisarn v Minneapolisu priložnost v preobleki. Ker se pisarniške stavbe v središču mesta prodajajo po velikih popustih (nekatere so bile prodane za delček svoje predpandemične vrednosti), lahko preudarni vlagatelji z dolgoročno vizijo pridobijo in preoblikujejo ta sredstva. Mesto je olajšalo pravila za konverzije, kar omogoča lažjo preobrazbo propadajoče pisarne v mešano rabo ali stanovanjsko stavbo enr.com. Razvijalci, ki znajo izpeljati te konverzije, bodo morda do leta 2030 lastniki močno ovrednotenega sredstva (predstavljajte si preobrazbo praznega stolpa v trendovska podstrešna stanovanja ali tehnološki kampus). Obstaja tveganje (stroški konverzije, iskanje financiranja itd.), a tudi potencial, da pomagate oblikovati preporod središča mesta in hkrati zaslužite s projektom. Poleg pisarn je mogoče mestne prodajne prostore, ki so jih zapustile nacionalne verige, odkupiti in preurediti v prehranske dvorane, zabavišča ali soseske storitve, ki bolje ustrezajo povpraševanju po covidu.
• Industrija in logistika: Kot omenjeno, industrijske nepremičnine doživljajo razcvet. Vlagatelji še naprej vidijo priložnosti v gradnji ali nakupu skladišč, distribucijskih centrov in fleksibilnih industrijskih prostorov na območju Minneapolis–St. Paul. Ob prostih kapacitetah okoli 4-5 % colliers.com je najemnikov veliko – od izpolnjevanja e-trgovine do proizvajalcev medicinskih pripomočkov (regionalna posebnost). Zemljišča ali lokacije za prenovo v bližini glavnih avtocest in železniških koridorjev so še posebej dragocena. Čeprav so kapitalski donosi v industriji upadli, dolgoročna perspektiva (ki jo poganjajo potrebe dobavnih verig) ostaja močna, zato je to razmeroma stabilna naložba.

Seveda pa ima vsaka priložnost tudi tveganja in izzive. Ključna tveganja na trgu v Minneapolisu vključujejo:

• Tveganje obrestnih mer in financiranja: Visoki stroški zadolževanja so največja takojšnja ovira tako za vlagatelje kot kupce stanovanj. Ker so hipotekarne in komercialne obrestne mere približno dvakrat višje kot pred nekaj leti, je težje sestaviti izvedljive posle. Vlagatelji se soočajo z višjimi stroški dolga, kar lahko zmanjša dobiček ali zniža znesek, ki ga lahko plačajo za nepremičnino. Če se obrestne mere še zvišajo ali ostanejo visoke dlje časa, bi to lahko znižalo vrednosti nepremičnin (zlasti močno zadolženih komercialnih nepremičnin). Po drugi strani pa bi lahko morebitno znižanje obrestnih mer v prihodnosti sprostilo zadržano transakcijsko dejavnost – a časovni okvir je negotov. Preudarni vlagatelji uporabljajo konservativne predpostavke pri financiranju.
• Regulativno in davčno okolje: Minneapolis je na splošno naklonjen gradnji stanovanj, vendar naj investitorji spremljajo spremembe politik. Ena izmed pomembnih tem je nadzor najemnin – čeprav Minneapolis do leta 2025 ni uvedel stabilizacije najemnin (kljub odobritvi volivcev za to) hemlane.com, je razprava še vedno aktualna. Njegovo sestrsko mesto St. Paul je uvedlo 3% omejitev rasti najemnin (kasneje spremenjeno z izvzetjem novogradenj), kar kaže, da v Dvojnih mestih obstaja politična volja za nadzor najemnin. Stroga politika nadzora najemnin v Minneapolisu, če bi bila sprejeta, bi lahko omejila rast najemnin in vplivala na vrednost nepremičnin za najemodajalce. Drug dejavnik so davki na nepremičnine: stopnja davka na nepremičnine v okrožju Hennepin (~1,1 %) je nekoliko nad nacionalnim povprečjem, in ker vrednosti poslovnih nepremičnin padajo, se večji davčni pritisk prenaša na lastnike stanovanj sofi.com. Občutno povečanje davčnih ocen za stanovanjske ali investicijske nepremičnine bi zmanjšalo donose. Za zdaj so davki obvladljivi, vendar je to trend, ki ga velja spremljati, saj mesto prilagaja svojo davčno osnovo med sektorji.
• Gospodarska in demografska tveganja: Gospodarstvo Minneapolisa je raznoliko (finančne storitve, zdravstvo, sedeži trgovskih podjetij, izobraževanje itd.), kar zagotavlja stabilnost. Kljub temu naj investitorji upoštevajo makroekonomska tveganja. Večja recesija bi lahko zmanjšala povpraševanje po vseh vrstah nepremičnin. Rast zaposlovanja je zmerna, ne eksplozivna, zato bi lahko preveč optimistične napovedi povpraševanja najemnikov ali kupcev zgrešile cilj. Rast prebivalstva v mestu je pozitivna, a ne hitra; večina regionalne rasti se dogaja v predmestjih. Zato se lahko določene naložbe (kot so luksuzna stanovanja v središču mesta) soočijo z omejenim številom kupcev. Kriminal in zaznava javne varnosti sta še eno lokalno tveganje: Minneapolis se je v letih 2020–2021 soočal z državljanskimi nemiri in naraščajočo stopnjo kriminala, kar je deloma vplivalo na privlačnost središča mesta in nekaterih sosesk. Mesto si prizadeva izboljšati varnost in obnoviti svoj ugled, vendar morajo investitorji na prizadetih območjih upoštevati javno zaznavo in napredek pri okrevanju.
• Stroški gradnje in dobavna veriga: Pri razvojnih projektih je stroškovna stran glavno tveganje. Stroški gradbenega materiala in pomanjkanje delovne sile so zvišali izdatke, zaradi česar je gradnja domov po dostopnih cenah zahtevna blog.housingfirstmn.org. Minnesota je izpostavljena kot kraj, kjer so regulativni stroški in stroški zemljišč zelo visoki, kar prispeva k nezmožnosti zagotavljanja dovolj dostopnih stanovanj blog.housingfirstmn.org. Če se ti trendi nadaljujejo, bodo razvojne marže ostale nizke in tok novih projektov lahko ostane omejen – kar je dobro za lastnike obstoječih sredstev (manj konkurence), vendar tveganje za razvijalce. Poleg tega bi lahko vsak ponovni pojav carin ali motenj v dobavni verigi (jeklo, les itd.) še dodatno povečal stroške gradnje enr.com.

Skratka, Minneapolis ponuja trdne temelje za nepremičnine in potencial za rast, vendar naj vlagatelji pristopijo s strateškim, odprtim pristopom. Priložnosti, kot so najemna stanovanja, podcenjena naselja in industrijske nepremičnine, so privlačne, dokler se obvladujejo tveganja, kot so visoki stroški financiranja, možne regulativne spremembe in izzivi pri izvedbi. Diverzifikacija (po tipu nepremičnine ali lokaciji znotraj metropole) lahko prav tako pomaga uravnotežiti ta tveganja. Tisti, ki bodo zdaj pametno vlagali, bodo lahko dobro izkoristili nadaljnji razvoj Minneapolisa in rast prebivalstva do konca desetletja.

Večji projekti nepremičninskega razvoja

Minneapolis leta 2025 je poln pomembnih projektov nepremičninskega razvoja, ki obetajo preoblikovanje delov mesta. Ti projekti – od prelomnih javno-zasebnih partnerstev do novih stanovanjskih in poslovnih stavb – so tako odgovor na trenutne potrebe kot stava na prihodnjo rast mesta. Tukaj je nekaj večjih načrtovanih ali tekočih projektov, ki jih velja spremljati:

• Prenova zgornjega pristaniškega terminala (severni Minneapolis) – Morda najbolj ambiciozen projekt v teku je Upper Harbor Terminal (UHT), 19-hektarsko območje ob reki Mississippi v severnem Minneapolisu, ki ga preoblikujejo iz starega pristanišča za tovorne ladje v živahno večnamensko destinacijo mspmag.com mspmag.com. Osrednji del je nov več kot 8.000-sedežni Center za uprizoritvene umetnosti skupnosti – zunanji amfiteater, ki ga skupaj vodita First Avenue (sloviti glasbeni prizorišče) in Minnesotski orkester – ki je pred kratkim zagotovil mestno financiranje in naj bi se gradnja začela jeseni 2025 mspmag.com mspmag.com. Ta prizorišče bo gostilo koncerte in dogodke, z namenom privabiti obiskovalce in spodbuditi razvoj v bližini. Načrt UHT je skupno 350 milijonov dolarjev vreden projekt prenove, ki vključuje ne le amfiteater, temveč tudi cenovno dostopna in tržna stanovanja, poslovne prostore, parke in poti, ki povezujejo severni del mesta z reko mspmag.com mspmag.com. Mestni voditelji ga opisujejo kot »naložbo za generacije«, ki bo prinesla delovna mesta, kulturo in priložnosti v severni Minneapolis mspmag.com. V naslednjih nekaj letih lahko pričakujete nova stanovanja, 8-hektarski park in poslovne prostore na tem območju, skupaj z osrednjim glasbenim prizoriščem. Projekt se bo izvajal v fazah do poznih 2020-ih, vendar obeta dolgoročno gospodarsko spodbudo in novo identiteto za nekoč zapostavljen del rečne obale.
• Ponovna povezava Nicollet (prenova nekdanje lokacije Kmart) – Na jugu Minneapolisa se končno uresničuje sanje urbanističnega načrtovanja: ponovno odprtje Nicollet Avenue pri Lake Street, kjer je razsežna trgovina Kmart več kot 40 let zloglasno blokirala cesto. Mesto je leta 2023 porušilo opuščeni Kmart in zdaj predstavilo osnutek načrta prenove za 10-akrsko območje mprnews.org mprnews.org. Vizija je, da se Nicollet Avenue podaljša skozi območje (s čimer se obnovi cestna mreža in ponovno poveže soseske) ter okoli nje zgradi večnamenski kompleks. Načrti predvidevajo več kot 500 stanovanjskih enot (z mešanico tržnih in dostopnih stanovanj), zelo potrebno trgovino z živili s celotno ponudbo, trgovine in skupnostne vsebine, kot sta morebitni javni trg ali park mprnews.org mprnews.org. Mestni uradniki poudarjajo zagotavljanje možnosti za lastništvo stanovanj in prostor za mala podjetja kot del projekta mprnews.org. Sodelovanje skupnosti je bilo ključno, glede na zgodovino, da bo projekt koristil okoliškim soseskam Whittier in Stevens Square. Gradnja infrastrukture (nov most Nicollet Avenue čez Midtown Greenway) se bo začela konec leta 2025 mprnews.org. Navpična gradnja stavb bo verjetno potekala v letih 2026–2028. Ta projekt je pomemben ne le zaradi svoje velikosti, temveč tudi zaradi svojega simbolnega pomena: zacelil bo dolgoletno urbano rano, izboljšal prometno povezanost in vnesel nova stanovanja ter trgovino na prometno križišče. Do leta 2030 bi to območje lahko postalo živahno središče, ki bo še bolj povezovalo Uptown in središče mesta.
• North Loop Green razvoj – V trendovski soseski North Loop, tik severozahodno od središča mesta, se zaključuje velik večnamenski kompleks z imenom North Loop Green. Projekt, ki ga vodi razvijalec Hines, se je začel konec leta 2021 in je do leta 2025 prinesel kombinacijo luksuznih stanovanj, poslovnih prostorov, trgovin in javnih zbirališč. Poudarek je na novem stanovanjskem stolpu in poslovni stavbi, ki ju povezuje najvišji mestni skyway. Kompleks vključuje “The Green”, en hektar velik mestni park/trg za skupnostne dogodkemillcitytimes.com. North Loop Green je prejel CoStar Impact Award 2025 kot razvoj leta costar.com costar.com. Njegova priljubljenost poudarja stalno privlačnost North Loop-a, ki se je iz skladiščne četrti preobrazil v eno najbolj vročih sosesk v Minneapolisu. S ponudbo sodobnih delovnih prostorov in stotin novih stanovanj v okolju “živi-delo-igraj”, ta projekt tako zadovoljuje trenutno povpraševanje kot tudi postavlja vzorec za prihodnji razvoj v bližini središča mesta. Pričakujte, da bo North Loop Green v naslednjem letu, ko se popolnoma odpre, dodal še več restavracij in trgovin ter še dodatno poživil sosesko.
• Downtown East – projekti stolpov in parkov: Downtown East (območje okoli stadiona U.S. Bank in gledališča Guthrie) je bilo v zadnjih letih prizorišče številnih gradenj, ki se nadaljujejo tudi v letu 2025. RBC Gateway Tower, 37-nadstropni nebotičnik na koncu Nicollet Mall v središču mesta, je bil odprt leta 2023 s sedežem RBC Wealth Management, hotelom Four Seasons in luksuznimi stanovanji. To je bila pomembna pridobitev, ki kaže na zaupanje v dolgoročne možnosti središča mesta. Poleg tega je podjetje Ryan Companies leta 2024 dokončalo 25-nadstropni stanovanjski stolp na 4th & Park, ki je prinesel 350 novih najemnih enot v Downtown East enr.com. Ti projekti dopolnjujejo Commons Park in stadion ter ustvarjajo novo stanovanjsko enklavo v središču mesta. Mesto prav tako razmišlja o preureditvi nekaterih starejših sosednjih poslovnih stavb v stanovanjske, kar bi lahko še dodatno povečalo populacijo v središču. Medtem pa predlagana prenova Metrodome Square (parkirišče v bližini stadiona) v prihodnjih letih lahko prinese še en večnamenski stolp (načrti so še v konceptni fazi). Skupaj je Downtown East na poti, da postane pravo okolje za življenje in delo, in se tako znebi nekdanje podobe zgolj poslovnih stolpov in prireditvenih prostorov.
• Nadgradnje infrastrukture (javni prevoz in ceste): Poleg stavb bodo na nepremičnine vplivali tudi nekateri veliki infrastrukturni projekti. Podaljšek zelene linije metroja (Southwest LRT) je 2,7 milijarde dolarjev vreden projekt lahke železnice v gradnji, ki bo povezal središče Minneapolisa z jugozahodnimi predmestji (St. Louis Park, Hopkins, Minnetonka, končna postaja v Eden Prairie). Začetek obratovanja je predviden za leto 2027, projekt pa je že spodbudil razvoj naselij ob prihodnjih postajah. V Minneapolisu bo linija začela pri Target Fieldu in vključevala postaje blizu Bryn Mawra in v koridorju Kenilworth. Ko se bo odprtje približevalo, lahko pričakujete, da bodo investitorji ciljali zemljišča okoli teh postaj za novo stanovanjsko in poslovno gradnjo, saj stavijo na privlačnost dostopa do javnega prevoza. Poleg tega mestni načrt za kapitalske izboljšave v letu 2025 vključuje več kot 225 milijonov dolarjev za infrastrukturna dela – od obnove več kot 9 milj cest do zamenjave več kot 800 svinčenih vodovodnih priključkov minneapolismn.gov kstp.com. Pomembni cestni projekti (kot je prenova avenije Hennepin) in izboljšave mostov bodo povečali mobilnost in varnost ter posredno podprli vrednost nepremičnin na teh območjih. Sodobna infrastruktura in možnosti javnega prevoza naredijo soseske privlačnejše in podpirajo nepremičninski trg po vsem mestu.

To je le nekaj poudarkov – številni manjši projekti so razpršeni po mestu. Na primer, novi kompleksi dostopnih stanovanj nastajajo v območjih Near North in Phillips, Net-Zero energetska stavba je bila predstavljena s strani Minneapolis Park Board leta 2025 kot model trajnostne zasnove mprnews.org, načrtujejo pa tudi prenovo postaje javnega prevoza Nicollet Mall in okoliških blokov. V predmestjih (ki vplivajo na mestno gospodarstvo) bodo projekti, kot sta prenova nekdanje tovarne Ford v St. Paulu (Highland Bridge) in ogromen vodni park Mall of America v Bloomingtonu, prav tako imeli regionalni vpliv.

Na splošno razvojni načrti Minneapolisa odražajo mesto, ki vlaga samo vase – gradi stanovanja vseh cenovnih razredov, izboljšuje javne prostore in stavi na to, da bodo ugodnosti in povezanost spodbudile rast. Do leta 2030 naj bi ti projekti obrodili sadove in ustvarili nove »prostore« znotraj mesta, bodisi prenovljeno nabrežje na severni strani, ponovno oživljeno križišče Chicago-Lake ali gostejše, bolj prijetno središče mesta.

Ključni vpogledi na ravni sosesk

Nepremičnine v Minneapolisu so v veliki meri zgodba vsake soseske posebej. Raznolika paleta mestnih sosesk – uradno jih je 83, vsaka s svojim značajem – doživlja trende, ki se včasih razlikujejo od mestnih povprečij. Tukaj je nekaj ključnih vpogledov na ravni sosesk za leto 2025:

• Severna zanka in središče mesta v bližini: Severna zanka še naprej sije kot ena najbolj trendovskih lokacij v Minneapolisu. Znana je po preurejenih skladiščnih loftih, butičnih trgovinah in nočnem življenju, Severna zanka je v zadnjem letu doživela približno 13-odstotno rast cen stanovanj sofi.com sofi.com. Srednja prodajna cena tukaj (okoli 310.000 $) je dejansko pod mestnim povprečjem, kar odraža veliko število stanovanj, vendar hitro narašča sofi.com sofi.com. Povpraševanje je močno, zanimivo pa je, da so se nepremičnine v Severni zanki v povprečju prodajale nekoliko dlje (~93 dni, pogosto 2 % pod izhodiščno ceno) sofi.com sofi.com – verjetno zaradi velike količine novih stanovanj. Kljub temu Severna zanka s svojo mlado populacijo in številnimi ugodnostmi ostaja vroča točka za mlade strokovnjake in upokojence, ki iščejo urbani življenjski slog. Sosednje središčne četrti kažejo mešane trende: Downtown East, okrepljen z novimi gradnjami, postaja bolj zaželen (srednje vrednosti v Downtown East so razmeroma visoke, približno 426.000 $ zillow.com, zahvaljujoč novim luksuznim stanovanjem). Downtown West in Loring Park pa imata starejši stanovanjski fond (veliko stanovanj v stolpnicah iz 70. let) in sta šibkejša – srednja cena v Loring Parku je dejansko padla za približno 14 % v primerjavi z lanskim letom, kar pomeni dobre priložnosti za kupce na tem območju sofi.com sofi.com. Stanovanja v Loringu so dlje časa na trgu in se pogosto prodajajo pod izhodiščno ceno, zato imajo pogajalci prednost sofi.com sofi.com. Ta dihotomija kaže, da so znotraj središča mesta novejše stavbe z veliko ugodnostmi veliko bolj iskane kot starejše enote brez posodobitev.
• Uptown in jugozahod: Uptown (območje okoli Lake Street/Hennepin in verige jezer) je doživel zanimivo pot. Zgodovinsko je bil boemsko, zelo iskano območje (celo ovekovečeno s strani Princa), nato pa je okoli let 2020–2021 doživel nekaj upada zaradi zaprtja trgovin in družbenih nemirov. Toda do leta 2025 se Uptown v nekaterih pogledih pobira – mediane prodajne cene so v zadnjem letu poskočile skoraj za 80 % sofi.com sofi.com. (Ta osupljiv skok verjetno odraža spremembo v strukturi prodanih nepremičnin – morda se zdaj prodaja več enodružinskih hiš ali prenovljenih nepremičnin v primerjavi s številnimi manjšimi stanovanji prej – in ne zgolj čiste rasti vrednosti.) Kljub temu so oglasi v Uptownu v povprečju na trgu približno 80 dni in se pogosto prodajo nekaj odstotkov pod izhodiščno ceno, zato je to nekoliko konkurenčen trg, a ne pregret sofi.com sofi.com. Preudarni kupci lahko v Uptownu najdejo vrednost, če so pripravljeni prenoviti starejšo hišo. Širše območje jugozahodnega Minneapolisa (soseske kot so Linden Hills, Fulton, Kenny, Armatage) ostaja najdražja in najbolj stabilna regija mesta. Ta območja, polna privlačnih enodružinskih hiš blizu jezer in dobrih šol, imajo stalno povpraševanje s strani družin. Na primer, Linden Hills ima mediane prodajne cene okoli 600.000 $ sofi.com sofi.com – med najvišjimi v mestu – in hiše tam so se še vedno prodale za 0,7 % več kot lani, kljub že visokim cenam sofi.com sofi.com. V Linden Hills se povprečna hiša proda v samo 3–4 tednih, pogosto z več ponudbami sofi.com sofi.com. Bližnji Fulton, Armatage in Kenny imajo podobno zgodbo: zelo malo ponudbe, visoka lastniška zasedenost, vrhunska kakovost bivanja. Te soseske so priljubljene med investitorji le v smislu, da ohranjajo vrednost in stalno rastejo – čeprav so visoke vstopne cene lahko ovira. (Veliko investitorjev zato raje išče nekoliko cenejše – a še vedno stabilne – soseske kot so Hale, Ericsson, Cooper v južnem Minneapolisu, kjer so bolj skromne hiše in dobra možnost oddajanja v najem ark7.com ark7.com.)
• Severovzhod & umetniška četrt: Severovzhodni Minneapolis, vključno s soseskami kot so St. Anthony East/West, Logan Park, Sheridan in “umetniška četrt”, je v stalnem vzponu. Ponuja mešanico zgodovinskih hiš in novih stanovanj, poleg tega pa živahno pivovarsko in umetniško sceno. Povpraševanje po stanovanjih v Severovzhodu je visoko – zasedenost najemnih stanovanj je bila nedavno izmerjena okoli 95,8 %, ena najvišjih v mestu mmgrea.com, cene stanovanj pa so se zvišale, saj se tja seli vedno več ljudi zaradi vzdušja. Srednje vrednosti v nekaterih soseskah Severovzhoda (npr. Logan Park ali Beltrami) so še vedno pod 300.000 $, kar jih naredi razmeroma dostopne za kupce prvič in privlačno tarčo za prenavljalce. Tesen najemni trg je privlačen tudi za najemodajalce; manjše večstanovanjske stavbe v NE so zelo iskane. Dokler bo Severovzhod ohranil svoj poseben značaj in relativno dostopnost, bo verjetno še naprej postopno gentrificiran.
• Severni Minneapolis (Camden/Near North): Severni del Minneapolisa je bil zgodovinsko manj investiran, a so vidni znaki sprememb. Kot omenjeno, so se cene stanovanj v Near North nedavno zvišale za približno 10 % sofi.com, mestne pobude, kot sta Upper Harbor Terminal in več projektov dostopnih stanovanj, pa prinašajo dodatna sredstva. Soseske kot Willard-Hay, Jordan in Camden ponujajo ene najnižjih cen v mestu – veliko enodružinskih hiš je mogoče najti pod 250.000 $. To privablja tako kupce prvič (ki iščejo dostopno lastništvo) kot investitorje (ki iščejo najemnine z donosom ali preprodajo). Vendar pa ostajajo skrb vzbujajoči kriminal in razlike v ocenah vrednosti. Mesto in skupnostne organizacije si prizadevajo izboljšati varnost in šole, kar bi lahko, če bo uspešno, prineslo velik napredek. Medtem pa morajo biti investitorji strateški – osredotočanje na ulice blizu območij z višjo vrednostjo ali sodelovanje z lokalnimi programi za prenove lahko pomaga. Do leta 2030 bi lahko Severni Minneapolis doživel pomembno preobrazbo, če bodo načrtovane investicije (kot sta UHT in izboljšave prevoza) uspešne.
• Univerza & jugovzhod: Soseske okoli Univerze v Minnesoti – Dinkytown, Stadium Village, Marcy-Holmes, Prospect Park – imajo poseben trg, kjer prevladujejo študentska stanovanja. Ta območja so v poznih 2010-ih doživela razcvet gradnje stanovanj, zato je veliko ponudbe študentskih stanovanj izven kampusa. Prazna stanovanja v teh novejših stavbah so se povečala med pandemijo, ko je bil kampus zaprt, a ko so se študenti vrnili, so se hitro zapolnila. Najemnine v univerzitetnem območju so stabilne; starejši dupleksi in hiše v Marcy-Holmesu še vedno privabljajo več skupin študentov, ki tekmujejo za najem vsako študijsko leto. Za kupce so te soseske dom nekaterih čudovitih zgodovinskih hiš (zlasti Prospect Park), a tudi veliko najemnih nepremičnin. Investitorji lahko dobro zaslužijo s študentskimi najemninami, vendar je potrebna profesionalna uprava zaradi pogoste menjave najemnikov. Skozi to območje poteka zelena linija lahke železnice, ki omogoča enostaven dostop od kampusa do centra, kar je še ena prednost. Ker je vpis stabilen ali raste, bi moral najemni trg v univerzitetnem območju ostati zanesljiv, čeprav ne visoko rastoč (nova ponudba omejuje rast najemnin).
• Južni center (Powderhorn, Phillips, Longfellow): Ta širok pas sosesk južno od središča mesta in vzhodno od I-35W ponuja mešanico gostih urbanih blokov in mirnejših stanovanjskih predelov. Longfellow in Cooper, ob reki Mississippi, sta zelo priljubljena zaradi svojih parkov in bungalovov – cene tam so se precej zvišale. Cooper je znan po cenovno dostopnih stanovanjih z odličnim dostopom do rečnih poti, zaradi česar je privlačen tako za družine kot za vlagatelje ark7.com ark7.com. Območje Powderhorn Park in Phillips (vključno z Midtown Phillips, East Phillips) imata nižje mediane cene stanovanj (nekatera pod 250.000 $) in sta v zadnjem času pritegnila veliko kupcev prvič, kar je povečalo povpraševanje. Te soseske so raznolike in so doživele nove manjše razvojne projekte (npr. območje Midtown Global Market ima nova stanovanja). Sooča se tudi z izzivi starejšega stanovanjskega fonda in žepi kriminala, vendar je vlaganje skupnosti aktivno. V naslednjih nekaj letih spremljajte korridor Lake Street (ki poteka skozi ta območja), saj se bo nadaljevala obnova po nemirih leta 2020 – načrtovanih je več projektov mešane rabe in prenov, kar bo dvignilo ugled okoliških sosesk. Na primer, nekdanja lokacija tretje policijske postaje in več pogorelih parcel je predvidenih za prenovo, kar bi lahko dvignilo vrednosti nepremičnin v Phillips in Longfellow.

Povzetek: Soseske Minneapolisa segajo od premožnih obvodnih predelov do prenavljajočih se urbanih četrti, kar se odraža tudi v njihovih nepremičninskih kazalnikih. Prestižna območja (jugozahodni Minneapolis) beležijo počasnejšo rast, ker so že draga in stabilna. Območja v razvoju (sever, deli juga, severovzhod) dosegajo hitrejšo rast, saj dohitevajo in privabljajo novo zanimanje. Kupci in vlagatelji naj preučijo mikrotrge: na primer, še vedno je mogoče najti ugodne ponudbe v Loring Park ali Phillips, če ste pripravljeni vlagati v prenovo, medtem ko v območjih, kot sta Linden Hills ali North Loop, pričakujte višjo ceno, a tudi stabilno vrednost. Dobra novica je, da skoraj vse soseske izkoriščajo splošno gospodarsko zdravje mesta – Minneapolis ni mesto z velikimi vzponi in padci po različnih predelih, temveč mozaik stabilne rasti z nekaj vročimi točkami in nekaj zaostajajočimi. Skupnostni razvoj in tržne sile postopoma zmanjšujejo razlike med zgodovinsko zapostavljenimi območji in preostalim delom mesta. Do leta 2030 lahko pričakujemo bolj uravnoteženo podobo, kjer bo veliko trenutno »v vzponu« sosesk povsem »prispelo«.

Napovedi trga in strokovna pričakovanja do leta 2030

V prihodnje naj bi nepremičninski trg v Minneapolisu doživel nadaljnjo rast do leta 2030, vendar z zmernejšim, vzdržnim tempom v primerjavi z nihanji v zgodnjih 2020-ih. Tukaj je, kaj strokovnjaki in trendi napovedujejo za preostanek desetletja:

• Napoved cen stanovanj: Soglasje med lokalnimi nepremičninskimi ekonomisti je, da bodo cene stanovanj v Minneapolisu in regiji Twin Cities še naprej zmerno rasle. Po dvomestnih letnih rastih v letih 2020–2022 je trg vstopil v fazo počasnejše rasti v letih 2023–2024, kar naj bi se nadaljevalo. Napovedi predvidevajo letno rast v spodnjih do srednjih enomestnih odstotkih (približno 2–5 % na leto) v drugi polovici 2020-ih sofi.com. Ta potek predvideva, da ne bo večjih gospodarskih pretresov. Odraža dejavnike, kot so vztrajno pomanjkanje stanovanj (zlasti dostopnih stanovanj) in stalno povpraševanje milenijcev, ki vstopajo v lastništvo stanovanj. Minnesotska centralna banka in študije o stanovanjih poudarjajo, da ima država pomanjkanje stanovanj – ena od ocen pravi, da Minnesota potrebuje približno 300.000 novih stanovanj do leta 2030, da bi zadovoljila povpraševanje na vseh ravneh dohodka blog.housingfirstmn.org. Če se gradnja bistveno ne poveča (in glede na trenutne trende se morda ne bo), bo neravnovesje med ponudbo in povpraševanjem ves čas desetletja ohranjalo pritisk na rast cen. Kljub temu so višje hipotekarne obrestne mere omejile, kako hitro lahko cene rastejo – zato se pričakuje zmerna rast in ne nov razcvet. Do leta 2030 bi lahko bila vrednost tipičnega doma v Minneapolisu približno 15–25 % višja kot danes. Na primer, mediana 340.000 $ v letu 2025 bi lahko bila okoli 400.000 $ (približno) do leta 2030, če se ti trendi nadaljujejo. Pomembno je, da bodo ti dobički verjetno ne-linearni – nekaj let bi lahko prineslo 1–3 % rasti, če pa bi obrestne mere padle ali dohodki poskočili, bi lahko eno ali dve leti prinesli 5–6 %. Vendar pa se zlom ali dolgotrajen padec zdi malo verjeten, razen v primeru zunanje krize, saj bo stanovanjska ponudba ostala razmeroma omejena. Tudi v primeru morebitne gospodarske recesije ima stanovanjski trg v Minneapolisu močne temelje (raznolika ekonomija, manjša nihanja), ki bi morali preprečiti drastičen padec cen. Morebitna stagnacija ali blag padec za eno leto bi bila hitro popravljena zaradi osnovnega povpraševanja.
• Najemniški trg in večstanovanjske nepremičnine: Pričakuje se, da bo najemniški sektor v Minneapolisu v bližnji prihodnosti ostal v prid najemodajalcem. Stopnje zasedenosti so bile v sredini 90 odstotkov in napoveduje se, da bodo tam ostale ali celo nekoliko narasle do leta 2025 mmgrea.com mmgrea.com. Zaradi znatnega upočasnjevanja novogradnje stanovanj (v letih 2024–2025 je prišlo do velikega upada razvoja večstanovanjskih objektov) mmgrea.com, bo verjetno tudi v letih 2026–2028 omejena ponudba novih enot. To pomeni, da bo rast ponudbe najemnih stanovanj zaostajala za rastjo prebivalstva in oblikovanjem gospodinjstev, kar bo povzročilo še naprej nizko praznost. Posledično lahko pričakujemo, da bodo cene najemnin še naprej naraščale vsaj v skladu z inflacijo ali nekoliko nad njo. Strokovnjaki napovedujejo, da bodo najemnine v Minneapolisu v naslednjih nekaj letih rasle za približno 3–4 % letno mmgrea.com. Do leta 2030 bi se lahko rast najemnin umirila na približno 2–3 % letno, če se gradnja kasneje v desetletju poveča ali če se gospodarska rast upočasni. Če pa bi Minneapolis močno spodbudil gradnjo dostopnih stanovanj (država ugotavlja potrebo po 100.000+ dostopnih enotah za najemnike z nizkimi dohodki sofi.com) ali če bi se povečalo lastništvo stanovanj, bi to lahko nekoliko omililo rast najemnin. Ena od neznank je politika stabilizacije najemnin – če bi Minneapolis uvedel ukrep nadzora najemnin (na primer omejitev povišanj na 3–5 % letno), bi to neposredno omejilo rast najemnin za zajete enote. Če tega ne bo, bodo tržne sile verjetno povzročile nadaljnjo postopno rast najemnin. Do leta 2030 bi lahko bile povprečne najemnine za približno 15–20 % višje kot danes, kar približno sledi rasti dohodkov. Na najemniški trg bodo vplivali tudi demografski trendi: ko bo generacija Z vstopala na trg dela in ko se bodo nekateri upokojenci selili v manjša stanovanja, bo najemnikov dovolj. Če pa se hipotekarne obrestne mere znižajo, bodo nekateri trenutni najemniki postali prvič lastniki stanovanj, kar bi lahko v poznih 2020-ih nekoliko zmanjšalo povpraševanje po najemu.
• Prihodnost poslovnih nepremičnin: Največje vprašanje je razvoj trga pisarn do leta 2030. Veliko analitikov meni, da središče Minneapolisa v prihodnje ne bo potrebovalo toliko pisarniškega prostora na zaposlenega, saj bo delo na daljavo/hibridno delo postalo stalnica za del delovne sile. Zato pričakujemo nadaljnjo konsolidacijo in preoblikovanje pisarniških prostorov v naslednjih 5+ letih. Do leta 2030 bo verjetno pomemben del današnjih praznih pisarn preurejen v druge namene – bodisi v stanovanjske enote, hotele ali ustvarjalne večnamenske prostore. Poenostavljena mestna uredba o preurejanju (veljavna do leta 2029) naj bi ta proces pospešila enr.com. To bi lahko postopoma znižalo stopnjo praznih pisarn s trenutnih ~25 %+ na bolj običajno raven (morda sredina najstniških odstotkov) do konca desetletja, saj se presežna ponudba pisarn umika s trga. Prav tako lahko pričakujemo nove vrste najemnikov v središču mesta – na primer laboratorije za življenjske vede ali zdravstvene ustanove – ki bodo zasedli nekdanje izključno pisarniške stavbe in tako popestrili komercialno ponudbo. Trgovski prostori se bodo verjetno še naprej spreminjali: pričakujemo več izkustvenih in storitveno usmerjenih podjetij (fitnesi, klinike, zabavišča), ki bodo nadomestila tradicionalne trgovine in ohranjala zasedenost v dobro lociranih trgovskih koridorjih. Industrijski sektor bo verjetno ostal zvezda uspešnosti; če sploh, se bo nova industrijska gradnja na obrobju metropole nadaljevala, dokler se stopnja praznih prostorov ne uravnoteži na bolj zdravo raven 6–8 %. Industrijski trg v Minneapolisu bo leta 2030 imel koristi od širitve logistike in morda vračanja dela proizvodnje v ZDA – kar bo skladišča ohranjalo polna, najemnine pa bodo rasle vsaj v skladu z inflacijo.
• Gospodarski in demografski trendi: Prebivalstvo Minneapolisa, ki trenutno šteje približno 425.000 sofi.com, naj bi do leta 2030 zmerno raslo. Metropolitanski svet napoveduje, da bi mesto do leta 2030 lahko pridobilo okoli 30.000–40.000 prebivalcev (doseglo približno 460.000), kar bo posledica naravne rasti in notranjih migracij, če bodo zagotovljene zaposlitvene možnosti in dostopnost stanovanj. Širša metropolitanska regija Twin Cities naj bi do leta 2030 presegla 3,7 milijona prebivalcev. Rast zaposlovanja v regiji naj bi bila stabilna, v razponu 1–2 % letno, če ne bo recesije. Ključni sektorji, kot so zdravstvo, tehnologija in finance, se zmerno širijo, kar bo podpiralo trg nepremičnin. Ena posebna pozitivna napoved: Minneapolis-St. Paul kandidira za gostitelja svetovne razstave Expo 2027 (če bo uspešna) ali večjih dogodkov, kot so turnirji NCAA, kar bi lahko spodbudilo kratkoročno gradnjo in pritegnilo svetovno pozornost. Kar zadeva podnebje, bi Minnesota lahko privabila »podnebne migrante« iz območij, ki jih podnebne spremembe bolj prizadenejo, saj ima veliko vode in milejše podnebne napovedi – to je sicer špekulativno, a nekateri strokovnjaki menijo, da bi lahko Zgornji Srednji zahod postal koristnik dolgoročnih migracij, kar bi do leta 2030 in pozneje povečalo povpraševanje po stanovanjih.
• Ravnotežje trga in dostopnost: Glavni poudarek do leta 2030 bo reševanje dostopnosti stanovanj. Če se bodo trenutni trendi nadaljevali, bi se lahko do leta 2030 v Minneapolisu soočili s še bolj izrazitim razkorakom med ponudbo in povpraševanjem po dostopnih domovih. Morda bomo videli bolj agresivne politične ukrepe (spremembe prostorskih aktov, subvencije, javno-zasebna partnerstva) za ustvarjanje stanovanj, ki si jih lahko privoščijo prebivalci s srednjimi in nizkimi dohodki. Z vidika trga, če bo mestu uspelo dodati na tisoče enot (vključno s tistimi iz preureditev ali novogradenj), bi se lahko rast ponudbe končno ujela z rastjo povpraševanja proti koncu desetletja, kar bi trg premaknilo proti ravnotežju. Podatki Nacionalnega združenja nepremičninskih posrednikov kažejo, da se zaloge na nacionalni ravni počasi izboljšujejo bankrate.com, lokalno pa bi lahko doživeli prehod iz trga prodajalcev v bolj uravnotežen trg med letoma 2027 in 2030. To pomeni, da bodo imeli kupci do leta 2030 nekoliko več izbire in pogajalske moči kot leta 2025. Rast cen stanovanj bi se nato lahko umirila na 1–3 % letno v uravnoteženem scenariju. Toda doseganje te točke je v veliki meri odvisno od obsega gradnje, kar je velika neznanka – trenutne napovedi kažejo, da gradnja zaostaja, ne pa pospešuje mmgrea.com. Če se to ne spremeni, bodo prodajalci še nekaj časa v prednosti.

V strokovnem pogledu na obzorje 2030: pričakuje se, da bo nepremičninski trg v Minneapolisu večji po obsegu (več stanovanjskih enot, višje vrednosti), a tudi stabiliziran. V mestu bo več prebivalcev živelo v središču in v preurejenih prostorih, uspešen najemniški sektor z novimi tipi stanovanj (kot so večstanovanjske stavbe in pomožne bivalne enote zaradi sprememb prostorskih aktov), ter morda manj, a bolj učinkovito uporabljenih pisarniških prostorov. Nenehne naložbe v infrastrukturo in skupnostne projekte bodo verjetno obrodile sadove, izboljšale splošno kakovost življenja in s tem ohranjale povpraševanje po nepremičninah. Če ne bo nepredvidenih motenj, je Minneapolis na poti k postopnemu vrednotenju in širitvi, kar ga naredi privlačnega za dolgoročne vlagatelje, lastnike stanovanj in razvijalce. Kot je leta 2025 dejal en lokalni arhitekt, “stanovanjski trg se bo oživil… šele začenjamo opažati, da se to dogaja”, s čimer je izrazil optimizem, da so trenutni zastoji v gradnji začasni in da se bo rast nadaljevala, da bi zadovoljila potrebe enr.com enr.com. Do leta 2030 bi morali videti rezultate: Minneapolis, ki je zrasel skozi izzive in se pojavil z močnejšim, bolj odpornim nepremičninskim trgom.

Viri:

Minneapoliška centralna banka in študije o stanovanjih – Projekcije ponudbe in dostopnosti stanovanj blog.housingfirstmn.org sofi.com

• Minnesota nepremičninski posredniki – Poročila in podatki o stanovanjskem trgu kstp.com kstp.com
• Zillow Research – Pregled stanovanjskega trga v Minneapolisu (2025) zillow.com zillow.com
• KSTP News – Povpraševanje po stanovanjih v Twin Cities v primerjavi z zalogo, 2025 kstp.com kstp.com
• RentCafe – Poročilo o najemni dejavnosti 2024 (Minneapolis #1) rentcafe.com rentcafe.com
• Zillow Rental Manager – Trendi cen najemnin v Minneapolisu, 2025 zillow.com zillow.com
• SoFi Research – Trendi stanovanjskega trga v Minneapolisu (2025) sofi.com sofi.com
• Hemlane – Zakoni o nadzoru najemnin v Minnesoti (posodobitev 2025) hemlane.com
• Forte Real Estate Partners – Povzetek pisarniškega trga za 1. četrtletje 2025 forterep.com forterep.com
• ENR (Engineering News-Record) – Minneapolis City Scoop (julij 2025) enr.com enr.com
• Colliers & Lee Reports – Poudarki industrijskega trga za 1. četrtletje 2025 colliers.com
• Mpls.St.Paul Magazine – Projekt Upper Harbor Terminal (avgust 2025) mspmag.com mspmag.com
• MPR News – Načrt prenove nekdanje lokacije Kmart (februar 2025) mprnews.org mprnews.org
• Minneapolis City Planning – Posodobitve razvojnih projektov in infrastrukturni načrti za 2025 minneapolismn.gov kstp.com
• SoFi & Niche – Profili sosesk in stanovanjska statistika (Linden Hills, Ericsson, North Loop, Loring, Uptown, Near North) sofi.com sofi.com
Minneapoliška centralna banka in študije o stanovanjih – Projekcije ponudbe in dostopnosti stanovanj blog.housingfirstmn.org sofi.com
APR 2025 - Minnesota Real Estate Market Update
Oglej si posnetek na YouTube.