San Franciscos eigedomsmarknad i 2025 let seg ikkje lett setje i bås – det er ei forteljing om to sektorar som går i kvar si retning. På bustadsmarknaden er bustadprisar og leiger overraskande robuste, drevne av knapp tilgang og ein oppsving i etterspurnaden, sjølv om høge renter pressar kjøparane sine budsjett. Samstundes slit næringssektoren – særleg kontor i sentrum – med rekordhøge tomgangsprosentar og etterverknadene av heimekontor. Investorar, bustadkjøparar, seljarar og eigedomsmeglarar følgjer desse trendane nøye, på jakt etter moglegheiter i usikre tider. Denne grundige rapporten tek for seg dei viktigaste utviklingane innan bustad- og næringseigedom, frå bustadtilbod og prisutvikling til renteeffektar, demografiske endringar, investeringsmoglegheiter og lokale politiske endringar. Ekspertinnsikt, oppdaterte marknadstal og prognosar for dei komande åra er med for å hjelpe deg å navigere i kva som ventar for eigedomsmarknaden i San Francisco.
Tabell: Eigedomsmarknaden i San Francisco 2025 – Viktige nøkkeltal
| Måling (2025) | Bustad (Heim) | Kommersiell (Kontor) |
|---|---|---|
| Median salgspris | ~$1,5 millionar (juni 2025) redfin.com (opp ~2–8% år-over-år) | I/T (eigedomsverdiar ned; nylege sal av kriseramma kontor til ~$230–$264 per kvadratfot assets.cushmanwakefield.com) |
| Tilbod & Lager | ~1,8 månadar med tilbod for einebustader (seljarmarknad) thefrontsteps.com; ~3,8 månadar for leilegheiter (kjøparmarknad) thefrontsteps.com – historisk lågt lager | ~34,8% kontorvakanse (Q2 2025) assets.cushmanwakefield.com – rekordhøgt vakanse-nivå |
| Marknadsaktivitet | 495 bustadsal i juni 2025 (+24% år-over-år) redfin.com; oppføringar får ofte 4+ bod og vert seld på ~20 dagar redfin.com zillow.com | Netto negativ absorpsjon på -665 000 kvadratfot hittil i år (meir areal fråflytta enn leigd ut) assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com; fottrafikk i sentrum held seg låg |
| Prisar & Leiger | Vanleg bustadverdi ~$1,27M (juli 2025) zillow.com; Medianleige ~$2 941/mnd (juni 2025), opp 11% år-over-år sfchronicle.com (høgaste ssidan 2020) | Gjennomsnittleg etterspurd leige for kontor i klasse A ~$66,78 per kvadratfot årleg assets.cushmanwakefield.com (held seg stabil, nokre innrømmingar frå utleigarar) |
| 2025-trend/utsikter | Robust – Låg tilgang held prisane oppe; sal aukar trass i 6–7 % rente på bustadlån. Prognosar varierer frå ein -6 % nedgang (Zillow) resiclubanalytics.com til ein moderat +3 % auke (NAR) nowbam.com i bustadprisar det neste året. | I endring – Nær toppnivå for ledige lokale; liten auke i utleige frå AI- og bioteknologiselskap, men langsom oppgang venta. Kommunale insentiv for omgjering av kontor til bustad kan gradvis redusere ledige lokale i sentrum axios.com spur.org. |
Trendar for bustadmarknaden i 2025
Liten tilgang på bustader gir seljarmarknad
San Francisco si bustadtilgang er framleis svært låg i 2025, og held fram ein fleirårig nedgangstrend. Det er “rett og slett ikkje nok bustader til alle,” som ein lokal marknadsrapport sa thefrontsteps.com. I mai 2025 var talet på bustader til sals lågare enn året før – einebustad-listingar var ned om lag 2,5 % frå året før, og leilegheits-listingar ned heile 14 % thefrontsteps.com. Denne avgrensa tilgangen er eit stort hinder for kjøparar og ein fordel for seljarar, og vipper marknaden i retning av ein seljarmarknad.
Ein sunn og balansert bustadmarknad blir vanlegvis rekna som rundt 3 månader med bustader på marknaden (månadars tilgang) i California thefrontsteps.com. San Francisco ligg godt under dette nivået. Månadars tilgang for einebustader fall til berre 1,8 månader i mai 2025 (ein 14 % nedgang frå året før) thefrontsteps.com – heilt klart ein seljarmarknad. Leilegheiter har om lag 3,8 månader med tilgang (ned om lag 22 % frå året før) thefrontsteps.com, som er litt over det balanserte nivået, og gjer at leilegheitssegmentet heller mot ein kjøparmarknad. I praksis blir godt prisa bustader seld raskt. Gjennomsnittleg tid på marknaden for einebustader var berre 13 dagar (nesten uendra frå i fjor) medan leilegheiter låg på 23 dagar, 25 % raskare enn året før thefrontsteps.com. Mange bustader får fleire bod og blir seld over prisantydning – faktisk vart om lag 64 % av sal i midten av 2025 avslutta over prisantydning zillow.com, ofte etter bodrundar.
Denne mangelen på inventar har holdt bustadprisane overraskande stabile. Trass i ei breiare nasjonal nedkjøling, har San Francisco sine medianprisar på sal tatt seg opp att i 2025. I mai 2025 vart medianprisen for einebustad selt for $1 802 000, opp 7,6 % frå året før, medan medianprisen for leilegheit var $1 298 000 (opp 8,3 % år over år) thefrontsteps.com. I juni var den samla medianprisen på bustad rundt $1,5 millionar, ein +2,7 % årleg auke redfin.com. Dette er eit av dei høgaste prisnivåa på over to år thefrontsteps.com, og signaliserer at marknaden har teke att mykje av det tapte under pandeminedgangen. Låg tilgang er ein nøkkelfaktor som held verdiane oppe – som rapporten seier: “dette fenomenet kjem truleg av at inventaret har gått ned i fleire år no” thefrontsteps.com.
Når det er sagt, viser ulike datakjelder eit nyansert bilete. Zillow sin Home Value Index (som jamnar ut trendane) sette typisk bustadverdi i San Francisco til $1,27M per midten av 2025, som faktisk er 1,1 % lågare enn for eitt år sidan zillow.com. Dette tyder på at sjølv om salsprisar har stige frå fjorårets botn, er den samla bustadverdien i byen om lag flat eller litt ned samanlikna med midten av 2024. I hovudsak botna bustadprisane i San Francisco ut seint i 2022/tidleg i 2023 under stigande rente, og har sidan stabilisert seg eller auka litt. Oppgangen er ujamn – luksussegmentet (bustader til $5M og oppover) har fått ny styrke i 2025, medan marknaden for leilegheiter under $1M er meir avdempa, ifølgje lokale meklarar ruthkrishnan.com redfin.com. Men over heile linja ser det ut til at dei verste prisfalla er over, takka vere lite inventar og vedvarande etterspurnad frå kjøparar.
Høge bustadlånsrenter og utfordringar med å ha råd til bustad
Den kraftige auken i bustadlånsrenter dei siste to åra har kasta ein lang skugge over bustadmarknaden i San Francisco, men verknadene er komplekse. Den gjennomsnittlege renta på 30-års fast bustadlån steig frå om lag 3 % i 2021 til 6–7 % i 2023–2024, noko som dramatisk reduserte kjøpekrafta for bustadkjøparar. Dette “rentesjokket” kjølte i starten ned etterspurnaden og bidrog til prisfallet i 2022. Sjølv i 2025 er rentene høge samanlikna med historiske nivå – bransjeprognosar ventar at rentene vil halde seg over 6 % mesteparten av 2025 nowbam.com. The National Association of Realtors (NAR) anslår ei gjennomsnittleg 6,4 % bustadlånsrente i andre halvdel av 2025, og at den først fell til rundt 6,1 % i 2026 nowbam.com. NAR sin sjeføkonom Lawrence Yun understrekar at rentene er “tryllekula” for bustadmarknaden – mange kjøparar “ventar og ventar” på at rentene skal gå ned og gjere bustadkjøp meir overkomeleg nowbam.com.
I superdyre San Francisco har høgare lånekostnader enorm innverknad på kjøpekrafta. Til dømes vil eit hus til 1,5 millionar dollar med 20 % eigenkapital gi om lag 7 000 dollar i månadleg bustadlån ved 6,5 % rente (utan skattar/forsikring) – nesten dobbelt så mykje som ved 3 % rente. Dette har sett enkelte potensielle kjøparar på sidelinja, særleg førstegangskjøparar utan eigenkapital. Bustadtilgjenge i Bay Area er nær rekordlåg, og kjøparar med kontantbetaling eller høg inntekt har eit fortrinn i denne situasjonen. Som ein meklar i Silicon Valley sa: “det store fleirtalet av [Bay Area]-innbyggjarar føler seg rikare fordi dei fleste investerer i aksjar eller har RSU-ar frå selskapet sitt” – etter eit sterkt aksjemarknad i 2023–24 (særleg innan teknologi), har mange velståande kjøparar kontantar klare sjølv med høge renter financialsamurai.com. Denne formueseffekten, konsentrert blant teknologiarbeidarar og investorar, bidreg til å halde etterspurnaden oppe sjølv om bustadlånskostnadene er høge.
Seljarar, på si side, har vore motvillige til å leggje ut bustader for sal, noko som forverrar tilgangen på bustader. Mange bustadeigarar med 3 % bustadlån er tilbakehaldne med å selje og miste den låge renta, eit fenomen kalla “lock-in-effekten.” Nye bustadannonser i San Francisco var ned om lag 13 % år for år for leilegheiter og omtrent uendra for einebustader midt i 2025 thefrontsteps.com, noko som speglar denne seljar-tvil. Kort sagt har høge renter redusert mobiliteten i marknaden – færre sel, og dei som kjøper må tøye budsjettet eller stille med meir kontantar. Ironisk nok bidreg dette til å halde prisane oppe, sidan tilbodet er stramt.
Ser ein framover, kan moderat lågare renter vere ein katalysator. Dersom inflasjonen held fram med å avta, spår dei fleste prognosar at boliglånsrentene kan falle nærmare ~6 % innan slutten av 2025 nowbam.com. Det kan betre noko på prisnivået og få enkelte kjøparar tilbake frå sidelinja. Det er faktisk tidlege teikn til at kjøparane tilpassar seg: Bustadsalet i San Francisco hoppa opp 24 % i juni 2025 samanlikna med året før redfin.com, noko som tyder på at etterspurnaden aukar sjølv om rentene held seg rundt 6,5 %. Ekspertar ventar gradvise forbetringar: NAR spår at bustadsalet vil stige med ~6 % i 2025 og ytterlegare 11 % i 2026 etter kvart som marknaden gradvis tilpassar seg nowbam.com nowbam.com. Prisnivået vil likevel vere ei avgjerande begrensing. Medianprisen på bustad i San Francisco er over 214 % høgare enn det amerikanske gjennomsnittet redfin.com, og sjølv ein retur til 5 % boliglånsrente (lite sannsynleg før 2026) vil framleis gi høge månadlege utgifter. Kjøparar og investorar i 2025 må difor navigere i eit høgrente-klima, ofte ved å bruke kreative strategiar – større eigenkapital, rentekjøp eller hybride fastrentelån – for å få reknestykket til å gå opp til finansieringskostnadene forhåpentlegvis går ned.
Demografiske endringar og bustadetterspurnad
Folketalsutviklinga i San Francisco spelar ei avgjerande rolle for bustadmarknaden. Byen opplevde ein kraftig utflytting i 2020–2021: Folketalet fall frå ~878 000 i april 2020 til om lag 812 000 i 2022, ein nedgang på ~7,5 % sfchronicle.com. Dette var drevet av heimekontor under pandemien, oppseiingar i teknologibransjen og innbyggjarar som søkte meir plass eller lågare kostnader andre stader. Men 2023–2024 viste ein forsiktig oppgang. Ved midten av 2024 var folketalet i San Francisco estimert til rett under 828 000, opp ~1,7 % frå botnnivået i 2022 sfchronicle.com. Alle dei fem fylka i Bay Area var tilbake til moderat folkevekst i 2024 costar.com, mykje takka vere internasjonal innvandring og nokre heimvendte amerikanarar.
Avgjerande er at kven som kjem tilbake (og kven som ikkje gjer det) avslører byens endra demografi. Analyse av folketeljingsdata viser at unge vaksne (20–24) har kome tilbake i stort tal – truleg fordi studentar og unge arbeidstakarar flyttar tilbake til byen sfchronicle.com. Nokre grupper har til og med vakse forbi nivåa før pandemien: til dømes er talet på asiatiske kvinner 35–39 og asiatiske menn 40–44 i SF no om lag 2 % høgare enn i 2020, etter ein nedgang i 2020–22 og så ein auke forbi det gamle nivået sfchronicle.com. Til samanlikning har mange yngre kvite profesjonelle (seint i 20-åra til tidleg i 30-åra) som flytta, ikkje kome tilbake – San Francisco såg om lag ein firedel av den kvite befolkninga i den aldersgruppa reise, og denne gruppa er framleis betydeleg mindre enn før sfchronicle.com. Dette tyder på at heimekontor og bekymringar om prisnivå framleis fører til at delar av den tradisjonelle teknologiarbeidsstyrken flyttar til andre område.
Desse demografiske endringane har blanda effektar på bustadmarknaden. At studentar og unge arbeidstakarar kjem tilbake, støttar leigemarknaden og førstegangssal (t.d. leilegheiter), medan tapet av nokre i midten av karrieren kan dempe etterspurnaden etter luksusleilegheiter eller større bustader. I tillegg er San Francisco framleis den raskast aldrande storbyregionen i USA, med svært få barn – familiar har flytta for å få meir plass eller rimelegare forstader sfchronicle.com. Byen sin lave fødselsrate og utflytting av familiar betyr mindre press på einebustadmarknaden frå veksande hushald, men ein vedvarande tendens mot mindre einingar og leige for single og par.
På den positive sida har utanlandsk innvandring styrka folketalet. Gjenreisinga i Bay Area har vore driven av internasjonale innvandrarar som fyller jobbar og bustader; San Francisco fekk tusenvis av nye innbyggjarar frå utlandet det siste året costar.com. Mange er høgt utdanna arbeidstakarar innan teknologi og bioteknologi, eller studentar – grupper som ofte leiger før dei kjøper, og bidreg til den sterke etterspurnaden etter leige.
Kanskje den største demografiske/økonomiske faktoren er teknologiindustriens oppsving i 2023–2025, spesielt AI-boomen. San Francisco har blitt et episenter for kunstig intelligens-revolusjonen, og tiltrekker seg selskaper og talenter. Enorm finansiering – 75 milliardar dollar i VC-investeringar berre i første halvdel av 2025 – har strømmet inn i oppstartsbedrifter med base i SF, særlig AI-selskaper assets.cushmanwakefield.com. Selskap som OpenAI (verdsatt til ca. 100 milliardar dollar) og Anthropic (verdsatt til over 40 milliardar dollar) utvidar raskt si tilstedeværelse i byen, ansetter talenter og leier kontorlokaler financialsamurai.com financialsamurai.com. Denne tilstrømminga av høytlønte teknologiarbeidere skaper nye millionærer og gir nytt liv til deler av bustadmarknaden. Etter kvart som desse selskapa modnast, kan tilsette med store aksjeverdier frå børsnoteringar føre meir likviditet inn i eigedomsmarknaden, liknande tidlegare teknologiboomen financialsamurai.com. Ein erfaren investor meiner at denne “ekstraordinære mengda [teknologi]rikdom” uunngåeleg vil flyte inn i bustadkjøp og livsstilsoppgraderingar i Bay Area financialsamurai.com. Faktisk blir AI-boomen nemnd som ein hovudgrunn til at “2025 er eit utmerka tidspunkt for å investere i eigedom i San Francisco” av enkelte ekspertar, som ser for seg auka etterspurnad etter bustader etter kvart som teknologisektoren veks financialsamurai.com financialsamurai.com.På oppsummering, San Franciscos bustadetterspurnad i 2025 reflekterer ein by i endring: total folketal er framleis ~5–6 % under nivået før pandemien sfchronicle.com, men stig igjen etter kvart som unge vaksne, innvandrarar og teknologigründarar kjem til. Tilbake-til-kontoret-presset frå store arbeidsgjevarar (Google, Amazon, JPMorgan og andre krev no meir fysisk oppmøte) financialsamurai.com fyller gradvis opp byen på kvardagar, noko som kan oppmuntre nokre arbeidstakarar til å bu nærare kontoret igjen. Heimekontor er langt frå dødt – San Franciscos kontoroppmøte er framleis berre ~50 % av nivået før COVID i snitt sfchronicle.com batlingroup.com – men pendelen svingar sakte tilbake. Som ein eigedomsbloggar sa det: “bylivet gjer eit sterkt comeback” og San Francisco vinn tilbake si tiltrekking med verdsklasse mat, kultur og jobbar, noko som “truleg vil drive eigedomsprisane oppover dei neste åra” financialsamurai.com. Demografisk tiltrekkjer byen seg eit meir teknologisentrisert, velståande publikum sjølv om nokre middelklassefamiliar og fjernarbeidarar held seg på sidelinja. Denne polariseringa gir utfordringar (t.d. ei aldrande befolkning, færre familiar), men tilstrøyminga av høginntekts-talentar lover godt for bustadetterspurnaden om byen klarer å halde på desse nykomarane på lang sikt.Leigemarknaden tek seg opp: Frå leigetakarens dvale til utleigarens marknad
Etter ein nedgang under pandemien, har leigemarknaden i San Francisco kome sterkt tilbake i 2025. Ledige leilegheiter som stod tomme i 2021, trekkjer no køar ut døra. I juni 2025 auka medianleiga for leilegheiter i San Francisco med 11 % frå året før – den raskaste leigeauken av alle amerikanske byar, sjølv om den nasjonale medianleiga gjekk ned 0,7 % i same periode sfchronicle.com. Medianleiga i byen nådde $2,941 per månad, det høgaste nivået sidan 2020 (men framleis litt under toppen i 2019) sfchronicle.com. Ledigheita for leilegheiter har stramma seg kraftig inn, frå om lag 5,1 % midt i 2024 til berre 3,5 % midt i 2025 sfchronicle.com. Til samanlikning er den amerikanske leigeledigheita rundt 6 % – leigemarknaden i San Francisco er ekstremt pressa igjen.Denne brå endringa har skapt det utleigarar kallar ein “feeding frenzy.” Leigetakarar møter igjen tronge visningar, bodrundar og til og med ‘leigebod’ over prisantydning. Ein lokal leigetakar fortalde om visningar “så fulle at folk støytte borti kvarandre” med dusinar av søkjarar til éi eining sfchronicle.com. Søkjarar skriv personlege “kjærleiksbrev” til utleigarar med CV vedlagt, tilbyr fleire månadar med leige på forskot, og enkelte utleigarar rapporterer om 30+ søknader på attraktive einingar sfchronicle.com sfchronicle.com. “Eg har ikkje sett dette sidan før COVID,” sa ein eigedomsforvaltar med ansvar for 1 100 einingar, som leigde ut sju leilegheiter på ein laurdag sfchronicle.com. Nesten alle nye leigekontraktar blir signerte til høgare leige enn førre leigetakar, ofte fleire hundre dollar meir sfchronicle.com. I dei mest populære bydelane (t.d. Mission, Potrero Hill, delar av Dogpatch) ser utleigarar 20 % leigehopp på einingar som skiftar leigetakar samanlikna med i fjor sfchronicle.com.
Fleire faktorar driv dette utleigarsmarknaden. Oppdemd etterspurnad er ein stor ein: mange unge leigetakarar flytta saman eller forlet byen i 2020–21, og kjem no tilbake eller ser etter sin eigen stad. Høge bustadprisar og renter fangar òg potensielle førstegangskjøparar i leigemarknaden – med så dyre bustadlån har mange leigetakarar “gitt opp” å kjøpe for no sfchronicle.com, noko som held etterspurnaden høg i leigemarknaden. I tillegg førte ikkje teknologinedbemanningar i 2022–23 til ein mjuk leigemarknad lenge, fordi mange rikare leigetakarar blei verande eller blei erstatta av nye tilsette i vekstsektorar som KI. Som Rob Warnock, seniorforskar hos Apartment List, observerte: trass i økonomisk usikkerheit, finst det “rikeleg med pengar til å presse opp leigene i ein marknad med avgrensa tilbod” i San Francisco sfchronicle.com. KI-tilsetjingsboomen er eit nøkkeltilfelle – selskap som OpenAI og Anthropic leiger ikkje berre kontor, men fører òg til ein tilstrøyming av høgtlønna tilsette som treng bustad. Dette har “skapt fleire millionærar” og intensivert konkurransen om eksklusive leigebustader, sidan desse leigetakarane har råd til premium-einingar sfchronicle.com sfchronicle.com. Ein leiar i SF Association of Realtors merka at dei austlege nabolaga nær teknologiklyngene “100%” kjennest like heite som under dot-com-tida; område med mange oppstartsbedrifter ser dei mest hektiske leigeaukingane sfchronicle.com.
På tilbodssida er omsetnaden låg – eksisterande leigetakarar blir verande av frykt for å ikkje finne ein ny stad i dette hektiske marknaden sfchronicle.com. Nybygging av utleigebustader i SF går sakte (meir om det i politikkdelen), så effektiv tilbod har ikkje auka nok til å møte den aukande etterspurnaden. Resultatet er ein klassisk tilbod-etterspurnad-knipe: for mange leigetakarar som konkurrerer om for få einingar. Utleigarar har fått tilbake prisingsmakta som har mangla dei siste fem åra. I midten av 2025 er leigenivåa i San Francisco om lag 10 % under toppen frå 2019 i snitt, noko som betyr at det framleis er rom for auke dersom den økonomiske veksten held fram sfchronicle.com. Nokre høgare standard bygg ser allereie leiger på eller over 2019-nivå, medan eldre/mindre einingar ligg litt etter sfchronicle.com.Viktig å merke seg er at leiger er sesongbaserte – dei har ein tendens til å toppe seg om sommaren. Sommarauken i 2025 har overgått forventningane, men når vinteren kjem, kan marknaden kjøle seg litt ned som vanleg. Likevel tyder den overordna trenden på at San Francisco vender tilbake til ein utleigars marknad etter pandemiens leigetakarvenlege periode. For investorar betyr dette betre avkastning på utleigeeigedomar. Aukande leiger kombinert med små prisfall i 2022–23 har auka avkastninga noko, sjølv om avkastninga på eigedom i SF framleis er relativt låg (~3-5 % vanleg) på grunn av høge prisar. Leigeauken er eit tveegga sverd: det signaliserer sterk etterspurnad (bra for utleigarar og eigedomsverdiar), men understrekar òg bustadpris-krisa byen står overfor (vanskeleg for leigetakarar og politikarar). Eit teikn på den stramme marknaden er at nokre leigetakarar no tilbyr eit heilt års leige på forskot for å sikre seg ein leigekontrakt – ein nesten uhøyrd taktikk som no gjer comeback sfchronicle.com. Janan New frå SF Apartment Association oppsummerte det slik: “Marknaden er galen no. Veldig konkurranseprega… vi har høyrt historier om opptil 30 søkjarar på enkelte visningar” sfchronicle.com. Ho nemnde at nokre område framleis er svake (t.d. SoMa og Tenderloin, som har dei lågaste leigene i byen grunna heimekontor og gateforhold) sfchronicle.com, men samla sett er 2025 den sterkaste utleigemarknaden SF har sett sidan midten av 2010-talet.
Trendar for næringseigedom i 2025
Kontormarknadskollaps og etterdønningar av heimekontor
San Francisco sitt næringsbygg-marknad – særleg kontorsektoren – står ovanfor store endringar i 2025. Overgangen til heimekontor og hybridarbeid under pandemien førte til ein kontorvakansekrise som det ikkje ser ut til å kome ei rask løysing på. Per midten av 2025 slit sentrum av San Francisco med rekordhøge kontorvakanser. Den totale kontorvakanseprosenten nådde 34,8 % i 2. kvartal 2025 assets.cushmanwakefield.com, opp frå allereie høge ~33,5 % året før. Dette betyr at over 1/3 av alt kontorareal i byen står tomt, eit oppsiktsvekkjande tal for det som ein gong var ein av verdas mest pressa kontormarknader. Til samanlikning ligg den nasjonale kontorvakanseprosenten på rundt 19–20 % credaily.com axios.com, noko som plasserer San Francisco blant dei mest pressa kontormarknadene i amerikanske storbyar. (Faktisk fann ei undersøking av 91 storbyar at SF hadde den høgaste vakanseprosenten av alle, på 34,7 % axios.com).Downtown sine ikoniske tårn, frå Transamerica Pyramid til høghus langs Market Street, er no ofte halvfulle, spesielt dei eldre bygningane. Kontorbygg i klasse B/C (eldre bygg med færre fasilitetar) slit mest – dei er “vanskelegare å leige ut” i den nye marknadsrealiteten spur.org. Premiumbygg i klasse A med moderne fasilitetar har framleis relativt lågare tomgang (til dømes har “trofé”-bygg i Tier 1 i Financial District om lag 10 % direkte tomgang assets.cushmanwakefield.com), sidan selskap som faktisk vil ha lokale, “flyttar til kvalitet” og søkjer dei beste plasseringane. Men sjølv desse trofébygga tilbyr no innrømmingar og opplever store utflyttingar. Mønsteret med å gi frå seg areal heldt fram gjennom 2025: I andre kvartal gjekk Googles 365 000 kvadratfot leigeavtale i One Market Plaza ut utan fornying, noko som la til ein stor blokk med ledig areal assets.cushmanwakefield.com. Selskapet Cruise innan autonome køyretøy la òg ut 182 000 kvadratfot på underleigemarknaden assets.cushmanwakefield.com. Dette er berre to døme blant mange leigetakarar som kuttar ned eller flyttar ut. Totalt var nettoabsorpsjonen -665 000 kvadratfot i første halvår 2025 (det vil seie meir areal vart fråflytta enn nyutleigd) assets.cushmanwakefield.com. San Francisco har no hatt fire år på rad med negativ kontorabsorpsjon, noko som har viska ut alle gevinstane frå 2010-talet.Den grunnleggjande årsaka er at fjernarbeid og hybride arbeidsplanar har drastisk redusert behovet for kontorplass. Kontoroppmøte per veke er framleis berre ~45–50 % av nivået før pandemien i San Franciscos forretningsdistrikt blog.bayareametro.gov. Mange teknologiselskap har gått over til permanente hybride modellar og gitt frå seg overflødig plass. Sjølv selskap som veks (ofte AI-startups) leiger gjerne mindre, fleksible kontor eller coworking-plass i staden for heile tårn. San Franciscos kontoretterspurnad i 2025 ligg om lag 30 % under nivået frå 2019 etter dei fleste målingar, noko som samsvarer med auken i ledige lokale. Og ny tilførsel har ikkje vore problemet – svært få nye kontorbygg har opna sidan 2020. Det er eigentleg eit etterspurnadssjokk: fotavtrykket til teknologibransjen (SF si største kontorleigetakar-gruppe) har krympa. Store arbeidsgjevarar som Salesforce, Meta, Dropbox og andre har underleigd eller forlate delar av kontora sine i SF dei siste 2–3 åra.
Økonomisk sett rammar denne kontornedgangen utleigarar og investorar hardt. Verdien på kontoreigedom har stupt frå toppen – bygg som vart selt for $800/kvadratfot før pandemien, blir no seld med store rabattar. I 2023–24 vart fleire profilerte bygg i sentrum tvangsselt eller selt på auksjon for ein brøkdel av tidlegare verdi. Til dømes Market Center (555 California-komplekset) skifta eigar gjennom tvangssal i 2025 for om lag $230 per kvadratfot, og eit anna tårn på 300 Howard vart selt for ~$264 per kvadratfot. assets.cushmanwakefield.com. Desse prisane er 70 %+ under toppverdiane, noko som viser kor alvorleg situasjonen er. Slike brannsalg har tiltrekt seg nokre opportunistiske investorar – eitt kjøp vart til og med omtalt som «eit av dei høgaste prisnivåa SF har sett dei siste åra», noko som viser kor lågt utgangspunktet har blitt assets.cushmanwakefield.com. Avkastningskrava (cap rates) for SF-kontor har stige til høge einsifra prosent eller meir for å lokke kjøparar, noko som speglar usikkerheit om framtidig inntekt.
Leigenivåa, interessant nok, har ikkje kollapsa like mykje som belegget. Gjennomsnittleg etterspurd leige for kontorlokale i San Francisco var om lag $66,78 per kvadratfot per år (fullservice brutto) i 2. kvartal 2025, praktisk talt uendra frå $66,61 kvartalet før assets.cushmanwakefield.com. Klasse A-kontor i sentrum ligg på rundt $73/kvadratfot, og toppsegmentet kan framleis krevje over $100/kvadratfot assets.cushmanwakefield.com. Nominelle leiger held seg fordi utleigarar ikkje vil “nullstille” marknaden lågare – i staden tilbyr dei store konsesjonar (gratis leigemånader, større tilskot til leigetakarforbetringar) for å få avtalar i hamn. Effektive leiger har gått ned, men dei oppførte satsane tyder på at utleigarane ventar at denne nedgangen er mellombels. Det er ei kjensle av botnnivå: ein rapport peika på at kontormarknaden “heldt fram med å stabilisere seg” midt i 2025, med auka leigeaktivitet sjølv om vakansesatsane steig litt grunna gamle leigekontraktar som gjekk ut assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com. Faktisk var ny leigevolum i fyrste halvår 2025 det sterkaste sidan 2019 assets.cushmanwakefield.com – eit teikn på at nokre leigetakarar nyttar seg av billegare, meir fleksible avtalar for å flytte eller oppgradere lokala sine. Mange av desse leigetakarane er mindre teknologiselskap og AI-firma som sikrar seg korttidsleiger (ofte framleige) til røvarkjøp assets.cushmanwakefield.com. Tilgjengelegheita av framleige, som skaut i vêret tidleg i pandemien, har faktisk gått noko ned (frå ~7 millionar kvadratfot til 6,2 millionar kvadratfot) ettersom nokre framleiger har gått ut eller blitt trekte tilbake assets.cushmanwakefield.com.
Trassé desse små positive teikna er røynda at sentrum i SF har eit stort overskot av kontorlokale som kan ta år å absorbere. Med om lag 35 % ledig, står omtrent 25 millionar kvadratfot tomt – tilsvarande nesten alt kontorarealet i sentrum av Atlanta som står tomt, til samanlikning. Sjølv optimistiske prognosar trur ikkje ledigheita kjem under 20 % før seint i dette tiåret utan store inngrep. Utleigarar med lån som forfell, møter utfordringar – refinansiering er vanskeleg med høge renter og låg utnytting, så fleire mislighald og naudsel er venta.Vedvarande heimekontor er den grunnleggjande utfordringa. Mange selskap brukar no ein hybrid 2-3 dagar på kontoret-modell, og treng i praksis 40–60 % mindre plass per tilsett enn før 2020. I tillegg har nokre store selskap flytta eller utvida andre stader (Texas, Florida, osv.), noko som strukturelt reduserer etterspurnaden etter kontor i SF. Eit lyspunkt er livsvitskapssektoren – etterspurnaden etter laboratorieareal i Mission Bay og Dogpatch er framleis solid, sidan våtlab ikkje kan vere fjernstyrt. Men desse utgjer berre ein liten del av marknaden. Coworking- og fleksiplass-tilbydarar veks òg (t.d. WeWork-konkurrentar og lokale coworking-startups) for å møte behovet til selskap som ønskjer kortsiktige avtalar.
Oppsummert er San Franciscos kontormarknad i 2025 midt i ei utan sidestykke omvelting. Ledigheit på ~35 % er upløgd mark, og leigeinntektene i byen er ned ~7 % frå 2019 medan driftskostnadene har auka ~28 % for utleigarar sfchronicle.com, noko som skaper økonomisk smerte. Sentrum har fått ein kraftig knekk – færre kontorarbeidarar betyr mindre trafikk for butikkar (omtalt under) og lågare kollektivbruk. Vegen vidare handlar truleg om omdisponering av utdaterte kontor og å vente på gradvis tilbakekomst av noko etterspurnad etter kvart som økonomien utviklar seg. Hybridarbeid er kome for å bli, men San Francisco satsar på at styrkane – innovasjon, kultur og plassering – til slutt vil lokke selskap og arbeidarar tilbake i større grad. Både bystyret og investorar jobbar no aktivt med strategiar for å fylle tomrommet, frå omgjering av kontor til bustad til å tilby insentiv for nye bruksområde, noko vi ser nærare på i dei neste avsnitta.
Blanda signal for handel og næring
Problema til kontorbygga i sentrum har spreidd seg til San Franciscos detaljhandel- og gjestfriheitssektor. Færre arbeidarar i bykjernen betyr færre kundar for butikkar, kafear og restaurantar, spesielt på kvardagar. Union Square og Market Street, byens fremste handlegater, har blitt tydeleg påverka – med høgprofilerte nedleggingar og tomme butikklokale som har fått mykje merksemd. I 2023 kunngjorde både Nordstrom og Westfield Mall at dei forlét sentrum: Westfield gav kontrollen over SF Center-mall tilbake til långivaren, og Nordstrom stengde sitt flaggskip i SF, med henvisning til fallande besøkstal og bekymringar om tryggleik globest.com sfist.com. Dei var blant dusinvis av butikkar – frå store kjeder som Old Navy og Anthropologie til små butikkar – som har stengt eller flytta sidan 2020 sfist.com. Ved byrjinga av 2025 var Union Square si ledigheit i detaljhandelen estimert til rundt 25 %, og enkelte sidegater i finansdistriktet hadde opp til 1/3 av butikklokala ledige abc7news.com. Dette står i sterk kontrast til nær 5 % ledigheit før pandemien.
Likevel er det ikkje berre mørke skyer for detaljhandelen i SF. Det finst teikn til omstilling og oppgang i 2025. Fleire nye verksemder har opna i sentrum i år, inkludert nokre restaurantar, opplevingsbutikkar og underhaldningsstader, noko som tyder på at gründerar ser moglegheiter i lågare leigeprisar downtownsf.org. Byen har til og med lempa på enkelte reglar – til dømes har San Francisco gjort det lettare for kjedebutikkar å opne på viktige gater som Van Ness Avenue for å tiltrekke nye leigetakarar til tomme lokale youtube.com abc7news.com. Downtown Community Benefit District rapporterte at minst fire nye verksemder opna tidleg i 2025 i Union Square-området, med fleire planlagde, som del av innsatsen for å “skape ny giv i sentrum” downtownsf.org. Og sjølv om store luksusbutikkar har forlate området, har andre flytta inn (til dømes opnar IKEA ein ny bybutikk i midt-Market-området i 2025, med mål om å trekkje til seg kundar og vere ein motor for fornying der).
Viktig, turismen har teke seg opp att, noko som hjelper detaljhandel og serveringsbransjen. Hotellbelegget i San Francisco er på veg opp att med tilbakekomsten av konferansar og turistar, sjølv om det framleis ligg under nivået frå 2019. Internasjonal turisme, særleg frå Europa og Asia, tok seg opp i 2023–2024 med oppdemd reiselyst. Dette fører til at fleire handlar og et ute att i Union Square og Fisherman’s Wharf. VM i fotball 2026 og andre arrangement i horisonten fører òg til innsats for å pynte opp sentrum.
I det breiare spekteret av næringseigedom utover kontor og detaljhandel, har industri- og lagerlokale i San Francisco halde seg tronge (byen har avgrensa industrilager og sterk etterspurnad frå sisteledd-distribusjon og småskala produksjon). Leilegheitsbygg med fleire bueiningar (5+ einingar) har vorte ettertrakta investeringsobjekt igjen, takka vere stigande leiger – sjølv om San Francisco har streng husleigekontroll og leigetakarvern som gjer investorar forsiktige, går dei nye, eksklusive leilegheitsbygga (som er unnateke husleigekontroll) godt med aukande leiger og belegg.
Samla sett er utsiktene for næringseigedom i San Francisco blanda: kontor og detaljhandel i sentrum er i ein smertefull omstillingsfase, medan andre segment som bustadleige, laboratorium og nærbutikkar viser motstandskraft. Byen si økonomiske helse dei komande åra vil avhenge av å gje nytt liv til sentrum og å lukkast med å finne nye bruksområde for underutnytta næringslokale. Politikarane er svært medvitne om dette, noko som har ført til ei rekkje lokale politiske endringar for å snu utviklinga.
Lokale politiske endringar og deira påverknad
I møte med desse utan sidestykke utfordringane har leiarane i San Francisco (i samarbeid med delstatsstyresmaktene i California) sett i gang ei rekkje politiske endringar for å styrke eigedomsmarknaden og ta tak i langvarige problem. Viktige initiativ i 2024–2025 rettar seg mot alt frå bustadbygging og bustadprisar til å vitalisere sentrum med nye bruksområde. Under er dei viktigaste politiske endringane og kva dei betyr for marknaden:
Auka bustadbygging og lettare utvikling
San Francisco har eit velfortent rykte for langsom bustadbygging – berykta forseinkingar i godkjenningar, strenge reguleringar og hyppig motstand frå nabolag har avgrensa nybygging i fleire tiår. I 2023 gav delstaten California San Francisco beskjed om at dette måtte endrast. Byen sin statspålagde bustadplan (2023–2031) sette eit ambisiøst mål om 82 000+ nye bustader innan 2031 for å lindre krisa med bustadprisar gov.ca.gov. Men ei statleg bustadgjennomgang seint i 2023 fann at SF sine praksisar ikkje var i samsvar med delstatslova, og peika på at dersom den noverande farten held fram (mindre enn 1 bustadeining godkjend per dag i 2023), ville byen miste målet sitt kraftig gov.ca.gov gov.ca.gov. Som svar har staten pålagt 18 påkravde tiltak for San Francisco, som i praksis tvingar byen til å effektivisere og reformere godkjenningsprosessen for bustader gov.ca.gov. Desse inkluderer: å fjerne nokre skjønnsmessige prosjektvurderingar, reformere korleis CEQA (miljøvurdering) vert brukt lokalt, å få fortgang i løyve etter godkjenning, og å auke openheit/ansvar i planleggingsprosessen gov.ca.gov. Guvernør Gavin Newsom understreka at SF sine “komplekse, tungvinte, uforutsigbare” bustadgodkjenningar må fiksast for å innleie ein “ny bustadæra” med større tilbod gov.ca.gov.Allereie ser vi endringar. I 2023–2024 vedtok San Francisco ei rekkje forskrifter for å “kutte byråkratiet” for bustader. Til dømes byrja byen å følgje nye delstatslover som SB 35/SB 423, som gjer at visse fleirmannsbustadprosjekt kan få ministeriell (“by-right”) godkjenning dersom dei oppfyller krav til prisnivå og regulering spur.org. Planavdelinga oppdaterer no regelverket for å redusere subjektive designvurderingar og krav om særskild bruksløyve. Ordførar London Breed (fram til 2024) og den nye ordføraren Daniel Lurie (frå 2025) har begge vore forkjemparar for bustadvennlege tiltak. Ordførar Lurie, som tok over med ein plattform om å gjenreise San Franciscos livskraft, støttar politikk for å “få sunn fornuft tilbake” i utbygginga – slik at det blir lettare å bygge bustader og lokke familiar tilbake financialsamurai.com. Det er forsiktig optimisme om at lokalpolitikken er i endring frå NIMBY-haldningar til ein meir YIMBY (Yes-In-My-Backyard)-tilnærming, gitt presset frå delstaten og det synlege behovet for fleire bustader.
Eitt konkret politisk grep: påslagsavgifter og krav har blitt letta for visse prosjekt. I 2023 legaliserte SF firemannsbustader på dei fleste einebustadtomter (som svar på Californias SB9), og sette i gang program for å fremje tilleggsbustader (ADUar). Byen har òg redusert nokre krav til rimelege bustader som tidlegare stoppa prosjekt – til dømes ved mellombels å redusere prosentdelen for inkluderande regulering på visse prosjekt for å betre gjennomføringa, og tilby avgiftsfritak for 100 % rimelege bustadprosjekt. Desse tiltaka skal få fart på prosjekt som har stått stille; faktisk har nokre tidlegare godkjende, men ikkje bygde prosjekt, starta opp i 2024 etter desse endringane. Likevel går det sakte: ved utgangen av 2024 låg SF bak mange andre byar i Bay Area når det gjeld å nå bustadmåla sfchronicle.com sfstandard.com, med berre nokre tusen einingar godkjende sidan 2023. Prøva blir om reforma faktisk kan auke byggjetakta i 2025–2026.
Kontor-til-bustad-konverteringar og revitalisering av sentrum
Kanskje dei mest høgprofilerte lokale politiske endringane er dei som er utforma for å fornye sentrum av San Francisco. Med så mykje kontorplass ståande tom, ser byleiarane ei moglegheit til å løyse to problem på ein gong: fylle ledige bygg og skape sårt tiltrengt bustad. I 2023 gav tankesmia SPUR ut ein stor rapport, “From Workspace to Homebase,” som analyserte kva for kontorbygg som kunne vere mogleg å gjere om til bustader spur.org. Funn: mange eldre kontorbygg i klasse B/C er fysisk eigna for ombygging, men var økonomisk umoglege under dei dåverande reglane spur.org. Rapporten føreslo seks sentrale politiske endringar for å gjere ombyggingar mogleg i stor skala spur.org.San Francisco sitt bystyre reagerte raskt. Allereie i midten av 2025 hadde byen innført alle dei seks SPUR-tilrådingane spur.org, og vedtok eitt av dei mest offensive insentivprogramma for ombygging i landet:
- Lettare bygningsreglar og godkjenningar: I 2023 vart det vedteke lovgiving for å frita visse krav i reguleringsplanen for kontor-til-bustad-prosjekt spur.org. Dette skapte ein raskare, administrativ godkjenningsprosess (prosjekta vart unnateke lange skjønnsmessige vurderingar og til og med CEQA i mange tilfelle). Avdelinga for bygningsinspeksjon publiserte òg tydelegare retningslinjer for ombruk for å hjelpe utbyggjarar med å navigere krav til oppgradering av eldre kontorbygg for jordskjelv- og brannsikring spur.org spur.org.
- Inkluderande bustadkrav og fritak for påverknadsgebyr: Ein avgjerande endring kom i mars 2025, då bystyret vedtok ei lov som fritar alle krav om rimelege (inkluderande) bustader og kommunale påverknadsgebyr for inntil 7 millionar kvadratfot med kontorlokale som blir omgjort til bustad spur.org spur.org. Vanlegvis må nye bustader innehalde ein prosentdel under marknadspris eller betale store gebyr – desse er no mellombels oppheva for kvalifiserte ombyggingsprosjekt, noko som reduserer kostnadene kraftig.
- Skatteinsentiv: Veljarane vedtok i 2024 Proposisjon C, som fritar eigedomsoverføringsskatt på inntil 5 millionar kvadratfot med omgjort areal spur.org spur.org. Sidan SF har høge overføringsskattar (opp til 6 % på store transaksjonar), er dette ei betydeleg innsparing for ombyggingsavtalar. I tillegg vedtok California AB 2488 (Ting) i 2024, som gjer det mogleg for SF å opprette eit spesielt “finansieringsdistrikt” for å støtte ombyggingar spur.org. I juni 2025 oppretta byen dette distriktet, som skal reimbursere utbyggjarar med framtidig eigedomsskatt-vekst – i praksis å betale tilbake noko av den nye eigedomsskatten frå eit ombygd bygg til prosjektet for å tette økonomiske gap spur.org spur.org. Dette unike verktøyet vil bidra til å vege opp for dei høge byggekostnadene ved å totalrenovere og tilpasse kontorbygg.
- Prop M-reserve: San Francisco si Proposisjon M (eit tak på ny kontorutbygging) vart endra slik at alt kontorareal som blir fjerna gjennom ombygging blir lagt tilbake til byens tillatne kontorkvote i framtida spur.org. Denne “arealbanken” betyr at byen ikkje permanent mistar mogleg jobbareal – når marknaden tek seg opp att, kan nye toppmoderne kontor bli bygde for å erstatte det ombygde arealet, teoretisk sett. Det var eit politisk kompromiss for å få brei støtte til ombyggingar.
Desse insentiva er mellom dei mest sjenerøse i landet for kontoromgjering. Resultatet: utbyggjarar og eigarar vurderer no seriøst mange bygg for bustadbruk. Ei undersøking frå The Kaplan Group fann at San Francisco har potensial for om lag 61 600 bustadeiningar gjennom kontoromgjeringar (om alle kvalifiserte ledige kontor vart omgjorde) axios.com axios.com – det nest høgaste potensialet i USA etter NYC. Byrådet er ivrige etter å få til dette. Dei første ombyggingsprosjekta etter pandemien er på veg: til dømes skal det historiske Humboldt Bank Building på Market Street bli bustader axios.com. Mange andre forslag er undervegs, med fokus på eldre tårn i finansdistriktet og SoMa-kontorbygg frå 1960-1980-talet som har høg tomgang.
Sjølv om utfordringar står att – ombyggingskostnadene er framleis høge (mange bygg kan berre løne seg om dei blir kjøpte til låge prisar) – gjer desse politiske endringane rekneskapen mykje betre. Ved å fjerne millionar i avgifter og skattar og å få fortgang i godkjenningar, har SF signalisert at dei er “djupt forplikta til å tenkje nytt om sentrum som eit område for blanda bruk” spur.org. Dei venta fordelane er mange: økonomiske (å erstatte tomme kontor med verdifulle bustader bør auke eigedomsskatt og omsetningsavgift spur.org), sosiale (å leggje til bustader kan gi tusenvis av nye bebuarar som støttar småbedrifter, kunst og uteliv i sentrum spur.org), og bustad (fleire einingar, inkludert potensielt fleire rimelege, i eit område med god kollektivdekning). Ein bystyremedlem sa: “Vi gjer ikkje berre fortgang i naudsynt bustadbygging — vi oppdaterer arealbruken frå 1900-talet for å skape levande nabolag for 2000-talet.” axios.com
Ut over konverteringar har rådhuset lansert ein breiare plan for gjenoppliving av sentrum. I 2023 sette ordførar Breed saman ei arbeidsgruppe (vidareført under ordførar Lurie) for å tiltrekke nye næringar – t.d. livsvitskapslaboratorium, AI-forskningssenter, til og med kunst- og utdanningsinstitusjonar – til ledige lokale i sentrum. Det er diskusjonar om fleksibilitet i reguleringsplanar for å tillate meir uteliv, arrangementsarenaer og til og med bustadhotell i tidlegare kontorbygg. Skattefrådrag for arbeidsgjevarar som får tilsette tilbake på kontoret har vore vurdert. Byen investerer òg i forbetring av livskvalitet: auka fotpatruljar frå politiet og meir gatevask i sentrum for å betre tryggleik og reinhald, noko som tidlegare har skremt vekk kontorarbeidarar og handlande. Ordførar Lurie har understreka at ein skal vere “strengare mot kriminalitet, rydde gatene for heimlause, [og] bli kvitt narkotikaseljarar” for å betre omdømmet til sentrum financialsamurai.com. Tidleg i 2025 vart innsatsen for å flytte teltleirar til herberge og slå ned på opne narkotikamarknader i Tenderloin intensivert. Sjølv om desse sosiale problema held fram, kan all suksess med å gjere sentrum tryggare og meir levande få direkte innverknad på eigedomsmarknaden ved å lokke folk tilbake.
Bustadprisar og leigetakarvern
På bustadsmarknaden har San Francisco halde fram tradisjonen med sterke leigetakarvern, men med nokre nye vriar. Byen si “Empty Homes Tax” – eit tiltak godkjent av veljarane (Prop M 2022) for å skattlegge eigarar av bueiningar som står tomme meir enn halve året – skulle tre i kraft i 2024. Målet var å få nokre av dei om lag 4 000 tomme einingane tilbake på leigemarknaden og samle inn midlar til bustadføremål sfchronicle.com sfchronicle.com. Men denne lova møtte eit juridisk hinder: I oktober 2024 slo ein dommar i Superior Court fast at Empty Homes Tax var grunnlovsstridig og førehandsopphøgd av delstatslov sfchronicle.com sfchronicle.com. Byen har anket avgjerda sfchronicle.com, og inntil vidare er innføringa av skatten sett på vent. Tilhengjarar som Supervisor Dean Preston meiner det er eit naudsynt verkemiddel for å auke leigetilbodet, medan kritikarar meiner det grip inn i eigedomsretten sfchronicle.com sfchronicle.com. Avhengig av utfallet av anken (eller eit revidert tiltak), kan dette kome tilbake i ein eller annan form – og potensielt påverke kor mange burettslagseigarar som let einingar stå tomme i staden for å leige dei ut. For no er likevel Empty Homes Tax i limbo sfchronicle.com sfchronicle.com.Husleiekontroll er framleis fast på plass: dei fleste fleirmannsbustader bygde før 1979 er under byens husleiestabiliseringsforskrift, som i 2025 berre tillèt årlege husleigeaukar på 1,4 % sf.gov. I høginflasjonsperioden 2022–2023 betydde dette at mange utleigarar sine kostnader langt overgjekk dei tillatne husleigeaukingane (ei undersøking fann at driftskostnadene hadde auka med om lag 20–30 % sidan 2019, medan inntektene frå husleieregulerte bustader hadde gått ned med om lag 7 %) sfchronicle.com. Nokre små utleigarar selde eigedomar som følgje av dette, og desse eldre bygga vart ofte kjøpte opp av investorar som satsa på langsiktig verdiauke heller enn kortsiktig kontantstraum.
For å betre bustadtilgjengelegheita utforskar San Francisco i 2025 òg nye finansieringskjelder for bustader. Eit lokalt forslag om å utstede obligasjonar for rimelege bustader (i storleiksorden 300–500 millionar dollar) er venta på ein komande valsetel. Og byen hentar inn statlege og føderale midlar: Ordførar Breed (før ho gjekk av) kunngjorde planar om å bruke eit nytt føderalt program for å finansiere 3 700 nye rimelege bustader som del av hennar “Housing for All”-initiativ, som har som mål å nå 82 000 bustadeiningar sf.gov. Dette inkluderer å bygge på offentleg grunn og å gjere om turisthotell til SRO-liknande bustader for heimlause og låginntektsbuarar.
Oppsummert: lokalpolitikken i 2025 er i aktiv utvikling for å stimulere eigedomsmarknaden: å få opp farten på bustadbygging, å fremje ombygging av tomme kontorbygg på ein offensiv måte, og å setje i verk tiltak (av og til eksperimentelle eller kontroversielle) for å betre næringsklimaet og buforholda i byen. Ekspertane er samde om at desse tiltaka er nødvendige første steg, men gjennomføringa blir avgjerande. Som SPUR sin sjef for politikk, Sujata Srivastava, påpeikte, gir ombygging av kontorbygg “økonomiske, sosiale, miljømessige og finansielle gevinstar”, og liknande program har gjeve nytt liv til sentrum i byar som NYC og Philadelphia – no “er vi spente på å sjå kva som skjer vidare i San Francisco.” spur.org spur.org Dei komande åra vil vise kor mykje desse politiske verkemidla faktisk kan dra San Francisco ut av den kommersielle eigedomsbølgedalen og lette bustadmangelen.
Investeringar og framtidsutsikter
Dei motstridande utsiktene for San Francisco sin bustad- og næringseigedomsmarknad i 2025 gir eit unikt landskap for investorar. Det finst moglegheiter, men òg risiko, og suksess vil avhenge av nøye strategi og timing. Her er nokre sentrale investeringsinnsikter og ekspertspådomar for tida framover:
Bustad: Kjøpe på botnen og ri på teknologibølgja
For eigedomsinvestorar og bustadkjøparar, San Franciscos bustadsektor i 2025 gir eit potensielt attraktivt inngangspunkt – i alle fall ifølgje nokre erfarne observatørar. Bustadprisane, sjølv om dei er på veg opp att, er framleis stort sett under toppnivået frå 2018–2020 (særleg for leilegheiter), og høge bustadlånsrenter har tynna ut konkurransen samanlikna med hysteriet på slutten av 2010-talet. Finansanalytikarar som forfattaren av Financial Samurai meiner at 2025 er ein “utmerka moglegheit” til å kjøpe i San Francisco financialsamurai.com. Grunngjevinga: teknologi blomstrar, og byen er truleg ved eit vendespunkt rett før ein ny oppgang. Med NASDAQ som har stige mykje i 2023–24 og enorm formuesskaping innan KI, har mange lokale fått nye aksjeformuer som til slutt vil bli omgjort til bustadkjøp financialsamurai.com. Når denne teknologi/KI-formuen “uungåeleg” renn inn i eigedomsmarknaden, kan etterspurnaden (og prisane) skyte fart – noko som betyr at dei som kjøper no kan få betydeleg verdistigning dei neste åra financialsamurai.com financialsamurai.com.
I tillegg er tilbodet så lågt at ein kvar auke i etterspurnad raskt vil føre til prispress oppover. Det er teikn på at dette er i gang – til dømes våren 2024 var det intense bodrundar i enkelte nabolag igjen financialsamurai.com. Med mange kjøparar på sidelinja, kan sjølv ein moderat nedgang i bustadlånsrenta eller ein glitrande børsnotering frå eit lokalt teknologiselskap utløysa ei ny bølgje av kjøp. Oppdemd etterspurnad er reell: familiar som stod over under pandemien eller leigetakarar som endeleg vil kjøpe, kan kome tilbake og skape det ein ekspert kallar eit “massivt bodkrig”-miljø når forholda betrar seg financialsamurai.com. Forventninga er at livet går vidare – ekteskap, veksande familiar, jobbskifte – og folk vil ikkje vente evig, så sjølv med 6–7 % rente vil dei til slutt kome tilbake til marknaden i stort tal financialsamurai.com.
San Francisco er framleis ein stad med permanent bustadmangel. Byen er geografisk liten og avgrensa av vatn på tre sider, så han kan ikkje breie seg utover. Streng regulering har historisk sett avgrensa tettare utbygging (sjølv om dette no har vorte litt letta på). Desse faktorane skaper ein langsiktig tilbodsskranke – “byen er berre 7×7 mil, etterspurnaden vil alltid vere større enn tilbodet på lang sikt,” som ein investor sa financialsamurai.com. Difor har det å halde på eigedom over lang tid i San Francisco historisk sett vore ein vinnarstrategi, med unntak av kortsiktige svingingar. Investorar med eit perspektiv på 5+ år er stort sett trygge på at verdiane vil vere høgare i framtida.Samtidig er åtvaring på sin plass på kort sikt. Nokre prognosar er klart pessimistiske for den næraste framtida: Zillows siste modell spår at San Francisco vil få ein av dei brattaste bustadprisnedgangane i landet det neste året – og ventar ein -6,1% nedgang innan midten av 2026 resiclubanalytics.com. Denne pessimismen kjem av press på kjøpekrafta og at utvalet av bustader på marknaden så smått aukar. Zillow-økonomar peikar på at nasjonalt har fleire bustader til sals gitt kjøparane meir forhandlingsmakt, og i marknader som San Francisco med pressa kjøpekraft, “større tilbod gir fleire val og pressar prisane nedover” resiclubanalytics.com. I praksis, om nok huseigarar vel å selje (kanskje av frykt for nedgang eller fordi dei flyttar frå SF), kan den framleis skjøre etterspurnaden bli oversvømt og føre til prisfall. Dei pessimistiske peikar òg på svak folkevekst og mogleg høgare arbeidsløyse i teknologisektoren som risikoar – om økonomien sviktar eller “AI-boomen” stoppar opp, kan bustadetterspurnaden stagnere. Som Rob Warnock frå Apartment List åtvara om leigemarknaden: “Om økonomien held seg minst like sterk som i dag, er det opplagt at [leigene] blir dyrare… Om AI sprekk som ei boble, kan det endre alt.” sfchronicle.com Same logikk gjeld for bustadverdiar: mykje står og fell på korleis teknologisektoren gjer det.
Dei fleste ekspertar ser likevel for seg moderat vekst eller stabilisering heller enn eit krakk. The National Association of Realtors spår at bustadprisane i USA vil stige om lag 3 % i 2025 og 4 % i 2026 nowbam.com, og San Francisco kan ligge innanfor det området dersom den lokale økonomien held seg solid. Mortgage Bankers Association er meir avdempande, og ventar under 2 % årleg verdistigning nasjonalt fram til 2026 nowbam.com. Ei Real Estate Expectations-undersøking blant 100 økonomar plasserte SF nær botnen av storbyane for 2025-utsiktene, men sjølv det kan bety ein liten nedgang på énsifra prosent, ikkje eit fritt fall. Det er semje om at korrigeringa i 2022 tok noko av bobla ut av marknaden, og det vi har no er nær ein ny likevekt. Med mindre det kjem ei resesjon, vil bustadverdiane truleg liggje stabile eller stige gradvis dei neste eitt til to åra.For utleigeinvestorar er historia klarare: leigene stig og ledigheita er låg, så godt plasserte fleirmannsbustader bør gi betre kontantstraumar. Nabolag med høg etterspurnad (t.d. Pacific Heights, Mission Bay, Noe Valley) har nær full utleige og leigeauke, noko som gir høgare avkastning. Nokre investorar siktar seg inn på små leilegheitsbygg og tomannsbustader som framleis kan finnast til relativt låge prisar samanlikna med for nokre år sidan, i håp om at leigevekst og etter kvart lågare renter vil gjere desse svært lønsame. Det er òg interesse for ADUar (tilleggsbustader) – å leggje til ein utleigeeinheit til ein eksisterande eigedom kan auke inntekta, og California-lovgiving gjer det no lettare å få godkjent ADUar.
I tillegg kan leilegheiter – som låg etter i oppgangen – vere ein moglegheit. Leilegheiter i sentrum/SOMA har blitt selt til ein betydeleg rabatt samanlikna med toppnivået og einebustader. Etter kvart som byen får tilbake livskrafta og tilbake-til-kontoret aukar, kan urbane leilegheiter stige i verdi. Investorar kjøper selektivt leilegheiter for utleige (men ein må ta omsyn til felleskostnader og eventuell husleigekontroll).
Kort oppsummert er utsiktene for bustadmarknaden for investorar: forsiktig optimisme. Dei med kontantar eller solid finansiering ser på 2025 som ein sjanse til å “kjøpe billeg” (relativt sett, for SF) før ein oppgang. Hus-hackarar og førstegangskjøparar har meir forhandlingsrom no enn under tidlegare kjøpehysteri. Men tolmod og ein sterk økonomisk buffer er avgjerande, sidan kortsiktig uro er mogleg og driftskostnadene (lån, skattar) er høge. Dersom rentene fell i 2025–2026 som spådd nowbam.com, kan alle som kjøpte med høgare rente refinansiere og potensielt få ein fin eigenkapitalgevinst både frå rentenedgang og verdistigning – eit scenario smarte investorar følgjer med på.
Næring: Gjere om utfordringar til moglegheiter
I den kommersielle verda kan den same uroa som plagar sentrum vere ei gullgruve for dristige investorar. Fallet i kontorverdiar betyr at trofé-eigedomar er tilgjengelege til prisar som var utankelege for berre nokre år sidan. Investorar med djupe lommer (private equity, institusjonelle fond, personar med høg nettoformue) sirklar rundt. Til dømes har nokre institusjonelle investorar som Blackstone i 2025 byrja å kjøpe kontorbygg i San Francisco til store rabattar, i tru på at dei kan ri ut nedgangen assets.cushmanwakefield.com. Veddemålet er at “San Francisco vil kome tilbake” slik byen har gjort etter tidlegare kriser (dot-com-kollapsen, finanskrisa), og at det å eige prime eigedom til ein pris langt under nybyggingskostnad vil gje stor avkastning på lang sikt. Sjølv med 30 % utleigegrad, om du kjøpte eit tårn til 20 cent på dollaren, kan reknestykket gå opp med tolmod.
Byen sitt arbeid for ombygging frå kontor til bustad opnar òg nye moglegheiter. Utviklarar som spesialiserer seg på tilpassa gjenbruk ser aktivt på SF. Dei 7 millionar kvadratfot med areal som er kvalifisert for fritak frå gebyr spur.org og andre insentiv fungerer i praksis som eit stort tilskot. Om ein utviklar kan kjøpe eit utdatert kontorbygg billeg (og mange vil bli tilgjengelege gjennom tvangssal eller sal av lån), kan dei potensielt byggje det om til leilegheiter med mykje lågare mjuke kostnader no. Statlege og kommunale insentiv (skattefritak, hurtigbehandling av løyve, osb.) reduserer risikoen, og det er openbar oppside i å skape bustader byen sårt treng. Ikkje alle bygg vil fungere – faktorar som storleik på etasjeplan, vindaugsplassering og kostnader til seismisk oppgradering kan avgjere om ein ombygging lukkast – men SF har mange bygg frå tidleg 1900-tal og midten av hundreåret som er gode kandidatar. Vi kan få sjå ein ny type investorar i SF: dei som set saman ein portefølje av ombygde sentrumseigedomar, og gjer tomme kontor om til utleigebustader eller bygg for blanda bruk. Om dei lukkast, vil dei vere i fronten av sentrum si renessanse og kunne tene godt på å gjere $30/kvadratfot i kontorleige om til leilegheiter som leigast ut for $4 000 i månaden.
I tillegg til ombyggingar gjer byens opning for å ta tilbake Prop M-kontorkvotar for fjerna areal spur.org at ny kontorutvikling kan bli lønnsam i framtida. Dette er ikkje eit umiddelbart spel, men tomter eller eldre bygg kan kjøpast no, liggje på vent, og så utviklast til neste generasjons kontor eller laboratorium når marknaden tek seg opp att om til dømes 5–7 år. Særleg verdifulle kan tomter vere som kan få løyve til livsvitskapslaboratorium eller helsetenester, sektorar i vekst. Vi ser allereie at nokre kontorbygg i sentrum vurderer ombygging ikkje til bustad, men til bioteknologilaboratorium (som har andre bygningskrav, men stor etterspurnad nær UCSF og Mission Bay).
Investorar ser òg på butikkar i første etasje og hotell-eigedomar som er i økonomiske vanskar. Til dømes kan nokre hotell ved Union Square (t.d. Hilton Union Square, der lånet gjekk til inkasso i 2023) skifte eigar til låge prisar, og ein dyktig drivar kan omstille eller vente på at turismen tek seg heilt opp att og tene på det. Butikklokale kan på same måte kjøpast billeg og få ny bruk – kanskje som treningssenter, underhaldningsstader, eller til og med logistikksenter for henting – i påvente av at fottrafikken i sentrum gradvis vil ta seg opp.
Ei direkte moglegheit frå politikk: det nye finansieringsdistriktet for sentrumsfornying axios.com. Utviklarar som investerer i underutnytta bygg i utvalde område (Market St., Financial District, Union Square, East Cut osv.) kan få refundert delar av utviklingskostnadene gjennom auka eigedomsskatt axios.com spur.org. Dette gjer avkastninga på prosjektet betre. Det er eit klarsignal for kreative prosjekt – frå samhandlingskontor til bustad-hybrider – sidan byen tek noko av risikoen.
Sjølvsagt er risikoen i næringseigedom høg. Driftskostnadene for eit tomt kontorbygg er enorme (skattar, vakthald, forsikring, minimalt med inntekt). Finansiering er svært vanskeleg – bankar er tilbakehaldne med å låne ut til kontoreigedom i SF, så mange avtalar må vere kontant eller med dyr finansiering. Tidslinja for oppsving er usikker; investorar må kanskje halde på eigedomar i mange år med negativ kontantstraum. Dei som bygg om, møter risiko i byggjeprosessen og mogleg motstand frå lokalsamfunnet (sjølv om dei politiske vindane no bles i deira retning). Kort sagt, næringsspel er for dei med sterk kapital og mage for svingingar.
Ekspertprognosar og vegen vidare
Kva spår ekspertane for eigedomsmarknaden i San Francisco dei neste åra? Grovt sett ser dei fleste gradvis betring, men ingen rask oppgang. Uttrykket «forsiktig optimisme» går att.
På bustadsmarknaden, som nemnt, sprikar prognosane. Zillow si milde pessimisme om ein 2 % nedgang i bustadprisane i USA i 2025 (og betydeleg meir i SF) resiclubanalytics.com resiclubanalytics.com står i kontrast til NAR og Fannie Mae si forventning om 3–4 % nasjonal vekst i bustadprisane nowbam.com nowbam.com. For San Francisco spesielt meiner bransjeobservatørar at 2025 vil bli eit år med stabilisering, der prisane kanskje endar flatt eller litt opp. Mykje avheng av rentene: om Fed byrjar å kutte rentene i 2024-25 og bustadlånsrentene fell under 6 %, kan det “få fleire kjøparar som no sit på gjerdet, tilbake i marknaden”, og utløyse latent etterspurnad nowbam.com. Verste fall (utanom økonomisk resesjon) er ein sakte nedgang i prisane med nokre prosentpoeng til, grunna press på kjøpekrafta. Men ingen større aktørar spår eit krakk – tilbodskrisa er for alvorleg. Som ei undersøking blant eigedomsmeklarar konkluderte: “Prognosemakarar er einige om at marknaden har passert botnpunktet, men at oppgangen vil ta tid” nowbam.com. I 2026, om rentene normaliserer seg rundt 5–6 %, ventar dei fleste at bustadmarknaden i SF vil ta til med moderat verdistigning, kanskje i takt med inntektsvekst.Prognosar for næring/utsikter er vanskelegare å kvantifisere, men den generelle stemninga er at 2025 vil vere botn for kontor, med kanskje ein liten oppgang mot slutten av 2025 eller 2026 etter kvart som økonomien veks. Kontoroppmøte i SF stig sakte – opp om lag 21 % det siste året ifølgje Placer.ai-data, ein av dei største auka blant storbyar sfchronicle.com – noko som tyder på at selskapa får tilsette tilbake oftare. Mange trur vakansen har toppa seg rundt midt på 30-talet i prosent og vil byrje å gå sakte ned etter kvart som ombyggingar fjernar noko areal og utleiga gradvis betrar seg. Sjølv optimistane innrømmer at det kan ta 5+ år å få vakansen ned til eit sunt nivå (~15 %). CBRE og JLL spår at kontorvakansen i SF vil halde seg over 25 % minst til 2027 i sine konservative modellar. Leigeprognosar for kontor er flate; utleigarar vil truleg halde fram med store innrømmingar heller enn å kutte hovudleiga mykje, til oppmøtet betrar seg.
For butikkhandel avheng recovery av at arbeidarar og turistar kjem tilbake. Dersom kontoropptaket aukar og konferansar/turisme held fram med å ta seg opp, bør butikkhandelen i sentrum finne fotfeste innan 2026. Byen sine tiltak for å forenkle opning av kjedebutikkar og fylle ledige lokale kan gi synlege endringar innan 1–2 år (t.d. færre tildekka vindauge på sentrale gater).Avgjerande er at suksessen til politiske initiativ vil forme utviklinga på mellomlang sikt. Om ein realiserer berre ein firedel av det potensielle talet på 61 000 einingar gjennom kontorombygging (t.d. ~15 000 einingar dei neste 5–7 åra), kan det endre spelet: tusenvis fleire bebuarar i sentrum, som skaper eit døgnopent nabolag i staden for ein 9-til-5 kontormonokultur. Dette vil styrke tryggleiken, butikkhandelen og dei samla eigedomsverdiane i bykjernen. Byleiinga har i praksis satsa på denne strategien – tida vil vise om utbyggjarane følgjer opp. Allereie har prosessen med ombyggingar og nye bustader kome i gang, noko som er eit oppmuntrande teikn.
I ekspertkommentarar er det ei erkjenning av at San Francisco ofte svingar frå pessimisme til optimisme. Den noverande forteljinga har vore negativ – overskrifter om ein “doom loop” i sentrum – men lokale ekspertar peikar på at byen har ein evne til å fornye seg. Som ein næringsmeklar sa det: “Dagens frykt er morgondagens moglegheit i eigedomsmarknaden.” For dei som tenkjer mot straumen, ser San Francisco i 2025 ut som tida då dei kloke pengane flyttar seg stille inn.
Avslutningsvis står eigedomsmarknaden i San Francisco i 2025 ved eit vegskilje. Bustadeigedom er sterk på grunn av låg tilgang, og viser motstandskraft trass i høge lånekostnader – noko som kan gi grunnlag for ein oppsving om økonomien tek seg opp. Næringseigedom, derimot, gjennomgår ei smertefull omstilling, men frå denne smerta kjem nye moglegheiter gjennom politisk innovasjon og svært låge prisar. Investorar, kjøparar og profesjonelle som forstår desse dynamikkane – samspillet mellom tilbod, rente, demografi og politikk – vil vere best rusta til å lukkast.
Når vi går inn i 2026 og vidare, vil alle følgje med på om San Francisco kan få til eit “stort urbant comeback”: fylle tårna sine med nytt liv (anten det er bebuarar eller nye næringar), halde bustadmarknaden tilgjengeleg i ein teknologisk velstandsperiode, og ta vare på den unike kulturelle vitaliteten som gjer at folk vil bu og investere i denne byen. Framskrivingane er håpefulle, men nøkterne – moderat prisvekst, sakte betring av ledige lokale, og gradvise auke i sal og bygging. Som det står i eit bransjenyheitsbrev: “Forvent moderat betring i 2025, med sterkare oppsving i 2026… det vil ta tid å kome seg.” nowbam.com Eigedomsmarknaden i San Francisco har stått gjennom mange stormar, og historia for 2025 – ein miks av opptur og nedtur – er endå eit kapittel i den dynamiske utviklinga. Med utfordringar kjem moglegheiter, og i byen ved bukta er det rikeleg av begge delar i horisonten.
Kjelder:
- San Francisco marknadsoppdatering og bustadstatistikk (juni 2025) thefrontsteps.com thefrontsteps.com thefrontsteps.com
- Zillow bustadverdiindeks & marknadsdata (juli 2025) zillow.com zillow.com
- Redfin San Francisco bustadtrendar (juni 2025) redfin.com redfin.com
- San Francisco Chronicle – demografiske trendar og folketalsendringar (juni 2025) sfchronicle.com sfchronicle.com
- San Francisco Chronicle – leigemarknad “utleigar sin marknad”-rapport (juli 2025) sfchronicle.com sfchronicle.com
- Cushman & Wakefield – SF Office MarketBeat Q2 2025 (vakanse, leiger) assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com
- Axios – kontor-konverteringspotensial og ledighetsrangeringar (juni 2025) axios.com axios.com
- SPUR – Politikkendringar for kontor-til-bustad-konverteringar (juli 2025) spur.org spur.org
- SF Chronicle – Rettssak om skatt på tomme bustader (mars 2025) sfchronicle.com sfchronicle.com
- Guvernøren i CA – Gjennomgang av bustadpolitikk i SF og mål om 82 000 bustader (okt 2023) gov.ca.gov gov.ca.gov
- NowBAM/ HousingWire – Prognosar for 2025 (bustadprisar, sal, renter) nowbam.com nowbam.com
- ResiClub Analytics – Zillow-prognose for SF (-6,1 %) resiclubanalytics.com resiclubanalytics.com
- Financial Samurai – “Kvifor kjøpe i 2025” ekspertkommentar financialsamurai.com financialsamurai.com
- SF Chronicle – sitat om leigemarknaden (Warnock, Huang) sfchronicle.com sfchronicle.com
