Record di posti vacanti e prezzi alle stelle: dentro la rivoluzione immobiliare di San Francisco nel 2025 (tendenze e previsioni)

Il mercato immobiliare di San Francisco nel 2025 sfugge a facili etichette: è una storia di due settori che si muovono in direzioni opposte. Sul lato residenziale, i prezzi delle case e gli affitti sono sorprendentemente resilienti, sostenuti da una scarsa disponibilità e da una ripresa della domanda, anche se i tassi di interesse elevati mettono alla prova i budget degli acquirenti. Nel frattempo, il settore commerciale – in particolare gli uffici del centro – si trova ad affrontare tassi di sfitto da record e le conseguenze del lavoro a distanza. Investitori, acquirenti, venditori e professionisti del settore immobiliare osservano attentamente queste tendenze, alla ricerca di opportunità in mezzo all’incertezza. Questo rapporto completo analizza gli sviluppi chiave nel mercato immobiliare residenziale e commerciale, dalla disponibilità di alloggi e le tendenze dei prezzi agli impatti dei tassi di interesse, ai cambiamenti demografici, alle opportunità di investimento e alle modifiche delle politiche locali. Sono incluse analisi di esperti, dati di mercato attuali e previsioni per i prossimi anni per aiutarti a orientarti su ciò che attende il mercato immobiliare di San Francisco.

Tabella: Immobiliare a San Francisco 2025 – Principali indicatori di mercato

Metrica (2025)	Residenziale (Case)	Commerciale (Uffici)
Prezzo mediano di vendita	~1,5 milioni di dollari (giugno 2025) redfin.com (in aumento di circa 2–8% anno su anno)	N/D (valori immobiliari in calo; recenti vendite di uffici in difficoltà a circa 230–264 dollari per piede quadrato assets.cushmanwakefield.com)
Offerta & Inventario	~1,8 mesi di offerta per case unifamiliari (mercato dei venditori) thefrontsteps.com; ~3,8 mesi per i condomini (mercato degli acquirenti) thefrontsteps.com – inventario storicamente basso	~34,8% tasso di sfitto degli uffici (Q2 2025) assets.cushmanwakefield.com – livello di sfitto record
Attività di mercato	495 vendite di case a giugno 2025 (+24% a/a) redfin.com; gli annunci ricevono spesso 4+ offerte e vanno in sospeso in circa 20 giorni redfin.com zillow.com	Assorbimento netto negativo di -665.000 piedi quadrati YTD (più spazio liberato che affittato) assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com; il traffico pedonale in centro rimane basso
Prezzi & Affitti	Valore tipico di una casa ~1,27 milioni di dollari (lug 2025) zillow.com; Affitto mediano ~2.941 dollari/mese (giugno 2025), in aumento del 11% a/a sfchronicle.com (il più alto sdal 2020)	Affitto medio richiesto per uffici di Classe A ~66,78 dollari per piede quadrato all’anno assets.cushmanwakefield.com (stabile, alcune concessioni da parte dei proprietari)
Tendenza/Prospettive 2025	Resiliente – Bassa offerta sostiene i prezzi; le vendite stanno aumentando nonostante tassi ipotecari del 6–7%. Le previsioni variano da un calo del 6% (Zillow) resiclubanalytics.com a un modesto aumento del 3% (NAR) nowbam.com dei prezzi delle case nel prossimo anno.	Transitorio – Tasso di sfitto vicino al picco; leggero aumento delle locazioni da parte di aziende AI e biotech, ma è prevista una ripresa lenta. Gli incentivi comunali per la conversione di uffici in abitazioni potrebbero ridurre gradualmente le vacanze nel centro città axios.com spur.org.

Tendenze del mercato immobiliare residenziale nel 2025

Inventario limitato alimenta un mercato favorevole ai venditori

L’offerta di case a San Francisco rimane estremamente limitata nel 2025, proseguendo un trend negativo che dura da anni. “Semplicemente non ci sono abbastanza case per tutti”, come ha osservato un rapporto locale di mercato thefrontsteps.com. A maggio 2025, il numero di case in vendita era inferiore rispetto a un anno fa: le inserzioni di case unifamiliari erano diminuite di circa il 2,5% su base annua, mentre quelle dei condomini erano scese di circa il 14% thefrontsteps.com. Questa offerta limitata rappresenta un grande ostacolo per gli acquirenti e un vantaggio per i venditori, spostando il mercato a favore di questi ultimi.

Un mercato immobiliare sano ed equilibrato viene generalmente considerato intorno a 3 mesi di inventario (mesi di offerta) in California thefrontsteps.com. San Francisco è ben al di sotto di questa soglia. I mesi di offerta per le case unifamiliari sono scesi a soli 1,8 mesi a maggio 2025 (un calo del 14% su base annua) thefrontsteps.com – decisamente un mercato dei venditori. I condomini hanno circa 3,8 mesi di offerta (in calo di circa il 22% su base annua) thefrontsteps.com, che è leggermente sopra il livello di equilibrio, lasciando il segmento dei condomini orientato verso un mercato degli acquirenti. In termini pratici, le inserzioni a prezzo competitivo vengono vendute rapidamente. In media, una casa unifamiliare rimane sul mercato solo 13 giorni (praticamente invariato rispetto all’anno scorso), mentre i condomini rimangono in media 23 giorni, il 25% più velocemente rispetto a un anno fa thefrontsteps.com. Molte case ricevono più offerte e vengono vendute sopra il prezzo richiesto – infatti, circa il 64% delle vendite a metà 2025 si è concluso oltre il prezzo di listino zillow.com, spesso dopo gare di rilancio.

Questa carenza di inventario ha mantenuto i prezzi delle case sorprendentemente stabili. Nonostante un raffreddamento nazionale più ampio, i prezzi medi di vendita delle case a San Francisco sono rimbalzati nel 2025. A maggio 2025, il prezzo mediano di una casa unifamiliare venduta era di $1.802.000, in aumento del 7,6% rispetto all’anno precedente, mentre il prezzo mediano di un condominio venduto era di $1.298.000 (in aumento dell’8,3% su base annua) thefrontsteps.com. A giugno, il prezzo mediano complessivo delle case era intorno a $1,5 milioni, con un aumento annuale del +2,7% redfin.com. Questo rappresenta uno dei livelli di prezzo più alti degli ultimi due anni thefrontsteps.com, segnalando che il mercato ha recuperato gran parte del terreno perso durante il calo dovuto alla pandemia. La bassa offerta è un fattore chiave che sostiene i valori – come afferma il rapporto, “questo fenomeno è probabilmente dovuto a inventari in calo da anni a questa parte” thefrontsteps.com.

Detto ciò, diverse fonti di dati mostrano un quadro più sfumato. L’Home Value Index di Zillow (che attenua le tendenze) ha fissato il valore tipico di una casa a San Francisco a $1,27M a metà 2025, che è in realtà inferiore dell’1,1% rispetto a un anno fa zillow.com. Questo suggerisce che, mentre i prezzi di vendita sono aumentati rispetto al calo dello scorso anno, i valori complessivi delle case in città sono sostanzialmente stabili o leggermente in calo rispetto a metà 2024. In sostanza, i prezzi delle case a San Francisco hanno toccato il fondo tra la fine del 2022 e l’inizio del 2023 a causa dell’aumento dei tassi di interesse, e da allora si sono stabilizzati o sono leggermente aumentati. La ripresa è disomogenea – il segmento di lusso (case da $5M in su) ha mostrato nuova forza nel 2025, mentre il mercato dei condomini sotto $1M rimane più debole, secondo gli agenti locali ruthkrishnan.com redfin.com. Ma in generale, sembra che i peggiori cali di prezzo siano ormai alle spalle, grazie alla scarsità di inventario e alla persistente domanda degli acquirenti.

Tassi ipotecari elevati e sfide di accessibilità economica

L’aumento dei tassi di interesse sui mutui negli ultimi due anni ha gettato una lunga ombra sul mercato immobiliare di San Francisco, ma i suoi effetti sono complessi. Il tasso medio dei mutui a tasso fisso a 30 anni è salito da circa il 3% nel 2021 a 6–7% nel 2023–2024, riducendo drasticamente l’accessibilità per gli acquirenti. Questo “shock dei tassi” ha inizialmente raffreddato la domanda e contribuito al calo dei prezzi nel 2022. Anche nel 2025, i tassi rimangono elevati rispetto agli standard storici – le previsioni del settore si aspettano che i tassi restino sopra il 6% per la maggior parte del 2025 nowbam.com. La National Association of Realtors (NAR) prevede un tasso medio sui mutui del 6,4% nella seconda metà del 2025, in calo solo fino a circa il 6,1% nel 2026 nowbam.com. Il capo economista della NAR, Lawrence Yun, sottolinea che i tassi di interesse sono la “pallottola magica” per il mercato immobiliare – molti acquirenti stanno “aspettando e aspettando” che i tassi scendano per rendere le case più accessibili nowbam.com.

Nella carissima San Francisco, i costi di finanziamento più alti hanno un impatto enorme sul potere d’acquisto. Ad esempio, una casa da 1,5 milioni di dollari con il 20% di anticipo comporta una rata mensile di circa 7.000 dollari con un tasso del 6,5% (escluse tasse/assicurazione) – quasi il doppio rispetto a una rata con tasso al 3%. Questo ha escluso dal mercato alcuni potenziali acquirenti, soprattutto chi compra per la prima volta e non ha capitale proprio. L’accessibilità abitativa nella Bay Area è vicina ai minimi storici, e gli acquirenti con pagamento in contanti o redditi elevati hanno un vantaggio in questo contesto. Come ha osservato un agente immobiliare della Silicon Valley, “la stragrande maggioranza dei residenti [della Bay Area] si sente più ricca perché la stragrande maggioranza investe in azioni o possiede RSU aziendali” – dopo un mercato azionario in forte crescita nel 2023–24 (soprattutto nel settore tech), molti acquirenti benestanti hanno liquidità pronta nonostante i tassi elevati financialsamurai.com. Questo effetto ricchezza, concentrato tra lavoratori tech e investitori, sta contribuendo a sostenere la domanda di case anche se i costi dei mutui restano alti.

I venditori, invece, sono stati riluttanti a mettere in vendita, aggravando la carenza di immobili disponibili. Molti proprietari che hanno bloccato mutui al 3% sono restii a vendere e rinunciare al loro tasso basso, un fenomeno noto come “lock-in effect”. Le nuove inserzioni a San Francisco sono diminuite di circa il 13% su base annua per i condomini e sono rimaste pressoché stabili per le case a metà 2025 thefrontsteps.com, riflettendo questa esitazione dei venditori. In breve, i tassi elevati hanno ridotto la mobilità nel mercato – meno persone vendono, e chi compra deve allungare il budget o portare più contanti. Questa dinamica, ironicamente, contribuisce a mantenere alti i prezzi, poiché l’offerta resta limitata.

Guardando al futuro, tassi leggermente più bassi potrebbero essere un catalizzatore. Se l’inflazione continuerà a diminuire, la maggior parte delle previsioni vede i tassi dei mutui avvicinarsi a circa il 6% entro la fine del 2025 nowbam.com. Questo potrebbe migliorare in parte l’accessibilità e riportare alcuni acquirenti sul mercato. In effetti, ci sono segnali iniziali di adattamento degli acquirenti: le vendite di case a San Francisco sono aumentate del 24% a giugno 2025 rispetto all’anno precedente redfin.com, suggerendo che la domanda sta crescendo nonostante i tassi si mantengano intorno al 6,5%. Gli esperti si aspettano miglioramenti incrementali: la NAR prevede che le vendite di case aumenteranno di circa il 6% nel 2025 e di un altro 11% nel 2026, man mano che il mercato si adatta gradualmente nowbam.com nowbam.com. L’accessibilità, tuttavia, rimarrà un vincolo critico. Il prezzo mediano delle case a San Francisco è superiore di 214% rispetto alla media statunitense redfin.com, e anche un ritorno a tassi mutuo del 5% (improbabile prima del 2026) manterrebbe comunque le rate mensili elevate. Gli acquirenti e gli investitori nel 2025 si trovano quindi a navigare in un contesto di tassi elevati, spesso utilizzando strategie creative – acconti più consistenti, riduzioni del tasso, o mutui ARM ibridi – per far quadrare i conti fino a quando, si spera, i costi di finanziamento diminuiranno.

Cambiamenti demografici e domanda abitativa

Le tendenze demografiche di San Francisco giocano un ruolo fondamentale nelle prospettive immobiliari. La città ha vissuto un esodo marcato nel periodo 2020–2021: la popolazione è scesa da circa 878.000 nell’aprile 2020 a circa 812.000 nel 2022, una diminuzione di circa il 7,5% sfchronicle.com. Questo è stato causato dal lavoro a distanza durante la pandemia, licenziamenti nel settore tecnologico e residenti in cerca di più spazio o costi più bassi altrove. Tuttavia, il 2023–2024 ha visto una timida ripresa. A metà 2024, la popolazione di San Francisco era stimata poco sotto i 828.000, in aumento di circa l’1,7% rispetto al minimo del 2022 sfchronicle.com. Tutte e cinque le contee della Bay Area sono tornate a una modesta crescita demografica nel 2024 costar.com, grazie soprattutto all’immigrazione internazionale e ad alcuni rientri interni.

Fondamentalmente, chi sta tornando (e chi no) rivela i cambiamenti demografici della città. L’analisi dei dati del censimento mostra che i giovani adulti (20–24) stanno tornando in gran numero – probabilmente mentre studenti e lavoratori all’inizio della carriera ripopolano la città sfchronicle.com. Alcuni gruppi addirittura sono cresciuti oltre i livelli pre-pandemici: ad esempio, il numero di donne asiatiche 35–39 e uomini asiatici 40–44 a SF è ora circa il 2% più alto rispetto al 2020, dopo un calo nel 2020–22 e poi un rimbalzo oltre la vecchia base sfchronicle.com. Al contrario, molti giovani professionisti bianchi (tra la fine dei 20 e i primi 30 anni) che se ne sono andati non sono tornati – San Francisco ha visto circa un quarto della sua popolazione bianca in quella fascia d’età andarsene, e quella coorte rimane significativamente più piccola rispetto a prima sfchronicle.com. Questo suggerisce che il lavoro da remoto e le preoccupazioni per l’accessibilità economica continuano a indirizzare parte della tradizionale forza lavoro tech verso altre regioni.

Questi cambiamenti demografici hanno effetti misti sul mercato immobiliare. Il ritorno di studenti e giovani lavoratori sostiene il mercato degli affitti e le vendite di primo livello (ad es. condomini), mentre la perdita di alcuni professionisti a metà carriera potrebbe ridurre la domanda di affitti di lusso o di case di livello superiore. Inoltre, San Francisco rimane la metro che invecchia più rapidamente negli Stati Uniti, con pochissimi bambini – le famiglie stanno lasciando la città in cerca di più spazio o sobborghi più accessibili sfchronicle.com. Il basso tasso di natalità e la migrazione delle famiglie fuori città significano meno pressione sulla domanda di case unifamiliari da parte di nuclei familiari in crescita, ma una continua preferenza per unità più piccole e affitti per single e coppie.

Dal lato positivo, l’immigrazione straniera ha rafforzato la popolazione. La ripresa della Bay Area è stata alimentata da migranti internazionali che occupano posti di lavoro e case; San Francisco ha guadagnato migliaia di nuovi residenti dall’estero nell’ultimo anno costar.com. Molti sono lavoratori altamente qualificati nel settore tech e biotech, o studenti – gruppi che spesso affittano prima di acquistare, contribuendo alla forte domanda di affitti.

Forse il più grande fattore demografico/economico è la rinascita dell’industria tecnologica nel 2023–2025, in particolare il boom dell’IA. San Francisco è diventata un epicentro della rivoluzione dell’intelligenza artificiale, attirando aziende e talenti. Ingenti finanziamenti – 75 miliardi di dollari di investimenti VC solo nella prima metà del 2025 – sono confluiti nelle startup con sede a SF, in particolare nelle aziende di IA assets.cushmanwakefield.com. Aziende come OpenAI (valutata circa 100 miliardi di dollari) e Anthropic (valutata oltre 40 miliardi di dollari) stanno espandendo rapidamente la loro presenza in città, assumendo talenti e affittando spazi per uffici financialsamurai.com financialsamurai.com. Questo afflusso di lavoratori tech ben pagati sta già creando nuovi milionari e rivitalizzando segmenti del mercato immobiliare. Man mano che queste aziende maturano, i dipendenti ricchi grazie alle IPO potrebbero immettere liquidità nel mercato immobiliare, riecheggiando i precedenti boom tecnologici financialsamurai.com. Un investitore di lunga data sostiene che questa “straordinaria quantità di ricchezza [tech]” creata inevitabilmente confluirà in acquisti di case e miglioramenti dello stile di vita nella Bay Area financialsamurai.com. In effetti, il boom dell’IA viene citato come una delle ragioni principali per cui “il 2025 rappresenta un’ottima opportunità per investire nel mercato immobiliare di San Francisco” da parte di alcuni esperti, che prevedono una domanda abitativa in forte crescita con l’espansione del settore tecnologico financialsamurai.com financialsamurai.com.

In sintesi, la domanda abitativa di San Francisco nel 2025 riflette una città in trasformazione: la popolazione totale è ancora ~5–6% sotto i livelli pre-pandemia sfchronicle.com, ma sta nuovamente crescendo con l’arrivo di giovani adulti, immigrati e innovatori tech. La spinta al ritorno in ufficio da parte dei principali datori di lavoro (Google, Amazon, JPMorgan e altri che ora richiedono più lavoro in presenza) financialsamurai.com sta gradualmente ripopolando la città nei giorni feriali, il che potrebbe incoraggiare alcuni lavoratori a vivere di nuovo più vicino all’ufficio. Il lavoro da remoto è tutt’altro che morto – la presenza negli uffici di San Francisco è ancora solo circa il 50% dei livelli pre-COVID in media sfchronicle.com batlingroup.com – ma il pendolo si sta lentamente spostando indietro. Come ha detto un blogger immobiliare, “la vita urbana sta tornando fortemente” e San Francisco sta riconquistando il suo fascino per la ristorazione di livello mondiale, la cultura e i posti di lavoro, il che “probabilmente farà salire i prezzi degli immobili nei prossimi anni” financialsamurai.com. Dal punto di vista demografico, la città sta attirando una popolazione più ricca e orientata alla tecnologia anche se alcune famiglie della classe media e lavoratori da remoto restano ai margini. Questa polarizzazione presenta delle sfide (ad esempio una popolazione che invecchia, meno famiglie), ma l’afflusso di talenti ad alto reddito fa ben sperare per la domanda abitativa se la città riuscirà a trattenere questi nuovi arrivati a lungo termine.

Ripresa del mercato degli affitti: dalla calma per gli inquilini al mercato dei proprietari

Dopo una flessione durante la pandemia, il mercato degli affitti di San Francisco è tornato a crescere rapidamente nel 2025. Gli appartamenti vuoti che erano rimasti sfitti nel 2021 ora vedono file di persone fuori dalla porta. Nel giugno 2025, l’affitto mediano degli appartamenti a San Francisco è aumentato dell’11% rispetto all’anno precedente – l’aumento più rapido di qualsiasi città degli Stati Uniti, anche se l’affitto mediano nazionale è diminuito dello 0,7% nello stesso periodo sfchronicle.com. L’affitto mediano in città ha raggiunto $2.941 al mese, il livello più alto dal 2020 (anche se ancora leggermente sotto il picco del 2019) sfchronicle.com. I tassi di sfitto degli appartamenti si sono ridotti drasticamente, passando da circa 5,1% a metà 2024 a solo il 3,5% a metà 2025 sfchronicle.com. Per confronto, il tasso di sfitto degli affitti negli Stati Uniti è intorno al 6% – l’offerta di affitti a San Francisco è di nuovo estremamente limitata.

Questo improvviso cambiamento ha creato quella che i proprietari descrivono come una “corsa all’affitto.” Gli inquilini si trovano di nuovo ad affrontare open house affollati, guerre di offerte e persino proposte di affitto superiori al prezzo richiesto. Un inquilino locale ha raccontato open house “così affollati che [le persone] si urtavano a vicenda” con dozzine di candidati per un solo appartamento sfchronicle.com. I candidati scrivono “lettere d’amore” personali ai proprietari allegando il curriculum, offrono diversi mesi di affitto in anticipo, e alcuni proprietari riferiscono di ricevere oltre 30 domande per le unità più richieste sfchronicle.com sfchronicle.com. “Non vedevo una cosa simile da prima del COVID,” ha detto un amministratore delegato di una società di gestione immobiliare che gestisce 1.100 unità, il quale ha affittato sette appartamenti in un solo sabato sfchronicle.com. Quasi ogni nuovo contratto di locazione viene firmato a un affitto superiore rispetto all’inquilino precedente, spesso di qualche centinaio di dollari in più sfchronicle.com. Nei quartieri più richiesti (ad es. Mission, Potrero Hill, alcune zone di Dogpatch), i proprietari stanno vedendo aumenti del 20% degli affitti sulle unità liberate rispetto all’anno scorso sfchronicle.com.

Diversi fattori stanno alimentando questo mercato favorevole ai proprietari. La domanda repressa è uno dei principali: molti giovani inquilini hanno vissuto in condivisione o hanno lasciato la città nel 2020–21, e ora stanno tornando o cercano una casa tutta loro. I prezzi elevati delle case e i tassi d’interesse alti stanno inoltre intrappolando i potenziali acquirenti alla prima casa nel mercato degli affitti – con mutui così costosi, molti inquilini hanno “rinunciato” per ora all’acquisto sfchronicle.com, il che mantiene la domanda concentrata sugli affitti. Inoltre, i licenziamenti nel settore tech nel 2022–23 non hanno portato a un mercato degli affitti debole per molto tempo, perché molti inquilini più benestanti sono rimasti o sono stati sostituiti da nuove assunzioni in settori in crescita come l’IA. Come ha osservato Rob Warnock, senior research associate di Apartment List: nonostante l’incertezza economica, a San Francisco c’è “abbastanza denaro per far salire gli affitti in un mercato con offerta limitata” sfchronicle.com. Il boom di assunzioni nell’IA è un esempio chiave – aziende come OpenAI e Anthropic non solo affittano uffici, ma portano anche un afflusso di dipendenti ben pagati che hanno bisogno di una casa. Questo ha “creato più milionari” e intensificato la competizione per gli affitti di fascia alta, poiché questi inquilini possono permettersi unità premium sfchronicle.com sfchronicle.com. Un supervisore della SF Association of Realtors ha osservato che i quartieri orientali vicino ai poli tecnologici “100%” sembrano caldi come nell’era della dot-com; le zone ricche di startup stanno vedendo gli aumenti di affitto più frenetici sfchronicle.com.

Dal lato dell’offerta, la mobilità degli inquilini è bassa – gli inquilini attuali restano dove sono per paura di non trovare una nuova sistemazione in questo mercato frenetico sfchronicle.com. La costruzione di nuove abitazioni in affitto a SF procede lentamente (ne parleremo nella sezione sulle politiche), quindi l’offerta effettiva non è cresciuta abbastanza da soddisfare la domanda in ripresa. Il risultato è una classica stretta tra domanda e offerta: troppi affittuari in cerca di troppo poche unità. I proprietari hanno riacquistato il potere di fissare i prezzi che era mancato negli ultimi cinque anni. Entro la metà del 2025, i livelli degli affitti a San Francisco sono in media circa il 10% sotto il picco del 2019, il che significa che c’è ancora margine di crescita se la crescita economica continua sfchronicle.com. Alcuni edifici di fascia alta stanno già vedendo affitti pari o superiori ai livelli del 2019, mentre le unità più vecchie/piccole sono leggermente indietro sfchronicle.com.

È importante notare che gli affitti sono stagionali – tendono a raggiungere il picco in estate. Il picco estivo del 2025 ha superato le aspettative, ma con l’arrivo dell’inverno il mercato potrebbe raffreddarsi moderatamente come di consueto. Tuttavia, la tendenza generale suggerisce che San Francisco si sta spostando di nuovo verso un mercato favorevole ai proprietari dopo la pausa favorevole agli affittuari durante la pandemia. Per gli investitori, questo significa rendimenti in miglioramento sugli immobili in affitto. L’aumento degli affitti, combinato con lievi cali dei prezzi nel 2022–23, ha aumentato leggermente i cap rate, anche se i rendimenti immobiliari a SF restano relativamente bassi (~3-5% tipico) a causa dei prezzi elevati. L’impennata degli affitti è un’arma a doppio taglio: segnala una domanda robusta (positivo per i proprietari e i valori immobiliari), ma sottolinea anche la crisi di accessibilità abitativa che la città deve affrontare (difficile per affittuari e responsabili politici). Come indicatore della tensione del mercato, alcuni inquilini ora offrono un anno intero di affitto anticipato per assicurarsi un contratto – una tattica quasi mai vista, ora tornata di moda sfchronicle.com. Janan New della SF Apartment Association lo ha riassunto così: “Il mercato è impazzito ora. Molto competitivo… abbiamo sentito storie di fino a 30 candidati ad alcune open house” sfchronicle.com. Ha notato che alcune zone sono ancora deboli (ad es. SoMa e Tenderloin, che hanno gli affitti più bassi della città a causa del lavoro da remoto e delle condizioni delle strade) sfchronicle.com, ma nel complesso il 2025 è il mercato degli affitti più forte che SF abbia visto dalla metà degli anni 2010.

Tendenze del mercato immobiliare commerciale nel 2025

Crollo del mercato degli uffici e l’ombra del lavoro da remoto

San Francisco e il suo mercato immobiliare commerciale – in particolare il settore degli uffici – stanno affrontando una trasformazione drastica nel 2025. Il passaggio al lavoro da remoto e ibrido durante la pandemia ha portato a una crisi di spazi ufficio sfitti che mostra pochi segni di una rapida risoluzione. A metà 2025, il centro di San Francisco sta lottando con livelli record di uffici sfitti. Il tasso complessivo di sfitto degli uffici ha raggiunto il 34,8% nel secondo trimestre 2025 assets.cushmanwakefield.com, in aumento rispetto a un già elevato ~33,5% dell’anno precedente. Questo significa che oltre a 1/3 di tutti gli spazi ufficio in città sono vuoti, una cifra sorprendente per quello che un tempo era uno dei mercati degli uffici più richiesti al mondo. In confronto, la media nazionale di sfitto degli uffici è circa 19–20% credaily.com axios.com, posizionando San Francisco tra i mercati degli uffici delle grandi città più in difficoltà degli Stati Uniti. (Infatti, un sondaggio su 91 grandi città ha rilevato che SF aveva il tasso di sfitto più alto di tutti, al 34,7% axios.com).I grattacieli iconici del centro, dalla Transamerica Pyramid ai grattacieli di Market Street, sono ora spesso occupati a metà, soprattutto gli edifici più vecchi. Le proprietà per uffici di Classe B/C (edifici più vecchi, con meno servizi) stanno faticando di più – sono “più difficili da affittare” nella nuova realtà di mercato spur.org. I grattacieli di Classe A premium con servizi moderni hanno ancora una percentuale di sfitto relativamente più bassa (ad esempio, gli edifici “trophy” di livello 1 nel Financial District hanno circa il 10% di sfitto diretto assets.cushmanwakefield.com), poiché le aziende che desiderano uno spazio stanno adottando una strategia di “flight-to-quality” cercando le migliori posizioni. Ma anche questi edifici trophy stanno offrendo concessioni e registrano alcune grandi uscite di inquilini. Il modello di restituzione degli spazi è continuato fino al 2025: nel secondo trimestre, il contratto di locazione di Google per 365.000 piedi quadrati a One Market Plaza è scaduto e non è stato rinnovato, aggiungendo un enorme blocco di spazio vuoto assets.cushmanwakefield.com. Anche la società di veicoli autonomi Cruise ha messo sul mercato per il subaffitto 182.000 piedi quadrati assets.cushmanwakefield.com. Questi sono solo due esempi tra i tanti inquilini che riducono gli spazi o se ne vanno. Nel complesso, l’assorbimento netto è stato di -665.000 piedi quadrati nella prima metà del 2025 (cioè più spazio è stato liberato che affittato ex novo) assets.cushmanwakefield.com. San Francisco ha ora registrato quattro anni consecutivi di assorbimento negativo degli uffici, cancellando tutti i guadagni di occupazione degli anni 2010.

La causa principale è che il lavoro da remoto e i modelli ibridi hanno drasticamente ridotto la necessità di spazi per uffici. La presenza settimanale in ufficio è ancora solo ~45–50% rispetto alle norme pre-pandemiche nei distretti commerciali di San Francisco blog.bayareametro.gov. Molte aziende tecnologiche hanno adottato modelli ibridi permanenti, rinunciando agli spazi in eccesso. Anche le aziende in espansione (spesso startup di IA) tendono ad affittare uffici più piccoli e flessibili o spazi di coworking invece di interi grattacieli. La domanda di uffici a San Francisco nel 2025 è circa il 30% inferiore ai livelli del 2019 secondo la maggior parte delle stime, il che si allinea con l’aumento delle vacanze. E la nuova offerta non è stata il problema: pochissimi nuovi edifici per uffici sono stati aperti dal 2020. Si tratta davvero di uno shock della domanda: la presenza dell’industria tecnologica (la principale base di affittuari di uffici di SF) si è ridotta. Grandi datori di lavoro come Salesforce, Meta, Dropbox e altri hanno subaffittato o lasciato porzioni dei loro uffici a SF negli ultimi 2–3 anni.

Dal punto di vista finanziario, questo calo degli uffici sta colpendo duramente proprietari e investitori. I valori degli immobili per uffici sono crollati rispetto al picco: edifici che venivano venduti a $800/piede quadrato prima della pandemia ora vengono scambiati a forti sconti. Nel 2023–24, diversi edifici di alto profilo in centro sono stati pignorati o venduti all’asta per una frazione del loro valore precedente. Ad esempio, il Market Center (complesso di 555 California) è passato di mano tramite vendita da parte del creditore nel 2025 per circa $230 per piede quadrato, e un’altra torre al 300 Howard è stata venduta per circa $264 per piede quadrato. assets.cushmanwakefield.com. Questi prezzi sono oltre il 70% inferiori rispetto alle valutazioni di picco, indicando l’entità della crisi. Tali vendite “a saldo” hanno attirato alcuni investitori opportunisti – uno è stato persino citato come “uno dei prezzi più alti che SF abbia visto negli ultimi anni”, a dimostrazione di quanto si sia abbassata la base assets.cushmanwakefield.com. I cap rate (rendimenti degli investimenti) per gli uffici di SF sono saliti a valori a una cifra alta o più per attirare acquirenti, riflettendo l’incertezza sul reddito futuro.

I livelli degli affitti, curiosamente, non sono crollati tanto quanto l’occupazione. L’affitto medio richiesto per gli uffici a San Francisco era di circa $66,78 per piede quadrato all’anno (full-service gross) nel secondo trimestre 2025, praticamente invariato rispetto ai $66,61 del trimestre precedente assets.cushmanwakefield.com. Gli uffici di Classe A nel CBD chiedono circa $73/sf, e gli spazi di fascia alta possono ancora superare i $100/sf assets.cushmanwakefield.com. Gli affitti nominali tengono perché i proprietari non vogliono “riportare” il mercato su livelli più bassi – invece, offrono grandi concessioni (mesi di affitto gratuito, maggiori contributi per migliorie) per concludere accordi. Gli affitti effettivi sono diminuiti, ma i prezzi di listino suggeriscono che i proprietari si aspettano che questa fase negativa sia temporanea. C’è la sensazione di una fase di stabilizzazione: un rapporto ha rilevato che il mercato degli uffici “ha continuato a stabilizzarsi” a metà 2025, con un’attività di locazione effettivamente in aumento anche se i tassi di sfitto sono leggermente cresciuti a causa della scadenza di vecchi contratti assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com. In effetti, il nuovo volume di locazioni nella prima metà del 2025 è stato il più alto dal 2019 assets.cushmanwakefield.com – un segnale che alcuni inquilini stanno approfittando di offerte più economiche e flessibili per trasferirsi o migliorare gli spazi. Molti di questi inquilini sono piccole aziende tech e AI che prendono in affitto a breve termine (spesso subaffitti) a prezzi vantaggiosi assets.cushmanwakefield.com. La disponibilità di subaffitti, che era aumentata all’inizio della pandemia, è in realtà diminuita (da circa 7 milioni di piedi quadrati a 6,2 milioni) poiché alcuni subaffitti sono scaduti o sono stati ritirati assets.cushmanwakefield.com.

Nonostante questi piccoli segnali positivi, la realtà è che il centro di San Francisco ha un enorme surplus di spazi per uffici che potrebbe richiedere anni per essere assorbito. Con una disponibilità di circa il 35%, circa 25 milioni di piedi quadrati sono vuoti – l’equivalente di quasi tutti gli spazi per uffici nel centro di Atlanta che rimangono sfitti, per fare un confronto. Anche le previsioni più ottimistiche non vedono la disponibilità scendere sotto il 20% prima della fine di questo decennio senza un intervento importante. I proprietari con mutui in scadenza sono in difficoltà – rifinanziare è difficile con tassi di interesse elevati e bassa occupazione, quindi sono previsti più default e vendite in sofferenza.

La persistenza del lavoro da remoto è la sfida fondamentale. Molte aziende ora adottano un modello ibrido con 2-3 giorni in ufficio, riducendo di fatto del 40–60% lo spazio necessario per dipendente rispetto al periodo pre-2020. Inoltre, alcune grandi aziende si sono trasferite o hanno ampliato la loro presenza altrove (Texas, Florida, ecc.), riducendo strutturalmente la domanda di uffici a San Francisco. Un punto positivo è il settore delle scienze della vita – la domanda di laboratori a Mission Bay e Dogpatch rimane solida, poiché i laboratori umidi non possono essere gestiti da remoto. Tuttavia, rappresentano solo una frazione del mercato complessivo. Anche i fornitori di spazi di co-working e flessibili stanno espandendo la loro presenza (ad esempio i concorrenti di WeWork e startup locali di coworking) per accogliere aziende che cercano soluzioni a breve termine.

In sintesi, il mercato degli uffici di San Francisco nel 2025 è nel mezzo di una ristrutturazione senza precedenti. Una disponibilità del ~35% è un territorio inesplorato, e i ricavi da affitto in tutta la città sono diminuiti di circa il 7% rispetto al 2019 mentre i costi operativi sono aumentati di circa il 28% per i proprietari sfchronicle.com, creando difficoltà finanziarie. L’economia del centro è stata colpita duramente – meno lavoratori in ufficio significa meno passaggio per i negozianti (come discusso sotto) e meno passeggeri sui mezzi pubblici. La strada da seguire probabilmente prevede la riconversione degli uffici obsoleti e l’attesa di un graduale ritorno della domanda man mano che l’economia evolve. Il lavoro ibrido è destinato a restare, ma San Francisco scommette che i suoi punti di forza – innovazione, cultura e posizione – attireranno alla fine aziende e lavoratori in modo più deciso. Le autorità cittadine e gli investitori stanno ora perseguendo attivamente strategie per colmare il vuoto, dalla conversione di uffici in abitazioni all’offerta di incentivi per nuovi utilizzi, che esploriamo nelle prossime sezioni.

Segnali contrastanti per il commercio al dettaglio e il settore commerciale

I problemi degli uffici del centro si sono riversati anche nel settore retail e dell’ospitalità di San Francisco. Meno lavoratori nel cuore della città significa meno clienti per negozi, caffè e ristoranti, soprattutto nei giorni feriali. Union Square e Market Street, i principali corridoi commerciali della città, sono stati visibilmente colpiti – con chiusure di alto profilo e vetrine vuote che hanno fatto notizia. Nel 2023, sia Nordstrom che Westfield Mall hanno annunciato che avrebbero lasciato il centro: Westfield ha restituito il controllo del suo centro commerciale SF Center al creditore, e Nordstrom ha chiuso il suo flagship di San Francisco, citando il calo del traffico pedonale e preoccupazioni per la sicurezza globest.com sfist.com. Sono stati tra le decine di rivenditori – dalle grandi catene come Old Navy e Anthropologie alle piccole boutique – che hanno chiuso o si sono trasferiti dal 2020 sfist.com. All’inizio del 2025, si stimava che la vacanza commerciale di Union Square fosse intorno al 25%, e alcune strade laterali del Financial District vedevano fino a 1/3 delle vetrine vuote abc7news.com. Questo è in netto contrasto con il quasi 5% di vacanza commerciale pre-pandemia.

Tuttavia, non è tutto negativo per il retail a San Francisco. Ci sono segnali di adattamento e ripresa nel 2025. Diverse nuove attività hanno aperto in centro quest’anno, tra cui alcuni ristoranti, negozi esperienziali e locali di intrattenimento, suggerendo che gli imprenditori vedano opportunità negli affitti più bassi downtownsf.org. La città ha persino allentato alcune normative – ad esempio, San Francisco ha alleggerito i limiti all’apertura di catene nei principali corridoi come Van Ness Avenue per attrarre nuovi inquilini negli spazi vuoti youtube.com abc7news.com. Il Downtown Community Benefit District ha riportato che almeno quattro nuove attività hanno aperto all’inizio del 2025 nell’area di Union Square, con altre in programma, come parte degli sforzi per “dare slancio al centro” downtownsf.org. E mentre molti grandi rivenditori di lusso se ne sono andati, altri si sono insediati (ad esempio, IKEA aprirà un nuovo negozio in formato urbano nell’area di mid-Market nel 2025, con l’obiettivo di attirare acquirenti e fare da ancoraggio a una rivitalizzazione della zona).

Importante, il turismo si sta riprendendo, il che aiuta il commercio al dettaglio e l’ospitalità. L’occupazione alberghiera a San Francisco sta risalendo con il ritorno di convention e turisti, anche se è ancora sotto i livelli del 2019. Il turismo internazionale, in particolare da Europa e Asia, è aumentato nel 2023–2024 grazie alla domanda di viaggi repressa. Questo riporta più acquirenti e clienti a Union Square e Fisherman’s Wharf. La Coppa del Mondo 2026 e altri eventi all’orizzonte stanno anche spingendo a rinnovare il centro città.

Nel più ampio spettro del settore immobiliare commerciale oltre uffici e negozi, gli spazi industriali e magazzini a San Francisco sono rimasti scarsi (la città ha un’offerta industriale limitata e una forte domanda da parte della distribuzione dell’ultimo miglio e delle industrie artigianali). Gli edifici multifamiliari (5+ unità) sono tornati ad essere beni molto richiesti dagli investitori, grazie all’aumento degli affitti – sebbene il rigido controllo degli affitti e le tutele per gli inquilini a SF rendano gli investitori cauti, i nuovi edifici di fascia alta (che sono esenti dal controllo degli affitti) stanno andando bene con affitti e occupazione in crescita.

Nel complesso, le prospettive per il settore immobiliare commerciale a SF sono contrastanti: uffici e commercio al dettaglio in centro stanno attraversando una dolorosa fase di aggiustamento, mentre altri segmenti come affitti residenziali, laboratori e negozi di quartiere mostrano resilienza. La salute economica della città nei prossimi anni dipenderà dal rivitalizzare il centro e dal ripensare con successo gli spazi commerciali sottoutilizzati. I responsabili politici ne sono ben consapevoli, portando a una raffica di cambiamenti politici locali volti a invertire la tendenza.

Cambiamenti nelle politiche locali e il loro impatto

Di fronte a queste sfide senza precedenti, i leader di San Francisco (in collaborazione con il governo statale della California) hanno avviato una serie di cambiamenti politici per rafforzare il mercato immobiliare e affrontare problemi di lunga data. Le principali iniziative del 2024–2025 riguardano tutto, dalla produzione e accessibilità abitativa al rivitalizzare il centro con nuovi usi. Di seguito i principali cambiamenti politici e cosa significano per il mercato:

Accelerare la produzione di alloggi e facilitare lo sviluppo

San Francisco ha una reputazione ben meritata per lo sviluppo abitativo lento – ritardi notori nei permessi, una zonizzazione rigorosa e la frequente opposizione dei residenti hanno limitato le nuove costruzioni per decenni. Nel 2023, lo stato della California ha avvertito San Francisco che questa situazione doveva cambiare. L’Housing Element della città imposto dallo stato (2023–2031) ha fissato un obiettivo ambizioso di oltre 82.000 nuove abitazioni entro il 2031 per alleviare la crisi dell’accessibilità economica gov.ca.gov. Tuttavia, una revisione statale sull’edilizia abitativa alla fine del 2023 ha rilevato che le pratiche di SF non erano conformi alla legge statale, osservando che se il ritmo attuale continuasse (meno di 1 unità abitativa approvata al giorno nel 2023), la città mancherebbe gravemente il suo obiettivo gov.ca.gov gov.ca.gov. In risposta, lo stato ha prescritto 18 Azioni Obbligatorie per San Francisco, costringendo di fatto la città a semplificare e riformare il proprio processo di approvazione degli alloggi gov.ca.gov. Queste includono: l’eliminazione di alcune revisioni discrezionali dei progetti, la riforma del modo in cui il CEQA (valutazione ambientale) viene applicato a livello locale, l’accelerazione dei permessi post-approvazione e l’aumento della trasparenza/responsabilità nel processo di pianificazione gov.ca.gov. Il governatore Gavin Newsom ha sottolineato che le approvazioni abitative di SF, “complesse, ingombranti e imprevedibili”, devono essere risolte per inaugurare una “nuova era dell’edilizia” con una maggiore offerta gov.ca.gov.Già stiamo vedendo dei cambiamenti. Nel 2023–2024, San Francisco ha adottato una serie di ordinanze per “snellire la burocrazia” nel settore abitativo. Ad esempio, la città si è adeguata a nuove leggi statali come SB 35/SB 423, che consentono ad alcuni progetti multifamiliari di ottenere un’approvazione ministeriale (“by-right”) se soddisfano i criteri di accessibilità economica e di zonizzazione spur.org. Il dipartimento urbanistico sta aggiornando i regolamenti per ridurre le revisioni soggettive del design e i requisiti di uso condizionato. Il sindaco London Breed (fino al 2024) e il nuovo sindaco Daniel Lurie (dal 2025) hanno entrambi sostenuto misure a favore dell’edilizia abitativa. Il sindaco Lurie, che ha assunto la carica con una piattaforma volta a ripristinare la vivacità di San Francisco, sostiene politiche per “riportare il buon senso” nello sviluppo – rendendo più facile costruire case e attrarre di nuovo le famiglie financialsamurai.com. C’è un cauto ottimismo sul fatto che la politica locale stia cambiando direzione, allontanandosi dal NIMBYismo verso un approccio più YIMBY (Yes-In-My-Backyard), dato la pressione statale e il bisogno evidente di più alloggi.

Un cambiamento concreto nelle politiche: le tariffe di impatto e i requisiti sono stati alleggeriti per alcuni progetti. Nel 2023, SF ha legalizzato i fourplex nella maggior parte dei lotti unifamiliari (in risposta alla SB9 della California), e ha avviato programmi per incentivare le Accessory Dwelling Units (ADU). La città ha anche ridotto alcuni obblighi di edilizia accessibile che stavano bloccando i progetti – ad esempio, riducendo temporaneamente le percentuali di zonizzazione inclusiva su alcuni progetti per migliorarne la fattibilità, e offrendo esenzioni dalle tariffe per gli sviluppi di edilizia completamente accessibile. Questi sforzi mirano a sbloccare progetti fermi; infatti, alcuni progetti precedentemente approvati ma non ancora realizzati sono partiti nel 2024 dopo questi aggiustamenti. Tuttavia, i progressi sono lenti: alla fine del 2024, SF era in ritardo rispetto a molte altre città della Bay Area nel raggiungimento degli obiettivi abitativi sfchronicle.com sfstandard.com, con solo poche migliaia di unità autorizzate dal 2023. La vera prova sarà se le riforme riusciranno ad accelerare sensibilmente la costruzione nel 2025–2026.

Conversioni da uffici a residenze e rivitalizzazione del centro

Forse i cambiamenti di politica locale più di alto profilo sono quelli pensati per reinventare il centro di San Francisco. Con così tanti spazi per uffici vuoti, i leader della città vedono un’opportunità per affrontare due problemi contemporaneamente: riempire gli edifici vuoti e creare alloggi tanto necessari. Nel 2023, il think tank SPUR ha pubblicato un importante rapporto, “From Workspace to Homebase,” analizzando quali edifici per uffici potrebbero essere ragionevolmente convertiti in residenze spur.org. I risultati: molti vecchi uffici di Classe B/C sono fisicamente adatti alla conversione ma erano finanziariamente non fattibili secondo le regole allora in vigore spur.org. Il rapporto ha proposto sei cambiamenti politici chiave per rendere le conversioni realizzabili su larga scala spur.org.

Il governo di San Francisco ha risposto rapidamente. Entro la metà del 2025, la città ha implementato tutte e sei le raccomandazioni di SPUR spur.org, adottando uno dei pacchetti di incentivi pro-conversione più aggressivi della nazione:

Codici edilizi e approvazioni semplificati: Nel 2023, è stata approvata una legge per esonerare alcuni requisiti del codice urbanistico per i progetti di conversione da ufficio a residenziale spur.org. Questo ha creato un percorso di approvazione più rapido e ministeriale (esonerando i progetti da lunghe revisioni discrezionali e persino dal CEQA in molti casi). Il Dipartimento di Ispezione Edilizia ha anche pubblicato linee guida più chiare per il riuso adattivo per aiutare gli sviluppatori a gestire gli adeguamenti sismici e antincendio negli uffici più vecchi spur.org spur.org.

marzo 2025

che esenta tutti i requisiti di edilizia residenziale accessibile (inclusionary) e gli oneri di urbanizzazione comunali per un massimo di 7 milioni di piedi quadrati di spazi per uffici convertiti in residenziali

spur.org

Incentivi fiscali: Nel 2024 gli elettori hanno approvato la Proposition C, che esenta dalla tassa di trasferimento immobiliare fino a 5 milioni di piedi quadrati di spazi convertiti spur.org spur.org. Poiché SF applica tasse di trasferimento elevate (fino al 6% sulle grandi transazioni), si tratta di un risparmio significativo per le operazioni di conversione. Inoltre, la California ha approvato la AB 2488 (Ting) nel 2024, che consente a SF di creare uno speciale “distretto di finanziamento” a sostegno delle conversioni spur.org. Nel giugno 2025, la città ha istituito questo distretto, che rimborserà agli sviluppatori l’incremento futuro delle imposte sulla proprietà – in sostanza restituendo parte delle nuove tasse sugli immobili da un edificio convertito al progetto per colmare i gap finanziari spur.org spur.org. Questo strumento unico aiuterà a compensare gli elevati costi di costruzione per la ristrutturazione e l’adeguamento degli uffici.
Riserva Prop M: La Proposition M di San Francisco (un limite allo sviluppo di nuovi uffici) è stata modificata in modo che qualsiasi spazio per uffici rimosso tramite conversione venga aggiunto nuovamente alla quota consentita di uffici della città in futuro spur.org. Questa “banca di spazi” significa che la città non perde permanentemente potenziale spazio lavorativo – una volta che il mercato si riprenderà, potranno teoricamente essere costruiti nuovi uffici all’avanguardia in sostituzione di quelli convertiti. È stato un compromesso politico per ottenere un ampio sostegno alle conversioni.

Questi incentivi sono tra i più generosi del paese per la riconversione di uffici. Il risultato: sviluppatori e proprietari stanno ora valutando seriamente molti edifici per il riutilizzo residenziale. Uno studio del Kaplan Group ha rilevato che San Francisco ha il potenziale per circa 61.600 unità abitative tramite la conversione di uffici (se tutti gli uffici vuoti idonei venissero convertiti) axios.com axios.com – il secondo potenziale più alto negli Stati Uniti dopo NYC. I funzionari della città sono ansiosi di cogliere questa opportunità. I primi progetti di conversione post-pandemia stanno andando avanti: ad esempio, lo storico Humboldt Bank Building su Market Street è destinato a diventare abitazioni axios.com. Numerose altre proposte sono in fase di valutazione, con un focus su vecchie torri del distretto finanziario e edifici per uffici SoMa degli anni ’60-’80 che presentano alti tassi di sfitto.

Anche se rimangono delle sfide – i costi di conversione sono ancora elevati (molti edifici potrebbero essere redditizi solo se acquisiti a prezzi di saldo) – questi cambiamenti normativi migliorano notevolmente i conti. Rinunciando a milioni in tasse e oneri e accelerando le approvazioni, SF ha segnalato di essere “profondamente impegnata a reinventare il centro come distretto a uso misto” spur.org. I benefici attesi sono molteplici: economici (sostituire uffici vuoti a basso valore con residenze di valore dovrebbe aumentare le entrate fiscali da proprietà e vendite spur.org), sociali (aggiungere abitazioni potrebbe portare migliaia di residenti a sostenere piccole imprese, arte e vita notturna in centro spur.org), e per l’abitazione (più unità, incluse potenzialmente più unità accessibili, in una zona ben servita dai trasporti). Un consigliere comunale ha dichiarato: “Non stiamo solo accelerando il progresso necessario nella produzione di alloggi — stiamo aggiornando le decisioni urbanistiche del XX secolo per creare quartieri a uso misto fiorenti del XXI secolo.” axios.com

Oltre alle conversioni, il Municipio ha lanciato un più ampio Piano di Ripresa del Centro. Nel 2023, il sindaco Breed ha convocato una task force (proseguita sotto il sindaco Lurie) per attrarre nuove industrie – ad es. laboratori di scienze della vita, centri di R&S per l’IA, persino istituzioni artistiche ed educative – negli spazi vuoti del centro. Sono in corso discussioni sulla flessibilità urbanistica per consentire più vita notturna, locali per eventi e persino hotel residenziali in ex edifici per uffici. Sono stati proposti crediti d’imposta per i datori di lavoro che riportano i dipendenti in ufficio. La città sta inoltre investendo in miglioramenti della qualità della vita: aumento delle pattuglie di polizia a piedi e della pulizia delle strade in centro per affrontare problemi di sicurezza e pulizia, che avevano scoraggiato alcuni lavoratori e clienti. Il sindaco Lurie ha sottolineato la necessità di essere “più severi contro la criminalità, liberare le strade dai senzatetto, [e] sbarazzarsi degli spacciatori” per migliorare l’immagine del centro financialsamurai.com. All’inizio del 2025 si sono intensificati gli sforzi per trasferire gli accampamenti nei rifugi e reprimere i mercati della droga all’aperto nel Tenderloin. Sebbene questi problemi sociali persistano, qualsiasi successo nel rendere il centro più sicuro e vivace potrebbe avere un impatto diretto sul mercato immobiliare attirando di nuovo le persone.

Accessibilità abitativa e tutele per gli inquilini

Sul fronte residenziale, San Francisco ha continuato la sua tradizione di forti tutele per gli inquilini, ma con alcune novità. La “tassa sulle case vuote” della città – una misura approvata dagli elettori (Prop M 2022) per tassare i proprietari di unità che restano vuote per più di metà anno – doveva entrare in vigore nel 2024. L’obiettivo era rimettere sul mercato degli affitti alcune delle circa 4.000 unità vuote stimate e raccogliere fondi per l’edilizia abitativa sfchronicle.com sfchronicle.com. Tuttavia, quella legge ha incontrato un ostacolo legale: nell’ottobre 2024, un giudice della Corte Superiore ha annullato la tassa sulle case vuote ritenendola incostituzionale e preclusa dalla legge statale sfchronicle.com sfchronicle.com. La città ha fatto ricorso contro la sentenza sfchronicle.com, e per ora l’applicazione della tassa è sospesa. I sostenitori, come il supervisore Dean Preston, sostengono che sia uno strumento necessario per aumentare l’offerta di affitti, mentre i critici affermano che viola i diritti di proprietà sfchronicle.com sfchronicle.com. A seconda dell’esito del ricorso (o di una misura rivista), questa tassa potrebbe tornare in qualche forma – influenzando potenzialmente quanti proprietari di condomini tengono le unità vuote invece di affittarle. Per ora, però, la tassa sulle case vuote è in una situazione di stallo sfchronicle.com sfchronicle.com.

Il controllo degli affitti rimane saldamente in vigore: la maggior parte degli edifici multifamiliari costruiti prima del 1979 è soggetta all’ordinanza di stabilizzazione degli affitti della città, che nel 2025 consente aumenti annuali degli affitti di solo l’1,4% sf.gov. Nel periodo di alta inflazione del 2022–2023, ciò ha significato che i costi di molti proprietari sono aumentati molto più rapidamente rispetto agli aumenti di affitto consentiti (un sondaggio ha rilevato che le spese operative sono aumentate di circa il 20–30% dal 2019, mentre i ricavi da affitti regolamentati sono diminuiti di circa il 7%) sfchronicle.com. Alcuni piccoli proprietari hanno venduto le proprietà di conseguenza, e questi edifici più vecchi sono spesso stati acquistati da investitori che puntano sull’apprezzamento a lungo termine piuttosto che sul flusso di cassa a breve termine.

Per affrontare il problema dell’accessibilità, San Francisco nel 2025 sta anche esplorando nuove fonti di finanziamento per l’edilizia abitativa. Si prevede che una misura locale per emettere obbligazioni per l’edilizia abitativa accessibile (nell’ordine dei 300–500 milioni di dollari) sarà presente in una prossima votazione. E la città sta attingendo a fondi statali e federali: il sindaco Breed (prima di lasciare l’incarico) ha annunciato piani per utilizzare un nuovo programma federale per finanziare 3.700 nuove case accessibili come parte della sua iniziativa “Housing for All” volta a raggiungere l’obiettivo di 82.000 unità sf.gov. Questo include la costruzione su terreni pubblici e la conversione di hotel turistici in alloggi in stile SRO per residenti senzatetto e a basso reddito.

In sintesi, la politica locale nel 2025 si sta evolvendo attivamente per stimolare il mercato immobiliare: accelerando la costruzione di alloggi, promuovendo con decisione la riqualificazione adattiva degli uffici vuoti, e adottando misure (a volte sperimentali o controverse) per migliorare il clima imprenditoriale e la vivibilità della città. Il consenso degli esperti è che queste politiche siano passi iniziali necessari, ma l’esecuzione sarà fondamentale. Come ha osservato Sujata Srivastava, Chief Policy Officer di SPUR, la conversione degli uffici “porta benefici economici, sociali, ambientali e fiscali” e programmi simili hanno rivitalizzato i centri cittadini in città come NYC e Philadelphia – ora “siamo ansiosi di vedere cosa succederà dopo a San Francisco.” spur.org spur.org I prossimi anni riveleranno quanto queste leve politiche potranno effettivamente tirare San Francisco fuori dalla sua crisi immobiliare commerciale e alleviare la sua carenza di alloggi.

Opportunità di investimento e prospettive

Le fortune contrastanti dei mercati residenziali e commerciali di San Francisco nel 2025 presentano un panorama unico per gli investitori. Esistono opportunità, ma anche rischi, e il successo dipenderà da una strategia e da un tempismo accurati. Ecco alcuni spunti di investimento chiave e previsioni degli esperti per il futuro:

Residenziale: Comprare durante il calo e cavalcare l’onda tecnologica

Per gli investitori immobiliari e gli acquirenti di case, il settore residenziale di San Francisco nel 2025 offre un potenziale punto d’ingresso interessante – almeno secondo alcuni osservatori esperti. I prezzi delle case, pur essendo in ripresa, sono ancora generalmente al di sotto del picco 2018–2020 (soprattutto per i condomini), e i tassi ipotecari elevati hanno ridotto la concorrenza rispetto alla frenesia della fine degli anni 2010. Analisti finanziari come l’autore di Financial Samurai sostengono che il 2025 sia un’“eccellente opportunità” per acquistare a San Francisco financialsamurai.com. La logica: il settore tech è in forte espansione, e la città si trova probabilmente a un punto di svolta proprio prima di una nuova fase di crescita. Con il NASDAQ in forte rialzo nel 2023–24 e una massiccia creazione di ricchezza nell’IA, molti residenti locali hanno nuove ricchezze azionarie che verranno infine convertite in acquisti di case financialsamurai.com. Poiché questa ricchezza tech/IA “inevitabilmente” si riverserà nel settore immobiliare, la domanda (e i prezzi) potrebbero aumentare rapidamente – il che significa che chi compra ora potrebbe beneficiare di un notevole apprezzamento nei prossimi anni financialsamurai.com financialsamurai.com.

Inoltre, l’inventario è così basso che qualsiasi aumento della domanda si tradurrà rapidamente in una pressione al rialzo sui prezzi. Ci sono segnali che questo stia già iniziando – ad esempio, la primavera 2024 ha visto di nuovo intense guerre di offerte in alcuni quartieri financialsamurai.com. Con molti acquirenti in attesa, anche un moderato calo dei tassi ipotecari o una IPO di successo da parte di un’azienda tech locale potrebbe scatenare una nuova ondata di acquisti. La domanda repressa è reale: famiglie che hanno rinunciato durante la pandemia o affittuari che vogliono finalmente comprare potrebbero tornare, creando quello che un esperto definisce un ambiente da “massiccia guerra di offerte” non appena le condizioni miglioreranno financialsamurai.com. Ci si aspetta che la vita vada avanti – matrimoni, famiglie che crescono, cambi di lavoro – e che le persone non aspetteranno per sempre, quindi anche con tassi al 6-7% alla fine rientreranno in massa nel mercato financialsamurai.com.

San Francisco rimane anche un luogo di perenne scarsità di alloggi. Geograficamente piccola e circondata dall’acqua su tre lati, la città non può espandersi. La rigida regolamentazione urbanistica ha storicamente limitato la densità (anche se ora questo sta leggermente cambiando). Questi fattori creano un vincolo di offerta a lungo termine – “la città è solo 7×7 miglia, la domanda supererà sempre l’offerta sul lungo periodo”, come ha osservato un investitore su financialsamurai.com. Pertanto, detenere una proprietà a lungo termine a San Francisco si è storicamente rivelata una formula vincente, salvo fluttuazioni a breve termine. Gli investitori con un orizzonte di 5 anni o più sono generalmente fiduciosi che i valori saranno più alti in futuro.

Detto ciò, è necessaria cautela nel breve termine. Alcune previsioni sono decisamente negative per il prossimo futuro: l’ultimo modello di Zillow prevede che San Francisco registrerà uno dei cali dei prezzi delle case più marcati della nazione nel prossimo anno – prevedendo un -6,1% entro metà 2026 resiclubanalytics.com. Questo pessimismo deriva dalle pressioni sull’accessibilità e da un leggero aumento dell’inventario sul mercato. Gli economisti di Zillow osservano che a livello nazionale, l’aumento delle offerte ha dato ai compratori maggiore potere di contrattazione, e in mercati come San Francisco, dove l’accessibilità è limitata, “una maggiore offerta offre più opzioni e mette pressione al ribasso sui prezzi” resiclubanalytics.com. In sostanza, se abbastanza proprietari decidessero di vendere (magari spinti dalla paura di un calo o dal trasferimento fuori da SF), la domanda – ancora fragile – potrebbe essere sopraffatta e portare a un ammorbidimento dei prezzi. L’ipotesi negativa cita anche la debole crescita della popolazione e la possibilità di una maggiore disoccupazione nel settore tech come rischi – se l’economia vacilla o il “boom dell’IA” svanisce, la domanda abitativa potrebbe ristagnare. Come ha avvertito Rob Warnock di Apartment List riguardo al mercato degli affitti: “Se l’economia rimane almeno forte come oggi, è ovvio che [gli affitti] diventeranno più costosi… Se l’IA scoppia come una bolla, le cose potrebbero cambiare.” sfchronicle.com La stessa logica si applica ai valori delle case: molto dipende dall’andamento dell’economia tech più ampia.

La maggior parte degli esperti, tuttavia, prevede una crescita modesta o una stabilizzazione piuttosto che un crollo. La National Association of Realtors prevede che i prezzi delle case negli Stati Uniti aumenteranno di circa il 3% nel 2025 e del 4% nel 2026 nowbam.com, e San Francisco potrebbe rientrare in questo intervallo supponendo che l’economia locale rimanga solida. La Mortgage Bankers Association è più cauta, aspettandosi un apprezzamento annuo inferiore al 2% a livello nazionale fino al 2026 nowbam.com. Un sondaggio Real Estate Expectations tra 100 economisti ha posizionato SF vicino al fondo delle aree metropolitane per le prospettive del 2025, ma anche questo potrebbe significare un piccolo calo a una cifra, non un crollo. Il consenso è che la correzione del 2022 ha eliminato parte della bolla dal mercato, e ciò che abbiamo ora è vicino a un nuovo equilibrio. Salvo una recessione, i valori delle case probabilmente oscilleranno o saliranno gradualmente nel prossimo anno o due.

Per gli investitori in immobili da affittare, la situazione è più chiara: gli affitti stanno aumentando e la disponibilità è bassa, quindi gli immobili multifamiliari ben posizionati dovrebbero generare flussi di cassa in miglioramento. I quartieri con alta domanda (ad es. Pacific Heights, Mission Bay, Noe Valley) stanno registrando quasi la piena occupazione e aumenti degli affitti, il che aumenta il rendimento. Alcuni investitori stanno puntando su piccoli edifici di appartamenti e duplex che si possono ancora trovare a prezzi relativamente scontati rispetto a qualche anno fa, scommettendo che la crescita degli affitti e il calo dei tassi renderanno questi investimenti molto redditizi. C’è anche interesse per gli ADU (unità accessorie) – aggiungere un’unità abitativa a una proprietà esistente può aumentare il reddito, e le leggi della California ora rendono più facile ottenere i permessi per gli ADU.

Inoltre, i condomini – che erano rimasti indietro nella ripresa – potrebbero rappresentare un’opportunità. I condomini nel centro/SOMA sono stati scambiati a un notevole sconto rispetto al loro picco e alle case unifamiliari. Con il ritorno della vivacità della città e l’aumento del ritorno in ufficio, i condomini urbani potrebbero apprezzarsi. Gli investitori stanno acquistando selettivamente condomini da affittare (anche se bisogna considerare le spese condominiali e l’eventuale controllo degli affitti).

In breve, le prospettive residenziali per gli investitori: cauto ottimismo. Chi dispone di liquidità o di un solido finanziamento vede il 2025 come un’opportunità per “comprare a basso prezzo” (relativamente parlando, per SF) prima di una ripresa. I “house hacker” e i primi acquirenti hanno ora più margine di trattativa rispetto alle frenesie passate. Ma pazienza e un solido cuscinetto finanziario sono fondamentali, poiché la volatilità a breve termine è possibile e i costi di mantenimento (mutuo, tasse) sono elevati. Se i tassi d’interesse dovessero diminuire nel 2025–2026 come previsto nowbam.com, chi ha acquistato a tassi più alti potrà rifinanziare e potenzialmente ottenere un buon guadagno in conto capitale sia dalla riduzione dei tassi che dall’apprezzamento dell’immobile – uno scenario che gli investitori più esperti stanno valutando.

Commerciale: Trasformare la crisi in opportunità

Nel settore commerciale, lo stesso disagio che affligge il centro potrebbe essere una miniera d’oro per investitori audaci. Il crollo delle valutazioni degli uffici significa che asset di prestigio sono disponibili a prezzi impensabili solo pochi anni fa. Investitori con grandi disponibilità (private equity, fondi istituzionali, individui ad alto patrimonio) stanno monitorando la situazione. Ad esempio, nel 2025 alcuni investitori istituzionali come Blackstone hanno iniziato a comprare selettivamente edifici per uffici a San Francisco a forti sconti, credendo di poter superare la crisi assets.cushmanwakefield.com. La scommessa è che “San Francisco si riprenderà” come ha fatto dopo crisi passate (scoppio della bolla dot-com, Grande Recessione), e possedere immobili di pregio a un prezzo molto inferiore al costo di sostituzione porterà rendimenti eccezionali nel lungo termine. Anche con un’occupazione al 30%, se hai comprato una torre al 20% del suo valore originario, la matematica può funzionare con pazienza.

L’iniziativa della città per conversioni da ufficio a residenziale apre anche nuove strade. Sviluppatori specializzati nel riuso adattivo stanno guardando attivamente a SF. I 7 milioni di piedi quadrati di spazi idonei all’esenzione dalle tariffe spur.org e altri incentivi rappresentano di fatto una grande sovvenzione. Se uno sviluppatore riesce ad acquisire un ufficio obsoleto a basso costo (e molti saranno disponibili tramite pignoramenti o vendite di crediti), potrà potenzialmente convertirlo in appartamenti con costi accessori molto più bassi ora. Gli incentivi statali e comunali (esenzioni fiscali, permessi accelerati, ecc.) riducono il rischio, e c’è un evidente vantaggio nel creare alloggi di cui la città ha disperatamente bisogno. Non tutti gli edifici saranno adatti – fattori come la dimensione della pianta, la disposizione delle finestre e i costi di adeguamento sismico possono determinare il successo o il fallimento di una conversione – ma SF ha molti edifici dei primi del Novecento e di metà secolo che sono buoni candidati. Potremmo vedere l’emergere di una nuova tipologia di investitore a SF: coloro che mettono insieme un portafoglio di conversioni nel centro, trasformando uffici vuoti in residenze in affitto o spazi a uso misto. Se avranno successo, saranno in prima linea nella rinascita del centro e potranno trarre grandi profitti trasformando affitti per uffici da $30/piede quadrato in appartamenti affittati a $4.000 al mese.

Oltre alle conversioni, la possibilità concessa dalla città di recuperare l’allocazione di uffici prevista dalla Prop M per gli spazi rimossi spur.org significa che nuovi sviluppi di uffici potrebbero diventare fattibili in futuro. Non è un’operazione immediata, ma terreni o edifici più vecchi potrebbero essere acquistati ora, messi a reddito e poi riqualificati in uffici di nuova generazione o spazi per laboratori una volta che il mercato si sarà ripreso, diciamo, tra 5-7 anni. Particolarmente preziosi potrebbero essere i siti che possono ottenere autorizzazioni per laboratori di scienze della vita o sanità, settori in crescita. Stiamo già vedendo alcuni uffici del centro considerare la conversione non in abitazioni, ma in spazi laboratorio biotech (che hanno requisiti edilizi diversi ma alta domanda vicino a UCSF e Mission Bay).

Anche gli investitori stanno guardando agli spazi commerciali al piano terra e agli asset nel settore dell’ospitalità che sono in difficoltà. Ad esempio, alcuni hotel di Union Square (ad es. il prestito dell’Hilton Union Square è andato in default nel 2023) potrebbero cambiare proprietà a prezzi bassi, e un operatore esperto potrebbe riposizionarli o aspettare che il turismo si riprenda completamente per ottenere guadagni. Anche le vetrine commerciali, allo stesso modo, potrebbero essere acquistate a poco prezzo e riconvertite – magari in palestre, locali di intrattenimento, o persino centri di ritiro logistico – anticipando che il traffico pedonale in centro migliorerà gradualmente.

Un’opportunità diretta derivante dalle politiche: il nuovo distretto di finanziamento per la rivitalizzazione del centro axios.com. Gli sviluppatori che investono in edifici sottoutilizzati nelle aree designate (Market St., Financial District, Union Square, East Cut ecc.) possono essere rimborsati tramite l’incremento delle tasse sulla proprietà per una parte dei costi di sviluppo axios.com spur.org. Questo migliora effettivamente il ROI del progetto. È un semaforo verde per progetti creativi – da hub di co-working a ibridi residenziali – sapendo che la città condivide parte del rischio.

Ovviamente, i rischi nel commerciale sono elevati. I costi di mantenimento per un edificio per uffici vuoto sono enormi (tasse, sicurezza, assicurazione, reddito minimo). Il finanziamento è molto ristretto – le banche sono riluttanti a concedere prestiti su asset per uffici a SF, il che significa che molti accordi devono essere finanziati interamente in contanti o con prestiti ad alto interesse. La tempistica per la ripresa è incerta; gli investitori potrebbero dover mantenere le proprietà per molti anni con flussi di cassa negativi. Chi converte gli edifici affronta rischi di costruzione e potenziali opposizioni dalla comunità (anche se ora i venti politici sono favorevoli). In breve, il settore commerciale è adatto a chi ha una forte capitalizzazione e una buona tolleranza alla volatilità.

Previsioni degli esperti e prospettive future

Cosa prevedono gli esperti per il mercato immobiliare di San Francisco nei prossimi anni? In linea generale, la maggior parte prevede un miglioramento graduale ma nessun boom rapido. L’espressione “cauto ottimismo” ricorre spesso.

Sul lato residenziale, come già detto, le previsioni divergono. Il lieve pessimismo di Zillow su un calo del 2% dei prezzi delle case negli Stati Uniti nel 2025 (e molto di più a SF) resiclubanalytics.com resiclubanalytics.com contrasta con le aspettative di NAR e Fannie Mae di una crescita nazionale dei prezzi delle case del 3–4% nowbam.com nowbam.com. Per San Francisco in particolare, gli osservatori del settore pensano che il 2025 sarà un anno di stabilizzazione, con prezzi che potrebbero chiudere l’anno stabili o in leggero aumento. Molto dipende dai tassi di interesse: se la Fed inizierà a tagliare i tassi tra il 2024 e il 2025 e i tassi dei mutui scenderanno sotto il 6%, questo potrebbe “riportare sul mercato più acquirenti attualmente in attesa”, liberando una domanda latente nowbam.com. Lo scenario peggiore (a meno di una recessione economica) è un lento calo dei prezzi di qualche altro punto percentuale a causa delle difficoltà di accessibilità. Ma nessuna grande società prevede un crollo – la carenza di offerta è troppo grave. Come ha concluso un sondaggio tra agenti immobiliari, “I previsori concordano che il mercato ha superato il punto più basso, ma la ripresa richiederà tempo” nowbam.com. Entro il 2026, se i tassi si normalizzeranno intorno al 5-6%, la maggior parte si aspetta che il mercato immobiliare di SF riprenda una modesta rivalutazione, forse in linea con la crescita dei redditi.

Le previsioni per il settore commerciale/outlook sono più difficili da quantificare, ma il sentimento generale è che il 2025 sarà il punto più basso per gli uffici, con forse una leggera ripresa verso la fine del 2025 o nel 2026 man mano che l’economia cresce. La presenza negli uffici a SF è in lento aumento – in crescita di circa il 21% nell’ultimo anno secondo i dati di Placer.ai, uno dei maggiori aumenti tra le aree metropolitane sfchronicle.com – il che indica che le aziende stanno riportando i dipendenti in ufficio più frequentemente. Molti ritengono che la vacancy abbia raggiunto il picco intorno al 30% abbondante e inizierà a scendere man mano che le conversioni elimineranno parte degli spazi e i contratti di locazione miglioreranno gradualmente. Tuttavia, anche gli ottimisti ammettono che potrebbero volerci più di 5 anni per riportare la vacancy a un livello sano (~15%). CBRE e JLL prevedono che la vacancy degli uffici a SF rimarrà sopra il 25% almeno fino al 2027 nei loro modelli conservativi. Le previsioni sugli affitti degli uffici sono stabili; i proprietari probabilmente continueranno a offrire forti incentivi invece di tagliare molto i canoni nominali, finché l’occupazione non migliorerà.

Per il retail, la ripresa dipende dal ritorno dei lavoratori e dei turisti. Se l’occupazione degli uffici migliora e le convention/il turismo continuano a riprendersi, il retail nel centro dovrebbe trovare una stabilità entro il 2026. Le mosse della città per snellire le aperture di catene e riempire i locali sfitti potrebbero portare cambiamenti visibili entro 1–2 anni (ad esempio, meno vetrine sbarrate nelle vie principali).

Fondamentale sarà il fatto che la riuscita delle iniziative politiche plasmerà i risultati a medio termine. Se anche solo un quarto di quel potenziale di 61.000 unità di conversione di uffici si realizzasse (diciamo ~15.000 unità nei prossimi 5–7 anni), potrebbe essere un punto di svolta: migliaia di nuovi residenti nel centro, creando un quartiere attivo 24/7 invece di una monocultura di uffici 9-17. Questo aumenterebbe la sicurezza, il retail e il valore immobiliare complessivo nel cuore urbano. I leader della città hanno sostanzialmente puntato su questa strategia – il tempo dirà se gli sviluppatori la seguiranno. Già ora, il flusso di conversioni e nuove abitazioni ha iniziato a muoversi, il che è un segnale incoraggiante.

Nei commenti degli esperti, si riconosce che San Francisco spesso passa dal pessimismo all’euforia. La narrazione attuale è stata negativa – titoli su un centro in “doom loop” – ma gli esperti locali sottolineano che la città sa reinventarsi. Come ha detto un broker commerciale, “La paura di oggi è l’opportunità immobiliare di domani.” Per chi ha uno spirito contrarian, San Francisco nel 2025 sembra proprio quel momento in cui il denaro intelligente si muove in silenzio.

In conclusione, il mercato immobiliare di San Francisco nel 2025 è a un bivio. Il residenziale è sostenuto dalla bassa offerta, mostrando resilienza nonostante gli alti costi di finanziamento – ponendo le basi per un possibile boom se i venti economici dovessero rafforzarsi. Il commerciale, invece, sta attraversando una trasformazione dolorosa, ma da questa sofferenza stanno emergendo nuove opportunità grazie all’innovazione guidata dalle politiche e ai prezzi minimi degli asset. Investitori, acquirenti e professionisti che comprendono queste dinamiche – l’interazione tra inventario, tassi d’interesse, demografia e politiche – saranno i meglio posizionati per prosperare.

Guardando al 2026 e oltre, tutti gli occhi saranno puntati sul fatto che San Francisco possa realizzare una “grande rinascita urbana”: riempiendo le sue torri di nuova vita (che siano residenti o nuove industrie), mantenendo l’accessibilità abitativa in mezzo alla prosperità tech, e preservando la vibrante unicità culturale che spinge le persone a vivere e investire in questa città. Le previsioni sono fiduciose ma caute – crescita dei prezzi modesta, lenta riduzione dei tassi di sfitto e progressi graduali nelle vendite e nelle costruzioni. Come recita una newsletter di settore, “Aspettatevi un miglioramento modesto nel 2025, con un rimbalzo più forte nel 2026… la ripresa richiederà tempo.” nowbam.com Il mercato immobiliare di San Francisco ha superato molte tempeste, e la storia del 2025 – un mix di boom e crisi – è solo un altro capitolo della sua evoluzione dinamica. Le sfide portano opportunità, e nella Città sulla Baia, all’orizzonte ce ne sono molte di entrambe.

Fonti:

Aggiornamento del mercato di San Francisco e statistiche immobiliari (giugno 2025) thefrontsteps.com thefrontsteps.com thefrontsteps.com
Indice del valore delle case Zillow e dati di mercato (luglio 2025) zillow.com zillow.com
Tendenze del mercato immobiliare di San Francisco secondo Redfin (giugno 2025) redfin.com redfin.com
San Francisco Chronicle – tendenze demografiche e cambiamenti della popolazione (giugno 2025) sfchronicle.com sfchronicle.com
San Francisco Chronicle – rapporto sul mercato degli affitti “mercato dei proprietari” (luglio 2025) sfchronicle.com sfchronicle.com
Cushman & Wakefield – SF Office MarketBeat Q2 2025 (vacanza, affitti) assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com
Axios – potenziale di conversione degli uffici e classifiche di sfitto (giugno 2025) axios.com axios.com
SPUR – Cambiamenti normativi per le conversioni da ufficio a residenziale (luglio 2025) spur.org spur.org
SF Chronicle – Battaglia legale sulla tassa sulle case vuote (mar 2025) sfchronicle.com sfchronicle.com
Governatore della CA – Revisione delle politiche abitative di SF e obiettivo di 82.000 case (ott 2023) gov.ca.gov gov.ca.gov
NowBAM/ HousingWire – Previsioni 2025 (prezzi delle case, vendite, tassi) nowbam.com nowbam.com
ResiClub Analytics – Previsione Zillow per SF (-6,1%) resiclubanalytics.com resiclubanalytics.com
Financial Samurai – commento di esperti su “Perché comprare nel 2025” financialsamurai.com financialsamurai.com
SF Chronicle – citazioni sul mercato degli affitti (Warnock, Huang) sfchronicle.com sfchronicle.com