שיא במספר הדירות הפנויות ועליית מחירים: מבט מבפנים על טלטלת הנדל"ן של סן פרנסיסקו ב-2025 (מגמות ותחזיות)

אוגוסט 15, 2025
Record Vacancies & Surging Prices: Inside San Francisco’s 2025 Real Estate Shake-Up (Trends & Forecasts)
שוק הנדל"ן של סן פרנסיסקו ב-2025 חומק מהגדרות פשוטות – סיפור על שני מגזרים הנעים בכיוונים מנוגדים. בצד ה-מגורים, מחירי הבתים ושכר הדירה מפתיעים בעמידותם, מונעים על ידי היצע מצומצם והתאוששות בביקוש, גם כאשר ריביות גבוהות בוחנות את תקציבי הקונים. בינתיים, מגזר ה-מסחרי – במיוחד משרדים במרכז העיר – מתמודד עם שיעורי תפוסה שיא שליליים והשלכות העבודה מרחוק. משקיעים, רוכשי דירות, מוכרים ואנשי מקצוע בתחום הנדל"ן עוקבים מקרוב אחר מגמות אלו, בחיפוש אחר הזדמנויות בתוך חוסר הוודאות. דוח מקיף זה מפרק את ההתפתחויות המרכזיות ב-נדל"ן למגורים ומסחרי, מה-היצע הדירות ומגמות התמחור ועד ל-השפעות הריבית, שינויים דמוגרפיים, הזדמנויות השקעה, ו-שינויים במדיניות המקומית. תובנות מומחים, נתוני שוק עדכניים ותחזיות לשנים הקרובות כלולים כדי לעזור לך לנווט את הצפוי בשוק הנדל"ן של סן פרנסיסקו.

טבלה: נדל"ן בסן פרנסיסקו 2025 – מדדי שוק מרכזיים

מדד (2025)מגורים (בתים)מסחרי (משרדים)
מחיר מכירה חציוני~1.5 מיליון דולר (יוני 2025) redfin.com (עלייה של כ~2–8% משנה לשנה)לא זמין (ערכי נכסים בירידה; מכירות משרדים במצוקה לאחרונה בכ~230–264 דולר למ"ר assets.cushmanwakefield.com)
היצע ומלאיכ~1.8 חודשי היצע לבתים פרטיים (שוק מוכרים) thefrontsteps.com; כ~3.8 חודשי היצע לדירות (שוק קונים) thefrontsteps.com – מלאי נמוך היסטוריתשיעור תפוסה פנויה במשרדים ~34.8% (רבעון 2, 2025) assets.cushmanwakefield.com – רמת תפוסה פנויה הגבוהה ביותר אי פעם
פעילות שוק495 עסקאות מכירת בתים ביוני 2025 (+24% משנה לשנה) redfin.com; לרוב יש 4+ הצעות ולוקח כ~20 יום להסכםredfin.com zillow.comספיגה שלילית של ‎-665,000 רגל רבוע מתחילת שנה (יותר שטח התפנה מאשר הושכר) assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com; תנועת הולכי רגל במרכז העיר נותרת נמוכה
מחירים ושכירותשווי בית טיפוסי ~1.27 מיליון דולר (יולי 2025) zillow.com; שכירות חציונית ~2,941 דולר לחודש (יוני 2025), עלייה של 11% משנה לשנה sfchronicle.com (הגבוה ביותר sמאז 2020)שכר דירה מבוקש ממוצע למשרדי Class A ~66.78 דולר למ"ר לשנה assets.cushmanwakefield.com (נשאר יציב, עם ויתורים מסוימים מצד בעלי הנכסים)
מגמה/תחזית ל-2025עמיד – היצע נמוך מחזיק את המחירים גבוהים; המכירות מתאוששות למרות ריביות משכנתא של 6–7%. התחזיות נעות בין ירידה של 6% (Zillow) resiclubanalytics.com לעלייה מתונה של +3% (NAR) nowbam.com במחירי הבתים בשנה הקרובה.מעברית – שיעור התפוסה קרוב לשיא; עלייה קלה בהשכרות מחברות AI וביוטק, אך צפויה התאוששות איטית. תמריצים עירוניים להסבת משרדים לדיור עשויים בהדרגה להפחית את שיעור הווקנסיה במרכז העיר axios.com spur.org.

מגמות נדל"ן למגורים ב-2025

היצע מצומצם מזין שוק של מוכרים

המלאי של דיור בסן פרנסיסקו נשאר מצומצם מאוד ב-2025, וממשיך מגמת ירידה של מספר שנים. "פשוט אין מספיק בתים לכולם," כפי שצוין בדו"ח שוק מקומי thefrontsteps.com. במאי 2025, מספר הבתים למכירה היה נמוך משנה שעברה – רישומי בתים פרטיים ירדו בכ-2.5% משנה לשנה, ורישומי דירות ירדו בכ-14% thefrontsteps.com. היצע מוגבל זה מהווה מכשול משמעותי לקונים ויתרון למוכרים, ודוחף את השוק לטובת המוכרים.

שוק דיור בריא ומאוזן נחשב בדרך כלל לכ-3 חודשי מלאי (חודשי היצע) בקליפורניה thefrontsteps.com. סן פרנסיסקו נמצאת הרבה מתחת לרף הזה. חודשי היצע לבתים פרטיים ירדו ל-1.8 חודשים בלבד במאי 2025 (ירידה של 14% משנה לשנה) thefrontsteps.com – שוק של מוכרים מובהק. לדירות יש כ-3.8 חודשי מלאי (ירידה של כ-22% משנה שעברה) thefrontsteps.com, שזה מעט מעל הרמה המאוזנת, כך שמגזר הדירות נוטה לכיוון שוק של קונים. בפועל, רישומים במחיר נכון נחטפים במהירות. בית פרטי ממוצע שהה רק 13 ימים בשוק (כמעט ללא שינוי משנה שעברה) בעוד שדירות שהו בממוצע 23 ימים, 25% מהר יותר משנה שעברה thefrontsteps.com. בתים רבים מקבלים הצעות מרובות ונמכרים מעל למחיר המבוקש – למעשה, כ-64% מהמכירות באמצע 2025 נסגרו מעל למחיר הרשום zillow.com, לעיתים קרובות לאחר מלחמות הצעות.

מחסור זה במלאי שמר על מחירי הבתים יציבים באופן מפתיע. למרות התקררות רחבה יותר ברמה הארצית, מחירי המכירה החציוניים של סן פרנסיסקו התאוששו ב-2025. במאי 2025, המחיר החציוני של בית צמוד קרקע שנמכר עמד על 1,802,000$ , עלייה של 7.6% לעומת שנה קודם לכן, בעוד שהמחיר החציוני של דירה שנמכרה עמד על 1,298,000$ (עלייה של 8.3% משנה לשנה) thefrontsteps.com. ביוני, המחיר החציוני הכולל של בית עמד על כ-1.5 מיליון דולר, עלייה שנתית של +2.7% redfin.com. זהו אחד מרמות המחירים הגבוהות ביותר ביותר משנתיים thefrontsteps.com, מה שמעיד שהשוק השיב לעצמו חלק ניכר מהקרקע שאבדה במהלך הירידה במגפה. היצע נמוך הוא גורם מרכזי התומך בערכים – כפי שנכתב בדו"ח, "התופעה הזו נובעת ככל הנראה ממלאים שיורדים כבר שנים בשלב זה" thefrontsteps.com.

עם זאת, מקורות נתונים שונים מציגים תמונה מורכבת יותר. מדד ערך הבתים של Zillow (המחליק מגמות) העריך את ערך הבית הטיפוסי בסן פרנסיסקו ב-1.27 מיליון דולר באמצע 2025, שזה למעשה 1.1% נמוך יותר משנה קודם לכן zillow.com. הדבר מצביע על כך שמחירי המכירה אמנם עלו מהשפל של השנה שעברה, אך ערכי הבתים הכוללים בעיר נותרו פחות או יותר יציבים או בירידה קלה לעומת אמצע 2024. למעשה, מחירי הבתים בסן פרנסיסקו הגיעו לשפל בסוף 2022/תחילת 2023 בעקבות עליית ריביות, ומאז התייצבו או עלו מעט. ההתאוששות אינה אחידה – סגמנט היוקרה (בתים ב-5 מיליון דולר ומעלה) רשם התחזקות מחודשת ב-2025, בעוד ששוק הדירות בפחות ממיליון דולר נותר מתון יותר, לפי סוכנים מקומיים ruthkrishnan.com redfin.com. אך בכל המגזרים, נראה כי הירידות החדות ביותר במחירים מאחורינו, הודות להיצע מצומצם ולביקוש מתמשך מצד קונים.

ריביות משכנתא גבוהות ואתגרי נגישות לדיור

העלייה בריביות המשכנתא בשנתיים האחרונות הטילה צל כבד על שוק הדיור של סן פרנסיסקו, אך השפעותיה מורכבות. הריבית הממוצעת למשכנתא ל-30 שנה בריבית קבועה עלתה מכ-3% ב-2021 ל-6–7% ב-2023–2024, מה שהפחית באופן דרמטי את יכולת הרכישה של קונים. "הלם הריבית" הזה צינן בתחילה את הביקוש ותרם לירידת המחירים ב-2022. גם ב-2025, הריביות נותרות גבוהות ביחס להיסטוריה – תחזיות התעשייה מצפות ש-הריביות יישארו מעל 6% ברוב 2025 nowbam.com. איגוד המתווכים הלאומי (NAR) צופה ריבית משכנתא ממוצעת של 6.4% במחצית השנייה של 2025, ורק ירידה לכ-6.1% ב-2026 nowbam.com. הכלכלן הראשי של NAR, לורנס יון, מדגיש כי ריביות הן "הקליע הקסום" של שוק הדיור – קונים רבים "מחכים ומחכים" לירידת ריביות שתאפשר להם לרכוש דירה nowbam.com.

בסן פרנסיסקו היקרה במיוחד, עלויות מימון גבוהות משפיעות באופן עצום על כוח הקנייה. לדוגמה, בית בשווי 1.5 מיליון דולר עם 20% הון עצמי ידרוש תשלום משכנתא חודשי של כ-7,000 דולר בריבית של 6.5% (ללא מיסים/ביטוח) – כמעט כפול מהתשלום בריבית של 3%. מצב זה הרחיק מהשוק חלק מהקונים הפוטנציאליים, במיוחד רוכשים ראשונים ללא הון עצמי. יכולת רכישת דיור באזור המפרץ נמצאת קרוב לשפל היסטורי, וקונים במזומן או בעלי הכנסה גבוהה נהנים מיתרון בסביבה זו. כפי שציין מתווך בעמק הסיליקון, "רוב תושבי [אזור המפרץ] מרגישים עשירים יותר כי רובם משקיעים במניות או מחזיקים RSU של החברה" – לאחר שוק מניות חזק ב-2023–24 (בעיקר בטכנולוגיה), לקונים אמידים רבים יש מזומן זמין למרות הריביות הגבוהות financialsamurai.com. אפקט העושר הזה, שמרוכז בעיקר בקרב עובדי טק ומשקיעים, מסייע לשמור על ביקוש לדיור גם כאשר עלויות המשכנתא נותרות גבוהות.

המוכרים, לעומת זאת, מהססים להוציא נכסים לשוק, מה שמחריף את המחסור בהיצע. בעלי בתים רבים שנעלו משכנתאות בריבית 3% מהססים למכור ולוותר על הריבית הנמוכה, תופעה המכונה "אפקט הנעילה". מספר הנכסים החדשים שיצאו לשוק בסן פרנסיסקו ירד בכ-13% משנה לשנה בדירות, ונשאר כמעט ללא שינוי בבתים פרטיים באמצע 2025 thefrontsteps.com, מה שמשקף את ההיסוס של המוכרים. בקיצור, ריביות גבוהות הפחיתו את הניידות בשוק – פחות אנשים מוכרים, ואלו שקונים נאלצים למתוח את התקציב או להביא יותר מזומן. דינמיקה זו, באופן אירוני, מסייעת לשמור על רמות מחירים גבוהות, שכן ההיצע נותר מצומצם.

מבט לעתיד, ירידת ריבית מתונה עשויה להיות זרז. אם האינפלציה תמשיך להירגע, רוב התחזיות צופות ש-ריביות המשכנתא ירדו לכיוון ~6% עד סוף 2025 nowbam.com. זה עשוי לשפר במעט את יכולת הרכישה ולהחזיר חלק מהקונים מהצד. אכן, יש סימנים מוקדמים להסתגלות הקונים: מכירות הבתים בסן פרנסיסקו קפצו ב-24% ביוני 2025 לעומת השנה הקודמת redfin.com, מה שמרמז שהביקוש מתחזק למרות שריביות נותרות סביב 6.5%. מומחים צופים שיפורים הדרגתיים: NAR חוזה שמכירות הבתים יעלו בכ-6% ב-2025 ועוד 11% ב-2026 כשהשוק מסתגל בהדרגה nowbam.com nowbam.com. עם זאת, יכולת הרכישה תישאר מגבלה קריטית. מחיר הבית החציוני בסן פרנסיסקו גבוה ביותר מ-214% מהממוצע הארצי redfin.com, ואפילו חזרה ל-5% ריבית משכנתא (לא סביר לפני 2026) עדיין תשאיר את התשלומים החודשיים גבוהים. קונים ומשקיעים ב-2025 מתמודדים אפוא עם סביבה של ריביות גבוהות, ולעיתים משתמשים באסטרטגיות יצירתיות – הון עצמי גבוה יותר, הורדת ריבית בתשלום מראש, או משכנתאות היברידיות – כדי לגרום למספרים לעבוד עד שעלות המימון תתמתן, בתקווה.

שינויים דמוגרפיים וביקוש לדיור

מגמות האוכלוסייה של סן פרנסיסקו ממלאות תפקיד מרכזי בתחזית הנדל"ן. העיר חוותה עזיבה חדה בשנים 2020–2021: האוכלוסייה צנחה מכ-878,000 באפריל 2020 לכ-812,000 ב-2022, ירידה של כ-7.5% sfchronicle.com. זאת בשל עבודה מרחוק בתקופת הקורונה, פיטורים בהייטק, ותושבים שחיפשו יותר מרחב או עלויות נמוכות יותר במקומות אחרים. עם זאת, בשנים 2023–2024 נרשמה התאוששות זהירה. באמצע 2024, אוכלוסיית סן פרנסיסקו הוערכה בפחות מ-828,000, עלייה של כ-1.7% מהשפל של 2022 sfchronicle.com. כל חמשת מחוזות אזור המפרץ חזרו לצמיחה דמוגרפית מתונה ב-2024 costar.com, בעיקר בזכות הגירה בינלאומית וחזרת תושבים מקומיים מסוימים.

באופן קריטי, מי שחוזר (ומי שלא) חושף את השינויים הדמוגרפיים בעיר. ניתוח נתוני מפקד האוכלוסין מראה כי צעירים (בני 20–24) חזרו במספרים גדולים – ככל הנראה כאשר סטודנטים ועובדים בתחילת הקריירה מאכלסים מחדש את העיר sfchronicle.com. קבוצות מסוימות אף גדלו מעבר לרמות שלפני המגפה: לדוגמה, מספר הנשים האסייתיות בגילאי 35–39 וגברים אסייתים בגילאי 40–44 בסן פרנסיסקו גבוה כעת בכ-2% לעומת 2020, לאחר ירידה בשנים 2020–22 ואז התאוששות מעבר לרף הקודם sfchronicle.com. לעומת זאת, רבים מהמקצוענים הלבנים הצעירים (סוף שנות ה-20 עד תחילת ה-30 לחייהם) שעזבו לא חזרו – סן פרנסיסקו איבדה כרבע מהאוכלוסייה הלבנה בטווח גילאים זה, והקבוצה הזו נותרה קטנה משמעותית לעומת העבר sfchronicle.com. הדבר מרמז כי עבודה מרחוק ודאגות לגבי יוקר המחיה ממשיכות להסיט חלק מכוח העבודה הטכנולוגי המסורתי לאזורים אחרים.

שינויים דמוגרפיים אלו משפיעים באופן מעורב על שוק הדיור. חזרתם של סטודנטים ועובדים צעירים תומכת בשוק השכירות ובמכירות דירות ראשוניות (למשל דירות קונדומיניום), בעוד שאובדן חלק מהמקצוענים באמצע הקריירה עשוי לרכך את הביקוש לדירות יוקרה או בתים לשדרוג. בנוסף, סן פרנסיסקו נותרה המטרופולין המזדקן במהירות הגבוהה ביותר בארה"ב, עם מעט מאוד ילדים – משפחות עוזבות בחיפוש אחר מרחב גדול יותר או פרברים ברי השגה sfchronicle.com. הילודה הנמוכה וההגירה השלילית של משפחות בעיר מפחיתים את הלחץ על הביקוש לבתים פרטיים מצד משקי בית מתרחבים, אך יוצרים העדפה ליחידות קטנות יותר ולשכירות עבור יחידים וזוגות.

מן הצד החיובי, הגירה זרה חיזקה את האוכלוסייה. ההתאוששות של אזור המפרץ מונעת על ידי מהגרים בינלאומיים שממלאים משרות ודירות; סן פרנסיסקו קלטה אלפי תושבים חדשים מחו"ל בשנה האחרונה costar.com. רבים מהם עובדים מיומנים מאוד בתחומי הטכנולוגיה והביוטק, או סטודנטים – קבוצות שלרוב שוכרות לפני קנייה, ובכך תורמות לביקוש הגבוה לשכירות.

אולי הגורם הדמוגרפי/כלכלי הגדול ביותר הוא התחדשות תעשיית הטכנולוגיה בשנים 2023–2025, ובמיוחד הבום של הבינה המלאכותית. סן פרנסיסקו הפכה למוקד של מהפכת הבינה המלאכותית, ומושכת אליה חברות וכישרונות. מימון עצום – 75 מיליארד דולר בהשקעות הון סיכון במחצית הראשונה של 2025 בלבד – זרם לסטארט-אפים שבסיסם בסן פרנסיסקו, במיוחד חברות AI assets.cushmanwakefield.com. חברות כמו OpenAI (שווי מוערך כ-100 מיליארד דולר) ו-Anthropic (שווי מוערך מעל 40 מיליארד דולר) מרחיבות במהירות את הנוכחות שלהן בעיר, מגייסות עובדים ושוכרות שטחי משרדים financialsamurai.com financialsamurai.com. זרם זה של עובדי טכנולוגיה בשכר גבוה כבר יוצר מיליונרים חדשים ומחייה מגזרים מסוימים בשוק הדיור. ככל שהחברות הללו מתבגרות, עובדים שייהנו מהנפקות מניות עשויים להזרים נזילות לשוק הנדל"ן, בדומה לבועות הטכנולוגיה בעבר financialsamurai.com. משקיע ותיק טוען כי "כמות העושר [הטכנולוגי] יוצאת הדופן" שנוצרה תזרום בהכרח לרכישת בתים ושדרוגי סגנון חיים באזור המפרץ financialsamurai.com. אכן, הבום בבינה המלאכותית מוזכר כסיבה מרכזית לכך ש"2025 מהווה הזדמנות מצוינת להשקיע בנדל"ן בסן פרנסיסקו" על ידי כמה מומחים, הצופים ביקוש גובר לדיור ככל שמגזר הטכנולוגיה מתרחב financialsamurai.com financialsamurai.com.

לסיכום, הביקוש לדיור בסן פרנסיסקו בשנת 2025 משקף עיר בתהליכי שינוי: האוכלוסייה הכוללת עדיין נמוכה בכ-5–6% מרמתה שלפני המגפה sfchronicle.com, אך שבה ועולה כאשר צעירים, מהגרים וחדשני טכנולוגיה מגיעים לעיר. הדחיפה לחזרה למשרדים מצד מעסיקים גדולים (גוגל, אמזון, JPMorgan ואחרים שמחייבים כעת יותר עבודה פרונטלית) financialsamurai.com ממלאת בהדרגה את העיר בימי חול, מה שעשוי לעודד עובדים לגור שוב קרוב למשרד. העבודה מרחוק רחוקה מלהיעלם – שיעור הנוכחות במשרדי סן פרנסיסקו עדיין עומד על כ-50% בלבד מהממוצע שלפני הקורונה sfchronicle.com batlingroup.com – אך המטוטלת מתחילה לנוע חזרה. כפי שבלוגר נדל"ן אחד ניסח זאת, "החיים העירוניים עושים קאמבק חזק" ו-סן פרנסיסקו משיבה לעצמה את המשיכה של מסעדות ברמה עולמית, תרבות ותעסוקה, מה ש"כנראה יוביל לעליית מחירי הנדל"ן בשנים הקרובות" financialsamurai.com. דמוגרפית, העיר מושכת קהל עשיר וממוקד טכנולוגיה גם כאשר משפחות מהמעמד הבינוני ועובדים מרחוק נותרים מחוץ למשחק. קיטוב זה יוצר אתגרים (למשל, אוכלוסייה מזדקנת, פחות משפחות), אך הגעת כישרונות מרוויחי שכר גבוה מבשרת טובות לביקוש לדיור אם העיר תצליח לשמר את התושבים החדשים לטווח ארוך.

התאוששות שוק השכירות: מהקיפאון של השוכרים לשוק של בעלי הדירות

לאחר ירידה בתקופת המגפה, שוק השכירות של סן פרנסיסקו חזר לסערה ב-2025. דירות ריקות שעמדו ללא דורש ב-2021 מושכות כעת תורים מחוץ לדלת. ביוני 2025, שכר הדירה החציוני לדירה בסן פרנסיסקו זינק ב-11% לעומת השנה הקודמת – העלייה המהירה ביותר מכל עיר בארה"ב, למרות שהחציון הארצי של שכר הדירה ירד ב-0.7% באותה תקופה sfchronicle.com. שכר הדירה החציוני בעיר הגיע ל-2,941 דולר לחודש, הרמה הגבוהה ביותר מאז 2020 (אם כי עדיין מעט מתחת לשיא של 2019) sfchronicle.com. שיעור הדירות הפנויות הצטמצם באופן דרמטי, וירד מכ-5.1% באמצע 2024 ל-3.5% בלבד באמצע 2025 sfchronicle.com. לשם השוואה, שיעור הדירות הפנויות להשכרה בארה"ב הוא כ-6% – ההיצע להשכרה בסן פרנסיסקו מוגבל מאוד שוב.

המהפך הפתאומי הזה יצר מה שבעלי דירות מתארים כ-"השתוללות טרף". שוכרים מתמודדים שוב עם ימי בית פתוח עמוסים, מלחמות הצעות מחיר, ואפילו הצעות שכירות מעל המחיר המבוקש. שוכר מקומי אחד סיפר על ימי בית פתוח "כל כך עמוסים, [אנשים] נתקלים זה בזה" עם עשרות מועמדים לדירה אחת sfchronicle.com. מועמדים כותבים "מכתבי אהבה" אישיים לבעלי הדירות עם קורות חיים מצורפים, מציעים מספר חודשי שכירות מראש, וחלק מהמשכירים מדווחים על יותר מ-30 בקשות לדירות מבוקשות sfchronicle.com sfchronicle.com. "לא ראיתי דבר כזה מאז לפני הקורונה," אמר מנכ"ל חברת ניהול נכסים המנהלת 1,100 דירות, שהשכיר שבע דירות בשבת אחת sfchronicle.com. כמעט כל חוזה שכירות חדש נחתם בשכר דירה גבוה יותר מהדייר הקודם, לעיתים בכמה מאות דולרים יותר sfchronicle.com. בשכונות החמות ביותר (למשל Mission, Potrero Hill, חלקים מ-Dogpatch), בעלי דירות רואים קפיצות של 20% בשכר הדירה בדירות מתחלפות לעומת השנה שעברה sfchronicle.com.

כמה גורמים מניעים את שוק בעלי הדירות הזה. ביקוש כבוש הוא אחד מרכזי: שוכרים צעירים רבים עברו לגור עם שותפים או עזבו את העיר ב-2020–21, וכעת חוזרים או מחפשים מקום משלהם. מחירי דירות גבוהים וריביות גבוהות גם כולאים קונים פוטנציאליים בשוק השכירות – עם משכנתאות כל כך יקרות, שוכרים רבים “ויתרו” כרגע על קניית דירה sfchronicle.com, מה שממשיך להעמיס ביקוש על שוק השכירות. בנוסף, פיטורי הייטק ב-2022–23 לא הובילו לשוק שכירות רך לאורך זמן, כי שוכרים אמידים רבים נשארו או הוחלפו בעובדים חדשים במגזרים צומחים כמו בינה מלאכותית. כפי שציין רוב וורנוק, חוקר בכיר ב-Apartment List: למרות אי הוודאות הכלכלית, יש “שפע כסף להעלות את שכר הדירה בשוק עם היצע מוגבל” בסן פרנסיסקו sfchronicle.com. בום הגיוס בבינה מלאכותית הוא דוגמה מרכזית – חברות כמו OpenAI ו-Anthropic לא רק שוכרות משרדים, אלא גם מביאות גל של עובדים מתוגמלים היטב שזקוקים לדיור. זה “יצר עוד מיליונרים” ו-הגביר את התחרות על דירות יוקרה, כי שוכרים אלה יכולים להרשות לעצמם יחידות פרימיום sfchronicle.com sfchronicle.com. אחד ממנהלי איגוד המתווכים של סן פרנסיסקו ציין שהשכונות המזרחיות ליד מרכזי ההייטק “100%” מרגישות לוהטות כמו בעידן הדוט-קום; אזורים עשירים בסטארט-אפים רואים את העליות המטורפות ביותר בשכר הדירה sfchronicle.com.בצד ההיצע, התחלופה נמוכה – דיירים קיימים נשארים בדירותיהם מחשש שלא ימצאו מקום חדש בשוק הסוער הזה sfchronicle.com. הבנייה החדשה של דירות להשכרה בסן פרנסיסקו איטית (פירוט נוסף בחלק המדיניות), ולכן ההיצע האפקטיבי לא גדל מספיק כדי לעמוד בביקוש המתחדש. התוצאה היא לחץ קלאסי של היצע-ביקוש: יותר מדי שוכרים רודפים אחרי מעט מדי דירות. לבעלי הדירות חזרה השליטה בתמחור, שנעדרה בחמש השנים האחרונות. עד אמצע 2025, רמות השכירות בסן פרנסיסקו נמוכות בכ-10% מהממוצע לעומת השיא של 2019, כלומר יש עדיין פוטנציאל לעלייה אם הצמיחה הכלכלית תימשך sfchronicle.com. בחלק מהבניינים היוקרתיים כבר נרשמות שכירויות ברמות 2019 ואף למעלה מכך, בעוד שדירות ישנות/קטנות יותר מפגרות מעט מאחור sfchronicle.com.

חשוב לציין, ששכר הדירה עונתי – נוטה להגיע לשיא בקיץ. העלייה בקיץ 2025 עלתה על הציפיות, אך בחורף, השוק עשוי להתקרר במידה מסוימת כרגיל. עם זאת, המגמה הרחבה מצביעה על כך שסן פרנסיסקו נוטה חזרה לשוק של בעלי דירות לאחר תקופת הרגיעה הידידותית לשוכרים בתקופת המגפה. עבור משקיעים, המשמעות היא תשואות משתפרות על נכסי השכרה. עליית השכירות בשילוב ירידות מחירים קלות ב-2022–23 העלו מעט את שיעורי ההיוון, אם כי התשואות על נדל"ן בסן פרנסיסקו עדיין נמוכות יחסית (טיפוסי ~3-5%) בשל מחירים גבוהים. גל העלייה בשכירות הוא חרב פיפיות: הוא מסמן ביקוש חזק (טוב לבעלי דירות ולערך הנכסים), אך גם מדגיש את משבר יוקר הדיור עמו מתמודדת העיר (קשה לשוכרים ולמקבלי ההחלטות). כאינדיקציה לשוק הצפוף, חלק מהשוכרים מציעים כיום שנה שלמה של שכר דירה מראש כדי להבטיח חוזה – טקטיקה שכמעט ולא נראתה בעבר, וכעת חוזרת sfchronicle.com. ג'אנן ניו מאיגוד הדירות של סן פרנסיסקו סיכמה: "השוק מטורף עכשיו. מאוד תחרותי… שמענו סיפורים על עד 30 מועמדים בחלק מהבתים הפתוחים" sfchronicle.com. היא ציינה שיש עדיין אזורים רכים (למשל SoMa והטנדרלוין, שבהם שכר הדירה הנמוך בעיר בשל עבודה מרחוק ומצב הרחובות) sfchronicle.com, אך בסך הכול 2025 היא שנת השכירות החזקה ביותר שסן פרנסיסקו ראתה מאז אמצע העשור הקודם.

מגמות נדל"ן מסחרי ב-2025

קריסת שוק המשרדים והצל של העבודה מרחוק

הנדל"ן המסחרי של

סן פרנסיסקו – ובמיוחד תחום המשרדים – עומד בפני טלטלה דרמטית ב-2025. המעבר לעבודה מרחוק והיברידית במהלך המגפה הוביל למשבר תפוסה במשרדים שכמעט ואין סימנים לפתרון מהיר שלו. נכון לאמצע 2025, מרכז העיר סן פרנסיסקו מתמודד עם שיאים שליליים של משרדים ריקים. שיעור התפוסה הכולל במשרדים הגיע ל-34.8% ברבעון השני של 2025 assets.cushmanwakefield.com, עלייה לעומת כ-33.5% הגבוה כבר בשנה שקדמה לכך. המשמעות היא שיותר מ-שליש מכל שטחי המשרדים בעיר עומדים ריקים, נתון מדאיג לעיר שבעבר נחשבה לאחת משוקי המשרדים הצפופים בעולם. לשם השוואה, שיעור התפוסה הארצי במשרדים עומד על כ-19–20% credaily.com axios.com, מה שמציב את סן פרנסיסקו כאחד משוקי המשרדים העירוניים הגדולים והקשים ביותר בארה"ב (למעשה, סקר של 91 ערים מרכזיות מצא כי לסן פרנסיסקו היה שיעור המשרדים הריקים הגבוה ביותר, 34.7% axios.com).

המגדלים האייקוניים של מרכז העיר, מהפירמידה של טרנסאמריקה ועד גורדי השחקים של רחוב מרקט, כיום לעיתים קרובות מאוכלסים בחצי, במיוחד הבניינים הישנים יותר. נכסי משרדים מסוג Class B/C (בניינים ישנים יותר עם פחות שירותים) מתקשים במיוחד – הם "קשים יותר להשכרה" במציאות השוק החדשה spur.org. מגדלי Class A היוקרתיים עם שירותים מודרניים עדיין מציגים שיעורי תפוסה נמוכים יחסית (למשל, בנייני "טופס" Tier 1 ברובע הפיננסי עם כ-10% תפוסה ישירה assets.cushmanwakefield.com), שכן החברות שכן רוצות שטח "נודדות לאיכות" ומחפשות את המיקומים הטובים ביותר. אך גם אותם בנייני יוקרה מציעים ויתורים וחווים עזיבות משמעותיות. דפוס החזרת השטחים נמשך גם ב-2025: ברבעון השני, החכירה של גוגל ל-365,000 רגל רבוע ב-One Market Plaza פגה ולא חודשה, מה שהוסיף גוש ענק של שטח ריק assets.cushmanwakefield.com. גם חברת הרכב האוטונומי Cruise הוציאה 182,000 רגל רבוע לשוק המשנה assets.cushmanwakefield.com. אלה רק שני דוגמאות מתוך רבים של שוכרים שמצמצמים או עוזבים. בסך הכול הספיגה נטו הייתה -665,000 רגל רבוע במחצית הראשונה של 2025 (כלומר, יותר שטח התפנה מאשר הושכר מחדש) assets.cushmanwakefield.com. לסן פרנסיסקו יש כעת ארבע שנים רצופות של ספיגה שלילית במשרדים, מה שמחק את כל הגידול בתפוסה של העשור הקודם.הגורם השורשי הוא עבודה מרחוק ולוחות זמנים היברידיים שמפחיתים באופן דרסטי את הצורך בשטחי משרדים. הנוכחות השבועית במשרדים עדיין עומדת על כ-45–50% בלבד מהנורמות שלפני המגפה ברובעי העסקים של סן פרנסיסקו blog.bayareametro.gov. חברות טכנולוגיה רבות אימצו מודלים היברידיים קבועים וויתרו על שטחים עודפים. אפילו חברות שמתרחבות (לעיתים סטארטאפים בתחום הבינה המלאכותית) נוטות לשכור משרדים קטנים וגמישים או חללי עבודה משותפים במקום מגדלים שלמים. הביקוש למשרדים בסן פרנסיסקו ב-2025 נמוך בכ-30% מרמות 2019 לפי רוב המדדים, מה שמתיישב עם העלייה בשיעור הנטישה. וההיצע החדש לא היה הבעיה – מעט מאוד בנייני משרדים חדשים נפתחו מאז 2020. מדובר באמת בהלם ביקוש: טביעת הרגל של תעשיית ההייטק (הדיירת הגדולה ביותר במשרדי סן פרנסיסקו) הצטמצמה. מעסיקים גדולים כמו Salesforce, Meta, Dropbox ואחרים השכירו משנה או פינו חלקים ממשרדיהם בעיר בשנים האחרונות.

מבחינה פיננסית, הירידה בשוק המשרדים מכה קשות בבעלי הנכסים והמשקיעים. ערך נכסי המשרדים צנח מהשיא – בניינים שנמכרו ב-$800 לרגל רבועה לפני המגפה נמכרים כעת בהנחות חדות. בשנים 2023–24, מספר בניינים בולטים במרכז העיר הועברו לעיקול או נמכרו במכירה פומבית בשבריר מערכם הקודם. לדוגמה, Market Center (מתחם 555 California) נמכר על ידי המלווה ב-2025 בכ-$230 לרגל רבועה, ומגדל נוסף ב-300 Howard נמכר בכ-$264 לרגל רבועה assets.cushmanwakefield.com. מחירים אלה נמוכים ב-70%+ מהערכות השיא, מה שמעיד על עומק המשבר. עסקאות חיסול כאלה משכו משקיעים מזדמנים – אחת אף תוארה כ"אחת מנקודות המחיר הגבוהות ביותר שסן פרנסיסקו ראתה בשנים האחרונות", מה שממחיש עד כמה הבסיס ירד assets.cushmanwakefield.com. שיעורי ההיוון (תשואות השקעה) למשרדים בעיר קפצו לאחוזים חד-ספרתיים גבוהים ואף יותר כדי למשוך קונים, מה שמשקף את חוסר הוודאות לגבי ההכנסה העתידית.

רמות שכר דירה, מעניין לציין, לא קרסו באותה מידה כמו התפוסה. שכר הדירה הממוצע המבוקש עבור שטחי משרדים בסן פרנסיסקו עמד על כ-66.78 דולר למ"ר לשנה (ברוטו, שירות מלא) ברבעון השני של 2025, כמעט ללא שינוי מ-66.61 דולר ברבעון הקודם assets.cushmanwakefield.com. משרדי Class A ב-CBD מבקשים סביב 73 דולר למ"ר, וחללים ברמה הגבוהה ביותר עדיין יכולים לדרוש מעל 100 דולר למ"ר assets.cushmanwakefield.com. שכר הדירה הנומינלי נשמר כי בעלי הנכסים לא רוצים "לאפס" את השוק כלפי מטה – במקום זאת, הם מציעים הטבות גדולות (חודשי שכירות חינם, תקציבי שיפוץ גדולים יותר) כדי לסגור עסקאות. שכר הדירה האפקטיבי ירד, אך התעריפים המפורסמים מרמזים שבעלי הנכסים מצפים שהירידה הזו תהיה זמנית. יש תחושה של הגעה לתחתית: דו"ח אחד ציין ששוק המשרדים "המשיך להתייצב" באמצע 2025, כאשר פעילות ההשכרה אף עלתה למרות ששיעורי התפוסה עלו מעט בשל סיום חוזים ישנים assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com. למעשה, היקף השכירות החדש במחצית הראשונה של 2025 היה החזק ביותר מאז 2019 assets.cushmanwakefield.com – סימן לכך שחלק מהשוכרים מנצלים עסקאות זולות וגמישות כדי לעבור או לשדרג שטח. רבים מהשוכרים הללו הם חברות טכנולוגיה ובינה מלאכותית קטנות שלוקחות חוזי שכירות קצרים (לעיתים תת-שכירות) במחירי מציאה assets.cushmanwakefield.com. היצע תת-שכירות, שזינק בתחילת המגפה, אף ירד במידת מה (מכ-7 מיליון רגל רבועה ל-6.2 מיליון רגל רבועה) כאשר חלק מהתת-שכירויות פגו או בוטלו assets.cushmanwakefield.com.

למרות הסימנים החיוביים הקטנים הללו, המציאות היא שלמרכז העיר סן פרנסיסקו סובל מעודף עצום של שטחי משרדים שעשוי לקחת שנים לספוג אותו. עם תפוסה של כ-35%, כ-25 מיליון רגל רבועה ריקות – שווה ערך לכמעט כל שטחי המשרדים במרכז העיר אטלנטה שעומדים ריקים, לשם השוואה. אפילו תחזיות אופטימיות אינן צופות ירידה בתפוסה מתחת ל-20% עד סוף העשור הנוכחי ללא התערבות משמעותית. בעלי נכסים עם הלוואות שמגיעות לפירעון מתמודדים עם מצוקה – מיחזור חוב קשה בשל ריביות גבוהות ותפוסה נמוכה, ולכן צפויים עוד חדלות פירעון ומכירות נכסים במצוקה.

ההתמדה של עבודה מרחוק היא האתגר המרכזי. חברות רבות משתמשות כיום במודל היברידי של 2-3 ימים במשרד, מה שמקטין בפועל את הצורך בשטח משרדים לעובד ב-40–60% לעומת התקופה שלפני 2020. בנוסף, חלק מהחברות הגדולות עברו או התרחבו למקומות אחרים (טקסס, פלורידה וכו'), מה שמקטין באופן מבני את הביקוש למשרדים בסן פרנסיסקו. נקודת אור אחת היא מגזר מדעי החיים – הביקוש למעבדות באזור Mission Bay ו-Dogpatch נותר יציב, שכן מעבדות רטובות לא יכולות לפעול מרחוק. אך אלו מהוות רק חלק קטן מהשוק הכולל. ספקי חללי עבודה משותפים ומשרדים גמישים גם הם מתרחבים (למשל, מתחרים של WeWork וסטארטאפים מקומיים) כדי לתת מענה לחברות שמחפשות התחייבויות קצרות טווח.

לסיכום, שוק המשרדים של סן פרנסיסקו ב-2025 עובר טלטלה חסרת תקדים. שיעור תפוסה של כ-35% הוא טריטוריה לא מוכרת, ו-הכנסות משכירות בעיר ירדו בכ-7% לעומת 2019 בעוד שהוצאות התפעול עלו בכ-28% עבור בעלי הנכסים sfchronicle.com, מה שיוצר קושי כלכלי. הכלכלה במרכז העיר נפגעה קשות – פחות עובדי משרדים פירושו פחות תנועה לרשתות קמעונאיות (יפורט בהמשך) ופחות נוסעים בתחבורה הציבורית. הדרך קדימה כנראה תכלול הסבה של משרדים מיושנים והמתנה לחזרה הדרגתית של חלק מהביקוש ככל שהכלכלה תשתנה. העבודה ההיברידית כאן כדי להישאר, אך סן פרנסיסקו מהמרת ש-החוזקות שלה – חדשנות, תרבות ומיקום – ימשכו בסופו של דבר חברות ועובדים בחזרה בעוצמה רבה יותר. בכירים בעיר ומשקיעים פועלים כעת באופן אקטיבי למציאת פתרונות למילוי החלל, החל מ-הסבת משרדים לדיור ועד מתן תמריצים לשימושים חדשים, אותם נסקור בהמשך.

אותות מעורבים בקמעונאות ומסחר

צרות משרדי מרכז העיר גלשו אל מגזר הקמעונאות והאירוח של סן פרנסיסקו. פחות עובדים בלב העיר משמע פחות לקוחות לחנויות, בתי קפה ומסעדות, במיוחד בימות השבוע. יוניון סקוור ורחוב מרקט, מסדרונות הקמעונאות המרכזיים של העיר, הושפעו באופן ניכר – עם סגירות בולטות וחלונות ראווה ריקים שעשו כותרות. ב-2023, גם נורדסטרום וגם קניון ווסטפילד הודיעו שהם עוזבים את מרכז העיר: ווסטפילד החזירה את השליטה על קניון SF Center למלווה, ונורדסטרום סגרה את חנות הדגל שלה בעיר, תוך ציון ירידה בתנועת הרגליים ודאגות בטיחות globest.com sfist.com. הם היו בין עשרות קמעונאים – מרשתות גדולות כמו Old Navy ו-Anthropologie ועד בוטיקים קטנים – שנסגרו או עברו מקום מאז 2020 sfist.com. בתחילת 2025, שיעור הווקנטיות הקמעונאית ביוניון סקוור הוערך בכ-25%, וחלק מהרחובות הצדדיים ברובע הפיננסי ראו עד שליש מהחנויות ריקות abc7news.com. זהו ניגוד חד לכ-5% ווקנטיות קמעונאית לפני המגפה.

עם זאת, לא הכול שחור עבור הקמעונאות בסן פרנסיסקו. יש סימנים להסתגלות והתאוששות ב-2025. מספר עסקים חדשים נפתחו במרכז העיר השנה, כולל מסעדות, חנויות חווייתיות ומתחמי בילוי, מה שמרמז שיזמים רואים הזדמנות בשכירויות הזולות יותר downtownsf.org. העיר אף הקלה על רגולציות מסוימות – למשל, סן פרנסיסקו הקלה את המגבלות על פתיחת רשתות קמעונאות במסדרונות מרכזיים כמו שדרות ואן נס כדי למשוך דיירים חדשים לחללים הריקים youtube.com abc7news.com. מחוז התועלת הקהילתי של מרכז העיר דיווח כי לפחות ארבעה עסקים חדשים נפתחו בתחילת 2025 באזור יוניון סקוור, עם עוד בדרך, כחלק ממאמצים ל"הנעת המומנטום של מרכז העיר" downtownsf.org. ובזמן שקמעונאים יוקרתיים גדולים עזבו, אחרים נכנסו (למשל, איקאה פותחת חנות בפורמט עירוני חדשה באזור מיד-מרקט ב-2025, במטרה למשוך קונים ולהוות עוגן להתחדשות שם).

חשוב לציין ש-התיירות מתאוששת, מה שמסייע לקמעונאות ולתחום האירוח. תפוסת המלונות בסן פרנסיסקו מתאוששת עם חזרת הכנסים והתיירים, אם כי היא עדיין נמוכה מרמות 2019. התיירות הבינלאומית, במיוחד מאירופה ואסיה, התגברה ב-2023–2024 בשל ביקוש כבוש לנסיעות. הדבר מביא יותר קונים וסועדים חזרה ל-Union Square ול-Fisherman’s Wharf. מונדיאל 2026 ואירועים נוספים באופק גם הם מובילים למאמצים לשדרג את מרכז העיר.

בתחום הרחב יותר של נדל"ן מסחרי מעבר למשרדים ולקמעונאות, שטחי תעשייה ומחסנים בסן פרנסיסקו נותרו מצומצמים (לעיר יש מלאי תעשייתי מוגבל וביקוש חזק מתעשיות הפצה אחרונה ויצרנים). בנייני דירות רבי-משפחתיים (5 יחידות ומעלה) הפכו שוב למצרך מבוקש עבור משקיעים, הודות לעליית שכר הדירה – למרות שפיקוח שכר הדירה והגנות הדיירים המחמירות של סן פרנסיסקו גורמים למשקיעים זהירות, בנייני הדירות החדשים והיוקרתיים (שפטורים מפיקוח שכר דירה) מציגים ביצועים טובים עם עלייה בשכר הדירה ובתפוסה.

בסך הכול, תחזית הנדל"ן המסחרי בסן פרנסיסקו היא מעורבת: משרדים וקמעונאות במרכז העיר נמצאים בתהליך התאמה כואב, בעוד מגזרים אחרים כמו השכרות למגורים, מעבדות וקמעונאות שכונתית מראים חוסן. בריאות הכלכלה של העיר בשנים הקרובות תלויה ב-החייאת מרכז העיר ובהסבה מוצלחת של שטחים מסחריים לא מנוצלים. קובעי המדיניות מודעים לכך היטב, מה שמוביל לגל של שינויים במדיניות המקומית במטרה לשנות את המגמה.

שינויים במדיניות המקומית והשפעתם

נוכח אתגרים חסרי תקדים אלה, מנהיגי סן פרנסיסקו (בשיתוף עם ממשלת מדינת קליפורניה) השיקו סדרה של שינויים במדיניות לחיזוק שוק הנדל"ן ולטיפול בבעיות ארוכות שנים. יוזמות מרכזיות לשנים 2024–2025 מתמקדות בהכל, מ-הגדלת היצע הדיור והנגשתו ועד החייאת מרכז העיר עם שימושים חדשים. להלן עיקרי השינויים במדיניות ומשמעותם עבור השוק:

האצת ייצור דיור והקלה בפיתוח

לסן פרנסיסקו יש מוניטין מוצדק של פיתוח איטי של דיור – עיכובים ידועים לשמצה בהיתרים, אזוריות מחמירה, והתנגדות תושבים תכופה הגבילו את הבנייה החדשה במשך עשרות שנים. בשנת 2023, מדינת קליפורניה הודיעה לסן פרנסיסקו שעליה לשנות זאת. תוכנית הדיור העירונית המחויבת על פי המדינה (2023–2031) קבעה יעד שאפתני של 82,000+ יחידות דיור חדשות עד 2031 כדי להקל על משבר יוקר המחיה gov.ca.gov. עם זאת, בדיקת דיור מדינתית בסוף 2023 מצאה שהנהלים של סן פרנסיסקו אינם עומדים בדרישות החוק המדינתי, וציינה שאם הקצב הנוכחי יימשך (פחות מיחידת דיור אחת מאושרת ביום ב-2023), העיר תפספס באופן חמור את היעד שלה gov.ca.gov gov.ca.gov. בתגובה, המדינה קבעה 18 צעדים נדרשים לסן פרנסיסקו, שמאלצים למעשה את העיר לייעל ולבצע רפורמה בתהליך אישור הדיור שלה gov.ca.gov. אלה כוללים: ביטול חלק מהבדיקות השיקוליות לפרויקטים, רפורמה באופן בו CEQA (בדיקה סביבתית) מיושמת ברמה המקומית, האצת היתרים לאחר אישור, והגברת השקיפות/אחריות בתהליך התכנון gov.ca.gov. המושל גאווין ניוסום הדגיש כי יש לתקן את תהליך אישור הדיור ה"מורכב, מסורבל ובלתי צפוי" של סן פרנסיסקו כדי להוביל ל"עידן דיור חדש" עם היצע גדול יותר gov.ca.gov.כבר עכשיו אנחנו רואים שינויים. בשנים 2023–2024, סן פרנסיסקו אימצה סדרה של תקנות שנועדו "לחתוך בבירוקרטיה" בתחום הדיור. לדוגמה, העיר החלה לעמוד בדרישות חוקים מדינתיים חדשים כמו SB 35/SB 423, שמאפשרים לפרויקטים מסוימים של דיור רב-משפחתי לקבל אישור מינהלי ("אישור בזכות") אם הם עומדים בקריטריונים של נגישות כלכלית ותכנון spur.org. מחלקת התכנון מעדכנת תקנות כדי לצמצם סקירות עיצוב סובייקטיביות ודרישות לשימוש מותנה. ראש העיר לונדון בריד (עד 2024) וראש העיר החדש דניאל לורי (החל מ-2025) שניהם קידמו צעדים בעד בניית דיור. ראש העיר לורי, שנכנס לתפקידו עם מצע של החזרת החיוניות לסן פרנסיסקו, תומך במדיניות שמטרתה "להחזיר את ההיגיון הבריא" לפיתוח – להקל על בניית דיור ולהחזיר משפחות לעיר financialsamurai.com. יש אופטימיות זהירה ש-הפוליטיקה המקומית משתנה מהתנגדות לבנייה (NIMBY) לגישה יותר YIMBY (כן-בגינה-שלי), לאור הלחץ מהמדינה והצורך הגלוי ביותר דיור.

שינוי מדיניות מוחשי: הקלות בתשלומי היטלים ודרישות מסוימות לפרויקטים מסוימים. ב-2023, סן פרנסיסקו התירה בניית ארבע יחידות דיור (Fourplexes) ברוב המגרשים של בתים פרטיים (בתגובה ל-SB9 של קליפורניה), והחלה בתוכניות לעידוד יחידות דיור נלוות (ADUs). העיר גם צמצמה חלק מהדרישות לדיור בר-השגה שעיכבו פרויקטים – למשל, באופן זמני הפחיתה את אחוזי הדיור הכלול בתכנון (Inclusionary Zoning) בפרויקטים מסוימים כדי לשפר את הכדאיות, והציעה פטור מאגרות לפרויקטים של דיור בר-השגה מלא. מאמצים אלה נועדו להניע פרויקטים תקועים; ואכן, כמה פרויקטים שאושרו בעבר אך לא נבנו החלו להיבנות ב-2024 לאחר ההתאמות הללו. עם זאת, ההתקדמות איטית: עד סוף 2024, סן פרנסיסקו פיגרה אחרי ערים רבות אחרות באזור המפרץ בהשגת יעדי הדיור שלה sfchronicle.com sfstandard.com, עם רק כמה אלפי יחידות שאושרו מאז 2023. המבחן יהיה האם הרפורמות יוכלו להאיץ משמעותית את הבנייה בשנים 2025–2026.

הסבות ממשרדים לדיור והתחדשות מרכז העיר

אולי השינויים הבולטים ביותר במדיניות המקומית הם אלה שנועדו להמציא מחדש את מרכז העיר סן פרנסיסקו. עם כל כך הרבה שטחי משרדים ריקים, מנהיגי העיר רואים הזדמנות להתמודד עם שתי בעיות בו-זמנית: למלא בניינים ריקים וליצור דיור נחוץ ביותר. בשנת 2023, מכון המחקר SPUR פרסם דוח מרכזי, "ממקום עבודה לבית", שבחן אילו בנייני משרדים ניתנים להמרה למגורים באופן מעשי spur.org. הממצאים: משרדי Class B/C ישנים רבים מתאימים פיזית להמרה אך היו בלתי כדאיים כלכלית לפי הכללים שהיו אז spur.org. הדוח הציע שישה שינויים מרכזיים במדיניות כדי לאפשר המרות בקנה מידה רחב spur.org.

ממשלת סן פרנסיסקו הגיבה במהירות. עד אמצע 2025, העיר יישמה את כל שש ההמלצות של SPUR spur.org, והעבירה אחת מחבילות התמריצים הפרו-המרה האגרסיביות ביותר במדינה:

  • הקלות בקודי בנייה ואישורים: בשנת 2023 נחקק חוק לויתור על דרישות מסוימות בקוד התכנון עבור פרויקטים של הסבת משרדים למגורים spur.org. הדבר יצר מסלול אישור מהיר ומיניסטריאלי (הפוטר פרויקטים מביקורות שיקול דעת ממושכות ואפילו מ-CEQA במקרים רבים). מחלקת הפיקוח על הבנייה גם פרסמה הנחיות ברורות יותר להתאמה מחדש כדי לסייע ליזמים לנווט בשדרוגי בטיחות סיסמית ואש במשרדים ישנים spur.org spur.org.
  • דיור מכליל ואגרות השפעה בוטלו: שינוי מהותי התרחש במרץ 2025, כאשר מועצת המפקחים אישרה חוק הפוטר את כל הדרישות לדיור בר השגה (מכליל) ואת אגרות ההשפעה העירוניות עבור עד 7 מיליון רגל רבועה של שטחי משרדים שמוסבים למגורים spur.org spur.org. בדרך כלל, יש לכלול אחוז מהדירות במחיר מופחת או לשלם אגרות כבדות – כעת הדרישות הללו הושעו עבור פרויקטים מתאימים, מה שמפחית משמעותית את העלויות.
  • תמריצי מס: ב-2024 אישרו הבוחרים את הצעה C, אשר פוטרת ממס העברת נדל"ן עד 5 מיליון רגל רבועה של שטח מוסב spur.org spur.org. מאחר שבסן פרנסיסקו מסי ההעברה גבוהים (עד 6% בעסקאות גדולות), מדובר בחיסכון משמעותי לעסקאות הסבה. בנוסף, קליפורניה אישרה את AB 2488 (טינג) ב-2024, המאפשרת לסן פרנסיסקו ליצור "מחוז מימון" מיוחד לתמיכה בהסבות spur.org. ביוני 2025, העיר הקימה את המחוז הזה, אשר יפצה יזמים באמצעות תוספת מס רכוש עתידית – למעשה, החזר חלק ממסי הרכוש החדשים מהבניין המוסב חזרה לפרויקט כדי לסגור פערים פיננסיים spur.org spur.org. הכלי הייחודי הזה יסייע לקזז את עלויות הבנייה הגבוהות של פינוי ושיפוץ משרדים.
  • רזרבת הצעה M: הצעה M של סן פרנסיסקו (הגבלה על פיתוח משרדים חדשים) שונתה כך שכל שטח משרדים שהוסר באמצעות הסבה מתווסף חזרה למכסת המשרדים המותרת של העיר בעתיד spur.org. "בנק השטח" הזה אומר שהעיר לא מאבדת לצמיתות שטחי תעסוקה פוטנציאליים – ברגע שהשוק יתאושש, ניתן יהיה לבנות משרדים חדישים במקום אלו שהוסבו, לפחות בתיאוריה. זה היה פשרה פוליטית כדי להשיג תמיכה רחבה להסבות.

תמריצים אלה הם מהנדיבים ביותר במדינה להמרת משרדים. התוצאה: יזמים ובעלי נכסים בוחנים כעת ברצינות מבנים רבים לשימוש מגורים. מחקר של קבוצת קפלן מצא שלסן פרנסיסקו יש פוטנציאל לכ-61,600 יחידות דיור באמצעות המרת משרדים (אם כל המשרדים הריקים הזכאים יוסבו) axios.com axios.com – הפוטנציאל השני בגודלו בארה"ב אחרי ניו יורק. פקידי העיר להוטים לממש זאת. פרויקטי ההמרה הראשונים לאחר המגפה מתקדמים: לדוגמה, בניין הבנק הומבולדט ההיסטורי ברחוב מרקט צפוי להפוך לדיור axios.com. הצעות רבות נוספות נמצאות בצנרת, עם דגש על מגדלים ישנים ברובע הפיננסי ובנייני משרדים בסומה מהשנים 1960–1980 עם שיעורי תפוסה נמוכים.

בעוד שאתגרים נותרו – עלויות ההמרה עדיין גבוהות (מבנים רבים עשויים להיות כדאיים רק אם יירכשו במחירי מצוקה) – שינויים מדיניות אלה משפרים מאוד את הכדאיות הכלכלית. על ידי ויתור על מיליוני דולרים באגרות ומסים והאצת האישורים, סן פרנסיסקו מאותתת כי היא “מחויבת עמוקות לדמיין מחדש את מרכז העיר כאזור שימושים מעורביםspur.org. התועלות המקוות הן רבות: כלכליות (החלפת משרדים ריקים בעלי ערך נמוך במגורים יקרי ערך אמורה להגדיל את הכנסות הארנונה ומס המכירה spur.org), חברתיות (הוספת דיור עשויה להביא אלפי תושבים שיתמכו בעסקים קטנים, אמנות וחיי לילה במרכז העיר spur.org), ודיור (יותר יחידות, כולל פוטנציאל ליחידות ברות השגה, באזור עשיר בתחבורה ציבורית). אחד מחברי מועצת העיר הצהיר, “אנחנו לא רק מזרזים את ההתקדמות הנחוצה בייצור דיור — אנחנו מעדכנים החלטות תכנון מהמאה ה-20 כדי ליצור שכונות שימושים מעורבים משגשגות במאה ה-21.” axios.com

מעבר להמרות, עיריית סן פרנסיסקו השיקה תוכנית רחבה יותר בשם תוכנית ההתאוששות של מרכז העיר. בשנת 2023, ראש העיר בריד כינסה צוות משימה (שהמשיך לפעול תחת ראשת העיר לורי) במטרה למשוך תעשיות חדשות – למשל מעבדות מדעי החיים, מרכזי מו"פ בינה מלאכותית, ואפילו מוסדות אמנות וחינוך – אל חללים ריקים במרכז העיר. מתקיימים דיונים על גמישות תכנונית שיאפשרו יותר חיי לילה, מתחמי אירועים ואפילו מלונות מגורים בבנייני משרדים לשעבר. עלו הצעות להעניק הטבות מס למעסיקים שיחזירו עובדים למשרדים. העיר גם משקיעה בשיפור איכות החיים: הגברת סיורי רגליים של המשטרה וניקיון הרחובות במרכז העיר כדי לטפל בבטיחות ובניקיון, שהרתיעו חלק מהעובדים והקונים. ראשת העיר לורי הדגישה גישה "נוקשה יותר כלפי פשיעה, פינוי חסרי בית מהרחובות, [ו]היפטרות מסוחרי סמים" כדי לשפר את תדמית מרכז העיר financialsamurai.com. בתחילת 2025 נרשמו מאמצים מוגברים להעברת מאהלים למקלטים ולמאבק בשווקי סמים פתוחים בשכונת טנדרלוין. למרות שהבעיות החברתיות הללו נמשכות, כל הצלחה בהפיכת מרכז העיר לבטוח ותוסס יותר עשויה להשפיע ישירות על שוק הנדל"ן בכך שתמשוך אנשים בחזרה.

מחירי הדיור והגנות לדיירים

בצד המגורים, סן פרנסיסקו המשיכה את המסורת שלה של הגנות חזקות לשוכרים, אך עם כמה חידושים. "מס הדירות הריקות" של העיר – יוזמה שאושרה על ידי הבוחרים (הצעה M 2022) להטיל מס על בעלי יחידות דיור שעומדות ריקות יותר מחצי שנה – הייתה אמורה להיכנס לתוקף ב-2024. המטרה הייתה להחזיר חלק מההערכה של כ-4,000 יחידות ריקות לשוק השכירות ולגייס כספים לדיור sfchronicle.com sfchronicle.com. עם זאת, החוק הזה נתקל במכשול משפטי: באוקטובר 2024, שופט מבית המשפט העליון פסל את מס הדירות הריקות בטענה שהוא לא חוקתי ומנוגד לחוקי המדינה sfchronicle.com sfchronicle.com. העיר מערערת על ההחלטה sfchronicle.com, ובינתיים יישום המס הוקפא. תומכים כמו חבר המועצה דין פרסטון טוענים שמדובר בכלי נחוץ להגדלת היצע הדירות להשכרה, בעוד שמבקרים טוענים שהוא פוגע בזכויות הקניין sfchronicle.com sfchronicle.com. תלוי בתוצאת הערעור (או יוזמה מתוקנת), ייתכן שהמס יחזור בצורה כלשהי – מה שעשוי להשפיע על מספר בעלי הדירות שישאירו יחידות ריקות לעומת השכרתן. לעת עתה, מס הדירות הריקות נמצא במצב של חוסר ודאות sfchronicle.com sfchronicle.com.

פיקוח על שכר דירה נשאר בתוקף: רוב הבניינים הרב-משפחתיים שנבנו לפני 1979 כפופים לתקנת ייצוב שכר הדירה של העיר, אשר ב-2025 מאפשרת העלאות שכר דירה שנתיות של 1.4% בלבד sf.gov. בתקופת האינפלציה הגבוהה של 2022–2023, המשמעות הייתה שההוצאות של בעלי דירות רבים עלו בהרבה על העלאות שכר הדירה המותרות (סקר אחד מצא שההוצאות התפעוליות עלו בכ-20–30% מאז 2019, בעוד שההכנסות משכר דירה מפוקח ירדו בכ-7%) sfchronicle.com. חלק מהמשכירים הקטנים מכרו נכסים כתוצאה מכך, ובניינים ישנים אלו נרכשו לעיתים על ידי משקיעים שמאמינים בעליית ערך לטווח ארוך ולא בתזרים מזומנים מיידי.

כדי להתמודד עם נושא ההשגה הכלכלית, סן פרנסיסקו ב-2025 בוחנת גם מקורות מימון חדשים לדיור. יוזמה מקומית להנפקת אג"ח לדיור בר השגה (בטווח של 300–500 מיליון דולר) צפויה להופיע בקלפי הקרוב. והעיר מנצלת כספים מהמדינה ומהממשל הפדרלי: ראש העיר בריד (לפני עזיבתה את התפקיד) הכריזה על תוכניות להשתמש בתוכנית פדרלית חדשה למימון 3,700 יחידות דיור בר השגה חדשות כחלק מיוזמת “דיור לכולם” שמטרתה לעמוד ביעד של 82,000 יחידות sf.gov. זה כולל בנייה על קרקע ציבורית והסבת מלונות תיירותיים לדיור בסגנון SRO עבור חסרי בית ודיירים בעלי הכנסה נמוכה.

לסיכום, המדיניות המקומית ב-2025 מתפתחת באופן פעיל כדי להמריץ את שוק הנדל"ן: האצת בניית דיור, קידום אגרסיבי של שימוש חוזר אדפטיבי במשרדים ריקים, ונקיטת צעדים (לעיתים ניסיוניים או שנויים במחלוקת) לשיפור האקלים העסקי ואיכות החיים בעיר. הקונצנזוס המקצועי הוא שמדובר בצעדים ראשוניים הכרחיים, אך הביצוע יהיה המפתח. כפי שציינה סוג'טה סריווסטבה, סמנכ"לית המדיניות של SPUR, הסבת משרדים “מספקת יתרונות כלכליים, חברתיים, סביבתיים ופיסקליים” ותוכניות דומות החיו מרכזי ערים כמו ניו יורק ופילדלפיה – כעת “אנחנו להוטים לראות מה יקרה הלאה בסן פרנסיסקו.” spur.org spur.org השנים הקרובות יחשפו עד כמה מנופי המדיניות הללו יוכלו באמת להוציא את סן פרנסיסקו מהמשבר בנדל"ן המסחרי ולהקל על מחסור הדיור בעיר.

הזדמנויות השקעה ותחזית עתידית

המצב המנוגד של שוקי המגורים והמסחר של סן פרנסיסקו ב-2025 יוצר נוף ייחודי למשקיעים. קיימות הזדמנויות, אך גם סיכונים, וההצלחה תלויה באסטרטגיה ותזמון מדויקים. הנה כמה תובנות השקעה מרכזיות ותחזיות מומחים לעתיד:

מגורים: לקנות בירידה ולרכב על גל הטכנולוגיה

עבור משקיעי נדל"ן ורוכשי דירות, המגזר המגורים של סן פרנסיסקו ב-2025 מציע נקודת כניסה אטרקטיבית פוטנציאלית – לפחות לפי כמה משקיפים מנוסים. מחירי הבתים, למרות ההתאוששות, עדיין בדרך כלל נמוכים מהשיא של 2018–2020 (במיוחד לדירות), וריביות המשכנתא הגבוהות דיללו את התחרות לעומת הטירוף של סוף העשור הקודם. אנליסטים פיננסיים כמו כותב ה-Financial Samurai טוענים כי 2025 היא "הזדמנות מצוינת" לקנות בסן פרנסיסקו financialsamurai.com. ההיגיון: הטכנולוגיה פורחת, והעיר כנראה נמצאת בנקודת מפנה רגע לפני גל עליות חדש. עם עליות חדות ב-NASDAQ ב-2023–24 ויצירת עושר אדירה בתחום הבינה המלאכותית, לתושבים רבים יש עושר חדש במניות שיתורגם בסופו של דבר לרכישת בתים financialsamurai.com. כאשר עושר זה של טכנולוגיה/בינה מלאכותית "בלתי נמנע" יזלוג לנדל"ן, הביקוש (והמחירים) עלולים לזנק – כלומר מי שיקנה עכשיו עשוי להרוויח מהשבחה משמעותית בשנים הקרובות financialsamurai.com financialsamurai.com.

בנוסף, המלאי כל כך נמוך שכל עלייה בביקוש תתורגם במהירות ללחץ כלפי מעלה על המחירים. יש סימנים שזה מתחיל – למשל, אביב 2024 ראה שוב מלחמות הצעות מחיר עזות בשכונות מסוימות financialsamurai.com. עם הרבה קונים שממתינים בצד, אפילו ירידה מתונה בריביות או הנפקה נוצצת של חברת טכנולוגיה מקומית עשויה לשחרר גל רכישות חדש. הביקוש האצור אמיתי: משפחות שישבו על הגדר בתקופת הקורונה או שוכרים שמחפשים סוף סוף לקנות עשויים לחזור, וליצור מה שאחד המומחים מכנה "מלחמת הצעות ענקית" ברגע שהתנאים ישתפרו financialsamurai.com. הציפייה היא שהחיים נמשכים – נישואין, משפחות מתרחבות, מעברי עבודה – ואנשים לא יחכו לנצח, אז גם בריביות של 6-7% הם בסופו של דבר יחזרו לשוק בהמוניהם financialsamurai.com.

סן פרנסיסקו גם נותרת מקום של מחסור מתמשך בדיור. העיר קטנה גאוגרפית ומוקפת מים משלושה צדדים, ולכן אינה יכולה להתרחב. הגבלות תכנון מחמירות הגבילו היסטורית את הצפיפות (אם כי זה מתחיל להשתחרר מעט כעת). גורמים אלו יוצרים מגבלת היצע ארוכת טווח – "העיר היא רק 7 על 7 מייל, הביקוש תמיד יעלה על ההיצע בטווח הארוך", כפי שציין משקיע אחד financialsamurai.com. לכן, החזקת נכס לטווח ארוך בסן פרנסיסקו הייתה היסטורית נוסחה מנצחת, למעט תנודות קצרות טווח. משקיעים עם אופק של 5 שנים ומעלה בדרך כלל בטוחים שהערכים יהיו גבוהים יותר בהמשך הדרך.

עם זאת, נדרשת זהירות בטווח הקצר. תחזיות מסוימות פסימיות במיוחד לעתיד הקרוב: המודל האחרון של Zillow חוזה כי סן פרנסיסקו תראה את אחד מירידות מחירי הבתים התלולות ביותר במדינה בשנה הקרובה – עם תחזית ל-ירידה של ‎-6.1% עד אמצע 2026 resiclubanalytics.com. הפסימיות הזו נובעת מלחצי נגישות ומלאי שמתחיל לעלות מעט בשוק. כלכלני Zillow מציינים שברמה הארצית, עלייה במספר הנכסים המוצעים העניקה לקונים יותר כוח מיקוח, ובשווקים כמו סן פרנסיסקו שבהם הנגישות מוגבלת, "היצע גדול יותר מספק יותר אפשרויות ומפעיל לחץ כלפי מטה על המחירים" resiclubanalytics.com. למעשה, אם מספיק בעלי בתים יחליטו למכור (אולי מתוך חשש לירידת מחירים או מעבר מסן פרנסיסקו), הביקוש השברירי עלול להיות מוצף ולהוביל לריכוך מחירים. התרחיש הפסימי גם מציין צמיחה דמוגרפית חלשה ואפשרות לאבטלה גבוהה יותר בהייטק כסיכונים – אם הכלכלה תיחלש או ש"בועת הבינה המלאכותית" תתפוצץ, הביקוש לדיור עלול לקפוא. רוב וורנוק מ-Apartment List הזהיר לגבי שוק השכירות: "אם הכלכלה תישאר לפחות חזקה כמו היום, זה ברור מאליו ששכר הדירה יתייקר… אם הבינה המלאכותית תתפוצץ כמו בועה, זה יכול לשנות את המצב." sfchronicle.com אותו היגיון חל גם על ערכי הבתים: הרבה תלוי בביצועי הכלכלה הטכנולוגית הרחבה יותר.

רוב המומחים, עם זאת, צופים צמיחה מתונה או התייצבות ולא התרסקות. איגוד המתווכים הלאומי צופה שמחירי הבתים בארה"ב יעלו בכ-3% ב-2025 ו-4% ב-2026 nowbam.com, וסן פרנסיסקו עשויה להיות בטווח הזה בהנחה שהכלכלה המקומית תישאר יציבה. איגוד הבנקאים למשכנתאות זהיר יותר, ומצפה לפחות מ-2% עליית ערך שנתית ברמה הארצית עד 2026 nowbam.com. סקר Real Estate Expectations בקרב 100 כלכלנים דירג את סן פרנסיסקו קרוב לתחתית הערים בתחזית ל-2025, אך גם זה עשוי להצביע על ירידה חד-ספרתית קטנה, לא צניחה חופשית. הקונצנזוס הוא ש-התיקון של 2022 הוציא חלק מהבועה מהשוק, ומה שיש לנו עכשיו קרוב לשיווי משקל חדש. אלא אם תתרחש מיתון, ערכי הבתים צפויים לדשדש או לעלות בהדרגה בשנה-שנתיים הקרובות.

עבור משקיעי נדל"ן להשכרה, התמונה ברורה יותר: שכר הדירה עולה והיצע הדירות הפנויות נמוך, כך שנכסים רב-משפחתיים במיקום טוב צפויים להניב תזרים מזומנים משתפר. שכונות עם ביקוש גבוה (למשל Pacific Heights, Mission Bay, Noe Valley) רושמות כמעט תפוסה מלאה ועליות שכר דירה, מה שמעלה את התשואה. יש משקיעים שמכוונים ל-בנייני דירות קטנים ודופלקסים שעדיין ניתן למצוא בהנחות יחסיות לעומת לפני כמה שנים, מתוך הימור שצמיחת שכר הדירה יחד עם ירידת ריבית עתידית יהפכו אותם לרווחיים מאוד. יש גם עניין ב-ADUs (יחידות מגורים נלוות) – הוספת יחידת השכרה לנכס קיים יכולה להגדיל את ההכנסה, והחוקים בקליפורניה כיום מקלים על קבלת היתר ל-ADU.

בנוסף, דירות קונדו – שפיגרו בהתאוששות – עשויות להוות הזדמנות. דירות קונדו במרכז העיר/SOMA נסחרו בהנחה משמעותית לעומת השיא ולעומת בתים פרטיים. ככל שהעיר חוזרת לשגשג ו-החזרה למשרדים מתגברת, דירות קונדו עירוניות עשויות להתייקר. משקיעים רוכשים באופן סלקטיבי דירות קונדו להשכרה (אם כי יש לקחת בחשבון דמי ועד בית ושליטת שכר דירה אם רלוונטי).

בקיצור, תחזית המגורים למשקיעים: אופטימיות זהירה. מי שיש לו מזומן או מימון יציב רואה ב-2025 הזדמנות ל-"לקנות בזול" (יחסית, לסן פרנסיסקו) לפני עלייה. House hackers ורוכשים ראשונים יכולים כיום להתמקח יותר מאשר בגלי הביקוש הקודמים. אך סבלנות ורזרבה פיננסית חזקה הן קריטיות, שכן ייתכן תנודתיות בטווח הקצר ועלויות האחזקה (משכנתא, מיסים) גבוהות. אם הריביות יירדו ב-2025–2026 כפי שמנבא nowbam.com, כל מי שקנה בריביות גבוהות יוכל למחזר משכנתא ואולי לראות רווח הון יפה גם מירידת הריבית וגם מעליית ערך הנכס – תרחיש שמשקיעים מתוחכמים עוקבים אחריו.

מסחרי: להפוך מצוקה להזדמנות

בעולם המסחרי, המצוקה שפוגעת במרכז העיר עשויה להיות מכרה זהב למשקיעים נועזים. הקריסה בערכי המשרדים פירושה שנכסי יוקרה זמינים במחירים שלא היו מתקבלים על הדעת לפני כמה שנים. משקיעים בעלי כיסים עמוקים (קרנות הון פרטי, קרנות מוסדיות, יחידים בעלי הון גבוה) כבר מתחילים להתעניין. לדוגמה, ב-2025 כמה משקיעים מוסדיים כמו Blackstone החלו באופן סלקטיבי לרכוש בנייני משרדים בסן פרנסיסקו בהנחות כבדות, מתוך אמונה שיוכלו לשרוד את המיתון assets.cushmanwakefield.com. ההימור הוא ש"סן פרנסיסקו תתאושש" כפי שעשתה במשברים קודמים (התפוצצות הדוט-קום, המשבר הכלכלי הגדול), והחזקה בנדל"ן מובחר במחיר נמוך בהרבה מעלות ההחלפה תניב תשואות גבוהות בטווח הארוך. אפילו בתפוסה של 30%, אם רכשת מגדל ב-20 סנט לדולר, המתמטיקה יכולה לעבוד עם סבלנות.

המאמץ של העיר להסבות ממשרדים למגורים פותח גם הוא אפיקים חדשים. יזמים המתמחים בשימוש חוזר אדפטיבי בוחנים כעת את סן פרנסיסקו. ה-7 מיליון רגל רבוע של שטח הזכאי לפטור מאגרות spur.org ותמריצים נוספים מהווים למעשה סובסידיה ענקית. אם יזם יכול לרכוש משרד מיושן בזול (ורבים יהיו זמינים דרך עיקול או מכירת חוב), הוא עשוי להמיר אותו לדירות עם עלויות רכות נמוכות בהרבה כעת. תמריצים מהמדינה ומהעיר (פטור ממס, היתרים מזורזים וכו') מפחיתים את הסיכון, ויש יתרון ברור ביצירת דיור שהעיר זקוקה לו נואשות. לא כל הבניינים יתאימו – גורמים כמו גודל הקומה, פריסת החלונות, ועלויות חיזוק סייסמי יכולים להכריע – אך לסן פרנסיסקו יש הרבה בניינים מתחילת המאה ה-20 ומהמאה האמצעית שהם מועמדים טובים. ייתכן שנראה הופעה של דור חדש של משקיעים בעיר: כאלה שמרכיבים תיק הסבות במרכז העיר, והופכים משרדים ריקים לדירות להשכרה או לשימושים מעורבים. אם יצליחו, הם יהיו בחזית התחייה של מרכז העיר וירוויחו רבות מהפיכת שכר דירה של $30 לרגל רבוע במשרדים לדירות שמושכרות ב-$4,000 לחודש.

מלבד הסבות, האישור של העיר להשבת הקצאת משרדים לפי Prop M עבור שטח שהוסר spur.org פירושו שפיתוח משרדים חדש עשוי להפוך לאפשרי בעתיד. זה לא מהלך מיידי, אך ניתן לרכוש כעת קרקע או בניינים ישנים, להחזיק בהם, ואז לפתח אותם מחדש למשרדים או מעבדות מהדור הבא כאשר השוק יתאושש, נניח, בעוד 5-7 שנים. במיוחד עשויים להיות בעלי ערך אתרים שניתן לאשר בהם מעבדות מדעי החיים או בריאות, מגזרים בצמיחה. כבר כעת אנו רואים שחלק מהמשרדים במרכז העיר שוקלים הסבה לא לדיור, אלא לשטחי מעבדות ביוטק (שלהם דרישות בנייה שונות אך יש להם ביקוש גבוה ליד UCSF ומישן ביי).

משקיעים גם בוחנים נכסי קמעונאות בקומת הקרקע ונכסי אירוח במצוקה. לדוגמה, כמה מלונות ביוניון סקוור (למשל, ההלוואה של הילטון יוניון סקוור נכנסה לחדלות פירעון ב-2023) עשויים להחליף ידיים במחירים נמוכים, ומפעיל מתוחכם יוכל למצב אותם מחדש או להמתין להתאוששות מלאה של התיירות ולגרוף רווחים. חזיתות מסחריות, בדומה לכך, ניתן לרכוש בזול ולהסב אותן – אולי לחדרי כושר, מתחמי בידור, או אפילו מרכזי איסוף לוגיסטיים – מתוך ציפייה שתנועת הרגליים במרכז העיר תשתפר בהדרגה.

הזדמנות ישירה אחת הנובעת ממדיניות: מחוז מימון ההתחדשות של מרכז העיר החדש axios.com. יזמים שמשקיעים במבנים לא מנוצלים באזורים ייעודיים (רחוב מרקט, הרובע הפיננסי, יוניון סקוור, איסט קאט וכו') יכולים לקבל החזר דרך גידול במס רכוש עבור חלק מעלויות הפיתוח שלהם axios.com spur.org. זה למעשה משפר את התשואה על ההשקעה בפרויקט. זהו אור ירוק לפרויקטים יצירתיים – ממוקדי עבודה משותפת ועד היברידים למגורים – בידיעה שהעיר משתפת בסיכון.

כמובן, הסיכונים בנדל"ן מסחרי גבוהים. העלויות השוטפות של בניין משרדים ריק הן עצומות (מיסים, אבטחה, ביטוח, הכנסה מינימלית). המימון מאוד הדוק – בנקים מהססים להלוות על נכסי משרדים בסן פרנסיסקו, מה שאומר שרבות מהעסקאות חייבות להתבצע במזומן מלא או במימון יקר. ציר הזמן להתאוששות אינו ודאי; ייתכן שמשקיעים ייאלצו להחזיק בנכסים במשך שנים רבות עם תזרים מזומנים שלילי. אלו שמבצעים הסבות בניינים מתמודדים עם סיכון בנייה ועם התנגדות אפשרית מהקהילה (אם כי הרוח הפוליטית כיום תומכת בהם). בקיצור, המשחק המסחרי מיועד לבעלי הון חזק ויכולת עמידה בתנודתיות.

תחזיות מומחים והדרך קדימה

מה צופים המומחים לשוק הנדל"ן של סן פרנסיסקו ב-שנים הקרובות? בגדול, רובם רואים שיפור הדרגתי אך לא בום מהיר. הביטוי "אופטימיות זהירה" חוזר שוב ושוב.

בצד המגורים, כפי שצוין, התחזיות חלוקות. הפסימיות המתונה של Zillow לגבי ירידה של 2% במחירי הבתים בארה"ב ב-2025 (ובהרבה יותר בסן פרנסיסקו) resiclubanalytics.com resiclubanalytics.com מנוגדת לציפיות של NAR ופאני מיי לצמיחה של 3–4% במחירי הבתים הארציים nowbam.com nowbam.com. לגבי סן פרנסיסקו בפרט, משקיפים בתעשייה סבורים ש2025 תהיה שנת התייצבות, כאשר המחירים עשויים להישאר ללא שינוי או לעלות מעט. הרבה תלוי בריביות: אם הפד יתחיל להוריד ריביות ב-2024-25 וריביות המשכנתא ירדו מתחת ל-6%, זה עשוי "להחזיר קונים רבים שממתינים כרגע בצד", ולשחרר ביקוש רדום nowbam.com. התרחיש הגרוע ביותר (מלבד מיתון כלכלי) הוא ירידה איטית של המחירים בעוד כמה אחוזים בשל בעיות נגישות. אך אף חברה גדולה אינה צופה קריסה – המחסור בהיצע חמור מדי. כפי שסיכם סקר סוכני נדל"ן אחד, "החזאים מסכימים שהשוק עבר את הנקודה הנמוכה ביותר, אך ההתאוששות תיקח זמן" nowbam.com. עד 2026, אם הריביות יתייצבו סביב 5-6%, רובם מצפים ששוק הדיור בסן פרנסיסקו יחזור לעלייה מתונה, אולי בהתאם לקצב גידול ההכנסה.

תחזיות מסחריות/תחזיות לעתיד קשה יותר לכמת, אך התחושה הכללית היא ש2025 תהיה התחתית עבור משרדים, ואולי תהיה עלייה קלה בסוף 2025 או 2026 ככל שהכלכלה תצמח. הנוכחות במשרדים בסן פרנסיסקו עולה לאט – עלייה של כ-21% בשנה האחרונה לפי נתוני Placer.ai, אחת הקפיצות הגדולות ביותר בין המטרופולינים sfchronicle.com – מה שמצביע על כך שחברות מחזירות עובדים למשרדים בתדירות גבוהה יותר. רבים סבורים ששיעור הוואקנסי הגיע לשיא סביב אמצע שנות ה-30 באחוזים ויתחיל לרדת ככל שהסבות יפחיתו שטח והשכירות תשתפר בהדרגה. עם זאת, גם האופטימיים מודים שזה עשוי לקחת יותר מ-5 שנים להוריד את שיעור הוואקנסי לרמה בריאה (~15%). CBRE ו-JLL חוזים ששיעור הוואקנסי במשרדים בסן פרנסיסקו יישאר מעל 25% לפחות עד 2027 במודלים השמרניים שלהם. תחזיות השכירות למשרדים שטוחות; בעלי הנכסים כנראה ימשיכו להציע הטבות גבוהות במקום להוריד את שכר הדירה הרשמי, עד שהתפוסה תשתפר.

עבור קמעונאות, ההתאוששות תלויה בחזרתם של עובדים ותיירים. אם תפוסת המשרדים תשתפר וכנסים/תיירות ימשיכו להתאושש, הקמעונאות במרכז העיר צפויה להתייצב עד 2026. מהלכי העיר לפישוט פתיחת חנויות רשת ומילוי חללים ריקים עשויים להביא לשינויים ניכרים בתוך שנה-שנתיים (למשל פחות חלונות אטומים ברחובות מרכזיים).

באופן קריטי, הצלחת יוזמות המדיניות תעצב את התוצאות בטווח הבינוני. אם אפילו רבע מהפוטנציאל של 61,000 יחידות המרה ממשרדים יתממש (נניח כ-15,000 יחידות ב-5–7 השנים הקרובות), זה עשוי להיות משנה משחק: אלפי תושבים נוספים יגורו במרכז העיר, ויהפכו אותו לשכונה פעילה 24/7 במקום תרבות משרדים של 9 עד 5 בלבד. זה יחזק את תחושת הביטחון, את הקמעונאות ואת ערכי הנדל"ן בלב העיר. מנהיגי העיר למעשה הימרו על אסטרטגיה זו – הזמן יגיד אם היזמים יעמדו בכך. כבר עכשיו, צנרת הפרויקטים להמרות ולדיור חדש החלה לזוז, וזהו סימן מעודד.

בפרשנות מומחים, ישנה הכרה בכך שסן פרנסיסקו נוטה לעבור ממחזורי שפל לשגשוג. הנרטיב הנוכחי שלילי – כותרות על "לולאת אבדון" במרכז העיר – אך מומחים מקומיים מציינים שלעיר יש יכולת להמציא את עצמה מחדש. כפי שאמר אחד המתווכים המסחריים, "הפחד של היום הוא ההזדמנות של המחר בנדל"ן." עבור מי שנוטה לחשיבה מנוגדת, סן פרנסיסקו ב-2025 נראית כמו התקופה שבה הכסף החכם נכנס בשקט.

לסיכום, שוק הנדל"ן של סן פרנסיסקו ב-2025 נמצא בצומת דרכים. הנדל"ן למגורים יציב בשל היצע נמוך, ומפגין עמידות למרות עלויות מימון גבוהות – מה שמכין את הקרקע לעלייה אפשרית אם הרוח הכלכלית תתחזק. הנדל"ן המסחרי, לעומת זאת, עובר טרנספורמציה כואבת, אך מתוך הכאב הזה נולדות הזדמנויות חדשות בזכות חדשנות מונעת מדיניות ומחירי נכסים נמוכים במיוחד. משקיעים, קונים ואנשי מקצוע שמבינים את הדינמיקה הזו – ההשפעה ההדדית של מלאי, ריביות, דמוגרפיה ומדיניות – יהיו בעמדה הטובה ביותר להצליח.

כשניכנס ל-2026 והלאה, כל העיניים יהיו נשואות לשאלה האם סן פרנסיסקו תוכל להשיג "קאמבק עירוני גדול": למלא את המגדלים שלה בחיים חדשים (בין אם תושבים ובין אם תעשיות חדשות), לשמור על נגישות הדיור לצד שגשוג טכנולוגי, ולשמר את החיוניות התרבותית הייחודית שגורמת לאנשים לרצות לגור ולהשקיע בעיר הזו. התחזיות אופטימיות אך זהירות – צמיחה מתונה במחירים, ריפוי איטי של שיעורי התפוסה, ושיפורים הדרגתיים במכירות ובבנייה. במילותיו של ניוזלטר תעשייתי, "צפו לשיפור מתון ב-2025, עם התאוששות חזקה יותר ב-2026… ההתאוששות תיקח זמן." nowbam.com הנדל"ן של סן פרנסיסקו שרד סופות רבות, והסיפור של 2025 – תערובת של שגשוג ושפל – הוא עוד פרק בהתפתחות הדינמית שלה. עם האתגרים באות גם הזדמנויות, ובעיר שעל המפרץ יש שפע משניהם באופק.

מקורות:

Latest Posts

Don't Miss

Dublin Real Estate 2025: Surging Prices, Scarce Supply & Bold Market Predictions

נדל"ן בדבלין 2025: מחירי שיא, היצע מוגבל ותחזיות שוק נועזות

שוק הנדל"ן בדבלין חווה זינוק דרמטי ב-2025, המאופיין בעליות מחירים
Bahamas Real Estate Market 2025: Trends, Opportunities and Forecast

בהמז שוק הנדל"ן 2025: מגמות, הזדמנויות ותחזית

סקירה של תנאי השוק הנוכחיים (2025) שוק הנדל"ן של איי