El mercado inmobiliario de San Francisco en 2025 desafía las etiquetas fáciles: es una historia de dos sectores que avanzan en direcciones opuestas. En el lado residencial, los precios de las viviendas y los alquileres son sorprendentemente resistentes, impulsados por la escasez de inventario y un repunte en la demanda, incluso cuando las altas tasas de interés ponen a prueba los presupuestos de los compradores. Mientras tanto, el sector comercial – especialmente las oficinas del centro – enfrenta tasas de vacancia récord y las secuelas del trabajo remoto. Inversores, compradores de viviendas, vendedores y profesionales inmobiliarios observan de cerca estas tendencias, buscando oportunidades en medio de la incertidumbre. Este informe integral desglosa los principales desarrollos en bienes raíces residenciales y comerciales, desde inventario de viviendas y tendencias de precios hasta impactos de las tasas de interés, cambios demográficos, oportunidades de inversión y cambios en las políticas locales. Se incluyen opiniones de expertos, datos actuales del mercado y pronósticos para los próximos años para ayudarle a navegar lo que viene para el mercado inmobiliario de San Francisco.
Tabla: Mercado inmobiliario de San Francisco 2025 – Principales métricas del mercado
| Métrica (2025) | Residencial (Viviendas) | Comercial (Oficinas) |
|---|---|---|
| Precio de Venta Mediano | ~$1.5 millones (junio 2025) redfin.com (aumento de ~2–8% interanual) | N/D (valores de propiedad a la baja; ventas recientes de oficinas en dificultades a ~$230–$264 por pie² assets.cushmanwakefield.com) |
| Oferta e Inventario | ~1.8 meses de inventario para casas unifamiliares (mercado de vendedores) thefrontsteps.com; ~3.8 meses para condominios (mercado de compradores) thefrontsteps.com – inventario históricamente bajo | ~34.8% tasa de vacancia de oficinas (Q2 2025) assets.cushmanwakefield.com – nivel de vacancia más alto registrado |
| Actividad del Mercado | 495 ventas de viviendas en junio 2025 (+24% interanual) redfin.com; los listados suelen recibir 4+ ofertas y se venden en ~20 días redfin.com zillow.com | Absorción neta negativa de -665,000 pies² en el año (más espacio desocupado que arrendado) assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com; el tráfico peatonal en el centro sigue siendo bajo |
| Precios y Alquileres | Valor típico de vivienda ~$1.27M (jul 2025) zillow.com; Alquiler mediano ~$2,941/mes (junio 2025), aumento de 11% interanual sfchronicle.com (el más altdesde 2020) | Renta promedio solicitada de oficinas Clase A ~$66.78 por pie cuadrado al añoassets.cushmanwakefield.com (se mantiene estable, algunas concesiones de los arrendadores) |
| Tendencia/Perspectiva para 2025 | Resiliente – La baja oferta sostiene los precios; las ventas aumentan a pesar de tasas hipotecarias del 6–7%. Las previsiones varían desde una caída del -6% (Zillow) resiclubanalytics.com hasta una modesta ganancia del +3% (NAR) nowbam.com en los precios de viviendas durante el próximo año. | Transicional – Vacancia cerca del máximo; ligero aumento en arrendamientos por parte de empresas de IA y biotecnología, pero se espera una recuperación lenta. Los incentivos de la ciudad para conversiones de oficinas a viviendas podrían reducir gradualmente las vacancias en el centroaxios.com spur.org. |
Tendencias del mercado inmobiliario residencial en 2025
Inventario limitado impulsa un mercado de vendedores
El inventario de viviendas de San Francisco sigue siendo extremadamente limitado en 2025, continuando una tendencia a la baja de varios años. “Simplemente no hay suficientes casas para todos”, como señaló un informe local del mercado thefrontsteps.com. Para mayo de 2025, el número de viviendas en venta era inferior al de hace un año: los listados de casas unifamiliares bajaron aproximadamente un 2.5% interanual, y los de condominios bajaron un sorprendente ~14% thefrontsteps.com. Esta oferta restringida es un gran obstáculo para los compradores y una ventaja para los vendedores, inclinando el mercado hacia el lado del vendedor.
Un mercado inmobiliario saludable y equilibrado suele considerarse alrededor de 3 meses de inventario (meses de oferta) en California thefrontsteps.com. San Francisco está muy por debajo de ese punto de referencia. Los meses de oferta para casas unifamiliares cayeron a solo 1.8 meses en mayo de 2025 (una disminución del 14% interanual) thefrontsteps.com – claramente un mercado de vendedores. Los condominios tienen alrededor de 3.8 meses de oferta (una baja de ~22% interanual) thefrontsteps.com, lo que está ligeramente por encima del nivel equilibrado, dejando el segmento de condominios inclinado hacia un mercado de compradores. En términos prácticos, los listados con buen precio se venden rápidamente. La casa unifamiliar promedio pasó solo 13 días en el mercado (prácticamente sin cambios respecto al año pasado) mientras que los condominios promediaron 23 días, un 25% más rápido que hace un año thefrontsteps.com. Muchas viviendas están recibiendo múltiples ofertas y se venden por encima del precio solicitado – de hecho, alrededor del 64% de las ventas a mediados de 2025 se cerraron por encima del precio de lista zillow.com, a menudo después de guerras de ofertas.
Esta escasez de inventario ha mantenido los precios de las viviendas sorprendentemente firmes. A pesar de una desaceleración nacional más amplia, los precios medianos de venta de San Francisco han rebotado en 2025. En mayo de 2025, la mediana de viviendas unifamiliares se vendió por $1,802,000, un aumento del 7.6% respecto al año anterior, mientras que la mediana de condominios se vendió por $1,298,000 (un aumento del 8.3% interanual) thefrontsteps.com. Para junio, la mediana general del precio de la vivienda rondaba los $1.5 millones, un aumento anual de +2.7% redfin.com. Esto marca uno de los niveles de precios más altos en más de dos años thefrontsteps.com, lo que indica que el mercado ha recuperado gran parte del terreno perdido durante la recesión pandémica. La baja oferta es un factor clave que sostiene los valores; como indica el informe, “este fenómeno probablemente se deba a que los inventarios han ido disminuyendo durante años” thefrontsteps.com.
Dicho esto, diferentes fuentes de datos muestran un panorama matizado. El Índice de Valor de Vivienda de Zillow (que suaviza las tendencias) situó el valor típico de la vivienda en San Francisco en $1.27M a mediados de 2025, lo que en realidad es 1.1% menor que hace un año zillow.com. Esto sugiere que, aunque los precios de venta han subido desde la caída del año pasado, los valores generales de las viviendas en la ciudad están aproximadamente estables o ligeramente a la baja en comparación con mediados de 2024. Esencialmente, los precios de las viviendas en San Francisco tocaron fondo a finales de 2022/principios de 2023 en medio del aumento de las tasas de interés, y desde entonces se han estabilizado o han subido ligeramente. La recuperación es desigual: el segmento de lujo (viviendas de $5M o más) ha mostrado una renovada fortaleza en 2025, mientras que el mercado de condominios por debajo de $1M sigue más contenido, según agentes locales ruthkrishnan.com redfin.com. Pero en general, las peores caídas de precios parecen haber terminado, gracias a la escasez de inventario y la persistente demanda de compradores.
Altas tasas hipotecarias y desafíos de asequibilidad
El aumento en las tasas de interés hipotecario durante los últimos dos años ha proyectado una larga sombra sobre el mercado de la vivienda en San Francisco, pero sus efectos son complejos. La tasa promedio de hipoteca fija a 30 años subió de alrededor del 3% en 2021 a 6–7% en 2023–2024, reduciendo drásticamente la asequibilidad para los compradores. Este “shock de tasas” inicialmente enfrió la demanda y contribuyó a la caída de precios en 2022. Incluso en 2025, las tasas siguen siendo elevadas en comparación histórica: las previsiones de la industria esperan que las tasas se mantengan por encima del 6% durante la mayor parte de 2025 nowbam.com. La Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR) proyecta una tasa hipotecaria promedio de 6.4% en la segunda mitad de 2025, cayendo solo a alrededor del 6.1% en 2026 nowbam.com. El economista jefe de NAR, Lawrence Yun, enfatiza que las tasas de interés son la “bala mágica” para el mercado de la vivienda: muchos compradores están “esperando y esperando” a que las tasas bajen y se desbloquee la asequibilidad nowbam.com.En el carísimo San Francisco, los mayores costos de endeudamiento tienen un gran impacto en el poder de compra. Por ejemplo, una vivienda de $1.5M con un 20% de entrada implica una hipoteca mensual de aproximadamente $7,000 a una tasa del 6.5% (sin incluir impuestos/seguros), casi el doble del pago con un interés del 3%. Esto ha dejado fuera a algunos posibles compradores, especialmente a los primerizos sin capital previo. La asequibilidad de la vivienda en el Área de la Bahía está cerca de mínimos históricos, y los compradores con todo en efectivo o de altos ingresos tienen ventaja en este entorno. Como señaló un agente inmobiliario de Silicon Valley, “la gran mayoría de los residentes [del Área de la Bahía] se sienten más ricos porque la gran mayoría invierte en acciones o tiene RSUs de la empresa”; tras un mercado bursátil en auge en 2023–24 (especialmente en tecnología), muchos compradores acomodados tienen efectivo disponible a pesar de las altas tasas financialsamurai.com. Este efecto riqueza, concentrado entre trabajadores tecnológicos e inversores, está ayudando a sostener la demanda de viviendas incluso cuando los costos hipotecarios siguen siendo altos.
Los vendedores, por otro lado, han estado reacios a poner en venta, lo que agrava la escasez de inventario. Muchos propietarios que aseguraron hipotecas al 3% dudan en vender y perder su baja tasa, un fenómeno conocido como el “efecto lock-in”. Las nuevas publicaciones en San Francisco bajaron aproximadamente un 13% interanual para condominios y se mantuvieron casi iguales para casas a mediados de 2025 thefrontsteps.com, reflejando esta reticencia de los vendedores. En resumen, las tasas altas han reducido la movilidad en el mercado: menos personas venden y quienes compran están estirando presupuestos o aportando más efectivo. Irónicamente, esta dinámica ayuda a mantener los precios, ya que la oferta sigue siendo limitada.
De cara al futuro, tasas modestamente más bajas podrían ser un catalizador. Si la inflación sigue disminuyendo, la mayoría de los pronósticos prevén que las tasas hipotecarias bajen a cerca del ~6% para finales de 2025 nowbam.com. Eso podría mejorar algo la asequibilidad y hacer que algunos compradores regresen al mercado. De hecho, ya hay señales tempranas de adaptación de los compradores: las ventas de viviendas en San Francisco aumentaron un 24% en junio de 2025 frente al año anterior redfin.com, lo que sugiere que la demanda está aumentando a pesar de que las tasas se mantienen alrededor del 6.5%. Los expertos esperan mejoras incrementales: la NAR predice que las ventas de viviendas aumentarán ~6% en 2025 y otro 11% en 2026 a medida que el mercado se ajusta gradualmente nowbam.com nowbam.com. La asequibilidad, sin embargo, seguirá siendo una limitación crítica. El precio medio de la vivienda en San Francisco es más de 214% superior al promedio de EE. UU. redfin.com, e incluso un regreso a tasas hipotecarias del 5% (poco probable antes de 2026) mantendría los pagos mensuales elevados. Los compradores e inversionistas en 2025 están, por tanto, navegando un entorno de tasas altas, a menudo usando estrategias creativas – pagos iniciales más grandes, reducción de tasas, o hipotecas ARM híbridas – para que las cuentas cierren hasta que los costos de financiamiento, con suerte, disminuyan.
Cambios demográficos y demanda de vivienda
Las tendencias poblacionales de San Francisco juegan un papel fundamental en el panorama inmobiliario. La ciudad experimentó un éxodo pronunciado durante 2020–2021: la población cayó de ~878,000 en abril de 2020 a cerca de 812,000 en 2022, una caída de ~7.5% sfchronicle.com. Esto fue impulsado por el trabajo remoto durante la pandemia, despidos en el sector tecnológico y residentes buscando más espacio o menores costos en otros lugares. Sin embargo, 2023–2024 vio una recuperación tentativa. Para mediados de 2024, se estimaba que la población de San Francisco estaba justo por debajo de 828,000, un aumento de ~1.7% desde su punto más bajo en 2022 sfchronicle.com. Los cinco condados del Área de la Bahía volvieron a un modesto crecimiento poblacional en 2024 costar.com, gracias en gran parte a la inmigración internacional y algunos retornos nacionales.
De manera crucial, quién está regresando (y quién no) revela la cambiante demografía de la ciudad. El análisis de los datos del Censo muestra que los adultos jóvenes (20–24) han estado regresando en grandes números – probablemente a medida que estudiantes y trabajadores en etapas iniciales de su carrera repueblan la ciudad sfchronicle.com. Algunos grupos incluso crecieron más allá de los niveles previos a la pandemia: por ejemplo, el número de mujeres asiáticas de 35–39 y hombres asiáticos de 40–44 años en SF es ahora aproximadamente un 2% mayor que en 2020, después de disminuir en 2020–22 y luego recuperarse superando la base anterior sfchronicle.com. En contraste, muchos jóvenes profesionales blancos (finales de los 20 a principios de los 30) que se fueron no han regresado – San Francisco vio partir a aproximadamente una cuarta parte de su población blanca en ese rango de edad, y ese grupo sigue siendo significativamente menor que antes sfchronicle.com. Esto sugiere que el trabajo remoto y las preocupaciones sobre la asequibilidad continúan redirigiendo parte de la fuerza laboral tecnológica tradicional a otras regiones.
Estos cambios demográficos tienen efectos mixtos en la vivienda. El regreso de estudiantes y jóvenes trabajadores apoya el mercado de alquiler y las ventas de nivel de entrada (por ejemplo, condominios), mientras que la pérdida de algunos profesionales de media carrera podría suavizar la demanda de alquileres de lujo o viviendas para quienes buscan mejorar su hogar. Además, San Francisco sigue siendo la zona metropolitana que envejece más rápido en EE. UU., con muy pocos niños – las familias se han estado yendo en busca de más espacio o suburbios asequibles sfchronicle.com. La baja tasa de natalidad y la emigración de familias de la ciudad significan menos presión sobre la demanda de viviendas unifamiliares por parte de hogares en crecimiento, pero una preferencia continua por unidades más pequeñas y alquileres para solteros y parejas.
En el lado positivo, la inmigración extranjera ha impulsado la población. La recuperación del Área de la Bahía ha sido impulsada por migrantes internacionales que ocupan empleos y viviendas; San Francisco ganó miles de nuevos residentes del extranjero en el último año costar.com. Muchos son trabajadores altamente calificados en tecnología y biotecnología, o estudiantes – grupos que a menudo alquilan antes de comprar, contribuyendo a la alta demanda de alquileres.
Quizás el mayor factor demográfico/económico es el resurgimiento de la industria tecnológica en 2023–2025, especialmente el auge de la IA. San Francisco se ha convertido en un epicentro de la revolución de la inteligencia artificial, atrayendo empresas y talento. Una financiación masiva – $75 mil millones en inversión de capital de riesgo solo en la primera mitad de 2025 – se ha volcado en startups con sede en SF, particularmente empresas de IA assets.cushmanwakefield.com. Empresas como OpenAI (valorada en ~$100 mil millones) y Anthropic (valorada en más de $40 mil millones) están expandiendo rápidamente su presencia en la ciudad, contratando talento y alquilando oficinas financialsamurai.com financialsamurai.com. Esta afluencia de trabajadores tecnológicos bien remunerados ya está creando nuevos millonarios y reactivando segmentos del mercado inmobiliario. A medida que estas empresas maduren, los empleados con riqueza proveniente de IPOs podrían inyectar liquidez en el mercado inmobiliario, repitiendo auges tecnológicos pasados financialsamurai.com. Un inversor de larga data sostiene que esta “cantidad extraordinaria de riqueza [tecnológica]” creada inevitablemente fluirá hacia compras de viviendas y mejoras de estilo de vida en el Área de la Bahía financialsamurai.com. De hecho, el auge de la IA es citado como una razón clave por la que “2025 presenta una excelente oportunidad para invertir en bienes raíces en San Francisco”, según algunos expertos, quienes prevén una demanda de vivienda en aumento a medida que el sector tecnológico se expande financialsamurai.com financialsamurai.com.En resumen, la demanda de vivienda en San Francisco en 2025 refleja una ciudad en transformación: la población total está aún ~5–6% por debajo del nivel previo a la pandemia sfchronicle.com, pero vuelve a crecer a medida que llegan jóvenes adultos, inmigrantes e innovadores tecnológicos. El impulso de regreso a la oficina por parte de grandes empleadores (Google, Amazon, JPMorgan y otros que ahora exigen más trabajo presencial) financialsamurai.com está llenando gradualmente la ciudad entre semana, lo que podría animar a algunos trabajadores a vivir nuevamente más cerca de la oficina. El trabajo remoto está lejos de desaparecer: la asistencia a oficinas en San Francisco sigue siendo solo ~50% del nivel previo al COVID en promedio sfchronicle.com batlingroup.com, pero la tendencia está cambiando poco a poco. Como dijo un bloguero inmobiliario, “la vida urbana está teniendo un fuerte regreso” y San Francisco está recuperando su atractivo de gastronomía, cultura y empleos de primer nivel, lo que “probablemente impulse los precios de las propiedades al alza en los próximos años” financialsamurai.com. Demográficamente, la ciudad está atrayendo a un público más tecnológico y acomodado incluso cuando algunas familias de clase media y trabajadores remotos permanecen al margen. Esta polarización presenta desafíos (por ejemplo, una población envejecida, menos familias), pero la llegada de talento con altos ingresos es una buena señal para la demanda de vivienda si la ciudad logra retener a estos recién llegados a largo plazo.Rebote del mercado de alquiler: de la calma del inquilino al mercado del propietario
Después de una caída durante la pandemia, el mercado de alquileres de San Francisco ha regresado con fuerza en 2025. Los apartamentos vacíos que permanecieron desocupados en 2021 ahora atraen filas de personas en la puerta. En junio de 2025, la renta mediana de apartamentos en San Francisco aumentó un 11% interanual – el incremento más rápido de cualquier ciudad de EE. UU., incluso cuando la renta mediana nacional cayó un 0,7% en el mismo período sfchronicle.com. La renta mediana de la ciudad alcanzó los $2,941 por mes, el nivel más alto desde 2020 (aunque todavía un poco por debajo del máximo de 2019) sfchronicle.com. Las tasas de vacancia de apartamentos se han reducido drásticamente, bajando de aproximadamente 5.1% a mediados de 2024 a solo 3.5% a mediados de 2025 sfchronicle.com. En comparación, la tasa de vacancia de alquiler en EE. UU. es de alrededor del 6% – la oferta de alquiler en San Francisco está extremadamente limitada nuevamente.Este cambio repentino ha creado lo que los propietarios describen como una “frenesí alimenticio.” Los inquilinos se enfrentan nuevamente a casas abiertas llenas de gente, guerras de ofertas y hasta propuestas de ‘puja de alquiler’ por encima del precio solicitado. Un inquilino local relató casas abiertas “tan llenas de gente, [las personas] se chocaban entre sí” con docenas de solicitantes para una sola unidad sfchronicle.com. Los solicitantes están escribiendo “cartas de amor” personales a los propietarios con currículums adjuntos, ofreciendo varios meses de alquiler por adelantado, y algunos propietarios reportan más de 30 solicitudes para unidades deseables sfchronicle.com sfchronicle.com. “No había visto esto desde antes del COVID”, dijo el CEO de una empresa de administración de propiedades que gestiona 1,100 unidades, quien alquiló siete apartamentos en un solo sábado sfchronicle.com. Casi todos los nuevos contratos de alquiler se están firmando a rentas más altas que las del inquilino anterior, a menudo unos cientos de dólares más sfchronicle.com. En los barrios más cotizados (por ejemplo, Mission, Potrero Hill, partes de Dogpatch), los propietarios están viendo aumentos de renta del 20% en unidades de rotación en comparación con el año pasado sfchronicle.com.
Varios factores están impulsando este mercado de propietarios. La demanda acumulada es uno de los principales: muchos jóvenes inquilinos se mudaron con otros o dejaron la ciudad en 2020–21, y ahora están regresando o buscando su propio lugar. Los altos precios de las viviendas y las tasas de interés también están atrapando a posibles compradores primerizos en el mercado de alquiler: con hipotecas tan caras, muchos inquilinos han “renunciado” a comprar por ahora sfchronicle.com, lo que mantiene la demanda concentrada en los alquileres. Además, los despidos en tecnología en 2022–23 no llevaron a un mercado de alquiler débil por mucho tiempo, porque muchos inquilinos con mayor poder adquisitivo se quedaron o fueron reemplazados por nuevas contrataciones en sectores en crecimiento como la IA. Como observó Rob Warnock, investigador principal en Apartment List: a pesar de la incertidumbre económica, hay “mucho dinero para aumentar los alquileres en un mercado con oferta limitada” en San Francisco sfchronicle.com. El boom de contrataciones en IA es un ejemplo clave: empresas como OpenAI y Anthropic no solo alquilan oficinas, sino que también traen una afluencia de empleados bien remunerados que necesitan vivienda. Esto ha “creado más millonarios” y ha intensificado la competencia por los alquileres de alta gama, ya que estos inquilinos pueden pagar unidades premium sfchronicle.com sfchronicle.com. Un supervisor de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de SF señaló que los barrios del este cerca de los centros tecnológicos “100%” se sienten tan activos como en la era puntocom; las zonas ricas en startups están viendo los aumentos de alquiler más frenéticos sfchronicle.com.
En el lado de la oferta, la rotación es baja: los inquilinos existentes se quedan por miedo a no encontrar un nuevo lugar en este mercado frenético sfchronicle.com. La construcción de nuevas viviendas de alquiler en SF es lenta (más sobre esto en la sección de políticas), por lo que la oferta efectiva no ha crecido lo suficiente para satisfacer la demanda resurgente. El resultado es un clásico estrangulamiento de oferta y demanda: demasiados inquilinos persiguiendo muy pocas unidades. Los propietarios han recuperado el poder de fijar precios que estuvo ausente durante los últimos cinco años. Para mediados de 2025, los niveles de renta en San Francisco están aproximadamente un 10% por debajo de su pico de 2019 en promedio, lo que significa que aún hay margen de crecimiento si continúa el crecimiento económico sfchronicle.com. Algunos edificios de gama alta ya están viendo rentas iguales o superiores a los niveles de 2019, mientras que las unidades más antiguas/pequeñas van un poco rezagadas sfchronicle.com.
Es importante destacar que las rentas son estacionales: tienden a alcanzar su punto máximo en verano. El pico de verano de 2025 ha superado las expectativas, pero en invierno, el mercado podría enfriarse moderadamente como de costumbre. Aun así, la tendencia general sugiere que San Francisco se está inclinando de nuevo hacia un mercado favorable para los propietarios tras la pausa favorable para los inquilinos durante la pandemia. Para los inversores, esto significa rendimientos en mejora en las propiedades de alquiler. El aumento de las rentas combinado con ligeras caídas de precios en 2022–23 ha impulsado ligeramente las tasas de capitalización, aunque los rendimientos inmobiliarios en SF siguen siendo relativamente bajos (~3-5% típico) debido a los altos precios. El aumento de las rentas es un arma de doble filo: señala una demanda robusta (bueno para propietarios y valores de propiedad), pero también subraya la crisis de asequibilidad de la vivienda que enfrenta la ciudad (difícil para inquilinos y responsables políticos). Como indicador de la rigidez del mercado, algunos inquilinos ahora ofrecen un año completo de renta por adelantado para asegurar un contrato de arrendamiento, una táctica casi inaudita que ahora está regresando sfchronicle.com. Janan New, de la Asociación de Apartamentos de SF, lo resumió así: “El mercado está loco ahora. Muy competitivo… hemos escuchado historias de hasta 30 solicitantes en algunas jornadas de puertas abiertas” sfchronicle.com. Señaló que aún hay algunos sectores suaves (por ejemplo, SoMa y Tenderloin, que tienen las rentas más bajas de la ciudad debido al trabajo remoto y las condiciones en la calle) sfchronicle.com, pero en general 2025 es el mercado de alquiler más fuerte que SF ha visto desde mediados de la década de 2010.
Tendencias del sector inmobiliario comercial en 2025
Colapso del mercado de oficinas y la sombra del trabajo remoto
El bienes raíces comerciales de San Francisco – particularmente el sector de oficinas – enfrenta una transformación dramática en 2025. El cambio hacia el trabajo remoto e híbrido durante la pandemia provocó una crisis de vacancia de oficinas que muestra pocas señales de resolverse rápidamente. A mediados de 2025, el centro de San Francisco está luchando con niveles récord de oficinas vacías. La tasa general de vacancia de oficinas alcanzó el 34.8% en el segundo trimestre de 2025 assets.cushmanwakefield.com, un aumento desde un ya alto ~33.5% un año antes. Esto significa que más de 1/3 de todo el espacio de oficinas en la ciudad está vacío, una cifra sorprendente para lo que alguna vez fue uno de los mercados de oficinas más ajustados del mundo. En comparación, la vacancia nacional de oficinas es de aproximadamente 19–20% credaily.com axios.com, colocando a San Francisco entre los mercados de oficinas de grandes ciudades más afectados de EE. UU. (de hecho, una encuesta de 91 ciudades principales encontró que SF tenía la tasa de vacancia más alta de todas, con 34.7% axios.com).
Las torres icónicas del centro, desde la Pirámide Transamerica hasta los rascacielos de Market Street, ahora a menudo están a medio ocupar, especialmente los edificios más antiguos. Las propiedades de oficinas de Clase B/C (edificios más antiguos, con menos servicios) son las que más están luchando – son “más difíciles de alquilar” en la nueva realidad del mercado spur.org. Las torres premium de Clase A con comodidades modernas todavía tienen una vacancia relativamente baja (por ejemplo, los edificios “trofeo” de Nivel 1 en el Distrito Financiero tienen alrededor del 10% de vacancia directa assets.cushmanwakefield.com), ya que las empresas que sí buscan espacio están en una “búsqueda de calidad” buscando las mejores ubicaciones. Pero incluso esos edificios trofeo están ofreciendo concesiones y viendo algunas grandes desocupaciones. El patrón de devolución de espacios continuó hasta 2025: en el segundo trimestre, el contrato de arrendamiento de Google de 365,000 pies cuadrados en One Market Plaza expiró y no fue renovado, sumando un gran bloque de espacio vacío assets.cushmanwakefield.com. La empresa de vehículos autónomos Cruise también puso 182,000 pies cuadrados en el mercado de subarrendamiento assets.cushmanwakefield.com. Estos son solo dos ejemplos entre muchos inquilinos que están reduciendo su tamaño o saliendo. En general, la absorción neta fue de -665,000 pies cuadrados en la primera mitad de 2025 (lo que significa que se desocupó más espacio del que se alquiló) assets.cushmanwakefield.com. San Francisco ahora ha tenido cuatro años consecutivos de absorción negativa de oficinas, borrando todas las ganancias de ocupación de la década de 2010.La causa principal es que el trabajo remoto y los horarios híbridos han reducido drásticamente la necesidad de espacio de oficina. La asistencia semanal a las oficinas sigue siendo solo ~45–50% de los niveles previos a la pandemia en los distritos comerciales de San Francisco blog.bayareametro.gov. Muchas empresas tecnológicas han adoptado modelos híbridos permanentes, renunciando al espacio excedente. Incluso las empresas que están creciendo (a menudo startups de IA) tienden a alquilar oficinas más pequeñas y flexibles o espacios de coworking en lugar de edificios completos. La demanda de oficinas en San Francisco en 2025 es aproximadamente un 30% menor que en 2019 según la mayoría de las mediciones, lo que coincide con el aumento de la vacancia. Y la nueva oferta no ha sido el problema: muy pocos edificios de oficinas nuevos se han inaugurado desde 2020. Realmente es un shock de demanda: la presencia de la industria tecnológica (la mayor base de inquilinos de oficinas de SF) se ha reducido. Grandes empleadores como Salesforce, Meta, Dropbox y otros han subarrendado o desocupado partes de sus oficinas en SF en los últimos 2–3 años.
Financieramente, esta recesión en el mercado de oficinas está golpeando duramente a los propietarios e inversionistas. El valor de las propiedades de oficinas se ha desplomado desde su punto máximo: edificios que se vendían por $800/pie² antes de la pandemia ahora se negocian con grandes descuentos. En 2023–24, varios edificios emblemáticos del centro fueron ejecutados hipotecariamente o vendidos en subasta por una fracción de su valor anterior. Por ejemplo, Market Center (el complejo de 555 California) cambió de manos mediante venta por parte del prestamista en 2025 por aproximadamente $230 por pie², y otra torre en 300 Howard se vendió por ~$264 por pie². assets.cushmanwakefield.com. Estos precios están más del 70% por debajo de las valoraciones máximas, lo que indica el grado de dificultad. Este tipo de ventas de liquidación han atraído a algunos inversionistas oportunistas; uno incluso fue citado como “uno de los precios más altos que SF ha visto en los últimos años”, lo que resalta cuán bajo ha caído el nivel base assets.cushmanwakefield.com. Las tasas de capitalización (rendimientos de inversión) para oficinas en SF han subido a dígitos altos o más para atraer compradores, reflejando la incertidumbre sobre los ingresos futuros.
Los niveles de renta, curiosamente, no se han desplomado tanto como la ocupación. El alquiler promedio solicitado para oficinas en San Francisco fue de aproximadamente $66.78 por pie² al año (servicio completo) en el segundo trimestre de 2025, prácticamente igual que los $66.61 del trimestre anterior assets.cushmanwakefield.com. Las oficinas Clase A en el CBD piden alrededor de $73/pie², y los espacios de primer nivel aún pueden superar los $100/pie² assets.cushmanwakefield.com. Las rentas nominales se mantienen porque los propietarios no quieren “reiniciar” el mercado a la baja; en su lugar, ofrecen grandes concesiones (meses de renta gratis, mayores incentivos para mejoras de inquilino) para cerrar acuerdos. Las rentas efectivas han caído, pero las tarifas listadas sugieren que los propietarios esperan que esta recesión sea temporal. Hay una sensación de tocar fondo: un informe señaló que el mercado de oficinas “continuó estabilizándose” a mediados de 2025, con la actividad de arrendamiento en realidad aumentando incluso cuando las tasas de vacancia subieron ligeramente debido a la finalización de antiguos contratos de arrendamiento assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com. De hecho, el nuevo volumen de arrendamiento en la primera mitad de 2025 fue el más fuerte desde 2019 assets.cushmanwakefield.com – una señal de que algunos inquilinos están aprovechando acuerdos más baratos y flexibles para mudarse o mejorar su espacio. Muchos de estos inquilinos son pequeñas empresas tecnológicas y de IA que toman contratos de arrendamiento a corto plazo (a menudo subarriendos) a rentas de oportunidad assets.cushmanwakefield.com. La disponibilidad de subarriendos, que se disparó al inicio de la pandemia, en realidad ha disminuido un poco (de ~7 millones de pies² a 6.2 millones de pies²) ya que algunos subarriendos expiraron o fueron retirados assets.cushmanwakefield.com.
A pesar de estas pequeñas señales positivas, la realidad es que el centro de SF tiene un enorme exceso de espacio de oficinas que podría tardar años en absorberse. Con una vacancia de ~35%, aproximadamente 25 millones de pies cuadrados están vacíos, lo que equivale a casi todo el espacio de oficinas en el centro de Atlanta desocupado, en comparación. Incluso los pronósticos optimistas no prevén que la vacancia baje del 20% hasta finales de esta década sin una intervención importante. Los propietarios con préstamos próximos a vencer enfrentan dificultades: refinanciar es difícil con tasas de interés altas y baja ocupación, por lo que se esperan más incumplimientos y ventas en dificultades.
La persistencia del trabajo remoto es el desafío fundamental. Muchas empresas ahora usan un esquema híbrido de 2-3 días en la oficina, lo que implica necesitar entre 40–60% menos espacio por empleado que antes de 2020. Además, algunas grandes empresas se han reubicado o expandido en otros lugares (Texas, Florida, etc.), reduciendo estructuralmente la demanda de oficinas en SF. Un punto positivo es el sector de las ciencias de la vida: la demanda de laboratorios en Mission Bay y Dogpatch sigue siendo sólida, ya que los laboratorios húmedos no pueden ser remotos. Pero estos representan solo una fracción del mercado total. Los proveedores de espacios de coworking y flexibles también están expandiéndose (por ejemplo, los competidores de WeWork y startups locales de coworking) para acomodar a empresas que buscan compromisos a corto plazo.
En resumen, el mercado de oficinas de San Francisco en 2025 está en medio de una reestructuración sin precedentes. Una vacancia de ~35% es territorio desconocido, y los ingresos por alquiler en toda la ciudad han caído ~7% desde 2019 mientras que los costos operativos han subido ~28% para los propietarios sfchronicle.com, generando dificultades financieras. La economía del centro ha sido duramente golpeada: menos trabajadores de oficina significa menos tráfico peatonal para los minoristas (se analiza más adelante) y menor uso del transporte público. El camino a seguir probablemente implique reconvertir oficinas obsoletas y esperar el regreso gradual de cierta demanda a medida que la economía evoluciona. El trabajo híbrido llegó para quedarse, pero San Francisco apuesta a que sus fortalezas – innovación, cultura y ubicación – eventualmente atraerán de nuevo a empresas y trabajadores con más fuerza. Los funcionarios de la ciudad y los inversionistas ahora están buscando activamente estrategias para llenar el vacío, desde convertir oficinas en viviendas hasta ofrecer incentivos para nuevos usos, que exploramos en las siguientes secciones.
Señales mixtas en el comercio minorista y comercial
Las dificultades de las oficinas del centro se han trasladado al sector minorista y de hospitalidad de San Francisco. Menos trabajadores en el núcleo de la ciudad significa menos clientes para tiendas, cafeterías y restaurantes, especialmente entre semana. Union Square y Market Street, los principales corredores comerciales de la ciudad, se han visto visiblemente afectados, con cierres de alto perfil y escaparates vacíos que han sido noticia. En 2023, tanto Nordstrom como Westfield Mall anunciaron que se marchaban del centro: Westfield devolvió el control de su centro comercial SF Center al prestamista, y Nordstrom cerró su tienda insignia en SF, citando la disminución del tráfico peatonal y preocupaciones de seguridad globest.com sfist.com. Fueron parte de docenas de minoristas – desde grandes cadenas como Old Navy y Anthropologie hasta pequeñas boutiques – que han cerrado o se han reubicado desde 2020 sfist.com. A principios de 2025, se estimaba que la vacancia comercial en Union Square rondaba el 25%, y algunas calles laterales en el Distrito Financiero tenían hasta 1/3 de los locales vacíos abc7news.com. Esto contrasta fuertemente con la vacancia comercial de casi el 5% antes de la pandemia.
Sin embargo, no todo es pesimismo para el comercio minorista en SF. Hay señales de adaptación y recuperación en 2025. Varios negocios nuevos han abierto en el centro este año, incluyendo algunos restaurantes, tiendas experienciales y locales de entretenimiento, lo que sugiere que los emprendedores ven oportunidades en los alquileres más bajos downtownsf.org. La ciudad incluso relajó ciertas regulaciones – por ejemplo, San Francisco flexibilizó sus límites para la apertura de cadenas en corredores clave como Van Ness Avenue para atraer nuevos inquilinos a los espacios vacíos youtube.com abc7news.com. El Distrito de Beneficio Comunitario del Centro informó que al menos cuatro nuevos negocios abrieron a principios de 2025 en el área de Union Square, con más planeados, como parte de los esfuerzos para “impulsar el dinamismo del centro” downtownsf.org. Y aunque grandes minoristas de lujo se fueron, otros han llegado (por ejemplo, IKEA abrirá una nueva tienda de formato urbano en la zona de mid-Market en 2025, con el objetivo de atraer compradores y ser el ancla de una revitalización allí).
Es importante destacar que el turismo se ha estado recuperando, lo que ayuda al comercio minorista y la hostelería. La ocupación hotelera en San Francisco está repuntando con el regreso de convenciones y turistas, aunque todavía está por debajo de los niveles de 2019. El turismo internacional, en particular de Europa y Asia, aumentó en 2023–2024 debido a la demanda acumulada de viajes. Esto trae de vuelta a más compradores y comensales a Union Square y Fisherman’s Wharf. La Copa Mundial 2026 y otros eventos en el horizonte también están impulsando esfuerzos para embellecer el centro.
En el espectro más amplio de bienes raíces comerciales más allá de oficinas y comercios minoristas, los espacios industriales y de almacén en San Francisco se han mantenido escasos (la ciudad tiene un inventario industrial limitado y una fuerte demanda de distribución de última milla e industrias manufactureras). Los edificios multifamiliares de apartamentos (más de 5 unidades) se han vuelto nuevamente productos codiciados para los inversionistas, gracias al aumento de los alquileres; aunque el estricto control de rentas y las protecciones a los inquilinos en SF hacen que los inversionistas sean cautelosos, los edificios de apartamentos nuevos de alta gama (que están exentos del control de rentas) están teniendo un buen desempeño con alquileres y ocupación en aumento.
En general, las perspectivas de bienes raíces comerciales en SF son mixtas: las oficinas y el comercio minorista del centro están en un doloroso proceso de ajuste, mientras que otros segmentos como los alquileres residenciales, laboratorios y comercios minoristas de barrio muestran resiliencia. La salud económica de la ciudad en los próximos años dependerá de revitalizar el centro y reutilizar con éxito los espacios comerciales infrautilizados. Los responsables políticos son muy conscientes de esto, lo que ha llevado a una oleada de cambios en las políticas locales para revertir la situación.
Cambios en las políticas locales y su impacto
Ante estos desafíos sin precedentes, los líderes de San Francisco (en asociación con el gobierno estatal de California) han lanzado una serie de cambios de política para fortalecer el mercado inmobiliario y abordar problemas de larga data. Las principales iniciativas para 2024–2025 abordan desde la producción de vivienda y la asequibilidad hasta la revitalización del centro con nuevos usos. A continuación se presentan los principales cambios de política y lo que significan para el mercado:
Acelerando la producción de vivienda y facilitando el desarrollo
San Francisco tiene una bien merecida reputación por su lento desarrollo de viviendas: notorios retrasos en los permisos, una zonificación estricta y la frecuente oposición vecinal han limitado la nueva construcción durante décadas. En 2023, el estado de California notificó a San Francisco que esto debía cambiar. El Elemento de Vivienda de la ciudad, exigido por el estado (2023–2031), estableció una meta ambiciosa de más de 82,000 nuevas viviendas para 2031 para aliviar la crisis de asequibilidad gov.ca.gov. Sin embargo, una revisión estatal de vivienda a finales de 2023 encontró que las prácticas de SF no cumplían con la ley estatal, señalando que si el ritmo actual continuaba (menos de 1 unidad de vivienda aprobada por día en 2023), la ciudad no alcanzaría severamente su meta gov.ca.gov gov.ca.gov. En respuesta, el estado ha prescrito 18 Acciones Requeridas para San Francisco, obligando esencialmente a la ciudad a agilizar y reformar su proceso de aprobación de viviendas gov.ca.gov. Estas incluyen: eliminar algunas revisiones discrecionales de proyectos, reformar cómo se aplica localmente la CEQA (revisión ambiental), acelerar los permisos posteriores a la aprobación y aumentar la transparencia y la rendición de cuentas en el proceso de planificación gov.ca.gov. El gobernador Gavin Newsom enfatizó que las aprobaciones de viviendas “complejas, engorrosas e impredecibles” de SF deben corregirse para dar paso a una “nueva era de vivienda” con mayor oferta gov.ca.gov.
Ya estamos viendo cambios. En 2023–2024, San Francisco adoptó una serie de ordenanzas para “reducir la burocracia” en la vivienda. Por ejemplo, la ciudad comenzó a cumplir con nuevas leyes estatales como SB 35/SB 423, que permiten que ciertos proyectos multifamiliares obtengan aprobación ministerial (“por derecho”) si cumplen con criterios de asequibilidad y zonificación spur.org. El departamento de planificación está actualizando los códigos para reducir las revisiones de diseño subjetivas y los requisitos de uso condicional. La alcaldesa London Breed (hasta 2024) y el nuevo alcalde Daniel Lurie (a partir de 2025) ambos defendieron medidas a favor de la vivienda. El alcalde Lurie, quien asumió el cargo con una plataforma de restaurar la vitalidad de San Francisco, apoya políticas para “devolver el sentido común” al desarrollo – facilitando la construcción de viviendas y atrayendo de nuevo a las familias financialsamurai.com. Hay un optimismo cauteloso de que la política local está cambiando de un enfoque NIMBY hacia uno más YIMBY (Sí-en-mi-patio), dada la presión estatal y la necesidad visible de más viviendas.
Un cambio de política tangible: se han flexibilizado las tarifas de impacto y los requisitos para ciertos proyectos. En 2023, SF legalizó cuádruplexes en la mayoría de los lotes unifamiliares (en respuesta a la SB9 de California), e inició programas para fomentar Unidades de Vivienda Accesorias (ADUs). La ciudad también redujo algunos mandatos de vivienda asequible que estaban retrasando proyectos – por ejemplo, reduciendo temporalmente los porcentajes de zonificación inclusiva en ciertos proyectos para mejorar la viabilidad, y ofreciendo exenciones de tarifas para desarrollos de vivienda 100% asequible. Estos esfuerzos buscan destrabar proyectos estancados; de hecho, algunos proyectos previamente aprobados pero no construidos comenzaron obras en 2024 tras estos ajustes. Aun así, el progreso es lento: para finales de 2024, SF estaba rezagada respecto a muchas otras ciudades del Área de la Bahía en el cumplimiento de sus objetivos de vivienda sfchronicle.com sfstandard.com, con solo unos pocos miles de unidades permitidas desde 2023. La prueba será si las reformas pueden acelerar notablemente la construcción en 2025–2026.
Conversiones de oficinas a residencias y revitalización del centro
Quizás los cambios de políticas locales más destacados son aquellos diseñados para reinventar el centro de San Francisco. Con tanto espacio de oficinas vacío, los líderes de la ciudad ven una oportunidad para abordar dos problemas a la vez: llenar edificios vacantes y crear viviendas muy necesarias. En 2023, el grupo de expertos SPUR publicó un importante informe, “From Workspace to Homebase”, analizando qué edificios de oficinas podrían convertirse factiblemente en residencias spur.org. Los hallazgos: muchas oficinas antiguas de Clase B/C son físicamente aptas para la conversión, pero eran financieramente inviables bajo las reglas vigentes en ese momento spur.org. El informe propuso seis cambios clave de política para hacer viables las conversiones a gran escala spur.org.
El gobierno de San Francisco respondió rápidamente. Para mediados de 2025, la ciudad implementó las seis recomendaciones de SPUR spur.org, promulgando uno de los paquetes de incentivos pro-conversión más agresivos del país:
- Códigos de construcción y aprobaciones flexibilizados: En 2023, se aprobó una legislación para eximir ciertos requisitos del código de planificación para proyectos de conversión de oficinas a residencias spur.org. Esto creó una vía de aprobación más rápida y ministerial (eximiendo a los proyectos de revisiones discrecionales prolongadas e incluso de la CEQA en muchos casos). El Departamento de Inspección de Edificios también publicó directrices más claras para la reutilización adaptativa para ayudar a los desarrolladores a navegar las mejoras sísmicas y de seguridad contra incendios en oficinas antiguas spur.org spur.org.
- Exención de Vivienda Inclusiva y Tasas de Impacto: Un cambio crucial llegó en marzo de 2025, cuando la Junta de Supervisores aprobó una ley que exime todos los requisitos de vivienda asequible (inclusiva) y las tasas de impacto de la ciudad para hasta 7 millones de pies cuadrados de espacio de oficinas convertido en residencial spur.org spur.org. Normalmente, la nueva vivienda debe incluir un porcentaje de unidades a precio inferior al mercado o pagar tasas elevadas; ahora esas obligaciones están suspendidas para los proyectos de conversión que califiquen, reduciendo enormemente los costos.
- Incentivos Fiscales: Los votantes en 2024 aprobaron la Proposición C, que exime el impuesto de transferencia inmobiliaria en hasta 5 millones de pies cuadrados de espacio convertido spur.org spur.org. Dado que SF tiene impuestos de transferencia altos (hasta el 6% en transacciones grandes), esto representa un ahorro significativo para los acuerdos de conversión. Además, California aprobó la AB 2488 (Ting) en 2024, permitiendo que SF cree un “distrito de financiamiento” especial para apoyar conversiones spur.org. En junio de 2025, la ciudad estableció este distrito, que reembolsará a los desarrolladores con el incremento futuro del impuesto predial – esencialmente devolviendo parte de los nuevos impuestos prediales de un edificio convertido al proyecto para cerrar brechas financieras spur.org spur.org. Esta herramienta única ayudará a compensar los altos costos de construcción de vaciar y readaptar oficinas.
- Reserva de la Prop M: La Proposición M de San Francisco (un límite al desarrollo de nuevas oficinas) fue modificada para que cualquier espacio de oficina eliminado mediante conversión se sume nuevamente a la cuota de oficinas permitidas por la ciudad en el futuro spur.org. Este “banco de espacio” significa que la ciudad no está perdiendo permanentemente espacio potencial para empleos; una vez que el mercado se recupere, se podrían construir nuevas oficinas de última generación reemplazando el stock convertido, en teoría. Fue un compromiso político para obtener un amplio apoyo a las conversiones.
Estos incentivos están entre los más generosos del país para la conversión de oficinas. El resultado: los desarrolladores y propietarios ahora están evaluando seriamente muchos edificios para su reutilización residencial. Un estudio de The Kaplan Group encontró que San Francisco tiene potencial para unas 61,600 unidades de vivienda a través de conversiones de oficinas (si todas las oficinas vacías elegibles se convirtieran) axios.com axios.com – el segundo mayor potencial en EE. UU. después de Nueva York. Los funcionarios de la ciudad están ansiosos por aprovechar esto. Los primeros proyectos de conversión pospandemia están avanzando: por ejemplo, el histórico Humboldt Bank Building en Market Street está destinado a convertirse en viviendas axios.com. Numerosas otras propuestas están en proceso, enfocándose en torres antiguas del distrito financiero y edificios de oficinas de SoMa de las décadas de 1960 a 1980 que tienen altas tasas de vacancia.
Si bien persisten desafíos – los costos de conversión siguen siendo altos (muchos edificios solo serían viables si se adquieren a precios de remate) – estos cambios de política mejoran considerablemente los números. Al eximir millones en tarifas e impuestos y agilizar las aprobaciones, SF ha señalado que está “profundamente comprometida con reinventar el centro como un distrito de uso mixto” spur.org. Los beneficios esperados son múltiples: económicos (reemplazar oficinas vacías de bajo valor por valiosas residencias debería aumentar los ingresos por impuestos a la propiedad y ventas spur.org), sociales (agregar viviendas podría traer a miles de residentes para apoyar a pequeños negocios, las artes y la vida nocturna en el centro spur.org), y de vivienda (más unidades, incluyendo potencialmente más unidades asequibles, en una zona con abundante transporte público). Un supervisor de la ciudad proclamó: “No solo estamos acelerando el progreso necesario en la producción de viviendas, sino que estamos actualizando decisiones de uso de suelo del siglo XX para crear barrios prósperos de uso mixto del siglo XXI.” axios.com
Más allá de las conversiones, el Ayuntamiento ha lanzado un Plan de Recuperación del Centro más amplio. En 2023, la alcaldesa Breed convocó un grupo de trabajo (continuado bajo la alcaldesa Lurie) para atraer nuevas industrias – por ejemplo, laboratorios de ciencias de la vida, centros de I+D en IA, e incluso instituciones artísticas y educativas – a los espacios vacíos del centro. Se están llevando a cabo discusiones sobre la flexibilidad de zonificación para permitir más vida nocturna, locales de eventos e incluso hoteles residenciales en antiguos edificios de oficinas. Se propusieron créditos fiscales para los empleadores que traigan de vuelta a los trabajadores a la oficina. La ciudad también está invirtiendo en mejoras en la calidad de vida: aumentando las patrullas policiales a pie y la limpieza de calles en el centro para abordar la seguridad y la limpieza, factores que habían disuadido a algunos trabajadores de oficina y compradores. La alcaldesa Lurie ha enfatizado ser “más dura con el crimen, limpiar las calles de personas sin hogar, [y] deshacerse de los traficantes de drogas” para mejorar la imagen del centro financialsamurai.com. A principios de 2025 se intensificaron los esfuerzos para reubicar campamentos en refugios y tomar medidas enérgicas contra los mercados de drogas al aire libre en Tenderloin. Si bien estos problemas sociales persisten, cualquier éxito en hacer que el centro se sienta más seguro y vibrante podría impactar directamente en el sector inmobiliario al atraer de nuevo a la gente.
Asequibilidad de la Vivienda y Protección de Inquilinos
En el ámbito residencial, San Francisco ha continuado su tradición de fuertes protecciones para los inquilinos, pero con algunos giros nuevos. El “Impuesto a las Viviendas Vacías” de la ciudad – una medida aprobada por los votantes (Prop M 2022) para gravar a los propietarios de unidades que permanezcan vacías más de la mitad del año – debía entrar en vigor en 2024. Su objetivo era poner en el mercado de alquiler algunas de las aproximadamente 4,000 unidades vacías y recaudar fondos para la vivienda sfchronicle.com sfchronicle.com. Sin embargo, esa ley encontró un obstáculo legal: en octubre de 2024, un juez de la Corte Superior anuló el Impuesto a las Viviendas Vacías por considerarlo inconstitucional y preeminente ante la ley estatal sfchronicle.com sfchronicle.com. La ciudad ha estado apelando la decisión sfchronicle.com, y por ahora la implementación del impuesto está en pausa. Proponentes como el Supervisor Dean Preston argumentan que es una herramienta necesaria para aumentar la oferta de alquiler, mientras que los críticos afirman que vulnera los derechos de propiedad sfchronicle.com sfchronicle.com. Dependiendo del resultado de la apelación (o de una medida revisada), esto podría regresar de alguna forma – influyendo potencialmente en cuántos propietarios de condominios mantienen unidades vacías en lugar de alquilarlas. Por ahora, sin embargo, el Impuesto a las Viviendas Vacías está en el limbo sfchronicle.com sfchronicle.com.El control de alquileres sigue firmemente vigente: la mayoría de los edificios multifamiliares construidos antes de 1979 están bajo la ordenanza de estabilización de alquileres de la ciudad, que en 2025 permite aumentos anuales de alquiler de solo el 1.4% sf.gov. En el período de alta inflación de 2022–2023, esto significó que los costos de muchos propietarios superaron ampliamente los aumentos de alquiler permitidos (una encuesta encontró que los gastos operativos aumentaron ~20–30% desde 2019, mientras que los ingresos controlados por alquileres cayeron ~7%) sfchronicle.com. Algunos pequeños propietarios vendieron propiedades como resultado, y estos edificios antiguos a menudo fueron adquiridos por inversionistas que apuestan por la apreciación a largo plazo en lugar del flujo de efectivo a corto plazo.
Para abordar la asequibilidad, San Francisco en 2025 también está explorando nuevas fuentes de financiamiento para la vivienda. Se espera que una medida local para emitir bonos para vivienda asequible (en el rango de $300–500 millones) esté en una próxima boleta electoral. Y la ciudad está recurriendo a fondos estatales y federales: la alcaldesa Breed (antes de dejar el cargo) anunció planes para usar un nuevo programa federal para financiar 3,700 nuevas viviendas asequibles como parte de su iniciativa “Housing for All” destinada a cumplir la meta de 82,000 unidades sf.gov. Esto incluye construir en terrenos públicos y convertir hoteles turísticos en viviendas tipo SRO para residentes sin hogar y de bajos ingresos.
En resumen, la política local en 2025 está evolucionando activamente para estimular el mercado inmobiliario: acelerando la construcción de viviendas, promoviendo agresivamente la reutilización adaptativa de oficinas vacías, y tomando medidas (a veces de manera experimental o controvertida) para mejorar el clima empresarial y la habitabilidad de la ciudad. El consenso de expertos es que estas políticas son pasos iniciales necesarios, pero la ejecución será clave. Como señaló Sujata Srivastava, Directora de Políticas de SPUR, convertir oficinas “aporta beneficios económicos, sociales, ambientales y fiscales” y programas similares han revitalizado los centros urbanos en ciudades como Nueva York y Filadelfia – ahora “estamos ansiosos por ver qué sucede después en San Francisco.” spur.org spur.org Los próximos años revelarán cuánto pueden realmente estos instrumentos de política sacar a San Francisco de su estancamiento inmobiliario comercial y aliviar su escasez de vivienda.
Oportunidades de Inversión y Perspectivas
Las fortunas contrastantes de los mercados residencial y comercial de San Francisco en 2025 presentan un panorama único para los inversionistas. Existen oportunidades, pero también riesgos, y el éxito dependerá de una estrategia cuidadosa y del momento adecuado. Aquí algunos consejos de inversión clave y predicciones de expertos para el futuro:
Residencial: Comprando en la baja y surfeando la ola tecnológica
Para los inversionistas inmobiliarios y compradores de vivienda, el sector residencial de San Francisco en 2025 ofrece un punto de entrada potencialmente atractivo – al menos según algunos observadores experimentados. Los precios de las viviendas, aunque se están recuperando, todavía están generalmente por debajo de su pico de 2018–2020 (especialmente en el caso de los condominios), y las altas tasas hipotecarias han reducido la competencia en comparación con la fiebre de finales de la década de 2010. Analistas financieros como el autor de Financial Samurai argumentan que 2025 es una “excelente oportunidad” para comprar en San Francisco financialsamurai.com. La razón: la tecnología está en auge, y la ciudad probablemente se encuentra en un punto de inflexión justo antes de un nuevo repunte. Con el NASDAQ subiendo considerablemente en 2023–24 y una enorme creación de riqueza en IA, muchos locales ahora tienen nuevas riquezas en acciones que eventualmente se convertirán en compras de viviendas financialsamurai.com. A medida que esta riqueza tecnológica/IA “inevitablemente” se filtre hacia el sector inmobiliario, la demanda (y los precios) podrían dispararse – lo que significa que quienes compren ahora podrían beneficiarse de una apreciación significativa en los próximos años financialsamurai.com financialsamurai.com.
Además, el inventario es tan bajo que cualquier aumento en la demanda se traducirá rápidamente en presión al alza sobre los precios. Hay señales de que esto ya está comenzando – por ejemplo, la primavera de 2024 vio intensas guerras de ofertas en ciertos vecindarios nuevamente financialsamurai.com. Con muchos compradores esperando al margen, incluso una disminución moderada en las tasas hipotecarias o una OPI llamativa de una empresa tecnológica local podría desatar una nueva ola de compras. La demanda contenida es real: familias que se abstuvieron durante la pandemia o inquilinos que finalmente buscan comprar podrían regresar, creando lo que un experto llama un entorno de “guerra de ofertas masiva” una vez que mejoren las condiciones financialsamurai.com. Se espera que la vida continúa – matrimonios, familias en crecimiento, cambios de trabajo – y la gente no esperará para siempre, así que incluso con tasas del 6-7% eventualmente volverán al mercado en masa financialsamurai.com.
San Francisco también sigue siendo un lugar de escasez perenne de vivienda. Geográficamente pequeña y rodeada de agua en tres lados, la ciudad no puede expandirse. La zonificación estricta históricamente limitó la densidad (aunque esto se está flexibilizando ligeramente ahora). Estos factores crean una restricción de oferta a largo plazo – “la ciudad solo mide 7×7 millas, la demanda siempre superará la oferta a largo plazo”, como señaló un inversionista financialsamurai.com. Así, mantener una propiedad a largo plazo en San Francisco ha sido históricamente una fórmula ganadora, salvo fluctuaciones a corto plazo. Los inversionistas con un horizonte de más de 5 años generalmente confían en que los valores serán más altos en el futuro.
Dicho esto, se recomienda precaución a corto plazo. Algunos pronósticos son decididamente pesimistas para el futuro cercano: el último modelo de Zillow predice que San Francisco verá una de las caídas de precios de vivienda más pronunciadas del país en el próximo año – proyectando una caída del -6.1% para mediados de 2026 resiclubanalytics.com. Este pesimismo proviene de las presiones de asequibilidad y de que el inventario está comenzando a aumentar modestamente en el mercado. Los economistas de Zillow señalan que, a nivel nacional, el aumento de listados ha dado a los compradores más poder de negociación, y en mercados como San Francisco, con asequibilidad limitada, “una mayor oferta brinda más opciones y ejerce presión a la baja sobre los precios” resiclubanalytics.com. En esencia, si suficientes propietarios deciden vender (quizás motivados por el temor a una recesión o por mudarse fuera de SF), la demanda, aún frágil, podría verse sobrepasada y llevar a una suavización de los precios. El caso pesimista también cita el débil crecimiento poblacional y la posibilidad de mayor desempleo en tecnología como riesgos – si la economía falla o el “boom de la IA” se desvanece, la demanda de vivienda podría estancarse. Como advirtió Rob Warnock de Apartment List sobre el mercado de alquiler: “Si la economía se mantiene al menos tan fuerte como hoy, es obvio que [los alquileres] se encarecerán… Si la IA explota como una burbuja, eso podría cambiar las cosas.” sfchronicle.com La misma lógica se aplica a los valores de las viviendas: mucho depende del desempeño de la economía tecnológica en general.
La mayoría de los expertos, sin embargo, prevén un crecimiento modesto o estabilización en lugar de un colapso. La Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios proyecta que los precios de las viviendas en EE. UU. aumenten alrededor del 3% en 2025 y un 4% en 2026 nowbam.com, y San Francisco podría estar en ese rango suponiendo que la economía local se mantenga sólida. La Asociación de Banqueros Hipotecarios es más cauta, esperando una apreciación anual inferior al 2% a nivel nacional hasta 2026 nowbam.com. Una encuesta de Expectativas Inmobiliarias a 100 economistas situó a SF cerca del fondo de las áreas metropolitanas para las perspectivas de 2025, pero incluso eso podría significar una pequeña caída de un solo dígito, no una caída libre. El consenso es que la corrección de 2022 eliminó parte de la espuma del mercado, y lo que tenemos ahora está cerca de un nuevo equilibrio. Salvo una recesión, es probable que los valores de las viviendas se mantengan estables o suban gradualmente en el próximo año o dos.
Para inversionistas en propiedades de alquiler, la situación es más clara: los alquileres están subiendo y la vacancia es baja, por lo que los activos multifamiliares bien ubicados deberían generar flujos de efectivo en mejora. Los vecindarios con alta demanda (por ejemplo, Pacific Heights, Mission Bay, Noe Valley) están viendo ocupación casi total y aumentos de alquiler, lo que incrementa el rendimiento. Algunos inversionistas están apuntando a pequeños edificios de apartamentos y dúplex que aún pueden encontrarse a precios relativamente bajos en comparación con hace unos años, apostando a que el crecimiento de los alquileres más una eventual baja de tasas los hará muy rentables. También hay interés en ADUs (unidades accesorias): agregar una unidad de alquiler a una propiedad existente puede aumentar los ingresos, y las leyes de California ahora facilitan la obtención de permisos para ADUs.
Además, los condominios – que se rezagaron en la recuperación – pueden ser una oportunidad. Los condominios en el centro/SOMA se negociaron con un descuento significativo respecto a su pico y a las casas unifamiliares. A medida que regresa la vitalidad de la ciudad y aumenta el regreso a las oficinas, los condominios urbanos podrían apreciarse. Los inversionistas están comprando selectivamente condominios para alquilar (aunque se debe tener en cuenta las cuotas de la HOA y el control de alquileres si corresponde).
En resumen, la perspectiva residencial para los inversionistas: optimismo cauteloso. Quienes cuentan con efectivo o financiamiento sólido ven 2025 como una oportunidad para “comprar barato” (relativamente hablando, para SF) antes de una subida. Los house hackers y compradores primerizos tienen ahora más margen para negociar que en los frenesíes pasados. Pero la paciencia y un buen colchón financiero son clave, ya que es posible la volatilidad a corto plazo y los costos de mantenimiento (hipoteca, impuestos) son altos. Si las tasas de interés bajan en 2025–2026 como se predice nowbam.com, cualquiera que haya comprado a tasas más altas puede refinanciar y potencialmente ver una buena ganancia de capital tanto por la baja de la tasa como por la apreciación de la vivienda – un escenario que los inversionistas astutos están observando.
Comercial: Convertir la dificultad en oportunidad
En el ámbito comercial, la misma crisis que aqueja el centro podría ser una mina de oro para inversores audaces. El colapso en las valoraciones de oficinas significa que activos emblemáticos están disponibles a precios inimaginables hace unos años. Inversores con gran capacidad financiera (capital privado, fondos institucionales, individuos de alto patrimonio) están al acecho. Por ejemplo, en 2025 algunos inversores institucionales como Blackstone han comenzado a comprar selectivamente edificios de oficinas en San Francisco con grandes descuentos, creyendo que pueden capear la recesión assets.cushmanwakefield.com. La apuesta es que “San Francisco se recuperará” como lo ha hecho tras crisis anteriores (la burbuja puntocom, la Gran Recesión), y poseer bienes raíces de primera a un costo muy por debajo del costo de reposición generará rendimientos extraordinarios a largo plazo. Incluso con una ocupación del 30%, si compras una torre al 20% de su valor original, las cuentas pueden salir con paciencia.
El impulso de la ciudad para convertir oficinas en residencias también abre nuevas oportunidades. Los desarrolladores especializados en reutilización adaptativa están mirando activamente a SF. Los 7 millones de pies cuadrados de espacio elegible para exenciones de tarifas spur.org y otros incentivos funcionan como un gran subsidio. Si un desarrollador puede adquirir una oficina obsoleta a bajo precio (y muchas estarán disponibles por ejecución hipotecaria o venta de notas), potencialmente puede convertirla en apartamentos con costos blandos mucho menores ahora. Los incentivos estatales y municipales (exenciones fiscales, permisos acelerados, etc.) reducen el riesgo, y hay una clara ventaja en crear viviendas que la ciudad necesita desesperadamente. No todos los edificios serán aptos: factores como el tamaño de la planta, la disposición de las ventanas y los costos de refuerzo sísmico pueden determinar el éxito o fracaso de una conversión, pero SF tiene muchos edificios de principios y mediados del siglo XX que son buenos candidatos. Podríamos ver el surgimiento de una nueva clase de inversores en SF: aquellos que arman una cartera de conversiones en el centro, transformando oficinas vacías en residencias de alquiler o espacios de uso mixto. Si tienen éxito, estarán a la vanguardia del renacimiento del centro y podrán beneficiarse enormemente al convertir alquileres de oficinas de $30/pie² en apartamentos que se alquilan por $4,000 al mes.
Además de las conversiones, la autorización de la ciudad para recuperar la asignación de oficinas de la Propuesta M para el espacio eliminado spur.org significa que el desarrollo de nuevas oficinas podría volverse viable en el futuro. No es una jugada inmediata, pero terrenos o edificios antiguos podrían comprarse ahora, reservarse y luego ser reconvertidos en oficinas de última generación o laboratorios una vez que el mercado se recupere, digamos, en 5-7 años. Podrían ser especialmente valiosos los sitios que puedan obtener permisos para laboratorios de ciencias de la vida o atención médica, sectores en crecimiento. Ya estamos viendo que algunas oficinas del centro consideran la conversión no a viviendas, sino a espacios de laboratorio biotecnológico (que tienen requisitos de construcción diferentes pero alta demanda cerca de UCSF y Mission Bay).
Los inversores también están mirando locales comerciales a pie de calle y activos hoteleros que están en dificultades. Por ejemplo, algunos hoteles de Union Square (por ejemplo, el préstamo del Hilton Union Square entró en mora en 2023) podrían cambiar de manos a precios bajos, y un operador astuto podría reposicionarlos o esperar a que el turismo se recupere completamente y obtener ganancias. Las tiendas minoristas, de manera similar, podrían comprarse baratas y reconvertirse, tal vez en gimnasios, locales de entretenimiento o incluso centros de recogida logística, anticipando que el tráfico peatonal en el centro mejorará gradualmente.
Una oportunidad directa derivada de la política: el nuevo distrito de financiamiento para la revitalización del centro axios.com. Los desarrolladores que inviertan en edificios infrautilizados en áreas designadas (Market St., Financial District, Union Square, East Cut, etc.) pueden ser reembolsados a través del incremento del impuesto a la propiedad por parte de sus costos de desarrollo axios.com spur.org. Esto mejora efectivamente el ROI del proyecto. Es una luz verde para proyectos creativos, desde centros de coworking hasta híbridos residenciales, sabiendo que la ciudad comparte parte del riesgo.
Por supuesto, los riesgos en el sector comercial son altos. Los costos de mantenimiento de un edificio de oficinas vacío son enormes (impuestos, seguridad, seguros, ingresos mínimos). El financiamiento está muy restringido: los bancos son reacios a prestar sobre activos de oficinas en SF, lo que significa que muchos acuerdos deben ser en efectivo o financiados con préstamos de alto interés. El plazo para la recuperación es incierto; los inversores podrían tener que mantener las propiedades durante muchos años con flujo de caja negativo. Aquellos que convierten edificios enfrentan riesgos de construcción y posible oposición de la comunidad (aunque los vientos políticos ahora les favorecen). En resumen, la jugada comercial es para quienes tienen una fuerte capitalización y tolerancia a la volatilidad.
Pronósticos de expertos y el camino a seguir
¿Qué predicen los expertos para el mercado inmobiliario de San Francisco en los próximos años? En términos generales, la mayoría ve una mejora gradual pero no un auge rápido. La frase “optimismo cauteloso” aparece repetidamente.
En el lado residencial, como se señaló, las previsiones divergen. El leve pesimismo de Zillow de una caída del 2% en los precios de viviendas en EE. UU. en 2025 (y significativamente más en SF) resiclubanalytics.com resiclubanalytics.com contrasta con la expectativa de NAR y Fannie Mae de un crecimiento nacional de precios de viviendas del 3–4% nowbam.com nowbam.com. Para San Francisco específicamente, los observadores de la industria piensan que 2025 será un año de estabilización, con precios que posiblemente terminen planos o ligeramente al alza. Mucho depende de las tasas de interés: si la Fed comienza a bajar las tasas en 2024-25 y las tasas hipotecarias bajan del 6%, eso podría “traer de vuelta a más compradores que actualmente están al margen,” liberando demanda latente nowbam.com. El peor escenario posible (salvo una recesión económica) es una lenta caída de los precios algunos puntos porcentuales más debido a la falta de asequibilidad. Pero ninguna firma importante pronostica un colapso: la escasez de oferta es demasiado severa. Como concluyó una encuesta de agentes inmobiliarios, “Los pronosticadores coinciden en que el mercado ya pasó su punto más bajo, pero la recuperación tomará tiempo” nowbam.com. Para 2026, si las tasas se normalizan alrededor del 5-6%, la mayoría espera que la vivienda en SF retome una apreciación modesta, quizás en línea con el crecimiento de los ingresos.
Las previsiones comerciales/perspectivas son más difíciles de cuantificar, pero el sentimiento general es que 2025 será el fondo para las oficinas, con quizás un ligero repunte a finales de 2025 o 2026 a medida que la economía crezca. La asistencia a oficinas en SF está aumentando lentamente – un 21% más en el último año según datos de Placer.ai, uno de los mayores aumentos entre las áreas metropolitanas sfchronicle.com – lo que indica que las empresas están logrando que los empleados regresen con más frecuencia. Muchos creen que la vacancia ha alcanzado su punto máximo alrededor del 30 y tantos por ciento y comenzará a disminuir a medida que las conversiones eliminen algo de espacio y el arrendamiento mejore gradualmente. Sin embargo, incluso los optimistas admiten que podría tomar más de 5 años reducir la vacancia a un nivel saludable (~15%). CBRE y JLL pronostican que la vacancia de oficinas en SF se mantendrá por encima del 25% al menos hasta 2027 en sus modelos conservadores. Las previsiones de renta para oficinas son planas; es probable que los propietarios continúen con altas concesiones en lugar de reducir mucho las rentas principales, hasta que la ocupación mejore.
Para el comercio minorista, la recuperación depende del regreso de trabajadores y turistas. Si la ocupación de oficinas mejora y las convenciones/el turismo siguen repuntando, el comercio minorista del centro debería encontrar estabilidad para 2026. Las acciones de la ciudad para agilizar la apertura de cadenas comerciales y llenar vacantes podrían traer cambios notables en 1–2 años (por ejemplo, menos ventanas tapiadas en calles clave).De manera crucial, el éxito de las iniciativas políticas determinará los resultados a mediano plazo. Si incluso una cuarta parte de ese potencial de 61,000 unidades de conversión de oficinas se concreta (digamos ~15,000 unidades en los próximos 5–7 años), podría ser un punto de inflexión: miles de nuevos residentes viviendo en el centro, creando un barrio 24/7 en lugar de una monocultura de oficinas de 9 a 5. Esto impulsaría la seguridad, el comercio minorista y el valor inmobiliario general en el núcleo urbano. Los líderes de la ciudad han apostado por esta estrategia – el tiempo dirá si los desarrolladores cumplen. Ya, el flujo de conversiones y nuevas viviendas ha comenzado a moverse, lo cual es una señal alentadora.
En la opinión de expertos, se reconoce que San Francisco suele pasar de la depresión al auge. La narrativa actual ha sido negativa – titulares sobre un “círculo vicioso” en el centro – pero los expertos locales señalan que la ciudad tiene una forma de reinventarse. Como dijo un corredor comercial, “El miedo de hoy es la oportunidad inmobiliaria de mañana.” Para quienes tienen una mentalidad contraria, San Francisco en 2025 parece ese momento en que el dinero inteligente entra silenciosamente.
En conclusión, el mercado inmobiliario de San Francisco en 2025 está en una encrucijada. El mercado residencial se mantiene firme por la baja oferta, mostrando resiliencia a pesar de los altos costos de financiamiento – preparando el escenario para un posible repunte si los vientos económicos son favorables. El mercado comercial, en contraste, atraviesa una transformación dolorosa, pero de ese dolor surgen nuevas oportunidades gracias a la innovación impulsada por políticas y precios de activos en mínimos históricos. Inversionistas, compradores y profesionales que comprendan estas dinámicas – la interacción de inventario, tasas de interés, demografía y políticas – estarán mejor posicionados para prosperar.
A medida que avanzamos hacia 2026 y más allá, todas las miradas estarán puestas en si San Francisco puede lograr un “gran regreso urbano”: llenar sus torres de nueva vida (ya sean residentes o nuevas industrias), mantener la vivienda accesible en medio de la prosperidad tecnológica y preservar la vibrante cultura única que hace que la gente quiera vivir e invertir en esta ciudad. Las proyecciones son esperanzadoras pero cautelosas – crecimiento moderado de precios, lenta recuperación de las tasas de vacancia y avances incrementales en ventas y construcción. En palabras de un boletín de la industria, “Espere una mejora modesta en 2025, con una recuperación más fuerte para 2026… la recuperación tomará tiempo.” nowbam.com El sector inmobiliario de San Francisco ha superado muchas tormentas, y la historia de 2025 – una mezcla de auge y caída – es otro capítulo en su evolución dinámica. Con los desafíos vienen las oportunidades, y en la Ciudad de la Bahía, hay muchas de ambas en el horizonte.
Fuentes:
- Actualización del mercado de San Francisco y estadísticas de vivienda (junio 2025) thefrontsteps.com thefrontsteps.com thefrontsteps.com
- Índice de valor de vivienda de Zillow y datos de mercado (julio 2025) zillow.com zillow.com
- Tendencias de vivienda en San Francisco según Redfin (junio 2025) redfin.com redfin.com
- San Francisco Chronicle – tendencias demográficas y cambios de población (junio 2025) sfchronicle.com sfchronicle.com
- San Francisco Chronicle – informe del mercado de alquiler “mercado de propietarios” (julio 2025) sfchronicle.com sfchronicle.com
- Cushman & Wakefield – SF Office MarketBeat T2 2025 (vacancia, rentas) assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com
- Axios – potencial de conversión de oficinas y clasificaciones de vacancia (junio de 2025) axios.com axios.com
- SPUR – Cambios de políticas para conversiones de oficinas a residenciales (julio de 2025) spur.org spur.org
- SF Chronicle – Batalla legal por el impuesto a viviendas vacías (marzo de 2025) sfchronicle.com sfchronicle.com
- Gobernador de CA – Revisión de la política de vivienda de SF y meta de 82,000 viviendas (octubre de 2023) gov.ca.gov gov.ca.gov
- NowBAM/ HousingWire – Pronósticos para 2025 (precios de viviendas, ventas, tasas) nowbam.com nowbam.com
- ResiClub Analytics – Pronóstico de Zillow para SF (-6.1%) resiclubanalytics.com resiclubanalytics.com
- Financial Samurai – Comentario de experto “Por qué comprar en 2025” financialsamurai.com financialsamurai.com
- SF Chronicle – citas sobre el mercado de alquiler (Warnock, Huang) sfchronicle.com sfchronicle.com
