2025년 선전(Shenzhen) 부동산 시장은 조정기를 거친 후 중대한 반등을 경험하고 있습니다. 정부의 지원 정책 속에 거래량이 급증했고, 중국의 기술 대도시에서 가격이 안정세를 보이고 있습니다. 이 시장은 주거용, 상업용(오피스 및 리테일), 그리고 산업용 부동산 부문에 걸쳐 있으며, 각 부문마다 뚜렷한 트렌드를 보이고 있습니다. 2025년 초에는 억눌렸던 수요가 분출되면서 주택 판매가 급증했고 sz.gov.cn, 상업용 오피스 부문은 공급 과잉으로 임대료가 약세를 보이고 있습니다 sz.gov.cn. 산업 및 물류 부동산은 선전의 제조업 및 기술 경제에 힘입어 여전히 견고한 모습을 보이고 있습니다. 본 보고서는 가격 동향, 임대 수익률, 수급 역학, 인구통계, 정책 영향, 인프라 개발, 외국인 투자 등 선전 부동산에 영향을 미치는 요인에 대한 종합적인 분석을 제공합니다. 또한, (고급 주거지인 난산과 푸톈에서부터 보다 저렴한 롱강에 이르기까지) 각 구별 트렌드를 비교하고, 시장의 미래를 형성할 주요 예정 프로젝트도 조명합니다.
선전(Shenzhen)은 종종 중국의 실리콘밸리로 불리며, 광둥-홍콩-마카오 대만구(Greater Bay Area)의 핵심 엔진이자 2025년 5.5% GDP 성장률을 목표로 하고 있습니다 cnbayarea.org.cn. 2024년 5.8%의 견고한 경제 성장과 약 1,800만 명(연 1.1% 성장)의 인구 savills.com는 강한 부동산 수요의 기반이 되고 있습니다. 그러나 시와 국가 모두 “주택은 투기가 아닌 거주를 위한 것”임을 강조하며, 안정성과 주거 부담 완화를 우선시하는 정책을 시행하고 있습니다. 아래에서는 2025년 및 그 이후 선전의 각 부동산 시장 부문을 심층적으로 살펴보고, 투자자, 개발업자, 주택 구매자에게 유용한 인사이트를 제공합니다.
부동산에 영향을 미치는 경제 및 인구통계 요인
선전의 급성장하는 기술 중심 경제와 인구 동향이 부동산 시장의 무대를 마련합니다. 이 도시의 GDP 목표인 2025년 5.5% 성장 cnbayarea.org.cn은 2024년의 강한 성장에 이어 지속적인 확장에 대한 신뢰를 강조합니다. 첨단 제조업, 전자, 금융, 연구개발(R&D) 부문이 이곳에서 번창하며, 일자리 창출(2025년 20만 개 신규 일자리 계획)과 소득 증가 cnbayarea.org.cn를 지원합니다. 이는 주택 수요를 뒷받침하는 요인입니다. 선전의 인구는 2024년 1,799만 명에 도달했으며, 전년 대비 1.1% 증가해 savills.com 광둥-홍콩-마카오 대만구에서 가장 빠른 성장률을 기록했습니다. 이는 부분적으로 숙련된 인재의 유입 덕분입니다. 이처럼 젊고 성장하는 인구(기술 및 금융 분야의 기회에 이끌림)는 실수요 주택 수요를 뒷받침하며, 투기적 수요는 억제되고 있습니다.
인구통계학적으로, 도시의 증가하는 중산층과 교육받은 ‘테크 이주민’의 유입은 업그레이드형 주택과 고품질 임대주택에 대한 수요를 촉진합니다. 선전은 홍콩과의 인접성 및 통합 강화도 중요한 역할을 합니다. 이 도시는 홍콩 주민들에게 주말 여행지로 마카오를 제치고 가장 인기 있는 곳이 되었으며 savills.com, 국경 간 이동이 소매 및 호텔 부동산을 자극하고 있습니다(이에 대한 자세한 내용은 상업 부문에서 다룹니다). 일부 홍콩 구매자들은 상대적 저렴함과 미래의 상승 가능성을 노리고 선전 주택에 투자하기도 합니다. 전반적으로, 강한 경제 기초와 인구 증가는 부동산의 견고한 기반을 형성하지만, 시장은 2022~2023년 중국 전역의 부동산 침체의 여파도 함께 겪고 있습니다.
정부 정책 및 주택 규제
정책 환경은(는) 선전의 2025년 시장 반전에 결정적인 역할을 했습니다. 장기간의 주택 침체 이후, 중국 당국은 2024년 말에 “주택 거래 활성화”를 위해 대대적인 완화 조치를 시행했습니다globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. 선전은 2024년 9월경 지역 정책 조정을 통해 판매 급증을 이끌었습니다. 예를 들어, 주택담보대출(디파짓) 요건과 주택 구매 제한이 완화되었고, 기존 대출의 모기지 금리도 인하되어 구매자의 비용이 줄었습니다globalpropertyguide.com. 이러한 변화로 억눌렸던 수요가 분출되었고, 2024년 4분기에는 거래가 급증하고 가격이 안정되었습니다. 2024년 10월, 선전의 신규 주택 가격은 전월 대비 0.1% 상승하며 18개월간의 하락세를 깼고szft.gov.cn, 중고 주택 가격도 13개월 만에 0.7% 상승했습니다szft.gov.cn. 이러한 모멘텀은 2025년 초까지 이어졌으며, Savills는 시장의 1분기 강세를 “우대 정책” 덕분이라고 평가합니다sz.gov.cn.
베이징의 입장은 주택이 반드시 저렴해야 하며 순수한 투자 수단이 되어서는 안 된다는 것입니다. 부동산세 시범 도입에 대한 논의가 계속되고 있으며(선전이 후보 도시), 선전은 주택 구매를 관리하기 위한 쿼터제를 운영하고 있습니다(예: 비거주자 구매 제한 등). 다만, 2024년 경기부양책 추진으로 단속이 다소 완화되었습니다. 2025년 4월, 중국 정치국은 “도시 재생 가속화”(도시 마을 및 노후 주택 재개발 포함)와 미분양 주택 흡수를 위한 정책 최적화news.szhome.com를 강조했습니다. 이는 공급 측면에 대한 추가 지원을 시사합니다: 재개발 프로젝트와 시장 안정을 위한 정부의 초과 재고 매입 가능성 등globalpropertyguide.com. 선전시 정부는 또한 공공 임대 및 보조 주택에 대규모 투자를 하고 있으며, 인재를 위한 저렴한 주택 공급을 보장하는 것을 목표로 하고 있습니다.
중요하게도, 생애 최초 주택 구매자들은 우대 지위(더 낮은 계약금과 보조금)를 누리며, 2025년 선전시는 “생애 최초 주택 구매자”의 정의를 더 관대하게 조정하여 더 많은 사람들이 우대 주택담보대출을 받을 수 있게 되었습니다. 또한, 더 큰 집으로 이사할 때의 거래세가 인하되어 globalpropertyguide.com, 시장 내 거래 활성화를 장려하고 있습니다. 이러한 정책의 순효과는 구매자 신뢰의 회복이었습니다. 선전 부동산 중개인 협회는 2024년 말 정책 변화에 대해 “열정적인 시장 반응”이 있었다고 언급하며, 이를 시장의 “지속 가능하고 건강한 발전을 위한 견고한 토대”라고 평가했습니다 szft.gov.cn.앞으로 정책 입안자들은 계속해서 지원적이지만 신중한 태도를 유지할 것으로 예상됩니다. 추가적인 급격한 가격 상승은 목표가 아닙니다. 분석가들은 2025년 전국적으로 완만한 하락 또는 가격 정체를 예측하며, 2026년(+1.2%)과 2027년(+2.0%)에는 완만한 성장이 재개될 것으로 전망합니다 globalpropertyguide.com. 선전과 같은 1선 도시의 경우, 2026년까지 안정화되기 전 “완만한 조정”이 예상됩니다 globalpropertyguide.com. 요약하면, 2024~2025년 정부의 조치는(이전의 강력한 “3대 레드라인” 개발업체 규제 이후) 주택 시장에 친성장적으로 기울어졌으며, 중국 부동산 시장의 연착륙과 점진적 회복을 목표로 하고 있습니다.
주요 인프라 및 개발 프로젝트
인프라와 신규 개발이 선전 각 구의 부동산 지형을 재편하고 있습니다:
- 도시 철도 및 교통: 선전의 지하철망은 계속 확장되고 있으며, 룽강, 핑산, 광밍 등 외곽 지역과의 연결성이 개선되고 있습니다. 신규 노선과 연장선(예: 룽강행 16호선, 도시 간 철도 등)으로 더 많은 지역의 접근성이 높아져 해당 지역의 주택 수요가 증가하고 있습니다. 선전–둥관–후이저우 도시 간 철도와 선전의 공항 및 항만(바오안 국제공항 신 터미널, 셰커우 크루즈 홈포트 개선 등) 업그레이드가 계속 진행되면서 도시권 통합이 더욱 강화되고 있습니다.
- 첸하이 협력구: 선전 서부(바오안/난산과 인접)에 위치한 첸하이 선전-홍콩 현대 서비스업 협력구는 가장 주목받는 개발 지역 중 하나입니다. 첸하이는 대규모 확장(계획 면적이 120km²로 증가) 중이며, 최고급 오피스 타워, 혁신 파크, 고급 주거지로 채워지고 있습니다. 홍콩 및 외국 기업 유치를 위한 특별 정책이 적용되는 개방형 구역으로, 첸하이는 새로운 CBD를 조성하고 있습니다. 선전만 테크놀로지 에코파크와 첸하이 케리 센터와 같은 프로젝트가 상업 공간을 추가하고 있어, 이는 시 전역의 오피스 공급과 임대료에 영향을 미칠 것입니다. 주거 측면에서는, 첸하이가 홍콩과 가까워(첸하이 신 선전-홍콩 육상 국경을 통해) 국경을 넘나드는 전문직 종사자들에게 매력적이며, 이곳의 가격은 핵심 구역과 맞먹습니다.
- 선전만 슈퍼 헤드쿼터 베이스: 푸톈/난산에 위치한 선전만 슈퍼 HQ 베이스는 포춘 500대 기업의 본사로 계획된 초고층 빌딩 클러스터입니다. 아직 건설 중(2020년대 후반까지 완공 예정)이지만, 이 프로젝트는 선전의 글로벌 비즈니스 허브로서의 위상을 확고히 할 것입니다. 상징적인 타워(일부는 400m를 초과)와 복합용도 단지(오피스, 고급 아파트, 리테일)의 약속만으로도 인근 토지 가치가 이미 상승하고 있습니다.
- 첨단 제조업 단지: 선전은 독특하게도 고층 공장 캠퍼스를 건설하며 산업 공간 혁신을 이끌고 있습니다. 시는 “2025년까지 20개의 첨단 제조 산업단지와 고층 공장 건설 가속화”를 계획하고 있으며sz.gov.cn, 바오안, 룽화, 광밍, 룽강 등 여러 구에 걸쳐 진행 중입니다. 이 프로젝트들은(총 300km² 규모) 첨단 제조, 로봇, 신에너지 등 전략 산업을 유치할 예정입니다 news.cgtn.com. 예를 들어, 광밍구는 AI 및 정밀 기기 기업이 입주한 새로운 지능형 제조 파크를 개장했습니다 szgm.gov.cn. 이러한 개발은 산업용 부동산 수요를 견인할 뿐만 아니라 해당 지역의 일자리와 주거 수요도 창출합니다.
- 도시 재생 프로젝트: 선전은 노후 지역을 지속적으로 재개발하고 있습니다. 2025년 주목할 만한 도시 재생 프로젝트로는 푸톈의 리치 가든 재개발, 난산의 난터우 고성지구 활성화뿐만 아니라, 수많은 노후 공장 지역의 창의산업단지 또는 아파트 전환이 있습니다. 과거 도시촌(“城中村”) – 예: 수이웨이, 바이스저우 –의 재개발은 핵심 지역에 신규 주택 공급을 더하고 있습니다. 시의 “도시 업그레이드” 이니셔티브는 2025년 중앙정부 자금 지원을 받아news.szhome.com, 노후 주택을 현대적이고 고밀도 개발로 대체하는 프로젝트가 더욱 확대될 것입니다.
- 주목할 만한 부동산 프로젝트 2025+ : 주거 부문에서는 여러 고급 프로젝트가 시장에 나올 것으로 예상됩니다. 난산에서는, CITIC 프론트 베이(위안와푸) 프로젝트가 선전만에서 초고급 해변 개발로 주목받고 있으며, 선전이 신규 주택 가격 상한제를 해제한 이후 이 프로젝트가 선전의 기존 가격 상한을 “뚫고 나갈” 것으로 기대되고 있습니다 – 이 프로젝트는 도시 내 사상 최고가로 분양될 수 있습니다 sohu.com. 또한 2024년 말, 차이나리소스랜드와 파트너 개발사들이 후하이(선전만 지역) 부지에 사상 최고가로 토지를 매입해, 고급 시장에 대한 자신감을 보여주었습니다 sohu.com. 푸톈에서는, 엑설런스 & 킹키의 안투오산 재개발과 뉴월드의 샹미후 인근 프로젝트 등 신규 고급 주거 프로젝트가 2025~2026년에 추가될 예정입니다 sohu.com sohu.com. 상업 부문에서는, A급 오피스 완공이 2025년에 14개 신규 오피스 프로젝트(총 약 893,000㎡)로 예정되어 있습니다 sz.gov.cn (대부분 첸하이, 후하이, 푸톈에 위치), 이로 인해 오피스 재고가 약 7.9% 증가할 전망입니다 sz.gov.cn. 이 공급 증가가 오피스 공실률과 임대료에 미칠 영향은 이후에 다룹니다.
이 모든 인프라 및 개발 프로젝트는 선전의 연결성과 매력을 높이지만, 동시에 시장이 흡수해야 할 신규 공급도 도입합니다. 투자자들은 어떤 구역이 수혜를 볼지(예: 신규 교통망이 들어서는 지역은 부동산 가치 상승이 자주 나타남), 그리고 어디에서 공급 과잉 위험이 발생할지(예: 특정 비즈니스 지구의 오피스 공간 과잉) 주시해야 합니다.
주거용 부동산 부문
매매량, 가격 및 수급 동향
2025년 선전의 주택 시장은 반등하고 있습니다. 거래량이 전년 대비 크게 증가했습니다. 2025년 1분기에는 신규 및 중고 주택 26,000여 채가 판매되어 전년 동기 대비 67.7% 증가했습니다 sz.gov.cn. 이러한 회복세는 2024년 말 정책 완화 이후 시작되었습니다. 예를 들어, 2024년 11월 첫 24일 동안 신규 아파트 7,800채가 판매(일일 판매량 전년 대비 201% 증가)되고, 중고 주택 5,477채가 판매되었습니다(전년 대비 118% 증가) szft.gov.cn. 이러한 수치는 2021년 이후 가장 활발한 거래를 기록했습니다. Savills 자료에 따르면 2025년 1분기 신규 주택 판매 면적은 전년 대비 61.3% 증가 sz.gov.cn하여, 매수자들이 시장에 다시 몰리고 있음을 보여줍니다.
판매 호황에도 불구하고, 가격 추이는 비교적 안정적입니다 – 시장은 가격보다 거래량이 먼저 회복되고 있습니다. 2022~2023년 하락 이후, 주택 가격은 이제 바닥을 다지고 있습니다. 2025년 3월 기준, 선전의 신규 주택 가격은 전년 대비 거의 변동이 없었으며, 오히려 소폭 0.4% 하락했습니다 globalpropertyguide.com. 중고(재판매) 주택 가격은 여전히 전년 대비 약 3% 낮았으나 globalpropertyguide.com, 하락폭은 수개월째 줄어들고 있습니다news.szhome.com. 2025년 4월에는 중고 주택 가격이 전월 대비 0.21%, 전년 대비 –2.88%만 하락했습니다news.szhome.comnews.szhome.com. 이는 중국 10대 도시 중 가장 작은 하락폭입니다. 실제로 선전의 가격 지수는 가장 견고한 모습을 보여 거의 안정화 단계에 진입했음을 시사합니다news.szhome.com.
현재 가격 수준: CREIS 자료에 따르면, 2025년 3월 기준 선전의 평균 신규 분양 주택 가격은 m²당 약 52,700위안, 중고 주택은 m²당 평균 67,600위안 globalpropertyguide.com입니다. 그러나 현지 매물 데이터에 따르면 2025년 중반 시내 전체 중고 주택 호가가 m²당 5만 위안 후반대(안쥐커 기준 약 57,000위안)에 더 가깝습니다. 이는 비중심지 매도자들이 기대치를 낮췄기 때문입니다. 가격 추이는 구별로 큰 차이를 보입니다(다음 섹션 참조). 전반적으로, 선전의 주택 가격은 상하이 중심부와 베이징을 제외한 중국 본토에서 가장 높습니다. 최근 조정 이후에도 주택 구입 여력은 여전히 부족한 편이며, 선전과 같은 1선 도시의 소득 대비 주택 가격 비율은 매우 높아 정부는 또 다른 투기적 급등을 막겠다는 신호를 보내고 있습니다.
공급 측면에서, 선전의 개발업자들은 신중한 태도를 보이고 있습니다. 2022~2023년에는 중국의 개발업자 부채 위기와 약한 시장 심리로 인해 신규 프로젝트 출시가 둔화되었습니다. 이로 인해 일부 지역에서는 미소화 재고가 쌓이게 되었습니다. 하지만 자금 조달 문제로 지연되었던 프로젝트들이 정상 궤도에 오르면서 준공이 증가하고 있습니다. 모닝스타 애널리스트들은 중국에서 “신규 주택 착공이 2025년 내내 부진할 것”으로 예상하지만, 정책 지원 덕분에 준공은 개선될 것이라고 전망합니다 globalpropertyguide.com. 선전에서는 이는 시장에 적당한 수준의 신규 아파트가 공급되어, 구매자에게 선택권을 주지만 과잉 공급은 아닌 상황을 의미합니다. 정부는 또한 공공주택 공급을 직접적으로 늘렸습니다. 선전은 2035년까지 100만 호의 보조주택을 확보하겠다는 야심찬 목표를 세웠습니다. 이미 수만 호의 인재주택 및 공공임대주택이 건설 중이며, 이는 결국 민간 시장의 일부 수요를 완화할 것입니다.
수요 역학: 현재는 실수요자(생애 최초 구매자 및 주거 업그레이드 수요)가 주요 동인으로, 낮은 주택담보대출 금리와 완화된 정책에 자극받고 있습니다. 투자자 수요(시세차익을 노린 투기적 매수)는 엄격한 규제와 최근 가격 하락의 기억으로 인해 호황기 대비 여전히 미미합니다. 그럼에도 불구하고, 선전의 장기적 전망은 여전히 부유한 내국인 및 일부 외국인(홍콩, 외국인 거주자) 투자자들을 끌어들이고 있습니다. 도시의 기본 여건—인구 유입, 제한된 토지, 그리고 광둥-홍콩-마카오 대만구에서의 핵심 역할—은 내재적 수요 압력을 시사합니다. 현재 중고 주택 시장의 재고 수준은 비교적 높아(회복세에 매도하려는 매물 다수), 가격 상승이 완만하게 유지되고 있습니다. 하지만 거래 데이터에 따르면, 적정 가격의 주택, 특히 인기 지역의 경우 빠르게 팔릴 수 있습니다(2024년 말 일부 신규 분양은 몇 시간 만에 완판됨 szft.gov.cn).
구별 및 세그먼트별 주택 가격
선전은 다양한 하위 시장이 공존하는 도시로, 중심지와 외곽 지역 간의 뚜렷한 대조를 보입니다. 다음은 (2025년 중반 기준) 구별 중고 주택 평균 가격의 대표적 비교입니다:
| 구 | 2025년 7월 평균 재판매가 | 추세 설명 |
|---|---|---|
| 난산 (테크 & 고급 해안) | ¥87,600/m² shenzhen.anjuke.com | 최고가; 고급 주거지 다수는 ¥100,000 이상. 2024년 하락 후 약 +8.6% 연간 반등. 테크 엘리트와 외국인 수요 강세. |
| 푸톈 (CBD 및 중심지) | ¥73,200/m² shenzhen.anjuke.com | 프리미엄 핵심 구역, 고급 주택단지(여러 동네가 ¥80,000 이상). 저점 대비 약 10% 연간 상승 shenzhen.anjuke.com. 명문 학교와 일자리로 고급 수요 견고. |
| 루호 (구시가지 중심) | ¥47,800/m² shenzhen.anjuke.com | 중간 가격대; 가장 오래된 도심, 노후 주택 많음. 회복세로 연간 소폭 상승(~+6.9% shenzhen.anjuke.com). 중심지 원하는 예산형 구매자에게 인기. |
| 바오안 (북서부, 첸하이 포함) | ¥54,600/m² shenzhen.anjuke.com | 다양함: 첸하이/중심은 비싸나(~¥80,000), 타 지역은 더 저렴. 전체적으로 약 +10.6% 연간 상승 shenzhen.anjuke.com, 신규 지하철 및 개발로 성장 견인. |
| 룽강 (북동부, 대형 & 교외) | ¥36,000/m² shenzhen.anjuke.com | 가장 저렴한 주요 구. 큰 하락 후 약 +11% 연간 반등 shenzhen.anjuke.com. 신규 공급 많아 가격 안정. 첫 구매자에게 인기. |
| 룽화 (북부, 신흥 부도심) | ~¥50,000–60,000/m² (추정) | 급속 개발 중; 푸톈 인접, 신축 단지(예: 선전북역 일대) 많음. 인프라 개선으로 신축 수요 강세, 가격 회복세. |
| 기타 (옌톈, 핑산, 광밍 등) | ~¥30,000–50,000/m² (지역별 상이) | 옌톈(¥45,000)은 해안 생활 가능하나 동쪽 외곽. 핑산(¥28–30,000)과 광밍(~¥33,000)은 비교적 저렴, 산업 성장지로 지정. 교통 개선으로 모두 소폭 상승. |
출처: 안쥐커 매물 가격 2025년 7월 shenzhen.anjuke.com shenzhen.anjuke.com shenzhen.anjuke.com shenzhen.anjuke.com shenzhen.anjuke.com.
이 표는 난산과 푸톈이 고급 주택 시장을 장악하고 있음을 보여줍니다. 최근 조사에 따르면 선전의 18개 가도(街道)에서 중고주택 평균 가격이 ㎡당 8만 위안 이상인데, 이 중 한 곳을 제외한 모두가 푸톈 또는 난산에 위치해 있습니다 sohu.com. 이 두 구는 고급 구매자(기술 임원, 금융 전문가, 부유한 가족)들에게 인기 있는 곳으로, 최고의 학교, 일자리, 편의시설을 제공합니다. 이들은 거래 금액에서도 큰 비중을 차지했으며, 2024년 푸톈과 난산은 각각 9,000건 이상의 중고주택을 판매해 거래량에서 2위와 3위(훨씬 더 큰 룽강에 이어)를 기록했습니다 sohu.com. 이는 이들 시장이 단순히 가격이 높을 뿐만 아니라 유동성도 높다는 것을 의미합니다.
반면, 룽강과 바오안은 공급이 풍부하고 가격이 낮아 거래량이 가장 많습니다. 이 지역들은 대중 시장과 첫 주택 구매자들을 위한 곳입니다. 예를 들어, 룽강은 2024년 판매 건수 1위를 기록했는데, 이는 신규 프로젝트와 저렴한 단지들이 많기 때문입니다. 도시가 외곽으로 확장되면서 이들 외곽 구역도 빠르게 도시화되고 있습니다(반톈의 룽강 CBD, 바오안의 해안 신도시 등). 이곳의 가격 상승은 정책과 공급 변화에 따라 더 변동성이 크지만, 장기적으로는 교통 인프라(예: 신규 지하철 노선) 개선으로 도심과의 가격 격차가 점차 줄어들고 있습니다.
신축 vs. 중고 주택 가격 격차: 주목할 점은, 선전에서는 정부의 분양가 가이드라인과 개발업체의 빠른 분양 필요성 때문에 신축 아파트가 비슷한 중고 아파트보다 더 낮은 가격에 판매되는 경우가 많다는 것입니다. 예를 들어, 2024년 4월 기준 신축(1차 분양) 평균 거래가는 ㎡당 61,328위안으로 전년 대비 1.5% 하락했습니다 pdf.savills.asia, 반면 중고 아파트는 더 높은 평균가를 기록했습니다. 이 격차로 인해 신축 분양은 큰 관심을 끌 수 있으며(2024년 말 일부 단지는 “오픈 당일 완판” 현상도 나타남 szft.gov.cn), 2025년에는 분양가 상한이 완화되면서 일부 고급 신축 단지는 중고 아파트보다 높은 가격에 분양될 수 있습니다(예: 선전만의 CITIC 프로젝트가 신기록을 세울 가능성 sohu.com). 그러나 일반적으로 중가 신축 공급은 빠른 분양을 위해 가격이 책정되어, 기존 주택 매도자들에게 경쟁 압박을 가합니다.
임대 시장 및 수익률
선전의 주거 임대 시장은 대규모 이주 인구(많은 젊은 근로자들이 임대 거주)로 인해 활발합니다. 임대료는 코로나 기간 동안 비교적 정체되거나 하락했으나, 경제가 재개되면서 임대 수요가 증가했습니다. 그럼에도 지난 10년간 임대료 상승폭은 주택 가격 상승을 따라가지 못해, 임대 수익률이 낮은 편입니다(글로벌 기준 대비).
2025년 중반 기준, 선전의 주거용 임대 총수익률은 연평균 약 2.6% 수준입니다 globalpropertyguide.com – 다른 중국 1선 도시와 비슷한 수준입니다. 구체적으로, 평균 3베드룸 아파트(구매가 약 52만 3천 달러, 월 임대료 약 1,179달러)는 약 2.7%의 총수익률을 보입니다 globalpropertyguide.com. 소형 아파트도 비슷한 수익률(2.6~2.7%)을 기록합니다. 유지비, 세금 등 비용을 제하면 순수익률은 보통 약 1% 내외에 불과합니다 globalpropertyguide.com. 이 수치는 선전의 주거 투자자들이 임대 수익보다는 시세 차익에 더 중점을 둔다는 점을 보여줍니다.
즉, 수익률이 바닥을 찍었다는 신호가 있다: 고용 시장이 개선되고 졸업생들이 대거 유입되면서 임대료가 완만하게 오르기 시작했고, 매매가는 안정세를 보이고 있다. 실제로 한 분석에 따르면 중국 4대 도시의 순 임대수익률은 2023년 상반기에 약 1.8%로 소폭 상승했다 yicaiglobal.com. 이는 주택 가격이 조정되면서 역사적 저점에서 반등한 것이다. 선전의 임대 부담(임대료 대비 소득 비율)은 여전히 임차인에게 도전 과제다 – 도심의 평균 아파트 임대료는 젊은 직장인 소득의 30% 이상을 쉽게 차지할 수 있다. 정부는 장기 임대 아파트를 장려하고 임대 플랫폼을 지원하여 임대 시장의 건전한 발전을 도모하고 있다.
투자자 입장에서는 낮은 수익률로 인해 임대 대비 보유 비용이 높아 투기적 매수를 꺼리게 된다. 하지만 일부 임대인은 이제 약간 더 나은 수익을 보고 있다: 예를 들어, 국경이 재개방되면서 외국인과 홍콩 전문직의 고급 임대 수요가 증가해 셰커우, 푸톈 CBD 등 지역의 임대료를 지지했다. 공급 측면에서는 기관 임대주택(예: 완커의 Port Apartment 브랜드 및 기타 리츠가 미분양 상업 공간 일부를 임대주택으로 전환 등) 유입이 점차 공실률을 높이고 임대료를 억제할 수 있다.
요약하면, 선전의 임대수익률은 여전히 (~2–3% 총수익률)로 완만한 수준 globalpropertyguide.com이며, 이는 높은 평가액을 반영한다. 투자자는 현재의 모기지 금리에서는 임대 수입만으로는 금융 비용을 거의 충당하지 못한다는 점을 감안해야 하며, 투자 논리는 장기적인 가격 상승과 (외국인 구매자의 경우) 통화 다변화에 의존한다. 2025년 임대료가 안정적이거나 소폭 상승하는 것은 실수요의 긍정적 신호지만, 공급이 상당하고 정부가 주거비를 면밀히 관리하는 만큼 임대료가 급등할 가능성은 낮다.
상업용 부동산 부문
오피스 시장(상업용 오피스 공간)
2025년 선전의 A급 오피스 시장은 풍부한 신규 공급, 높은 공실률, 임차인에게 유리한 임대료가 특징이다. 최근 몇 년간 도시의 급격한 스카이라인 성장으로 일부 지역에 오피스 공급 과잉이 발생했으며, 코로나19와 기술 산업의 역풍으로 수요가 위축됐다. 그 결과, 오피스 부문은 임차인 우위 시장 국면에 있다:
- 공급 및 공실률: 2025년, 선전은 약 90만 m²의 신규 프라임 오피스 공간을 추가할 예정입니다 sz.gov.cn. 이는 전체 오피스 재고를 약 7.9% 확장하는 것입니다 sz.gov.cn. 1~2분기 주요 준공 건물로는 첸하이, 허우하이, 난산과학공원 내 타워가 포함됩니다. 이는 2022~2024년에 공급된 대규모 물량에 더해지는 것입니다. 그 결과, 2025년 초 도심 전체 오피스 공실률은 약 27~30% 수준을 유지하고 있습니다 pdf.savills.asia cushmanwakefield.com. 2024년 4분기 말에는 약 29.0%였습니다 savills.com, 2025년 1분기에도 높은 수준을 유지했습니다 (Knight Frank는 “깊은 조정 국면”이라고 보고하며 공실률이 여전히 사상 최고치에 근접해 있다고 밝혔습니다). 첸하이 등 일부 서브마켓은 신규 빌딩이 동시다발적으로 오픈하면서 공실률이 더 높게 나타나고 있습니다.
- 수요 동인: 어려움에도 불구하고, 선전의 다양한 경제 구조는 일정한 수요를 제공합니다. 기술 및 IT 부문이 오피스 임대의 주요 동인으로 남아 있습니다 sz.gov.cn – 토종 IT 대기업과 스타트업 모두 R&D 연구소와 사무실 공간을 확장하고 있습니다. 2025년 1분기에는 “신질적 생산력”-관련 기업(신흥 기술)이 적극적으로 임대 활동을 벌였습니다 sz.gov.cn. 인터넷 부문만 해도 1분기 오피스 임대 거래량의 약 25%를 차지했습니다 sz.gov.cn. 또한, 금융, 전문 서비스, 소비자 서비스 부문도 꾸준한 임대 수요를 보이고 있습니다 sz.gov.cn. 주목할 만한 트렌드는 크로스보더 전자상거래 기업과 그 서비스 제공업체의 성장으로, 이들은 상당한 오피스 공간을 차지했습니다(예: 한 부문이 1분기에 약 10,000 m² 임대) sz.gov.cn. 이는 온라인 무역 호황과 웨강아오 대만구(Greater Bay Area) 통합의 수혜를 받고 있기 때문입니다.
- 임대료: 공급이 수요를 앞지르면서, 임대인들은 임차인을 유치하고 유지하기 위해 임대료를 인하하고 있습니다. 2025년 1분기 기준, 도시 전체 평균 Grade-A 오피스 임대료는 약 월 ㎡당 163위안으로 하락했으며, 전분기 대비 약 3.5% 감소했습니다 assets.cushmanwakefield.com. 전년 동기 대비로는, 2024년 말 임대료가 약 9% 하락했고 pdf.savills.asia, 2025년에도 하락세가 이어졌습니다. Savills의 지수에 따르면 2024년 4분기 기준 연간 –9.0% 임대료 하락이 나타났으며 pdf.savills.asia, 이 추세가 지속되고 있습니다. 인센티브를 포함한 실질 임대료는 더욱 낮은데, 많은 임대인들이 무상임대 기간이나 인테리어 보조금을 제공하기 때문입니다. 이 압박은 전반적으로 나타나고 있습니다: 푸톈 CBD의 주요 오피스도 임대료가 하락했고, 비중심지 신규 건물들은 입주자를 유치하기 위해 대폭 할인된 임대료로 시장에 나왔습니다. 현재로서는, 오피스 시장의 평균 임대료는 하락세에 있으며 sz.gov.cn, 2025년 추가 하락 후 바닥을 찍을 것으로 예상됩니다.
- 전망: 컨센서스에 따르면, 단기적으로 선전의 오피스 공실률은 높게 유지될 전망입니다. “지속적인 수급 불균형”으로 인해 도시 전체 공실률이 높게 유지되고 임대료는 추가 하락할 것으로 예상됩니다 research.jllapsites.com 2025년까지. 그러나 긍정적인 신호도 있습니다: 경기 회복과 신에너지차, AI, 금융 등 분야의 사업 확장으로 점차 공간이 흡수될 수 있습니다. 2025년 1분기 순흡수 면적은 실제로 개선되었으며(전국적으로 1선 도시 오피스 순임대가 증가, 선전은 흡수 면적이 전년 대비 약 50~200% 반등) cbre.com.cn. 이 추세가 이어진다면, 2025년이 오피스 시장의 바닥이 되고 이후 완만한 회복이 예상됩니다. 투자자들도 일부 관심을 보이고 있습니다 – 2025년 1분기에는 오피스 자산이 투자펀드의 주요 관심사가 되었으며(중국 내에서는 핵심 오피스 빌딩이 투자 1순위, 특히 보험자금이 주도) cbre.com.cn. 선전 오피스의 캡레이트/수익률은 가격 하락으로 소폭 상승해, 향후 반등을 기대하는 매수자들에게 매력적으로 보일 수 있습니다.
리테일 및 호스피탈리티 부동산
리테일 부동산 부문은 2025년 소비 회복과 관광객(특히 홍콩에서 유입) 증가에 힘입어 회복세를 보이고 있습니다. 팬데믹 침체 이후 쇼핑객과 관광객이 돌아오면서, 이는 쇼핑몰 공실률 하락과 임대료 안정세로 나타나고 있습니다:
- 공실률 및 수요: 2025년 1분기 기준, 선전의 쇼핑몰 공실률은 약 6.8%로 하락하며 2020년 이후 최저치에 도달했습니다 savills.com. 이는 6분기 연속 공실률 하락으로, 리테일 공간이 빠르게 흡수되고 있음을 보여줍니다. Savills 자료에 따르면 1분기 공실률은 전년 대비 1.8%p 하락해 6.8%를 기록했습니다 savills.com. 이처럼 낮은 공실률(전국 평균 약 7.3% cbre.com.cn보다 훨씬 낮음)은 선전 리테일 회복세가 얼마나 강한지 보여줍니다. 이는 부분적으로 코로나19 조기 방역 성공과 빠른 소비 회복 덕분입니다. 인기 쇼핑지구(예: 루오후 동먼, 푸톈 COCO파크, 난산 코스탈시티 등)는 국내 브랜드와 F&B 업체 확장으로 높은 점유율을 보이고 있습니다. 심지어 교외 신축 쇼핑몰도 인근 주거단지 성장에 힘입어 임대가 늘고 있습니다.
- 임대료: 점유율은 개선됐지만, 임대료 상승은 더딘 편입니다. 2025년 1분기 기준, 선전의 프라임 쇼핑몰 평균 임대료는 여전히 전년 대비 약 2.4% 낮은 수준입니다 savills.com. 임대인들은 임차인 회복을 지원하기 위해 임대료를 대체로 동결하거나 소폭 인하했습니다. 2025년 중반에는 임대료가 바닥을 찍고 반등 조짐이 보입니다 – 유동인구와 매출이 개선되면서 일부 임대인은 임시 임대료 감면을 점차 종료하고 있습니다. 전반적으로 신중한 낙관론이 우세합니다: 안정적인 임대료는 소매업체가 재정비할 수 있게 하고, 임대료 상승은 매출이 완전히 정상화되는 2026년에나 본격화될 전망입니다. 특히 선전만과 푸톈의 럭셔리 리테일, 고급 레스토랑 부문은 부유층 수요에 힘입어 비교적 빠른 임대료 회복세를 보였습니다.
- 국경 간 쇼핑 붐: 선전 소매업의 독특한 성장 동력 중 하나는 홍콩 방문객의 국경 재개방 이후 급증입니다. “홍콩 사람들이 북상해 소비한다”는 트렌드가 되었고, 선전은 이제 홍콩 주민들의 주말 인기 여행지가 되었습니다 savills.com. 이들은 선전의 대형 쇼핑몰, 다양한 가족형 명소, 그리고 상대적으로 저렴한 가격(위안화 가치 하락 및 상품 구성 차이로 인한)에 이끌리고 있습니다. 이러한 유입은 특히 루오후(국경 인근)와 난산(테마파크, 아울렛) 지역의 매출을 끌어올렸습니다. 예를 들어, 홍콩 관광객들은 선전의 호텔 투숙률과 F&B(식음료) 매출을 크게 높였습니다. 한편, 홍콩을 방문하는 중국 본토 관광객들은 이제 쇼핑보다는 관광에 더 집중하고 있습니다 savills.com, 즉 선전의 소매업 이익이 홍콩에 똑같이 돌아가지 않는, 일방적인 이익 흐름이 나타나고 있습니다 savills.com. 이러한 역동성은 국제 소매업체들이 현지 및 관광객 소비를 모두 잡기 위해 선전 쇼핑몰에 입점하도록 유도하고 있습니다.
- 구조적 트렌드: 선전의 젊은 인구 구조는 체험형 소매가 핵심임을 의미합니다. 쇼핑몰 운영자들은 방문객 유치를 위해 레스토랑, 엔터테인먼트(이스포츠 경기장, 몰입형 영화관), 라이프스타일 서비스 공간을 확대하고 있습니다. “화이트박스” 팝업스토어와 신생 국내 브랜드(“화이트 브랜드” 상품)가 증가하고 있습니다 cushmanwakefield.com, 이는 소매업 구성이 진화하고 있음을 보여줍니다. 또한, 전자상거래와의 통합도 뚜렷하게 나타나고 있는데, 많은 오프라인 매장이 온라인 주문의 쇼룸 및 물류 거점 역할을 겸하고 있습니다. 중앙정부의 “소비 확대” 정책 추진 savills.com도 긍정적 영향을 주고 있으며, 쇼핑 페스티벌, 가전·자동차 보조금(2023~24년 일부 지급) 등 이벤트가 소매 부동산(전시장 등) 활용을 간접적으로 촉진하고 있습니다.
- 호텔 및 호스피탈리티: 상업용 부동산의 호스피탈리티 부문도 회복세를 보이고 있습니다. 선전의 호텔 투숙률과 객실 요금은 비즈니스 출장과 관광의 회복으로 개선되고 있습니다. 명시적으로 언급되진 않았지만, 첸하이와 선전 월드 전시센터 인근에는 새로운 호텔(대개 복합 개발의 일부)이 들어서고 있어 증가하는 MICE(회의, 인센티브, 컨퍼런스, 전시) 수요에 대응하고 있습니다. 이러한 호스피탈리티 인프라 강화는 관광객의 쇼핑몰 소비로 인해 소매업에도 추가적인 지원을 제공합니다.
앞을 내다보면, 선전의 소매 부동산 전망은 특히 몇 년 전과 비교해 긍정적입니다. 공실률이 수년 만에 최저치를 기록하고 관광객 유입이 견조하게 유지되고 있습니다(예: 2024년 선전 공항을 통한 국제 관광객이 115% 증가) savills.com, 쇼핑몰 임대인들은 자신감을 되찾고 있습니다. 그렇다고 해도 소매업은 끊임없이 진화하는 분야이므로, 덜 중심지에 위치한 오래된 쇼핑몰들은 재포지셔닝이 필요할 수 있습니다(일부는 층을 공유 오피스나 교육 센터로 전환하고 있음). 외곽 지역에서는 여전히 공실률이 높은 부진한 쇼핑몰이 존재하지만 research.jllapsites.com, 도시 전체적으로는 회복세가 뚜렷합니다. 중국의 내수 진작 정책에 힘입어 투자자들은 소매 자산에 다시 매력을 느끼고 있으며, 고소득과 기술에 밝은 소비자를 가진 선전은 새로운 소매 개념의 선두에 있습니다.
산업 및 물류 부동산
선전의 산업 부동산 부문(제조 공간, 비즈니스 파크, 물류 창고 포함)은 주거 및 오피스 시장에 비해 종종 주목받지 못하지만, 여전히 매우 중요합니다. 2025년 이 부문은 회복력과 변화가 특징입니다:
- 제조 및 연구개발 공간: 선전은 산업 기반을 공격적으로 업그레이드하고 있습니다. 산업 생산이 선전 GDP의 35%sz.gov.cn를 차지하는 가운데, 도시는 첨단 제조업 선도를 위한 계획을 수립했습니다. 2025년까지 전자, 통신, 장비 등 분야에서 수조 위안 규모의 산업 클러스터를 다수 조성하는 것이 목표입니다sz.gov.cn. 이를 지원하기 위해 선전은 새로운 산업단지와 혁신 허브에 투자하고 있습니다. 다층 “스마트” 공장 개념이 도입되어 제한된 토지에서 고부가가치 제조가 가능해지고 있습니다. 바오안, 룽화, 광밍, 핑산 등 구가 수혜를 받고 있으며, 예를 들어 20개의 첨단 제조업 단지가 약 300km²에 걸쳐 이들 구에서 건설 중입니다 news.cgtn.com. 이는 산업용 연면적을 늘릴 뿐 아니라(스마트 시설, 친환경 건물 등) 기준도 높이고 있습니다. 정부는 주요 프로젝트당 최대 1억 위안의 보조금까지 제공하며 공장 기술 업그레이드를 장려하고 있습니다sz.gov.cn, 이를 통해 기업들이 새로운 공간에 입주하도록 유도합니다. 전기차, 바이오테크, 항공우주 등(선전이 전자산업을 넘어 다각화 중) 분야에서 현대식 산업 공간에 대한 수요가 높습니다. 도심 내 노후 공장 단지는 재개발되거나 용도 변경(일부는 도시 재생의 일환으로 창의산업 오피스나 아파트로 전환)되고 있으며, 산업 활동은 계획된 구역으로 집중되고 있습니다.
- 물류 및 창고: 선전(Shenzhen)은 무역 및 전자상거래 허브로서 강한 물류 수요를 보이고 있으나, 높은 토지 비용으로 인해 일부 창고는 인근 둥관(Dongguan)/후이저우(Huizhou)로 이전했습니다. 그럼에도 불구하고 2025년에는 이 지역에 새로운 물류 공급이 예정되어 있으며, 흡수율도 견고합니다. 2025년 1분기 중국의 창고 부동산 부문은 사상 최대 순흡수(257만 m²)를 기록했고, 전국 공실률은 20.3%로 하락했습니다 cbre.com.cn. 선전 내에서는 주요 3PL(3자 물류) 및 전자상거래 기업(예: JD.com, 선전 기반의 SF Express 등)이 항구 및 공항 인근의 현대식 창고 공간을 지속적으로 찾고 있습니다. 크로스보더 전자상거래(글로벌 소비자에게 상품을 배송)는 선전에서 보세 물류 시설에 대한 수요를 촉진했습니다. 첸하이(Qianhai) 물류단지와 공항 물류센터는 공실률이 낮습니다. 다만, 선전 광역권 전체의 물류 공실률은 일부 신규 완공으로 인해 더 높을 수 있으며(10%대 초반 또는 약 20% 수준)입니다. 물류 공간 임대료는 안정적으로 유지되고 있으며, 선전의 주요 창고 임대료는 위치에 따라 m²당 월 30~40위안 수준입니다.
- 하이테크 산업단지 및 비즈니스파크: 주목할 만한 하위 부문은 과학기술단지입니다. 난산(Nanshan)에 위치한 선전 하이테크 산업단지(SHIP)는 종종 중국의 실리콘밸리 핵심으로 불리며, 여전히 수요가 매우 높고 입주율이 거의 만실이며 임대료도 산업/오피스(준-오피스 R&D 공간) 기준으로 높습니다. 롱강(Longgang, 증권기술단지), 바오안(Bao’an) 등지의 신생 단지들은 AI, 바이오테크 등 특정 산업을 겨냥하고 있습니다. 정부의 중국제조 2025 정책은 이러한 단지에 자원을 집중시켰으며 tearline.mil, 그 결과 고품질 시설이 조성되었습니다. 예를 들어, 광밍 과학도시는 첨단 연구실을 갖춘 주요 R&D 거점으로 부상하고 있으며, 해당 지역의 실험실 공간과 지원 오피스/주거 수요를 증가시킬 것입니다.
- 토지 및 정책: 선전은 토지가 제한적이어서 산업용 토지가 매우 귀합니다. 앞서 언급했듯이, 시는 수직공장(고층 공장) 건설과 개혁을 통한 농촌 토지의 산업용 전환 등 창의적인 방식을 도입해왔습니다. 한 정책적 접근은 공장들이 더 높게 짓거나 집약적 산업단지로 이전하도록 장려해 일부 토지를 주택용으로 전환하는 것으로, 이는 지속적인 토지 공급 전략입니다. 한편, 중앙정부는 물류 효율성(물류비/GDP 비율 감소)을 추진하고 있으며, 선전은 스마트 물류 인프라(항만 자동화 등)를 통해 이에 기여하고 있습니다.
전망: 선전의 산업용 부동산 전망은 밝습니다. 글로벌 공급망이 재편되면서 일부 제조업이 리쇼어링되거나 중국 남부로 이전하고 있는데, 혁신 역량이 뛰어난 선전은 첨단 제조업을 유치하고, 저가 생산은 광둥 내 저비용 도시로 아웃소싱할 것으로 보입니다. 외국인 투자도 증가하고 있으며(예: 테슬라의 상하이 신형 배터리 공장은 중국 제조업에 대한 신뢰를 보여주며, 선전도 유사한 첨단 프로젝트를 유치할 수 있습니다). 물류 부문에서는 홍콩-주하이-마카오 대교 및 신규 육상 항구 등 인프라를 통한 광둥-홍콩-마카오 대만구(GBA) 통합이 선전을 GBA와 세계를 잇는 물류 거점으로 더욱 부상시킬 것입니다.
산업용 부동산 수익률은 일반적으로 주거용보다 높으며 – 보통 총 5~7% – 투자자들에게 매력적으로 다가옵니다. 특히 정부의 지원적 입장(예: 중국 최초의 리츠(REITs)가 물류단지에서 설립됨)을 고려할 때 더욱 그렇습니다. 산업 및 물류 부동산에 대한 정책적 지원이 계속될 것으로 예상할 수 있는데, 이는 경제 성장 목표와 직접적으로 연관되어 있기 때문입니다. 요약하자면, 아파트나 오피스만큼 주목받지는 않지만, 선전의 산업/물류 부동산은 꾸준한 수요와 정부의 지원을 받는 기초적인 분야로, 도시의 산업 고도화 계획과 함께 확장될 가능성이 높습니다.
외국인 투자 및 전망
선전은 역사적으로 상하이나 베이징과 같은 도시에 비해 외국인 부동산 직접 투자가 적었는데, 이는 더 엄격한 규제와 내국인 중심의 시장 구조 때문입니다. 그러나 선전은 외국 기업과 자본 유치를 목표로 하는 광둥-홍콩-마카오 대만구(Greater Bay Area) 이니셔티브의 핵심 도시입니다. 상업 부문에서는 외국계 기업의 진출 확대가 관찰되고 있습니다. 예를 들어, 첸하이(Qianhai) 지역의 해외 금융기관, 다국적 IT기업의 R&D 센터 설립 등이 오피스 임대 수요를 간접적으로 높이고 있습니다. 첸하이 협력구는 홍콩 및 국제 기업에 인센티브를 제공하고 있어, 외국계 기업이 참여하는 오피스 임대 계약이 늘고 있습니다.
부동산 투자 자본 측면에서 2024~2025년에는 개발업체 부채 등 광범위한 우려로 인해 중국 부동산에 대한 외국 기관투자가 제한적이었으나, 우량 자산에 대한 관심이 다시 나타나고 있습니다. 예를 들어, 일부 외국계 사모펀드와 홍콩 개발업체가 선전 프로젝트에 협력하며, 저평가 국면을 포착하려는 움직임이 있습니다. 2025년 1분기 중국 상업용 부동산 투자 규모는 561억 위안이었으며 cbre.com.cn – 전년 대비 감소했지만, 1선 도시에서 해외 자본이 참여한 대형 오피스 인수 사례가 포함되어 있습니다. 선전의 성장 스토리와 최근 가격 조정은 장기적 관점의 외국인 투자자에게 매력적으로 다가올 수 있으며, 특히 중국 정부가 더 우호적인 비즈니스 환경과 신뢰를 제공한다면 더욱 그럴 것입니다.
홍콩 출신 주택 구매자도 언급할 가치가 있습니다. 여행이 정상화되면서, 더 많은 홍콩 거주자들이 투자 또는 가족을 위해 선전에서 주택 구입을 고려하고 있습니다(일부는 자녀의 교육 기회, 또는 홍콩 대비 더 넓은 주거 공간에 매력을 느끼기도 함). 한 보고서에 따르면 2025년 기준 더 많은 홍콩인이 선전 부동산에 투자하고 있으며, 가격 격차와 교통의 편리함(고속철이나 지하철로 국경을 몇 분 만에 넘을 수 있음) sohu.com이 주요 요인입니다. 이와 같은 국경 간 수요는 주로 홍콩과 가까운 지역이나 유명 고급 프로젝트에 집중되어 있습니다. 아직은 틈새 시장이지만, 고급 콘도 수요에 기여하는 주목할 만한 요소입니다.
향후 몇 년간 전망
2025년 이후를 내다보면, 선전 부동산 시장의 전반적 전망은 조심스럽게 낙관적이지만, 몇 가지 도전 과제도 존재합니다:
- 주거용: 거래가 강하게 반등한 이후, 2025년에는 가격이 전반적으로 대체로 보합세이거나 소폭 하락할 것으로 예상됩니다(애널리스트 컨센서스는 2025년 –2.5% 변동 globalpropertyguide.com 수준). 2026년에는 도시의 펀더멘털을 감안할 때 대부분의 전망이 선전 주택시장의 안정화 또는 소폭 상승을 예상합니다. 선전과 같은 1선 도시들은 2026~2027년 저성장률의 가격 상승 globalpropertyguide.com으로 회복을 주도할 것으로 보이며, 전반적인 경제가 정상 궤도를 유지한다는 전제입니다. 정부는 과열을 방지하기 위해 정책을 조정할 가능성이 높으며, 시장이 너무 빠르게 오르면(예: 신용 강화 등) 새로운 규제책이 나올 수 있습니다. 재개발 및 주거복지 프로그램을 통한 신규 공급도 이어질 예정으로, 이는 장기적인 가격 상승을 완화할 수 있지만 주거의 접근성은 개선될 것입니다. 투자자에게: 향후 몇 년간은 과거와 같은 급격한 가격 상승보다는 완만한 성장과 임대수익률 개선에 초점이 맞춰질 전망입니다.
- 상업용(오피스/리테일): 오피스 부문의 회복은 더딜 전망입니다. 2025~2026년에도 공실률이 높아 어려움이 지속될 수 있습니다. JLL은 선전 오피스 시장에서 단기적으로 공실률이 “높게 유지되고 임대료는 추가 하락할 것”으로 예상합니다 research.jllapsites.com. 공급 증가가 완화되고 경제성장이 공간을 흡수하는 2026년 말쯤 전환점이 올 것으로 보입니다. 2027년에는 인공지능, 핀테크, 메타버스 기업 등 신산업이 확장된다면 오피스 시장이 더 건강해질 것으로 예상합니다. 임대료는 2026년 이후 점진적으로 회복될 수 있으나, 2020년 이전 수준에 도달하려면 수년이 걸릴 수 있습니다. 반면 리테일 부동산은 지속적인 개선이 기대됩니다. 선전의 인구와 소득이 증가하고 관광이 활성화되면서, 리테일 임대료는 2026년경 다시 플러스 성장으로 돌아설 수 있습니다. (리모델링된 뤄후상업성, 확장 중인 교외의 신규 쇼핑몰 등) 주요 리테일 프로젝트가 가동되지만, 소비자 수요가 이를 따라갈 것으로 예상됩니다.
- 산업/물류: 이 부문은 안정적인 성장이 예상됩니다. 산업 고도화와 기술 제조 자립을 위한 정책이 강화될 것으로 보이며, 이는 선전에 유리하게 작용할 것입니다. 산업용 임대료는 소폭 상승하고, 우수 시설의 점유율도 높게 유지될 것으로 전망됩니다. 한 가지 위험요인은 제조기업들이 선전의 토지/인건비가 비싸기 때문에 더 저렴한 지역을 찾을 수 있다는 점이지만, 선전의 전략은 고부가가치 생산만 남기는 것이며, 실제로 이를 잘 실행하고 있는 것으로 보입니다. 전자상거래와 지역 무역의 성장으로 물류 수요도 증가할 것이며, 2026~2027년 전 세계적으로 금리가 낮아진다면, 광둥-홍콩-마카오 대만구에서(선전 포함) 물류 자산에 대한 투자(리츠 포함)가 급증할 수 있습니다.
- 정부 및 정책: 전망에 있어 변수는 정부의 개입입니다. 중국의 부동산 시장이 전국적으로 계속 부진하다면, 추가적인 부양책이 나올 수 있습니다. 예를 들어, 추가 주택담보대출 금리 인하, 주택 구매 제한 완화, 또는 재고 해소를 위한 국가 지원 부동산 매입자와 같은 새로운 아이디어(일부 분석가들은 미분양 주택의 대규모 국가 매입을 제안함 globalpropertyguide.com) 등이 있습니다. 이러한 조치는 시장 심리와 가격을 빠르게 개선시킬 수 있습니다. 반대로 투기 열기가 과열되면 규제가 다시 도입될 수 있습니다. 선전은 그 중요성으로 인해 균형 잡힌 주택 정책의 시험대가 될 가능성이 높습니다. 또한, 부동산세 도입이 진전된다면 보유 비용이 증가해 투자 판단에 변화를 줄 수 있으니 2025년 이후도 주목해야 합니다.
결론적으로, 2025년 선전 부동산 시장은 각 부문에서 회복과 회복력의 모습을 보여줍니다. 주택 판매는 강세를 보이고 있으며, 정책 지원과 실수요에 힘입어 가격도 상승 전환점에 근접해 있습니다. 상업용 부동산은 조정기를 겪고 있지만, 도시의 경제 역동성과 인프라 업그레이드가 향후 흡수의 기반을 마련하고 있습니다. 산업용 부동산은 여전히 핵심 축으로, 도시의 첨단기술 야망과 함께 진화하고 있습니다. 투자자, 개발업자, 주택 구매자 모두에게 선전은 기회를 제공합니다. 이번 안정화 국면에서 시장 진입 시점을 노리거나, 성장 지역의 대중 주택, 경기 저점의 Grade-A 오피스, 이커머스 연계 물류 시설 등 잠재력 높은 구역과 부문에 집중할 수 있습니다. 앞으로 몇 년간 선전 부동산 시장은 과거의 변동성 대신 지속 가능한 성장이 특징인 새로운 균형점을 찾아갈 것으로 보이며, 이는 도시의 고품질 발전 비전과도 일치합니다.
출처: sz.gov.cn szft.gov.cn savills.com globalpropertyguide.com sohu.com 및 위에 인용된 기타 자료.
