Los Angeles ingatlanpiac 2025: trendek, előrejelzések és befektetési kilátások

A 2025-ös piac áttekintése

Los Angeles ingatlanpiacát 2025-ben az ellenállóképesség és az újrahangolódás keveréke jellemzi. A lakóingatlanok értéke továbbra is közel rekordmagas maradt a járvány alatti fellendülést követően, bár a növekedés üteme jóval lassabb, miközben az adásvételek száma szerényen élénkül a 2022–2023-as történelmi mélypontokhoz képest. A kereskedelmi ingatlanpiac teljesítménye megosztott – az ipari és a több lakásos szegmensek erősek maradtak, míg az iroda- és bizonyos kiskereskedelmi szegmensek nehézségekkel néznek szembe a magas üresedések és a változó kereslet miatt. Összefoglalva, 2025-ben Los Angeles kiegyensúlyozott (kissé vevőbarát) lakáspiacon és óvatosan élénkülő kereskedelmi szektorban található.

Gazdasági és szabályozási tényezők jelentős befolyást gyakorolnak. A magasabb jelzáloghitelek (≈6,5–7%) visszafogták a vásárlói keresletet és a megfizethetőséget történelmi mélypontra sodorták. Az új szabályozások – különösen a ULA intézkedés („kastélyadó”) a magas értékű eladásoknál – hűtik a luxus- és befektetési ingatlanok piacát. Eközben tartós kínálati hiány tapasztalható a lakhatásban, ami az árakat magas szinten tartja, annak ellenére is, hogy a lakosság száma csökkent (Los Angeles város lakossága kb. 2,5%-kal esett vissza 2020 óta). A következő jelentés részletesen elemzi a lakó- és kereskedelmi ingatlanpiaci trendeket Los Angelesben, bemutatja a városrészek teljesítményét, kiemeli a befektetési lehetőségeket, és előrejelzéseket ad 2028-ig.

(Forrásmegjelölés: Az adatok és megállapítások többek között a California Association of Realtors, Zillow, Redfin, CBRE és helyi piaci elemzések alapján készültek, a jelentésen belül hivatkozva.)

Lakóingatlan szektor

Lakásárak és értékesítési trendek

Los Angeles lakásárai 2025-ben gyakorlatilag stagnálnak, vagy enyhén emelkednek az egy évvel ezelőtti szinthez képest, a 2020–2022 közötti meredek növekedés után. Los Angeles városában a medián eladási ár 2025 közepén körülbelül 1,05 millió dollár, ami mindössze +0,5% éves növekedést jelent. Los Angeles megyében a családi házak medián ára 2025 márciusában kb. 829 000 dollár volt, ami ~3,0%-os növekedés egy év alatt. Ez a szerény árnövekedés egy rövid, 2023-as visszaesést követ, tükrözve, hogy az árak rekordközeli szinten stagnálnak. (Összehasonlításként: L.A.-ben a medián lakásár 2019-ben kb. 600 000 dollár volt, majd 2024 végére rekord közelébe, kb. 956 000 dollárra nőtt.) A 1. ábra mutatja be ezt az áralakulást: meredek növekedés a pandémia idején, enyhe korrekció, majd ismét lassú emelkedés 2025 felé.

Az eladások volumene már mutatja a fellendülés első jeleit a magas kamatok okozta visszaesés után. A 2023-as lakáseladások történelmi mélyponton voltak – Kalifornia összesített eladásai 2023-ban több évtizedes mélypontra estek (kb. 34%-kal kevesebb, mint 2021-ben) – Los Angelesben is hasonló visszaesések voltak tapasztalhatók. 2024-ben az eladások enyhén emelkedtek (három év óta az első éves növekedés, +4,3% államszerte), és 2025-ben ez a mérsékelt visszapattanás folytatódik, bár a volumentek továbbra is elmaradnak a járvány előtti szinttől. Például 2025 májusában 1 617 lakást adtak el Los Angelesben, ez 7%-kal kevesebb, mint 2024 májusában – ami jelzi, hogy a kereslet továbbra is visszafogott. Az ingatlan kínálat javult a rendkívül alacsony szintekről: Los Angelesben 2025 májusában 4 747 aktív hirdetés volt, ami növekedés a korábbi hónapokhoz képest. Az eladatlan készletindex (hónapokra vetített kínálat) az L.A. metropoliszban kb. 3,7 hónap volt 2025 márciusában, szemben az egy évvel korábbi 2,7 hónappal. Ez a kiegyensúlyozottabb kínálat 2025-ben elmozdította L.A.-t az eladók piacáról egy semlegesebb piac irányába, enyhítve az elmúlt évek harcias versenyét. Egy lakás átlagosan 45 napig van a piacon, lassabb, mint a tavalyi 39 nap, és az áralkuk is gyakoribbak (2025 áprilisában az eladások kb. 45%-a történt listaár alatti áron).

Fő piaci mutatók (Lakóingatlan, 2025 közepén):

Medián eladási ár (L.A. városa) – ~1,05 millió dollár (0%–1% éves változás).
Medián eladási ár (L.A. megye) – ~829 ezer dollár (+3,0% éves alapon).
Eladott otthonok száma (L.A. városa, 2025. május) – 1 617 egység (-7% éves alapon).
Aktív hirdetések (L.A. megye, 2025. május) – ~4 700 (áprilishoz képest emelkedett, amikor ~4 300 volt).
Hónapokra vetített kínálat – ~3,5–3,7 hónap (egy évvel ezelőtt ~2,6 hónap volt).
Medián piacon töltött napok száma – ~45 nap (tavaly ~39 nap volt).
Eladási/listaár arány – ~100% (az otthonok fele listaáron vagy az alatt kel el).

Összességében a lakóingatlan árak stabilak maradnak, sőt bizonyos szegmensekben kissé emelkednek is a korlátozott kínálat és a kitartó kereslet miatt. Ugyanakkor a 2021-es eladói piac vehemenciája visszahűlt – a vevőknek több mozgásterük van, mivel a magasabb hitelkamatok behatárolják a lehetőségeiket. Valójában a lakhatás megfizethetősége L.A.-ben közel rekordalacsony: egy átlagáras lakás vásárlásához ~230 000 dolláros jövedelem szükséges, ami több mint kétszerese a kaliforniai középértéknek. Ez a megfizethetőségi válság, valamint az, hogy sok tulajdonos 3% alatti jelzálogban ragadt (és ezért vonakodik eladni és 7%-os hitelre váltani), magyarázza az alacsony eladási számokat és a szűk kínálatot is – egy patthelyzet, amely megakadályozza az árak jelentősebb csökkenését. Jelentősebb gazdasági sokk hiányában kíméletes egyensúly jellemzi az L.A.-i lakásárakat 2025-ben.

Bérleti piac trendjei

Los Angeles továbbra is az egyik legdrágább bérlakáspiac az országban, bár a bérleti díjak növekedése mérséklődött 2024–2025-ben a járvány utáni megugrást követően. Egy lakás átlagos bérleti díja L.A.-ben nagyjából 2 750–2 800 dollár havonta 2025 elején. A CBRE szerint a teljes többcsaládos lakások átlagos bérleti díja Los Angeles megyében körülbelül 2 822 dollár/lakás volt 2025 első negyedévében, ami gyakorlatilag változatlan (+0,1%) az előző negyedévhez képest. Ez egy gyors emelkedést követ: a bérleti díjak nagyjából 23%-kal ugrottak négy év alatt, 2 300 dolláros mediánról 2020-ban ~2 841 dollárra 2024-ben. Az ilyen mértékű emelkedés meghaladta a bérek és az infláció növekedését, tovább súlyosbítva a megfizethetőségi problémákat. 2024-re a L.A.-i bérlakás-ajánlatok 74%-ánál 2 100 dollár feletti bérleti díjat kértek havonta, ami sok bérlőt arra kényszerített, hogy lakótársat keressen vagy elköltözzön.

2025-ben a bérleti díjak növekedése gyakorlatilag megállt – ez megkönnyebbülés a bérlők számára. Egyes mutatók még reálértéken enyhe csökkenést is jeleznek: például Los Angeles kiskereskedelmi fókuszú elemzése –0,4%-os bérletnövekedést mutatott év/év alapon 2025 első negyedévében a kiskereskedelmi ingatlanok esetében, ami azt mutatja, hogy egyes szektorokban a bérbeadók árazási lehetőségei korlátozottak. A lakásbérleteknél a felmérések szerint a kínált bérleti díjak viszonylag stabilak vagy csak enyhén emelkedtek (~+1% év/év) 2025 elején. A magas bérleti díjak, valamint a járványidőszakbeli elvándorlás miatt a kereslet mérséklődött annyira, hogy megakadályozza az újabb ugrást. Figyelemre méltó, hogy L.A. népessége csökkent (~0,65%-kal 2024-ben), így a bérbeadóknak egy kicsit kisebb a verseny a bérlőkért, ami több kedvezményhez és bérlőbarát árképzéshez vezet egyes területeken.

Eközben a többcsaládos lakások kiadási aránya továbbra is alacsony, mivel az L.A.-ből elköltözőket ellensúlyozzák azok, akik nem tudnak lakást vásárolni. Az elfoglaltsági arány az L.A.-i lakásoknál 95,4% volt 2025 első negyedévében (üresedés ~4,6%), ami nagyon enyhe javulás 2024 végéhez képest. A gyakorlatban a minőségi lakásokat továbbra is gyorsan kiadják, de a bérlőknek több választéka van, mint egy éve. Kedvezmények (pl. egy hónap bérlet ingyen) ismét megjelentek néhány alkörzetben. A USC Casden Multifamily jelentése szerint a tényleges bérleti díjak várhatóan a jelenlegi szinten maradnak 2025-ben, miközben az új átadások (nagyjából 6 000–8 000 új lakás kapott engedélyt L.A.-ben az előző évben) igyekeznek felzárkózni a kereslethez.

Bérleti kiemelt környékek és trendek: A Westside és Downtown luxus bérlakásai némi nyomás alatt vannak az új kínálat és a távmunka miatti üresedések következtében, míg a megfizethetőbb városrészekben továbbra is erős a verseny. A San Fernando Valley és San Gabriel Valley külvárosi területein szerény éves bérletnövekedés tapasztalható, ahogy a családok a relatíve olcsóbb vidéki lehetőségeket keresik. Ezzel szemben a Santa Monica és Downtown L.A. főbb területein csökkentek a bérleti díjak és nőtt az üresedési arány (Downtown kiskereskedelmi üresedés elérte a 9,5%-ot), ahogyan a lakosok és a kiskereskedők is mérlegelik a költségek és az előnyök arányát. Összességében 2025-ben az L.A.-i bérlakáspiac stabil, de megterhelő: egyelőre nem emelkednek drasztikusan a bérleti díjak, ugyanakkor a város bérleti szintje rendkívül magas az átlagos háztartások számára (a tipikus 2 hálószobás lakás bérleti költsége ~70%-kal magasabb, mint ugyanazon lakás hitellel történő megvásárlása pre-2022-es feltételekkel, ami jól mutatja, mennyire elérhetetlen a lakásvásárlás sokak számára).

Gyorsan növekvő vs. Kockázatosabb környékek

Az ingatlanpiac rendkívül helyi jellegű Los Angelesben, és a kerületek fejlődési irányai jelentősen eltérnek egymástól. Az elmúlt évtizedben a korábban mellőzött területeken robbanásszerű növekedést tapasztaltak az ingatlanárakban, míg néhány hagyományosan drága környéken csak mérsékelt emelkedést vagy akár stagnálást lehetett látni az utóbbi időben. A megyei adóhivatal adatai (2016–2024) alapján kiderül, hogy a legnagyobb értéknövekedést a feltörekvő negyedekben mérték – gyakran olyan helyeken, ahol gentrifikáció vagy infrastruktúra-fejlesztési hullám zajlik. Például West Adams (közép-L.A.) vezeti a listát, 2016 óta 107%-os emelkedéssel a lakóingatlanok értékeléseiben. West Adams, amely egykor viszonylag megfizethető volt, mára közlekedési csomópontjai és szomszédos drága területekről kiáramló kereslet miatt Los Angeles „legforróbb” piacává alakult. További nagy növekedést elérő térségek: Elysian Valley („Frogtown”) +86% és Exposition Park +84% (a fejlődést az USC körüli beruházások és a Banc of California stadion ösztönözte). Történelmileg fekete közösségek, mint a Leimert Park (+79%) és a Baldwin Hills/Crenshaw (+81%) is hatalmas értéknövekedést könyvelhettek el, ahogy a vásárlók a (korábban) alacsonyabb árú lehetőségeket keresik a város magjában. Ezek a nyereségek gyakran új beruházásokkal és demográfiai átrendeződésekkel járnak együtt – ugyanakkor aggályokat vetnek fel a régóta ott élő lakosok kiszorításával kapcsolatban xtown.la xtown.la.

Ezzel szemben a „magas kockázatú” városrészek befektetési szempontból általában azok, amelyeket árazási buborék vagy helyi gondok veszélyeztetnek. Példa erre Los Angeles belvárosa (DTLA), amely a 2000-es és 2010-es években virágzott, most azonban magas üresedéssel és életminőségi problémákkal küzd. A DTLA ingatlanárak viszonylag alacsony, ~45%-os növekedést mutattak 8 év alatt (lemaradtak a megyei átlagtól), és nagy a kiskereskedelmi/irodai üresedés a belvárosban (kiskereskedelem ~9–10%, iroda több mint 30% üres) – ez kockázatot jelent a befektetők számára, amíg az újabb városi megújulás be nem indul. Luxus part menti piacok jelentenek egy másik „kockázati” kategóriát: nem az összeomlás, hanem a lassabb növekedési kilátások miatt. Az ultra-drága térségek, mint például Bel Air (+61% 2016 óta) vagy Calabasas (+36%), „kevesebb növekedési potenciállal” bírnak, mivel már eleve magas árszintről indultak. Valójában néhány tehetősebb környéken 2023-ban enyhe árcsökkenés volt tapasztalható, ahogy a vevői kereslet a villák iránt visszaesett az új adók és gazdasági bizonytalanság miatt. Például Culver City medián ára ~6,7%-kal esett vissza éves összehasonlításban 2025 májusára, és Culver City valamint Santa Monica lakossága is ~3%-kal csökkent a közelmúltban. Ezek a térségek nem kockázatosak egy esetleges összeomlás szempontjából, de a megtérülésük (ROI) elmaradhat a feltörekvő negyedekétől.

Szintén figyelemre méltóak a távoli elővárosokban és peremvidéki közösségekben jelentkező gondok. Az olyan helyeken, mint Los Angeles megye északi részén található Antelope Valley (pl. Lancaster, Palmdale), az árak a járvány idején megugrottak, mivel a távmunka miatt sokan nagyobb teret kerestek, de ezek az árak érzékenyek maradtak az üzemanyagárakra és a foglalkoztatási trendekre – ez potenciális volatilitási kockázatot jelenthet, ha gazdasági változások következnek be. 2024-ben a legmagasabb végrehajtási arányokat a távolabbi, illetve munkásosztálybeli területeken láthattuk; például Sylmarban (San Fernando-völgy) 59 végrehajtási eljárást jegyeztek fel, ami a legtöbb volt a Los Angeles-i körzetben tavaly. A végrehajtások koncentrációja helyi nehézségekre utalhat (és lehetőséget jelent azoknak, akik olcsóbban szeretnének házat venni, felújítani, vagy bérbe adni ezeken a környékeken). A befektetők óvatosan szemlélhetik ezeket a területeket: A legnagyobb árcsökkenési kockázattal rendelkező városrészek általában azok, ahol kevésbé diverzifikált a kereslet, és erősebb a gazdasági ingadozásoknak való kitettség, például az elővárosi körzetek vagy olyan helyek, ahol tartósabbak a bűnözési vagy infrastruktúra-problémák.

Kulcsüzenet: Az olyan városrészek, mint West Adams, Mid-City és Jefferson Park – amelyek kiváló tömegközlekedéssel és történelmi otthonokkal bírnak – virágoznak, míg Downtown és egyes luxusövezetek visszahűltek. Ahogy mindig, „lokáció, lokáció, lokáció” számít: még egy általánosan drága piacon belül is az alpiacok, ahol új fejlesztések, kulturális presztízs vagy közelgő tömegközlekedés (pl. a Crenshaw/LAX vasútvonal mentén vagy az új SoFi Stadion környékén, Inglewoodban) jellemző, valószínűleg továbbra is meghaladják majd az átlagos piaci teljesítményt. Ezzel szemben a befektetőknek alaposan vizsgálniuk kell a helyi alapokat, mert egyes körzetekben nagyobb a kockázata az árcsökkenésnek vagy a gyenge bérleti keresletnek, ha a gazdasági környezet megváltozik.

Kereskedelmi ingatlanok teljesítménye

Kereskedelmi piac áttekintése

Los Angeles kereskedelmi ingatlanpiaca 2025-ben ingadozó pályákat mutat az ingatlantípusok között. Az ipari és a többlakásos ingatlanok továbbra is erősek, az e-kereskedelem, a kereskedelem és a lakáshiány ösztönzésére, míg az irodapiac tartós keresletcsökkenéssel küzd. A kiskereskedelmi ingatlanok helyzete köztes, a körzeti bevásárlóközpontok ellenállóak maradnak, de a városi kiskereskedelem (különösen Downtown) lassan tér magához a járványt követő visszaesésből. Az összes kereskedelmi ingatlanbefektetés aktivitását visszafogták a magasabb kamatlábak és helyi átírási illetékek, de a jó helyen lévő, jól kiadott ingatlanok továbbra is érdeklődést váltanak ki Los Angeles hatalmas gazdasági alapjai miatt. Az alábbiakban szektoronként részletezzük a teljesítményt:

Irodai szektor: magas üresedés és átalakítási kihívások

Los Angeles irodapiaca jelentős nyomás alatt áll 2025-ben. A távmunka/hibrid munkavégzés terjedése és a vállalati költségcsökkentés miatt 11 egymást követő negyedévben negatív volt a nettó bérleményfelszívás, és emelkednek az üresedési ráták. A megyében az irodák üresedési aránya ~24,5%-ra nőtt 2025 első negyedévében – ez történelmileg is rendkívül magas –, míg Downtown L.A.-ben még rosszabb a helyzet, több mint 31%-os üresedéssel. Még a kiemelt alpiacokat is érinti a helyzet: például Century City üresedése elérte a 13%-ot, Orange County irodáinak üresedése pedig 19,2%-ra ugrott 2025 első negyedévében, ami nagyjából kétszerese az öt évvel ezelőtti szintnek. A túlkínálat azért is nő, mert a bérlők csökkentik az alapterületüket, és a múlt ciklusból származó új fejlesztések is növelik a kínálatot. Sok bérbeadó gyenge kereslettel szembesül; a nettó felszívás csak 2025 első negyedévében negatív volt -1,08 millió négyzetláb Los Angeles nagyvárosában.

Ennek eredményeként az irodabérleti díjak stagnálnak vagy csökkenni kezdtek. Az átlagos piaci bérleti díj kb. ~$3,60/négyzetláb havonta (full service) – nagyjából változatlan az előző évhez képest. A bérbeadók egyre nagyobb kedvezményeket (ingyenes hónapok, TI támogatás) kínálnak a bérlők csábítására. A legfelső kategóriás Westside piacokon továbbra is prémium bérleti díjakat lehet elérni (West L.A.-ben az átlagos kérdéses bérleti díj $5,14/négyzetláb/hó), de ott is visszafogott a bérletidíj-növekedés. A kedvezőtlen körülmények miatt az elemzők növekvő distresszre és átépítési lehetőségekre számítanak. Valóban, néhány B/C kategóriás irodaház Downtown-ban és a San Fernando-völgy egyes részein mélyen áron alul cserél gazdát lakásokká vagy kreatív célokra történő átalakítás reményében. Az L.A-i iroda kilátásai óvatosak: magas üresedés várhatóan kitart 2025-ig – egy jelentés szerint irodai distressz várható 2025-ben, mivel a lejáró hitelekkel rendelkező tulajdonosok nehézségekbe ütköznek a refinanszírozás során. A fellendülés kulcsa az iroda-használó ágazatokban a munkahelyteremtés és az, hogy a cégek hogyan alakítják ki hosszú távú iroda-stratégiáikat. Addig is az irodaszektor lesz L.A. leggyengébb láncszeme, egyes épületek (különösen a régebbi, túlkínált területeken lévők) nagy értékcsökkenési kockázattal néznek szembe.

Kiskereskedelmi szektor: lassú helyreállás és alkalmazkodó trendek

Los Angeles kiskereskedelmi ingatlanpiaca fokozatosan kezd talpra állni a járvány után, de vegyes a kép. A fogyasztói költés fellendült és a turisták is visszatérnek, ugyanakkor strukturális kihívások (e-kereskedelmi verseny, változó fogyasztói szokások) továbbra is jelen vannak. Az összesített kiskereskedelmi üresedés L.A. megyében kb. 6,1%–6,5% volt 2025 első negyedévében, ami az ötödik egymást követő negyedévi emelkedés. Ez az üresedési szint – bár emelkedett – még mindig mérsékelt és alacsonyabb, mint sok más nagyvárosi térségben. A belvárosi üzletutcákon és plázákban magasabb az üresedés, miközben az élelmiszerláncokhoz kapcsolódó vidéki központok jobban teljesítenek. A piaci kínálati árak éves szinten 36–37 dollár per négyzetláb között mozognak (körülbelül $3,05/négyzetláb/hó triple-net), ami ~40%-kal az USA-átlag fölött van. Azonban a bérnövekedés enyhén negatív: L.A. kiskereskedelmi bérleti díjai 0,4%-kal csökkentek éves szinten 2025 elején, ami a bérbeadók bérlőtartó és bérlővonzó erőfeszítéseit tükrözi. Valójában Los Angelesben kb. 2,4 millió négyzetláb kiskereskedelmi területet veszítettek az elmúlt évben – ami azt mutatja, hogy a bezárások és zsugorodások meghaladják az új üzletnyitásokat.

Kerületi különbségek: Az olyan főbb bevásárlónegyedek, mint a Beverly Hills-i Golden Triangle és a Santa Monica-i Third Street, ugyan már talpra állnak, de még nem érték el a járvány előtti élénkségüket (néhány luxuskereskedő visszafogta működését). Los Angeles belvárosát azonban keményen sújtotta a visszaesés – a belvárosi kiskereskedelmi üresedés 2024 végére 250 bázisponttal, 9,5%-ra ugrott, mivel a gyalogosforgalom és a turizmus lassan tért magához. Ezzel szemben a külvárosi kiskereskedelem a növekvő lakosságszámú területeken viszonylag erős. A San Fernando és a San Gabriel völgyek alpiacain még enyhe bérleti díjemelkedések is előfordultak, ahogy az árérzékeny kereskedők (diszkontláncok, élelmiszerboltok) terjeszkedtek a növekvő lakosság kiszolgálására. A kiskereskedelmi befektetési eladások a csúcsérték alatti árakon történnek, ami újraárazást jelez: például egy La Breán található bevásárlóközpontot 2025-ben a 2016-os áránál 35%-kal alacsonyabb összegért adtak el a működési bevétel csökkenése miatt. A kiskereskedelmi tőkésítési ráták átlagosan 5,5%–6% körül vannak, ami a legmagasabb az elmúlt évtizedben, mivel a befektetők jobb hozamot követelnek a magasabb kamatok közepette, és beárazzák a kockázatot.

A kiskereskedelmi szektor kilátásai óvatosan optimisták. Az üresedés és a gyalogosforgalom stabilizálódása azt sugallja, hogy a legrosszabb időszak véget ért, de a növekedés lassú lesz. A legfontosabb trendek közé tartozik a élményközpontú kiskereskedelem (gasztronómiai és szórakoztató koncepciók, mint például a tervezett West Harbor San Pedróban, amely 2026-ban nyílik meg) és az adaptív újrahasznosítás (a nehézségekkel küzdő kiskereskedelmi egységek átalakítása vegyes használatú vagy ipari ingatlanokká). A fejlesztők nagyon szelektívek – jelenleg mindössze ~60 000 négyzetméternyi kiskereskedelmi terület van kivitelezés alatt Los Angelesben, ami mindössze 0,1%-os állománybővülést jelent. Az új kínálat hiánya a régió nagy lakosságszámával párosulva azt jelzi, hogy a jó helyen lévő kiskereskedelmi ingatlanok értékét tartani tudják. Azonban a tulajdonosoknak innoválniuk kell (pl. szolgáltatások, orvosi rendelők vagy lakóegységek hozzáadása), hogy betöltsék az üresen álló üzlethelyiségeket. Összefoglalva, az L.A.-i kiskereskedelem 2025-ben stabil, de folyamatosan fejlődik: fokozatos javulás várható a kihasználtságban, stagnáló bérleti díjak, valamint az alulteljesítő központok folyamatos átalakulása.

Ipari szektor: Rekordmagasságoktól az enyhe lehűlésig

A Los Angeles-i ipari ingatlanszektor az utóbbi években igazi sztár volt, amit a kikötői forgalom, a logisztika és a fejleszthető területek hiánya hajtott. 2025-ben is magas a kereslet az ipari ingatlanok iránt, bár a csúcspont után enyhe lehűlés tapasztalható. Miután 2021–22-ben történelmi mélypontra (kb. 2–3%) süllyedt az üresedés, L.A. megye ipari üresedési rátája mostanra kb. 4,9%-ra emelkedett – ami közel egy évtizede a legmagasabb érték. Ez a növekedés (éves szinten kb. 140 bázispont) 10 egymást követő negyedévnyi alacsonyabb kihasználtságnak köszönhető, mivel néhány bérlő visszafogta jelenlétét és némi új kínálat is megjelent a piacon. Még így is, a 4,9%-os üresedési ráta történelmi összevetésben nagyon szűk piacot jelent – sok alpiacon ez lényegében teljes kihasználtságot jelent. Valójában L.A. megye mind a hat ipari alpiaca 6% alatti üresedéssel rendelkezik, közülük a fele 4% alatti értéket mutat. A kínálat enyhe növekedése (az összesített elérhetőség ~6,5%, amelybe a marketing alatt lévő területek is beleértendők) arra utal, hogy rövid távon nyomás nehezedhet a bérleti díjakra.

Valóban, az ipari bérleti díjak az egekbe szöktek a világjárvány idején (egyes becslések szerint 2019 óta több mint 50%-kal emelkedtek), és most enyhe korrekción mennek keresztül. Az L.A.-i ipari bérleti díjak hat egymást követő negyedéven át csökkentek 2025 első negyedévéig, ahogy a piac feldolgozza a korábbi ugrásokat. Összehasonlításképpen: a Los Angeles-i piacon a raktár/elosító térség átlagos kiadási árai (az egyik legdrágább az országban) még mindig nagyjából 1,20–1,50 dollár/nm/hó (háromszoros nettó bérleti díj) tartományban mozognak, helyszíntől függően – jóval a 2020 előtti szintek felett. A bérlőknek azonban most valamivel nagyobb alkupozíciójuk van, mint egy évvel ezelőtt. E visszaesés ellenére az ipari ingatlanbérbeadók továbbra is magabiztosak; a bérletcsökkenések mérsékeltek voltak, és a hosszú távú keresletet meghatározó tényezők (a hatalmas LA/Long Beach kikötők, e-kereskedelmi elosztási igények, last-mile logisztika a 10+ millió lakos számára) továbbra is stabilak. Különösen a South Bay és az Inland Empire alpiacok vonzzák továbbra is a raktárhasználókat, bár még az Inland Empire üresedési rátája is kissé emelkedett a rekord alacsony szintekről.

A befektetések tekintetében az ipari ingatlanok továbbra is rendkívül keresettek, ám a kamatlábak emelkedése miatt a hozamok is enyhén nőttek. A dél-kaliforniai ipari hozamok átlaga már az 5%-os sáv alján van (2024-ben kb. 5,3%, míg 2021-ben 4% alatt volt). Egyes kisebb vagy „B” kategóriás ipari ingatlanügyletek most már inkább 6%–6,5% közeli hozammal számolhatók, főleg, ha rövidebb bérleti szerződéseik vannak. A befektetők továbbra is a fő elosztási folyosókra összpontosítanak – azonban az L.A. városában bevezetett Measure ULA adó (amely az 5 millió dollár feletti eladásokat érinti) lényegében befagyasztotta a nagyobb ipari ingatlaneladásokat a városhatáron belül. Ez valószínűleg a befektetéseket a közeli, adó nélküli városokba tereli át.

Az ipari ingatlanpiac kilátásai óvatosan optimisták. A szakértők arra számítanak, hogy 2025 lehet a mélypont a kihasználatlansági veszteségekben, és az egyensúly 2026-ra várható, ahogy a kínálat bővülése lassul, és a vállalkozások alkalmazkodnak. A bérleti díjak növekedése 2026-tól folytatódhat egy enyhe visszaesési időszak után. Egy kockázati tényező a láthatáron a kereskedelempolitika – a 2024 végén tapasztalt importnövekedés (az új vámok előtti gyorsított behozatal miatt) ideiglenesen növelte a kikötői raktárak iránti keresletet, de egy tartósabb kereskedelmi háború vagy gazdasági lassulás visszavetheti a kikötői forgalmat. Ezzel szemben bármilyen megállapodás a nyugati parti munkaügyi vitákban vagy a gazdaság újraélénkülése ismét szűkítené a piacot. Összességében L.A. ipari szektora alapvetően erős marad (alacsony üresedés, magas bérleti díjak), 2025 pedig egy normalizációs év lesz a szélsőséges körülmények után. A jó elhelyezkedésű elosztó- és tárolóközpontok Los Angelesben várhatóan megőrzik értéküket, és továbbra is vonzóak lesznek a befektetők számára, mivel kulcsszerepet töltenek be az ellátási láncokban.

Szabályozási és jogszabályi frissítések

Az elmúlt években számos szabályozási és jogszabályi fejlemény befolyásolta a Los Angeles-i ingatlanpiacot 2025-ben:

ULA intézkedés (“United to House LA” kastélyadó): 2023 áprilisában vezette be Los Angeles városa, és 4%-os átírási adót vet ki minden 5 millió dollár feletti ingatlaneladásra (10 millió dollár felett 5,5%). A cél a megfizethető lakhatás finanszírozása, azonban jelentősen visszavetette a felsőkategóriás ingatlantranzakciók számát. Az elmúlt évben a luxuslakások értékesítése meredeken visszaesett, sok kereskedelmi üzletet leállítottak vagy átszerveztek (például az ingatlan helyett a tulajdonosi részesedést adták el) az adó elkerülése érdekében. Az így befolyt bevétel (kb. 480 millió dollár 2024 végéig) elmaradt a várakozásoktól, részben az értékesítések zuhanása miatt. A ULA intézkedés hatása kétélű: kevesebb óriásüzlet csökkenti a piaci likviditást, ami enyhítheti a luxusingatlanok és nagy kereskedelmi eszközök árait a városban. Folyamatos a vita és jogi kihívások is vannak, de jelenleg a befektetőknek számolniuk kell ezzel a jelentős költséggel a Los Angeles-i tranzakcióknál – ami egyértelműen visszafogja a nagy értékű ingatlanok adásvételét.
Bérleti szabályozás és bérlővédelmi intézkedések: Los Angeles városában az ország egyik legszigorúbb bérleti szabályzata van érvényben (a régebbi többlakásos ingatlanokra), és Kalifornia állami bérleti díjplafonja (AB 1482) korlátozza a bérleti díjak éves emelkedését ~maximum 10%-ra sok egyéb lakás esetében. A COVID idején L.A. kilakoltatási moratóriumot is bevezetett, amely csak 2023 elején szűnt meg teljesen. 2025-ben a bérbeadók új szabályozásokkal szembesülnek: költözési támogatás nagyobb bérletidíj-emelések esetén, illetve jogalap nélküli felmondási tilalom több ingatlanra vonatkozik. Ezek az intézkedések a bérlőknek stabilitást biztosítanak, de hatással vannak a befektetési hozamokra is: a bérleti díjbevételek növekedése korlátozott, így L.A. kevésbé vonzó az agresszív befektetők számára, viszont kedvez a hosszú távú tulajdonosoknak. Másrészt, az infláció miatti bérletidíj-emelési lehetőség (a bérleti szabályozás szerint) idén szerény, 3–4%-os emelést tett lehetővé, mivel az infláció nőtt. Összességében L.A.-ban a politikai irány erős bérlővédelem felé mutat, ami lelassíthatja a bérletidíj-emelkedést, de alacsonyan tarthatja a bérlakás-kínálatot (a bérlők maradnak).
Övezeti és lakáspiaci kínálatot bővítő reformok: A lakhatási megfizethetőségi válságra válaszul Kalifornia olyan törvényeket fogadott el, mint az SB 9 (telekosztás) és SB 10, amelyek lehetővé teszik a kisebb léptékű sűrítést. Los Angeles ezeket beépítette a területfejlesztési terveibe, így sok városrészben a háztulajdonosok könnyebben építhetnek ADU-kat (mini-lakás, “nagymama lakrész”) vagy kettéoszthatják telküket duplaház (duplex) létesítésére. Eddig mérsékelt a kihasználtság, de ezek a reformok fokozatosan hozzájárulnak a lakásállomány bővítéséhez. L.A. új lakásprogramja 456 000 új lakás 2029-ig történő építését tűzte ki célul. Ennek megvalósításához a város átövezi a városrészeket a magasabb, vegyes használatú beépítés érdekében (főleg közlekedési csomópontok közelében). 2024-ben azonban L.A. messze elmarad a tervezett ütemtől, 2024-ben csak ~8 600 lakást engedélyeztek (ez az évtized legalacsonyabb értéke az új lakásoknál). További lépések várhatók az övezeti enyhítés és az engedélyezési folyamat egyszerűsítése irányába – például a belvárosi “Adaptív újrahasznosítási rendelet” kiterjesztése – hogy így ösztönözzék a lakásépítést. A befektetők és fejlesztők számára a megengedőbb övezeti szabályozás új lehetőségeket nyithat meg (átalakítások, beépítések), bár ezt a lehetőséget egyes városrészekben közösségi ellenállás is korlátozhatja.
Kamatlábak és finanszírozás: Bár nem helyi politika, a Federal Reserve kamatemelései drámaian befolyásolják Los Angeles ingatlanpiacát. Az közel 7%-os jelzáloghitelek fő fékezői voltak a lakásvásárlásoknak. A legfrissebb előrejelzések szerint a kamatok fokozatosan enyhülhetnek 2025 végére (az 5% végi tartomány felé). Egy ilyen csökkenés újjáélesztheti az eladásokat és az áremelkedést – ellenkező esetben, ha az infláció magasan tartja a kamatokat, a piac visszafogott maradhat. A kereskedelmi oldalon a magasabb kamatok átárazást hoztak (magasabb hozamszintek), és a projektek finanszírozása is költségesebb lett. Az életbiztosítók és a bankok különösen visszafogták az iroda hitelezést. A döntéshozók figyelik a kereskedelmi adósságpiacot, de nincs konkrét könnyítés; ezért az adósság-újrafinanszírozás kockázata kulcsfontosságú aggály 2025–2026-ban a tulajdonosok számára.
Megfizethető lakhatás és fejlesztési díjak: L.A. továbbra is bővíti a befogadó lakhatási követelményeket és a fejlesztői díjakat, hogy fedezze a megfizethető lakások létrehozását. Egyes új projekteknek a lakások bizonyos százalékát alacsony jövedelmű háztartások számára kell fenntartaniuk, vagy hozzájárulási díjat kell fizetniük. Továbbá a város és az állam ösztönzőket kínál a megfizethető lakhatásra – például sűrűségi bónuszokat és gyorsított engedélyeztetést az SB 35 szerint a megfelelési projekteknek. Ezek a politikák azt célozzák, hogy ösztönözzék a vegyes jövedelmű közösségeket, bár a fejlesztők gyakran említik őket nyereségességi korlátként. Figyelem irányul a hajléktalanságra és az adaptív újrahasznosításra is: az állami törvények most könnyítik motelek vagy irodák átalakítását hajléktalanszállóvá, a Measure ULA forrásai pedig e projektek felgyorsítását szolgálják (bár a megvalósítás lassú volt).

Összefoglalva, az L.A.-i szabályozási környezet a lakhatási megfizethetőség és a bérlői jogok felé tolódott, ami rövid távon csökkentheti a befektetői hasznot. Az okos befektetőknek át kell látniuk az olyan transzferadók, mint a ULA, követelményeit, betartani a lakbérplafont, és lehetőség szerint állami programokkal is együttműködniük, hogy kiaknázzák az ösztönzőket. Lakástulajdonosok számára a zónázási liberalizáció (például ADU-k) előnyt jelenthet a bérbeadásból származó bevétel növelésével. Általánosságban pedig a makrogazdasági politika (Fed-kamatok) marad a legnagyobb kérdőjel, ami meghatározza majd, hogy milyen gyorsan pöröghet fel az L.A.-i ingatlanpiac a következő években.

Befektetési lehetőségek és hozamelvárások

A magas árak és új adók ellenére a Los Angeles-i ingatlanpiac még mindig számos befektetési lehetőséget kínál. A kulcs, hogy a stratégiát igazítsuk a piaci realitásokhoz – előnyben részesítve azokat a szektorokat, ahol erős keresleti hajtóerők vannak, miközben ügyelünk a szabályozási korlátokra. Íme néhány lehetőség a befektetők számára 2025-ben és a várható hozam:

Értéknövelő lakóingatlanok (családi házak és kisebb társasházak): Az alacsony kínálat és sok régi otthon miatt a befektetők felújítandó házakat találhatnak növekedő negyedekben, hogy felújítsák és eladják vagy bérbe adják őket. Olyan városrészek, mint a West Adams, Leimert Park és Highland Park – amelyek hatalmas értéknövekedést tapasztaltak – továbbra is vonzzák a befektetőket, akik az ingatlanokat a gentrifikációs igényeknek megfelelően újítják fel. Befektetési hozam várakozás: A lakásfordítások még mindig szép nyereséget hozhatnak (10–20% ROI), ha piaci ár alatt vásárolják meg őket, de a gyors, 30% feletti ugrások időszaka már elmúlt. Az egylakásos ingatlanok bérleti hozama L.A.-ben visszafogott (~3–4%-os hozam), de egy ADU (kiegészítő lakóegység) hozzáadása növelheti a cash flow-t. A ULA törvény miatt a lakásfordítók óvatosan kell eljárjanak a városban a felső kategóriás ügyletek esetén (az adó lenullázhatja a nyereséget egy szűk marzsú, 5 millió dollár feletti fordításnál). Összességében a hosszú távú értéknövekedés marad a fő jutalom ezekben a negyedekben – történelmileg kb. 5–7% évente a kiemelt helyeken, amely tőkeáttéttel kombinálva stabil hozamokat eredményezhet.
Társasházi lakások: A társasházak az L.A.-i befektetés alappilléreit jelentik. A kihasználtság magas (~95%) és a bérleti díjak, bár megálltak, rekord szinteken vannak, ami stabil bevételt biztosít. A kisebb, 2–4 lakásos társasházak tulajdonos-üzemeltetés esetén néhány bérlet-szabályozást is kijátszanak. Hozamvárakozás: Az L.A.-i társasházaknál az átlagos hozam ~4,5%–5,0% 2024-ben, ami ~4%-ról emelkedett pár év alatt. Ez azt jelenti, hogy a befektető el nem adósított hozama kb. 5%. Finanszírozással növelhető a hozam, ha az adósság olcsó – de a jelenlegi 6% feletti kamatok mellett a kezdeti cash-flow hozamok szűkösek lehetnek. Az igazi érték a hosszú távú értéknövekedés és bérletidíj-emelkedés. Az állandó lakáshiány miatt az ingatlanértékek várhatóan tovább nőnek (LA társasházak átlagban ~60%-ot értékelődtek 2016–2024 között). A bérleti díjak emelése érdekében végzett felújítások (engedélyezett kereteken belül) növelhetik a hozamot. A befektetőknek ugyanakkor számolniuk kell új szabályozásokkal (pl. földrengésbiztosítás, szigorúbb kilakoltatási szabályok), amelyek költséget növelnek. Összefoglalva, évi közép egyjegyű bevételi hozamra számítsanak, ehhez társulhat a tőkenövekedés lehetősége, ami történelmileg 3–6%/év között mozgott – így a társasház stabil, ha nem is robbanásszerű befektetés.
Ipari raktárak: Az ipari ingatlanok talán legvonzóbb kereskedelmi eszközei L.A.-nek fundamentális szempontból. Az üresedés alacsony, és minden nagyobb kiskereskedelmi és logisztikai cégnek szüksége van elosztó térre Los Angeles megyében a lakosság kiszolgálásához. Hozamvárakozás: Ipari hozamok ~5–5,5%, a jól kiadott ingatlanok központi helyeken (kikötőkhöz, belvároshoz közel) akár 5% alatti hozamszinten cserélnek gazdát. Ezek alacsonyabb hozamok, mint az ország többi részén, ami a befektetői bizalmat tükrözi béremelkedés és stabilitás terén. És történetileg jogos: az ipari bérleti díjak az elmúlt években drasztikusan emelkedtek (50%+ a járvány előtti szintekhez képest). Lehet rövid távú megtorpanás, de az előrejelzések szerint hosszú távon az ipari kereslet meghaladja a kínálatot, ami további bérleti díj-növekedést sugall. Az összesített hozam évi magas egyjegyű szintet is elérhet, ha a bérletidíj-növekedést és hozamot együtt nézzük. Kulcs lehetőségek a régebbi ipari telephelyek, amelyek modern logisztikai célokra (magas belmagasságú raktárak) vagy első mérföldes elosztó központokká alakíthatók a város közelében. Emellett a utolsó mérföldes belvárosi telkek (akár kisebb raktárak is) L.A.-ben prémium bérleti díjat érnek, és jövedelmezőek lehetnek, ha jó áron sikerül megszerezni őket.
Kereskedelmi központok: Mivel a kiskereskedelem fordulóponthoz ért, az ügyes befektetők alapvető szükségletet kielégítő kiskereskedelmi ingatlanokat célozhatnak meg (például élelmiszerbolttal, patikával, szolgáltatásokkal rendelkező bevásárlóközpontokat), amelyek Los Angelesben bizonyítottan ellenállóak. Várható megtérülés: A kiskereskedelmi hozamok jelenleg átlagosan 5,5–6% között mozognak, magasabbak az üresedéssel rendelkező vagy másodlagos lokációban található ingatlanoknál. Ha jó elhelyezkedésű központot vásárol 6%-os hozamon és bérbe tudja adni az üres helyiségeket, nem csak a bérleti bevételre tehet szert, hanem az ingatlan értékének növekedéséből is profitálhat (hozamprés, ha a piac javul, plusz a működési eredmény növekedése). Az évi 10% feletti hozam is elérhető azoknak a befektetőknek, akik jól hajtják végre az értéknövelő stratégiát (például jobb bérlőmixet alakítanak ki, vagy új funkciókat vezetnek be). Ugyanakkor a tisztán passzív befektetők számára a várakozásokat érdemes visszafogni: a stabilizált, prémium eszközök összességében 6–8% hozamot nyújthatnak (bevétel plusz minimális bérleti díj növekedés). Az egybérlős, hálózatos kiskereskedelem (mint a gyógyszertárak vagy gyorséttermek hosszú távú szerződésekkel) ~5%-os hozamot kínál Los Angelesben – ezek lényegében kötvényszerű stabilitást ígérnek, ami vonzó lehet a biztonságot keresőknek. Egy figyelmeztetés: a kiskereskedelem rendkívül lokáció- és menedzsment-érzékeny; ha rosszul ítéljük meg a helyi keresletet, a megtérülés visszaeshet. De összességében, ahogy a fogyasztói viselkedés normalizálódik a COVID után, a nagy forgalmú L.A.-i kiskereskedelmi eszközök stabil készpénzhozamot és mérsékelt értéknövekedési potenciált kínálnak.
Irodai és speciális ingatlanok: Az iroda most az ellentétes irányú befektetés – az értékek csökkennek, és közel a válság, ezért lehetőség nyílik a bátor befektetőknek olcsó ajánlatokat találni. Előfordulhat, hogy Los Angeles-i irodaházak az újraépítési költség töredékéért cserélnek gazdát, főleg ha a hitelezők árvereznek. Várható megtérülés: Magas kockázat, magas jutalom. Egy lehetséges stratégia, hogy valaki megvásárol egy nehéz helyzetben lévő irodaházat (talán 8%+ induló hozamnál vagy 50%-os árkedvezménnyel), majd alternatív hasznosításra alakítja át (lakás, hotel, kreatív stúdió). Egy sikeres átépítés megtérülése nagyon magas lehet (IRR >15%). Azonban a kivitelezési és szabályozási akadályok jelentősek. A hagyományos irodabérleti befektetések kockázatosabbak – ha nincs világos út az üresedés csökkentésére, könnyen „leeső késet” foghatunk. A life science létesítmények és stúdió hangstúdiók két speciális ingatlanosztály Los Angelesben, amelyek továbbra is keresettek. Az ezekbe befektetők (gyakran irodai vagy ipari ingatlan átalakításokból) igen jó hozamokat érhetnek el, mivel a hollywoodi tartalomgyártás és a biotechnológiai kutatás bővül; az ezekre jellemző hozamok 5–7% között mozognak, jó növekedési kilátásokkal.
Fejlesztés és telek: Építkezni Los Angelesben nem gyenge idegzetűeknek való, de a speciális fejlesztésekben rejtőznek lehetőségek. Például kis telkes sorházfejlesztések, belvárosi társasházi projektek vagy ADU-építések nyereségesek lehetnek a magas eladási árak miatt. A város lakáspiaci törekvései révén megfizethető lakhatási fejlesztők adókedvezményeket és új támogatásokat használhatnak ki – ezek lényegében támogatások, melyek javítják a megtérülést, miközben egy piaci problémát kezelnek. Várható megtérülés: A fejlesztések Los Angelesben jellemzően ~15–20%-os haszonkulcsot céloznak, tekintve a jelentős kockázatokat. A magas építési költségek miatt sok projekt csak akkor fizetődhet ki, ha prémium árazást tud elérni (vagy ha a telket korábban olcsón szerezték be). Mindezek mellett az engedélyezett telek rendkívül értékes Los Angelesben, és a telekspekuláció a növekedési övezetekben (jövőbeli közlekedési vonalak közelében stb.) hosszabb távon nagy megtérülést hozhat.

Összefoglalva, Los Angeles hosszú távon továbbra is „befektetői paradicsom” marad, hatalmas kereslet-kínálati egyensúlyhiánya miatt. Ahogy az Apartment News jelentése is kiemeli, a magas kereslet és a korlátozott építkezések erős bérleti jövedelem potenciált és hosszú távú ingatlanérték-növekedést jelentenek. Ugyanakkor a közeljövőben a befektetőknek alkalmazkodniuk kell a hozamelvárásokhoz: a tőkeáttétel magas kamatkörnyezetben kevésbé jövedelmező, a gyors értékesítés (flip) pedig kockázatosabb egy stagnáló piacon. A core ingatlanok (ipari és teljesen bérbe adott társasházak) stabil, visszafogott hozamokat kínálnak. Értéknövelő stratégiákkal (felújítás, bérbeadási stratégiák) továbbra is elérhető kétszámjegyű hozam, ha valaki okosan navigál a szabályozási környezetben. Azoknak pedig, akik türelemmel és tőkével rendelkeznek, 2025–2026 során nehéz helyzetbe került ingatlanokat vásárolva kiváló hozamokat érhetnek el 2028-ra, ha/amikor a piac újra fellendül.

2026–2028 előrejelzések: kilátások és kockázatok

Előre tekintve, a Los Angeles-i ingatlanpiac előrejelzései mérsékelt, folyamatos növekedést jeleznek előre – egyfajta „puha landolási” forgatókönyvet – feltéve, hogy nem következik be jelentős sokk. Az évtized eleji hullámvasút után mind az iparági elemzők, mind a gazdasági modellek azt jósolják, hogy az árak rövid távon stagnálni fognak, majd fokozatosan emelkednek 2028-ig. Ezek a legfontosabb pontok az előrejelzésekből:

Ingatlanár-előrejelzés: A Zillow legfrissebb előrejelzése a Los Angeles-i nagyvárosi térségre (Los Angeles-Long Beach-Anaheim) mindössze +0,4%-os emelkedést jósol 2025. február és 2026. február között. Lényegében a lakásárak várhatóan stabilak maradnak a következő évben. Ez magában foglal egy esetleges kismértékű csökkenést is 2025 közepén (modelljük -0,1% és -0,2% közötti értéket mutatott tavasszal), majd szerény emelkedést később. 2026-on túl a legtöbb szakértő alacsony egyszámjegyű éves drágulással számol (évi 2–5% körüli) a Los Angeles-i ingatlanáraknál egészen 2028-ig. Ez messze elmarad a 2021-es kétszámjegyű értéknövekedéstől, ugyanakkor elkerüli a hirtelen visszaesést is. Az előrejelzést alátámasztja: a magas kereslet, a korlátozott kínálat és az erős helyi gazdaság stabilizálhatja az árakat. A C.A.R. hivatalos, 2025-ös előrejelzése szerint Kalifornia mediánára managecasa.com mintegy ~+4,6%-kal nő, de ez még a tartósan magasabb kamatkörnyezet előtt készült; valószínűleg az „új normális” egy ennél lassabb növekedés lesz. Ha ezek a trendek fennmaradnak, 2028-ra a Los Angeles-i medián árak 10–15%-kal lehetnek magasabbak a mostaninál. Kockázati forgatókönyv: Ha 2026-ban recesszió következik be (például a Fed túlfeszített politikája vagy globális sokk miatt), Los Angeles átmeneti árcsökkenéseket láthat – akár 5–10%-os esés is lehet, ahogy a kereslet visszaesik –, de a 2008-ashoz hasonló összeomlás nem várható a túlzott eladósodottság hiánya és a tartós lakáshiány miatt.
Forgalom és eladási volumen: Az ingatlaneladások volumene várhatóan javulni fog 2026–2027-re, feltéve, hogy a jelzáloghitel-kamatok enyhülnek. Sok előrejelzés 5% körüli kamatszintet vár 2026-ra, ami felszabadítaná a most elhalasztott, feljebb lépő vásárlói keresletet. Így 2026 és 2027 ismét az eladások növekedését hozhatják (esetleg visszatérve a 2019-es szinthez). A több tranzakció valamelyest gyorsabb áremelkedést okozhat, mint a 2025-ös visszafogott ütem. Ugyanakkor, ha a kamatok magasak maradnak vagy a hitelpiac szűkül, az eladások továbbra is lanyhák lehetnek. Mindenesetre nem számítanak jelentős kínálatnövekedésre, így bármilyen keresletnövekedés inkább árfelhajtó hatású lehet Los Angelesben.
Bérleti díjak és többlakásos ingatlanok: A bérleti díj-előrejelzések (pl. USC Casden) szerint Los Angelesben a bérleti díjak évente néhány százalékkal nőnek 2028-ig, nagyjából követve az inflációt. A kihasználatlanság enyhén emelkedhet, ahogy több lakóépület-projekt elkészül (Los Angelesben több ezer lakóegység van építés alatt), de ez nem lesz elegendő ahhoz, hogy komolyan csökkentse a bérleti díjakat. 2028-ra az átlagos bérleti díjak akár 10–15%-kal is magasabbak lehetnek a mainál, ami tovább rontja a megfizethetőséget, hacsak a jövedelmek nem tartanak lépést. Egy kiszámíthatatlan tényező: az állami szintű bérlősegélyezési vagy bérletkorlátozási intézkedések mesterségesen visszafoghatják a bérleti díjak növekedését. Az is lehet, hogy ha a távmunka több kiköltözést tesz lehetővé, a bérleti kereslet csökkenhet. De tekintettel Los Angeles hatalmas népességére és rendkívül lassú építési ütemére, mérsékelt bérleti díj emelkedés várható reális alapforgatókönyvként.
Kereskedelmi szektorok:
- Iroda: Az általános vélekedés az, hogy az irodapiac nagyon lassan fog helyreállni. A kihasználatlanság tovább emelkedhet 2025–26-ig a lejáró bérleti szerződések miatt, majd 2027-re stabilizálódhat, ahogy az elavult állományt kivonják (átalakítják vagy lefoglalják). A bérleti díjak valószínűleg stagnálnak vagy tovább csökkennek ezalatt. 2028-ra az irodapiac kettéválhat – az újabb, jól felszerelt irodák visszatérnek az egészséges kihasználtsághoz, a régebbi, átlagos irodák átalakításra vagy alacsonyabb értékelésre kerülnek. A befektetők legyenek óvatosak: egyes előrejelzések (pl. Moody’s) szerint az irodák értéke még 10-20%-kal eshet 2024-2025 körül, mielőtt elérné a mélypontot, és csak enyhén indul felfelé 2028-ra.
- Kiskereskedelem: Folyamatos, fokozatos fellendülésre lehet számítani. Dél-Kaliforniában a kiskereskedelmi kihasználatlanság előrejelzések szerint enyhén csökkenni fog 2026-ig, ahogy a gazdasági növekedés és a népességgyarapodás újraindul. A bérleti díjak a legértékesebb központokban évi ~1%-kal emelkedhetnek. A legnagyobb kockázat a kiskereskedelemben a fogyasztói költések visszaesése egy esetleges recesszió esetén; egyébként a következő néhány év stabilnak, nem drámainak tűnik.
- Ipar: A legtöbb előrejelzés szerint az ipari kereslet 2026-ra erőteljesen visszatér. A jelenlegi enyhe egyensúlyt követően a kikötői forgalom és az e-kereskedelem várhatóan növekedni fog. A CBRE és a Cushman & Wakefield kilátásai szerint Los Angelesben az ipari kihasználatlanság akár 3–4%-ra is visszaeshet 2027-re, a bérleti díjak pedig újra évente közepes egyszámjegyű ütemben emelkednek 2025 után. A kockázat itt a kínálati oldalon van: rengeteg új logisztikai fejlesztés történt az Inland Empire régióban; ha ez telíti a keresletet, a bérleti díjak növekedése elmaradhat. De a területhiányos Los Angelesen belül a meglévő ipari ingatlanok hosszú távon kiválóan teljesíthetnek.
Makrogazdasági kockázatok: Néhány átfogó kockázat felboríthatja ezeket a visszafogottan pozitív előrejelzéseket. Az gazdasági recesszió a legnagyobb aggodalom – ha az USA jelentős visszaesésbe kerül 2026-ban, Los Angelesben munkahelyvesztés következhet be a szórakoztatóiparban, technológiában, kereskedelemben stb., ami mind a lakó-, mind a kereskedelmi ingatlanok iránti keresletet csökkenti. A munkanélküliség emelkedése nyomást gyakorolna a lakásárakra (várhatóan inkább az eladások csökkenésén keresztül, nem pedig tömeges kilakoltatások révén, mivel a tulajdonosoknak tőkéjük és alacsony kamataik vannak). Egy másik kockázat a kamatlábak ingadozása: egy váratlan kamatemelkedés (például ha az infláció ismét megugrik) tovább rontaná a megfizethetőséget, és némileg lefelé tolhatná az árakat. Ezzel szemben egy gyorsabb kamatcsökkenés 2027-re újra túlhevítheti a piacot (ez kockázatot jelenthet az újbóli árrobbanásra). További fenntartásokat jelentenek a politikai változások: például, ha a Measure ULA-t 2026-ra eltörlik vagy felhígítják, a luxusingatlanok szegmensében hirtelen megindulhatnak az eddig visszatartott eladások; vagy ha Kalifornia agresszív új adókat vagy bérleti szabályozásokat vezet be, a befektetői kedv is lankadhat. Természeti katasztrófák vagy klímaesemények (földrengések, erdőtüzek) sajnos továbbra is háttérkockázatot jelentenek Los Angelesben, és hatással lehetnek egyes területekre vagy akár országos biztosítási költségekre is.

Végső előrejelzés: A legvalószínűbb forgatókönyv 2028-ig a lassú, de folyamatos növekedés. 2028-ra Los Angeles medián ingatlanárai nagyjából 10–20%-kal lehetnek magasabbak a 2025-ös szinteknél, a bérleti díjak pedig körülbelül 10%-kal nőhetnek – ez jóval enyhébb emelkedést jelent, mint az előző évtizedben, de továbbra is felfelé mutató trendet. A piac alsó szintjét a tartós vonzerő (klíma, munkahelyek, kultúra) és az alulépítettség támasztja alá, míg a felső korlátot a megfizethetőség és a szabályozás határolja be. Jelentős sokk hiányában a los angelesi ingatlanpiac megbízható, ha nem is látványos hozamokat hozhat a következő években, nagyobb kockázattal, hogy a felfelé irányuló lehetőségek maradnak ki (ha kimaradunk), mint hogy összeomlana a piac. Az okos érdekeltek figyelik majd a kamatokat, kihasználják az adaptív újrahasznosítási és lakhatási innovációkat, illetve alapvetően stabil helyszínekre koncentrálnak a nyereség maximalizálása érdekében ebben az új normalitásban. Lehet, hogy Los Angeles nagy fellendülési időszaka szünetel, de hosszú távon, mint globális város, továbbra is felfelé ível a pályája.

Források: